16 C 27/2022

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní Mgr. Vandou Spáčilovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem ulice a číslo , PSČ obec - část obce b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem ulice a číslo , PSČ obec - část obce oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1. právnická osoba , IČO sídlem adresa žalované 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem obec a číslo , PSČ obec oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o neplatnost smlouvy

I. Žaloba o určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalovanou 1), jakožto prodávající, a žalovaným 2), jakožto kupujícím, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k následujícím nemovitým věcem: 1. rozestavěné jednotce [číslo] vymezené podle občanského zákoníku v pozemku p. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba s rozestavěnými jednotkami, přičemž k uvedené jednotce jako její součást přináleží podíl na společných částech budovy o velikosti [číslo], podíl o velikosti [číslo] na pozemku p. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba s rozestavěnými jednotkami, a podíl o velikosti [číslo] na pozemku p. [číslo] zahrada, vše v obci [obec], v [katastrální uzemí], vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc a 2. k podílu o velikosti [číslo] na rozestavěné jednotce [číslo] vymezené podle občanského zákoníku v pozemku p. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba s rozestavěnými jednotkami, přičemž k uvedenému podílu na jednotce jako jeho součást přináleží podíl na společných částech budovy o velikosti [číslo] z podílu [číslo], podíl o velikosti [číslo] z podílu [číslo] na pozemku p. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, a podíl o velikosti [číslo] z podílu [číslo] na pozemku p. [číslo] zahrada, vše v obci [obec], v [katastrální uzemí], vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště Olomouc, za kupní cenu ve výši 5 060 000 Kč, se zamítá.

II. Žalobci a), b) jsou povinni zaplatit žalované 1) na náhradě nákladů řízení společně a nerozdílně částku 12 342 Kč, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta.

III. Žalobci a), b) jsou povinni zaplatit žalovanému 2) na náhradě nákladů řízení společně a nerozdílně částku 12 342 Kč, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta.

1. Žalobci se žalobou podanou u soudu dne [datum] domáhali určení neplatnosti kupní smlouvy specifikované ve výroku I. tohoto rozsudku. Uvedli, že uzavřeli se žalovanou 1 smlouvu o budoucí smlouvě kupní, jejímž předmětem byl závazek stran uzavřít kupní smlouvu k předmětu převodu poté, co bude dokončen, za kupní cenu 3 063 646 Kč. Předmětem převodu měla být bytová jednotka zahrnující podíl na společných částech nemovité věci, spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce – garáži v 1. PP budovy s právem užívání parkovacího stání [číslo] zahrnující podíl na společných částech nemovité věci, a dále skladovací kóje zahrnující podíl na společných částech nemovité věci. Žalobci již uhradili dle uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí částku 2 167 868 Kč. Žalovaná 1 následně uzavřela se žalovaným 2 kupní smlouvu specifikovanou ve výroku I. tohoto rozsudku, kterou převedla vlastnické právo k předmětu převodu na žalovaného 2 za kupní cenu ve výši 5 060 000 Kč. Následně byl proveden vklad vlastnického práva žalovaného 2 do katastru nemovitostí. Žalobci mají za to, že kupní smlouva uzavřená se žalovaným 2 je neplatná pro rozpor s dobrými mravy, jakož i proto, že odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. Žalovaná 1 se uvedeným způsobem – vedena vidinou vyššího zisku – snaží vyhnout svým smluvním povinnostem plynoucích jí ze smlouvy o smlouvě budoucí, její jednání je nutno hodnotit jako nepoctivé a představující zjevné zneužití práva. Přestože byla žalovaná 1 v prodlení s dokončením předmětu převodu, pravidelně od [datum] zasílala žalobcům e-mailem informace ohledně pokračujících prací na nemovitých věcech a tito tak neměli žádných pochyb o tom, že by s nimi ve skutečnosti nechtěla kupní smlouvu uzavřít. Její počínání pak může naplňovat rovněž znaky trestného činu podvodu, a to obzvláště za situace, kdy žalobci nejsou jediní, vůči komu bylo uvedeným způsobem postupováno. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení spatřují žalobci v tom, že naplněním účelu kupní smlouvy uzavřené se žalovaným 2 bude zmařeno uzavření kupní smlouvy na předmět převodu po jeho dokončení mezi žalobci jakožto kupujícími a žalovanou 1 jakožto prodávající. Vzhledem k tomu, že podle smlouvy o smlouvě budoucí má být předmět převodu nejprve dokončen, a teprve poté má být mezi žalobci a žalovanou 1 uzavřena kupní smlouva, žalobcům nezbylo – vzhledem k tomu, že předmět převodu dosud dokončen nebyl – než podat žalobu na určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanými. Žaloba na plnění (nahrazení projevu vůle) by totiž byla zjevně neúspěšná pro její předčasnost.

2. Žalovaná 1 se ve věci vyjádřila tak, že nárok uplatněný žalobou neuznává, a to ani zčásti. Smlouva o smlouvě budoucí jakožto závazek dvou smluvních stran nemá žádné věcné účinky vztahující se ke konkrétní nemovitosti, nýbrž upravuje pouze pravidla, na základě kterých může dojít k uzavření řádné kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že se žalovaná 1 rozhodla prodat své nemovitosti jinému subjektu než žalobcům, nemohla být smlouva o smlouvě budoucí naplněna. Tento postup žalované 1 však nedává žalobcům možnost žalovat na neplatnost kupní smlouvy uzavřené se žalovaným 2. Žalovaná 1 by mohla být odpovědná maximálně ve smyslu náhrady škody, svým postupem však žalobcům žádnou škodu nezpůsobila. Bylo jejím výlučným právem zpeněžit nemovitost ve svém vlastnictví jakémukoli subjektu za libovolnou kupní cenu. Peníze obdržené od žalobců byly zaslány zpět na účty, z nichž byly poukázány, dále pak žalovaná 1 jako výraz dobré vůle zaplatila žalobcům navíc 172 322,30 Kč, tj. 5 % z původní celkové kupní ceny sjednané ve smlouvě o smlouvě budoucí. Navrhla, aby byla podaná žaloba zamítnuta.

3. Žalovaný 2 se ve věci vyjádřil tak, že nárok uplatněný žalobou rovněž neuznává, a to ani zčásti. Kupní smlouvu se žalovanou 1 uzavíral v dobré víře v oprávnění žalované 1 převod učinit, když poznámka spornosti žalobců byla do katastru nemovitostí zapsána až po provedení vkladu jeho vlastnického práva. Námitky žalobců ohledně neplatnosti uzavřené smlouvy jsou nesprávné, když žalovanému 2 nebylo známo, že by v minulosti existoval právní vztah mezi žalobci a žalovanou 1 zakotvený smlouvou o smlouvě budoucí kupní. Žalobci požadovaný výklad by měl za následek naprostý rozvrat principu právní jistoty, ochrany práv nabytých v dobré víře, ochrany vlastnického práva a jednalo by se o neúměrný zásah do práv 3. osoby. Smlouva o smlouvě budoucí zavazuje strany pouze ke splnění povinnosti (uzavření kupní smlouvy) a nejedná se o smlouvu, jejímž předmětem je věcné právo (převod vlastnického práva). Dále měl žalovaný 2 za to, že žalobci nejsou ve věci aktivně věcně legitimováni. Navrhl, aby byla podaná žaloba zamítnuta. Soud učinil po provedeném řízení následující skutková zjištění:

4. Ze shodných tvrzení účastníků, smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze dne [datum] (vč. dodatků), kupní smlouvy ze dne [datum] a výpisů z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobci uzavřeli se žalovanou 1 smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem byl závazek stran uzavřít po splnění všech ujednaných podmínek kupní smlouvu, kterou by žalovaná 1 převedla nemovité věci specifikované ve výroku I. tohoto rozsudku na žalobce. V čl. 8 smlouvy se strany konkrétně dohodly, že se zavazují kupní smlouvu uzavřít„ do 10-ti pracovních dnů od doručení písemné výzvy kterékoli smluvní strany zaslané na adresu uvedenou v záhlaví smlouvy … Ze strany prodávajícího bude předmět převodu zcela dokončen v termínu dle oddílu 5. s tím, že výzva učiněná kteroukoli stranou před tímto termínem má být posouzena, jako by byla učiněna v den, kdy má být předmět převodu zcela dokončen“. Na základě kupní smlouvy ze dne [datum] převedla následně žalovaná 1 nemovité věci specifikované ve výroku I. tohoto rozsudku na žalovaného 2. Vlastnické právo žalovaného 2 bylo zapsáno do katastru nemovitostí, návrh na vklad byl podán dne [datum].

5. Z návrhu na nařízení předběžného opatření ze dne [datum], usnesení zdejšího soudu č. j. [číslo jednací] a usnesení Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci č. j. [číslo jednací] bylo zjištěno, že žalobci se domáhali vydání předběžného opatření, jímž by byla žalované 1 uložena povinnost zdržet se zcizení, věcně právního či obligačního zatížení nebo jiného nakládání, jakož i jakéhokoliv jiného právního jednání směřujícího k pozbytí či omezení jejího vlastnického práva k nemovitým věcem specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku. Podaný návrh byl zdejším soudem zamítnut s odůvodněním, že nebylo prokázáno či osvědčeno, že existuje naléhavá aktuální potřeba zatímně upravit poměry účastníků či obava, že bude ohrožen výkon rozhodnutí. Pokud se žalobci dovolávali předběžného opatření s ohledem na skutečnost, že je vedeno řízení u katastrálního úřadu o zápisu vlastnického práva, které mělo vzniknout na základě neplatné kupní smlouvy, nejedná se o skutečnost odůvodňující zásah v podobě předběžného opatření, neboť k řešení nastalé situace slouží jiné instituty, a to poznámka spornosti dle § 24 odst. 1 zák. č. 256/2013 Sb., kterou zapíše katastrální úřad na základě doloženého návrhu, pokud je podána žaloba o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru je neplatné, zdánlivé nebo zrušené. K odvolání žalobců Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], rozhodnutí zdejšího soudu potvrdil, když se plně ztotožnil s jeho posouzením.

6. Z výpisů z účtu bylo zjištěno, že žalobci uhradili v období od ledna 2019 do ledna 2020 žalované 1 zálohové platby na kupní cenu v celkové výši 2 167 868 Kč.

7. Z e-mailové korespondence bylo zjištěno, že žalovaná 1 od [datum] průběžně informovala žalobce o dění na stavbě, o konkrétně prováděných pracích, jakož např. i o tom, že byl proti ní podán šikanózní insolvenční návrh.

8. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné pro posouzení věci relevantní skutečnosti. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu:

9. Žalobci jakožto budoucí kupující uzavřeli se žalovanou 1 jako budoucí prodávající dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl závazek stran uzavřít po splnění všech dohodnutých podmínek kupní smlouvu, na jejímž základě by žalobci nabyli do vlastnictví nemovité věci specifikované ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalovaná 1 průběžně informovala žalobce o pokračujících pracích a tito proto neměli důvodu předpokládat, že by s nimi kupní smlouvu neměla v úmyslu uzavřít. Sami své povinnosti z uzavřené smlouvy plnili, když platili žalované 1 sjednané zálohy na kupní cenu, přičemž celkem takto zaplatili částku 2 167 868 Kč Kupní smlouvou ze dne [datum] převedla žalovaná 1 vlastnické právo k nemovitostem specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku na žalovaného 2, dne [datum] pak bylo zahájeno vkladové řízení, které bylo završeno vkladem vlastnického práva žalovaného 2 do katastru nemovitostí. Žalobci podali dne [datum] u zdejšího soudu návrh na nařízení předběžného opatření, jímž by byla žalované 1 uložena povinnost zdržet se jakéhokoli nakládání s uvedenými nemovitostmi či jejich zatížení. Tento návrh byl pravomocně zamítnut s odůvodněním, že žalobci neosvědčili ani neprokázali předpoklady pro nařízení předběžného opatření a právní řád jim navíc dává k dispozici jiný vhodný institut, a to zápis poznámky spornosti dle § 24 odst. 1 zák. č. 256/2013 Sb.

10. Podle § 80 o. s. ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

11. Podle § 7 o. z. má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.

12. Podle § 580 odst. 1, 2 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného.

13. Podle § 1100 odst. 2 o. z. převede-li strana vlastnické právo k věci zapsané ve veřejném seznamu postupně několika osobám, stane se vlastníkem osoba, která je v dobré víře a jejíž vlastnické právo bylo do veřejného seznamu zapsáno jako první, a to i v případě, že její právo vzniklo později.

14. Podle § 1105 o. z. převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

15. Vzhledem k tomu, že žalobci se podanou žalobou domáhají určení neplatnosti kupní smlouvy, zabýval se soud v prvé řadě tím, zda jim svědčí naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. Podle ustálené judikatury soudů naléhavý právní zájem o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Žaloba domáhající se určení podle § 80 o. s. ř. nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti. Vyslovený předpoklad však nelze chápat všeobecně. Prokáže-li žalobce, že má právní zájem na tom, aby bylo určeno určité právo nebo právní poměr, přestože by mohl žalovat přímo na splnění povinnosti, nelze mu určovací žalobu odepřít. Za nedovolenou - při možnosti žaloby na plnění - lze považovat určovací žalobu jen tam, kde by nesloužila potřebám praktického života, nýbrž jen ke zbytečnému rozmnožování sporů (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2002, sp. zn. 21 Cdo 679/2001). V nyní posuzované věci žalobci prokázali, že je jejich naléhavý právní zájem na požadovaném určení dán, neboť převodem vlastnického práva na žalovaného 2 došlo k ohrožení jejich práva na uzavření vlastní kupní smlouvy se žalovanou 1 a zároveň nejsou dosud oprávněni žalovat na splnění povinnosti (na nahrazení projevu vůle), když v souladu s čl. 8 1. uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí tato kupní smlouva měla být uzavřena až poté, co dojde k úplnému dokončení předmětu převodu, k čemuž prozatím nedošlo (i na žalovaného 2 byly nemovité věci převedeny jako rozestavěné).

16. Soud se tedy dále zabýval tím, zda je žaloba na určení neplatnosti předmětné kupní smlouvy důvodná, přičemž dospěl k závěru, že nikoli. Soudní praxe dospěla již za účinnosti starého občanského zákoníku k závěru, že smlouva o převodu nemovitostí není neplatná jen proto, že převodce dříve převedl stejné nemovitosti na jinou osobu, jestliže ke vkladu vlastnického práva pro tuto osobu nedošlo. Smluvní převod vlastnictví je dvoufázový – rozlišuje se právní důvod a právní způsob nabytí vlastnického práva. Kupní smlouva směřující k převodu vlastnického práva je právním důvodem jeho převodu, sama však jeho převod nepůsobí. Převádí-li se smlouvou vlastnické právo k nemovitosti, je právním způsobem nabytí vlastnického práva vklad (intabulace) vlastnického práva do katastru nemovitostí. Byla-li zcizena nemovitost smlouvou více subjektům, resp. byla-li tatáž nemovitost převáděna dvakrát, stane se jejím vlastníkem ten, kdo jako první doručil návrh na vklad vlastnického práva do katastru katastrálnímu orgánu. V důsledku nemožnosti plnění dochází k zániku závazku z kupní smlouvy, u které byl podán návrh na vklad později a ten, kdo byl dvojím zcizením poškozen, má nárok pouze na náhradu vzniklé mu škody podle ustanovení o odpovědnosti za škodu. O neplatnosti převodní smlouvy by bylo možno uvažovat jen tehdy, kdyby její účel sledovaný účastníky (nikoliv však nevyslovená pohnutka) odporoval zákonu nebo jej obcházel či se příčil dobrým mravům. Určení neplatnosti smlouvy o převodu nemovitosti však nemůže v konkrétním případě vést na druhé straně k oslabení principu jistoty (bezpečnosti) občanskoprávního styku. Zejména se nemůže dostat do rozporu s odedávna uznávanou zásadou“ ochrany zájmů poctivého nabyvatele”, tzn. nabyvatele, který se v dobré víře domníval, že věc získal od vlastníka (srov. závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 1999, sp. zn. 2 Cdon 484/97, publikovaného jako R 17/2000 civ. ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek). Takto judikatorně formulované závěry obsahově odpovídají dikci ustanovení § 1100 odst. 2, § 1005 nového občanského zákoníku, podle nichž dochází k nabytí vlastnického práva k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu rovněž dvoufázově, přičemž převede-li strana vlastnické právo smlouvou postupně několika osobám, stane se vlastníkem osoba, která je v dobré víře a jejíž vlastnické právo bylo do veřejného seznamu zapsáno jako první, a to i v případě, že její právo vzniklo později.

17. V projednávané věci je nastolena situace, kdy žalobci uzavřeli se žalovanou 1 smlouvu o smlouvě budoucí, žalovaný 2 s ní pak uzavřel smlouvu kupní. Soud je toho názoru, že o neplatnosti smlouvy uzavřené se žalovaným 2 nelze uvažovat již jen z toho důvodu, že tato představuje silnější právní důvod než je právní důvod svědčící žalobcům, kteří disponovali toliko obligací, jejímž předmětem byl závazek stran k uzavření budoucí (kupní) smlouvy. I pokud by však žalobci disponovali stejně silným (a navíc dříve vzniklým) právním titulem jako žalovaný 2, tj. kupní smlouvou, přesto by tato skutečnost neměla za následek zneplatnění smlouvy uzavřené se žalovaným 2, neboť návrh na vklad jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí byl podán jako první a vkladové řízení skončilo úspěšným zápisem žalovaného 2 coby vlastníka sporných nemovitostí. V řízení nebylo žalobci ani tvrzeno, že by žalovaný 2 nebyl v dobré víře o tom, že nabývá nemovitosti od vlastníka a existenci této jeho dobré víry nasvědčuje rovněž stav zápisu v katastru nemovitostí, v němž ke dni uzavření předmětné kupní smlouvy ([datum]) nebylo zapsáno ničeho, co by tuto dobrou víru vylučovalo. Uplatní se tedy v plné míře domněnka zakotvená v § 7 o. z. a na žalovaného 2 je třeba hledět jako na dobrověrného nabyvatele. Tvrzený rozpor s dobrými mravy byl žalobci v řízení vylíčen výhradně v souvislosti s počínáním žalované 1, to však samo o sobě ke zneplatnění uzavřené kupní smlouvy vést nemůže, jakkoli se skutečně o nepoctivé a nemravné jednání z její strany pravděpodobně jednalo. Vždy je totiž nutno mít na zřeteli zájem na ochraně dobré víry poctivého nabyvatele – v tomto případě žalovaného 2.

18. Ze všech výše uvedených důvodů proto soud podanou žalobu zamítl.

19. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaní byli v řízení plně procesně úspěšní, náleží jim proto plná náhrada všech účelně vynaložených nákladů. Byli sice v řízení zastoupeni týmž právním zástupcem, jím učiněné úkony však nelze považovat za tzv. společné ve smyslu § 12 odst. 4 AT, neboť oba žalovaní odvíjeli svou procesní obranu od jiných skutečností a založili ji na odlišné argumentaci (žalovaná 1 zejm. na povaze závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí, žalovaný 2 pak zejm. na existenci své dobré víry). Náhrada nákladů řízení byla proto oběma z nich přiznána zvlášť, v samostatně vyčíslené výši. Náklady řízení žalované 1 sestávají z odměny advokáta za 3 úkony právní služby po 3 100 Kč dle § 7, § 9 odst. 4 písm. b) AT (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání ze dne [datum], účast u jednání soudu dne [datum]), ze třech režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT a DPH 21 % ve výši 2 142 Kč, tj. celkem 12 342 Kč. Obdobně pak náklady řízení žalovaného 2 sestávají z odměny advokáta za 3 úkony právní služby po 3 100 Kč dle § 7, § 9 odst. 4 písm. b) AT (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání ze dne [datum], účast u jednání soudu dne [datum]), ze třech režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT a DPH 21 % ve výši 2 142 Kč, tj. celkem 12 342 Kč. Náhradu nákladů řízení jsou žalobci povinni zaplatit společně a nerozdílně k rukám zástupce žalovaných (§ 149 odst. 1 o. s. ř.), a to ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).