17 C 26/2024

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní Mgr. Martinou Valentovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení neplatnosti smlouvy

I. Určuje se, že kupní smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem ze dne , datum, uzavřená mezi žalobcem , jméno FO, , nar. , Datum narození žalobce, , bytem , Adresa žalobce, , a žalovanou , Jméno žalované, , nar. , datum, , bytem , adresa, , jejímž předmětem je převod vlastnického práva k následujícím nemovitým věcem v k. ú. , adresa, , obec , adresa, :- pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, /1, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, , č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům;- pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, /2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, , č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům;- pozemek parc. č. , hodnota, , orná půda, zemědělský půdní fond,vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, , vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště , adresa, , je neplatná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku , částka, k rukám zástupce žalobce , Jméno advokáta A, do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu v Olomouci dne , datum, a po změně žalobního návrhu podáním ze dne , datum, se žalobce vůči žalované domáhal určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi žalobcem a žalovanou, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, /1, jehož součástí je stavba: , adresa, , č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, /2, jehož součástí je stavba: , adresa, , č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům a pozemku parc. č. , hodnota, , vše v k. ú. , adresa, (dále jen „Nemovitosti“). Žalobce uvedl, že byl ke dni podání žaloby vlastníkem Nemovitostí, a to od roku 1994 na základě usnesení soudu ve věci projednání dědictví. Aktuálně je na základě návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí podaného žalovanou vedeno u katastrálního pracoviště , adresa, řízení č. V-, č. účtu, , jehož předmětem je povolení vkladu vlastnického práva k Nemovitostem ve prospěch žalované. Žalobce měl úmysl Nemovitosti zcizit, kdy za tímto účelem byl v roce 2023 realizován dražební prodej Nemovitostí a Nemovitosti se vydražily za 2 500 000 Kč. Dražba byla však úspěšným dražitelem zmařena. Poté kontaktoval synovec žalobce realitní kancelář žalované , jméno FO, bydlení na přímý výkup Nemovitostí s okamžitou platbou v hotovosti v dané lokalitě. Na základě kontaktu byla realizována schůzka, jíž se účastnil žalobce sám, bez možnosti s kýmkoli se poradit a postup konzultovat. Žalobce byl zástupcem realitní kanceláře přesvědčen, že se jedná o naprosto havarijní Nemovitosti, kvůli čemuž může v budoucnu platit pokuty ze stavebního úřadu a k jejichž opravě bude potřeba vynaložit nemalé částky. Žalobce tak po záměrném přemlouvání zástupce realitní kanceláře podlehl nátlaku a své Nemovitosti na první schůzce prodal. Zástupce realitní kanceláře žalobce obratem zavezl do kanceláře k sepisu kupní smlouvy a na úřední ověření podpisů. Mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovanou jako kupující byla uzavřena kupní smlouva dne , datum, . Podle čl. III kupní smlouvy byla sjednána kupní cena za Nemovitosti ve výši 500 000 Kč a podle čl. IV. byl sjednán způsob úhrady kupní ceny tak, že část kupní ceny ve výši 100 000 Kč se kupující zavázala uhradit při podpisu smlouvy a zbývající část nejpozději do 2 dnů ode dne, kdy strany smlouvy obdrží vyrozumění od katastrálního úřadu o provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch žalované. , adresa, 000 Kč byla žalobci uhrazena. V den podpisu smlouvy, ve 12:04 hod., byl žalovanou podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v její prospěch. Rozhodnutím ze dne , datum, byl návrh na vklad vlastnického práva k Nemovitostem ve prospěch žalované katastrálním úřadem zamítnut. Žalobce disponoval znaleckým posudkem ze dne , datum, , podle kterého byla obvyklá cena Nemovitostí k uvedenému datu 2 200 000 Kč. Žalobce si byl sice vědom hodnoty stanovené znaleckým posudkem, nicméně vzhledem k tomu, že zástupce realitní kanceláře opakovaně zdůrazňoval špatný stav Nemovitostí, hrozil mu jejich dalším znehodnocením a povinností platit vysoké pokuty, uzavřel žalobce pod nátlakem a ze strachu z ekonomických okolností kupní smlouvu. Žalobce byl osobou vyššího věku s neznalostí realitního trhu či správního práva, nebyl zkušený a znalý internetu či obdobných zdrojů. Žalobce neměl ani vlastní bankovní účet, a proto část kupní ceny byla uhrazena na účet osoby, kterou tím žalobce pověřil. Žalobce se o podobných záležitostech radil s rodinou, v důsledku rychlého jednání realitní kanceláře toho ovšem nebyl schopen. Sjednaná kupní cena tedy představuje pouze 23 % hodnoty Nemovitostí. S ohledem na profesi a odbornost žalované, je zřejmé, že si musela být vědoma hrubého nepoměru mezi obvyklou cenou Nemovitostí a kupní cenou. Žalovaná zneužila nezkušenosti, rozumové slabosti a tísně žalobce, které byly dány jeho vysokým věkem, zdravotním stavem a vnějším tlakem na žalobce. Žalobce žalovanou kontaktoval výzvou ze dne , datum, , na kterou žalovaná nereagovala. Poté ji kontaktoval i telefonicky, žalovaná se ale odmítla vyjádřit a vzít návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí zpět. Následně žalovaná kontaktovala žalobce s opakujícími se výhružkami vysokých nákladů spojených se zrušením či odstoupením od smlouvy, sdělila žalobci, že bude povinen nahradit jí náklady ve výši několika stovek tisíc, neboť již zadala objednávky na materiál a práce spojené s rekonstrukcí Nemovitostí. Žalobce má za to, že jednáním žalované byly naplněny veškeré zákonné podmínky lichvy podle § 1796 občanského zákoníku, v důsledku čehož je kupní smlouva absolutně neplatná. Rovněž bylo jednání žalované v rozporu s dobrými mravy a i podle § 580 občanského zákoníku je kupní smlouva absolutně neplatná. Žalobce rovněž žalované sdělil, že odstupuje od smlouvy z důvodu porušení kupní smlouvy podstatným způsobem.

2. Žalovaná nárok žalobce neuznala a navrhla, aby byla žaloba zamítnuta. Žalovaná uvedla, že žalobce svá tvrzení ničím neprokazuje. Dále uvedla, že má za to, že uzavření smlouvy muselo být dostatečně promyšlené, když žalobce neměl svůj bankovní účet a část kupní ceny tedy byla poukázána na účet osoby, kterou tím žalobce pověřil. Odstoupení žalobce od smlouvy žalovaná neuznává. Nakonec uvedla, že samotné jednání žalobce bylo v rozporu s dobrými mravy, když z jeho strany byla porušena jedna ze základních zásad občanského práva pacta sunt servanda, podle které daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny (§ 3 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku).

3. Při jednání u soudu dne , datum, žalobce dotvrdil svůj naléhavý právní zájem na požadovaném určení a uvedl, že žalobce je sice stále zapsán jako vlastník Nemovitostí, žalovaná však disponuje platnou kupní smlouvou, kterou může použít, nebude-li soudem rozhodnuto. Naléhavý právní zájem tedy žalobce spatřuje v samotné existenci kupní smlouvy.

4. Soud učinil ve věci následující skutková zjištění:- ze znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, /22 vypracovaného dne , datum, znalcem , právnická osoba, bylo zjištěno, že obvyklá cena Nemovitostí byla ke dni , datum, určena ve výši 2 200 000 Kč;- z dopisu ze dne , datum, bylo zjištěno, že PZ žalobce zaslal KÚ pro Olomoucký kraj, kat. pracoviště , adresa, dopis se sdělením, že kupní cena stanovená v kupní smlouvě uzavřené mezi účastníky dne , datum, je v hrubém nepoměru k obvyklé ceně Nemovitostí, kupní smlouva naplňuje znaky podle § 1796 občanského zákoníku a je neplatná. Dále nebyly ani splněny podmínky podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. PZ žalobce navrhl, aby KÚ návrh na vklad zamítl;- z dopisu ze dne , datum, bylo zjištěno, že KÚ pro Olomoucký kraj, kat. pracoviště , adresa, zaslal PZ žalobce dopis se sdělením, že v rámci přezkumu dospěl KÚ k závěru, že jsou splněny všechny podmínky pro povolení vkladu a není důvod k zamítnutí návrhu;- z výpisu z účtu č. , č. účtu, za listopad 2023 bylo zjištěno, že majitelem účtu byla , jméno FO, , že dne , datum, byla na účet připsána částka , částka, od žalované s popisem „první část kupní ceny RD , adresa, , LV č. , hodnota, “ a že dne , datum, byla z účtu odeslána platba 100 000 Kč na účet žalované s popisem „Vrácení části uhrazené kupní ceny RD , adresa, , Jméno žalobce, “;- z usnesení Okresního soudu v Olomouci ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , bylo zjištěno, že žalované bylo uloženo zdržet se zcizení, zatížení a jakéhokoliv nakládání, úprav nebo změn Nemovitostí, a žalobci bylo uloženo podat ve lhůtě 2 týdnů od doručení usnesení návrh na zahájení řízení proti žalované o zrušení kupní smlouvy, alternativně o určení vlastnického práva a určení neplatnosti kupní smlouvy;- z kupní ze dne , datum, bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovanou jako kupující a že jejím předmětem byl převod vlastnického práva k Nemovitostem na žalovanou. Kupní cena byla stanovena ve výši 500 000 Kč s tím, že první část kupní ceny ve výši 100 000 Kč se žalovaná zavázala uhradit při podpisu smlouvy a zbývající část kupní ceny ve výši 400 000 Kč pak na účet č. , č. účtu, do dvou pracovních dnů ode dne, kdy účastníci obdrží vyrozumění KÚ pro Olomoucký kraj, kat. pracoviště , adresa, o provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch žalované a vlastnické právo žalované nebude žádným způsobem omezeno, nebudou zahájena žádná řízení o omezení vlastnického práva, nebudou uvedeny žádné poznámky, omezení nebo plomby s výjimkou zápisů zahájených z návrhu žalované;- z výpisu z katastru nemovitostí ke dni , datum, bylo zjištěno, že žalobce byl zapsán jako vlastník Nemovitostí;- z návrhu na vydání předběžného opatření ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobce podal u Okresního soudu v Olomouci proti žalované návrh na vydání předběžného opatření spočívající v povinnosti žalované zdržet se zcizení, zatížení a jakéhokoliv nakládání, úprav nebo změn Nemovitostí;- z odstoupení ze dne , datum, bylo zjištěno, že PZ žalobce sdělil žalované, že žalobce odstoupil od kupní smlouvy ze dne , datum, , přestože ji považuje za neplatnou, a to pro podstatné porušení kupní smlouvy žalovanou, když podala návrh na zahájení řízení o zápisu vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí před úhradou celé kupní ceny;- ze znaleckého posudku č. , RČ, vypracovaného dne , datum, znalcem , právnická osoba, bylo zjištěno, že obvyklá cena Nemovitostí byla ke dni , datum, určena ve výši 2 350 000 Kč;- z interního odhadu k nemovitým věcem ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná stanovila odhadní tržní cenu Nemovitostí ve výši 500 000 Kč, a to s ohledem na to, že se jednalo o rodinný dům postavený z nepálené cihly, který byl v havarijním stavu a vyžadoval sbor. Odhadovaná cena demolice, odvozu suti a uskladnění suti byla stanovena ve výši 1 450 000 Kč;- z krycího listu soupisu prací bylo zjištěno, že demolice Nemovitostí a přesun suti byly vyčísleny částkou 1 625 445,51 Kč s DPH (, částka, bez DPH);- z potvrzení o provedení transakce bylo zjištěno, že z účtu žalované byla dne , datum, odepsána částka 100 000 Kč na účet č. , č. účtu, ;- z nabídky prodeje bylo zjištěno, že RD 6+kk v , adresa, , plocha 220 m2 a stav objektu: před rekonstrukcí byl realitní kanceláří , jméno FO, bydlení inzerován za cenu 1 855 000 Kč;- z výslechu svědka , jméno FO, byla zjištěno, že žalobce je přítelem jeho matky. V novinách narazil na inzerát realitní kanceláře, která vykupuje nemovitosti a kontaktoval ji. Ozval se jim pán z kanceláře, přijel pro ně a odvezl žalobce, svědka a jeho matku do kanceláře. Tam jednali se žalobcem a nějaká paní to zapisovala. Pak dala paní žalobci podepsat nějaké papíry, žalobce to podepsal a pán s nimi pak jel ještě ověřit podpisy a poté je zavezl domů. Jaká byla sjednaná cena si svědek nevzpomínal. Pán z kanceláře řekl žalobci, že mu pošlou zálohu na účet. Tu potom žalobce vrátil, protože odstoupil od smlouvy z důvodu, že si rozmyslel, že za tu cenu, co mu nabídli, to neprodá. Dále pán z kanceláře naléhal na žalobce, že hrozí padání domu a může z toho mít problémy. Žalobce je podle svědka rozumově v pořádku, jen minulý rok měl srdeční příhodu;- z výslechu svědkyně , jméno FO, bylo zjištěno, že je přítelkyní žalobce. Schůzky v kanceláři žalované se účastnil žalobce a svědkyně s jejím synem. Pán v kanceláři jednal jen se žalobcem a poté je odvezli k ověření podpisů;- z výslechu svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že družka žalobce , jméno FO, je babičkou jeho manželky. Svědek pracuje na exekutorském úřadě a domluvil žalobci na jeho žádost prvně prodej Nemovitostí v dobrovolné dražbě. Nemovitosti se vydražily za cenu okolo , částka, . Vydražitel ale nedoplatil kupní cenu. Žalobce poté prodělal srdeční příhodu a byl na tom zdravotně špatně, tak se prodej neřešil. Poté dostal od žalobce nebo , jméno FO, telefon na někoho z realitní kanceláře, tak jim volal, ale nechtěli s ním jednat, že budou jednat jen s majitelem. Asi za týden pak zjistil, že žalobce podepsal kupní smlouvu, kde byla kupní cena 500 000 Kč. Nikdo mu to nedokázal vysvětlit. Žalobce byl podle svědka špatný z toho, že na něj byly pořád nějaké tlaky, že mu furt někdo telefonoval, že to spadne a že to bude muset platit. Svědek žalobce odkázal na advokáta. Co se týče stavu žalobce, k tomu svědek uvedl, že vždy když žalobci přišly nějaké dokumenty, tak to s ním řešil, žalobce tomu moc nerozuměl. Stav Nemovitostí byl v době dražby stejný jako je nyní. Před konáním dražby žalobci nabízela sousedka, že Nemovitosti koupí za 1 000 000 Kč, ale žalobce nechtěl, že to bylo málo. Telefonní číslo , tel. číslo, bylo uvedeno jako kontakt u společnosti , právnická osoba, , k čemuž svědek uvedl, že to byla firma jeho otce, ale už ji nevlastní a svědek ji nikdy nevlastnil;- z účastnického výslechu žalobce bylo zjištěno, že na schůzku v realitní kanceláři je dovezl pán z kanceláře a účastnil se jí žalobce s družkou a jejím synem. Schůzka byla v pátek. V kanceláři podepsal smlouvu, jeli ověřit podpisy a pak je odvezli domů. Doma si smlouvu přečetl a zdálo se mu to málo peněz, tak hned v pondělí odstoupil od smlouvy. V kanceláři si přečetl pouze své jméno na smlouvě, jinak smlouvu nečetl, věřil, že to bylo v pořádku. Smlouvu mu v kanceláři nikdo nevysvětloval, o technickém stavu Nemovitostí se nebavili. Z realitní kanceláře pak nesouhlasili s odstoupením od smlouvy a žalobce pak volal , jméno FO, . Když předtím probíhala dražba, tak žalobce věděl, že se to prodalo okolo 2 000 000 Kč. Žalobce nevěděl, v jakém stavu Nemovitosti byly, dlouho se na ně nebyl dívat. Představu o jejich ceně neměl. Nikdy předtím žádnou nemovitost neprodával ani nenakupoval. Minulý rok v květnu nebo červnu prodělal infarkt;- z účastnického výslechu žalované bylo zjištěno, že svědek , jméno FO, se ozval realitní kanceláři s tím, že žalobce prodává nemovitosti a její kolega se tam jel podívat. První schůzky se účastnil žalobce a kolega žalované pan , jméno FO, . Pak se jel kolega na Nemovitosti podívat, byl i uvnitř domů. I žalovaná se byla na Nemovitosti podívat, ale jen zvenku zepředu a zezadu a bylo vidět, že se stavba propadá. Žalobce představu o ceně neměl. Žalovaná se bavila s kolegou o ceně, a poté, co viděla, v jakém stavu jsou Nemovitosti a kolik by stála likvidace a odvoz na skládku, tak se shodli, že Nemovitosti lze pouze vykoupit. Výkupní cena přitom bývá 70% - 40 % z tržní ceny nemovitosti. Stanovenou částku pak její kolega řekl žalobci, který se svou družkou a jejím synem přijeli k nim do kanceláře. Žalobce s nabídnutou cenou souhlasil. Do ceny, kterou žalovaná stanovila sama podle srovnávací metody, započetla žalovaná náklady na likvidaci, ale i náklady na stavebním úřadě. Žalovaná nachystala kupní smlouvu a domluvili se, že žalobci dají 100 000 Kč a po zavkladování pošlou okamžitou platbou 400 000 Kč na účet paní , jméno FO, , který žalobce uvedl. Kupní smlouvu předložila žalovaná žalobci i jeho družce a jejímu synovi k přečtení a sama ji četla v počítači. Žalovaná je upozornila, aby překontrolovali rodná čísla. Smlouvu dopředu nachystanou neměla. Schůzky v kanceláři se účastnil žalobce, jeho družka a její syn, žalovaná a její kolega. Se žalobcem se bavila hlavně žalovaná, protože ta Nemovitosti kupovala, kolegy se ptala jen na stav Nemovitostí. Zúčastněných se i ptala, zda je žalobce schopen smlouvu podepsat, a odpověděli, že ano. O dřívější dražbě Nemovitostí žalovaná nevěděla. , jméno FO, žalovaná neznala, nikdy ji nekontaktoval;- z výslechu svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že je zaměstnancem kanceláře žalované. Asi 14 dnů před podpisem kupní smlouvy jej kontaktovala osoba, která tvrdila, že je synem žalobce a že reaguje na letákovou akci ohledně výkupu nemovitostí. Svědek osobě sdělil, že je potřeba nemovitosti vidět a že musí mluvit s majitelem. Domluvili si schůzku v , adresa, v , Anonymizováno, ulici , Anonymizováno, , kde bydlela manželka a syn žalobce. Popsali Nemovitosti tak, že jsou v , adresa, , že se tam asi 20 let nebydlí, že to žalobce zdědil a že je prodávají už asi dva roky. Domluvili se pak, že se pojedou podívat na Nemovitosti. Žalobce se prohlídky neúčastnil, nechtěl jet, protože tam prý bude rodina, které dluží , částka, . Vstup do Nemovitostí jim zajistila rodina Kopřivova. Jel pouze svědek, manželka žalobce a její syn. Při prohlídce svědek zjistil, že se jednalo o sbor. Udělal několik fotek pro žalovanou, aby jí to pak mohl popsat, jestli o to bude mít zájem. Po prohlídce odvezl manželku žalobce a jejího syna domů a žalobci řekl, že cena nebude víc jak půl milionu. Žalobce řekl, že to probere doma a po čtyřech dnech mu volal, že to akceptuje, tak domluvili schůzku a pak je svědek přivezl k nim do kanceláře, kde to už vedla žalovaná. K ceně 500 000 Kč došel svědek po obhlídce nemovitosti, na základě svých zkušeností. Kupní smlouvu v kanceláři četl žalobce, jeho manželka a její syn. Po podpisu kupní smlouvy jela žalovaná se žalobcem ověřit podpisy na smlouvě a žalovaná šla zanést smlouvu na katastr. Asi 10 dnů poté mu žalovaná řekla, že se jí vrátily peníze, ale svědek se o to už dál nestaral. Před uzavřením kupní smlouvy měl svědek hovor od telefonního čísla patřícího , jméno FO, , když volající mu sdělil, že se má na Nemovitosti vykašlat, nebo by ho to mohlo do budoucna bolet. Když si svědek vyhledal číslo volajícího, byla to nějaká pražská vymahačská agentura;- z výslechu znalce , právnická osoba, bylo zjištěno, že domy na pozemcích byly ve stavu vyžadujícím asanaci. Střecha domů byla ze štípané břidlice a cementových tašek. Zvláštností byl ale tvar pozemku, který vepředu měl 16 m a zužoval se na 13 m ve dvorním traktu, celková plocha orné půdy byla 1 610 m2, kterou znalec ocenil částkou , částka, /m2. Za koncem pozemku však stojí rodinné domy a je reálný předpoklad rozšíření územního plánu, a tedy že pozemek se stane stavebním. Kdyby na pozemku nestály dva domy, tak by cena za m2 mohla být až , částka, . Cena pozemku pod domy ve výši , částka, / m2 byla znalcem stanovena s ohledem na to, že domy pozemek znehodnocují. Podle odhadu znalce by přibližná cena odstranění domů stojících na pozemku činila zhruba , částka, , neboť by tam nebylo žádné náročné ukládání materiálu. Podle znalce bývají ceny při výkupech nemovitostí podhodnocené, někdy to bývá až třetina hodnoty nemovitosti.

5. Soud na základě výše uvedených skutkových zjištění dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu věci:Nemovitosti se prvně žalobce pokoušel prodat v rámci veřejné dražby, s čímž mu pomohl , jméno FO, . Nemovitosti se vydražili za cenu okolo 2 500 000 Kč, dražba však byla zmařena, neboť vydražitel nezaplatil kupní cenu.Následně , jméno FO, , syn družky žalobce , jméno FO, , kontaktoval realitní kancelář žalované na základě inzerátu realitní kanceláře ohledně výkupu nemovitostí s tím, že žalobce chce prodat Nemovitosti. Kolega žalované z realitní kanceláře, , jméno FO, , si se žalobcem, jeho družkou a jejím synem domluvil schůzku u nich doma v , adresa, , kde jim sdělil, že potřebuje Nemovitosti vidět. Při prohlídce Nemovitostí šel , jméno FO, i dovnitř, prohlídky se účastnil s družkou žalobce a jejím synem. Po prohlídce , jméno FO, sdělil žalobci, že Nemovitosti mohou vykoupit za cenu , částka, . Poté se domluvili na schůzce v kanceláři žalované (realitní kanceláře), která proběhla dne , datum, a které se účastnil žalobce, jeho družka, její syn, žalovaná a její kolega , jméno FO, .Žalobce jako prodávající a žalovaná jako kupující uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k Nemovitostem na žalovanou. Kupní cena byla stanovena ve výši 500 000 Kč s tím, že první část kupní ceny ve výši 100 000 Kč se žalovaná zavázala uhradit při podpisu smlouvy a zbývající část kupní ceny ve výši 400 000 Kč pak na účet družky žalobce, , jméno FO, , č. , č. účtu, do dvou pracovních dnů ode dne, kdy účastníci obdrží vyrozumění KÚ pro Olomoucký kraj, kat. pracoviště , adresa, o provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch žalované a vlastnické právo žalované nebude žádným způsobem omezeno, nebudou zahájena žádná řízení o omezení vlastnického práva, nebudou uvedeny žádné poznámky, omezení nebo plomby s výjimkou zápisů zahájených z návrhu žalované. Téhož dne, po podpisu smlouvy, jela žalovaná se žalobcem ověřit podpisy na kupní smlouvě a poté žalobce, jeho družku a jejího syna odvezl kolega žalované domů. Dne , datum, byla na výše uvedený účet , jméno FO, zaslána od žalované částka , částka, . Dne , datum, byla platba žalované vrácena, neboť žalobce si prodej rozmyslel z důvodu, že mu kupní cena připadala nízká. Dne , datum, žalobce rovněž písemně odstoupil od kupní smlouvy pro podstatné porušení smlouvy žalovanou, která podala návrh na zahájení řízení o zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí před úhradou celé kupní ceny. Žalobce v odstoupení nicméně sdělil, že považuje kupní smlouvu za neplatnou. Žalovaná s odstoupením od smlouvy nesouhlasila. Znaleckým posudkem č. , RČ, vypracovaným dne , datum, znalcem , právnická osoba, byla určena obvyklá cena Nemovitostí ke dni uzavření kupní smlouvy, tj. , datum, , ve výši , částka, . Při výslechu znalec uvedl, že Nemovitosti vyžadují asanaci. Cena pozemků pod domy ve výši , částka, /m2 byla stanovena s ohledem na stav domů, které pozemky znehodnocují, jinak by byla vyšší, až , částka, /m2. U pozemků (orná půda) je dále podle znalce reálný předpoklad, že dojde ke změně územního plánu a pozemky budou stavební. Znalec odhadoval přibližnou cenu odstranění domů stojících na pozemku okolo 700 000 Kč, neboť by tam nebylo žádné náročné ukládání materiálu. Ceny při výkupech nemovitostí jsou podle znalce podhodnocené, často až třetina hodnoty nemovitosti. Žalovaná si vlastním interním odhadem stanovila odhadní tržní cenu Nemovitostí ve výši 500 000 Kč s ohledem na stav Nemovitostí a na to, že si stanovila odhadovanou cenu demolice, odvozu suti a uskladnění suti ve výši 1 625 445,51 Kč s DPH. Žalovaná přihlížela také k tomu, že realitní kancelář , jméno FO, bydlení dříve prodávala dům 6+kk v , adresa, ve stavu před rekonstrukcí za cenu 1 855 000 Kč.Žalobce prodělal v květnu nebo v červnu 2023 srdeční příhodu.

6. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

7. Podle § 1724 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.

8. Podle § 2079 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. (odst. 1) Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně. (odst. 2)

9. Podle § 2128 odst. 1 o. z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.

10. Podle § 1796 o. z. je neplatná smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

11. Podle § 1977 o. z. poruší-li strana prodlením svou smluvní povinnost podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodlévajícímu oznámí bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla.

12. Podle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

13. Soud aplikoval výše citovaná ustanovení na zjištěný skutkový stav a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

14. Prvně soud shledal, že tvrzený naléhavý právní zájem na požadovaném určení neplatnosti kupní smlouvy je na straně žalobce dán. Jestliže by totiž vyslovení neplatnosti převodní smlouvy, na základě které má teprve dojít ke vkladu vlastnického či jiného věcného práva k nemovitosti do katastru, mohlo mít příznivý vliv na právní postavení žalobce, lze přípustnost žaloby ve smyslu ustanovení § 80 o. s. ř. dovodit (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

15. Dále se soud zabýval tím, zda byly v projednávané věci naplněny předpoklady lichvy uvedené v § 1796 o. z. tak, jak tvrdil žalobce. Lichva přichází v úvahu tehdy, pokud se poškozená smluvní strana nachází ve stavu určité subjektivní slabosti, který byl lichvářem zneužit. Chráněna proto není bezprostředně majetková sféra osoby, nýbrž svoboda vyjednávání o smlouvě. Lichva zapovídá zneužití subjektivního stavu slabosti protistrany, tedy případy, kdy poškozený nemůže hájit dostatečně své zájmy. Předpokládá 1) existenci smlouvy, 2) hrubý nepoměr mezi plněním a protiplněním (posuzovaný k okamžiku uzavření smlouvy), 3) existenci některé subjektivní slabosti poškozeného (posuzované k okamžiku uzavření smlouvy) a 4) zneužití tohoto stavu lichvářem. Není přitom rozhodné, zda se majetkové výhody ze smlouvy má dostat přímo lichváři nebo osobě třetí, ani to, zda ke stavu subjektivní slabosti lichvář přispěl; postačí, že ho zneužil [srov. , adresa, , J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2023, komentář k § 1796]. Pokud jde o první předpoklad lichvy, ten byl v projednávané věci bezesporu naplněn, neboť bylo prokázáno, že mezi žalobcem a žalovanou byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod Nemovitostí na žalovanou. Dále má soud za to, že byl naplněn i druhý předpoklad lichvy, tedy hrubý nepoměr mezi plněním a protiplněním. K uvedenému závěru soud dospěl zejména s ohledem na závěry znaleckého posudku č. , RČ, vypracovaného znalcem , právnická osoba, a výslech znalce u jednání. Podle citovaného znaleckého posudku byla stanovena obvyklá cena Nemovitostí ke dni , datum, , tj. ke dni uzavření kupní smlouvy, ve výši 2 350 000 Kč. Při výslechu pak znalec doplnil, že při stanovení ceny přihlédl k tomu, že Nemovitosti jsou v takovém stavu, že vyžadují likvidaci. Domy na pozemcích pozemky znehodnocují, a proto byla stanovena cena za m2 pozemků pod domy ve výši 2 300 Kč, bez domů by cena činila až 4 000 Kč za m2. Sjednaná kupní cena ve výši 500 000 Kč tak činí pouhých 21,3 % z obvyklé ceny Nemovitostí určené znaleckým posudkem. V projednávané věci sice šlo o výkup Nemovitostí, přičemž jak uvedla žalovaná výkupní ceny bývají i 40 % z tržní ceny nemovitostí a znalec , právnická osoba, uvedl, že výkupní ceny někdy bývají i třetina tržní ceny. Výkupní cena stanovená v kupní smlouvě ze dne , datum, nicméně byla ještě mnohem méně, než je třetina obvyklé ceny Nemovitostí (vycházeje ze znaleckého posudku , právnická osoba, ). Jde-li pak o argument žalované, že od tržní ceny, kterou si sama stanovila, odečetla náklady na likvidaci a odvoz suti, které si rovněž sama stanovila, má soud za to, že při posuzování, zda jsou vzájemná protiplnění v hrubém nepoměru, nelze k uvedené skutečnosti přihlížet. Náklady, které má strana kupující v plánu vynaložit na nemovitost po její koupi, není podle názoru soudu možné takto „odečítat“ od tržní ceny nemovitosti. Při prodeji nemovitosti by měla cena odpovídat stavu nemovitosti v době prodeje, tedy jiná cena bude stanovena u novostavby, jiná (jako v projednávané věci) u nemovitosti ve stavu vyžadujícím likvidaci. Znaleckým posudkem provedeným v tomto řízení byla stanovena obvyklá cena Nemovitostí v době prodeje právě s ohledem na jejich stav, tedy jak bylo uvedeno výše, znalec vzal v potaz skutečnost, že Nemovitosti jsou v havarijním stavu vyžadujícím likvidaci. Nakonec je třeba uvést, že náklady na likvidaci a odvoz suti si žalovaná vypočetla vlastním odhadem a nedisponovala žádnou konkrétní cenovou nabídkou na uvedené práce. Co se týče třetího předpokladu lichvy, tj. existence některé subjektivní slabosti poškozeného (posuzované k okamžiku uzavření smlouvy), žalobce v řízení tvrdil, že žalovaná zneužila jeho nezkušenosti, rozumové slabosti a lehkomyslnosti, když žalobce je osobou staršího věku, jednoduše ovlivnitelný, nebyl schopen si sám situaci vyhodnotit a bál se, že bude sankcionován z důvodu špatného stavu Nemovitostí, a že neznal a neměl přehled o cenách nemovitostí. Soud po provedeném dokazování nemá za to, že žalobce v řízení dostatečně prokázal, že u něj byla dána některá z uvedených subjektivních slabostí v takové intenzitě, že by to naplnilo předpoklad lichvy. Je pravdou, že žalobce je osobou vyššího věku a nebylo zjištěno, že by měl nějaké zkušenosti s prodejem či koupí nemovitostí, nicméně v řízení nebylo, kromě skutečnosti, že žalobce měl zhruba půl roku před podpisem smlouvy srdeční příhodu, nijak prokázáno, že žalobce by byl lehkomyslný či lehce ovlivnitelný. V řízení bylo naopak prokázáno, že žalobce před uzavřením kupní smlouvy věděl o tom, že v dražbě se Nemovitosti měly prodat za cenu okolo 2 000 000 Kč, tedy mohl a měl mít představu o hodnotě Nemovitostí. Rovněž se žalobce účastnil všech jednání ohledně prodeje Nemovitostí společně se svou družkou a jejím synem, byl také ve spojení s , jméno FO, , tedy měl kolem sebe osoby, se kterými se mohl poradit. Ohledně posledního předpokladu lichvy, tj. zneužití subjektivních slabostí poškozeného lichvářem, soud rovněž dospěl k závěru, že nebyl prokázán. Žalobce tvrdil, že žalovaná a její kolega na něj vyvíjeli tlak, že Nemovitosti jsou ve špatném stavu a žalobci tak hrozí pokuty od stavebního úřadu, toto své tvrzení se mu však v řízení nepodařilo prokázat. Nelze pak odhlédnout ani od toho, že žalobce sám při svém výslechu uvedl, že smlouvu si četl až přijel domů. Stěžejní je nicméně předchozí závěr soudu, že na straně žalobce neshledal existenci některé z výše uvedených subjektivních slabostí, tedy nemohly být pak ani zneužity ze strany žalované. S ohledem na všechny výše uvedené důvody soud dospěl k závěru, že předpoklady lichvy podle § 1796 o. z. nebyly při uzavření kupní smlouvy mezi účastníky naplněny.

16. Podle § 588 o. z. však soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům. Soud sice dospěl k závěru, že při uzavření kupní smlouvy dne , datum, nešlo o lichvu, nicméně po provedeném dokazování má soud za to, že kupní smlouva se zjevně příčí dobrým mravům a shledal ji tak absolutně neplatnou podle § 588 o. z. K tomuto závěru dospěl soud zejména s ohledem na nepoměr plnění, ke kterým se strany kupní smlouvy zavázaly. Jak již bylo uvedeno výše, v řízení bylo zjištěno, že kupní cena stanovená v kupní smlouvě činila pouze 21,3 % z obvyklé ceny Nemovitostí určené znaleckým posudkem. Tento nepoměr plnění je přitom podle soudu „alarmující“, a to i za situace, kdy se jednalo o výkup Nemovitostí, při němž, jak bylo zjištěno, bývá kupní cena zpravidla podstatně nižší (např. až 40 % tržní ceny nemovitosti). Jak už také soud uvedl výše, to, jak měla žalovaná v plánu naložit s Nemovitostmi po koupi, nemůže být tak výrazným způsobem promítnuto do kupní ceny. Nadto obvyklá cena Nemovitostí byla znaleckým posudkem stanovena právě s ohledem na stav Nemovitostí, kterým žalovaná odůvodňovala nízkou kupní cenu. Přestože nebylo v řízení dostatečně prokázáno zneužití subjektivního stavu slabosti žalobce ze strany žalované, je podle soudu potřeba zamezovat právním jednáním, která zakládají takový hrubý nepoměr plnění, aniž by pro to byl dán spravedlivý důvod. Na tomto závěru soud setrvává, přestože si je vědom, že nízká kupní cena sama o sobě nezakládá nemravnost jednání. V řízení sice nebyla prokázána existence subjektivní slabosti žalobce takové intenzity, aby naplňovala předpoklad lichvy, nicméně nelze ani úplně odhlédnout od toho, že žalobce je skutečně osobou vyššího věku, po srdeční příhodě a také osobou bez zkušeností s prodejem či koupí nemovitostí, naopak žalovaná je odborníkem v oblasti prodeje/koupě nemovitostí.

17. Pro úplnost soud dodává, že zde nebyl dán předpoklad pro poučení žalobce podle § 118a odst. 2 o. s. ř. o tom, že věc je možno posoudit po právní stránce jinak, tedy jako neúměrné zkrácení podle § 1793 odst. 1 o. z., kde je důvodem pro zrušení smlouvy právě nepoměr vzájemných plnění, neboť podle § 1793 odst. 2 o. z. právo podle § 1793 odst. 1 o. z. nevzniká, souhlasila-li strana s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa, a v projednávané věci bylo prokázáno, že žalobce věděl, že se Nemovitosti v dražbě vydražily okolo 2 000 000 Kč, tedy skutečná cena (hodnota) mu musela být známa.

18. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci, který měl ve věci plný úspěch, náhradu nákladů řízení ve výši , částka, . Náklady řízení zahrnují zaplacený soudní poplatek ve výši , částka, , sazbu mimosmluvní odměny za zastupování advokátem (počítanou z tarifní hodnoty , částka, , tj. určené hodnoty Nemovitostí) ve výši , částka, za 10 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby, výzva k plnění se skutkovým a právním rozborem, návrh na vydání předběžného opatření, porada s klientem přesahující 1 hodinu, účast u jednání dne , datum, , doplnění ze dne , datum, , účast u jednání dne , datum, , účast u jednání dne , datum, , písemný závěrečný návrh) po , částka, podle § 7, § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“), tj. celkem , částka, , náhrada hotových výdajů ve výši , částka, zahrnující náklady za znalecký posudek , právnická osoba, ve výši , částka, a paušální náhradu za výše uvedených 10 úkonů právní služby po , částka, podle § 13 odst. 3 a. t., náhrada cestovného na trase , adresa, a zpět ve výši , částka, (počet km – 3 x 132 (396), sazba náhrady vozidla – , částka, , sazba za litr paliva – , částka, , průměrná spotřeba podle TP – 9 l/100 km), náhrada za promeškaný čas ve výši , částka, (15 x , částka, za každou započatou půlhodinu) podle § 14 odst. 1 a 3 a. t. a nakonec 21 % DPH ze dvou úkonů (účast u jednání dne , datum, , písemný závěrečný návrh), neboť zástupce žalobce se stal plátcem DPH ode dne , datum, , ve výši , částka, . Lhůtu soud stanovil jako obecnou třídenní podle § 160 odst. 1 o. s. ř., místo k plnění k rukám zástupce žalobce podle § 149 odst. 1 o. s. ř.