19 C 322/2020

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní JUDr. Miroslavou Dvořákovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o zvýšení nájemného

I. Určuje se, že nájemné v bytové jednotce [číslo] umístněné v podkroví dvoupodlažního bytového domu [adresa] na ulici [ulice] č. orientační [anonymizováno] ve [obec] o velikosti 1+1 s příslušenstvím započitatelná podlahová plocha bytu 47,34 m² užívaném žalovaným činí s účinností od 16. 10. 2020 částku 5 112 Kč měsíčně.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci na nákladech řízení částku ve výši 20 200 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

III. Žalovaný je povinen nahradit České republice na nákladech řízení částku ve výši 1 864 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu v Olomouci.

1. Žalobce podal proti žalovanému žalobu na určení výše nájemného v místě a časem obvyklém se zdůvodněním, že je vlastníkem bytového domu na ulici [ulice a číslo] ve [obec], na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. V tomto domě se nachází celkem pět bytových jednotek, z nichž jeden byt označený původně jako byt [číslo] o velikosti 1+1 s příslušenstvím o výměře 54 m2, užívá po smrti svých rodičů žalovaný. Nemovitost je zapsána v evidenci katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví]. Nájemci bytu v domě měli původní nájemní smlouvy uzavřeny s dřívějším vlastníkem tj. [územní celek]. Vzhledem k tomu, že nájemné se po dobu několika let neměnilo, obeslal vlastník nemovitosti stávající nájemníky dopisem na zvýšení nájemného od 1.1.2020 o částku 500 Kč. S tímto zvýšeným nájemným nesouhlasil, pouze žalovaný a dokonce pohrozil, že nebude platit původní nájemné ve výši 4 000 Kč. Žalovaný platil po celý rok 2019 částku 4 820 Kč a požadovaném zvýšení o 500 Kč sdělil, že bude nadále platit 4 000 Kč, což platí dodnes. Již v březnu 2020 zaslal žalobci, prostřednictvím právního zástupce žalovanému dopis ve věci zvýšení nájemného s možností řešení smírnou cestou a po sjednání schůzky. I na tento přípis reagoval žalovaný tak, že nehodlá více platit, dokonce se dožadoval vrácení peněz. Dne 29.7.2020 byl žalovanému zaslán přípis označený jako návrh na zvýšení nájemného. Žalovaný však žalovanému nesdělil v písemné formě ve stanovené lhůtě, že se zvýšením nájemného souhlasí. Žalobci tedy nezbývá nic jiného, než se svého nároku domáhat cestou soudní. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že se zvýšením nájemného nesouhlasí. Tvrdí, že doposud nedostal návrh na zvýšení nájemného a postup ze strany majitele byl návrh přitom, má být dohoda. Žádná nebyla, dostal to příkazem bez tříměsíční lhůty. Majitel dostal písemně i ústně nesouhlas žalovaného. Vesele vybíral v rozporu se zákonem zvýšené nájemné. Zvýšení nájemného má být řešeno dohodou a né rozkazem a také tři měsíce předem, jinak je neplatné. Požadavek na zvýšení nájemného považuje za neplatný. V prosinci 2017 došlo k neopravitelné poruše zastaralého plynového kotle, který vytápěl byt a poskytoval užitkovou vodu. Následně pak 4.1.2018, když šel platit nájem tak se dozvěděl, že má nájemné zvýšeno od 1.1.2018 o 828 Kč, a protože nedošlo k navýšení užitné hodnoty bytu a ostatní nájemníci platili nájem nezvýšený je jasné, že je to trest za nový kotel. S majitelem komunikuje pouze formou doporučených dopisů. Pak mu přišel další dopis o dalším zdražení o 500 Kč. Vzal všechny dopisy a navštívil právníka ten se zasmál a řekl, že všechny nároky na zvýšení nájemného jsou neplatné, protože neobsahují zákonem dané náležitosti, takže pan [celé jméno žalobce] se dopustil bezdůvodného obohacení a pro nájemníky tzv., že se vrací na původní nájemné 4 000 Kč. Tvrdí, že žalobce se dopustil bezdůvodného obohacení a ve výši 24 575 Kč. <b>Soud zjistil tento skutkový stav:</b> 2. Z kupní smlouvy uzavřené mezi [územní celek] a žalobcem dne [datum], že na základě této prodávající [územní celek] prodává kupujícímu [celé jméno žalobce] objekt k bydlení [adresa], postavený na pozemku parcela [číslo] pozemek parcela [číslo] o výměře 348 m2 a pozemek tvořící jeden funkční celek s prodávaným domem, parcela [číslo] o výměře 345m2 v Katastrální území a obci [obec]. Vklad práva byl povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu [obec], č.j. [spisová značka], zapsán [datum rozhodnutí], právní účinky vkladu [datum].

3. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví], [stát. instituce], [katastrální uzemí], že žalobce je zapsán jako výlučný vlastník pozemku parcela [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [obec], čp [číslo] rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela [číslo] pozemku [číslo] zahrada, pozemku [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba číslo popisné [číslo] rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela [číslo] pozemku parcela [číslo] zahrada.

4. Z návrhu na zvýšení nájemného v souladu s vůlí pronajímatele ze dne 28.7.2020, že právní zástupce žalobce zasílá žalovanému návrh na zvýšení nájemného, a to tak, že by počínaje třetím měsícem po dojití tohoto návrhu měsíčně hradil částku 4 800 Kč. Zvýšené nájemné hradí další nájemníci v domě pana [celé jméno žalobce]. Toto nájemné je dle názoru žalobce obvyklé v místě i čase a odpovídá velikosti žalovaným užívané bytové jednotky.

5. Z odpovědi žalovaného právnímu zástupci žalobce ze dne 6.8.2020, že mu sděluje ať přestane řešit budoucí nájemné a dá do pořádku minulé nájemné, které bylo v rozporu se zákonem. V roce 2017 činilo nájemné 400 Kč, v prosinci došlo k neopravitelnému poruše plynového kotle určeného pro vytápění a ohřev vody. Nového kotle se dočkal až za 14 dní, do té doby doma mrznul. V lednu 2018 obdržel dopis o zdražení nájmu o 828 Kč. Toto zdražení považuje za neplatné, protože nedošlo k navýšení užitné hodnoty bytu, ale pouze k jeho uvedení do provozu schopného stavu. Dalším problémem je nedodržení zákonem dané povinnosti tří měsíce předem informovat nájemníka. Toto zdražení nájemného považuje za trest, protože pak [celé jméno žalobce] musel investovat do bytu peníze. Všechny nároky na zvýšení nájemného jsou neplatné. Naopak žádá o bezodkladné vrácení bezdůvodného obohacení.

6. Z přípisu žalovaného žalobci ze dne 6.8.2020, že žádá o rekonstrukci vodovodního řádu a instalaci vodoměru, podle kterého mu bude účtován odběr vody a uzavíracího kohoutu pro tento byt.

7. Z přípisu právního zástupce žalobce žalovanému ze dne 29.11.2017, že vzhledem k legislativní úpravě novelizaci občanského zákoníku a k míře inflace za rok 2016 (0,7 %) upravuje se výše nájemného od 1.1.2018 z předpisu 4 000 Kč, zvýšení o 20% a s mírou inflace, tedy požaduje žalobce částku 4 828 Kč. Přípis převzal žalovaný 4.1.2018.

8. Z vyjádření žalovaného k jednostrannému zvýšení nájmu ze dne 5.ledna 2018, že se zvýšením nájmu nesouhlasí. V případě nedohody zbývá znalecký posudek. Platí 78,90 Kč za 1m 2, přičemž žalobce žádá 95 Kč za 1 m2, což je nájem za luxusní byt. Byt se nachází u výpadovky, což je vysoký hluk, byt je půdní vestavba v létě horko. Tepelně izolační vlastnosti bytu jsou velmi špatné. Podélné stěny jsou tvořeny cihlou 15 cm a omítka. Z přípisu právního zástupce žalobce žalovanému ze dne 6.12.2019, že z důvodu zvyšování se nákladů na údržbu domu oznamuje se zvýšení nájemného od 1.1.2020 o částku 500 Kč.

9. Z přípisu žalovaného žalobci ze dne 19.12.2019, že nesouhlasí se zvýšením nájmu od 1.1.2020, protože nebyla dodržena lhůta tří měsíce, předem informovat nájemníka o zdražení nájmu. Toto navýšení je tedy neplatné, současně žádá o vrácení neoprávněn vybrané částky při minulém zdražování.

10. Z přípisu žalovaného žalobci ze dne 16.3.2020, že podává už druhý nesouhlas se zdražením nájmu. Lokalita, kvalita bytu a jeho tepelné podmínky neodpovídají požadavkům žalobce.

11. Ze znaleckého posudku [číslo] 2020 vypracovaného podle stavu ke dni 8.6.2021 znalkyní [celé jméno znalkyně] z odboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, že při ohledání na mostě samém bylo zjištěno, že byt byl v dobrém stavu bez závad v daném čase a místě odpovídá nájemné výši 135 Kč za 1m2. Údržba bytu za žalovaným je však zanedbaná, takže pro nájemné předmětného bytu bude o 20 % nižší, než výše nájemného zjištěná porovnáním vybraných vzorků. Nájemné tak činí 108 Kč za 1 m2. Měsíčně tedy 5 112 Kč, když byt je podlahové ploše 47,34 m2.

12. Z vyjádření znalkyně k námitkám žalovaného ke znaleckému posudku, že znalecký posudek vypracovala dle svého nejlepšího vědomí a svědomí. Po jejím příjezdu na adresu [adresa žalovaného a žalobce], čekal před domem nějaký muž, který ji při pozdravu sdělil, že ještě chvíli musí počkat. V tu chvíli nevěděla o koho se jedná a na koho se vlastně čeká. Chvíli mlčky čekali venku a ona si nafotila dům zvenčí až po příjezdu a po představení právního zástupce pochopila, že venku čeká s majitelem domu panem [celé jméno žalobce]. Pokud pan [celé jméno žalovaného] věděl, že na něj pan [celé jméno žalobce] venku čeká, což je z jeho vyjádření zřejmé, měl možnost přijít a čekat s ním. Prohlídka bytu užívaného panem žalovaným proběhla naprosto korektně a byly zjištěny potřebné údaje pro zjištění výše obvyklého nájemného. Vzhledem k tomu, že znalkyně ve správě nemovitosti a bytového fondu pracuje více, jak 35 roků pozná, jak uvádí pan [celé jméno žalovaného] i po běžné prohlídce, jak kdo přistupuje k jeho svěřenému nájemnímu bytu, případně ke svému majetku. Byt užívaný panem [celé jméno žalovaného] rozhodně není v havarijním stavu tak, jak to uvedla ve znaleckém posudku. Údržba bytu a domu je zanedbaná. V žádném případě nenaznačila, že by údržbu zanedbal pan [celé jméno žalovaného]. Nařízení vlády č. 308/2015 ze dne 26.10.2015 o vymezení pojmu běžná údržba a drobné opravy jsou související s užíváním bytu přesně vymezuje povinnosti stran údržby bytu. Toto, ale nebylo předmětem znaleckého posudku. Zanedbaná údržba byla uváděna jako důvod ke snížení nájemného proti běžnému nájmu na trhu. Pokud by se jednalo o zanedbanou údržbu nájemcem, nebyl by důvod ke snížení nájemného. Snížení nájemného o 20 % je v běžné praxi používáno jen výjimečně, a to pouze na přechodnou dobu v případě ztížené obyvatelnosti bytu. V případě zjištění výše nájemného pro byt užívaný panem [celé jméno žalovaného], bylo toto snížení nájemného použito pro běžné nájemné, nikoliv pro krátkou přechodnou dobu. Vzhledem k tomu, že se nejednalo o posouzení nájemného pro byt v dobrém stavu, po opravě nebo rekonstrukci tak, jak jsou na trhu byty běžně nabízeny byly vybírány vzorky nižší úrovní výše nájemného. Většinou se jednalo o byty se zařízením, tedy již užívané bez další údržby před pronájmem. Tedy obdobně bytu, jehož nájemné bylo zjišťováno. Dle názoru znalkyně byly lokality porovnávaných vzorků vybrány adekvátně s obdobnou dostupností. Jen pro příklad okresní město bylo použito, pouze jednou nikoliv převážná část. Ba naopak celých 33% použitých vzorků bylo přímo ve [anonymizováno] [obec]. Vzorky s větší výměrou byly použity z důvodu absence malometrážních bytů na trhu s nájemními byty ve [anonymizováno] [obec] a znalkyně při posouzení výše nájemného chtěla použít i vzorky přímo z [územní celek]. Nájemné u bytu s větší výměrou rozhodně neznamená vyšší cenu za 1 m2 podlahové plochy. Ba naopak z trhu s nájemními byt je zřejmé, že čím menší byt, tím vyšší cena za 1m2 podlahové plochy. <b>Závěr o skutkovém stavu:</b> 13.Žalobce je na základě kupní smlouvy ze dne [datum], uzavřené s [územní celek] výlučným vlastníkem objektu k bydlení čp [číslo] na pozemku parcela [číslo] pozemku parcela [číslo] pozemku parcela [číslo] vše v [katastrální uzemí] správními účinky vkladu 18. ledna 2005 tak, jak jsou tyto nemovitosti zapsány u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] [katastrální uzemí]. Jedná se o rodinný dům, ve kterém se nachází byt o velikosti 1+1, výměra 54 m2, který po smrti svých rodičů užívá žalovaný. Žalobce nemá nájemní smlouvu, právo žalovaného na užívání bytu není však nikterak zpochybňováno. Původní nájemné bylo sjednáno částkou 4 000 Kč. Žalobce toto zvýšil sdělením všem nájemníkům od 1.1.2020 o částku 500 Kč. Po celý rok 2019 platil žalovaný 4 828 Kč a po požadovaném zvýšení o 500 Kč, platil, pouze 4 000 Kč. Dne 28.7.2020 zasílá právní zástupce žalobce žalovanému návrh na zvýšení nájemného, počínaje třetím měsícem po dojití návrhu na částku 4 800 Kč. Žalovaný se zvýšením nesouhlasí, zmiňuje nedobrý stav bytu a domu jako takového, požaduje rekonstrukci vodovodního řádu. Již 29.11.2017 sděluje právní zástupce žalobce, že vzhledem k míře inflace za rok 2016 (0,7 %) upravuje výši nájemné od 1.1.2018 o 20 %, tedy na částku 4 828 Kč. Žalovaný sděluje žalobci dne 19.12.2019, že se zvýšením nájemného od 1.1.2020 nesouhlasí, a to totéž sděluje dne 16.3.2020. Soudem ustanovená znalkyně z oboru ceny a odhady nemovitostí určila výši nájemného bytu v místě a čase obvyklého při zohlednění zanedbané údržby bytu na částku 5 112 Kč měsíčně-sníženo o 20 % z částky 135 Kč 1 m2 na částku 108 Kč za 1 m2.

14. Dle ust. § 3074 občanského zákoníku 1) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem, vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 2) Ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemném formě nájemci zvýšení nájemného. Ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

15. Dle ust. § 2249 občanského zákoníku 1) neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech nebude vyšší než 20 %. V návrhu učiněnému dříve, než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno nebo, který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení se nepřihlíží. 2) Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup při zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. 3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemného, jak bylo navrženo, Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán odpožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinností od podání soudu. 4) Navrhuje-li nájemce snížení nájemného použijí se ustanovení odstavců 1) až 3) obdobně.

16. Podle ust. § 3 Nařízení vlády č.453/2013 Sb. za 1) ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby: a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považovaná na za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nájemného, nejméně tři srovnatelných nájemných. 2) Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat jiný, než obytný prostor pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se použije odstavec 1) přiměřeně. <b>Právní hodnocení věci:</b> 17.Soud po vyhodnocení všech provedených důkazů jednotlivě i ve vzájemných souvislostech uzavírá, že žaloba je důvodná. Účastníci se na zvýšení nájemného nedohodli a žalobce, tak zvolil postup dle ustanovení § 2249 občanského zákoníku, když přípisem ze dne 28.7.2020 oznamuje žalovanému zvýšení nájemného, počínaje třetím měsícem po dojití návrhu žalobce žalovanému na částku 4 800 Kč měsíčně. Žalovaný na toto oznámení reaguje přípisem ze dne 6.8.2020 tak, že se zvýšením nájemného nesouhlasí. Nesouhlas se zvýšením nájemného vyslovil již písemně dne 16.3.2020 a předtím dne 19.12.2019. Žalovaný coby vlastník podle ust. § 3 Nařízení vlády 453/2013 Sb. ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použije buď posudek znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě anebo stanovení na základě prokazatelného doložení výše nájemného tří srovnatelných nájemných. Soud zvolil variantu prvou tj, že ve věci ustanovil znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a za účelem určení výše srovnatelného nájemného v místě a čase obvyklého. Ustanovená znalkyně určila výši nájemného v místě a čase obvyklého částkou 5 112 Kč měsíčně, když původní částku 135 Kč za 1 m2 snížila o 20% vzhledem k zanedbané údržbě bytu na částku 108 Kč za 1m2.

18. Soud tak žalobě žalobce vyhověl a nájemné v místě a čase obvyklé stanovil částkou 5 112 Kč měsíčně s účinností od 16.10.2020.

19. Dle ust § 142 a § 142a o.s.ř. pak soud přiznal žalobci, který byl ve věci plně úspěšný náklady řízení, které představují uhrazený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč, dále zálohu na znalecký posudek 2 000 Kč a náklady právního zastoupení dle vyhlášky č.177/1996 Sb. 9 úkonů právní služby z puntka 10 000 Kč, 1 úkon á 1 500 Kč, 9 x 300 Kč režijní paušál a 21 % DPH. Odměna advokáta 19 602 Kč.

20. Dále soud zavázal žalovaného k náhradě nákladů řízení, které vznikly státu uhrazením znalečného znalkyni, byla proplacena částka 3 864 Kč, z toho 2 000 Kč ze zálohy složené žalobcem, takže zbývá k úhradě 1 864 Kč.