19 C 17/2020

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní JUDr. Miroslavou Dvořákovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci o neplatnost výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba žalobkyně, aby bylo určeno, že výpověď ze dne [datum], daná žalovanou žalobkyni z nájmu bytu ve [číslo] nadzemním podlaží domu [číslo] v [obec], ulice [ulice a číslo], je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované na nákladech řízení částku ve výši 20 328 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně podala proti žalované žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum], když tuto považuje za neplatnou, neboť především se skutečnosti v ní uvedené nezakládají na pravdě. Navíc tvrdí, že od pronajímatele nikdy neobdržela písemnou výstrahu, tak jak vyžaduje ustanovení § 711 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku Dobré mravy neporušuje, nebývá pod vlivem alkoholu, nechová se hlučně a sousedy neruší. Žalovaná navrhla zastavení řízení pro nedostatek podmínky řízení s tím, že žaloba byla podána 28. 8. 2019, tedy po uplynutí lhůty dvou měsíců, když výpověď byla odeslána žalobkyni a jejímu manželovi dne [datum], žalobkyni byla doručena 14. 6. 2019 a manželovi doručena nebyla, neboť si ji nevyzvedl v úložné době, přičemž platí fikce doručení ke dni 20. 6. 2019. Dále pak namítla, že v žalobě není uvedena žádná osoba na straně žalované. K důvodům výpovědi se vyjádřila tak, že výpověď byla dána pro dlouhodobé, resp. opakované, porušení povinnosti nájmu dle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. Jednalo se o závadné chování spočívající v rušení nočního klidu hlasitou hudbou, hlučnými slovními projevy, v prodlení s placením nájemného, s dorovnáním kauce do původní výše. Nejednalo se tedy o jednorázový závažný exces v porušování povinnosti, ale o dlouhodobé, opakované, závažné chování, které ve svém souhrnu dosáhlo intenzity porušení povinnosti nájemce alespoň hrubým způsobem. <b>Soud zjistil tento skutkový stav:</b> 2. Z výpovědi z nájmu bytu dané žalovanou žalobkyni datovanou dne [datum], že žalovaná dle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku vypovídá tímto nájem bytu, a to bytové jednotky [číslo] nacházející se ve [číslo] nadzemním podlaží domu budovy číslo popisné [anonymizováno] v [obec], [ulice a číslo], postavené na pozemku parcela číslo stavební [číslo] v [katastrální uzemí], který vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], ve znění dodatku [číslo]. Nájem je vypovězen z toho důvodu, že žalobkyně hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu, a to dlouhodobým nebo opakovaným porušováním povinnosti nájemce, které ve svém souhrnu dosahují intenzity hrubého či zvláště závažného porušení. Tato porušení jsou spatřována v těchto skutečnostech, přičemž k jejich odstranění byla žalobkyně vyzvána -) sděleními ze dne 12. 5. 2014 a ze dne 30. 1. 2017 k odstranění závadného chování spočívajícího v rušení nočního klidu hlasitou hudbou a hlučnými slovními projevy, ke kterému docházelo opakovaně každý měsíc -) sděleními ze dne 5. 12. 2016, 21. 12. 2016, 11. 1. 2017 a 26. 11. 2018 k okamžité úhradě dlužného nájemného, popřípadě k dorovnání kauce do původní výše. V těchto případech sice došlo k odstranění závadného stavu buď zaplacením nájemného, nebo započtením, ani splnění těchto závazků nemění nic na skutečnosti, že povinnosti vyplývající z nájmu žalobkyně neplní řádně a včas -) v noci ze 17. 9. na 18. 9. 2018 došlo opět k rušení nočního klidu, okolo jedné hodiny, nadměrným hlukem pocházejícím z bytu žalobkyně v důsledku jejího příchodu do tohoto bytu a následné hlasité hudby. Ráno dne 18. 9. 2018 bylo zjištěno, že došlo k poškození majetku pronajímatele spočívající ve zcela rozbitém okně na balkoně -) ve večerních hodinách dne 19. 5. 2019 a v dopoledních hodinách dne 25. 5. 2019 došlo opět k rušení klidu, když musela být zavolána policie a přestupek spočívající v rušení sousedského soužití byl řešen na místě formou blokové pokuty -) ke dni podání výpovědi trvá porušování povinností žalobkyně zvláště závažným způsobem, když dluží na nájemném za měsíc duben a květen [rok] částku ve výši 16 700 Kč a nákladech za služby částku ve výši 3 248 Kč, když nájemné činí částku ve výši 8 350 Kč a zálohy na služby částku ve výši 1 624 Kč. Žalovaná vyzývá žalobkyni, aby předmětný byt odevzdala nejpozději posledního dne výpovědní lhůty, která začíná běžet v den následující po doručení výpovědi a činí tři měsíce.

3. V souladu s ustanovením § 2286 odst. 2 občanského zákoníku ve výpovědi žalovaná žalobkyni poučuje o tom, že má právo vznést proti výpovědi námitky a právo navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, má právo podat do dvou měsíců ode dne, kdy výpověď došla.

4. Z nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi pronajímatelem [právnická osoba] a nájemci [celé jméno žalobkyně] a [jméno] [příjmení] [jméno], že tato byla uzavřena s předmětem nájmu byt [číslo] standartní kvality, o dvou pokojích, jedné kuchyně a příslušenství, ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu, číslo orientační [anonymizováno] v [obec], ulice [ulice] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Výše nájemného byla stanovena dohodou, a to částkou 6 330 Kč měsíčně + zálohy na služby, které jsou uvedeny v evidenčním listu. Úhrada za nájem a za služby spojené s užíváním bytu a zálohy jsou splatné nejpozději do posledního dne měsíce, za který je nájemné placeno.

5. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum], že tento byl uzavřen mezi žalobkyní, jakožto nájemkyní, [jméno] [jméno] [příjmení], jakožto nájemcem a pronajímatelem – žalovaným zastoupen předsedou představenstva [anonymizováno] [jméno] [příjmení] s tím, že předmětem nájmu je bytová jednotka [číslo] o velikosti 2+1, o celkové výměře 83,30 m2, nacházející se ve [anonymizováno] podlaží stavby číslo popisné [anonymizováno] v [obec], [ulice a číslo]. Účelem dodatku je úprava výše nájemného a záloh na úhradu nákladů za služby tak, že nájemné činí částku ve výši 8 350 Kč měsíčně a zálohy na služby 1 624 Kč měsíčně. Dále bylo dohodnuto, že nájemné bude hrazeno řádně a včas, že nebude narušováno vzájemné soužití uživatelů, že společné prostory domu budou udržovány v čistotě a v pořádku, včetně dodržování průchodnosti chráněných únikových cest.

6. Z evidenčního listu nájemníka vystaveného žalovanou nájemcům dne 25. 5. 2015, že spolubydlící osoby jsou synové [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], počet osob pro služby 3, celkem předepsáno k úhradě 9 974 Kč měsíčně, z toho nájemné 8 247 Kč měsíčně.

7. Z přípisu žalované žalobkyni ze dne 30. 1. 2017, že upozorňuje na možnost výpovědi z nájmu bytu z toho důvodu, že již sdělením ze dne 12. 5. 2014 byli nájemníci vyzváni k odstranění závadného chování spočívající v rušení nočního klidu hlasitou hudbou a hlučnými slovními projevy, ke kterému docházelo opakovaně každý měsíc, sděleními ze dne 5. 12. 2016, 21. 12. 2016 a 11. 1. 2017 byli nájemníci vyzváni k okamžité úhradě dlužného nájemného, popřípadě k dorovnání kauce do původní výše. V těchto případech sice došlo k odstranění závadného stavu buď zaplacením nájemného, nebo započtením, ale ani splnění těchto závazků nemění nic na skutečnosti, že povinnosti vyplývající z nájmu neplní řádně a včas. V noci z 23. 1. na 24. 1. 2017 došlo opět k rušení nočního klidu z důvodu nadměrného hluku pocházejícího z bytu v důsledku pořádání párty. Dále byli ostatní uživatelé domu obtěžováni pachem z kouření marihuany a zvratky od účastníků této párty. Žalovaná upozorňuje na možnost výpovědi z nájmu bytu a vyzývá k odstranění výše uvedeného závadného chování, jinak bude dána výpověď z nájmu bytu.

8. Z emailu zaslaného osobou podepsanou„ [příjmení]“ dne 24. 1. 2017 [jméno] [příjmení], že u sousedů [příjmení] opět párty, po celém domě smrad od mariánky a před barákem i v baráku za dveřmi zvratky. [celé jméno žalobkyně] potkala na schodech a řekla jí to. Hleděla a něco blekotala, asi byla opilá.

9. Z výzvy k okamžité úhradě dlužného nájemného ze dne 5. 12. 2016, že žalovaná vyzývá žalobkyni k úhradě dlužného nájemného ve výši 18 388 Kč a zákonných úroků z prodlení, a to do sedmi dnů od doručení výzvy. Jedná se o dlužný nájem za říjen [rok] - 8 414,46 Kč, za měsíc listopad [rok] - 8 350 Kč a 1 624 Kč. Z výzvy k odstranění závadného chování datované dne 12. 5. 2014, dané žalovanou žalobkyni, že žalobkyně jakožto nájemkyně má povinnost vyvarovat se například rušení nočního klidu a znečišťování společných prostor. Dle zjištění žalované, která jsou založena na stížnostech ostatních nájemníků, žalobkyně opakovaně svých chováním porušuje zmíněnou povinnost v předmětné nemovitosti, a to zpravidla rušením nočního klidu hlasitou hudbou a hlučnými slovními projevy. K uvedenému chování dochází opakovaně každý měsíc. Tímto dopisem je žalobkyně žádána, aby se zdržela uvedeného chování, které hrubě porušuje obvyklé poměry v uvedené nemovitosti. Důrazně upozorňuje, že pokud se uvedeného porušování svých povinností nezdrží, jako pronajímatel bytu je žalovaná oprávněna udělit výpověď z nájmu bytu pro zvláště závažné porušení povinnosti nájemce.

10. Z přípisu žalované žalobkyni ze dne 26. 11. 2018, že opět upozorňuje na možnost výpovědi z nájmu bytu z důvodů, které jsou následně ve výpovědi popsány včetně dlužného nájemného za měsíc říjen [rok] ve výši 9 974 Kč. Ze sdělení žalované žalobkyni ze dne 21. 12. 2016, že z kauce na byt byla odečtena vratná částka, tedy došlo k zápočtu vratné kauce, kterou žalobkyně složila na základě smlouvy o nájmu bytu, a to z důvodu neuhrazeného nájemného. Vratnou kauci je nutno doplnit do původní výše.

11. Z dokladu vystaveného žalovanou žalobkyni, označeného jako zápočet pohledávky, že si žalovaná z vratné kauce započetla na dlužné nájemné částku 8 398 Kč a vyzývá žalobkyni k doplnění vratné kauce, a to částkou 8 302 Kč. Ze smlouvy o kauci na byt ze dne 9. 7. 2010 uzavřené mezi [územní celek] a [celé jméno žalobkyně] a [jméno] [příjmení] [jméno], že byla sjednána kauce ve výši 8 000 Kč.

12. Z přípisu žalované žalobkyni datovaného 27. 5. 2020, že upozorňuje na nevhodné chování a vyzývá k odstranění závadného stavu. Jednalo se o nevhodné chování dne [datum] v dopoledních hodinách, kdy se pan [příjmení] [jméno] a dva synové nacházeli v podnapilém stavu a na základě hluku, který vycházel z bytu, včetně opakovaného plivání a házení kousků pizzy i zapáleného hořícího papíru na zahrádku restaurace [jméno], musela být v 11:45 hodin přivolána městská policie. Žalovaná vyzývá k odstranění závadného chování a o poučení těchto osob o zdržení se takových nevhodných projevů.

13. Z přípisu žalované žalobkyni datované dne 17. 6. 2020, že znovu upozorňuje na nevhodné chování a vyzývá k odstranění závadného stavu. Jednalo se o nevhodné chování dne [datum], které spočívalo v plivání na hosty zahrádky restaurace [název] a na základě kterého byl provozovatel restaurantu nucen dvakrát volat policii, o čemž byl pořízen zápis a tento bude také sloužit jako důkazní listina u soudu. Vyzývá k odstranění závadného chování a zdržení se takových nevhodných projevů.

14. Z výpovědi žalobkyně jako účastnice řízení, že je sice vdaná, ale je vlastně samoživitelka, protože pan [příjmení] [jméno] už tam nebydlí, odstěhoval se asi tak před dvěma lety. Má s ním dva syny ve věku [anonymizována dvě slova] let. Žalobkyně pobírá příspěvek na bydlení, je to různé, podle výdělku. Manžel výživné na syny stanoveno nemá. Nájemné se zálohami činí 13 000 Kč, snaží se to platit ve stanovené lhůtě, ale je závislá na příspěvku na bydlení. Někdy chodí příspěvek v době od 8. do 10., ale když si zažádá nově, takto přijde až po 20. Myslí, že tak dva měsíce jí ani nic nepřijde a pak jí to přijde dohromady třetí měsíc, jiné dávky nepobírá. Byla zaměstnaná ve [anonymizována dvě slova], následně pak na [jméno], ale dostala výpověď, neměli zakázky, takže je v evidenci úřadu práce. Přídavky na děti nemá. Aktuálně na nájemném dluží, asi tak jeden měsíční nájem. Pobírá teď podporu v nezaměstnanosti 5 700 Kč. V době, kdy dostala výpověď z nájmu, dluh na nájemném měla, pak to doplatila. Bydlí ve [anonymizováno] patře, v bytě 2+1. Rozbité okno na balkoně není jejich vinna, rozbil to nějaký kluk, neví, kde se tam vzal, nebyla to jejich návštěva. Ještě mu ošetřovala pořezanou ruku. Neví nic o tom, že by se z jejího bytu měla linout hlasitá hudba, nikdo u nich nebyl. Neví o tom, že dne 19. 5. ve večerních hodinách a 25. 5. dopoledne mělo dojít k rušení klidu a že měla být volána policie, byla v práci. Kluci jí něco o pokutě říkali, ale ona to brala tak, že je to ve dne a nepřesahuje to rámec, mají právo si pustit písničku. Ze zahrádky restaurace se line hudba do jedné do noci. Hosté tam hlučí. Okna od bytu má právě na tu stranu, mívá je otevřená podle počasí. Na zahrádce je kravál, pak ještě svazují židle řetězy. Ještě když v domě bydlela paní [celé jméno svědkyně], tak když jí potkala na schodech, tak jí říkala, že je od nich z bytu hluk, ale co se odstěhovala, tak jí žádný nájemník na nic neupozornil. Pana majitele vůbec nezná. Nájemné platí na účet. Nikdo nemůže vědět, kdo z toho baráku plive na tu zahrádku restaurace. Mají tam okna i jiné byty. Když je v práci, tak neví, co kluci dělají.

15. Ze sdělení Městské policie [obec], že ve dnech [datum] a [datum] policie na místo [ulice a číslo], byt nájemnice [celé jméno žalobkyně], žádné výjezdy nekonala.

16. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka], že je správcem domu [obec], [ulice a číslo]. Zaměstnává ho žalovaná. Paní žalobkyni zná. Okna od bytu má žalobkyně směrem ke kostelu [název] a do dvora je jedno okno s pavlačí. Žalobkyně tam bydlí se syny a vídá tam často pana [jméno]. Sám v předmětném domě nebydlí. Pracovní dobu má od pondělí do pátku. Co se začala provozovat ta restaurace, v roce [rok], tak jsou na žalobkyni a její syny a hlavně na jejich návštěvy neustále stížnosti. Stěžuje si majitel restaurace, že z toho bytu plivou na hosty, že po nich hází pizzu a dokonce nějaký zapálený papír. Volali k tomu policii, byl u toho přítomen i svědek, bylo to v denních hodinách, kdy má pracovní dobu. Projednával to s panem [jméno], který byl v bytě přítomen, ale prý tam oficiálně nebydlí. Jeden z těch kluků přiznal, že na ty lidi plivl nebo vhodil pizzu. Byla u toho městská policie, vyhotovovali zápis. Nájemníci jsou z toho nešťastní, neustále si stěžují, volají, píšou sms, že je tam kravál, hudba, že cítí marihuanu. S paní [celé jméno žalobkyně] o tom mluvil, většinou slíbí, že s tím něco udělá, ale pak řekne, že oni to nebyli. Byly tam i vykopnuté dveře, rozbité sklo na pavlači. Nájemníci říkali, že to udělali [jméno]. Ve funkci správce je od roku 2016 a od té doby jsou s paní [celé jméno žalobkyně] a její rodinou problémy. Jak platí nájem, to neví, k tomu se vyjádřit nemůže, ale ví, že kolegyně jí psala nějaké upomínky. Pokud je něco pokaženého, rozbitého v domě, takto opraví a kolegyni doloží účtenku. Zhoršilo se to teď v té koronavirové době, kluci nechodili do školy, byli doma, zvali si kamarády, jelo to tam ve velkém. Plivou z okna, hází předměty. Jak to na zahrádce vypadá večer, svědek neví. Má sám takovou zkušenost, že něco opravoval ve vedlejším vchodě, najednou uslyšel ránu a viděl jednoho z těch kamarádičků, jak se rukou napřáhl a vrazil do hlavních dveří u hlavního vstupu, naštěstí sklo vydrželo.

17. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka], že provozuje restauraci [název], která se nachází v přízemí domu [ulice] a směrem ke kostelu [název] má letní zahrádku. Otvírací doba je od [anonymizováno] do [údaj o čase] hodin. Restauraci má pronajatou od roku [rok]. V podstatě od rána do večera jsou tam problémy. Z horního bytu se ozývá hlasitá hudba, řvaní, vulgarismy, hádky, na hosty se plive, hází se vajgle, dokonce i rozžvýkaná pizza. To se děje jen z jednoho bytu, kde jsou otevřená okna. Za nájemníky nešel, ale jednou tam potkal nějaké teenegery, tak jim řekl, ať se zklidní. Odehrává se to tam tak dvakrát do měsíce. Se žalobkyní nikdy nemluvil. Naproti je kostel, bylo tam lešení, dělali tam dělníci a ti říkali, že vidí do toho bytu, že z toho bytu se hází a plive.

18. Ze zápisu pořízeného strážníkem městské policie dne 11. 8. 2020, že zaměstnanec restaurace [název] oznámil, že na předzahrádku a hosty plive opakovaně neznámá osoba z okna nad restaurací. Provozní restaurace sdělila, že plivající osoby by se měly nacházet v nejvyšším patře domu, sousedící se zahrádkou restaurace. Strážníkům se podařilo kontaktovat paní [celé jméno žalobkyně], která hlídce sdělila, že se v bytě nachází pouze ona a její syn s přítelkyní. Žena se k činu nedoznala a hlídce sdělila, že přišla domů před deseti minutami a z jejího bytu k žádnému porušování zákona nedochází. Hlídka žádné plivance na zemi, ani jiné protiprávní jednání na místě nezjistila, nikoho v okně neviděla, nikdo z hostů restaurace plivání nepotvrdil.

19. Ze zápisu městské policie, pořízeného dne [datum], že bylo nahlášeno, že v času oběda, po několikáté, někdo z rodiny [příjmení] plival na hosty předzahrádky restaurace [název]. Byla kontaktována paní [celé jméno žalobkyně], která uvedla, že si plivání vědoma není, ale nevylučuje možnost, že takovou situaci mohly způsobit její děti. Děti poučí a nevhodné chování jim vysvětlí.

20. Ze zápisu městské policie ze dne 18. 5. 2020, že byli kontaktováni provozní restaurace [název], která uvedla, že z bytu ve třetím patře domu, z okna vypadl kus pizzy do prostoru předzahrádky. Konkrétní osobu nespatřila, škoda na majetku nevznikla, žádný z hostů nebyl tímto jednáním dotčen. Co se týká plivání, tak k tomu prý dochází v průběhu dnešního dne, plivající osobu neviděla. Hlídka kontaktovala pana [příjmení] [jméno], který uvedl, že děti, které se v bytě nacházely, hodily po sobě kusem pizzy a ten omylem vypadl z okna. K plivání nebo vyhazování jiných odpadků do prostor předzahrádky se nedoznal. Další svědci události nebyli zjištěni.

21. Ze zápisu městské policie ze dne 18. 5. 2020, že byli opakovaně kontaktováni zaměstnanci restaurace [název], kteří uvedli, že na ně z vrchních pater někdo hodil cigaretový nedopalek, osobu pachatele neviděli. Hlídka pouze zjistila, že okno ve třetím patře je otevřené.

22. Ze sdělení Policie České republiky, že dne [datum] byl učiněn výjezd hlídkou na adresu [adresa svědkyně, svědkyně, žalobkyně a svědkyně], pro prošetření krádeže jízdního kola z chodby domu. Dále dne [datum] byl učiněn výjezd do domu na [ulice a číslo], kde bylo zjištěno, že se zde nachází osoba mladistvá, a to [jméno] [příjmení], který je pod vlivem alkoholu, a dále byla zjištěna střelba z plynové pistole z okna bytu nájemníků [celé jméno žalobkyně] a [jméno] [příjmení] [jméno].

23. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně], že bydlí ve čtvrtém patře domu [ulice a číslo]. Zná paní [celé jméno svědkyně], která má byt vedle ní, paní [celé jméno žalobkyně] nezná, potkávají se na chodbě, ale nehovoří spolu, ani neví, ve kterém patře bydlí. O paní [celé jméno žalobkyně] nic neví. Uvědomuje si, že v patře na chodbě domu, ve čtvrtém patře, byl nepořádek, nedopalky a pet lahve, ale kdo to udělal, to opravdu neví. Ten dům se rekonstruuje, takže je trvale otevřený, může tam vstoupit kdokoliv, nejenom nájemník. Viděla tam nějaké mladé lidi, kteří tam kouřili a na chodbě pak zůstávaly pet lahve a nedopalky, ale kdo to byl, to neví, hluk tam nebyl. Okna bytu má na náměstí, do restaurace nechodí, takže vůbec netuší, jestli si hosté na něco stěžují, neví o tom, že by z oken toho domu, se mělo něco házet nebo plivat. Jak se chová paní [celé jméno žalobkyně], to neví. Nikdo jí neoslovil v souvislosti s tím, že by s paní [celé jméno žalobkyně] byly nějaké problémy. Policie jí nikdy nevyhledala.

24. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně], že je zaměstnancem žalované jako účetní. Paní [celé jméno žalobkyně] zná. Z vlastního pozorování nemůže říci, že by viděla někoho plivat z okna bytu paní [celé jméno žalobkyně], ale ví to zprostředkovaně, od pana [celé jméno svědka] a správce domu. Majitel restaurace si stěžoval, že na tu zahrádku flušou lidi z horního okna. Ukazoval jí aji to okno, bylo to 18. 5. loňského roku. Ráno šla do práce a na městě potkala tři takové osoby, na kterých bylo vidět, že jsou v podroušeném stavu, byl to jeden dospělý a dva mladiství. Ty lidi nezná, ale myslí si, že to byl pan [jméno]. Jak se vracela z práce, tak viděla paní [příjmení], že stojí u zahrádky restaurace [obec] s městskou policií a řeší se tam nějaký incident, prý řešili to plivání. Mělo to být z horního okna. Ví, že se paní [celé jméno žalobkyně] psalo upozornění na nevhodné chování prostřednictvím advokáta. Od správce ví, že v tom domě jsou problémy opakovaně, že jsou tam stížnosti nájemníků na rušení nočního klidu, že je tam řev, hlasitá hudba, znečištění chodeb, rozbité dveře, ale nikoho u toho nechytli, takže neví, kdo to dělá, ale prý jsou stížnosti nájemníků na byt paní [celé jméno žalobkyně] a oni potom píšou upozornění na nevhodné chování. S paní [celé jméno žalobkyně] komunikuje správce. Jednou se paní [celé jméno žalobkyně] u ní stavila v kanceláři a omlouvala se jí za chování synů, stavěla se k tomu tak, že se za ně omlouvá. To nevhodné chování je nejméně od roku 2016 a od roku 2015 platí paní [celé jméno žalobkyně] nájemné tak dva měsíce po splatnosti. Kolikrát jí vyzývali, aby platila včas. Když je nějaký přeplatek z vyúčtování, tak jí to započetli na dlužné nájemné.

25. Z inventárního saldo konta předloženého žalovanou, dokládající platby nájemného ze strany žalobkyně za roky 2015 - 2019, že téměř každý měsíc v roce žalobkyně nehradí nájemné ve lhůtě splatnosti. V měsíci dubnu 2019 bylo nájemné uhrazeno 14. 6. a v měsíci květnu 2019 rovněž 14. 6.

26. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně], že zná paní [celé jméno žalobkyně], bydlí ve stejném domě, na stejném patře. Paní [celé jméno žalobkyně] má okna na kostel [název] a svědkyně na opačnou stranu a mezi byty je dlouhá chodba. Neví, jestli žalobkyně jako nájemkyně má nějaké problémy, neví, jestli jsou na ni nějaké stížnosti. Teď má zlomenou nohu, a aji když ji zlomenou neměla, tak když se potkají na chodbě, tak jí okamžitě pomůže s nákupem do schodů, i ti její kluci. Z jejich bytu neslyší žádné zvuky, žádný kravál, ani hudbu. Neví, jak platí nájemné. Jednou byly prosklené dveře na pavlač rozbité, kdo to udělal, to neví. Neví, jestli tam jezdí policie, jí nikdo nekontaktoval. V bytě bydlí paní [celé jméno žalobkyně] a její synové a někdy tam chodí bývalý manžel. Majitele restaurace vůbec nezná. Před lety jí říkala jiná nájemnice, že prý tam byly nějaké stížnosti, že někdo něco házel na zahrádku, ale paní [celé jméno žalobkyně] nezmiňovala. Dveře od domu bývají rozbité, nejdou zavřít. Může tam vstoupit kdokoliv.

27. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně], že bydlí ve stejném domě jako žalobkyně, ona konkrétně ve druhém patře, okna má na kostel. V tom bytě bydlí paní [celé jméno žalobkyně], manžel a děti. Nemá žádnou vědomost o tom, že by s paní [celé jméno žalobkyně] jako nájemkyní byly nějaké potíže. Policii tam nikdy neviděla. Byty mají nad sebou, hlasité povídání je z bytu slyšet. V noci ji nic neruší. Nikdy si nestěžovala na hlasitou hudbu nebo na nějaký kravál z bytu [příjmení]. Neví, jestli jsou problémy s předzahrádkou, ona tam nechodí, majitele nezná. <b>Závěr o skutkovém stavu:</b> 28. Mezi žalobkyní, jejím manželem a [územní celek] byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem je byt [číslo] o dvou pokojích, kuchyni a příslušenství, ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu číslo orientační [anonymizováno] v [obec], [ulice] ulice, a to na dobu neurčitou. Výše nájemného byla stanovena dohodou, částkou 6 330 Kč + zálohy na služby. Poté co nemovitost, ve které se byt nachází, zakoupila žalovaná, tak tímto vstoupila do práv pronajímatele a dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě bylo nájemné stanoveno částkou 8 350 Kč měsíčně a zálohy na služby 1 624 Kč měsíčně, vše splatné nejpozději do posledního dne měsíce, za který je placeno. Dne 3. 6. 2019 datuje žalovaná výpověď z nájmu, kterou zasílá žalobkyni a jejímu manželovi. Žalobkyni byla výpověď doručena do vlastních rukou 14. 6. 2019, manželovi pak fikcí 20. 6. 2019. V evidenčním listě nájemníka jsou uvedeny jako další osoby spolubydlící synové [jméno] a [jméno]. Výpověď z nájmu dává žalovaná dle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, a to z několika důvodů. Nájem vypovídá z toho důvodu, že žalobkyně hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu, a to dlouhodobým nebo opakovaným porušením povinnosti nájemce, které ve svém souhrnu dosahují intenzity hrubého či zvláště závažného porušení. Tato porušení jsou spatřována v těchto skutečnostech, přičemž k jejich odstranění byli nájemníci vyzváni: -) sděleními ze dne 12. 5. 2014 a ze dne 30. 1. 2017 k odstranění závadného chování spočívajícího v rušení nočního klidu hlasitou hudbou a hlučnými slovními projevy, ke kterému docházelo opakovaně každý měsíc -) sděleními ze dne 5. 12. 2016, 21. 12. 2016, 11. 1. 2017 a 26. 11. 2018 k okamžité úhradě dlužného nájemného, popřípadě k dorovnání kauce do původní výše. V těchto případech sice došlo k odstranění závadného stavu buď zaplacením nájemného, nebo započtením, ale ani splnění těchto závazků nemění nic na skutečnosti, že povinnosti vyplývající z nájmu nájemníci neplní řádně a včas -) v noci ze dne 17. 9. na 18. 9. 2018 došlo opět k rušení nočního klidu, okolo jedné hodiny v noci, z důvodu nadměrného hluku pocházejícího z bytu, v důsledku příchodu do tohoto bytu a následné hlasité hudby. Ráno dne 18. 9. 2018 bylo zjištěno, že došlo k poškození majetku pronajímatele, spočívající ve zcela rozbitém okně na balkoně -) ve večerních hodinách dne 19. 5. 2019 a v dopoledních hodinách dne 25. 5. 2019 došlo opět k rušení klidu, když již musela být zavolána policie České republiky a přestupek spočívající v rušení sousedského soužití byl řešen na místě blokovou pokutou -) k dnešnímu dni trvá porušování povinností zvláště závažným způsobem, když dluží na nájemném za měsíce duben a květen [rok] částku ve výši 16 700 Kč a za služby částku ve výši 3 248 Kč, když nájemné činí částku 8 350 Kč měsíčně a zálohy na služby 1 624 Kč měsíčně. S ohledem na výše uvedené vypovídá žalovaná tímto nájem s tříměsíční výpovědní dobou ve smyslu ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) ve spojení s ustanovením § 2231 občanského zákoníku, která začíná běžet v den následující po doručení výpovědi a žádá, aby předmětný byt byl odevzdán nejpozději poslední den výpovědí lhůty, a to vyklizený a čistý, ve stavu, v jakém jej nájemníci převzali, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. V opačném případě bude bezodkladně po uplynutí uvedené lhůty u příslušného soudu podána žaloba na vyklizení bytu v souladu s ustanovením § 2286 odst. 2 občanského zákoníku, tímto pronajímatel poučuje, že nájemci mají právo vznést proti výpovědi námitky a právo navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, mají právo podat do dvou měsíců ode dne, kdy jim výpověď došla. Žalobkyně podala dne 21. 1. 2020 žalobu, která nesplňovala veškeré náležitosti vyžadované zákonem a její podání bylo zapsáno do„ Nc“ spisu jako nejasné podání a na základě výzev soudu pak žalobu doplnila tak, že byla projednání schopná. Dříve než žalovaná dala výpověď, tak upozorňuje žalobkyni na možnost výpovědi pro závadné chování, tak jak je toto blíže popsáno ve výpovědi. Upozornění je celá řada, a to ze dne 30. 1. 2017, 12. 5. 2014, 5. 12. 2016, 21. 12. 2016, 11. 1. 2017, 26. 11. 2018, 20. 5. 2020, 17. 6. 2020. V bytě bydlí žalobkyně a dva synové, manžel se odstěhoval, do bytu chodí za dětmi. Ve dnech 19. 5. 2019 a 25. 5. 2019 policie do bytu žalobkyně výjezdy nekonala. Správce domu [celé jméno svědka], vyslechnut jako svědek, vypověděl, že na žalobkyni jsou stížnosti, majitel restaurace v přízemí, kde je zahrádka venku, si stěžuje, že z toho bytu se plive na hosty, hází se po nich pizza, zapálený papír, nájemníci, že si stěžují na kravál, hudbu a že cítí marihuanu. Takto si stěžuje i provozovatel restaurace [celé jméno svědka]. Policie konala na místo výjezd dne 12. 6. 2019, kdy se řešilo plivání na hosty, 18. 5. 2020, kdy z okna vypadl kus pizzy, někdo vyhodil z okna cigaretový nedopalek, dále dne 2. 11. 2018, kdy se šetřila krádež jízdního kola z chodby domu, 27. 4. 2019, kdy mladistvý syn [jméno] byl pod vlivem alkoholu. Nájemníci vyslechnuti jako svědci a to [anonymizováno] [celé jméno svědkyně], [celé jméno svědkyně] a [jméno] [příjmení], závadné chování žalobkyně a její rodiny nepotvrdily, uvedly, že nic neviděly, neslyšely, nejsou rušeni. [celé jméno svědkyně], účetní žalované, pak viděla, jak majitel restaurace řešil s policií plivání z horního okna domu. Jednou se u ní v kanceláři zastavila žalobkyně a omlouvala se za chování synů. Od roku 2015 platí žalobkyně nájem tak dva měsíce po splatnosti.

29. Dle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu dle § 2231 občanského zákoníku, nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou je tříměsíční.

30. Dle § 2286 občanského zákoníku, výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. <b>Právní hodnocení věci:</b> 31. Soud po vyhodnocení všech provedených důkazů jednotlivě i ve vzájemných souvislostech uzavírá, že žaloba není důvodná. Mezi původním vlastníkem nemovitosti, ve které se nachází byt, z jehož nájmu dala žalovaná žalobkyni výpověď a žalobkyní a jejím manželem, jakožto nájemci, byla uzavřena dne [datum] nájemní smlouva. Poté, co nemovitost zakoupila žalovaná, vstoupila do práv pronajímatele a dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě došlo ke změně výše nájemného. Předmětem nájmu je byt [číslo] nacházející se ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu číslo popisné [anonymizováno] v [obec], [ulice] ulice, sestávající ze dvou pokojů, kuchyně a příslušenství. Nájem byl uzavřen na dobu neurčitou. Manžel žalobkyně se z bytu odstěhoval, dochází tam za dětmi. Dne 3. 6. 2019 dala žalovaná nájemcům výpověď z nájmu předmětného bytu dle § 2288 občanského zákoníku. Výpověď je datovaná, podepsaná, zaslaná každému nájemci, žalobkyně má doručeno 14. 6. 2019, manžel žalobkyně 20. 6. 2019. Ve výpovědi je specifikován výpovědní důvod, je uvedena délka výpovědní lhůty. Nájemci jsou poučeni o možnosti podat proti výpovědi námitky a o možnosti podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy výpověď došla. Po stránce formální je tak výpověď platná a soud se zabýval platnosti výpovědi po stránce obsahové, tedy zda se naplnil výpovědní důvod. Žalovaná namítala, že žalobkyně podala návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi po zákonné lhůtě dvou měsíců. Tento však podala včas. Výpověď jí byla doručena 14. 6. 2019. Dne 12. 8. 2019 zaslala soudu žádost, kterou soud vyhodnotil jako nejasné podání. Žádost byla podána ve dvouměsíční prekluzivní lhůtě. Nejasné podání bylo zapsáno do spisu„ Nc“ a k výzvám soudu žalobkyně podání opravila a specifikovala tak, že žaloba se stala projednání schopnou. Soud tak přistupuje k analýze výpovědního důvodu. Výpověď je daná dle § 2288 odst. 1 písm. a) z toho důvodu, že nájemce porušil hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Porušení povinnosti spatřuje žalovaná ve dvou rovinách, a sice dlužné nájemné a opožděně placené nájemné a závadné chování spočívající v rušení nočního klidu hlasitou hudbou a hlučnými slovními projevy, v poškození majetku pronajímatele spočívající ve zcela rozbitém okně na balkoně, rušení klidu ve večerních a dopoledních hodinách. Dodatečně pak v průběhu řízení bylo zmiňováno plivání z okna bytu a házení pizzy na zahrádku restaurace. K důvodům, které byly zmiňovány dodatečně v průběhu řízení nelze přihlížet, je možno přihlížet pouze k těm důvodům, které jsou uvedeny ve výpovědi. Nebylo prokázáno, že rozbité okno způsobila žalobkyně či její rodinní příslušníci, nikdo je neviděl, že by sklo rozbili. Termíny výjezdu policie, které uvádí žalovaná ve výpovědi, nesouhlasí s termíny, které sdělila policie. Policie řešila situaci s rodinnými příslušníky žalobkyně 27. 4. 2019, 18. 5. 2020, 12. 6. 2019. K datům které uvádí žalovaná ve výpovědi, 19. 5. 2019 a 25. 5. 2019, nemá policie žádný záznam o nevhodném chování žalobkyně v těchto dnech a ve dnech 17. a 18. 9. se neprokázalo rovněž žádné nevhodné chování. Nájemníci vyslechnuti jako svědci toto nepotvrdili, hluk ani hlasitá hudba je nerušili. Tento výpovědní důvod tedy neobstojí. Obstojí však výpovědní důvod ve vztahu k opožděným úhradám nájemného, které přetrvává nejméně od roku 2015 a k dlužnému nájemnému za duben a květen 2019. Opožděné platby a dluh na nájemném potvrdila i sama žalobkyně, toto zdůvodnila nedostatkem finančních prostředků. Nejedná se o dluh na nájemném v době covidu, kdy platí moratorium, že nelze dát z těchto důvodu výpověď. Žalovaná opakovaně upozorňuje žalobkyni na možnost výpovědi z důvodu dlužného nájemného a vyzývá ji k úhradě dluhu dne 5. 12. 2016, 21. 12. 2016, 11. 1. 2017, 26. 11. 2018. Nelze spravedlivě po žalované požadovat, aby po řadu let trpěla opožděné platby a dluhy na nájemném. Soud tak uzavírá, že výpovědní důvod – opožděné platby nájemného a dluh za duben a květen 2019 je hrubým porušením povinností nájemce. Navíc žalovaná dala žalobkyni šanci na odstranění porušení povinnosti nájemce, když jí opakovaně vyzývala k úhradě dluhu a upozorňovala na možnost výpovědi. Soud tak žalobu jako nedůvodnou zamítl.

32. Žalované, která byla ve věci plně úspěšná přiznal soud náhradu nákladů řízení, a to 8 úkonů právní služby, 8 x režijní paušál a 21 % DPH. Jedná se o opakovaná vyjádření žalované k žalobě a přítomnost právního zástupce u jednání.