19 C 344/2019

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní JUDr. Miroslavou Dvořákovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou údaje o zástupci pro: neplatnost výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu [číslo] o velikosti 66 m2, nacházejícího se v bytovém domě číslo popisné [číslo] v [katastrální uzemí] ze dne 17. 10. 2019, která byla doručena žalobkyni dne 23. 10. 2019, není oprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku 8 449 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí, z toho částku 7 931,55 Kč k rukám České republiky – Okresního soudu v Olomouci a částku 517,45 Kč k rukám [údaje o zástupci].

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Olomouci soudní poplatek ze žaloby ve výši 1 900 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

1. Žalobkyně podala proti žalované žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu s tím, že dne 17. 10. 2019 byla uzavřena nájemní smlouva na byt [číslo] v domě [adresa] [obec] Smlouva byla sjednána na dobu určitou s automatickým prodloužením v případě, že žádná ze stran nedoručí druhé straně výpověď ve lhůtě minimálně 3 měsíce před sjednaným datem skončení doby nájmu. Smlouva tak byla automaticky opakovaně prodlužována. Dne 23. 10. 2019 byla žalobkyni doručena výpověď nájemní smlouvy, kdy důvodem výpovědi má být dlouhodobé neužívání bytu. S touto výpovědí nesouhlasí. Nesouhlasí s tím, že byt dlouhodobě neužívá, neboť toto tvrzení se nezakládá na pravdě. V bytě s dětmi bydlí, má zde osobní věci, byt je jejich domovem. V poslední době opakovaně na několik dní vyjížděla mimo město z pracovních a osobních důvodů tímto však žádným způsobem neporušuje podmínky nájemní smlouvy. Je matka samoživitelka, v bytě žije se dvěma malými dětmi, kdy vzhledem k jejich sociální situaci by pro ně bylo velmi obtížné najít jiné vhodné bydlení. Řádně plní své povinnosti nájemce, nájemné má zcela uhrazeno. Navíc tvrzený důvod nepatří mezi zákonem stanovené výpovědní důvody, přičemž pronajímatel může dát nájemci výpověď pouze v případě, kdy je zde dán některý ze zákonných důvodů. Ve výpovědi chybí poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Žalované zaslala námitky proti výpovědi, kde o vadách informovala a požádala o stažení výpovědi. Do dne podání žaloby se však takto nestalo. Žalovaná po telefonickém hovoru trvá na stanovisku, že se má vystěhovat.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že navrhla její zamítnutí. Uvedla, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 2. 2012 do 31. 1. 2013 s možností automatického prodloužení o rok, to však pouze v případě, že pronajímatel písemně nevyrozumí nájemce a to právním jednáním smluvně nazvaným jako výpověď o neprodloužení smluvního vztahu. Nejpozději 3 měsíce před skončením doby nájmu a tento nájemní vztah automaticky prodlužuje. Žalovaná postupovala v souladu s nájemní smlouvou, když v rozhodné době včas zaslala oznámení o záměru neprodloužit dobu trvání nájemního vztahu žalované. Skutečnost, že jak v předmětné nájemní smlouvě, tak i v projevu vůle žalované, kterou odmítla další prodloužení trvání nájmu nazvané„ výpověď nájemní smlouvy na byt [číslo] v domě [adresa], [obec]“ je nazvané jako výpověď nic nemění na skutečnosti, že ve smyslu zákonných norem se v tomto případě nejedná o standartní výpověď, která by mohla být předmětem soudního přezkumu navrhovaného žalobkyní ve smyslu ust. § 2286 odst. 1 občanského zákoníku, ale jde o standartní odmítnutí prodloužení nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou, když toto je právo pronajímatele. Žalované nelze klást za vinu, že neprodloužení smluvního vztahu nazvala„ výpovědí“, když se pouze držela pojmu slovy daného smluvního vztahu, které je obsahem písemné smlouvy, kdy nad rámec oznámení o neprodloužení zde taktéž uvedla odkaz na příslušné smluvní ujednání. Jedno za základních zásad soukromého práva je, že listina se posuzuje zásadně dle obsahu, nikoliv dle názvu. Nad rámec uvedeného poté, co se žalobkyně ohradila proti neprodloužení nájmu, jí bylo ze strany žalované písemně opakovaně odůvodněno a vysvětleno, že se nejedná o výpověď, ale o neprodloužení smluvního vztahu. Stejně tak byla žalobkyně vyzvána k vyklizení a předání předmětné bytové jednotky, kdy byla opět poučena o skutečnosti, že se jedná o neprodloužení nájemního vztahu. Dále pak žalovaná tvrdí, že žalobkyně dlouhodobě nebydlela a nebydlí v pronajatém obecním bytě, kdy dle informací žalované na tento pouze čerpá sociální dávky poskytované státem.

3. Z vyúčtování za vodné je patrno, že v bytě nikdo dlouho nebydlí, nezl. děti žalované nechodí do předškolního a školního zařízení v obci [obec]. Nevyzvedává si zde poštu, kterou si nechává přeposílat na poštu v obci [obec]. Závěrem znovu žalovaná zopakovala, že v tomto konkrétním případě se nejedná o standartní výpověď nájmu, ale o neprodloužení doby trvání nájmu, což je zcela v dispozici vlastníka. Nelze se tak domáhat neplatnosti pro nedostatek formy. <b>Soud zjistil tento skutkový stav:</b> 4. Z výpovědi nájemní smlouvy na byt [číslo] v domě [adresa], [obec], že tuto dává žalovaná žalobkyni dne 17. 10. 2019. Ve výpovědi se uvádí, že [žalovaná] zastoupena starostkou vypovídá tímto nájemní smlouvu uzavřenou dne 28. 12. 2011 mezi pronajímatelem a žalobkyní a to na základě článku III. nájemní smlouvy uzavřené dne 28. 12. 2011 mezi pronajímatelem a nájemcem. Výpovědní lhůta dle výše uvedené nájemní smlouvy činí 3 měsíce. Výpovědní lhůta začíná běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Důvodem výpovědi nájemní smlouvy je dlouhodobé neužívání bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec].

5. Z vyjádření k výpovědi nájemní smlouvy ze strany žalobkyně straně žalované, že výpovědní důvod se v žádném případě nezakládá na pravdě, neboť předmětný byt standardně užívá i se svými dvěma nezletilými dětmi. V minulých měsících z osobních a pracovních důvodů spočívajících v práci pro její známou mimo území [obec] trávila některé dny mimo obec a tím pádem mimo byt. Pronajímatel po ní nemůže spravedlivě požadovat, aby se v bytě zdržovala každý den bez výjimky a to i v případě, kdyby kvůli tomu měla narušit své soukromé přátelské vztahy nebo přijít o možný přivýdělek. Ona i děti mají v bytě trvalé bydliště. Dlouhodobé neužívání bytu navíc není důvodem k výpovědi, všechny povinnosti, které jí ze smlouvy o nájmu bytu plynou především hrazení nájemného a ostatních poplatků bez problémů plní. Výpověď pak neobsahuje písemné tedy povinné náležitosti předpokládané zákonem. Výpověď tedy nepovažuje za platné právní jednání a informuje žalovanou, že byt [číslo] hodlá se svými dvěma dětmi na základě platné nájemní smlouvy za stanovených podmínek nadále užívat k bydlení.

6. Z potvrzení žalovaného o prodloužení nájemní smlouvy ze dne 14. 1. 2019, že žalovaná potvrzuje, že nájemní smlouva na byt [číslo] v domě [adresa] byla pro žalobkyni jako nájemkyni dle článku III. smlouvy automaticky prodloužena a platí tedy do 31. 1. 2020.

7. Z nájemní smlouvy na byt [číslo] v domě [adresa] [obec], že tato byla uzavřena dne 28. 12. 2011 mezi pronajímatelem – žalovanou a nájemkyní – žalobkyní, když předmětem nájmu je byt [číslo] o velikosti 66 m² sestávající z kuchyně, dvou pokojů a příslušenství. Nájemní smlouva dle článku III. byla uzavřena na dobu určitou na jeden rok od 1. 2. 2012 do 31. 1. 2013. Výpovědní lhůta z nájmu byla sjednána na dobu 3 měsíců s tím, že začíná běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Během této doby jsou jak pronajímatel, tak nájemce povinni plnit podmínky této smlouvy. Pokud nebude výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele podána písemně nejpozději 3 měsíce před skončením nájemní smlouvy, doba nájmu se automaticky prodlužuje o jeden rok za stejných podmínek. Jestliže se do 30-ti dnů od počátku této nájemní smlouvy do bytu bez vážných důvodů nájemce nenastěhuje, zaniká tato nájemní smlouva a byt bude obsazen jiným nájemcem.

8. Z výzvy k vyklizení a předání bytu [číslo] datované žalovanou dne 10. 2. 2020, že žalovaná žalobkyni sděluje, že s ní nebyl prodloužen nájemní vztah k bytu [číslo] v bytovém domě [číslo], [obec] a tímto ji opakovaně vyzývá k vyklizení předmětné nemovité věci a jejímu předání a to v dodatečném termínu 25. 2. 2020 v 10.00 hod. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou jednoho roku s opětovnou možností prodloužení. Žalovaná písemně žalobkyni uvědomila, že již nemá zájem dále prodlužovat tento nájemním vztah oznámením ze dne 17. 10. 2019 a to ke dni 31. 1. 2020. Současně sděluje, že tato výzva je poslední pokus o vyřešení celé záležitosti smírnou cestou. <b>Závěr o skutkovém stavu:</b> 9. Mezi účastníky byla dne 28. 12. 2011 uzavřena nájemní smlouva s předmětem nájmu bytu [číslo] v domě [adresa], [obec] o velikosti 166 m² sestávající z kuchyně, dvou pokojů a příslušenství. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 1. 2013 a sjednána výpovědní lhůta tří měsíců, která začíná běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Pokud nebude výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele podána písemně nejpozději 3 měsíce před skončením nájemní smlouvy, doba nájmu se automaticky prodlužuje o jeden rok za stejných podmínek. Nájemní smlouva byla automaticky prodlužována vždy o jeden rok, poslední potvrzení o prodloužení nájemní smlouvy vystavila žalovaná žalobkyni dne 14. 1. 2019 s tím, že nájemní smlouva platí do 31. 1. 2020. Dne 17. 10. 2019 datuje žalovaná výpověď nájemní smlouvy, kterou doručuje žalobkyni. V této výpovědi uvádí, že vypovídá nájemní smlouvu uzavřenou dne 28. 12. 2011 mezi účastníky s tím, že výpovědní lhůta činí 3 měsíce a začíná běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Důvodem výpovědi je dlouhodobé neužívání bytu [číslo] v domě [adresa], v [obec]. Přípisem bez data sděluje žalobkyně žalované, že z výpovědí nesouhlasí, nepovažuje ji za platnou, neuznává výpovědní důvod a navíc ve výpovědi chybí poučení o možnosti podat proti výpovědi námitky a návrh k soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

10. Dle § 2286 občanského zákoníku výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

11. Dle § 2288 odst. 1 občanského zákoníku pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době: a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě kde je nájemcův byt nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem ve kterém se byt nachází naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. <b>Právní hodnocení věci:</b> 12. Soud po vyhodnocení všech provedených důkazů jednotlivě i ve vzájemných souvislostech uzavírá, že žaloba je důvodná. Žalobkyně dne 23. 10. 2019 obdržela od žalované výpověď z nájmu bytu [číslo] datovanou dne 17. 10. 2019. Pronajímatel – žalovaná vypovídá nájemní smlouvu uzavřenou mezi účastníky dne 28. 12. 2011 s tím, že výpovědní lhůta činí 3 měsíce, počíná běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi a důvodem výpovědi je dlouhodobé neužívání bytu [číslo] v domě [adresa], [obec]. Žalovaná se snažila přesvědčit soud o tom, že se nejedná o standartní výpověď s tím, že projev vůle je nutno vyložit nikoliv podle označení, ale podle obsahu, že se jedná o neprodloužení nájemní smlouvy dle článku 3 nájemní smlouvy. Soud projev vůle žalované samozřejmě hodnotí podle obsahu a právě obsahem listiny datované dne 17. 10. 2019 nazvané jako výpověď nájemní smlouvy na byt [číslo] v domě [adresa], [obec] je výpověď nájemní smlouvy s tříměsíční výpovědní lhůtou s uvedením důvodu – dlouhodobé neužívání bytu. Není zde zmínka o tom, že žalovaná nájemní smlouvu neprodlužuje. Jedná se tedy o výpověď z nájmu, která splňuje toliko podmínku, že je písemná a doručená nájemci. Ve výpovědi chybí poučení nájemníka o možnosti podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem a poučení o lhůtě, ve které může nájemce své právo u soudu uplatnit (do 2 měsíců ode dne kdy mu výpověď došla). Absence této poučovací povinnosti má tak za následek absolutní neplatnost výpovědi. I bez poučení pronajímatele podala nájemkyně proti výpovědi námitky a ve lhůtě 2 měsíců návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Výpověď je neplatná – neoprávněná pro nesplnění poučovací povinnosti pronajímatelem a nebylo tak nutno se zabývat výpovědním důvodem.

13. V souladu s ust. § 142 o. s. ř. pak soud rozhodl o nákladech řízení, když je to žalobkyně, která byla ve věci plně úspěšná. Žalobkyně byla osvobozena od soudních poplatků do výše 95%, hradila soudní poplatek ve výši 5%. Byl jí soudem ustanoven zástupce z řad advokátů. Do výše 95% hradí náklady řízení žalovaná k rukám České republiky – Okresního soudu v Olomouci a do výše 5% k rukám [údaje o zástupci] ustanovené advokátky. Náklady ustanoveného advokáta činí jeden úkon právní služby á 2 000 Kč nikoliv 2 500 Kč, jak si vyúčtovala ustanovená advokátka, neboť dle § 12 a) advokátního tarifu se sazba odměny za úkony právní služby ustanoveného zástupce v občanském soudním řízení snižuje o 20%. V daném případě se jedná o tři úkony právní služby a to příprava a převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě, přítomnost u soudního jednání, 3x 300 Kč režijní paušál. 95% představuje tak částku 7 931,55 Kč a 5% 517,45 Kč, celkem 8 449 Kč.

14. V souladu se zákonem o soudních poplatcích pak soud rozhodl o povinnosti žalované zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Olomouci soudní poplatek do výše 95%, když žalobkyně hradila toliko 5%.