17 C 148/2026

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní Mgr. Simonou Kremzerovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného o neplatnost výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu Anonymizováno/21 o velikosti 3+1, umístěného v 8NP v bytovém domě na adrese adresa v Olomouci daná žalovaným žalobkyni dne datum, je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši částka, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u Okresního soudu v Olomouci dne datum domáhala určení, že výpověď z nájmu bytu č. hodnota o velikosti 3+1, umístěného v 8. nadzemním podlaží bytového domu na adrese adresa v Olomouci, daná žalovaným žalobkyni a doručená dne datum, je neplatná. Tvrdila, že žalovaný v době učinění ani doručení výpovědi nebyl vlastníkem předmětné bytové jednotky ani pronajímatelem, neboť vlastnické právo nabyl až s právními účinky vkladu ke dni datum. Navrhla proto, aby soud žalobě vyhověl.

2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil a skutková tvrzení žalobkyně nijak nerozporoval. Na výzvu soudu dle § 115a o. s. ř., zda souhlasí s rozhodnutím věci bez nařízení jednání, když ve věci lze rozhodnout jen na základě předložených listinných důkazů, se žalovaný nevyjádřil. Proto má soud za to, že žalovaný s rozhodnutím soudu bez nařízení jednání souhlasí. Žalobkyně s rozhodnutím soudu bez nařízení jednání souhlasila svým podáním ze dne datum, jímž navrhla, aby soud postupoval dle ustanovení § 115a o. s. ř.. Soud proto postupoval v souladu s ustanovením § 115a o. s. ř. a bez jednání ve věci rozhodl.

3. Soud učinil z listinných důkazů nacházejících se ve spise následující skutková zjištění:

4. Z nájemní smlouvy o bytě ze dne datum, že společnost právnická osoba., se sídlem v Olomouci, adresa, IČ IČO a žalobkyně uzavřely dne datum nájemní smlouvu o bytě č. hodnota, kategorie I. situovaný v 8. nadzemním podlaží, obytný dům číslo popisné Anonymizováno, k.ú. adresa, tvořený 3 obytnými místnostmi, kuchyní, základním příslušenstvím bytu – koupelnou a WC a ostatním příslušenstvím bytu – předsíní, balkonem, sklepem, komorou, spíží. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Žalobkyně se v této smlouvě zavázala pravidelně platit nájemné a úhrady za plnění poskytované s užíváním předmětného bytu (nájemné a ceny služeb). Dále si účastníci sjednali, že práva a povinnosti spojené s užíváním předmětného bytu jsou upraveny v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku, tehdy platném. V čl. 12 nájemní smlouvy je uvedeno, že nájemce, tj. žalobkyně prohlašuje, že jí jsou známy zákonné výpovědní důvody z nájmu předmětného bytu ze strany pronajímatele. Zejména pak, že jí známo zákonné ustanovení o důvodech možné výpovědi ze strany pronajímatele, jestliže nájemce nebo osoby, které s ním v předmětném bytě bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě, nebo jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytované s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce nebo neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas.

5. Z dodatku č. hodnota ke smlouvě o nájmu bytu, že společnost CMOES invest, uzavřený investiční fond, a.s. IČ IČO, se sídlem adresa, adresa a žalobkyně uzavřely dne datum smlouvu o nájmu bytu podle ust. § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku k bytové jednotce č. Anonymizováno/21, tj. byt č. hodnota o velikosti 3+1, umístěný v 8 NP v bytovém domě č.p. Anonymizováno, v adresa. Ve smlouvě se strany dohodly na změně výše nájmu bytu s účinností od datum a rovněž si sjednaly inflační doložku k výši nájemného. Dodatek nabyl účinnosti a platnosti dnem podpisu obou smluvních stran dne datum.

6. Z evidenčního listu – nájemník za období 4/2024, že žalobkyně je zde uvedena jako nájemník.

7. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne datum a kopie obálky, že žalovaný se označuje jako nový majitel a pronajímatel a dává žalobkyni výpověď z bytu, který ji byl pronajat na základě nájemní smlouvy ze dne datum s dodatkem č. hodnota ze dne datum, a to z nájmu sjednaného na dobu neurčitou dle ust. § 2288 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Jako důvod žalovaný uvedl skutečnost, že byt potřebuje pro vlastní bydlení. Dále žalovaný uvedl, že výpovědní lhůta činí tři měsíce a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. Nájem tedy skončí uplynutím posledního dne příslušného třetího měsíce výpovědní doby. Dále žalovaný poučil žalovanou, že v souladu s ust. § 2286 odst. 2 občanského zákoníku má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy jí byla výpověď doručena. Dále žalovaný žádal žalobkyni o předání bytu nejpozději v poslední den nájmu, a to ve stavu odpovídajícím běžnému opotřebení, spolu s předáním všech klíčů. Výpověď je podepsána žalovaným. Z kopie obálky soud zjistil, že předmětná zásilka byla žalobkyni odeslána do vlastních rukou.

8. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne datum LV č. hodnota soud zjistil, že vlastníkem bytové jednotky č. Anonymizováno/21 byla ke dni datum společnost právnická osoba 9. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne datum LV č. hodnota soud zjistil, že žalovaný nabyl vlastnické právo k předmětné bytové jednotce na základě kupní smlouvy ze dne datum, přičemž právní účinky vkladu vlastnického práva nastaly dne datum a zápis byl proveden dne datum.

10. Na základě provedených důkazů učinil soud tento závěr o skutkovém stavu: Na základě provedených důkazů dospěl soud k závěru, že žalobkyně užívá byt č. hodnota o velikosti 3+1 nacházející se v domě na adrese adresa v Olomouci na základě nájemní smlouvy uzavřené dne datum na dobu neurčitou uzavřené s původním pronajímatelem, přičemž nájemní vztah trvá nepřetržitě a přešel na následné vlastníky bytové jednotky. Dne datum žalovaný vyhotovil výpověď z nájmu předmětného bytu z důvodu potřeby bytu pro vlastní bydlení, která byla žalobkyni doručena dne datum. V době vyhotovení ani doručení výpovědi nebyl žalovaný vlastníkem předmětné bytové jednotky ani nositelem práv a povinností pronajímatele z existujícího nájemního vztahu. Vlastnické právo k bytové jednotce nabyl až na základě kupní smlouvy ze dne datum s právními účinky vkladu ke dni datum. Rozhodnou skutkovou otázkou bylo posouzení, zda žalovaný byl v době učinění výpovědi oprávněn vykonávat práva pronajímatele vůči žalobkyni.

11. Podle § 2221 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Podle § 1105 občanského zákoníku nabývá vlastnické právo k nemovité věci evidované ve veřejném seznamu nabyvatel zápisem do takového seznamu. Podle § 10 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, vznikají právní účinky zápisu vkladu ke dni, kdy návrh na zahájení řízení o povolení vkladu došel příslušnému katastrálnímu úřadu.

12. Podle § 2288 odst. 2 občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem bytu na dobu neurčitou mimo jiné tehdy, potřebuje-li byt pro sebe nebo pro osoby v tomto ustanovení uvedené. Oprávnění podat výpověď z nájmu bytu proto náleží výlučně pronajímateli, případně osobě oprávněné jeho jménem jednat.

13. V projednávané věci bylo zjištěno, že žalovaný vyhotovil výpověď dne datum a žalobkyni byla doručena dne datum. Ke dni datum byla jako vlastník předmětné bytové jednotky vedena společnost právnická osoba Žalovaný nabyl vlastnické právo k bytové jednotce až s právními účinky vkladu ke dni datum. Ke dni učinění ani doručení výpovědi tedy nebyl vlastníkem bytu a nepřešla na něj ani práva a povinnosti z nájmu podle § 2221 odst. 1 občanského zákoníku.

14. Skutečnost, že kupní smlouva byla uzavřena dne datum, nemohla sama o sobě založit postavení žalovaného jako pronajímatele vůči žalobkyni, neboť vlastnické právo nabyl až s právními účinky vkladu ke dni datum. Nebylo přitom tvrzeno ani prokázáno, že by žalovaný byl v době podání výpovědi zmocněn tehdejším vlastníkem k výkonu práv pronajímatele vůči žalobkyni.

15. Protože žalovaný v době učinění výpovědi nebyl pronajímatelem a nesvědčilo mu oprávnění podle § 2288 odst. 2 občanského zákoníku, nebyl oprávněn nájemní vztah výpovědí ukončit. Výpověď z nájmu bytu učiněná osobou, která není nositelem práva takové právní jednání učinit, nemůže vyvolat zamýšlené právní účinky spočívající v zániku nájemního vztahu.

16. Rozhodující pro posouzení věci bylo, že žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu bytu ještě před nabytím vlastnického práva k předmětné bytové jednotce. V době učinění ani doručení výpovědi mu nesvědčilo postavení pronajímatele ani práva a povinnosti z nájmu. Jelikož oprávnění vypovědět nájem bytu náleží pouze pronajímateli, byla výpověď učiněna osobou, která k takovému právnímu jednání nebyla oprávněna. Žaloba byla proto důvodná.

17. Soud uzavírá, že žalovaný v době vyhotovení ani doručení výpovědi nebyl vlastníkem předmětné bytové jednotky ani pronajímatelem. Oprávnění vypovědět nájem bytu mu proto nesvědčilo. Výpověď daná žalobkyni dne datum nemohla vyvolat právní účinky směřující k zániku nájemního vztahu. Soud proto žalobě v plném rozsahu vyhověl.

18. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobkyně měla ve věci plný úspěch. Náklady řízení žalobkyně sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši částka a z nákladů právního zastoupení advokátem. Náklady právního zastoupení činí částka včetně DPH. Tarifní hodnota se ve věci určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu stanoví částkou částka podle § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif. Mimosmluvní odměna za jeden úkon právní služby tak činí dle § 6 odst. 1 a § 7 bodu 5 advokátního tarifu částka. Za převzetí a přípravu zastoupení [§ 11 odst. 1 písm. a)] a sepis žaloby ve věci samé [§ 11 odst. 1 písm. d)] náleží odměna ve výši částka. K tomu náleží náhrada hotových výdajů paušální částkou částka za každý úkon dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, celkem částka. Jelikož je zástupce plátcem DPH, připočítává se k částce částka DPH ve výši 21 %, tj. částka; náhrada DPH je nákladem řízení podle § 137 odst. 3 občanského soudního řádu. Spolu se soudním poplatkem představují celkové náklady řízení částku částka, tyto je žalovaný povinen nahradit žalobkyni k rukám právního zástupce žalobkyně v souladu s ustanovením § 149 odst. 1 o. s. ř.

19. Lhůtu k plnění určil soud v souladu s ust. § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř. jako třídenní, počínaje dnem právní moci tohoto rozsudku. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu Ostrava, prostřednictvím Okresního soudu v Olomouci. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaný povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.