14 C 77/2021

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudcem Mgr. Alešem Frumarem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o správu nemovitosti, o uložení povinnosti,

I. Žalovaná je povinna do 15 dnů od nabytí právní moci tohoto rozsudku podat žalobkyni v písemné formě vyúčtování nakládání s pozemkem p. č. st. 74, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], bydlení, v katastrálním území Olomouc a obci [obec], za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018, dále za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019 a za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020, a to konkrétně s uvedením těchto údajů: - veškerý příjem z nájemného za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018, za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019, za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020, v členění dle jednotlivých bytů a obytných prostor a nebytových prostor v budově na pozemku p. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [okres], - veškeré výdaje a náklady na dodávku energií a služeb spojených s nájmem bytů a nebytových prostor v budově na pozemku p. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [okres], a vyúčtování těchto výdajů na zajištění služeb spojených s nájmem vůči zaplaceným zálohám na tyto služby od jednotlivých nájemců a uživatelů bytů a nebytových prostor v budově na pozemku [anonymizována dvě slova] v k. ú. [okres], a to v členění za jednotlivá období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018, za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019, za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020, v členění dle jednotlivých bytů a obytných prostor a nebytových prostor v budově na pozemku p. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [okres], - výše daně z nemovitých věcí za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018, dále za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019 a dále za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020 a výši zaplacenou této daně, - rozpis výše pojistného za pojištění z nemovitých věcí - pozemku p. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [okres] město a staveb na něm se nacházejících, a výše zaplaceného pojistného za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018, dále za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019 a dále za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020, - rozpis výdajů a nákladů uhrazených ke dni [datum] neuhrazených na opravy, údržbu, rekonstrukci nebo zhodnocení pozemku p. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [okres] a staveb na něm se nacházejících, s uvedením jejich důvodu a účelu, za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018, dále za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019 a dále za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020.

II. Žalovaná je povinna do 15 dnů od nabytí právní moci tohoto rozsudku předložit žalobkyni v písemné formě veškeré platné a účinné smlouvy o nájmu či užívání veškerých bytových a nebytových prostor v domě [adresa], který je součástí pozemku p. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jakož i dalších staveb, které jsou součástí tohoto pozemku nebo se na tomto pozemku p. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [okres] nacházejí, za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018, za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019 a za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020.

III. Žalovaná je povinna do 15 dnů od nabytí právní moci tohoto rozsudku předložit žalobkyni v písemné formě veškeré platné a účinné smlouvy týkající se pozemku p. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], bydlení, v katastrálním území Olomouc a obci [obec], a veškerých dalších staveb na tomto pozemku: - o zajištění údržby a oprav pozemku p. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], bydlení, v katastrálním území Olomouc a obci [obec], a veškerých dalších staveb na tomto pozemku, a - pojistné smlouvy na pojištění výše uvedených nemovitých věcí, odpovědnosti za škodu způsobené jiné osobě v souvislosti s vlastnictvím nebo užíváním (provozem) uvedených nemovitých věcí, - smlouvy o zajištění dodávek vody a odvádění odpadních vod, smlouvy o zajištění dodávek elektrické energie do společných prostor, a to vše za období od za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018, za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019 a za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020.

IV. Žalovaná je povinna do 15 dnů od nabytí právní moci tohoto rozsudku předložit žalobkyni v písemné formě také veškeré listinné podklady, na jejichž základě je provedeno vyúčtování dle odstavce I. výroku tohoto rozsudku.

V. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku ve výši 14 160,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Mgr. [jméno] [příjmení].

1. Řízení bylo zahájeno dne 12. 5. 2021 a žalobkyně se domáhala vydání rozsudku, kterým by žalovaná měla provést a předložit vyúčtování žalovanou prováděné faktické správy specifikované nemovité věci.

2. Podáním ze dne 5. 8. 2021 pak žalobkyně doplnila žalobu do podoby, jaká již byla posléze uvedena ve výroku rozsudku.

3. Usnesením ze dne 5. 8. 2021 č. j. 14 C 77/2021 – 64 žaloba byla odmítnuta, k odvolání žalobkyně pak bylo uvedené usnesení okresního soudu Krajským soudem v Ostravě - pobočka v Olomouci pod č. j. 69 Co 229/2021 – 96 ze dne 26. 10. 2021 v podstatné části změněno tak, že žaloba se neodmítá a pokud se týkalo žalobkyní označených výroku IV. a V. pak usnesení okresního soudu bylo zrušeno a věc v této části vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení.

4. Proti shora uvedenému usnesení Krajského soudu v Ostravě - pobočka v Olomouci, pak žalovaná podala dovolání, které pak bylo usnesením Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 5. 2022 č. j. 22 Cdo 138/2022 - 158 odmítnuto.

5. Následně pak bylo řízení usnesením Okresního soudu v Olomouci ze dne 11. 7. 2022 částečně co do žalobkyní označených výroků IV. a V. petitu žaloby zastaveno, a to s ohledem na dispozitivní úkon učiněný žalobkyní v podání ze dne 1. 7. 2022. Současně pak usnesením Okresního soudu v Olomouci č. j. 14 C 77/2021 – 171 ze dne 7. 7. 2022 nebyla připuštěna změna žaloby co do rozšíření žaloby o další období – období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021.

6. Žalovaná se v průběhu řízení vyjádřila a vyjadřovala tak, že s podanou žalobou nesouhlasí, když jednak se dovolávala předchozí dohody o užívání ze dne 28. 5. 1993 s Ing. [jméno] [příjmení], a dále pak zejména tvrdila, že žalobkyni předala podstatnou část dokumentů poté, co obdržela žádost od jejího právního zástupce na výnosy z nájmu bytu, aby bylo možné dokončit rozdělení bytů na bytové jednotky, kdy dále právní zástupce převzal dne 3. 3. 2021 kopie vyúčtování nájemného a právní zástupce žalované informoval právního zástupce žalobkyně, že si může všechny doklady přijít ofotit do nemovitosti, že mu žalovaná vše přichystá, neboť doklady má pouze účetní.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně je vlastníkem ideálních [číslo] nemovitosti pozemek p. č. St. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [obec], [adresa], bytový dům na p. č. St. [anonymizováno] tak, jak jsou tyto nemovité věci zapsány na [list vlastnictví] pro k. ú. [okres] Město, obec a okres [okres] Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouc, a to na základě kupní smlouvy ze dne 14. 12. 2017 s právními účinky zápisu k okamžiku 21. 12. 2017.

8. Z dohody o užívání nemovitosti ze dne [datum] uzavřené mezi Ing. [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalované] soud zjistil, že [celé jméno žalované] se zavázala ze svých výlučných prostředků hradit pojistné, náklady za odebraný elektrický proud, vodné, stočné, úhrady technickým službách, náklady na nezbytně nutné opravy, kdy naopak Ing. [jméno] [příjmení] s ohledem na tuto dohodu nebude požadovat po [celé jméno žalované] úhradu za užívání nebytových prostor, kdy dále se smluvní strany dohodly, že [celé jméno žalované] do [datum] vyplatí Ing. [jméno] [příjmení] 600 000 Kč jako zálohu na kupní smlouvu a dále se smluvní strany dohodly, že pokud by [celé jméno žalované] si zaopatřila do konce roku 1993 dostatek finančních prostředků na proplacení ideální poloviny nemovitosti patřících Ing. [jméno] [příjmení], pak by smluvní cena této ideální poloviny činila 2 500 000 Kč, když stejné soud zjistil z potvrzení ze dne 9. 6. 1993.

9. Mezi účastníky bylo nesporné, a vyplynulo to i z účastnické výpovědi žalované, že mezi účastníky žádná dohoda o správě nemovitosti uzavřena nebyla.

10. Z přípisu Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], z přípisu JUDr. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], z přípisu Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], z přípisu JUDr. [jméno] [příjmení] ze dne 12. 1. 2021, z přípisu Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne 16. 12. 2021, z přípisu Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne 31. 1. 2022, z přípisu Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne 8. 3. 2022, z přípisu JUDr. [jméno] [příjmení] ze dne 23. 3. 2022 a z přípisu Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne 29. 3. 2022, soud zjistil, že účastníci vedli rozsáhlou korespondenci, nejen na téma hospodaření a vyúčtování hospodaření se společnou věcí, kdy z korespondence vyplývá, že žalobkyně se soustavně a opětovně domáhala vyúčtování hospodaření se společnou věcí, minimálně za roky 2018, 2019 a 2020, ze strany právního zástupce žalované pak bylo argumentováno, že žalobkyni již některé listiny byly poskytnuty, nicméně bylo sdělováno, že žalobkyně má možnost se osobně s listinnými podklady k vyúčtování v sídle žalované seznámit.

11. Z potvrzení Mgr. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že dne 3. 3. 2021 převzal kopii vyúčtování nájemného za roky 2018, 2019 a 2020 ve věci [právnická osoba] a paní [celé jméno žalované], kdy se pak jednalo o rukou psané tabulky na čísle listu 124, 125 a 126. Rovněž pak soud vzal v řízení za prokázáno, že žalované byly doručeny části peněžního deníku, a to dne 5. 3. 2021, a to listiny založené na č. l. 127 – 137.

12. U jednání dne 5. 9. 2022 pak žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce doručila žalobkyni listiny, které byly ve shodné kopii založeny na č. l. 193 – 222 spisu, když soud z nich zjistil, že žalovaná žalobkyni doručila listinu nazvanou jako Peněžní deník za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019, listinu nazvanou jako Peněžní deník za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020, listinu nazvanou jako Peněžní deník za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021 a listinu nazvanou jako Peněžní deník za období od 1. 1. 2022 do 31. 7. 2022.

13. K uvedeným listinám pak žalovaná ještě doplnila, že podle ní se jedná o kompletní účetnictví týkající se domu, kdy k tomuto účetnictví jsou tři šanony listin, které žalovaná nebude kopírovat a pokud žalobkyně něčemu nerozumí, je možné, aby cokoliv zkonzultovala s účetní žalované, kdy žalovaná žalobkyni několikrát vyzvala, že si může žalobkyně přijít a cokoliv si ofotit.

14. Z výpovědi žalované soud skutkových zjištění nečinil, když výslech účastníka řízení je toliko podpůrným důkazem až v okamžiku, kdy nelze skutečnosti prokázat jinak, nehledě k tomu, že výslech žalované pouze obsahoval skutkovou verzi žalované, která pak byla v rozporu se skutkovou verzí žalobkyně, nehledě k tomu, že výslech žalované nemůže žádným způsobem nahradit obsah vyúčtování předvídané občanským zákoníkem.

15. Pokud se týká závěru o skutkovém stavu, soud uzavírá, že v řízení bylo prokázáno, že žalobkyně je minoritním vlastníkem nemovité věci v rozsahu 5/12, žalovaná pak majoritním vlastníkem v rozsahu 7/12 nemovité věci, pozemku p. č. St. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba [obec], [adresa], bytový dům, na p. č. St. [anonymizováno], tak jak jsou tyto nemovitosti zapsány na [list vlastnictví], pro k. ú. [okres] Město, obec a okres [okres] Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouc, kdy žalobkyně se pak stala vlastníkem na základě kupní smlouvy ze dne 14. 12. 2017 s právními účinky zápisu ke dni 21. 12. 2017. Po zrealizovaném dokazování pak listinami předloženými nejen žalovanou, soud uzavírá, že z listin, které soudu a žalobkyni byly žalovanou doručeny, se nepodává, že by žalovaná provedla řádné vyúčtování hospodaření se společnou věcí, tak jak vyplývá z níže uvedených právních ustanovení. Žalobkyně se vyúčtování opakovaně domáhala, žalovaná k tomu žalobkyni předložila některé listiny, a to pak listiny založené na č. l. 124 – 137 spisu a u jednání dne 5. 9. 2022 pak listiny založené na č. l. 193 – 222 spisu, které však nejsou vyúčtováním hospodaření se společnou věcí, tak, jak jí má namysli občanský zákoník.

16. Podle § 1117 obč. zák. každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.

17. Podle § 1118 obč. zák. spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, i podíl z plodů a užitků ze společné věci.

18. Podle § 1120 obč. zák. (1) Plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů. (2) Jak se naloží s plody a užitky ze společné věci, které nelze podle podílů rozdělit, určí dohoda spoluvlastníků. Nedohodnou – li se spoluvlastníci, prodají se tyto plody a užitky vhodným způsobem a výnos se rozdělí podle podílů.

19. Podle § 1126 obč. zák. (1) Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci.

20. Podle § 1128 obč. zák. (1) O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. (2) Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opomenutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze – li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel.

21. Podle § 1135 obč. zák. správce nad právní postavení příkazníka. Musí spoluvlastníkům správu vyúčtovat; náleží mu náhrada účelně vynaložených nákladů, kterou si může vybrat z výnosů spravované věci.

22. Pokud se týká právního hodnocení, pak z výroku usnesení Krajského soudu v Ostravě – pobočka v Olomouci ze dne 26. 10. 2021 č. j. 69 Co 229/2021 – 96 bylo zřetelným způsobem vyloženo, jakého vyúčtování se žalobkyně může domáhat a jaké má mít náležitosti, či naopak co už je mimo rámec povinnosti správce vyúčtovat správu ostatním spoluvlastníkům (body IV. a V. petitu, ohledně kterého pak bylo posléze disponováno žalobkyní žalobou). Předesílá se, že žádný z účastníků řízení netvrdil (a tudíž to nemohlo být ani prokázáno), že by existovala dohoda o správě nemovití věci ve smyslu § 1138 obč. zák., tedy dohoda ve formě veřejné listiny, která by byla založena ve sbírce listin katastrálního úřadu. Dohoda o užívání nemovitosti uzavřená dne 28.5.1993 mezi žalovanou a Ing. [jméno] [příjmení] jednak obsahově nedopadá na celého hospodaření se společnou nemovitou věcí, jednak na právní vztah mezi žalovanou a žalobkyní nedopadá, nehledě k tomu, že ani z této dohody s dřívějším vlastníkem nevyplývá, že by žalovaná snad neměl činit vyúčtování hospodaření se společnou věcí. Ze shora uvedených zákonných ustanovení pak vyplývá, že žalovaná, jakožto faktický správce a majoritní vlastník, je povinna řádně každoročně žalobkyni, jakožto minoritnímu vlastníkovi, vyúčtovat hospodaření se společnou věcí, když požadavkům řádného vyúčtování pak odpovídají povinnosti uvedené ve výroku I., II., III. a IV. tohoto rozsudku, tedy nejen každoročně srozumitelně, konkrétně a podrobně rozúčtovat jednotlivé příjmy a výdaje za každou bytovou či nebytovou jednotku, tak aby vyúčtování bylo přezkoumatelné, nicméně takovéto vyúčtování pak má obsahovat i příslušné, platné a účinné smlouvy o nájmu či užívání veškerých bytových či nebytových prostor, smlouvy o zajištění údržby a oprav nemovitosti, pojistné smlouvy na pojištění uvedených nemovitých věcí, odpovědnosti za škodu způsobené jiné osobě související s vlastnictvím nebo užíváním (provozem) uvedených movitých věcí, smlouvy o zajištění dodávek vody a odvádění odpadních vod, smlouvy o zajištění dodávek elektrické energie do společných prostor, a to vše vždy v každém příslušném kalendářním období, tedy za rok 2018, 2019 i 2020. Aby takovéto vyúčtování hospodaření se společnou věcí bylo přezkoumatelné, pak je povinností žalobkyně předložit také veškeré listinné podklady, na základě kterých bylo provedeno předmětné vyúčtování. Je zcela nepřípadná argumentace žalované, že žalobkyně si může k žalované přijít a cokoliv si okopírovat, když toto požadavku řádného vyúčtování hospodaření se společnou věcí nevyhovuje. Současně pak ani požadavku řádného vyúčtování hospodaření se společnou věcí nevyhovuje ani předložení peněžních deníků žalovanou, když není povinností žalobkyně provádět analýzu účetní a daňové evidence žalované a ani není povinnosti žalobkyně identifikovat, k čemu ten který příjem či výdaj sloužil a zda se vůbec týkal hospodaření se společnou věcí. K tomuto slouží vyúčtování hospodaření se společnou věcí, tedy listina vyhotovená žalovanou, opatřená příslušnými smlouvami a listinami tak, aby vyúčtování hospodaření se společnou věcí bylo přezkoumatelné. Těmto požadavkům žalovaná, a to ani přes poučení podle § 118 a) odst. 3 o. s. ř. nevyhověla, když nepředložila řádné vyúčtování hospodaření se společnou věcí, a tudíž soud žalovanou výroky I. – IV. k této povinnosti v příslušných časových obdobích zavázal. Jako nerelevantní pak soud rovněž vyhodnotil i námitku žalované v tom směru, že žalobkyni by snad nemělo příslušet řádné vyúčtování hospodaření se společnou věcí za rok 2018, když z výpisu z katastru nemovitosti se podává, že žalobkyně se stala vlastníkem společné věci dne 21. 12. 2017, je tedy zřejmé, že se vyúčtování za rok 2018 žalobkyně domáhá důvodně. Veden shora uvedenými úvahami, pak soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku.

23. O nákladech řízení pak soud rozhodl podle § 142 odst. 3 o. s. ř., a to tak, že soud zavázal žalovanou zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku ve výši 14 160,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Mgr. [jméno] [příjmení], když žalobkyně byla ve věci převážně procesně úspěšná, když procesní neúspěch byl pouze v nepatrné části předmětu řízení (usnesení Okresního soudu v Olomouci ze dne 11. 7. 2022 č. j. 14 C 77/2021 – 174), žalobkyně pak má právo na náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení, které se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč, z 5 a půl úkonu právní pomoci za zastoupení advokátem, z tarifní hodnoty 10 000 Kč (nepeněžité plnění), tedy sazba odměny 1 500 Kč, a to za následující úkony: příprava a převzetí, žaloba, odvolání do procesního rozhodnutí – půl úkon, vyjádření k dovolání, jednání 5. 9. 2022 přesahující dvě hodiny – dva úkony, kdy za doplnění žaloby na č. l. 69 soud další úkon právní pomoci nepřiznal, neboť má za to, že žaloba měla být řádně formulovaná již od samého počátku, dále se pak jedná o 6 režijních paušálů po 300 Kč, DPH z uvedených částek (vyjma SOP), tedy celkem se jedná o částku 14 160,50 Kč.