24 C 277/2017

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní JUDr. Naděždou Novákovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa oba zastoupeni advokátkou údaje o zástupci jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro 222.772 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům a) a b) k rukám společným a nerozdílným částku 222 772 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05% p. a. z částky 22 777 Kč od 1. 10. 2017 do zaplacení, se zamítá.

II. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni b) částku 222 772 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05% p. a. z částky 222 777 Kč od 1. 10. 2017 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalobci a) a b) jsou povinni zaplatit žalované společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení v částce 55 317,57 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta [údaje o zástupci].

IV. Žalobkyně b) je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 55 317,57 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta [údaje o zástupci].

V. Žalobci a) a b) jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně ČR – Okresnímu soudu v Olomouci náhradu nákladů řízení v částce 9 018 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalobkyně b) je povinna zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Olomouci náhradu nákladů řízení v částce 9 018 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

I. Žalobci se domáhali žalobou podanou u Okresního soudu v Olomouci dne 4. 10. 2017 po žalované zaplacení částky 445 544 Kč se shora uvedeným zákonným úrokem z prodlení z titulu bezdůvodného obohacení ve výši 222 772 Kč ve vztahu k oběma žalobcům k rukám společným a nerozdílných a z titulu bezdůvodného obohacení ve výši 222 772 Kč ve vztahu k žalobkyni b). Žalovaná se bezdůvodně obohatila v souvislosti s bezesmluvním užíváním nemovitostí žalobců, které jsou v jejich podílovém spoluvlastnictví, a to v rozsahu podílu ½ v jejich spoluvlastnictví z titulu SJM, a v rozsahu podílu ½ žalované b), když na užívaných pozemcích má postaveny zemědělské stavby sloužící jejím podnikatelským záměrům. Jedná se o následující nemovitosti: pozemek parc. [číslo] o výměře 320 m2 – ostatní plocha, ostatní komunikace, [specifikace nemovitosti], parc. [číslo] o výměře 831 m2 – zastavěná plocha [specifikace nemovitosti], parc. [číslo] o výměře 1 333 m2 – zastavěná plocha, [specifikace nemovitosti], parc. [číslo] o výměře 132 m2 – zastavěná plocha, [specifikace nemovitosti], parc. [číslo] výměře 13 912 m2 –ostatní plocha, manipulační plocha, [specifikace nemovitosti], parc. [číslo] o výměře 6 494 m2 –ostatní plocha, manipulační plocha, [specifikace nemovitosti], parc. [číslo] o výměře 201 m2 – ostatní plocha, manipulační plocha, [specifikace nemovitosti], parc. [číslo] o výměře 518 m2 – zastavěná plocha, [specifikace nemovitosti], parc. [číslo] o výměře 2 303 m2 – zastavěná plocha, [specifikace nemovitosti], parc. [číslo] o výměře 73 m2 – zastavěná plocha, [specifikace nemovitosti], parc. [číslo] o výměře 9 m2 – zastavěná plocha, [specifikace nemovitosti], parc. [číslo] o výměře 457 m2 – zastavěná plocha, [specifikace nemovitosti], parc. [číslo] o výměře 424 m2 – zastavěná plocha, [specifikace nemovitosti]], parc. [číslo] o výměře 2 023 m2 – zastavěná plocha, [specifikace nemovitosti], vše zaps. na [list vlastnictví] v kat. [obec] u [označení katastrálního úřadu], [stát. instituce]. U jednotlivých parcel je uváděna kultura, které však nedopovídá faktickému využívání daného pozemku, když je třeba za zastavěný pozemek nutné považovat i parcela, a které se nachází panelová vozovka, případně silážní jáma. Období, za které se žalobci domáhají zaplacení bezdůvodného obohacení, je od 4. 10. 2014 do 31. 8. 2017, když za toto období činí celková částka 487 369 Kč, přičemž žalovaná za r. 2014 zaplatila pouze částku 4 647 Kč, za r. 2015 částku 18 589 Kč, za r. 2016 částku 18 589 Kč a za r. 2017 však nezaplatila ničeho. Za uvedená období tedy žalovaná zaplatila celkem částku 41 825Kč. Žalobci vyzvali žalovanou k úhradě výzvou ze dne 21. 9. 2017 do 7 dnů, ode dne 1. 10. 2017 se žalovaná nachází v prodlení s plněním. Žalobci se již v předchozích obdobích domáhali po žalované úhrady bezdůvodného obohacení z titulu obdobného užívání shora uvedených pozemků u Okresního soudu v Olomouci, nicméně znalci nedošli při svých závěrech ke shodným výsledkům, jak určit výši tohoto bezdůvodného obohacení, zda jakožto obvyklého nájemného vycházejícího z tržní ceny pozemků nebo od nájemného pozemků v této lokalitě, dále ohledně posouzení pozemků jakožto stavebních či ostatní plochy. Z důvodu desetileté nečinnosti státu však žalobci nemohou užívat předmětné pozemky a navíc jim je znemožněno vyplacení za jejich užívání cizím subjektem dostatečné a spravedlivé bezdůvodné obohacení. Tyto pozemky představují specifický segment trhu nacházející se ve středu [obec], která je určena k podnikatelským aktivitám, jedná se tudíž o pozemky velmi lukrativní, tudíž by i výše obvyklého nájemného měla zcela odpovídat principu spravedlnosti odrážející i výši zisku uživatele, především by měla být pro určení jeho výše stanovena metoda vycházející z ceny pozemku či metoda výnosová vycházející právě ze zisku jeho uživatele.

II. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že uvedené pozemky jsou zastavěny zemědělskými stavbami a dále se jedná o pozemky obslužné k těmto stavbám, využívané pro chov hospodářských zvířat, přičemž ekonomika těchto chovů je však povětšinou ztrátová, pro případ úplaty za bezdůvodné obohacení je nezbytné přihlédnout k výši obvyklé úplaty za takové pozemky, které jsou specifickým segmentem trhu. Žalovaná za uvedené období zaplatila žalobcům bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného v místě a čase v souladu se závěru odvolacího i dovolacího soudu, včetně soudu Ústavního v souvislosti s předchozími spory. Soud by měl při stanovení bezdůvodného obohacení přihlédnout s odkazem na standardní judikaturu ke způsobu využití těchto pozemků uživatelem a k okolnosti, jakou úplatu by byla žalovaná povinna za těchto okolností platit v případě srovnatelných pozemků. K takovému stanovení obvyklého nájemného je dostatečné množství srovnávacích podkladů, tudíž není třeba nakonec použít jinou pomocnou metodu. Žalovaná skutečně za období r. 2014, r. 2015 a r. 2016 skutečně zaplatila tvrzenou úhrnnou částku žalobcům, za období od 1. 1. - 31. 8. 2017 žalovaná zaplatila žalobcům částku 12 375,69 Kč, tudíž v souvislosti s provedenými platbami dokonce žalovaná přeplatila na bezdůvodném obohacení žalobcům částku 65,47 Kč. Z uvedeného důvodu tedy žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. <b>III. Níže provedenými důkazy bylo v řízení prokázáno, že:</b> -) Výpisem z KN, kupní a darovací smlouvou sepsanou pod [spisová značka], [anonymizováno] [číslo] dne [datum], která byla registrována dne [datum], rozhodnutím o dědictví [označení úřadu] [anonymizováno] v [obec] pod č. j. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí], které nabylo právní moci dne [datum], smlouvou o převodu nemovitosti [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], která byla registrována dne [datum] a srovnáním identifikace parcel v kat. úz. [obec] – žalobci mají v podílovém spoluvlastnictví, a to v rozsahu podílu ½ ve spoluvlastnictví z titulu SJM, a v rozsahu podílu ½ žalované b) nemovitosti: pozemky parc. [číslo] o výměře 320 m2 – ostatní plocha, ostatní komunikace, parc. [číslo] o výměře 831 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 1 333 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 132 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 13 912 m2 –ostatní plocha, manipulační plocha, parc. [číslo] o výměře 6 494 m2 –ostatní plocha, manipulační plocha, parc. [číslo] o výměře 201 m2 – ostatní plocha, manipulační plocha, parc. [číslo] o výměře 518 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 2 303 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 73 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 9 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 457 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 424 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 2 023 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, vše zaps. na [list vlastnictví] v kat. úz. [obec] u [označení katastrálního úřadu]. -) Výpisem z OR žalované, výpisem z KN – žalovaná jakožto podnikatelský subjekt s předmětem podnikání v oblasti zemědělství včetně prodeje nezpracovaných zemědělských výrobků, za účelem zpracováni nebo dalšího prodeje je výlučným vlastníkem nemovitostí zaps. na [list vlastnictví] v kat. úz. [obec], a to mimo jiné budovy – zemědělského stavení bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy – zemědělského stavení bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy – zemědělského stavení bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy – zemědělského stavení bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy – zemědělského stavení bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy –jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy – zemědělského stavení bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy –jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy –jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy –jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] -) Územně plánovací informací o podmínkách využívání území a změn jejich vyžití ze dne [datum] – dne [datum] byl vydán opatřením obecné povahy [číslo] které nabylo účinnosti [datum], územní plán [obec], přičemž pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v obci a kat. úz. [obec] jsou územním plánem zařazeny do stabilizované funkční plochy V – plochy výroby a skladování s převládajícím využitím pro výrobu, skladování, řemesla, výrobní služby, zemědělskou výrobu a chov hospodářských zvířat ve velkém, v rámci doplňujícího přípustného využití se jedná o plochy veřejných prostranství, občanského vybavení komerčního typu souvisejícího s provozem, např. podnikové prodejny, stavby a zařízení nutné k užívání ploch výroby a skladování, zemědělské výroby a bezprostředně s nimi související, parkoviště pro osobní a nákladní automobily, boxové garáže, doprovodná a ochranná zeleň, dopravní a technická infrastruktura aj. -) Rozsudkem NS ČR [číslo jednací], protokolem Okresního soudu v Olomouci ze dne [datum rozhodnutí] pod sp. zn. [spisová značka] – právní předchůdci žalobců se stali členy JZD [obec] v r. [rok], následně se žalobkyně b) jakožto právní nástupkyně stala členkou tohoto JZD, přičemž její členství zaniklo dne [datum], přičemž ZD [obec] předmětné pozemky ve vlastnictví žalobců po celou dobu fakticky užívalo, vzniklo mu ke dni účinnosti zák. č. 229/1991 Sb. provizorní řešení zákonného nájemního práva, stavby nacházející na uvedených pozemcích byly převedeny do vlastnictví žalované prohlášením vkladatele s právními účinky ke dni [datum], když ZD [obec] vypořádalo majetkové podíly z transformace a oprávněné osoby tyto stavby vložily do majetku družstva ve formě nepeněžitých vkladů. ZD v [obec] následně ke dni [datum] zaniklo, tudíž po právní stránce užívání uvedených pozemků pod vlastními stavbami žalované již nepředstavuje nárok z titulu zákonného nájemného dle § 22 zák. č. 229/1991 Sb., které by mělo přejít na následující subjekt, ale nárok z titulu bezdůvodného obohacení žalovanou, na kterou přešly uvedené stavby v důsledku likvidace ZD v [obec]. Výši bezdůvodného obohacení je nutné určit jakožto výši obvyklé ceny práva nájmu, přičemž se v daném případě jedná o specifický segment trhu spočívající v užívání pozemků v zemědělských areálech, kdy určení takového nájemného je určitým způsobem deformováno, v případě zpevněných ploch se nedá ještě předurčovat charakter tohoto pozemku jako stavební parcela, neboť je rozdíl mezi pozemkem zastavěným budovou a pozemkem, na kterém se nachází panelová cesta, kterou lze rozebrat, tudíž se nejedná o typický zemědělský pozemek, většinou se tyto pozemky využívají v zemědělských areálech jako manipulační plochy, obslužné komunikace apod. Při stanovení obvyklého nájemného se používají dvě metody stanovení obvyklé ceny nájemného, a to srovnáním obdobných pronájmů a dále metoda vycházející odvozením z ceny pozemků, přičemž díky deformaci trhu rozmezí nájemného je velké, je zde i velký rozptyl. Při stanovení obvyklé ceny nájmu se vychází z prostého faktu, že se jedná o zastavěný pozemek, a k jakému účelu je využíván, krátkodobost či dlouhodobost nájmu neovlivňuje ceny nájmu -) Protokolem Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí], znaleckým posudkem VŠB – TECHNICKÉ UNIVERZITY OSTRAVA, Fakulty Stavební č. [anonymizováno] [spisová značka] Okresního soudu v Olomouci č. j. [číslo jednací], rozsudkem Krajského soudu v Ostravě, pobočka v Olomouci č. j. [číslo jednací], usnesením NS ČR č. j. [číslo jednací], usnesením Ústavního soudu [ústavní nález] – ohledně shodných pozemků a jejich užívání žalovanou byly vypracovány znalecké posudky i v uvedeném soudním řízeni, které vycházely ze 2 metod, srovnávací na okrese Olomouc, a dále metody odvozením z ceny pozemku pomocí kapitalizace 5 % stanovující hypotetickou výši nájemného, přičemž při oceňování se vycházelo ze stavu zapsaném v KN, pokud je faktický stav odlišný, posuzuje se pro ocenění faktický stav. V daném případě jsou pozemky situovány v rámci oploceného areálu na jihovýchodě obce bývalého místního zemědělského družstva, přičemž k pozemkům není přímý přístup z veřejné místní komunikace, obvyklé nájemné je nájemné, kterého by bylo dosaženo na volném trhu v místě a čase, je tedy tvořeno na tržních principech, je určováno nabídkou nebo poptávkou na trhu s nemovitostmi, v daném případě se musí jednat o analýzu trhu s podobnými případy, tedy pronájmem pozemků zastavěných stavbami cizích vlastníků, kdy se jedná v tomto případě o specifickou plochu, přičemž využitelnost této části pozemku je velmi omezena, není možné dokonce jiného využití, většinou není možné použít pro stanovení obvyklého nájemného za užívání pozemku porovnání s cenami nájemného pozemků obdobných z důvodu často netržního prostředí, pak je nutné použít výpočet náhradní, např. z cen podeje obdobných pozemků. Nejblíže k porovnání s obdobnými případy pronájmů je využití pozemků v areálech bývalých ZD v blízkém okolí či okrese. Jedním z největších pronajímatelů obdobných pozemků je Pozemkový fond ČR, který nejvíce ovlivňuje trh s tímto segmentem pozemků, tedy stanovuje tak i obvyklou výši úplaty nájemného pozemků v areálu. Takové nájemné pak činí u zastavěné plochy 1 Kč/m2/rok, u ostatní plochy 0,50 Kč /m2/rok a orné půdy 0,12 Kč/m2/rok. Náhradní metodou je metoda odvození nájemného z ceny pozemku s pomocí nominální míry kapitalizace ve výši 5%. Metoda porovnávacím způsobem však nejvíce vypovídá o stavu trhu nájemného tohoto segmentu pozemků, metoda odvození nájemného z ceny\ pozemku je toliko metou teoretickou, tudíž je nutné preferovat metodu porovnávací. Z uvedených závěrů vycházel soud v rozsudku I. i II. stupně, kdy dospěl k závěru, že mezi účastníky nevznikl nájemní vztah, tudíž žalovaná užívá předmětné pozemky z titulu bezdůvodného obohacení, kdy pro určení jeho výše vycházel z metody srovnávací, tj. z porovnání výše úplaty v daném místě a čase u pozemků obdobných za jejich užívání formou nájmu. Podané dovolání žalobců proti závěrům soudu II. stupně bylo NS ČR odmítnuto, taktéž i Ústavní soud ČR podanou ústavní stížnost odmítnul -) Znaleckým posudkem znaleckého ústavu Vysoké školy báňské – Technické univerzity Ostrava, Fakulty stavební, č. [anonymizováno] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] včetně doplnění, pod č. [anonymizováno] [rok], protokolem Okresního soudu v Olomouci sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí], rozsudkem Okresního soudu v Olomouci č.j. [číslo jednací] – obdobně při stanovené výše bezdůvodného obohacení dospěl znalecký ústav k závěrům s preferencí metody porovnávacím způsobem, která nejvíce vypovídá o stavu trhu nájemného tohoto segmentu pozemků, i ve věci vedené u Okresního soudu v Olomouci sp. zn. 11C 190/2012, a to s určení stejné výše bezdůvodného obohacení jako ve věci vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. [spisová značka], v případě pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] kde se nachází panelová cesta a zpevněná asfaltová plocha, se jedná o plochy manipulační, které slouží k provozu okolních budov, funkční využití je tedy shodné s tím, které je evidováno v katastru nemovitostí, výši bezdůvodného obohacení znalecký ústav určil přímým porovnáním s nájemným v jiných zemědělských areálech za předmětné období, přičemž pokud je nájemní smlouva mezi dvěma stranami sjednána svobodnou vůlí, státu a nebo státní organizace nevyjímaje, jde o nájemní smlouvu, která by měla zohledňovat užitek jak strany pronajímatele, tak strany nájemce, tržní principy jsou tímto aktem tudíž naplněny. Ve věci sp. zn. [spisová značka] soud I. stupně rozsudkem pouze částečně žalobě žalobců o zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání shodných pozemků za o období od 26. 6. 2010 do 26. 6. 2012 vyhověl, ve zbývajícím rozsahu žalobu zamítnul, přičemž soud vycházel ze shora uvedeného znaleckého zkoumání a metody porovnávací pro určení výše bezdůvodného obohacení vycházeje z nájemních smluv srovnatelných v areálu v okolí, když nepřímý způsob určení nájemného z obvyklé ceny není způsob vhodný, když v závěrech znaleckého ústavu neshledal věcné či logické nesrovnalosti -) Znaleckým posudkem [anonymizováno] [číslo] Vysokého učení technického v Brně, Ústavu soudního inženýrství ze dne 12. 2. 2020 včetně výpovědi [] [jméno] [příjmení], [anonymizováno] jako zástupce znaleckého ústavu – všechny posuzované pozemky se nacházejí v zemědělském areálu [právnická osoba] [anonymizováno] na [anonymizováno] okraji obce, kde se vyskytuje nulové povodňové riziko se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav, pozemek parc. [číslo] o výměře 320 m2 – ostatní plocha, ostatní komunikace je využíván žalovanou jako komunikace, pozemek parc. [číslo] o výměře 831 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s částečnou zástavou jednopodlažním objektem, který slouží jako [anonymizována dvě slova], pozemek parc. [číslo] o výměře 1 333 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s částečnou zástavbou jednopodlažním objektem, který byl zkolaudován jako [anonymizována dvě slova] a v posuzovaném období byl tak i využíván, pozemek parc. [číslo] o výměře 132 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s částečnou zástavbou jednopodlažním objektem, který byl zkolaudován jako [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] a v posuzovaném období složil jako přístřešek, pozemek parc. [číslo] o výměře 13 912 m2 –ostatní plocha, manipulační plocha je žalovanou využíván z velké části jako komunikační prostor mezi jednotlivými dílčími stavbami v areálu, přičemž [anonymizováno] část pozemku tvoří travnatá plocha využívána jako [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova], pozemek parc. [číslo] o výměře 6 494 m2 –ostatní plocha, manipulační plocha je využíván s ohledem na venkovní úpravy – panelovou cestu a trvalé porosty jako [anonymizována dvě slova] a manipulační plocha, pozemek parc. [číslo] o výměře 201 m2 – ostatní plocha, manipulační plocha je využíván k umístění oplocení areálu a částečně je pokryt trvalými porosty, pozemek parc. [číslo] o výměře 518 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s částečnou zástavbou jednopodlažním objektem sloužícím jako [anonymizováno], původně zkolaudován jako [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] o výměře 2 303 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti se úplnou zástavbou jednopodlažním objektem jako [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] o výměře 73 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s částečnou zástavbou jednopodlažním objektem z části montovaným dřevěným a z části zděným z plných cihel jako [anonymizováno], původně zkolaudován jako [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] o výměře 9 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s částečnou zástavbou jednopodlažní ocelovou halou jako [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] o výměře 457 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s plnou zástavbou jednopodlažním objektem jako [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] o výměře 424 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s plnou zástavbou jednopodlažním objektem jako [anonymizováno] a pozemek parc. [číslo] o výměře 2 023 m2 - zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s [anonymizováno]. Povinností vlastníka stavby na cizím pozemku je tedy platit nájemné z pozemku, který je stavbou zastavěn nebo je se stavbou společně užíván. Povinností vlastníka stavby na cizím pozemku je platit nájemné z pozemku, který je stavbou zastavěn nebo navíc je se stavbou společně užíván. V uvedeném případě nelze obvyklou výši nájemného získat srovnáním s nájemným, které by bylo dosaženo běžně na volném realitním trhu s pozemky, neboť posuzované pozemky se nacházejí v uzavřeném a místně vázaném oploceném areálu určitého účelu, který se váže k minulosti, kdy budovy stojící na těchto pozemcích byly postaveny jinými vlastníky a byly využívány k zemědělské výrobě. Jedná se tedy o nájemné z pozemků, které nelze srovnávat s nájemným z pozemků, které jsou využívány při zastavění stavbou komerčního charakteru nebo v plochách určených pro komerční výstavbu. Je nutné vycházet z porovnání s nájemným z pozemků v obdobných zemědělských areálech, kde v návaznosti na územní plány je málokdy přípustné jiné využití takového areálu, přičemž tyto areály jsou současně i těžko obchodovatelné. Jedná se většinou o rozsáhlé oplocené areály s množstvím budov a nemalou částí zpevněných ploch, případná investice do jejich revitalizace spojené se změnou jejich užívání by byla nepoměrná výslednému užitku. Muselo by dojít nejdříve k odstranění stávajících staveb a až následně k výstavbě. V lokalitách, kde se tyto areály nacházejí, se velmi často stává tato investice nelukrativní. Obvyklá výše nájemného byla určena v závislosti na jejich skutečném užívání, když znalecký ústav použil dvě metody, a to cenovým porovnáním s pronájmem obdobných částečně zastavěných pozemků v rámci daného segmentu trhu, dále pak odvozením z ceny pozemků. Nejpřesnější podklad pro odhad obvyklé ceny by bylo porovnání s obdobnými nájmy v okolí, přičemž by mělo jít o osoby na sobě ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislé na daném trhu. V daném případě bylo možné využít pro odhad obvyklého nájemného pozemků podkladů z dostupných údajů o výši nájemného v obdobných uzavřených zemědělských areálech v ČR, kde není možné jiné jejich využití, tj. k jiným komerčním účelům než k zemědělské výrobě. Z provedených průzkumů vyplynulo, že nejvíce uzavřených nájemních smluv v areálech na území celé ČR bylo realizováno v rámci nájmu pozemků ve vlastnictví státu, a to ve výši 1 Kč/m2/rok u pozemků pod stavbami, 0,50 Kč/m2/rok u pozemků vedených v KN jako ostatní plocha a 1 % z ceny zemědělského pozemku podle BPEJ. Za období od 4. 10. 2014 do 31. 8. 2017 tak na základě porovnávací metody znalecký ústav stanovil výši obvyklého nájemného z předmětných pozemků v celkové výši 54 020,88 Kč, přičemž za období od 4. 10. 2014 do 31. 12 2014 v částce 4 527,17 Kč, za období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2015 v částce 18 566,50 Kč, za období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 v částce 18 566,50 Kč a za období od 1. 1. 2017 do 31. 8. 2017 v částce 12 360,71 Kč. Po celkovém zaokrouhlení stanovil znalecký ústav touto metodou celkové nájemné z předmětných pozemků za shora uvedené období v částce 54 022 Kč. Znalecký ústav uzavřel, že pro případ nemožnosti splnění veškerých podmínek pro porovnávací metodu, tj. srovnání nájmů pozemků skutečně srovnatelných ve stejném časovém období v co možná největším počtu srovnatelných objektů a za analogických podmínek co do účastníků obchodu, nezbývá než použít náhradní metodiku poskytující hrubší odhad vycházeje z obvyklé ceny pozemků. V oceňovacím období nebyla pro odhad obvyklé ceny pozemku důležité pro odhad obvyklé výše nájemného za užívání pozemků stanovena žádná jednotná metodika. Se samotnými pozemky zastavěnými cizími stavbami se obchoduje jen výjimečně. Optimálním způsobem je proto porovnávací metoda, která vychází z nájemních smluv, databáze znalce a realitní inzerce. Náhradním určením výše obvyklého nájemného je přihlédnutí k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání, tedy odvozením z obvyklé ceny pozemku pomocí míry kapitalizace tak, aby nájemné alespoň přibližně kopírovalo výnos, který by vlastníkovi pozemku plynul, pokud by pozemek prodal a strženou peněžní částku by investoval např. uložením do peněžního ústavu na úrok. Běžně používanou hodnotou je 5 % obvyklé ceny u pozemku stavebního, v této hodnotě přibližně i u pozemku zastavěného. Pozemky tvořící jednotný funkční celek, které jsou využívány s pozemky stavebními (zastavěnými pozemky s budovami jiného vlastníka) mají hodnotu nižší a vzhledem k tomu nižší nájemné, přičemž cena těchto pozemků tvořících jednotný funkční celek představuje 40 % hodnoty pozemků stavebních, ostatní plochy – manipulační plochy mají 50 % hodnoty stavebního pozemku. Obdobně stanoví i stát jakožto největší vlastník zemědělských pozemků a areálů pronájem všech druhů pozemků vyjma stavebních a orné půdy v rozsahu ½ hodnoty než pozemky zastavěné. Znalecký ústav tedy určil procentuální sazbu pro zjištění nájemného z ceny pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] výší 2,5 %, což je sazba běžně realizovatelná v praxi při pronájmu. Výše nájemného tak tvoří součin míry kapitalizace a obvyklé ceny pozemku v Kč/m2. Na základě uvedeného procentuální vyčíslení znalecký ústav určil pro r. 2014 za období od 4. 10. 2014 do 31. 12. 2014 výši nájemného u zastavěné plochy v částce 10 Kč/m2/rok a u ostatní plochy v částce 5 Kč /m2/rok, což celkem u předmětných pozemků představuje výši nájemného v částce 45 271,73 Kč, dále pro r. 2015 za období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2015 výši nájemného u zastavěné plochy v částce 10 Kč/m2/rok a u ostatní plochy v částce 5 Kč /m2/rok, což celkem u předmětných pozemků představuje výši nájemného v částce 185 665 Kč, pro r. 2016 za období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 výši nájemného u zastavěné plochy v částce 10,03 Kč/m2/rok a u ostatní plochy v částce 5,01 Kč /m2/rok, což celkem u předmětných pozemků představuje výši nájemného v částce 186 117,36 Kč a pro r. 2017 za období od 1. 1. 2017 do 31. 8. 2017 výši nájemného u zastavěné plochy v částce 9,46 Kč/m2/rok a u ostatní plochy v částce 4,73 Kč /m2/rok, což celkem u předmětných pozemků představuje výši nájemného v částce 116 932,32 Kč. Celkové nájemné za období od 4. 10. 2014 do 31. 8. 2017 činí dle metody stanovení výše obvyklého nájemného procentuální sazbou z ceny pozemků ve výši 533 986,41 Kč. Mezi oběma metodikami je zjevný rozdíl, přičemž u porovnávací metody se projevuje deformace trhu z důvodu majoritního vlastníka, a to státu k uvedeným pozemkům, kdy stát nastavil výpočet výše nájemného tak, aby došlo k podpoře zemědělské činnosti. Uvedené nájemné je dlouhodobě nízké, pouze výjimečně se vyskytuje nájemné obdobných areálů za výrazně vyšší cenu. Nájmy realizované mimo zemědělské areály v souvislosti s jejich komerčním využitím jsou několikanásobně vyšší a jejich výše se blíží procentuální sazbě z ceny pozemku jakožto náhradní metodice určení výše obvyklého nájemného. I když porovnávací metoda by měla nejlépe vystihovat trh v daném segmentu, toto porovnání je značně ovlivněno nerovným postavením jednotlivých stran na trhu a hodnoty nájemného jsou tak ovlivňovány státem. Naopak hodnota vypočtená na základě odvození z ceny pozemků vyjadřuje částku, která je pro vlastníka ještě výhodná a zpravidla pokryje náklady vlastníka a z nájemného má vlastník i přiměřený zisk. Hodnoty jsou vypočteny na základě trhu s pozemky a na základě obvyklých procentních sazeb při pronájmech. Pokud by vlastník získal z pronájmu nižší hodnotu, lépe je tuto věc prodat a finanční prostředky investovat jiným způsobem. Při porovnání znaleckých závěrů se závěry shora uvedených znaleckých ústavů v odlišných věcech vedených u Okresního soudu v Olomouci dospěl znalecký ústav k závěru možného využití obou metod při určení obvyklé výše nájemného, když nepovažuje metodu srovnávací za výlučně využitelnou. Nicméně v rámci využití porovnávací metody měl znalecký ústav k dispozici dostatečně rozsáhlou databázi, u druhé varianty pro účely stanovení obvyklé ceny porovnávací segmenty v podobě zemědělských areálů však neměl, ale při obvyklé ceně nemovitostí vycházel z obdobných nemovitostí, které však měly jiný, ale výrobní charakter, protože obchod v rámci obdobných nemovitostí týkající se zemědělských areálů je minimální. Proto v souvislosti s touto skutečností nakonec obvyklou cenu znalecký ústav ponížil příslušnými koeficienty s ohledem na pozemky v areálu v [obec], kde se promítla i poloha těchto nemovitostí, navíc závěry nemohou být přesně ověřené ani reálným trhem. Znalecký ústav dokonce při stanovení obvyklé ceny pozemků vycházel z nabídkové ceny pozemků, které však nebyly zastavěny stavbou jiného vlastníka. V takovém případě se může podstatným způsobem snížit reálná cena takových nemovitostí, která je závislá na vzájemném vyjednávání stran, když tyto mimořádné okolnosti nelze v mnoha případech v databázi nalézt, tudíž nebylo de facto reálně možné takové ceny ani ověřit, proto se obvyklé nájemné vyčísluje procentuálně, jedná se tedy pouze o teoretickou rovinu. Otázka ziskovosti v návaznosti na bankovní výnosy je též z krátkodobého hlediska sporadická, proto se počítá vždy z pohledu dlouhodobého průměru, přičemž investování z hlediska bezrizikové míry přináší minimální výnosy. Podstatný vliv na výši nájmu či kupní cenu pozemků v původních zemědělských areálech má i otázka přístupnosti jednotlivých nemovitostí v rámci areálu a užívání manipulačních ploch a komunikací ve spojení s dostupností k těmto jednotlivým nemovitostem. U dlouhodobých nájmů sjednaných na základě nájemních smluv v mnoha případech neexistuje v rámci smluvních ujednání inflační doložka, která by kopírovala změnu na trhu, nedochází tedy k přepočtu nájmu v rámci vývoje cen. Pokud jsou sjednávány nájemní smlouvy na kratší dobu, uvedené nájemné zůstává stabilní ve srovnání s předchozí nájemním vztahem. Pokud však strany sjednají novou nájemní smlouvu, některé zvýší nájemné, toto zvýšení však přímo nekopíruje inflaci. Co se týče druhé varianty, tam dochází k promítnutí změny obvyklých cen nemovitostí nikoliv inflačním koeficientem, ale indexací, přičemž indexace zobrazuje změnu cen oproti dřívějšímu období. Cenová mapa však neexistuje. -) poštovními poukázkami a výměrem daně z nemovitostí na rok 2020, výpisy z KN – žalobci za veškeré nemovitosti zaplatili v r. 2020 vyměřenou daň z nemovitostí za r. 2020 v celkové částce 13 759 Kč, přičemž kromě sporných nemovitostí žalobci vlastní většinou jako podíloví spoluvlastníci další nemovitosti, kterých se uvedená daň v podstatné míře dotkla -) poštovními poukázkami typu C a shodnými skutkovými tvrzeními – žalovaná za uplatněné období zaplatila žalobcům celkem částku 54 086,35 Kč -) předžalobní výzvou ze dne 21. 9.2017 a shodnými skutkovými tvrzeními – žalovaná byla právním zástupcem žalobců vyzvána k úhradě pohledávky do 7 dnů od doručení výzvy, která byla žalované doručena před datem 1. 10. 2017 <b>IV. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru o skutkovém stavu věci:</b>

V. Žalobci mají na základě kupní a darovací smlouvy sepsané pod [spisová značka], [anonymizováno] [číslo] dne [datum], která byla registrována dne [datum], rozhodnutí [označení úřadu] v [obec] o dědictví pod č. j. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí], které nabylo právní moci dne [datum], smlouvy o převodu nemovitosti [číslo] ze dne [datum], která byla registrována dne [datum], v podílovém spoluvlastnictví, a to v rozsahu podílu ½ ve spoluvlastnictví z titulu SJM, a v rozsahu podílu ½ žalované b) nemovitosti: pozemky parc. [číslo] o výměře 320 m2 – ostatní plocha, ostatní komunikace, parc. [číslo] o výměře 831 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 1 333 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 132 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 13 912 m2 –ostatní plocha, manipulační plocha, parc. [číslo] o výměře 6 494 m2 –ostatní plocha, manipulační plocha, parc. [číslo] o výměře 201 m2 – ostatní plocha, manipulační plocha, parc. [číslo] o výměře 518 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 2 303 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 73 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 9 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 457 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 424 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 2 023 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, vše zaps. na [list vlastnictví] v kat. úz. [obec] u [označení katastrálního úřadu], [stát. instituce]. Žalovaná jakožto podnikatelský subjekt s předmětem podnikání v oblasti zemědělství včetně prodeje nezpracovaných zemědělských výrobků, za účelem zpracováni nebo dalšího prodeje je výlučným vlastníkem nemovitostí zaps. na [list vlastnictví] v kat. úz. [obec], a to mimo jiné budovy – zemědělského stavení bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy – zemědělského stavení bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy – zemědělského stavení bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy – zemědělského stavení bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy – zemědělského stavení bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy –jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy – zemědělského stavení bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy –jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy –jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo] budovy –jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. [číslo]. Právní předchůdci žalobců se stali členy JZD [obec] v r. [rok], následně se žalobkyně b) jakožto právní nástupkyně stala členkou tohoto JZD, přičemž její členství zaniklo dne [datum] ZD [obec] předmětné pozemky ve vlastnictví žalobců po celou dobu fakticky užívalo, vzniklo mu ke dni účinnosti zák. č. 229/1991 Sb. provizorní řešení zákonného nájemního práva, stavby nacházející se na uvedených pozemcích byly převedeny do vlastnictví žalované prohlášením vkladatele s právními účinky ke dni [datum] ZD [obec] vypořádalo majetkové podíly z transformace a oprávněné osoby tyto stavby vložily do majetku družstva ve formě nepeněžitých vkladů. ZD v [obec] následně ke dni [datum] zaniklo, tudíž po právní stránce užívání uvedených pozemků pod vlastními stavbami žalované již nepředstavuje nárok z titulu zákonného nájemného dle § 22 zák. č. 229/1991 Sb., které by mělo přejít na následující subjekt, ale nárok z titulu bezdůvodného obohacení žalovanou, na kterou přešly uvedené stavby v důsledku likvidace ZD v [obec]. V daném případě se jedná o specifický segment trhu spočívající v užívání pozemků v zemědělských areálech, kdy určení takového nájemného je určitým způsobem deformováno. V případě zpevněných ploch se většinou jedná o manipulační plochy, obslužné komunikace apod. Dne [datum] byl vydán opatřením obecné povahy [číslo] které nabylo účinnosti [datum], územní plán [obec], přičemž pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v obci a kat. úz. [obec] jsou územním plánem zařazeny do stabilizované funkční plochy V – plochy výroby a skladování s převládajícím využitím pro výrobu, skladování, řemesla, výrobní služby, zemědělskou výrobu a chov hospodářských zvířat ve velkém, v rámci doplňujícího přípustného využití se jedná o plochy veřejných prostranství, občanského vybavení komerčního typu souvisejícího s provozem, např. podnikové prodejny, stavby a zařízení nutné k užívání ploch výroby a skladování, zemědělské výroby a bezprostředně s nimi související, parkoviště pro osobní a nákladní automobily, boxové garáže, doprovodná a ochranná zeleň, dopravní a technická infrastruktura aj. Ohledně shodných pozemků a jejich užívání žalovanou byly vypracovány znalecké posudky stanovící obvyklou výši nájemného z důvodu bezdůvodného obohacení žalovanou za předchozí období, a to jak v řízení vedeném u Okresního soudu v Olomouci např.pod sp. zn. [spisová značka], tak i pod sp. zn. [spisová značka], přičemž soudy stanovily ve svých rozhodnutích bezdůvodné obohacení žalované za užívání těchto pozemků s odkazem na výši obvyklého nájemného v místě a čase v souvislosti s využitím znaleckých posudků vždy s aplikací srovnávací metody, kterou vždy upřednostnily před metodou odvození obvyklého nájemného těchto pozemků od jejich tržní ceny. Uvedený postup soudů obou stupňů považoval zcela za správný NS ČR i ÚS ČR, nicméně žalobci v rámci tohoto řízení uplatňují opětovně po žalované zaplacení bezdůvodného obohacení za další období, a to za období od 4. 10. 2014 do 31. 8. 2017 s odkazem na zásadu spravedlnosti a využití druhé metody stanovení obvyklého nájemného, která tak zaručuje žalobcům větší ziskovost a smysluplnost realizace vlastnického práva k pozemkům jakožto k jejich historickému rodinnému odkazu. Ve shora uvedených ukončených soudních řízení byl však učiněn závěr, že metoda porovnávacím způsobem nejvíce vypovídá o stavu trhu nájemného tohoto zvláštního segmentu pozemků, byť jedním z největších pronajímatelů obdobných pozemků je Pozemkový fond ČR, který právě nejvíce ovlivňuje trh s tímto segmentem pozemků a stanovuje tak i obvyklou výši úplaty nájemného pozemků v bývalém zemědělském areálu. Nicméně metoda odvození nájemného z ceny pozemku byla hodnocena toliko jako metoda teoretická a jako způsob určení obvyklého nájemného za nevhodný. Z vypracovaného znaleckého posudku [číslo] Vysokého učení technického v Brně, Ústavu soudního inženýrství zřetelně vyplynulo, že všechny posuzované pozemky se nacházejí v zemědělském areálu [právnická osoba] [anonymizováno] na [anonymizováno] okraji obce, kde se vyskytuje nulové povodňové riziko se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav, pozemek parc. [číslo] o výměře 320 m2 – ostatní plocha, ostatní komunikace je využíván žalovanou jako komunikace, pozemek parc. [číslo] o výměře 831 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s částečnou zástavou jednopodlažním objektem, který slouží jako [anonymizována dvě slova], pozemek parc. [číslo] o výměře 1 333 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s částečnou zástavbou jednopodlažním objektem, který byl zkolaudován jako [anonymizováno] a v posuzovaném období byl tak i využíván, pozemek parc. [číslo] o výměře 132 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s částečnou zástavbou jednopodlažním objektem, který byl zkolaudován jako [anonymizováno] a v posuzovaném období složil jako přístřešek, pozemek parc. [číslo] o výměře 13 912 m2 –ostatní plocha, manipulační plocha je žalovanou využíván z velké části jako komunikační prostor mezi jednotlivými dílčími stavbami v areálu, přičemž jihozápadní část pozemku tvoří travnatá plocha využívána jako [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] o výměře 6 494 m2 –ostatní plocha, manipulační plocha je využíván [anonymizováno] jako [anonymizováno] a manipulační plocha, pozemek parc. [číslo] o výměře 201 m2 – ostatní plocha, manipulační plocha je využíván k umístění oplocení areálu a částečně je pokryt trvalými porosty, pozemek parc. [číslo] o výměře 518 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván [anonymizováno] jako [anonymizováno], původně zkolaudován jako [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] o výměře 2 303 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván jako [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] o výměře 73 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván jako [anonymizována dvě slova], původně zkolaudován jako [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] o výměře 9 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván [anonymizováno]  jako [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] o výměře 457 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s plnou zástavbou jednopodlažním objektem jako [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] o výměře 424 m2 – zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván v souvislosti s plnou zástavbou jednopodlažním objektem jako [anonymizováno] a pozemek parc. [číslo] o výměře 2 023 m2 - zastavěná plocha a nádvoří je žalovanou využíván [anonymizováno] k  [anonymizováno]. Povinností vlastníka stavby na cizím pozemku je nejen platit nájemné z pozemku, který je stavbou zastavěn, ale i z pozemku, který je se stavbou společně užíván. V uvedeném případě nelze obvyklou výši nájemného získat srovnáním s nájemným, které by bylo dosaženo běžně na volném realitním trhu s pozemky, neboť posuzované pozemky se nacházejí v uzavřeném a místně vázaném oploceném areálu určitého účelu, který se váže k minulosti, kdy budovy stojící na těchto pozemcích byly postaveny jinými vlastníky a byly využívány k zemědělské výrobě. Jedná se tedy o nájemné z pozemků, které nelze srovnávat s nájemným z pozemků, které jsou využívány při zastavění stavbou komerčního charakteru nebo v plochách určených pro komerční výstavbu, proto je nutné vycházet z porovnání s nájemným z pozemků v obdobných zemědělských areálech. Jedná se většinou o rozsáhlé oplocené areály s množstvím budov a nemalou částí zpevněných ploch, případná investice do jejich revitalizace spojené se změnou jejich užívání by byla nepoměrná výslednému užitku. Muselo by dojít nejdříve k odstranění stávajících staveb a až následně k výstavbě. V lokalitách, kde se tyto areály nacházejí, se velmi často stává tato investice nelukrativní. Obvyklá výše nájemného byla určena v závislosti na jejich skutečném užívání, když znalecký ústav použil dvě metody, a to cenovým porovnáním s pronájmem obdobných částečně zastavěných pozemků v rámci daného segmentu trhu, dále pak odvozením z ceny pozemků. Nejpřesnější podklad pro odhad obvyklé ceny by bylo porovnání s obdobnými nájmy v okolí, přičemž by mělo jít o osoby na sobě ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislé na daném trhu. V daném případě bylo možné však využít pro odhad obvyklého nájemného pozemků i podkladů z dostupných údajů o výši nájemného v obdobných uzavřených zemědělských areálech v ČR, kde není možné jiné jejich využití, tj. k jiným komerčním účelům než k zemědělské výrobě. Z provedených průzkumů vyplynulo, že nejvíce uzavřených nájemních smluv v areálech na území celé ČR bylo realizováno v rámci nájmu pozemků ve vlastnictví státu, a to ve výši 1 Kč/m2/rok u pozemků pod stavbami, 0,50 Kč/m2/rok u pozemků vedených v KN jako ostatní plocha a 1 % z ceny zemědělského pozemku podle BPEJ. Za období od 4. 10. 2014 do 31. 8. 2017 tak na základě porovnávací metody znalecký ústav stanovil výši obvyklého nájemného z předmětných pozemků v celkové výši 54 020,88 Kč, přičemž za období od 4. 10. 2014 do 31. 12 2014 v částce 4 527,17 Kč, za období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2015 v částce 18 566,50 Kč, za období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 v částce 18 566,50 Kč a za období od 1. 1. 2017 do 31. 8. 2017 v částce 12 360,71 Kč. Po celkovém zaokrouhlení stanovil znalecký ústav touto metodou celkové nájemné z předmětných pozemků za shora uvedené období v částce 54 022 Kč. Znalecký ústav uzavřel, že pro případ nemožnosti splnění veškerých podmínek pro porovnávací metodu, tj. srovnání nájmů pozemků skutečně srovnatelných ve stejném časovém období v co možná největším počtu srovnatelných objektů a za analogických podmínek co do účastníků obchodu, nezbývá než použít náhradní metodiku poskytující hrubší odhad vycházeje z obvyklé ceny pozemků. Se samotnými pozemky zastavěnými cizími stavbami se však obchoduje jen výjimečně, optimálním způsobem určení obvyklého nájemného je proto porovnávací metoda, která vychází z nájemních smluv, databáze znalce a realitní inzerce. Náhradním určením výše obvyklého nájemného je přihlédnutí k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání, tedy odvozením z obvyklé ceny pozemku pomocí míry kapitalizace tak, aby nájemné alespoň přibližně kopírovalo výnos, který by vlastníkovi pozemku plynul, pokud by pozemek prodal a strženou peněžní částku by investoval např. uložením do peněžního ústavu na úrok. Běžně používanou hodnotou je 5 % obvyklé ceny u pozemku stavebního, v této hodnotě přibližně i u pozemku zastavěného. Pozemky tvořící jednotný funkční celek, které jsou využívány s pozemky stavebními (zastavěnými pozemky s budovami jiného vlastníka) mají hodnotu nižší a vzhledem k tomu i nižší nájemné, přičemž cena těchto pozemků tvořících jednotný funkční celek představuje 40 % hodnoty pozemků stavebních, ostatní plochy – manipulační plochy mají 50 % hodnoty stavebního pozemku. Obdobně stanoví i stát jakožto největší vlastník zemědělských pozemků a areálů pronájem všech druhů pozemků vyjma stavebních a orné půdy v rozsahu ½ hodnoty než pozemky zastavěné. Znalecký ústav určil procentuální sazbu pro zjištění nájemného z ceny pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] výší 2,5 %, což je sazba běžně realizovatelná v praxi při pronájmu. Výše nájemného tak tvoří součin míry kapitalizace a obvyklé ceny pozemku v Kč/m2. Na základě uvedeného procentuální vyčíslení znalecký ústav určil pro r. 2014 za období od 4. 10. 2014 do 31. 12. 2014 výši nájemného u zastavěné plochy v částce 10 Kč/m2/rok a u ostatní plochy v částce 5 Kč /m2/rok, což celkem u předmětných pozemků představuje výši nájemného v částce 45 271,73 Kč, dále pro r. 2015 za období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2015 výši nájemného u zastavěné plochy v částce 10 Kč/m2/rok a u ostatní plochy v částce 5 Kč /m2/rok, což celkem u předmětných pozemků představuje výši nájemného v částce 185 665 Kč, pro r. 2016 za období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 výši nájemného u zastavěné plochy v částce 10,03 Kč/m2/rok a u ostatní plochy v částce 5,01 Kč /m2/rok, což celkem u předmětných pozemků představuje výši nájemného v částce 186 117,36 Kč a pro r. 2017 za období od 1. 1. 2017 do 31. 8. 2017 výši nájemného u zastavěné plochy v částce 9,46 Kč/m2/rok a u ostatní plochy v částce 4,73 Kč /m2/rok, což celkem u předmětných pozemků představuje výši nájemného v částce 116 932,32 Kč. Celkové nájemné za období od 4. 10. 2014 do 31. 8. 2017 činí dle metody stanovení výše obvyklého nájemného procentuální sazbou z ceny pozemků výši 533 986,41 Kč. Mezi oběma metodikami je zjevný rozdíl, přičemž u porovnávací metody se projevuje deformace trhu z důvodu majoritního vlastníka, a to státu k uvedeným pozemkům, kdy stát nastavil výpočet výše nájemného tak, aby došlo k podpoře zemědělské činnosti. Uvedené nájemné je dlouhodobě nízké, pouze výjimečně se vyskytuje nájemné obdobných areálů za výrazně vyšší cenu. Nájmy realizované mimo zemědělské areály v souvislosti s jejich komerčním využitím jsou několikanásobně vyšší a jejich výše se blíží procentuální sazbě z ceny pozemku jakožto náhradní metodice určení výše obvyklého nájemného. I když porovnávací metoda by měla nejlépe vystihovat trh v daném segmentu, toto porovnání je značně ovlivněno nerovným postavením jednotlivých stran na trhu a hodnoty nájemného jsou tak ovlivňovány státem. Naopak hodnota vypočtená na základě odvození z ceny pozemků vyjadřuje částku, která je pro vlastníka ještě výhodná a zpravidla pokryje náklady vlastníka a z nájemného má vlastník i přiměřený zisk. Žalobci za veškeré nemovitosti zaplatili v r. 2020 vyměřenou daň z nemovitostí za r. 2020 v celkové částce 13 759 Kč, tudíž tato finanční částka se pro ně stala výdajem, nicméně uvedená daň se v podstatné míře dotkla nikoliv jen těchto sporných nemovitostí, ale především i nemovitostí dalších, které žalobci vlastní, tudíž jako určitá veličina ve vztahu k předmětným sporným pozemkům nemůže být zásadní. Hodnoty při využití druhé metody jsou vypočteny na základě trhu s pozemky a na základě obvyklých procentních sazeb při pronájmech. Pokud by vlastník získal z pronájmu nižší hodnotu, lépe je tuto věc prodat a finanční prostředky investovat jiným způsobem. Při porovnání znaleckých závěrů se závěry shora uvedených znaleckých ústavů v odlišných věcech vedených u Okresního soudu v Olomouci dospěl znalecký ústav k závěru možného využití obou metod při určení obvyklé výše nájemného, když nepovažuje metodu srovnávací za výlučně využitelnou. Nicméně v rámci využití porovnávací metody měl znalecký ústav k dispozici dostatečně rozsáhlou databázi, u druhé varianty pro účely stanovení obvyklé ceny porovnávací segmenty v podobě zemědělských areálů však neměl, ale při obvyklé ceně nemovitostí vycházel z obdobných nemovitostí, které však měly jiný, ale výrobní charakter, protože obchod v rámci obdobných nemovitostí týkající se zemědělských areálů je minimální. Proto v souvislosti s touto skutečností nakonec obvyklou cenu znalecký ústav ponížil příslušnými koeficienty s ohledem na pozemky v areálu v [obec], kde se promítla i poloha těchto nemovitostí, navíc závěry nemohou být přesně ověřené ani reálným trhem. Znalecký ústav dokonce při stanovení obvyklé ceny pozemků vycházel z nabídkové ceny pozemků, které však nebyly zastavěny stavbou jiného vlastníka. V takovém případě se může podstatným způsobem snížit reálná cena takových nemovitostí, která je závislá na vzájemném vyjednávání stran, když tyto mimořádné okolnosti nelze v mnoha případech v databázi nalézt, tudíž nebylo de facto reálně možné takové ceny ani ověřit, proto se obvyklé nájemné vyčísluje procentuálně, jedná se tedy pouze o teoretickou rovinu. Otázka ziskovosti v návaznosti na bankovní výnosy je též z krátkodobého hlediska sporadická, proto se počítá vždy z pohledu dlouhodobého průměru, přičemž investování z hlediska bezrizikové míry přináší minimální výnosy. Podstatný vliv na výši nájmu či kupní cenu pozemků v původních zemědělských areálech má i otázka přístupnosti jednotlivých nemovitostí v rámci areálu a užívání manipulačních ploch a komunikací ve spojení s dostupností k těmto jednotlivým nemovitostem. U dlouhodobých nájmů sjednaných na základě nájemních smluv v mnoha případech neexistuje v rámci smluvních ujednání inflační doložka, která by kopírovala změnu na trhu, nedochází tedy k přepočtu nájmu v rámci vývoje cen. Pokud jsou sjednávány nájemní smlouvy na kratší dobu, uvedené nájemné zůstává stabilní ve srovnání s předchozí nájemním vztahem. Pokud však strany sjednají novou nájemní smlouvu, některé zvýší nájemné, toto zvýšení však přímo nekopíruje inflaci. Co se týče druhé varianty, tam dochází k promítnutí změny obvyklých cen nemovitostí nikoliv inflačním koeficientem, ale indexací, přičemž indexace zobrazuje změnu cen oproti dřívějšímu období. Cenová mapa však neexistuje. Žalovaná za uplatněné období zaplatila žalobcům celkem částku 54 086,35 Kč, na předžalobní výzvu ze dne 21. 9.2017 k dalšímu finančnímu plnění se splatností do 7 dnů od jejího doručení však nereagovala. Dnem 1. 10. 2017 se dostala žalovaná do prodlení s placením požadovaného žalobního nároku žalobců.

VI. Podle § 2991 občanského zákoníku, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

VII. Podle § 1970 občanského zákoníku, po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

VIII. Podle § 2 nař.vl. 351/2013 Sb., výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

IX. Po provedeném dokazování s ohledem na shora uvedená zákonná ustanovení soud dospěl k závěru, že žaloba žalobců není důvodná.

X. V řízení bylo prokázáno, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky shora uvedených pozemků bývalého zemědělského areálu v [obec], přičemž žalobcům náleží spoluvlastnický podíl v rozsahu ideální ½ v rámci společného jmění manželů a žalobkyni b) další spoluvlastnický podíl v rozsahu ideální ½ ve výlučném vlastnictví. Uvedené pozemky jsou bez právního důvodu užívány žalovanou, a to v souvislosti s jejím vlastnickým právem ke stavbám stojícím částečně na těchto pozemcích a dále v souvislosti s užíváním ostatních, manipulačních ploch žalobců, které souvisejí s užíváním nemovitostí náležejících do jejího výlučného vlastnictví. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná neuzavřela s žalobci řádnou nájemní či pachtovní smlouvu za účelem užívání pozemků žalobců pro realizaci své podnikatelské činnosti a současně k realizaci svého vlastnického práva ke stavbám stojícím na pozemcích žalobců. Využití uvedených pozemků žalovanou zcela odpovídalo v daném období územnímu plánu [obec], přičemž se jednalo ze strany žalované výlučně o realizaci jejího předmětu činnosti v rámci zemědělské výroby a v souladu s tímto reálným využitím pozemků bylo stanoveno jakožto bezdůvodné obohacení žalované i jejich obvyklé nájemné, které by byla žalovaná povinna ve stejném časovém období a srovnatelném místě platit jiným vlastníkům pozemků obdobného segmentu za jejich nájem. Z uvedeného důvodu není tedy podstatné, o jaký zisk žalobci v důsledku nízkého vyměřeného nájemného soudem ve vztahu ke svým pozemkům přišli, neboť výše bezdůvodného obohacení je nutno porovnávat vždy s obvyklou výší nájemného, které by byla žalovaná za shora uvedených hledisek povinna zaplatit jinému vlastníkovi. S ohledem na zvláštní charakter pozemků umístěných v bývalém zemědělském areálu bylo zcela přípustné využít znaleckým ústavem databázi celorepublikovou, přičemž uvedená databáze byla pro určení obvyklé ceny nájemného zcela dostatečná, byť se u ní projevil podstatný vliv stěžejního vlastníka obdobných nemovitostí, a to státu jakožto dominantního vlastníka obdobných nemovitostí v bývalých zemědělských areálech. Tato pozice státu pochopitelně podstatným způsobem ovlivňuje ocenění nájemného, nicméně jedná se o reálný stav na trhu nabídky a poptávky v rámci nájemného k nemovitostem v obdobném segmentu, byť se jeví žalobcům tato pozice za nerovnou, nicméně za stávajícího státního záměru podpory zemědělské výroby a používání shora popsaného tržního nástroje nelze dle názoru soudu změnit úvahy ohledně zvolené metody určení obvyklé výše nájemného prostřednictvím aplikace zásady odporující dobrým mravům či spravedlnosti. Byť znalecký ústav vypracoval ocenění obvyklého nájemného nikoliv jen porovnávací metodou, ale i metodou další, kdy je nájemné odvozeno od tržní hodnoty příslušných pozemků, soud konstatuje, že se jedná o metodu teoretickou, což zcela vyplynulo i z ústního podání posudku znaleckým ústavem. Tato metoda je využitelná až jako podpůrná v případě, kdy nelze zcela využít dostatečný rozsah porovnávacích vzorků, což v daném případě nenastalo. Znalecký ústav sám dovodil, že i tržní prodejní cena uvedených pozemků je zcela problematická, nebylo možné vycházet při využití této metody z reálných nabídek obdobných zemědělských areálů, či dokonce se nejednalo o vzorky odpovídající rozdílnosti vlastníků pozemku a stavby na něm stojící, dále pak z důvodu minimální realizovatelnosti takových nemovitostí byly využívány údaje ohledně nemovitostí, které však nebyly využívány ve skutečnosti k zemědělským účelům, přičemž samotný znalecký ústav označil realizaci prodeje obdobných nemovitostí za dosti problematickou. I přes použití procentuálního vyčíslení obvyklého nájemného či koeficientů ve vazbě na obvyklou cenu pozemků není možné tímto postupem porovnávací metodu určení obvyklého nájemného překonat. Znalecký ústav se při stanovení obvyklé výše nájemného uvedených pozemků zabýval nejen jejich zastavěností budovami žalované, ale i charakterem ostatních pozemků, které žalovaná využívá jako manipulační plochy a pro účely komunikace mezi jednotlivými budovami, které vlastní. Povinností vlastníka stavby na cizím pozemku je nejen platit nájemné z pozemku, který je stavbou zastavěn, ale i z pozemku, který je se stavbou společně reálně užíván, přičemž účel využití zcela plyne i ze zápisu z katastru nemovitostí. Za období od 4. 10. 2014 do 31. 8. 2017 tak na základě porovnávací metody znalecký ústav stanovil výši obvyklého nájemného z předmětných pozemků v celkové výši 54 020,88 Kč, přičemž za období od 4. 10. 2014 do 31. 12 2014 v částce 4 527,17 Kč, za období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2015 v částce 18 566,50 Kč, za období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 v částce 18 566,50 Kč a za období od 1. 1. 2017 do 31. 8. 2017 v částce 12 360,71 Kč. Po celkovém zaokrouhlení stanovil znalecký ústav touto metodou celkové nájemné z předmětných pozemků za shora uvedené období v částce 54 022 Kč. Oproti uvedené porovnávací metodě znalecký ústav i procentuálně vyčíslil v návaznosti na obvyklou cenu pozemků prostřednictvím druhé metody pro r. 2014 za období od 4. 10. 2014 do 31. 12. 2014 výši nájemného u zastavěné plochy v částce 10 Kč/m2/rok a u ostatní plochy v částce 5 Kč /m2/rok, což celkem u předmětných pozemků představuje výši nájemného v částce 45 271,73 Kč, dále pro r. 2015 za období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2015 výši nájemného u zastavěné plochy v částce 10 Kč/m2/rok a u ostatní plochy v částce 5 Kč /m2/rok, což celkem u předmětných pozemků představuje výši nájemného v částce 185 665 Kč, pro r. 2016 za období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 výši nájemného u zastavěné plochy v částce 10,03 Kč/m2/rok a u ostatní plochy v částce 5,01 Kč /m2/rok, což celkem u předmětných pozemků představuje výši nájemného v částce 186 117,36 Kč a pro r. 2017 za období od 1. 1. 2017 do 31. 8. 2017 výši nájemného u zastavěné plochy v částce 9,46 Kč/m2/rok a u ostatní plochy v částce 4,73 Kč /m2/rok, což celkem u předmětných pozemků představuje výši nájemného v částce 116 932,32 Kč. Celkové nájemné za období od 4. 10. 2014 do 31. 8. 2017 činí dle metody stanovení výše obvyklého nájemného procentuální sazbou z ceny pozemků výši 533 986,41 Kč. Nicméně soud z výše uvedených důvodů pro určení obvyklé výše nájemného tuto metodu nevyužil. Jelikož žalovaná za uplatněné období zaplatila žalobcům celkem částku 54 086,35 Kč, která přesahuje znaleckým ústavem určenou výši obvyklého nájemného dle porovnávací metody, když soud znalecký posudek vyhodnotil jako každý jiný důkaz a neshledal v závěrech znaleckého ústavu vnitřní rozpornost ani nelogičnost, proto žalobu ve výroku I. a II. v celém rozsahu zamítnul.

XI. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že zcela úspěšné žalované přiznal právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení, a to s odkazem na výroky III. a IV. tohoto rozsudku v rozsahu ½ celkových nákladů ve vztahu k žalobcům a) a b) z titulu spoluvlastnického podílu v SJM a v rozsahu ½ celkových nákladů ve vztahu k žalobkyni b) z titulu jejího výlučného spoluvlastnického práva. Celkové náklady řízení žalované ve vztahu k výroku III. tohoto rozsudku, kdy soud zavázal oba žalobce k plnění společně a nerozdílně, v částce 55 317,57 Kč sestávají z odměny právního zástupce dle §7/6 a § 12/4 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění pozd. předp. za 6 úkonů právní služby á 7 376 Kč, celkem tedy v částce 44 256 Kč, polovina 6 RP á 300 Kč za 6 úkonů právní služby, tj. 900 Kč dle §§ 11,13 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění pozd. předp .1/2 cestovného z [obec] do [obec] k jednání a zpět v celkové výši 122 Kč, tj. 61 Kč, ½ ztráty času v rozsahu 10 půlhodin á 100 Kč 500 Kč a 21 % DPH 9 600,57 Kč. Celkové náklady řízení žalované ve vztahu k výroku IV. tohoto rozsudku, kdy soud zavázal žalobkyni b), v částce 55 317,57 Kč sestávají z odměny právního zástupce dle §7/6 a § 12/4 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění pozd. předp. za 6 úkonů právní služby á 7 376 Kč, celkem tedy v částce 44 256 Kč, polovina 6 RP á 300 Kč za 6 úkonů právní služby, tj. 900 Kč dle §§ 11,13 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění pozd. předp .1/2 cestovného z [obec] do [obec] k jednání a zpět v celkové výši 122 Kč, tj. 61 Kč, ½ ztráty času v rozsahu 10 půlhodin á 100 Kč, tj. 500 Kč a 21 % DPH 9 600,57 Kč.

XII. Ve výroku V. a VI. tohoto rozsudku soud dle § 148 odst. 1 o. s. ř. dle výsledku řízení uložil žalobcům, to ve výroku V. žalobcům a) a b) společně a nerozdílně, ve výroku VI. pouze žalobkyni b), povinnost zaplatit náhradu nákladů řízení, které vznikly státu úhradou znalečného nekrytého složenou zálohou ve výši 10 000 Kč z provozních prostředků soudu v celkové výši 18 036, tedy ve vztahu ke každému z výroků v částce 9 018 Kč.

XIII. Povinnost plnění soud určil dle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. k rukám advokáta, který žalovanou v řízení zastupoval / § 149 odst. 1 o. s. ř.