12 C 225/2022

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní JUDr. Jitkou Rollerovou, Dr. ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 oba zastoupeni advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 proti žalované: Bc. Jméno zainteresované osoby 2/0 narození zainteresované osoby 2/0 Adresa zainteresované osoby 2/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0 o 31 460 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 31 460 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 31 460 Kč od 20. 4. 2022 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalované společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení v částce 22 699,60 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalované.

1. Žalobci se žalobou podanou Okresnímu soudu v Olomouci dne 10. 6. 2022 domáhali po žalované zaplacení částky 31 460 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tak, že dne 14. 4. 2021 byla mezi žalobci jako kupujícími a žalovanou jako prodejcem uzavřena kupní smlouva na nemovitosti specifikované v této smlouvě a to pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, / , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, rodinný dům v části obce , adresa, , pozemek parc. č., Anonymizováno, /, Anonymizováno, jehož součástí je stavba bez č. p. /č. e. garáž, vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vedené Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobci v žalobě tvrdili, že následně zjistili na nemovitostech vady, které jim nebyly v době převodu známy, a jednalo se o protékající střechu na garáži. Žalobci tvrdili, že zmíněné vady vytkli žalované prostřednictvím emailu 10. 10. 2021 a vyzvali ji k nápravě. Uvedli, že z důvodu hrozící vyšší škody na garáži byly nuceni tuto závadu bez prodlení opravit. Současně žalovanou v emailu vyzvali k úhradě částky 31 460 Kč z titulu přiměřené slevy z kupní ceny, což představovalo výši nákladů vynaložených na opravu vady střechy garáže. Žalovaná žalobcům sdělila 21. 10. 2021, že věc předala právníkovi a znalci k vyjádření. Žalobci se rovněž obrátili na znalce, který vyslovil, že tyto vady nejsou způsobeny běžným užíváním a opotřebením a musely na nemovitostech existovat, byť skrytě, již v době převodu. Žalobci tedy po žalované požadují tuto částku z titulu přiměřené slevy z kupní ceny s tím, že žalovanou vyzvali předžalobní výzvou právního zástupce 19. 4. 2022, na který žalovaná reagovala 6. 5. 2022 prostřednictvím svého právního zástupce. Na toto žalobci reagovali replikou z 19. 5. 2022, po které žalovaná ničeho neuhradila. Požadují tedy kromě dlužné částky i zákonný úrok z prodlení od 20. 4. 2022 do zaplacení.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila zamítavě s tím, že neuznává nárok žalobců. Potvrdila uzavření kupní smlouvy k předmětným nemovitostem, ale nárok žalobců odmítla, neboť podle ní byl žalobce před uzavřením smlouvy při fyzické prohlídce nemovitostí vyrozuměn o tom, že protéká střecha garáže, u čehož byl přítomen i zástupce zprostředkovatele prodeje , jméno FO, . Žalovaná tvrdila, že vzhledem k tomu, že splnila svoji povinnost dle § 2084 občanského zákoníku, nemůže se jednat o vadné plnění, a proto nemohou být s vadou, na kterou před uzavřením smlouvy žalobce upozornila, spojena ani práva z vadného plnění a žaloba je tedy podle žalované nedůvodná.

3. Soud sdělil žalobcům, že je třeba doplnit tvrzení a důkazy ohledně skutečnosti, kdy byla zjištěna vada, o jakou konkrétní vadu se jednalo, jaké byly její projevy, kdy se tyto projevily, kdy tyto vady byly žalované oznámeny a jakým způsobem, jaká práva zvolili žalobci z odpovědnosti za vady, kdy tuto volbu žalované sdělili a jakým způsobem, jakou lhůtu jí poskytli a k čemu se vztahuje faktura předložená soudu.

4. Poté doplnili žalobci svá tvrzení tak, že vada byla zjištěna v polovině září 2021. Jednalo se o vadu spočívající v protékání střechy na nemovitosti. V důsledku toho docházelo k zatékání do lůžka střechy v souvislosti s dešťovými přeháňkami. O následujícím víkendu došlo k oznámení vady žalované. Uvedli, že řemeslník, který prováděl opravu, jim sdělil, že předmětná vada není vadou, která by odpovídala stáří domu a došlo k pochybení při stavbě. Žalobci tvrdili, že vadu žalované oznámili osobně v polovině září 2021, respektive o víkendu po zjištění vady a následně prostřednictvím emailu 10. 10. 2021 uplatnili svůj nárok u žalované. Vada byla oznámena žalované také prostřednictvím předžalobní výzvy. Tvrdili, že právo na přiměřenou slevu z kupní ceny bylo u žalované uplatněno emailem ze dne 10. 10. 2021 společně s vytknutím vady. V tomto emailu nebyla žalované poskytnuta explicitní lhůta. Žalobci emailem 18. 10. 2021 vyzvali žalovanou znovu k plnění z titulu přiměřené slevy z kupní ceny, na což reagovala 21. 10. 2021. Dodatečně uvedli, že oprava byla panem , jméno FO, provedena již přede dnem 10. 10. 2021.

5. Soud učinil v rámci dokazování listinami a výpověďmi ve věci následující skutková zjištění: Ze Zprávy z inspekce nemovitostí, že byla vyhotovena 24. 3. 2021, inspektorem ing , jméno FO, s revizí ing , jméno FO, od , Anonymizováno, , na adrese , adresa, . Je zde vyhodnocení stavu nemovitosti - celkový stav nemovitosti výborný, novostavba. Ohledně garáže je zde uvedeno - závada nezjištěna. V poznámkách je uvedeno: Zpráva je určena pouze pro klienta. Zpráva hodnotí stav nemovitosti k datu inspekce a k účelu uvedenému ve zprávě, s ohledem na rozsah prohlídky a metody zkoumání. Inspektor ani společnost , právnická osoba, . nenese odpovědnost za údaje obsažené ve zprávě vůči jiným osobám než klientovi. Dále upozorňují, že kdyby dělali důkladnější technickou prohlídku nebo dodatečná šetření, tak by závěry mohly být odlišné. Z Kupní smlouvy, že ji uzavřeli podle občanského zákoníku , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávající a manželé , Jméno zainteresované osoby 1/0, a , Jméno zainteresované osoby 0/0, jako kupující za účasti zprostředkovatele metr 2 reality s. r. o. Prodávající prohlásila, že ke dni podpisu této smlouvy má ve svém výlučném vlastnictví ve smlouvě uvedené nemovitosti a to mj. i pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 35 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č. p., č. e. garáž, vše zapsané na listu vlastnictví , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, . Dále byla ujednána výše kupní ceny, způsob úhrady kupní ceny a v článku IV. kupující prohlásili, že si převáděné nemovitosti prohlédli při osobní prohlídce, a že právní a faktický stav těchto převáděných nemovitostí je jim dobře znám. Zejména pak je jim dobře znám stav převáděných nemovitostí, jak je tento ke dni podpisu této smlouvy zapsán v příslušném katastru nemovitostí. V článku VI. je uvedeno, že k předání převáděných nemovitostí kupujícím dojde nejpozději do 15 dnů ode dne kdy bude příslušným katastrálním úřadem rozhodnuto o povolení vkladu vlastnického práva k převáděným nemovitostem do katastru nemovitostí ve prospěch kupujících nejpozději však do 3. 6. 2021. O předání převáděných nemovitostí bude sepsán předávací protokol, ve kterém budou sepsány také stavy měřičů energií, dodávaných do převáděných nemovitostí. Smlouva byla podepsána 14. 4. 2021 prodávající, kupujícími i zprostředkovatelem s tím, že účastníci této smlouvy svými podpisy potvrdili, že její obsah je výrazem jejich pravé, vážné, určité a srozumitelné vůle. Z předávacího protokolu, že dne 7. 7. 2021 byl sepsán předávací protokol k rodinnému domu , adresa, , kterým předala žalovaná žalobcům rodinný dům se sepsanými stavy měřičů energií a klíči. Na zadní straně protokolu v poznámkách je uvedeno - porucha čidla u solárního zařízení, jinak bez závad. Z faktury s cenovou nabídkou, že Klempířství , Anonymizováno, , jméno FO, , , adresa, , vystavil fakturu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, dne 12. 10. 2021 s datem splatnosti 12. 10. 2021 pro žalobce b) s uvedením - účtuji vám za provedené klempířské práce dle cenové nabídky 31 460 Kč. Z nabídky, že je zde uvedená činnost, rozsah, cena za běžný metr, konečná cena a celkem 31 460 Kč tím že byla vyplacena záloha 10 000 Kč. Z fotografií, že se jedná o černobílé fotografie střechy a tújí v počtu 13 ks. Z emailové korespondence, že dne 10. 10. 2021 v 20:59 zaslal žalobce b) žalované email, kde uvedl: na RD v , Anonymizováno, , který jsme od vás koupili na základě kupní smlouvy ze 14. 4. 2021, aktuálně řešíme následující závady, které brání užívání nemovitosti, a které je nutné opravit. O závadách jsme bohužel při koupi nemovitosti nevěděli, a proto je považujeme za skryté. O protékání střechy na garáži jsem vám říkal při návštěvě v září. Příčinou bohužel nebyly boční deště, jak zmiňoval váš pan manžel, ale zatékání do lůžka střechy, které jsem musel nechat opravit. Fotodokumentaci stavu před opravou mám pořízenou. Minulý týden jsme tady měli pokrývače a v následujících dnech nám vystaví fakturu za provedené práce. O úhradu nákladů si vás dovoluji požádat, fakturu přepošlu. Dne 18. 10. 2021 v 8:07 napsal žalobce b) žalované email, kde uvedl - na můj poslední email jsem zatím nezaznamenal žádnou reakci. V příloze posílám fakturu za opravu zatékající garáže. Střecha byla bohužel nevhodně utěsněna silikonem, klempíř musel demontovat a opravit utěsnit lůžko. V příloze zasílám fotodokumentaci vady před opravou, cenovou kalkulaci a výslednou fakturu, kterou jsem už musel uhradit. Vzhledem k tomu, že se jednalo o skrytou vadu, dovoluji si vás požádat o úhradu. Žádná příloha k emailu nebyla připojena. Na to 21. 10. 2021 v 15:08 zaslala žalovaná žalobci b) email, kde uvedla - na váš email jsem vám odpovídala 13. 10. 2021. O zatékající garáži jste věděl, manžel mi potvrdil, že jste se na to dívali. V současné době jsem vaši stížnost předala k prošetření soudnímu znalci, počkáme na jeho vyjádření a podle toho budeme postupovat. Z tabulky Denní data o počasí, že z výpisu historických dat z internetového odkazu pro lokalitu , adresa, , že je zde uvedeno množství srážek za rok 2021, měsíc březen, kdy vyšší hodnota (5,5 a 5) byla naměřena pouze 4. 3. a 11. 3. 2021. Z předžalobní upomínky, že dne 19. 4. 2022 adresoval právní zástupce žalobců žalované předžalobní upomínku, kde uvedl, že žalobci zjistili vady na nemovitostech, které zakoupili od žalované, a ty to jim nebyly v době převodu známy. Jednalo se o protékající střechu na garáži, kdy tyto vady vytkli prostřednictvím emailu 10. 10. 2021 a vyzvali k nápravě. Sdělili, že z důvodu hrozící vyšší škody na garáži, která mohla být potenciálně způsobena vadným provedením střechy, byli nuceni tuto závadu bez prodlení opravit. Současně vyzvali žalovanou k úhradě částky 31 460 Kč, jako nákladů na opravu vady střechy garáže, a nyní tedy požadují tuto částku jako přiměřenou slevu z kupní ceny za skrytou vadu stavby. Vyzvali žalovanou, aby tuto uhradila do 7 dnů ode dne odeslání výzvy. Z podacího lístku, že dne 20. 4. 2022 odeslal právní zástupce žalobců žalované doporučenou zásilku prostřednictvím , právnická osoba, . Z reakce žalované, že dne 6. 5. 2022 adresovala právnímu zástupci žalobců právní zástupkyně žalované vyjádření k předžalobní výzvě s tím, že tuto nepovažuje za určitou a žalovaná nárok zcela odmítá z toho důvodu, že žalobce byl před uzavřením kupní smlouvy při fyzické prohlídce nemovitostí za účasti svědků vyrozuměn o tom, že protéká střecha garáže. Prodávající tedy splnila svou povinnost a nemůže se jednat o vadné plnění, když kupující byl upozorněn před uzavřením kupní smlouvy na tuto vadu, takže protékání garáže nemůže být vadným plněním. Z korespondence právních zástupců, že se právní zástupce žalobců vyjadřuje přípisem právní zástupkyni žalované ze dne 19. 5. 2022 k reakci ze dne 6. 5. 2022 a uvádí, že žalobci uplatňují práva pouze z jedné vady, a to protékající střechy, i když vad bylo zjištěno více. Uvádí, že žalobci byli upozorněni pouze na vadu uvedenou v předávacím protokolu. Podle žalobců se jedná o vadu skrytou a lstivě zastřenou, protože na ni nebyli žalobci upozorněni, a pokud byla žalované známá již při předání nemovitosti, měli na její existenci upozornit. Rozhovor s žalobci ohledně zatékající střechy se odehrál až v září 2021 po koupi domu. Manžel žalované jako příčinu mokrých zdí uváděl silný boční déšť. Z dodejky datové schránky, že odesílatel , právnická osoba, odeslal datovou zprávu , jméno FO, , tituly před jménem, advokátovi 19. 5. 2022 a 19. 5. 2022 byla dodána do datové schránky příjemce. Jako předmět je uvedeno - sdělení k přípisu ze dne 6. 5. 2022. Z výslechu svědka , jméno FO, , že žalovaná chtěla zakoupit byt a na jeho úhradu chtěla použít prostředky z prodeje domu v , adresa, . Jednal pouze s ní, protože dům byl psaný pouze na ni. Její manžel byl však přítomen prohlídkám domu. Pracuje jako OSVČ pro , Anonymizováno, s. r. o. Tuto nemovitost nabízeli více zájemcům. Při prohlídce vždy informuje klienty o právním stavu a faktický stav si zjišťují sami při prohlídce. Pokud pak projeví vážnější zájem, doporučuje jim ještě další prohlídku detailnější. S , jméno FO, byl minimálně na dvou prohlídkách těch nemovitostí, a to na jedné seznamovací a na jedné detailnější. Při prohlídce se řešily nějaké ne zcela funkční solární panely, a ještě nějaké maličkosti, ale jinak žádné vady při prohlídce nebyly patrné. Okrajově narazili při prohlídce garáže s manželem žalované na problém vzlínání. Neví, jestli od země nebo od střechy a jestli tam byla mapa na fasádě. , jméno FO, se na to ptal manžela žalované, zda není nějaký problém se zatékáním ze střechy. Ten na to řekl, že tam do garáže permanentně nezatéká, pouze při silnějších deštích. Po uzavření kupní smlouvy volala žalovaná, zda si vzpomíná, jestli řešili záležitost zatékání. Řekl žalované, že si na to vzpomíná, že to řešili v rámci odpovědi jejího manžela na dotaz pana , jméno FO, . Garáž byla ve stavu, který v budoucnu vyžadoval opravu nebo drobnou údržbu, jelikož to byl starší objekt. Do protokolu zatékání nezapisovali, protože v té době již zanikl předchozí rozhovor a nemělo to pro něho takový význam. Při předávání vysvětluje klientům i možnosti záruky a uplatnění skrytých vad. U starších nemovitostí poučuje i prodávající, aby sdělili případné vady předem. Doporučuje kupujícím odborné komplexní posouzení nemovitostí autorizovaným inženýrem. Není mu známo, zda žalobci nechali nemovitost prověřit. Neinformovali ho o tom. Při tom rozhovoru o zatékání do garáže byl přítomen manžel žalované, žalovaná, svědek a žalobce b). S ostatními zájemci byl pouze na první seznamovací prohlídce, protože na druhou detailnější chodí pouze s vážnějšími zájemci, což byli , jméno FO, a pak ještě jeden zájemce. Informaci o zatékání při silnějších deštích do garáže dostal žalobce od manžela žalované a zajímal se o to, zda se nejedná o permanentní zatékání. Z výslechu svědka , jméno FO, , že asi před dvěma roky ho pan , jméno FO, oslovil, že mu zatéká do garáže. Uvnitř garáže bylo vidět, že je tam vlhká mapa na zdi. Když vylezl na střechu, viděl, že žlab nebyl v pořádku, byl od počátku špatně udělaný. Žlab musí být vyspádovaný a musí být pod ním lůžko ze dřeva, aby voda mohla odtékat. Žlab byl ale rovný a spoje nebyly zaletované, ale zasilikonované. Silikon pak praskl, a proto zatékalo. , jméno FO, řekl pouze rozmezí, v jakém cena bude. Nakonec musel sundat celou půlku střechy, udělat lůžko, doplnit plechy, zadělat lepenkou, zakrýt taškami, takže na tom strávil asi 4-5 dnů práce. Poté podle prací a materiálu vystavil panu , jméno FO, fakturu, kterou mu zaplatil. Mapy mohly vzniknout kdykoliv, když zapršelo, protože ve žlabu stála voda. Není reálné, že by ty mapy byly způsobeny tím, že by pršelo na stěnu garáže zvenku. Provedl vyčíslení prací, které již provedl. Z výslechu žalobce b) , jméno FO, , že na internetovém serveru nabízela nemovitost realitní kancelář, neměli s ní žádnou smlouvu uzavřenou. Jednali s makléřem , jméno FO, , který vše koordinoval, zorganizoval první prohlídku nemovitosti, kde byli přítomni žalobci, , jméno FO, a realitní makléř. Makléř prováděl po nemovitosti, vyptávali se a většinou se vyjadřovala žalovaná. Rozhodli se pro koupi a , Anonymizováno, jim provedl inspekci nemovitostí včetně garáže 24. 3. 2021. Žalovaná inspektorovi předala nějakou stavební dokumentaci a byla prohlídce přítomna. V inspekční zprávě bylo uvedeno, že nemovitost ani garáž nevykazují žádné vady kromě drobných. Vada zatékání tam uvedena nebyla. S realitní kanceláří podepsali rezervační smlouvu. Kupní smlouvu uzavřeli 14. 4. 2021. Předání nemovitostí probíhalo mezi žalobci a žalovanou. Znovu prošli nemovitosti včetně garáže, vyptávali se na možné zjevné a skryté vady. Žalovaná řekla, že nemovitosti žádné vady neobsahují. Zapsali do předávacího protokolu pokaženou řídící jednotka solárního panelu, na co upozorňovala žalovaná při první prohlídce. Začátkem září 2021 po předchozím dešti přišel do garáže a zjistil, že na levé straně je výrazně mokrá zeď. Přemýšlel tedy, jaké shánět řemeslníky. Asi za 4-5 dnů do nemovitosti přijela žalovaná s manželem pro nějaké věci, takže manžela žalované vzal do garáže a ukazoval mu mokrou stěnu. On na to řekl, že se to stávalo, když byl boční déšť a zatékalo od tújí, které jsou zvenku. Žalobce řekl, že to bude muset řešit a přijít na příčinu. V tu chvíli to vůči žalované a jejímu manželovi neuplatňoval jako nějakou vadu, nic jsem po nich nepožadoval. Domluvil se s manželem žalované, že pozve řemeslníka na zjištění, zda bude nutné ostříhat túje nebo provést opravu. Žalobce sehnal pana , jméno FO, , který se na střechu podíval a řekl, že je špatně udělaná, že tam zatéká přes těsnění. Požádal ho, aby udělal fotodokumentaci stavu před a po. Chtěl zabránit dalším škodám, takže to dělal z vlastní iniciativy. , jméno FO, střechu opravil, od té doby do garáže nezatéká. Domluvil se s ním, že pošle fakturu, která bude znít na jméno žalobce. Tuto pak zaslal žalované e-mailem a vyzval ji k proplacení jako náhradu. E-mail považoval za vytknutí vady, která byla skrytá, a požadoval jsem po ní zaplacení ceny opravy. Nevybavuje si kdo byl ve smlouvě jako prodávající, asi oba manželé , jméno FO, . Předání nemovitosti po její koupi řídil pan , jméno FO, , vysvětloval předání, že je nutno vady zapsat do protokolu a poté žalobce chtěl, aby byla zapsána vada soláru. Procházeli znovu nemovitosti a znovu se ptal na případné vady. Předávací protokol připravoval pan , jméno FO, . Žalobce byl přítomen první prohlídce nemovitostí s realitním makléřem a pak i s inspekční firmou. Realitní makléř byl přítomen pouze u té první prohlídky. Prohlíželi i garáž, kde žádné zatečení neviděl. Při inspekci inspektor shora střechu nekontroloval. V garáži žádnou rekonstrukci neprováděli. Zatečení zjistil po dešti standardní intenzity. Cena opravy od pana , jméno FO, vycházela z cenové kalkulace podle práce a materiálu. , jméno FO, zjistil rozsah a místo zatékání poté, co střechu rozebral. Rezervační smlouvu uzavírali asi s realitní kanceláří v době mezi provedením inspekční prohlídky a uzavřením kupní smlouvy. Důkaz výslechem žalobkyně a) nebyl proveden, neboť byl návrh na její výslech vzat zpět. Opakovaný důkaz výslechem žalobkyně a) nebyl proveden jako nadbytečný. Důkaz výpovědí svědka Sťahela nebyl proveden pro nemožnost výslechu. Důkaz odborným vyjádřením nebyl proveden, neboť nebyl dostatečně určitý. Důkazní návrh záznamem telefonického hovoru z 5. 11. 2021 nebyl proveden pro nadbytečnost. Na výslovný dotaz soudu právní zástupce výslech žalované nenavrhnul.

6. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci: Žalobci jako kupující nabyli vlastnictví, k předmětným nemovitým věcem specifikovaným výše, na základě kupní smlouvy uzavřené se žalovanou jako prodávající za účasti zprostředkovatele metr 2 reality s. r. o. V článku IV. kupující prohlásili, že si převáděné nemovitosti prohlédli při osobní prohlídce, a že právní a faktický stav těchto převáděných nemovitostí je jim dobře znám. Dle článku VI. k předání převáděných nemovitostí kupujícím mělo dojít nejpozději do 15 dnů ode dne kdy bude příslušným katastrálním úřadem rozhodnuto o povolení vkladu vlastnického práva, nejpozději však do 3. 6. 2021. Smlouva byla podepsána 14. 4. 2021 prodávající, kupujícími i zprostředkovatelem, avšak předávací protokol je datován až dne 7. 7. 2021 a to k rodinnému domu , adresa, . V protokolu je uvedeno - porucha čidla u solárního zařízení, jinak bez závad. Před uzavřením smlouvy byla dne 24. 3. 2021 zpracována Zpráva z inspekce nemovitostí, kde stav nemovitostí byl vyhodnocen od , právnická osoba, . jako výborný - novostavba. U garáže uvedeno - závada nezjištěna. Zpráva hodnotila stav nemovitosti k datu inspekce a k účelu uvedenému ve zprávě, s ohledem na rozsah prohlídky a metody zkoumání. Pokud by byla provedena důkladnější technická prohlídka nebo dodatečná šetření, tak by závěry mohly být odlišné. Klempířství pokrývačství , jméno FO, , , adresa, , vystavil fakturu č. , Anonymizováno, dne 12. 10. 2021 pro žalobce b) za provedené klempířské práce dle cenové nabídky na částku 31 460 Kč s tím že byla vyplacena záloha 10 000 Kč. Dne 10. 10. 2021 zaslal žalobce b) žalované email, kde uvedl, že aktuálně řeší závady, které brání užívání nemovitosti, a které je nutné opravit. Při koupi nemovitosti o nich nevěděli, a proto je považují za skryté. O protékání střechy na garáži říkal při návštěvě v září. Příčinou bylo zatékání do lůžka střechy, které musel nechat opravit minulý týden pokrývačem, který jim vystaví fakturu za provedené práce. Žádá o „úhradu nákladů“. Dne 18. 10. 2021 napsal žalobce b) žalované email, kde sděluje, že musel uhradit fakturu. Žádá o úhradu žalovanou a neuvádí žádnou částku. Žádná příloha k emailu nebyla připojena. Na to reagovala dne 21. 10. 2021 žalovaná a žalobci b) zaslala email, kde uvedla, že odpovídala 13. 10. 2021, a o zatékající garáži žalobce věděl, neboť manžel jí potvrdil, že se na to spolu dívali. Věc předala k prošetření soudnímu znalci a počká s postupem na jeho vyjádření. Podle Denních dat o počasí na internetovém odkazu pro lokalitu , adresa, byla vyšší hodnota (5,5 a 5) naměřena pouze 4. 3. a 11. 3. 2021. Předžalobní upomínku adresoval dne 19. 4. 2022 právní zástupce žalobců žalované s tím, že jim nebyla v době převodu známa vada protékající střechy na garáži, kterou vytkli emailem 10. 10. 2021 a vyzvali k nápravě. Byli nuceni tuto závadu bez prodlení opravit. Vyzvali žalovanou k úhradě částky 31 460 Kč, jako „nákladů na opravu vady střechy garáže“. Nyní požadují tuto částku jako přiměřenou slevu z kupní ceny za skrytou vadu stavby. Žalovaná reagovala dne 6. 5. 2022 prostřednictvím právní zástupkyně, že nárok zcela odmítá, když žalobce byl před uzavřením kupní smlouvy při fyzické prohlídce nemovitostí za účasti svědků vyrozuměn o tom, že protéká střecha garáže. Nemůže se jednat o vadné plnění, když kupující byl upozorněn před uzavřením kupní smlouvy na tuto vadu. Právní zástupce žalobců se vyjádřil dne 19. 5. 2022, že se jedná o vadu skrytou a lstivě zastřenou, protože na ni nebyli žalobci upozorněni. Dle svědka , jméno FO, , jednal o prodeji nemovitostí žalované pouze s ní, ale její manžel byl přítomen prohlídkám domu. Při prohlídce vždy informuje klienty o právním stavu a faktický stav si zjišťují sami při prohlídce. S , jméno FO, byl na jedné seznamovací a na jedné detailnější prohlídce. Při prohlídce se řešily solární panely, jinak žádné vady při prohlídce nebyly patrné. Okrajově narazili při prohlídce garáže na problém vzlínání. , jméno FO, se na to ptal manžela žalované, zda není nějaký problém se zatékáním ze střechy. Ten na to řekl, že do garáže permanentně nezatéká, pouze při silnějších deštích. Byl u toho i svědek a žalovaná. Po uzavření kupní smlouvy svědkovi volala žalovaná, zda řešili záležitost zatékání. Řekl jí, že to řešili v rámci odpovědi jejího manžela na dotaz pana , jméno FO, . Podle svědka byla garáž ve stavu, který v budoucnu vyžadoval opravu. Do protokolu zatékání nezapisovali, protože v té době již zanikl předchozí rozhovor. Doporučuje kupujícím odborné komplexní posouzení nemovitostí autorizovaným inženýrem. Podle svědka , jméno FO, ho asi před dvěma roky pan , jméno FO, oslovil, že mu zatéká do garáže. Uvnitř garáže bylo vidět, že je tam vlhká mapa na zdi. Když svědek vylezl na střechu, viděl, že žlab nebyl v pořádku, byl od počátku špatně udělaný. Silikon na spojích praskl, a proto zatékalo. Nakonec musel sundat celou půlku střechy, udělat lůžko, doplnit plechy, zadělat lepenkou, zakrýt taškami, takže na tom strávil asi 4-5 dnů práce. Za to vystavil panu , jméno FO, fakturu, kterou mu zaplatil. Z účastnické výpovědi žalobce b) vyplynulo, že jednali s makléřem , jméno FO, , který vše koordinoval, zorganizoval první prohlídku nemovitosti, kde byli přítomni žalobci, , jméno FO, a realitní makléř. Nemoinspekt jim provedl inspekci nemovitostí včetně garáže a ve zprávě bylo uvedeno, že nemovitost ani garáž nevykazují žádné vady kromě drobných. Vada zatékání tam uvedena nebyla. Kupní smlouvu uzavřeli 14. 4. 2021. Předání nemovitostí probíhalo mezi žalobci a žalovanou. Znovu prošli nemovitosti včetně garáže, vyptávali se na možné zjevné a skryté vady. Zapsali do předávacího protokolu vadu solárního panelu. Začátkem září 2021 po předchozím dešti v garáži zjistil mokrou zeď. Přemýšlel, jaké shánět řemeslníky. Asi za 4-5 dnů do nemovitosti přijela žalovaná s manželem, takže manžela žalované vzal do garáže a ukazoval mu to. On řekl, že se to stávalo, když byl boční déšť a zatékalo zvenku od tújí. Žalobce řekl, že to bude muset řešit a přijít na příčinu. V tu chvíli to vůči žalované neuplatňoval jako vadu a nic nepožadoval. Sehnal pana , jméno FO, , který řekl, že je střecha špatně udělaná, že tam zatéká přes těsnění, a udělal fotodokumentaci. Chtěl zabránit dalším škodám, takže objednal opravu z vlastní iniciativy. Domluvil se na zaslání faktury na jméno žalobce, kterou zaslal žalované e-mailem a vyzval ji k proplacení jako náhradu. E-mail považoval za vytknutí vady, která byla skrytá, a požadoval zaplacení ceny opravy. Nevybavuje si kdo byl ve smlouvě jako prodávající, asi oba manželé , jméno FO, . Předání nemovitosti po její koupi řídil pan , jméno FO, , vysvětloval předání, že je nutno vady zapsat do protokolu a poté žalobce chtěl, aby byla zapsána vada soláru. Procházeli znovu nemovitosti a znovu se ptal na případné vady. Prohlíželi i garáž, kde žádné zatečení neviděl. Při inspekci inspektor shora střechu nekontroloval. V garáži žádnou rekonstrukci neprováděli. Zatečení zjistil po dešti standardní intenzity.

7. Dle ust. § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

8. Dle ust. § 2095 o. z., prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

9. Dle ust. § 2099 odst. 1 o. z., věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

10. Dle ust. § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

11. Dle ust. § 2121 odst. nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci.

12. Dle ust. § 2103 o. z., kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

13. Dle ust. § 2104 o. z., kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

14. Dle ust. § 2106 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle odst. 2 kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Podle odst. 2 nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2017.

15. Dle ust. § 2107 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Podle odst. 2 dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. Podle odst. 3 neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

16. Dle ust. § 2112 odst. 1 o. z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle odst. 2 k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

17. Dle ust. § 2131 o. z., v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

18. Soud zhodnotil všechny provedené důkazy jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti a v souladu se shora citovanými zákonnými ustanoveními dospěl k právnímu závěru, že žaloba není důvodná. Soud má po provedeném dokazování za prokázané tvrzení žalobců, že na předmětných nemovitostech se objevila skrytá vada a to na střeše garáže. Skrytou vadou se rozumí vada, která kupujícím nebyla v době převodu známa, a která jim zůstala neznámá i po využití jejich oprávnění provést prohlídku nemovitosti. Žalobci nemovitosti osobně prohlíželi a nechali si provést i inspekci nemovitostí, jenže ani z inspekční zprávy existence této vady nevyplynula. Pokud z výpovědi svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že při prohlídce nemovitostí manžel žalované zmínil možné občasné zatékání na stěně garáže a žalobce b) s ním o tomto hovořil, tak ovšem měl o případně zjištěné vadě jednat s žalovanou, která byla prodávající stranou podle kupní smlouvy. Dle výsledků dokazování sama prodávající o vadě žlabu na střeše garáže nevěděla, a to ani její manžel, který se domníval, že zatékání v garáži vzniká z bočního deště od tújí zvenku. Dle názoru soud nebylo tedy možné tuto vadu běžnou prohlídkou věci identifikovat a nemohla na ni upozornit ani žalovaná, pokud o ní nebyla informovaná. Bylo tedy na žalobcích, aby bezodkladně po zjištění skryté vady v září 2021 řádně uplatnili u žalované svá práva z odpovědnosti za vady. Dle komentářů k občanskému zákoníku a právní literatury k citovaným zákonným ustanovením (viz. ASPI k o.z. část Práva z vadného plnění) jsou předpoklady vzniku odpovědnosti za vady - existence vady, určitá míra protiprávnosti jednání prodávajícího, jež vadu způsobil - kauzální nexus a podmínky uplatnění práv z odpovědnosti za vady, tedy včasné oznámení vady prodávajícímu, absence ztráty práva ve formě jeho zmaření a neexistence omezení práva kupujícího ve formě dohody s prodávajícím, přičemž charakter porušené povinnosti nemá pro odpovědnost význam. Všechny smluvní a zákonné povinnosti lze chápat jako jeden z předpokladů odpovědnosti. Stejně tak tomu je v případě porušení povinností ze zvláštních smluvních ustanovení. Skutková podstata porušení povinnosti prodávajícím nepředpokládá zavinění prodávajícího, neboť odpovědnost za vady je objektivní odpovědností a předpokladem odpovědnosti je pouze nesplnění smluvní povinnosti. Třetím předpokladem odpovědnosti za vady prodávajícího je příčinná souvislost mezi porušením povinností ze smlouvy prodávajícím a existencí vady. Za tohoto předpokladu se vada jako následek porušení přičítá prodávajícímu. Vzhledem k výše uvedenému soud shledal odpovědnost žalované za vadu vytknutou ze strany žalobce b).

19. Co se však týká postupu při uplatnění práv z odpovědnosti za vady, tak po včasném oznámení zjištěné vady má prodávající povinnost odstranit vady opravou. Jakým způsobem opravu prodávající provede, je předmětem jeho volby a je tedy na něm, zda se postará o nápravu věci tak, aby odpovídala smlouvě, výměnou jednotlivých dílů, opravou jednotlivých dílů nefunkční věci, či odstraněním práva, které kupujícího omezuje, ale to vše závisí na rozhodnutí prodávajícího. Dosažení stavu věci, který odpovídá smlouvě, znamená též, že oprava nemůže zanechat na věci stopy. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny. Pokud kupující zvolí právo na slevu z kupní ceny, tak jeho uplatnění se uskutečňuje jednostranným adresným projevem vůle, který má konstitutivní účinky. Podstatné však je, že náležitostí tohoto jednání je také určení konkrétní, určité částky, o kterou se původní kupní cena má snížit. Z povahy věci plyne, že k platnosti a účinnosti projevu vůle o slevě z kupní ceny je nutná jeho určitost. Bez udání konkrétní částky není takový projev vůle schopen vyvolat zamýšlené právní následky. V daném případě soud shledal, že došlo k oznámení zjištěné vady emailem ze dne 10. 10. 2021 žalobcem b) vůči žalované tak, že vadu považuje za skrytou, bránící užívání nemovitosti s tím, že je nutné ji opravit. Žalobce b) zmínil, že o ní mluvili při návštěvě v září. Bylo však prokázáno samotnou výpovědí žalobce b), že o vadě mluvil pouze s manželem žalované, který nebyl účastníkem smluvního vztahu a dokonce nic vůči němu ani žalobkyni tehdy neuplatňoval. Současně v emailu z 10. 10. 2021 žalobce b) sdělil, že opravu již nechal provést. Při tomto oznámení vady nic o zvolení práva z odpovědnosti za vady neuvedl. Žádal o „úhradu nákladů“, jejich výši neuvedl, nespecifikoval a svým úkonem vůči žalované ani nežádal slevu z kupní ceny. Stejně tak i v emailu ze dne 18. 10. 2021 neuvedl žalobce b) nic o slevě z kupní ceny, žádal o úhradu, ale žádnou částku žalované v emailu nesdělil. Dle provedeného důkazu tímto emailem z 18. 10. 2021, nebyla ovšem žádná příloha k emailu připojena. Pokud se žalobci žalobou domáhali zaplacení částky 31 460 Kč po žalované a tvrdili, že tak činí z titulu slevy z kupní ceny, tak byla jejich povinnost tvrzení a důkazní v tom směru, zda včas a řádně uplatnili svá práva z vadného plnění a zvolili svůj nárok. Sami žalobci tvrdili a prokázali důkazy, že vadu zjistil žalobce b) v polovině září 2021 a vadu vytkl žalované až emailem dne 10. 10. 2021 a poté 18. 10. 2021. Žalovanou žádal o „úhradu nákladů“, ale nesdělil ani nedoložil, jako částku uhradil svědku , jméno FO, za opravu provedenou počátkem října 2021, která se tedy uskutečnila ještě před vytknutím vady žalované emailem z 10. 10. 2021. Z tohoto právního úkonu žalobce b) vůči žalované neplyne, že žalobci zvolili právo na slevu z kupní ceny, a již vůbec ne výše přiměřené slevy. V řízení bylo tedy prokázáno, že v době uplatnění vady, už byla oprava svědkem , jméno FO, provedena. Žalobci tedy podle názoru soudu nepostupovali řádně, když dle zákonné úpravy výše citované řádně a bez zbytečného odkladu neuplatnili práva z vadného plnění. Žalobci měli jako kupující prodávající sdělit konkrétně, jaké právo z odpovědnosti za vady si zvolili. Tuto skutečnost uvedl až v předžalobní výzvě ze dne 19. 4. 2022 právní zástupce žalobců, tedy více než půl roku po oznámení vady žalované. Pokud by žalobci při oznámení vady stanovili žalované přiměřenou lhůtu k jejímu odstranění, bylo by povinností žalované vadu bezplatně odstranit. V případě nesplnění povinnosti a neodstranění vady, mohli žalobci požadovat namísto odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny nebo od smlouvy odstoupit. Výpovědí žalobce bylo prokázáno, že vadu žalované jako prodávající neoznámil při prohlídce nemovitostí, uskutečněné v rámci její koupě, ani po zjištění projevu vady v září 2021 tuto žalované nevytknul, neuplatnil vůči prodávající žádné nároky z vadného plnění, ani jí neposkytl možnost a přiměřenou lhůtu k odstranění vady. Jak žalobce b) vypověděl, nechal sám z vlastní iniciativy provést opravu svědkem , jméno FO, . Znemožnil tedy žalované postup dle § 2107 odst. 2, 3 o. z. V zaslaných emailech žalobce b) jednoznačně a určitě nezvolil právo na slevu z kupní ceny, ani zde neuvedl konkrétní částku požadovanou po žalované, takže podle hodnocení soudu tento úkon nevyvolal zamýšlené právní následky. Soud neuvěřil žalobci b), že bylo nutno opravu provést okamžitě, a neposkytnout proto žalované žádnou lhůtu k nápravě, když svědek , jméno FO, vypověděl, že takto nesprávně provedený žlab na střeše byl od samého počátku, takže zřejmě několik let. Soud tedy uzavřel, že žalobci nepostupovali řádně při uplatnění práv z odpovědnosti za vady, jak je výše podrobně uvedeno, a žaloba byla jako neoprávněná zamítnuta tak, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku.

20. O nákladech řízení soud rozhodl v souladu s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že uložil žalobcům povinnost zaplatit žalované na nákladech řízení částku 22 699,60 Kč, neboť žalovaná byla v řízení plně procesně úspěšná, a proto jí přísluší náhrada všech účelně vynaložených nákladů řízení. V daném případě pak náklady řízení tvoří odměna za zastoupení advokátem ve výši 18 760 Kč tj. za 7 úkonů právní služby po 2 380 Kč (převzetí věci s přípravou, vyjádření k žalobě, účast u jednání soudu 18. 4. 2023, 14. 6. 2023, 20. 9. 2023 - přes 2 hodiny a 24.1.2024) a 7 x režijní paušál po 300 Kč dle vyhl. č. 177/1996 Sb., včetně 21 % DPH z těchto částek ve výši 3 939,60 Kč. Nebyly přiznány požadované úkony za dvě vyjádření žalované ze dne 11. 10. 2023 a 2. 11. 2023, neboť tyto nebyly podle soudu účelně vynaloženými úkony, když nebyly soudem vyžadovány a byly nadbytečné, když tyto skutečnosti mohly být sděleny u soudního jednání v přítomnosti protistrany. O lhůtě plnění ve výroku a II. bylo rozhodnuto dle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. věta prvá jako obecné třídenní. Místo plnění nákladů řízení pak je k rukám právního zástupce žalované v souladu s ustanovením § 149 odst. 1 o. s. ř.