16 C 103/2022

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudcem Mgr. Liborem Brokešem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. právnická osoba , IČO sídlem adresa žalované 2. právnická osoba , IČO sídlem adresa žalované obě zastoupeny advokátem JUDr. jméno příjmení , Ph.D. sídlem adresa pro určení vlastnického práva

I. Žaloba žalobce, aby soud určil, že výlučným vlastníkem následujících nemovitých věcí: -) pozemku parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 261 m², jehož součástí je stavba [obec] pod [příjmení], [adresa], rod. dům, která stojí na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], -) pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m², jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., garáž, která stojí na pozemku parc. [číslo] -) pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 1019 m², -) pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 518 m², to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] je zapsáno u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc je ode dne [datum] žalovaná [číslo] se zamítá.

II. Žaloba žalobce, aby soud nahradil projev vůle žalované [číslo] k uzavření kupní smlouvy s žalobcem, kterou dojde k prodeji následujících nemovitých věcí: -) pozemku parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 261 m², jehož součástí je stavba [obec] pod [příjmení], [adresa], rod. dům, která stojí na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], -) pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m², jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., garáž, která stojí na pozemku parc. [číslo] -) pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 1019 m², -) pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 518 m², to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] je zapsáno u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, a to za kupní cenu 830 000 Kč tohoto znění: [právnická osoba] [IČO] Se sídlem [adresa žalované], [anonymizováno] (dále jen„ strana prodávající“) a [celé jméno žalobce], [datum narození], bytem [adresa] (dále jen„ strana kupující“) (strana prodávající a strana kupující dále jako„ smluvní strany” a každá z nich samostatně jako„ smluvní strana”) uzavírají níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto smlouvu o převodu vlastnictví k nemovitostem dle ust. § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů. Čl.

I. Předmět koupě 1. [příjmení] prodávající prohlašuje, že má ve svém výlučném vlastnictví následující nemovitosti: - pozemek parc. č. St. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 261 m², jehož součástí je stavba [obec] pod [příjmení], [adresa], rod. dům, která stojí na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], - pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m², jehož součástí je stavba bez čp/če, garáž, která stojí na pozemku parc. [číslo] - pozemek parc. [číslo] – zahrada o výměře 1.019 m², - pozemek parc. [číslo] – zahrada o výměře 518 m², to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres], jak je zapsáno u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc.

2. Vlastnické právo k předmětu koupě vznikne straně kupující na základě této kupní smlouvy vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí s právními účinky zápisu dle ust. § 10 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Čl.

II. Shodný projev vůle

1. Strana prodávající prodává straně kupující do jeho výlučného vlastnictví předmět koupě specifikovaný v Čl. 1 této smlouvy se všemi součástmi a příslušenstvím za kupní cenu sjednanou v Čl. 3 této smlouvy.

2. Strana kupující předmět koupě specifikovaný v Čl. 1 této smlouvy se všemi součástmi a příslušenstvím za kupní cenu sjednanou v Čl. 3 této smlouvy do svého výlučného vlastnictví kupuje. Čl.

III. Kupní cena a platební podmínky

1. Strana prodávající prodává straně kupující předmět koupě specifikovaný v Čl. 1 za kupní cenu ve výši 830 000 Kč (slovy: osm set třicet tisíc korun českých).

2. Strana kupující se zavazuje uhradit nejpozději do šedesáti (60) dnů ode dne podpisu této smlouvy všemi účastníky kupní cenu ve výši 830 000 Kč na bankovní účet určený stranou prodávající. Čl.

IV. Nabytí vlastnického práva

1. Vlastnické právo k předmětu koupě nabývá strana kupující do svého výlučného vlastnictví vkladem práva do katastru nemovitostí. Smluvní strany se zavazují poskytnout si v řízení o povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch strany kupující potřebnou součinnost. Smluvní strany se zavazují učinit všechna potřebná opatření s cílem zajistit provedení vkladu vlastnického práva k předmětu koupě do katastru nemovitostí ve prospěch strany kupující, včetně toho, že na výzvu příslušného katastrálního úřadu odstraní případné vady návrhu podaného podle tohoto článku, resp. podají nový návrh na vklad vlastnického práva strany kupující do katastru nemovitostí, pokud dojde k zastavení řízení o povolení vkladu.

2. Smluvní strany prohlašují, že návrh na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva strany kupující k předmětu koupě dle této smlouvy adresovaný příslušnému katastrálnímu úřadu (dále jen„ návrh na vklad“) podepíší strana prodávající a strana kupující současně s podpisem této smlouvy. Návrh na vklad spolu s jedním vyhotovením kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy všech účastníků podá Katastrálnímu úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, strana kupující nebo v jejím zastoupení jiná osoba nejpozději do pěti (5) pracovních dnů poté, kdy bude uhrazena kupní cena.

3. Smluvní strany prohlašují, že poplatek za podání návrhu na vklad vlastnického práva k předmětu koupě ve prospěch strany kupující do katastru nemovitostí uhradí strana kupující. Čl.

V. Předání a převzetí předmětu koupě

1. Strana prodávající je povinna nemovitosti předat straně kupující nejpozději do 5 dnů ode dne, kdy bude proveden vklad vlastnického práva podle této smlouvy do katastru nemovitostí. Strana kupující se zavazuje nemovitosti ve shora stanovené lhůtě převzít.

2. Nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení předmětu koupě, včetně užitků, přechází na stranu kupující okamžikem předání a převzetí předmětu koupě stranou kupující. Čl.

VI. Prohlášení smluvních stran

1. Strana prodávající prohlašuje, že na předmětu koupě neváznou žádná zástavní ani jiná věcná nebo obligační práva, na předmětu koupě neváznou žádné dluhy, předmět koupě nemá žádné právní vady a není zatížen žádnými jinými právy ve prospěch třetích osob nebo ve prospěch strany prodávající.

2. Strana prodávající je povinna zdržet se ode dne podpisu této smlouvy jakéhokoli právního jednání, kterým by v rozporu s touto smlouvou předmět koupě převedla na třetí osobu, jakýmkoli způsobem zatížila nebo snížila jeho hodnotu, se zamítá. III. [role v řízení] je povinen zaplatit [role v řízení] náhradu nákladů řízení v částce 23 716 Kč, k rukám zástupce žalovaných, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se svojí žalobou podanou u Okresního soudu v Olomouci dne [datum] domáhal určení vlastnického práva a nahrazení projevu vůle. Žalobu odůvodňoval tím, že mezi žalobcem jako nájemcem na straně jedné a žalovanou č. 1 jako pronajímatelem na straně 2. byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu nemovitostí (dále jen„ smlouva“) a to pozemku parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 261 m², jehož součástí je stavba [obec] pod [příjmení], [adresa], rod. dům, která stojí na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m², jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., garáž, která stojí na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře [číslo] m², pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 518 m², to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] je zapsáno u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc. Nájem byl uzavřen na dobu určitou 5 lety počínaje dnem nabytí účinností smlouvy, to je dnem 16. 11. 2016. Nájem tedy skončil 16. 11. 2021 Smluvní strany se v čl. 3 smlouvy dohodli na tom, že nájemce bude mít po dobu trvání nájemní smlouvy přednostní právo koupě nemovitosti jen jako celku, pouze však za předpokladu, že bude plnit své povinnosti dle této smlouvy a to za cenu 880 000 Kč, plus daň z nabytí nemovitých věcí za nemovitosti, náklady na vyhotovení energetického štítku a náklady na vypracování znaleckého posudku, odhadu pro Finanční úřad. Šlo tedy o uzavření dohody o předkupním právu. Žalovaná 1) však nenabídla nemovitosti ke koupi žalobci, ale byly převedeny na žalovanou 2). K převodu vlastnického práva došlo na základě kupní smlouvy ze dne 21. 12. 2020, tedy za trvání nájemního vztahu dle smlouvy o nájmu a to za kupní cenu 830 000 Kč. Žalobce zjistil, že statutární orgány žalované 1) a žalované 2) jsou navzájem provázanými subjekty. Převod vlastnického práva byl zcela účelový, kdy jeho záměrem byla snaha vyhnout se povinnostem vyplývajícím žalované 1) ze smlouvy. Nový nabyvatel, tedy žalovaná 2), musela o existenci předkupního práva vědět a to s ohledem na provázanost obou společností. Žalobce prostřednictvím předžalobních výzev ze dne 21. 3. 2022 uplatnil vůči oběma žalovaným předkupní právo k nemovitostem. Dnem doručení tohoto uplatnění, to je 22. 3. 2022, došlo k zániku povinností z kupní smlouvy v důsledku čehož, k okamžiku splnění rozvazovací podmínky žalované přestávají být vázány účinky mezi nimi uzavřené smlouvy kupní. Pro uplatnění rozvazovací podmínky byly splněny podmínky, že žalovaná 2) o předkupním právu věděla nebo musela vědět a žalobce své předkupní právo uplatnil vůči žalované 2). Obě tyto podmínky byly v daném případě naplněny. Naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k nemovitostem žalovanou 1) spatřuje žalobce v tom, že žalovaná 2) je vedena jako vlastník nemovitostí v Katastru nemovitostí, když uvedený zápis neodpovídá skutečnosti. Nemovitosti byly převedeny v rozporu se sjednaným předkupním právem na 3. subjekt a nebyly nabídnuty ke koupi žalobci za sjednaných podmínek. Žalobci tak bylo znemožněno, aby využil svého předkupního práva a nemovitosti nabyl do svého vlastnictví. Uzavřením kupní smlouvy došlo k neoprávněnému negativnímu zásahu do práv žalobce. Jedinou možností žalobce je tak domáhat se touto žalobou určení vlastnického práva k nemovitostem, když podkladem pro zápis vlastnického práva žalobce může být pouze rozsudek soudu. Žalobce se dále domáhá, aby byla nová kupní smlouva, kterou by bylo vlastnické právo k nemovitostem převedeno na žalobce, uzavřena prostřednictvím soudního rozhodnutí. Žalobce má zájem dosáhnout převodu vlastnického práva na jeho osobu. Je zřejmé, že mezi žalobcem a žalovanou 1) byl ve smlouvě sjednán budoucí závazek k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem měly být nemovitosti. Konkrétní návrh kupní smlouvy nebyl přílohou smlouvy. K nápravě stavu a uzavření kupní smlouvy byla žalovaná vyzvána prostřednictvím předžalobní výzvy ze dne 21. 3. 2022. Obsah smlouvy kupní uvedené ve výroku, jehož vydání se žalobce domáhá, pak odpovídá podmínkám smlouvě o nájmu nemovitostí.

2. Žalovaná 1) se k žalobě písemně vyjádřila podáním doručeným soudu dne [datum], když uváděla, že žalobce podal vůči žalované 1) žalobu na určení vlastnického práva a dále žalobu na nahrazení projevu vůle, tedy jakousi kombinaci určovací žaloby s žalobou na plnění. Na žalobě na určení není naléhavý právní zájem. Žalované 1) chybí pasivní legitimace. Uplatnění předkupního práva nedošlo k zániku povinností z kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanými, když pokud došlo k převodu vlastnického práva, nemohly nastat účinky rozvazovací podmínky. Vlastníkem nemovitostí tedy není žalovaná 1), jak tvrdí žalobce. Žalovaná 1) potvrdila, že došlo k uzavření nájemní smlouvy, když nájemní smlouva obsahovala obligační právo přednostní koupě nemovitostí při splnění dvou podmínek. Doba uplatnění práva žalobcem byla časově omezena a to do ukončení nájemní smlouvy a právo bylo platné pouze po dobu, kdy žalobce plnil všechny své povinnosti podle nájemní smlouvy. Právo přednostní koupě bylo vykonáno žalobcem mnohem později, než jak bylo dohodnuto v nájemní smlouvě, a proto bylo vykonáno neplatně. Ke splnění rozvazovací podmínky pro zánik práva přednostní koupě došlo 2. 12. 2016, kdy se žalobce jako nájemce dostal poprvé do prodlení s placením nájemného podle nájemní smlouvy. Tím právo přednostní koupě nemovitostí žalobce zaniklo. V čl. 4 smlouvy je dána povinnost hradit nájemné vždy k prvému dni měsíce za měsíc, ve kterém je nájemné splatné na účet pronajímatele. V ten den musí být celá částka nájemného na účtu pronajímatele. Žalobce za měsíc prosinec 2016 neuhradil, za měsíc únor 2017 uhradil nájemné až 24. 2. 2017, za měsíc březen 2017 uhradil pak žalobce nájemné až 30. 3. 2017, nájemné za měsíc duben bylo žalobcem uhrazeno až 4. 5. 2017. Žalobce dále porušoval smlouvu, když nemovitosti užívaly i jiné osoby, žalobce se o nemovitosti nestaral a neprováděl opravy, jak byl povinován podle nájemní smlouvy. Porušil povinnosti také tím, že provedl neodborné stavební úpravy na nemovitostech a při ukončení nájemní smlouvy nemovitosti v rozporu s nájemní smlouvou nevyklidil a nepředal žalované 2). Do dnešního dne neoprávněně nemovitosti dále užívá. Žalovaná 1) chtěla v průběhu doby nájem několikrát vypovědět, žalobce však pod sliby docílil toho, že nájemní smlouva vypovězena nebyla. Dále se žalovaná 1) vyjadřovala k převodu nemovitostí na žalovanou 2), když tvrdila, že žalovaná 1) v době převodu začala realizovat obchodní projekt s bankovním financováním a jen pro tento účel bylo nutné nejdříve účetně i právně oddělit vlastnictví nemovitostí od další podnikatelské činnosti žalované 1). Žádný jiný důvod neexistoval. Žalovaná 1) tvrdila, že žalobce věděl, že jeho právo přednostní koupě zaniklo a byl také žalovanou 2) uvědoměn o tom, že došlo ke změně vlastníka. Žalobce kontaktoval žalovanou 2) s tím, že sice nemá prostředky na nákup nemovitostí, ale byl by schopen si v budoucnu zajistit tyto prostředky a měl by zájem o běžnou koupi nemovitostí v době po ukončení nájmu. Dotazoval se žalované 2), zda by nechtěl nemovitosti prodat a pokud ano, za jakou cenu. V tomto směru za žalobce jednal i jeho zástupce. Žalobce také neuplatnil předkupní právo včas do doby ukončení nájemní smlouvy, tedy do 26. 11. 2021, kdy byla nájemní smlouva ukončena. Poté teprve až 22. 3. 2022 ze strany zástupce žalobce byla zaslána výzva oběma žalovaným a to pouze proto, aby mohl žalobce podat tento návrh. Žalovaná 1) navrhla tedy zamítnutí žaloby.

3. Žalovaná 2) se k vyjádření žalované 1) plně připojila a také navrhla zamítnutí žaloby.

4. Okresní soud provedl dokazování a má prokázáno ze smlouvy o nájmu nemovitosti uzavřené dne 16. 11. 2016, že mezi žalovanou 1) jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem byla uzavřena smlouva o nájmu, jejímž předmětem byly nemovitosti a to pozemek parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 261 m², jehož součástí je stavba [obec] pod [příjmení], [adresa], rod. dům, která stojí na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m², jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., garáž, která stojí na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře [číslo] m², pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 518 m², to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] je zapsáno u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc. Vybavení nemovitosti bylo specifikováno v předávacím protokolu, který tvořil přílohu č. 1 a byl nedílnou součástí této smlouvy. Žalobce potvrdil, že si nemovitosti řádně prohlédl a že je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním a nemovitosti jsou ve stavu způsobilém k nastěhování i k obývání. V bodě 2.1 smlouvy bylo uvedeno, že pronajímatel přenechává nájemci nemovitosti uvedené v čl. 1 odst. 1.1 smlouvy do užívání a to výhradně za účelem zajištění bytových potřeb nájemce a nájemce se zavazuje platit za nájem sjednanou cenu a užívat nemovitosti v souladu se zákonem a touto smlouvou. Nájemce je oprávněn nemovitosti využívat výhradně k bydlení a pronajímatel si vyhradil souhlas s přijetím dalšího člena do nájemcovy domácnosti a to i osoby blízké. V čl. 3 byla dohodnuta doba nájmu, když nájem byl uzavřen na dobu určitou 5 let počínaje dne, kdy tato smlouva nabude účinnosti. V bodě 3.2 byly uvedeny způsoby skončení nájmu. V bodě 3.3 smlouvy bylo dohodnuto, že nájemce bude mít po dobu trvání nájemní smlouvy přednostní právo koupě nemovitosti jen jako celku, pouze však za předpokladu, že bude plnit své povinnosti dle této nájemní smlouvy a to za cenu 880 000 Kč plus daň z nabytí nemovitých věcí za nemovitosti, náklady na vyhotovení energetického štítku a náklady na vypracování znaleckého posudku odhadu pro finanční úřad. Nájemce měl možnost během trvání nájemního vztahu předplatit částku kupní ceny za nemovitost na účet pronajímatele. V bodě 4.1 smlouvy bylo dohodnuto nájemné ve výši 10 000 Kč za měsíc. V bodě 4.2 smlouvy bylo dohodnuto, že nájemce se zavazuje platit veškeré dodávky a služby spojené s užíváním nemovitosti, pronajímatel žádné služby nájemci neposkytuje. V bodě 4.3 byla dohodnuta splatnost nájemného, které bylo splatné vždy do 1. dne v měsíci, za který je splatné. Platby se měly uskutečňovat výhradně na účet, který je ve smlouvě uveden. V případě, že den splatnosti připadal na víkend nebo státní svátek byl nájemce povinen uskutečnit platbu tak, aby platba byla zaevidována na určeném účtu před dnem splatnosti. V bodě 4.5 smlouvy pak byla dohodnuta smluvní pokuta 1000 Kč za každý den prodlení s platbou nájemného a dále úrok z prodlení ve výši 0,1 % z neuhrazené částky za každý započatý den prodlení. V čl. 5 byla uvedena práva a povinnosti pronajímatele, když v bodě 5.3 byly uvedeny povinnosti nájemce, které jsou brány v případě porušení jako porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, když dále bylo dohodnuto, že nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem tehdy, dostane-li se do prodlení se zaplacením nájemného (nebo i jen některé části) po dobu delší než 5 dnů. V čl. 6 pak byly uvedeny práva a povinnosti nájemce, když v bodě 6.8 bylo uvedeno, že veškeré stavební úpravy nemovitosti smí být prováděny pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatele a to odborným způsobem. Dále bylo dohodnuto v čl. 6, jak má být nemovitost předána.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaná 2) je vlastníkem nemovitostí a to pozemku parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 261 m², jehož součástí je stavba [obec] [anonymizováno] [příjmení], [adresa], rod. dům, která stojí na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m², jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., garáž, která stojí na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře [číslo] m², pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 518 m², jak jsou tyto nemovitosti zapsány na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres], jak je zapsáno u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc. Žalovaná 2) se stala vlastníkem nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne 21. 12. 2020 s právními účinky zápisu k 27. 1. 2021.

6. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované 1) bylo zjištěno, že jako jednatelé jsou zde uvedeni JUDr. [jméno] [příjmení], když u této je vznik funkce [datum], a Ing. [jméno] [příjmení] a u tohoto je vznik funkce dne [datum]. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované 2) bylo zjištěno, že jako jednatelé jsou zde uvedeni JUDr. [jméno] [příjmení], když u této je vznik funkce [datum], a Ing. [jméno] [příjmení], když u tohoto je vznik funkce dne [datum].

7. Z výpisu z účtu žalované 1) ze dne 29. 11. 2016 bylo prokázáno, že ze strany žalobce byla uhrazena částka 10 000 Kč, z výpisu ze dne 20. 12. 2016 úhrada částky 10 000 Kč, z výpisu ze dne 24. 2. 2017 částka 10 000 Kč, 30. 3. 2017 částka 10 000 Kč, 4. 5. 2017 částka 10 000 Kč, 22. 5. 2017 částka 10 000 Kč, 28. 6. 2017 částka 10 000 Kč, 22. 8. 2017 částka 10 000 Kč, 26. 9. 2017 částka 10 000 Kč, 27. 10. 2017 částka 10 000 Kč.

8. Ze smlouvy o úvěru [číslo] ze dne 20. 8. 2021 bylo zjištěno, že byla uzavřena smlouva o úvěru mezi žalovanou 1) a [právnická osoba], kdy se banka zavázala poskytnout žalované 1) úvěr v lineárním režimu ve výši 80 000 000 Kč.

9. Z emailové korespondence mezi zástupcem žalobce a jednatelem žalovaných ze dne [datum] bylo zjištěno, že tento uváděl, že se na něho obrátil žalobce ohledně odkupu nemovitosti ve [obec] [anonymizováno] [příjmení]. Uváděl, že žalobce je srozuměn s tím, že kupní cena by měla být vyšší než předmětných 880 000 Kč. Žádal o sdělení, za jakých podmínek by mohli převod uskutečnit. Z emailu jednatele žalovaných zástupci žalobce bylo zjištěno, že tento potvrzoval ochotu žalobci prodat nemovitost za tržní cenu. Dále učinil dotaz, zda pro žalobce je klíčové zakoupit nemovitost včetně celého pozemku. Pozemek je tak velký, že by se na něj vešly dva rodinné domy. V tomto emailu pak jednatel žalovaných uváděl cenu rodinných domů s pozemky nad 1600 m2 za částku přes 4 000 000 Kč. Z emailu ze dne 20. 12. 2021 zaslaného jednateli žalovaných bylo uvedeno, že žalobce s navrhovanou částkou nesouhlasí z toho důvodu, že si nechával zpracovat bankou odhad ceny nemovitostí, který vyšel na 1 400 000 Kč. Žalobce tedy navrhoval, aby byla uzavřena kupní smlouva na tuto částku.

10. Z předávacího protokolu uzavřeného mezi [jméno] [příjmení] jako předávající a žalovanou zastoupenou [jméno] [příjmení] jako přejímající bylo prokázáno, že na tomto předávacím protokolu byly zaznamenány stavy médií s tím, že na budově byly zjištěny při předání nedostatky uvedené v příloze [číslo]. Z přílohy [číslo] byly zjištěny nedostatky zjištěné dodatečně po předání nemovitosti a to komín od kotle na tuhá paliva nefunkční, oběhové čerpadlo – spálené v druhý den provozu, prasklý radiátor v obývací místnosti, odpad v kuchyni ucpaný, nefunkční, prasklá voda v koupelně, baterie a u pojišťovacího ventilu – opraveno, promočená zeď u prasklé baterie, expanzní nádoba roztržená zalévá strop. Náklady na reklamované nedostatky jsou cca 12 000 Kč, z čehož majitel uznává polovinu tj. 6 000 Kč. Zároveň konstatuje, že tuto částku žalobce probydlel předčasným poskytnutím nemovitosti. Tím je částka započtena a anulována. V [obec] dne [datum]. Z potvrzení ze dne [datum] bylo prokázáno, že na platbu pro [anonymizována dvě slova] přijal částku 30 000 Kč [celé jméno svědka].

11. Z potvrzení o platbách ze strany žalobce žalované za období od 28. 11. 2016 až do 26. 10. 2022 byly zjištěny platby žalobce za nájem s tím, že mezi účastníky je nesporné, že v současné době není dluh na nájemném. Zároveň žalobce potvrzoval, že některé bylo hrazeno opožděně.

12. Z výpovědi žalobce jako účastníka řízení bylo zjištěno, že předmětné nemovitosti našla v realitní kanceláři jeho přítelkyně a spolu s panem [celé jméno svědka], který tehdy pracoval pro jednatele žalovaných, byla uzavřena nájemní smlouva a odkup nemovitostí pro žalovanou 1). Žalobce tvrdil, že mezi ním a panem [jméno] byla uzavřena dohoda, že kdykoli v průběhu trvání nájemní smlouvy si bude moci odkoupit nemovitosti za cenu uvedenou v nájemní smlouvě. Žalobce měl za to, že po dobu 5 let, kdy měla trvat nájemní smlouva, našetří peníze na odkoupení předmětných nemovitostí. Žalobce uváděl, že toto nebylo zachyceno v nájemní smlouvě, nevěděl proč, byl v časovém stresu, kdy došlo k odkoupení nemovitosti a uzavření nájemní smlouvy. Nájemní smlouvu připracoval jednatel žalovaných pan [příjmení]. Pro žalobce bylo důležité, aby mohl nemovitosti odkoupit za cenu uvedenou v nájemní smlouvě, když byly dražší nemovitosti k dispozici, ale na ty by nedokázal našetřit. Dohoda o tom, že si bude moci odkoupit předmětné nemovitosti, neměla žádné podmínky. Nevěděl, proč tedy byla uzavřena smlouva o předkupním právu. Pokud bylo ve smlouvě uvedeno, že předkupní právo bude za předpokladu, že bude plnit své povinnosti, chápal to tak, že nemovitosti bude řádně užívat, pokud se tam něco pokazí, takto nahlásí, pokud to bude nějaká drobnost, takto opraví. Tvrdil, že smlouvu četl, ale moc ji nerozuměl. Když se nastěhovali, dům nebyl způsobilý k užívání, byl tam ucpaný odpad od dřezu z kuchyňské linky, bylo nefunkční WC. Muselo se vymalovat, zateplit přístavek pro WC. Žalobce dělal nějaké elektrikářské úpravy, je elektrikář. Byl sepsán protokol o předání a převzetí nemovitosti. Práce ho stály zhruba 30 000 Kč, které měl odloženy na nájem. Nájem platil později z toho důvodu, že mu např. někdo nezaplatil, když je OSVČ, půjčku mu nikdo nedá, nájem však vždy poplatil. Neporušoval smlouvu tak, že by tam bydlely jiné osoby než uvedeny v nájemní smlouvě. Nedělal neoprávněné stavební úpravy. Nemovitosti nepředal majiteli, protože se s ním snažil vykomunikovat odkup. Měsíc před ukončením nájemní smlouvy volal jednateli žalované, který mu telefon zvedl a řekl, ať se připraví smlouva o smlouvě budoucí na odkup nemovitostí. Večer mu volal, že se o tom musí poradit se spolumajitelkou, pak mu již nebral telefon. Žalobce nevěděl, která realitní kancelář vlastnila nemovitosti před uzavřením nájemní smlouvy. Realitní kanceláři musel zaplatit 30 000 Kč, protože měl zájem, aby nemovitosti byly přepsány na žalovanou a žalobce měl možnost si pak nemovitosti odkoupit. 30 000 Kč zaplatil prostřednictvím pana [celé jméno svědka]. Nechtěl po žalované, aby odstranila vady na nemovitosti, předpokládal, že až nemovitosti koupí, že si je opraví. V té době měl našetřeno 60 000 Kč na nájem. O převodu nemovitostí z žalované 1) na žalovanou 2) nevěděl, zjistil to až jeho právní zástupce, když se na něho obrátil. Když volal měsíc před ukončení nájemní smlouvy jednateli žalovaných, měl připravené peníze na odkup nemovitostí.

13. Z výpovědi jednatelky žalovaných [příjmení] [jméno] [příjmení] jako účastnice řízení bylo zjištěno, že k nákupu nemovitostí došlo v dřívější době, než byla uzavřena nájemní smlouva. Na uzavření nájemní smlouvy se podílela nepřímo. Původní nájemní smlouvy připravovala jednatelka, ale smlouva, která byla nakonec uzavřena, byla doplněna ze strany realitní kanceláře. S žalobcem jednala po telefonu na přelomu roku 2017 nebo 2018, kdy z výpisu zjistila nejen to, že nájemné bylo hrazeno opožděně, ale že za některé období nebylo nájemné hrazeno vůbec. Žalobce uváděl, že peníze nemá, že je ve finanční tísni. Žalobce kontaktoval žalované ohledně uzavření kupní smlouvy na konci roku 2021. S uzavřením kupní smlouvy by souhlasili, ale za jiných podmínek než bylo uvedeno v nájemní smlouvě. Žalobce s tím souhlasil, jak vyplývá z emailové korespondence jeho právního zástupce. Dali žalobci nabídku, který uváděl, že cena je příliš vysoká, nechal si vypracovat znalecký posudek, kde byla stanovena cena 1,3 mil korun, což byla cena nepřijatelná. Žalobci dali další návrh, aby se nemovitost rozdělila na dva díly s tím, že menší část by byla prodána žalobci a větší část by zůstala v jejich vlastnictví. S tím návrhem žalobce nesouhlasil, tím jednání skončilo. Ke koupi nemovitostí došlo z komerčních důvodů, plán byl takový držet si nemovitosti, které mají nějakou hodnotu, která se může zvyšovat vzhledem k velikosti pozemku. Bylo také záměrem žalobkyně, aby nemovitosti byly pronajaté a plynul jim zisk z pronájmu nemovitostí, proto souhlasili také s předkupním právem. Měli zájem poskytnout možnost během 5 leté doby nájmu žalobci si nemovitosti odkoupit za splnění určitých podmínek. Hlavní podmínkou bylo včasné placení nájmu jako základní povinnosti nájemníka a další povinností bylo uplatnění předkupního práva po dobu trvání nájemní smlouvy. Pokud by žalobce plnil stanovené povinnosti a požádal o uplatnění předkupního práva, byla by kupní smlouva uzavřena za cenu v nájemní smlouvě uvedenou. Důvodem, proč došlo k převodu nemovitostí z žalované na žalovanou 2) bylo to, že žalovaná 1) začala realizovat určitý projekt, když nemohla mít ve vlastnictví jiné nemovitosti než týkající se tohoto projektu.

14. Z výpovědi jednatele žalovaných [příjmení] [jméno] [jméno] bylo zjištěno, že ho kontaktoval pan [celé jméno svědka], který uvedl, že je možnost koupit předmětné nemovitosti za uvedenou cenu s tím, že zároveň žalobce má zájem na uzavření nájemní smlouvy. Byla uzavřena kupní smlouva, zaplacena kupní cena a asi 1 měsíc po uzavření kupní smlouvy byla uzavřena nájemní smlouva. Nájemní smlouva byla několikrát upravována. Byla dohodnuta cena 880 000 Kč plus náklady na energetický štítek a daň z převodu nemovitosti. Byla odsouhlasena až 5. verze. Původně bylo uvedeno, že nemovitost bude prodána za tržní cenu. Nájemné nebylo placeno včas, k žádnému dalšímu porušení nájemní smlouvy nedošlo. Jednatel žalovaných potvrdil, že mu před koncem nájemní smlouvy, mu volal žalobce, že by měl zájem o odkoupení nemovitostí za dohodnutou cenu 880 000 Kč s tím, že mu bylo řečeno, že je k tomu nutno ještě připočíst daň z převodu nemovitostí a náklady na energetický štítek. Sdělil žalobci, že předkupní právo zaniklo z důvodu neplacení nájmu. Žalobce požadoval, že by kupní cenu zaplatil do 1 měsíce. Jednatel žalovaných tvrdil, že žalobci neslíbil, že by mu byly nemovitosti prodány. Neřekl mu, ani aby připravil kupní smlouvu. Žalobce ho prosil o prodloužení lhůty o 1 měsíc. Žalobci řekl, že se poradí s druhou jednatelkou a s touto se dohodli, že žalobci prodají nemovitosti za tržní cenu. Došlo tam k prodlevě asi 2-3 měsíce, pak o tom jednatel žalovaných komunikoval se zástupcem žalobce. Zpracoval porovnání cen prodávaných nemovitostí v okolí, žalobci se zdála cena vysoká, když žalobci nabídli, že by žalobci bylo prodáno pouze jedno stavební místo, když nemovitost má dvě stavební místa. Žalobce s tím nesouhlasil, navrhl cenu 1 300 000 Kč, se kterou nesouhlasili. V současné době nemá žalovaná zájem nemovitosti žalobci prodat. Žalobce mohl požádat o odkup nemovitostí v průběhu trvání nájemní smlouvy. Bylo také dohodnuto, že v průběhu trvání smlouvy může zaplatit kupní cenu s tím, že mu bude adekvátně snížen nájem až do úplného zaplacení kupní ceny. Žalobce věděl o tom, že předkupní práva platí jen po dobu trvání nájemní smlouvy. Dále se vyjadřoval k převodu nemovitostí z důvodu projektu žalované 1), když tvrdil, že v podmínkách banky bylo uvedeno, že žalovaná 1) nesmí vlastnit jinou nemovitost a proto došlo k převodu nemovitostí na žalovanou 2). Jednatel žalovaných tvrdil, že nevěděl, že žalobce hradil dalším osobám finanční prostředky, toto se dozvěděl až u jednání. Nevěděl ani to, že se žalobce do nemovitosti nastěhoval ještě před uzavřením nájemní smlouvy.

15. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] bylo zjištěno, že tento pracoval v realitní kanceláři, kde byl jeho nadřízený pan [příjmení], kterého nadřízený byl jednatel žalovaných pan [příjmení]. Tento pomohl svědkovi zbavit se jeho dluhů, vyplatit jeho dům. Doporučil žalobci koupi vybrané nemovitosti, která se po vyřešení určitých problémů dala koupit zpět. Žalobce si vybral nemovitost a byla uzavřena dohoda, že bude uzavřena nájemní smlouva a pak po 4 nebo 5 letech půjde o prodej. Svědek se nepodílel na přípravě nájemní smlouvy, ale řešil problémy před jejím uzavřením, kdy kontaktoval přímo majitele nemovitosti s tím, že tito měli uzavřenu smlouvu s realitní kanceláří, která nebyla schopna nemovitosti prodat. Realitní kancelář si řekla o částku 30 00 Kč, aby se to dalo vůbec koupit. Potvrdil, že převzal částku 30 00 Kč od žalobce. Nájemné bylo stanoveno ve výši 100 000 Kč měsíčně, když svědek viděl negativa i pozitiva stavby. Šlo o starý dům, nebyl větraný, byly tam shnilé podlahy, jeden radiátor prosakoval, zvlhčoval zeď. Žalobce měl v nemovitosti věci ještě před tím, než došlo k přepsání nemovitosti na katastru. Po uzavření nájemní smlouvy byl svědek v nemovitosti ještě asi 2 krát, kdy pomáhal žalobci opravit kotel a zpravoval záchod. Svědek nedokázal říct, kolik se muselo investovat do nemovitosti, aby byla obyvatelná. Žalobce mu za práce, které pro něho provedl, zaplatil částku do 10 000 Kč.

16. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně] bylo zjištěno, že je přítelkyní žalobce s tímto žije asi 15 let. Podílela se na zajištění nemovitostí, když bydleli na ubytovně. Procházel nabídky realitních kanceláří, měli nastaveny limity, pokud jde o cenu, dojezd, tak aby mohly do 5 let nemovitost zaplatit. Došlo ke zlevnění nemovitostí ve [obec] [anonymizována dvě slova] s tím, že byly osloveny obě realitní kanceláře, když chtěli, aby byla uzavřena smlouva na 5 let o pronájmu s tím, že tam bude předkupní právo o zakoupení nemovitosti po ukončení smlouvy o pronájmu. Dalším jednání se neúčastnila, věděla o tom, že dojde k vyplacení exluzivity, tuto vyplatili. Byla přítomna podpisu nájemní smlouvy, smlouva se upravovala. Nájemné nebylo placeno včas, protože museli platit exkluzivitu a měli k dispozici peníze na nájem na půl roku dopředu. Po dobu, kdy trvala nájemní smlouva, v nemovitosti mimo svědkyně a žalobce a syna svědkyně, nikdo jiný nebydlel. Předtím, než začali užívat nemovitost, se prováděly úpravy, na kterých se podílel pan [celé jméno svědka], šlo o problémy na WC, byla tam prasklá voda, odpad, místnost promrzala. Na těchto opravách se podíleli i předchozí majitelé. Předmětný dům byl ze strany realitní kanceláře inzerován ihned k bydlení, byl tam ucpaný odpad, tento se musel opravit, stejně jako voda, což dělali původní majitelé. Dále uváděla, jaké úpravy se tam prováděly. Věděla o tom, že žalobce jednal s žalovanými o odkupu nemovitostí, bylo to v době, kdy byla nájemní smlouva ještě platná. Pomáhal jim Mgr. [příjmení], tento chtěl, aby došlo k vyplacení nemovitosti ke konci listopadu, když měla končit smlouva do 15. Měli k dispozici peníze na vyplacení nemovitosti. Předkupní právo bylo podmíněno tím, že má být placen nájem a že může zaplatiti kdykoli splátku na dům a musí do doby 5 let zaplatiti požadovanou cenu, tak smlouvu svědkyně pochopila. Měli možnost mít připomínky ke smlouvě. Smlouva se upravovala. V současné době nemovitosti užívají z toho důvodu, že se nemohli spojit s panem [jméno] a že podali tuto žalobu.

17. Po takto provedeném dokazování byl zjištěn tento skutkový stav. Mezi žalobcem a žalovanou 1) došlo k uzavření nájemní smlouvy, na základě které žalovaná 1) umožnila žalobci užívat předmětné nemovitosti. Žalobce se zavázal platiti nájemné ve výši 10 000 Kč měsíčně s tím, že splatnost nájemného byla stanovena vždy do 1. dne v měsíci, za který je splatné. Smlouva o nájmu nemovitosti byla uzavřena na dobu určitou 5 let počínaje dnem, kdy smlouva nabyde účinnosti. Bylo dohodnuto přednostní právo koupě nemovitosti, které bylo podmíněno tím, že žalobce bude plnit své povinnosti podle nájemní smlouvy, s tím, že byla dohodnuta cena za odkup nemovitostí ve výši 880 000 Kč a daň z nabytí nemovitých věcí, dále náklady za vyhotovení energetického štítku a náklady na vypracování znaleckého posudku odhadu pro finanční úřad. V řízení bylo prokázáno z předložených výpisu z účtů žalovaných a bylo to potvrzeno výpovědí účastníků řízení a také svědkyně [celé jméno svědkyně], že nájemné nebylo placeno včas s tím, že po některé období tam byl dluh na nájemné. Účastníci však učinili nesporným, že v současné době, tedy v době rozhodování soudu, bylo veškeré nájemné uhrazeno. V řízení bylo prokázáno z výpovědi žalobce, jednatelů žalované a svědkyně [celé jméno svědkyně], že v době trvání smlouvy žalobce kontaktoval jednatele žalované [příjmení] [jméno] [jméno] za účelem odkupu nemovitostí. K dohodě však nedošlo. Z emailové korespondence mezi zástupcem žalobce a jednatelem žalovaných [příjmení] [jméno] bylo prokázáno, že jednatel žalovaných s tímto jednal o uzavření kupní smlouvy, když bylo uvedeno, že žalobce má zájem o odkup nemovitostí a je srozuměn s tím, že kupní cena by měla být vyšší než předmětných 880 000 Kč. Z emailové korespondence pak bylo zjištěno, že tato probíhala až po ukončení smlouvy o nájmu nemovitostí, která byla ukončena k 16. 11. 2021, a z emailové korespondence vyplývá, že tato byla zahájena až 26. 11. 2021. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí bylo prokázáno, že žalované 2) je vlastníkem předmětných nemovitostí. Žalovaná 2) se stala vlastníkem nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne 21. 12. 2020 s právními účinky zápisu k 27. 1. 2021.

18. Podle § 548 odst. 1, zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen o. z.), vznik, změnu nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky. Je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní.

19. Podle § 548 odst. 2, o. z., podmínka je odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky jednání nastanou. Podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou.

20. Podle § 550 o. z., je-li k účinnosti právního jednání určena počáteční doba, použijí se obdobně § 548 a 549 o odkládací podmínce. Omezí-li se účinnost právního jednání konečnou dobou, použijí se obdobně § 548 a 549 o rozvazovací podmínce.

21. Podle § 2140 odst. 1, o. z., sjedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).

22. Podle § 2140 odst. 2, o. z., předkupní právo lze zvláštním ujednáním rozšířit i na jiné způsoby zcizení. Předkupní právo lze také ujednat i mimo souvislost s kupní smlouvou.

23. Podle § 2143 o. z., povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

24. Podle § 2145 o.z., věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.

25. Pokud jde o právní hodnocení, hodnotil soud provedené důkazy ve vztahu ke shora uvedeným zákonným ustanovením a dospěl k závěru, žaloba žalobce není důvodná.

26. Žalobce se domáhal v prvé řadě, aby bylo určeno, že žalovaná 1) je výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí. Žalobu v této části odůvodňoval tím, že ze strany žalované 1) došlo k porušení ujednání uvedeného v čl. 3 smlouvy o nájmu nemovitosti, když předmětné nemovitosti nebyly nabídnuty ke koupi žalobci, ale byly převedeny na žalovanou 2). K převodu vlastnického práva došlo na základě kupní smlouvy ze dne 21. 12. 2020, tedy za trvání nájemního vztahu za kupní cenu ve výši 830 000 Kč. Žalobce vlastnické právo žalované 1) dovozoval z toho důvodu, že účastníci této kupní smlouvy, to znamená žalovaná 1) a žalovaná 2), museli vědět o tom, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva a to s ohledem na provázanost obou společností, když obě společnosti mají shodné jednatele. Na základě předžalobních výzev ze dne 21. 3. 2022 uplatnil žalobce vůči oběma žalovaným předkupní právo k nemovitostem. Dle jeho názoru dnem doručení tohoto uplatnění, to je dnem 22. 3. 2022, došlo k zániku povinností z kupní smlouvy, když došlo ke splnění rozvazovací podmínky. Žalované přestávají být vázány účinky mezi nimi uzavřené smlouvy a žalovaná 1) je tak vlastníkem předmětných nemovitých věcí. Naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva spatřoval žalobce v tom, že žalovaná 2) je vedena jako vlastník nemovitostí v katastru nemovitostí a uvedený zápis neodpovídá skutečnosti. Nemovitosti byly převedeny v rozporu se sjednaným předkupním právem na 3. subjekt a nebyly nabídnuty ke koupi žalobci za sjednaných podmínek. Žalobci nebylo umožněno, aby využil předkupního práva a nemovitosti nabyl do svého vlastnictví. Uzavřením kupní smlouvy došlo k neoprávněnému negativnímu zásahu do práv žalobce. Je jeho jedinou možností domáhat se určení vlastnického práva k nemovitostem, když podkladem pro zápis může být pouze rozsudek. Žalované naopak tvrdily, že žalobce neměl a ani nemá nárok požadovat určení toho, že vlastníkem nemovitostí je žalovaná 1). Žalované tvrdily, že předmětné předkupní právo mezi žalobcem jako nájemcem a žalovanou 1) jako pronajímatelem, bylo zřízeno jako obligační a současně bylo zřízeno za určitých kumulativních podmínek a to jednak po dobu trvání nájemní smlouvy a jednak za předpokladu, že žalobce jako nájemce plní své povinnosti dle nájemní smlouvy. Žalované tvrdily, že předkupní právo skončilo dříve než s koncem účinnosti nájemní smlouvy dne 16. 11. 2021, když skončilo již okamžikem, kdy žalobce porušil nájemní smlouvu, tedy již nezaplacením nájemného už za prosinec 2016. Dále žalované tvrdily, že žalobce nemůže mít ani naléhavý právní zájem, když mu v době podání žaloby a i následně v době vydání rozhodnutí nesvědčilo, nesvědčí a nebude svědčit předkupní právo a nemohl, nemůže a tedy ani v budoucnu nebude existovat naléhavý právní zájem.

27. K posouzení nároku žalobce ve vztahu k žalované 1) je dle názoru soudu nutno vycházet z ustanovení čl. 3 smlouvy o nájmu nemovitosti, ale v kontextu tohoto ustanovení je nutno přihlédnout i k dalším ustanovením této nájemní smlouvy, zejména k ustanovením ohledně nájmu, splatnosti nájmu, práv a povinností nájemce a také čl. 5 smlouvy, kde si strany stanovily, co považují za porušení povinností vyplývajících ze smlouvy zvlášť závažným způsobem. Při výkladu těchto ustanovení soud tedy dospěl k závěru, že přednostní právo koupi nemovitosti, jak bylo uvedeno v čl. 3 smlouvy o nájmu nemovitostí, bylo dohodnuto tak, že nájemce, to je žalobce, bude mít po dobu trvání nájemní smlouvy přednostní právo koupě nemovitosti jen jako celku pouze však za předkladu, že bude plnit své povinnosti dle nájemní smlouvy a byla dohodnuta cena nemovitosti jednak určitou částkou a dalšími částmi, které byly ve smlouvě uvedeny. Podle obsahu tohoto ujednání jsou součástí této dohody o přednostním právu koupě nemovitostí podmínky s tím, že se jedná o podmínku rozvazovací dle ustanovení § 548 odst. 2 o. z., kde je uvedeno, že podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou. Dle názoru soudu jde o podmínku rozvazovací, když splnění možnosti uplatnit předkupní právo je vázáno na povinnost plnit ze strany žalobce povinnosti dle nájemní smlouvy. V daném řízení bylo prokázáno, že podle dalších ustanovení smlouvy měl žalobce povinnost platit nájemné ve výši 10 000 Kč za měsíc s tím, že splatnost nájemného byla v bodě 4.3 stanovena tak, že nájemné je splatné měsíčně předem vždy do prvého dne v měsíci, za který je splatné. V řízení bylo prokázáno a to z předložených výpisů z účtu, že žalobce tuto povinnost řádně neplnil a již první nájemné, které mělo být splatné k 1. 12. 2016, podle předloženého výpisu z účtu uhradil až 20. 12. 2016. Tuto skutečnost žalobce ani nerozporoval. Vzhledem k tomu, že v čl. 5, kde bylo stanoveno, co účastníci smlouvy považují za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, muselo být žalobci zřejmé, že neplacení nájemného včas je závažným porušením předmětné smlouvy o nájmu nemovitosti. Bylo jednoznačně uvedeno v tomto ustanovení, že žalobce porušuje jako nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem tehdy, dostane-li se do prodlení se zaplacením nájemného (nebo i jen některé části), po dobu delší 5 dnů má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce nemovitost bez zbytečného odkladu odevzdal, nejpozději do 5 dnů po dni doručení výpovědi. Je tedy zřejmé, že byla splněna rozvazovací podmínka, když žalobce neplnil své povinnosti nájemce a došlo tedy k zániku přednostního práva koupě nemovitosti. Jestliže pak žalovaná 1) převedla po zániku tohoto přednostního práva předmětnou nemovitost na žalovanou 2) na základě kupní smlouvy ze dne 21. 12. 2020, nedošlo k porušení ujednání uvedeného v čl. 3 nájemní smlouvy. Žalobce se tedy podle tohoto ustanovení nemůže domáhat určení toho, že žalovaná 1) je výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí.

28. Pokud žalobce tvrdil, že platby nájemného zejména na počátku nájmu nemovitostí byly opožděny z toho důvodu, že musel nečekaně vynaložit částku 30 000 Kč realitní kanceláři, která tehdy předmětné nemovitosti prodávala a která je prodala žalované 1), není tato námitka dle názoru soudu důvodná. V řízení bylo prokázáno, že žalobce tuto částku vynaložil na vyplacení tzv. exkluzivity realitní kanceláři, která původně nemovitost nabízela a to prostřednictvím svědka [celé jméno svědka], což bylo prokázáno z jeho výpovědi a z potvrzení o převzetí částky. Není ani důvodná námitka, že musel platit za určité opravy nemovitostí, když toto bylo prokázáno z jeho výpovědi a výpovědi svědkyně, jeho přítelkyně, [celé jméno svědkyně], když pokud tedy měl žalobce za to, že je nutno na nájem započíst tyto částky, měl toto projednat s žalovanou 1) v době uzavírání nájemní smlouvy, případně po uzavření nájemní smlouvy toto řešit s žalovanou. K této námitce je nutno také uvést, že bylo prokázáno z předmětných výpisů z účtů žalovaných, že nájemné nebylo řádně a včas placeno i v dalších obdobích, takže pokud by i soud akceptoval tuto námitku, musel by pak přihlédnout k dalšímu včas nezaplacenému nájemnému a došlo by ke stejným následkům, jak je uvedeno v předchozím bodě, tedy k zániku předkupního práva při splnění rozvazovací podmínky řádného neplnění povinností nájemce. Žalobce dále ve své výpovědi uváděl, že smlouva měla znít tak, že dohoda s jednatelem žalovaných panem [jméno] byla takové, že v průběhu trvání nájemní smlouvy si bude moci odkoupit nemovitosti za cenu uvedenou v nájemní smlouvě a tato dohoda neměla mít žádné podmínky a dále že tvrdil, že nevěděl, a proč tam tedy byla uzavřena dohoda o předkupním právu za předpokladu, že bude plnit své povinnosti. Měl za to, že jako povinnosti tam bylo uvedeno, že nemovitosti bude řádně užívat, pokud se tam něco pokazí, že to nahlásí apod. Tato jeho tvrzení jsou dle názoru soudu vyvrácena, jak bylo uvedeno nejen konkrétním ustanovením odst. 3.3 smlouvy o nájmu, ale i dalšími ustanoveními, kdy je nutno znovu zopakovat, že jako základní povinnost, kterou měl žalobce jako nájemce stanovenu, bylo placení nájemného řádně a včas, když tato jeho povinnost byla ještě zdůrazněna v bodě 5.3 smlouvy, kde bylo uvedeno, že je zvlášť závažným porušením smlouvy, pokud nebude nájemné placeno řádně a včas a dostane-li se nájemce do prodlení po dobu delší než 5 dnů, ale i v čl. 6, tedy v bodě, kde jsou stanovena práva a povinnosti nájemce, je uvedeno, jako první povinnost to, že nájemce je povinen řádně a včas hradit nájemné a zálohy za služby. Toto jeho tvrzení je také vyvráceno výpovědí svědkyně [celé jméno svědkyně], přítelkyně žalobce, která ve své výpovědi uvedla, že předkupní právo bylo podmíněno tím, že má být placen nájem a že můžou zaplatit kdykoli splátku na dům a musí do doby 5 let zaplatit požadovanou cenu. Uvedla také, že měli možnost mít připomínky ke smlouvě. Pokud tedy jeho přítelkyně potvrdila, že věděla o tom, že předkupní právo je podmíněno placením nájemného, nemůže nyní žalobce tvrdit, že tuto povinnost a její následky v případě neplnění této povinnosti ve smlouvě nechápal.

29. Uvedené ustanovení čl. 3 smlouvy o nájmu ze dne 16. 11. 2016 pak obsahuje i doložení času, když právo přednostní koupě nemovitosti bylo omezeno časově a to po dobu trvání nájemní smlouvy. Pokud tedy byla k účinnosti právního jednání určena počáteční doba, jak tomu bylo ve shora uvedeném ustanovení smlouvy o nájmu, a dojde k uplynutí této lhůty, dojde v tomto případě k použití shora citovaných ustanovení § 548 a 549 o rozvazovací podmínce, jak je uvedeno ve shora citovaném zákonném ustanovení § 550 o. z. Rozdíl mezi podmínkou a doložení času je v tom, že o doložení času se bude jednat tehdy, pokud bude jisté, že určitá událost nastane. Doložení času je vedlejší složkou právního jednání, když se jedná o ujednání stran právního jednání, podle kterého nastávají účinky právního jednání, buď od určeného budoucího časového okamžiku, nebo trvají pouze k tomuto okamžiku. Určení času má tedy účinky právního jednání závislé na určitém konkrétním budoucím časovém okamžiku nebo je omezuje do určitého budoucího časového okamžiku. Tak je to v daném případě. V čl. 3 smlouvy je uvedeno, že právo přednostní koupě nemovitosti bude omezeno pouze po dobu trvání nájemní smlouvy a z této skutečnosti tedy vyplývá, že je stanoven konkrétní časový okamžik, tedy konečná doba, do kdy je nutno předkupní právo uplatnit. Pokud není v této době předkupní právo uplatněno, nastupuje zde ustanovení o rozvazovací podmínce a po této době tedy není možno předkupní právo ze strany žalobce vůči žalované 1), případně vůči žalované 2), uplatnit. Nájemní smlouva byla uzavřena, jak je uvedeno v čl. 3 nájemní smlouvy na dobu 5 let počínaje dnem, kdy smlouva nabude účinnosti. Smlouva ze strany účastníků nabyla účinnosti podpisem, tedy 16. 11. 2016, a konec smlouvy byl tedy určen časovým obdobím 16. 11. 2021. Pokud tedy žalobce uplatnil předkupní právo prostřednictvím výzvy ze dne 21. 3. 2022, když tyto měly být doručeny 22. 3. 2022, byly učiněny opožděně a nemohly vyvolat následky, které tvrdí žalobce, tedy že by mělo dojít k zániku účinnosti kupní smlouvy ze dne 21. 12. 2020 uzavřené mezi žalovanou 1) a žalovanou 2).

30. Žalobce také uváděl, že by uvedené skutečnosti, tedy zejména to, že platby nájemného žalobce hradil se zpožděním, měly být hodnoceny v souladu se zásadou proporcionality. Na jedné straně je právo žalobce na převod vlastnického práva za sjednanou cenu ve výši 880 000 Kč a zájem na zajištění jeho bytové potřeby žalobce a na straně druhé je zájem žalované 1) na úhradě nájemného. Pokud porovnáme tyto dva zájmy a následky jejich porušení, je zjevné, že přednost má mít zájem žalobce. Dle jeho tvrzení porušení nájemní smlouvy spočívající v pozdních platbách nájemného, kdy nájemné bylo žalobcem vždy řádně doplaceno, nemohlo mít za následek zánik překupního práva. Navíc, v řízení bylo prokázáno, že žalobce byl nucen hradit další platby kolem 60 000 Kč po zahájení užívání nemovitosti, se kterými nepočítal a to v důsledku jednání žalované 1). Soud se také touto námitkou zabýval, a tedy přistoupil k hodnocení proporcionality porušení povinností žalobce ve vztahu k zajištění jeho potřeby bydlení a nároku na uzavření kupní smlouvy k předmětným nemovitostem za cenu 880 000 Kč Ani při tomto hodnocení však soud nedospívá k jinému závěru a setrvává na svých hodnoceních, tedy na tom, že došlo k zániku předkupního práva porušením povinností ze strany žalobce a to hradit řádně a včas dohodnuté nájemné. Při posouzení této proporcionality je nutno opětovně uvést, že smlouvu o nájmu je nutno posuzovat v celém rozsahu, tedy nikoli pouze skutečnost týkající se uzavření předkupního práva. Pro účastníky bylo dle názoru soudu důležité, aby nájem byl placen řádně, když tuto skutečnost v ustanovení smlouvy pod bodem 5.3 uvedli jako důvod pro ukončení nájmu bez výpovědní doby a v tomto případě uvedli, že jde o porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. Soud také přihlédl k tomu, že žalobce tuto povinnost porušoval opakovaně, když nájem nehradil včas podle splatnosti dohodnuté v čl. 4 smlouvy. Proto dle názoru soudu žalobce nemohl požadovat uzavření kupní smlouvy ani v době, kdy telefonicky kontaktoval jednatele žalovaných [příjmení] [jméno], tedy za trvání smlouvy a nemohl ani požadovat uzavření kupní smlouvy, už vůbec po ukončení platnosti nájemní smlouvy, jak již bylo shora uvedeno. K tomu, že měl na počátku smlouvy žalobce uhradit částku 60 000 Kč, se soud již vyjadřoval shora, když pokud by i tyto skutečnosti uznal, ze strany žalobce docházelo k pozdním úhradám nájemného i po té, kdy částku jakoby spotřeboval na jiné účely. Proto soud žalobu žalobce zamítl.

31. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, které byly ve sporu plně úspěšné, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 23 716 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] a z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 19 600 Kč ve výši 4 116 Kč. Soud nepřiznal zástupci žalovaných nárok za 1 úkon a to vyčíslení nákladů řízení, když dle názoru soudu nejde o účelně vynaložený náklad, když toto vyúčtování mohlo být součástí závěrečného návrhu, případně mohlo dojít k vyúčtování při jednání, které bylo odročeno za účelem vyhlášení rozsudku. Pokud sám zástupce žalovaných požádal o to, aby vyúčtování dodal soudu ve lhůtě 3 dnů, nemůže toto jít k tíži žalobce v otázce nákladů řízení.