13 C 311/2019

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudcem Mgr. Liborem Brokešem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro 130 320 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba žalobkyně, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni částku 130 320 Kč s 8,5% úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 82 978,28 Kč, k rukám zástupce žalované, do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se svojí žalobou podanou u Okresního soudu v Olomouci dne [datum] domáhala po žalované zaplacení částky 130 320 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že v roce [rok] chtěla koupit nemovitost pro rodinou rekreaci. Využila nabídky zprostředkovatele [právnická osoba] Jednou z nabízených nemovitostí byla i chata v [část obce]. V rámci inzerce byla chata popsána, že je v bezvadném stavu a tomu odpovídala i kupní cena, která značně převyšovala cenu zjištěnou. Chatu a přilehlé pozemky si prohlédla s odborností běžné, technicky nikoliv zdatné, osoby. Dne [datum] byla uzavřena mezi žalovanou jako prodávající a žalobkyní jako kupující kupní smlouva, jejímž předmětem byl pozemek p. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku byla stavba č. e. [anonymizováno], rod. rekr. [část obce] a pozemek p. [číslo] ostatní plocha. Obě nemovité věci byly zapsány v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro [územní celek], k. ú. [část obce] u [obec]. Na základě této smlouvy byl pak podán návrh na vklad vlastnického práva a o vkladu bylo rozhodnuto tak, že [datum] byl vklad vlastnického práva žalobkyně povolen. Nemovité věci žalobkyně převzala od žalované po uzavření kupní smlouvy a měla v úmyslu rekreační objekt užívat celoročně. Chtěla provádět rekonstrukci a při přípravách rekonstrukce jí bylo [jméno] [příjmení], který měl rekonstrukci provádět, sděleno, že podle jeho zjištění a odborných zkušeností, je podlaha prvního patra nestabilní, vykazuje pohyb a doporučil jí, aby nechala statiku zkontrolovat odborníkem. Telefonicky kontaktovala žalovanou, při telefonátu byl přítomen pan [celé jméno svědka]. S žalovanou hovořila o tom, že bude třeba stavbu odborníkem – statikem posoudit. Žalovaná reagovala tak, že si statika zajistí sama, pak se dohodli, že statika zajistí žalobkyně. Tato oslovila [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který se dostavil a podle prvotního posouzení se též jevilo podkroví jako nestabilní a chtěl, aby byla konstrukce odkryta tak, že by byly odkryty podlahy v podkroví a strop v přízemí. Podle požadavku statika to provedl pan [příjmení] [příjmení]. Statik zpracoval„ stavebně statické vyhodnocení stávajícího stavu střechy“ a zjistil, že krokve a dolní hambálek jsou poddimenzované, tepelná izolace je nedostatečná, schází parozábrana. Statik navrhl i způsob řešení tak, že krokve je nutno zesílit příložkami 2 x 120 / 50 oboustranně, spodní hambálek zesílit vnitřní příložkou 100 /150 mezi kleštiny, provést novou tepelnou izolaci včetně parozábrany. Poté se žalobkyně telefonicky spojila se žalovanou, sdělila jí výsledek odborného posouzení, a že v opravě je nutno pokračovat, neboť konstrukce stavby jsou obnaženy. Žalobkyně požadovala slevu z kupní ceny, kterou by pokryla náklady na nápravu shora popsaného stavu. Žalovaná reagovala tak, že s žalobkyní o věci již nechtěla nijak dále diskutovat s tím, že není ochotna zaplatit ničeho. Přípisem ze dne [datum] žalobkyně žalované zaslal zhodnocení stavu nemovité věci statikem, popsala, čím se vady nemovité věci projevují navenek (houpání stropu) a uplatnila po žalované právo na slevu z kupní ceny v rozsahu [částka] až [částka]. Z přípisu bylo patrno, že konečnou výši odvozuje od předpokládaných nákladů na uvedení nemovité věci do stavu, kdy ji bude možno bezpečně užívat. Součástí přípisu bylo i odborné posouzení provedené [anonymizováno] [příjmení]. Na to žalovaná nijak nereagoval. Žalobkyně provedla opravu prostřednictvím [jméno] [příjmení] [jméno] částka za opravu činila částku 130 320 Kč. Přípisem datovaným ze dne [datum] se obrátila na žalovanou s výzvou na zaplacení této částky jako slevy z kupní ceny, když výši slevy odvozovala právě z nákladů spojených s odstraněním vady věci. Na tento přípis žalovaná nereagovala, žalovanou pak oslovila znovu přípisem ze dne [datum] s další výzvou k zaplacení částky 130 320 Kč. Na tento přípis reagoval zástupce žalované, který uplatněná práva odmítl. Žalobkyně tedy tvrdila, že mezi ní a žalovanou byla uzavřena kupní smlouva na nemovitou věc, popsanou v článku I. této žaloby. Před uzavřením kupní smlouvy provedla prohlídku nemovité věci, ale žádné vady nebyly patrny. Teprve po předání věci, v okamžiku, kdy stavbu prohlédla osoba odborně zdatná, se objevila vada nemovité věci, která byla až do této doby skryta a spočívala v chybném konstrukčním řešení střechy a jejího krovu, kdy tyto byly poddimenzované a za nepříznivých klimatických okolností hrozil i pád celé střechy. Tyto skryté vady u žalované uplatnila, uplatnila i požadavek na slevu z ceny, jejíž výši odvozovala z nákladů potřebných na uvedení konstrukce střechy do bezpečného stavu. Žalovaná tento požadavek odmítla.

2. Žalovaná se k žalobě písemně vyjádřila, nárok žalobkyně neuznávala. Jako nesporná učinila žalovaná tvrzení o tom, že byla mezi stranami uzavřena kupní smlouva o převodu předmětných nemovitostí. Učinila také nesporným, že přípisem ze dne [datum] reagovala prostřednictvím svého zástupce na přípis žalované ze dne [datum]. Ostatní tvrzení rozporovala. Zcela odmítla tvrzení žalobkyně o tom, že by ji žalovaná ujistila, že nemovitost je bezvadná. V žádné z předložených listin není takové ujištění. Z protokolu o předání nemovitosti ze dne [datum] vyplývá, že žalobkyně měla možnost se stavem nemovitosti řádně seznámit. V protokolu prohlásila, že je jí znám stavebně-technický stav nemovitosti, když toto prohlášení učinila za účasti makléře. Při opakovaných prohlídkách byla žalobkyně naopak upozorňována na stáří budovy a na vrzající podlahu. Žalobkyně si k prohlídce přizvala třetí osobu, která prohlásila a ujistila žalobkyni, že vše je v pořádku a vše odpovídá stáří budovy. Žalobkyně řádným způsobem nedokládá, že informovala žalobkyni o výskytu vady na nemovitosti před tím, než ji začala sama rekonstruovat. Žalovaná tvrdila, že žalobkyni poskytla slevu z kupní ceny ve výši [částka], a to proto, že ji na jaře [rok] žalobkyně kontaktovala, že požaduje slevu, neboť stav nemovitosti není takový, jaký si představovala. Pod tlakem a s ohledem na obtěžující přístup žalobkyně, který měl na žalované i zdravotní následky, poskytla žalovaná žalobkyni slevu z kupní ceny, a to přesto, že na ni neměla žalobkyně nárok. Žalobkyně neuplatnila řádně práva z vad. Svévolně zasáhla do stavu nemovitosti již tím, že odkryla podlahy a krovy nemovitosti, a to prostřednictvím [jméno] [příjmení]. K této činnosti nebyla žalovaná ani přizvána. Žalovaná namítala, že vada nebyla žalované oznámena včas a namítala existenci vady. [příjmení] nebyla řádně specifikována, a to ani v předmětné žalobě. Žalovaná namítala, že žalobkyně požaduje úhradu panem [příjmení] fakturované částky a nikoliv věci prodané bez vady a hodnotou věci prodané s vadou. Žalovaná má za to, že žalobkyně si toliko chtěla nechat od žalované zaplatit rekonstrukci rekreačního objektu, který je více než [anonymizováno] let stár.

3. Žalobkyně na toto reagovala podáním ze dne [datum], když uvedla, že konstatováním nemovité věci a její nabízení v bezvadném stavu, bylo obsahem inzerce realitní kanceláře a žalobkyně neměla ani po prohlídce žádného důvodu tomuto tvrzení žalované nevěřit. Žalobkyně nevyloučila ani skutečnost, že při prohlídce nemovité věci nebylo zjištěno, že podlaha podkroví vrže. Nicméně technicky vzato, samotné vrzání u dřevěných materiálů považovala za nikoliv neobvyklé a samo o sobě, dle jejího soudu, neindikuje a nemůže indikovat konstrukční vadu stavby. Dále odkázala na svoje tvrzení ohledně sdělení výskytu možných vad žalované. Žalovaná tvrdila, že žalobkyni poskytla slevu z ceny nemovité věci, a to ve výši [částka]. Tvrzení žalované jsou konstruována tak, jako by jí poskytla slevu z již zaplacené kupní ceny, což se nestalo. Je pravdou, že nemovitá věc byla původně inzerována za částku [částka], ale účastnice se dohodly na kupní ceně [částka] a takto bylo jejich ujednání stvrzeno i v kupní smlouvě, kdy žalobkyně celou kupní cenu řádně a včas zaplatila. Pokud žalovaná poukazovala na to, že nebyla při obnažení podlah a krovů přizvána, žalobkyně tvrdila, že žalovanou telefonicky kontaktovala se sdělením, jaký je výsledek odborného posouzení, požadovala slevu z ceny, na toto však žalovaná nijak nereagovala. V dalších pracích, kdy odkryté konstrukce bylo třeba znovu zakrýt, pokračovala až poté, co žalovanou o vadách zpravila přípisem ze dne [datum]. Výši slevy požaduje s odkazem na částku zaplacenou za opravu věci jako východisko, z kterého při stanovení výše požadované slevy vycházela. Dále nezohledňovala výdaje, které se zjištěním stavu věci a opravou měla.

4. Žalovaná se pak dále k těmto doplněným tvrzením vyjádřila, když částečně odkazovala na svá původní tvrzení, které doplnila tak, že žalovaná byla žalobkyní po celou dobu procesu prodeje permanentně atakována neustálými požadavky, kdy žalovaná žalobkyni dokonce oznámila, že by již raději nemovitost neprodávala, neboť jednání žalobkyně mělo charakter [anonymizováno]. Žalovaná vyšla žalobkyni opakovaně vstříc, sleva, dřívější vyklizení a předání nemovitosti, ale zejména žalovaná předala žalobkyni nemovitost ještě před tím, než došlo k úhradě kupní ceny a zavkladování vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. Žalobkyně požaduje úhradu ceny díla, které měla uhradit třetí osobě, přičemž takto koncipovaná sleva z kupní ceny není přípustná.

5. Okresní soud v Olomouci provedl dokazování a má prokázáno z kupní smlouvy [číslo] [rok] uzavřené dne [datum] mezi žalobkyní, jako kupující a žalovanou, jako prodávající, že žalovaná prodala žalobkyni pozemek parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, přičemž na tomto pozemku stojí stavba s č. e. [anonymizováno] – rod. rekr. v části [územní celek], pozemek parc. [číslo] ostatní plocha tak, jak jsou tyto nemovitosti zapsány na LV [číslo] pro k. ú. [část obce] u [obec], [územní celek], okres [okres] Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc. Byla dohodnuta kupní cena ve výši [částka] a v článku III. byl dohodnut způsob úhrady kupní ceny nemovitostí. Součástí kupní smlouvy bylo pak i ujednání, kdy dojde k převodu vlastnického práva a současně byla uzavřena smlouva kupní o prodeji vybavení nemovitosti. Z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí bylo zjištěno Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště v [obec], rozhodl v řízení vedeném pod sp. zn. V [číslo] [rok] [číslo] o provedení vkladu do katastru nemovitostí s tím, že vklad byl proveden dne [datum] s právními účinky vkladu k [datum] podle kupní smlouvy [číslo] [rok].

6. Ze stavebně statického vyhodnocení stávajícího stavu střechy [číslo] z dubna [rok] bylo zjištěno, že [anonymizováno] [jméno] [příjmení] provedl toto vyhodnocení k rekreační chatě [část obce] u [obec] č. e. [anonymizováno]. Předmětem statického průzkumu bylo posouzení stávajícího stavu a zjištění závad na provedené střešní konstrukci objektu č. e. [anonymizováno], kat. úz. [část obce] u [obec], na parc. č. st. [anonymizováno]. Šlo o jednopodlažní podsklepenou chatu s obyvatelným podkrovím.

7. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku do rozhodnutí soudu, octla se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobkyni přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Tento pak popsal konstrukční vady, a to tak, že krokve a dolní hambálek jsou poddimenzované, tepelná izolace je nedostatečná, schází parozábrana. Navrhl zesílení krovu, a to tak, že krokve je nutno zesílit příložkami 2 x 120 / 50 oboustranně, spodní hambálek zesílit vnitřní příložkou 100 / 150 bez mezi kleštiny, provést novou tepelnou izolaci, včetně parozábrany. Učinil závěr, že byla prokázána nevyhovující únosnost krovu nad uvedeným objektem, při dosažení hodnot maximálního povoleného zatížení by mohlo dojít k pádu konstrukce střechy. Uvedenou konstrukci je nutno zesílit krokve zesílit příložkami 2 x 120 / 50 oboustranně, spodní hambálek zesílit vnitřní příložkou 100 / 150 bez mezi kleštiny, provést novou tepelnou izolaci, včetně parozábrany. Předpokládanou cenu oprav stanovil v rozsahu [částka] až [částka].

8. Z objednávky [číslo] ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobkyně objednala u [jméno] [příjmení] mladšího rekonstrukci chaty v [část obce] u [obec], montáž a demontáž stropu v podkroví, montáž a demontáž stropu v přízemí, opravu podlahy v podkroví s tím, že předpokládané datum realizace bylo [datum], nabídka činila 108 100 Kč celkem. Nabídka neobsahovala tepelnou izolaci a její montáž. Ze smlouvy o dílo uzavřené mezi žalobkyní, jako objednatelem a [jméno] [příjmení], [obec] [část obce a číslo], [IČO], bylo prokázáno, že předmětem smlouvy jsou práce dle cenové nabídky [číslo] Cena byla stanovena dle nabídky ve výši 108 100 Kč. Termín realizace díla měl být od [datum] Smlouva o dílo byla bez uvedení data. Z faktury [číslo] ze dne [datum], splatné [datum], bylo prokázáno, že [příjmení] [příjmení] mladší účtoval žalobkyni za opravy chaty v [část obce] u [obec] částku 130 320 Kč. Ve faktuře bylo uvedeno, že šlo o demontáž stropu 60 kusů, cena za kus 60, počet kusů 70, celková částka 4 200 Kč OSB deska 12 mm + montáž strop + 10 % prořez, cena za kus 40, počet 60, částka 12 000 Kč OSB deska 18 mm + montáž podlaha + 10 % prořez, cena za kus 330, počet 30, částka 9 900 Kč. Palubka 15 mm + montáž podlaha + 10 % procent prořez, cena za kus 360, počet 50, částka 18 000 Kč. Palubka 15 mm + montáž strop přízemí + 10 % procent prořez, cena za kus 320 Kč, počet 30, celkem 9 600 Kč. Rovnání podlahy, zpevnění podlahy v podkroví 300 kusů, počet 30, částka 9 000 Kč. Obložení trámů + montáž, cena za kus 15 000, počet 1, částka 15 000 Kč. Lišty v podkroví + montáž, cena za kus 80 Kč, počet 60, částka 4 800 Kč. Nátěr palubek, 2 x nátěr, cena za kus 60 Kč, počet 100, částka 6 000 Kč Spojovací materiál, cena za kus 50 Kč, počet 220, částka 11 000 Kč. Režije 12 Kč za kus, počet 900, částka 10 800. Vata 12 mm, cena 210 Kč za kus, počet 52, částka 10 920 Kč. Montáž vaty 50 Kč za kus, počet 52, částka 2 600 Kč. Barva 6 500 Kč za kus, počet 1, částka 6 500 Kč Celkem 130 320 Kč. Z příjmového pokladního dokladu [číslo] bylo prokázáno, že [příjmení] [příjmení] potvrdil, že dne [datum] převzal od žalobkyně částku 130 320 Kč, když jako účel byla uvedena úhrada faktury [číslo].

9. Z reklamace skrytých vad zakoupené nemovitosti ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně zasílala tuto reklamaci žalované a realitní kanceláři [právnická osoba] Uváděla, že koupila nemovitost na základě kupní smlouvy ze dne [datum] od žalované. Nemovitost byla prodávána prostřednictvím uvedené realitní kanceláře a dle inzerce byla inzerována v bezvadném stavu. K podrobnějšímu prozkoumání žalobkyni vedla skutečnost, že strop v podkroví se nepřiměřeně houpal a z toho důvodu povolala k zhodnocení stavu odborného konzultanta, statika [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a tesařskou [právnická osoba] [příjmení]. Došlo k odkrytí a odstranění stropu druhého NP a tím i podlahy v podkroví. Bylo nutno odstranit i strop podkroví a dle návrhu statika byly provedeny práce ke zpevnění konstrukce, následně byla provedena dle doporučení i tepelná izolace. Dle odborného posudku je cena prací nutných k nápravě odhadnuta na částku [částka] až [částka] Konečná částka měla být doložena fakturami, kde bude podrobně rozepsán použitý materiál a práce. Předmětná nemovitost byla znaleckým posudkem [číslo] [rok] oceněna na částku 1 343 520 Kč. Kupní cena nemovitosti byla sjednána na částku 1 900 000 Kč, kterou akceptovala. Vzhledem k zjištěnému stavu reklamovala v zákonné lhůtě stav předmětné nemovitosti, nevyhovující únosnost krovu, který by podle odborného posudku mohl způsobit pád střechy. Z tohoto důvodu bylo přistoupeno k realizaci rekonstrukce k napravení havarijního stavu. Jednotlivé fáze rekonstrukce lze doložit fotodokumentací. Žalobkyně požadovala, aby náklady s touto rekonstrukcí spojené uhradila žalovaná jako prodávající. Žádala, aby žalovaná uznala závazek zaplatit opravu skryté vady na prodané nemovitosti parc. č. st. [anonymizováno], stavba s č. e. [anonymizováno]. Dále uvedla, že v současné době jsou práce na rekonstrukci ve finální fázi, konečnou částku doloží fakturami. Z dopisu ze dne [datum] dle podací lístku podaného na poště stejného dne zasílala žalobkyně žalované a realitní kanceláři [právnická osoba] dopis ve věci reklamace skrytých vad zakoupené nemovitosti. V návaznosti na dopis ze dne [datum] zasílala v příloze konečnou fakturu tesařských prací, které byly provedeny k nápravě havarijního stavu na nemovitosti tam uvedené. Uvedla, že částku za provedení tesařských prací, která činila 130 320 Kč, firmě uhradila a požadovala na základě reklamace uhradit na její účet, který v dopise uvedla. Z upomínky ze dne [anonymizováno] bylo prokázáno, že žalobkyně upomínala žalovanou o zaplacení částky tak, jak bylo uvedeno v dopise ze dne [datum]. Žádala, aby uvedená částka byla uhrazena do [datum]. Uváděla, že pokud nedojde k úhradě, předá pohledávku firmě, která se zaobírá vymáháním pohledávek.

10. Z dopisu zástupce žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], ze dne [datum] bylo prokázáno, že tento reagoval na výzvu k úhradě částky 130 320 Kč, kdy uvedl, že žalovaná nesouhlasí s uplatněnými nároky, a to ani z části. Stav nemovitosti jí měl být znám při podpisu kupní smlouvy. Pokud později žalobkyně objevila nějaké vady na nemovitosti, měla klientku o těchto vadách informovat ještě před tím, než z vlastní iniciativy nechala vypracovat znalecký posudek a nechat udělat opravu. Po oznámení vad nebo současně s tímto oznámením měla klientce sdělit, jakým způsobem bude uplatňovat nároky z vad prodané věci, tzn. provést tzv. volbu práva. Žalobkyně nepostupovala správně a nemůže tak požadovat práva z vadného plnění. Z dopisu zástupkyně žalobkyně tehdejšímu zástupci žalované ze dne [datum] bylo prokázáno, že se na něho obracela jako zástupkyně žalobkyně podle jeho přípisu ze dne [datum]. Rekapitulovala korespondenci a obracela se na něho s výzvou k úhradě částky 130 320 Kč. Zároveň uvedla, aby považoval tento přípis za předžalobní výzvu.

11. Z potvrzení realitní kanceláře [právnická osoba] ze dne [datum] bylo zjištěno, že tato realitní kancelář potvrdila, že byla poskytnuta sleva 80 000 Kč na prodej chaty v [obec] žalobkyni jako kupující. Sleva z částky 1 980 000 Kč na částku 1 900 000 Kč. Z prohlášení ze dne [datum] (dle tvrzení má jít o prohlášení [celé jméno svědkyně]) bylo prokázáno, že tato uvedla, že podlahy při prohlídkách předmětné nemovitosti č. e. [anonymizováno] v k. ú. [část obce] u [obec] v říjnu [rok] s žalovanou a žalobkyní řešily, po všech podlahách chodily a vrzání bylo patrné.

12. Z cenové nabídky [právnická osoba], s. r. o. ze dne [datum] bylo zjištěno, že tato společnost předložila cenovou nabídku na zpevnění krovů rekreační chaty dle statického posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. [příjmení] nabídka činila částku 30 800 Kč a dále uvedla, že v době realizace parotěsná fólie nebyla na trhu. Z cenové nabídky [právnická osoba], [anonymizováno] bylo zjištěno, že tato učinila cenovou nabídku pro [celé jméno žalované], [část obce] u [obec a číslo], cenová nabídka je z [datum] na částku 35 900 Kč.

13. Z inzerátu [právnická osoba] [anonymizováno] byl zjištěn inzerát na prodej cihlové zateplené chaty v žádané lokalitě [část obce] u [obec] za 1 980 000 Kč za nemovitost. Na první straně jsou fotografie nemovitosti a okolí, na druhé straně jsou také fotografie nemovitosti a okolí a jsou zde uvedeny další skutečnosti, že jde o chaty a rekreační objekty, počet nadzemních podlaží tři, plocha parcely [výměra], stav nabízené nemovitosti po rekonstrukci, topení lokální – elektrické, typ zakázky prodej, zastavěná plocha [výměra], užitná plocha [výměra], druh objektu cihlová, umístění objektu klidná část obce, elektřina 230 V, 400 V, voda zdroj pro celý objekt, garáž ano, typ domu patrový, odpad septik, poloha objektu samostatný, počet parkovacích míst dva. Dále byly v inzerátu uvedeny další skutečnosti ohledně objektu a okolí objektu.

14. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] bylo prokázáno, že má stavební firmu a pro žalobkyni někdy v březnu [rok] prováděl se svou firmou stavební úpravy kolem domu v [část obce]. Byl v domě na kávě a žalobkyně mu říkala, že se podlaha v patře houpe. Šel po schodech, byla tam malá místnost, pravděpodobně ložnice, zhoupl se a strop pružil. Žalobkyně se ho ptala, co s tím, svědek jí řekl, že není statik a doporučil jí, že by věc měl prohlédnout odborník. Byl přítomen telefonického hovoru na hlasitý odposlech, kdy žalobkyně uváděla, že volá původní majitelce. S touto se domlouvala, že tato zajistí odborníka. Když žalobkyně řekla, že se to bude muset zaplatit, dřívější majitelka jí řekla, ať odborníka zajistí žalobkyně. Žalobkyně pak svědkovi řekla, aby si hovor zapamatoval kvůli případnému svědectví. Nebyl schopen uvést, kdy proběhl telefonát, mělo jít o dopolední hodiny, v telefonu byl slyšet ženský hlas.

15. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že má firmu, která dělá tesařství a pokrývačství. Původně měl dělat pro žalobkyni přístřešek na auto, ale posléze se dělala rekonstrukce chaty. Bylo dohodnuto, že bude provedena oprava stropu v prvním podlaží, který byl zároveň podlahou v podkroví. Byla provedena sonda a bylo zjištěno, že opěrné sloupky nedrží. Žalobkyni udělal cenovou nabídku, žalobkyně s touto souhlasila. Oprava byla provedena v dubnu a v květnu [rok]. To, že se podlaha houpe, bylo před opravou běžně zjistitelné. To, jaká je tam závada, tedy že opěrné sloupky nebyly připevněny, se běžně zjistit nedalo, musel se strop rozebrat. Dělal sondu, kde se to nejvíc houpalo. Za práce mu bylo vše uhrazeno. Je vyučen jako tesař. Neví, zda v domě byl nějaký odborník, který to před tím hodnotil. [obec] nebylo možno zjistit bez demontáže. Svědek nevěděl, zda byl na místě, když se tam dostavil [anonymizováno] [příjmení] a nevěděl, zda byl na místě, když se tam dostavil statik. Sondy prováděl na více místech, spočívalo to v tom, že museli pilou obřezat obložení, což trvalo asi jeden den ve dvou, než obnažili kleštiny. Pokud byla svědkovi předestřena faktura, kterou vystavil žalobkyni, uvedl, že ve vztahu k sanaci zjištěné závady šlo o položku rovnání podlahy, zpevnění podlahy v podkroví, když museli všechno rozdělat, sundat veškeré obložení, aby se k tomu dostali. Na ceně, kterou vystavil na faktuře, si svědek stojí, je tam napočítán materiál i doba, hodinová sazba. Palubky museli sundat tak, že se museli rozřezat, za nimi byl nějaký sololit, který se musel také sloupnout, aby se dostali ke sloupkům. Na podlaze byly palubky, zda byly na stěnách, to nevím. K částce týkající se vaty 12 mm a montáže vaty, svědek uvedl, že toto se dávalo navíc, protože když se strop rozdělal, vata byla spadaná a byla tam vata vysoká 3 cm. Na faktuře je špatně uvedeno, že jde o vatu 12 mm, má jít o vatu 12 cm. OSB desky se dávaly na místo původního sololitu, který tam byl a byl zničen při demontáži. Původní vata, která tam byla, byla v dezolátním stavu, nebyla znovu použitelná. Z barevných fotografií založených v přílohové obálce a z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že tento uvedl k fotografii označené jako číslo jedna, že jde o tak zvané kleštiny, což jsou dlouhé sloupky a mezi nimi destička, když tato nebyla řádně připevněna, a proto docházelo k houpání. Na fotografii číslo dvě jsou vidět sloupky, které nedržely, jde o sloupky podpírající strop, tyto sloupky byly připevněny ke střeše a sloupky měly být připevněny k tak zvaným kleštinám, aby pomáhaly udržet strop. Na fotografii číslo tři jsou vidět obnažené kleštiny, v pravé části fotografie je vidět nový sloupek, který se dával na vruty. Na fotografii číslo čtyři jsou obnažené kleštiny, když se strop rozdělal. Na fotografii číslo pět je střecha s obnaženými kleštinami.

16. Z výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že žalobkyně ho pozvala k sobě na chatu a žádala, aby tuto prohlédl z hlediska statiky, že se jí některé části nejeví v pořádku. Svědek jí sdělil, že proto, aby to mohl posoudit, je nutné, aby byly určité části odkryté. Poté přijel, byly provedeny sondy do podlahy hambálku s tím, že provedl výpočty a dospěl k závěru, že konstrukce ve 30 - 40 % nevyhovuje stanovené normě a žalobkyni doporučoval, jak má postupovat, aby to bylo dáno do pořádku. Svědek si nepamatoval, že žalobkyně namítala houpání v horní části domu. Po předestření stavebně-technického vyhodnocení potvrdil svědek, že jde o zprávu, kterou vypracoval s tím, že předpokládal cenu oprav, tato se měla týkat všech skutečností ve zprávě uvedených. Při první návštěvě nebyl přítomen žádný tesař nebo jiný řemeslník, při druhé návštěvě si svědek myslel, že také ne. Při druhé návštěvě tam byly sondy, byly tam odkryté krokve a hambálek, neví, zda tam byly palubky nebo sádrokarton. Odstranění konstrukcí provedl tesař, šlo zřejmě o odbornou práci. Kdyby nebyly provedeny sondy, nebyl by svědek schopen posoudit, zda věc má vadu či nikoliv. Přesné stáří budovy svědkovi nebylo známo, stáři budovy bylo asi čtyřicet let. Závady neodpovídaly normě, před čtyřiceti lety platila jiná norma a svědek uvedl, že ani v té době by hodnoty nevyhovovaly. Svědek vyhotovil mnoho obdobných posudků. Svědek posuzuje stavby rekreační i nerekreační a některá stavba stejného stáří vyhoví, některá nevyhoví.

17. Po takto provedeném dokazování byl zjištěn tento skutkoví stav: Mezi žalobkyní a žalovanou byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva [číslo] [rok] uzavřené dne [datum] mezi žalobkyní, jako kupující a žalovanou, jako prodávající, že žalovaná prodala žalobkyni pozemek parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, přičemž na tomto pozemku stojí stavba s č. e. [anonymizováno] – rod. rekr. v části [územní celek], pozemek parc. [číslo] ostatní plocha tak, jak jsou tyto nemovitosti zapsány na LV [číslo] pro k. ú. [část obce] u [obec], [územní celek], okres [okres] Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc. Byla dohodnuta kupní cena ve výši 1 900 000 Kč a v článku III. byl dohodnut způsob úhrady kupní ceny nemovitostí. Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pak rozhodl o povolení vkladu vlastnického práva žalobkyně s účinky vkladu k [datum]. Při jednání o uzavření kupní smlouvy pak bylo prokázáno, že podlaha v podkroví vrzala. Po uzavření kupní smlouvy pak žalobkyně zjistila, že se podlaha v podkroví jeví jako nestabilní, tato se houpe, což bylo prokázáno také z výpovědi svědka [celé jméno svědka] a z výpovědi svědka [příjmení]. Dle sdělení svědka [celé jméno svědka] byla tato závada, že se podlaha houpe, běžně zjistitelná. Svědek [příjmení] provedl sondy a na základě přístupu k těmto odstraněným částem stropu pak svědek [příjmení] [příjmení] vypracoval stavebně-statické vyhodnocení stávajícího stavu střechy, kde označil závady a navrhl, jakým způsobem mají být odstraněny. Na základě objednávky [číslo] smlouvy o dílo bez uvedení data, pak žalobkyně vadu odstranila a za toto zaplatila [jméno] [příjmení] mladšímu dle faktury [číslo] částku 130 320 Kč. Faktura byla vystavena dne [datum]. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] pak bylo prokázáno, že žalobkyně reklamovala u žalované vadu nemovitosti, která byla předmětem kupní smlouvy, když uváděla, že dle odborného posudku znalce [příjmení] [jméno] byla odhadnuta cena prací k nápravě stavu na 105 000 Kč až 115 000 Kč. Požadovala, aby náklady s touto rekonstrukcí spojené uhradila žalovaná jako prodávající, když uvedla, že konečná částka bude doložena fakturami, kde bude podrobně rozepsán použitý materiál a cena práce, dále bude součástí faktura za odvoz a uložení vzniklého odpadu. Žádala dále, aby žalovaná uznala závazek zaplatit opravu skryté vady na prodané nemovitosti. Z reklamace ze dne [datum] pak bylo prokázáno, že žalobkyně zaslala žalovaná konečnou fakturu tesařských prací, které byly provedeny k nápravě havarijního stavu na zakoupené nemovitosti, uvedla částku, kterou firmě uhradila a požadovala na základě reklamace uhradit tuto částku na účet, který uvedla. Dále žalovanou upomínala dopisem [datum], když žádala, aby částka byla uhrazena do [datum], jinak přistoupí k vymáhání. Z dopisu tehdejšího zástupce žalované ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaná s uplatněnými nároky nesouhlasila. Z dopisu zástupkyně žalobkyně ze dne [datum], včetně dodejky, pak bylo zjištěno, že tato žádala dřívějšího zástupce žalované o úhradu uvedené částky s tím, že uváděla, aby byl přípis považován za předžalobní výzvu.

18. Podle § 2128 odst. 1, zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen o. z.), při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.

19. Podle § 2131 o. z., v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

20. Podle § 2100 odst. 1, o. z., právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

21. Podle § 2103 o. z., kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

22. Na základě shora citovaných zákonných ustanovení hodnotil soud provedené důkazy a dospěl k závěru, že nárok žalobkyně není důvodný. Hlavním důvodem je dle názoru soudu to, že žalobkyně nemá nárok na plnění z vad dle shora citovaného ustanovení § 2103 o. z., když dle názoru soudu šlo v daném případě o vadu, kterou musela s vynaložením obvyklé pozornosti žalobkyně poznat již při uzavření kupní smlouvy. Soud zde vychází z provedených důkazů, když z těchto bylo zjištěno, že vada týkající se konstrukce podlahy prvního patra byla zřejmá již v době uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně o této vadě věděla, když tato skutečnost vyplývá jednak z potvrzení pracovnice [právnická osoba] [anonymizováno], která potvrdila písemně dne [datum], že podlahy při prohlídkách předmětné nemovitosti mezi účastnicemi kupní smlouvy řešily a vrzání podlah bylo patrné. Také z výpovědi svědka [celé jméno svědka] a svědka [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že vada spočívající v nestabilitě podlahy v prvním nadzemním podlaží byla běžně zjistitelná, jak uvedl svědek [příjmení] [příjmení] ve své výpovědi jako svědek a potvrdil to i svědek [celé jméno svědka], který v nezjištěný den v březnu [rok] toto zkoušel na základě toho, že ho o to požádala sama žalobkyně. [příjmení] si být tedy vědoma této skutečnosti již v době uzavření kupní smlouvy, proto jí soud nemohl přiznat nároky z vadného plnění. Nebylo v řízení prokázáno a ani žalobkyně netvrdila, že by ze strany žalované byla ujištěna, že věc je bez vad nebo měla žalovaná vadu zastřít. Žalobkyně tvrdila, že nemovitost byla nabízená realitní kanceláří jako nemovitost po rekonstrukci, ani tato skutečnost dle názoru soudu nemůže být brána tak, že měla být výslovně upozorněna na to, že věc je bez vad. Ani z inzerce realitní kanceláře pak nevyplývá, že by nemovitost měla být bez vad, pouze je uvedeno, že nemovitost je po rekonstrukci.

23. Žalobkyně tvrdila, že se nároku domáhá z toho důvodu, že mezi stranami byla uzavřena kupní smlouva. Žalovaná deklarovala technický stav věci jako po celkové rekonstrukci, z čehož tedy žalobkyně dovozovala, že věc je v bezvadném stavu. Žalobkyně sdělila, že věc má vady ještě před objektivním zjištěním a se žalovanou mělo být dohodnuto, že žalobkyně zajistí posouzení odborníkem v oblasti statiky. Žalobkyně zajistila statické posouzení stavby, kterému však musela předcházet rozsáhlá a odborná demontáž stropu v přízemí a podlahy v podkroví, bez které by nebylo možné zjistit, zda stavba vadami skutečně trpí. Statik po odkrytí konstrukcí učinil zjištění, že stavba má vady a popsal je ve statickém zhodnocení. Žalobkyně, jakmile tyto vady zjistila, vytkla je písemně žalované s požadavkem na slevu z kupní ceny. Současně žalobkyně poskytla žalované i statické zhodnocení. Žalovaná na toto jednání žalobkyně nijak nereagovala a žalobkyně, pokud chtěla stavbu bezpečným způsobem užívat, když ze statického zhodnocení vyplývá i riziko zhroucení konstrukcí, neměla jinou možnost, než sama opravu zajistit, což učinila prostřednictvím osoby odborně zdatné, [jméno] [příjmení]. Za opravy zaplatila částku 130 320 Kč.

24. Žalovaná naopak namítala, že poskytla žalobkyni slevu z kupní ceny a v kupní smlouvě bylo deklarováno, že si žalobkyně nemovitost řádně prohlédla a že jí kupuje ve stavu, v jakém se nachází. Žalovaná tvrdila, že žalobkyně nesprávně uplatnila nároky z vad, neboť je uplatnila pozdě, je formálně nesprávný. Pokud tvrdila, že vady uplatnila telefonátem, tedy několik měsíců po převodu nemovitostí, a oznámila toto žalované, jde o tvrzení nepravdivé, když i z výslechu svědka [celé jméno svědka] vyplývá, že neví, s kým ve skutečnosti žalobkyně hovořila. Až poté, co žalobkyně provedla téměř celou rekonstrukci nemovitosti, zaslala po více jak půl roce první písemnost, ve které reklamuje vadu. Nemůže se jednat o skrytou vadu, když vrzání a houpání patra bylo zjevné. Žalobkyně nejenom že nesprávně a pozdě notifikovala vadu, ale neunesla také důkazní břemeno o tom, jak vysoká má být sleva z kupní ceny.

25. Pokud by soud dospěl k závěru, že šlo o skrytou vadu, kterou nemohla žalobkyně zjistit při uzavření kupní smlouvy, má i tak soud za to, že žalobkyně nepostupovala takovým způsobem, aby jí vznikl nárok z vadného plnění. Při využití práva z vadného plnění by mělo jít o tři oddělené kroky: 1) kupující vadu nejdříve zjistí, odhalí, 2) kupující jí musí vytknout a 3) kupující musí zvolit právo z vadného plnění. Vytknutí a uplatnění práva by mělo splývat v jedno. Žalobkyně, pokud tedy zjistila vadu, měla tuto vadu žalované vytknout a zvolit si právo z vadného plnění. Žalobkyně tvrdila, že žalované vytkla vadu telefonicky, a to telefonátem z března [rok], kdy u toho měl být přítomen svědek [celé jméno svědka]. Žalovaná tento telefonický rozhovor rozporuje, ale i kdyby soud připustil, že k tomuto telefonickému hovoru došlo, nevyplynulo z něho, jakou konkrétní vadu na nemovitosti, která byla předmětem kupní smlouvy, žalobkyni vytkla a jaká zvolila práva z vadného plnění. Dle názoru soudu je tedy nutno vycházet teprve až z písemného vytknutí vady, které žalobkyně zasílala žalované dne [datum]. Žalobkyně dopis nazvala jako reklamaci skrytých vad zakoupené nemovitosti. V tomto vytkla vadu, ale dle názoru soudu si nezvolila řádně právo z vadného plnění. Bez jakékoliv dohody se žalovanou, bez toho, že by žalovaná měla k dispozici v té době již nějakou reakci žalované na vytknutí této vady, žalobkyně postupovala tak, že provedla odkrytí a odstranění stropu druhého NP a i podlahy podkroví a uvedla, že bylo nutno odstranit i strop podkroví a dle návrhu statika byly provedeny práce ke zpevnění konstrukce, následně byla provedena dle doporučení i tepelná izolace. Požadovala úhradu za opravu skryté vady, uváděla, že konečnou částku doloží fakturami a toto učinila dopisem, který zaslala žalobkyni dle podacího lístku [datum]. Žalobkyně tedy nesplnila povinnosti, zejména si řádným způsobem nezvolila právo z vadného plnění bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Nicméně žalobkyně nemá nárok na nároky z vadného plnění také dle ustanovení § 2112 o. z., věty první. Žalobkyně mohla oznámit vadu poté, co jí mohla zjistit při včasné prohlídce a při dostatečné péči ihned při uzavření smlouvy, což dle názoru soudu neučinila, když vadu u žalobkyně uplatnila až podáním z [datum], tedy více jak půl roku po uzavření kupní smlouvy. Žalovaná vznesla námitku, že vada nebyla uplatněna včas, bez zbytečného odkladu a soud má tedy zato, že žalobkyně nemá nárok na práva z vadného plnění. Jak již bylo shora uvedeno, vada byla běžně zjistitelná, což potvrdili i shora uvedení svědci [celé jméno svědka] a [příjmení]. Žalobkyně tedy neoznámila prodávající, to je žalované, vadu bez zbytečného odkladu, když ji mohla při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit a tato ji zjistila nejméně v březnu 2018, jak potvrdil svědek [celé jméno svědka]. Vadu žalované však řádně nevytkla, když tato skutečnost nebyla prokázána ani z výpovědi svědka [celé jméno svědka], který měl být telefonátu přítomen, když pouze uváděl, že se pouze domlouvali na nějakém odborníkovi, kterého měla žalobkyně nakonec zajistit. Vadu tedy jistě žalobkyně zjistila v březnu [rok], měla ji tedy vytknout bez zbytečného odkladu, což však žalobkyně učinila až po několika měsících, nejméně měsíci dubnu a květnu, když teprve v květnu [rok], který měla odeslat [anonymizováno], měla vady vytknout. Nevytkla tedy vady bez zbytečného odkladu poté, co je mohla zjistit. Dle názoru soudu tyto vady mohla zjistit v krátké době po uzavření kupní smlouvy, ale i pokud by soud vycházel z toho, že vadu jednoznačně zjistila v březnu [rok], tuto řádně neuplatnila bez zbytečného odkladu, žalovaná vznesla námitku, že vada nebyla včas oznámena, a proto soud nepřiznal nároky žalobkyně z práv z vadného plnění.

26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 82 978,28 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 130 320 Kč sestávající z částky 6 340 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 6 340 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 6 340 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 6 340 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 6 340 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 6 340 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 6 340 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 6 340 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 6 340 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum] a z částky 6 340 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] včetně deseti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a cestovní náhrada v celkové výši 16 578,28 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 4 144,57 Kč za 562 ujetých km v částce 3 644,57 Kč (27,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 07,5 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 5 × 30 minut v částce 500 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 4 144,57 Kč za 562 ujetých km v částce 3 644,57 Kč (27,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 07,5 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 5 × 30 minut v částce 500 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 4 144,57 Kč za 562 ujetých km v částce 3 644,57 Kč (27,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 07,5 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 5 × 30 minut v částce 500 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 4 144,57 Kč za 562 ujetých km v částce 3 644,57 Kč (27,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 07,5 l / 100 km a 4,40 Kč / km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 5 × 30 minut v částce 500 Kč podle § 14 a. t. Soud nepřiznal zástupci žalované jeden úkon, který požadoval za vyjádření po odporu ze dne [datum], když tento úkon nebyl učiněn účelně, když v tomto vyjádření zástupce žalované uvedl stejné skutečnosti jako v odporu proti platebnímu rozkazu, která žádným způsobem nedoplnil, a proto za tento úkon nebyla přiznána náhrada nákladů řízení. U jednání před vyhlášením rozsudku zástupce žalované uváděl, že zašle registraci DPH, toto však neučinil, když podáním, které zaslal soudu dne [datum], soudu zaslal pouze žádost o výpis účinnosti registrace k daním ze dne [datum], ale potvrzení o tom, že je plátcem DPH nepředložil.