25 C 230/2021

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní Mgr Lic. et Mgr Ingrid Kovářovou Kochovou Ph.D. ve věci žalobce: ; Obec Kozlov, IČ: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalovaného a žalobkyně , obec ; zastoupeného advokátem: anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa , obec proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozen datum bytem adresa , obec - část obce o vyklizení

I. Žaloba, aby žalovaný byl zavázán vyklidit a vyklizené předat žalobci nemovitosti, a to pozemek [parcelní číslo], zastavěná plocha nádvoří, jehož součástí je rodinný dům [adresa] v části [územní celek], a pozemek p. [číslo] ostatní plocha - jiná plocha, jak je vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] v katastru nemovitostí pro [územní celek], k. ú. [obec] u [obec] u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, [stát. instituce], se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Tvrzení stran sporu:

2. Žalobou podanou u soudu dne [datum] se žalobce domáhal po žalovaném vyklizení nemovitosti, a to pozemku [parcelní číslo], zastavěná plocha nádvoří, jehož součástí je [anonymizována dvě slova] [adresa] v [anonymizováno] [územní celek], a pozemek p. [číslo] ostatní plocha - jiná plocha, jak je vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] v katastru nemovitostí pro [územní celek], k. ú. [obec] u [obec] u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, [stát. instituce] (dále jen„ nemovitost“). Žalobce tvrdil, že je vlastníkem nemovitosti, že nájemní smlouvou ze dne [datum] nemovitosti žalovanému pronajal na dobu určitou od [datum] do [datum], dodatkem [číslo] byla doba nájmu prodloužena do [datum], i poté žalovaný nemovitost užíval, proto došlo k dalšímu prodloužení nájmu, do [datum]. V průběhu trvání nájmu však žalobce zjistil, že žalovaný neplní povinnosti nájemce a nezaplatil nájemné [částka] a zálohy na služby [částka], celkem [částka] měsíčně za měsíce [anonymizováno] [rok], [anonymizováno] [rok], [anonymizováno] [rok] a [anonymizováno] [rok], celkem [částka]. Žalobce proto žalovanému nájem nemovitosti vypověděl dle § 2232 o. z. s tím, že nájem nemovitosti žalovanému skončil doručením výpovědi a žalobce požadoval vyklizení nemovitosti do [datum]. Žalobce tvrdil, že žalovaný reagoval na výpověď dopisem svého právního zástupce, uplatnil námitky dle § 2314 odst. 1 o. z., které však žalobce považoval za nedůvodné, když uvedené ustanovení se vztahuje na nájem nebytových prostor sloužící k podnikání, těmi však nemovitost není.

3. U jednání ve věci dne [datum] žalobce dále tvrdil, že žalovaný dluh [částka] po doručení výpovědi uhradil, že žalovaný je nájemcem i jiných objektů ve vlastnictví žalobce, které slouží k podnikání, že manželka žalovaného se žalobcem podepsala kupní smlouvu, kterou měla nabýt vlastnické právo k nemovitosti, nedošlo však k úhradě kupní ceny v ujednaném termínu do [datum], manželka žalovaného žádala o posečkání, žalobce změnil své stanovisko a nadále nehodlá nemovitost žalovanému a jeho manželce prodat.

4. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil, k nařízenému jednání soudu se nedostavil.

5. Skutková zjištění soudu:

6. Z informace o pozemku [parcelní číslo] v kat. úz. [obec] u [obec] a z informace o pozemku p. [číslo] v kat. úz. [obec] [anonymizována dvě slova] [obec] soud zjistil, že žalobce je vlastníkem nemovitosti.

7. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] podepsané žalobcem a žalovaným soud zjistil, že účastníci řízení podepsali smlouvu o nájmu nemovitosti s tím, že v [anonymizována dvě slova] [adresa] je bytová jednotka o velikosti [anonymizováno], že nemovitost se přenechává žalovanému do nájmu za účelem užívání bydlení, že nájem má trvat od [datum] do [datum], výše nájemného činí [částka], výše záloh na služby [částka], obojí splatné měsíčně vždy do 20. dne daného měsíce na účet žalobce, že nájem má skončit uplynutím ujednané doby, dohodou stran, může být vypovězen písemnou výpovědí s tříměsíční výpovědní lhůtou, nemovitost má být odevzdána v dnes končení nájmu.

8. Z přílohy [číslo] k nájemní smlouvě podepsané dne [datum] soud zjistil, že obsahuje specifikaci bytu, údaj o výši platby, že pro účely platby za služby je počítáno s jednou osobou.

9. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě soud zjistil, že strany sporu podepsaly dodatek k nájemní smlouvě ze dne [datum], kterým sjednaly dobu nájmu od [datum] do [datum].

10. Z výpisů z centrální evidence obyvatel soud zjistil, že žalovaný je od [datum] ženatý, od [datum] je hlášen k trvalému pobytu na adrese [adresa žalovaného], že jeho manželkou je [jméno] [celé jméno žalovaného], narozena dne [datum], která je od [datum] hlášena k trvalému pobytu na adrese [adresa žalovaného a žalobkyně], tj. v rodinném domě, který je popsán v nájemní smlouvě ze dne [datum].

11. Z výpovědi z nájmu ze dne [datum] soud zjistil, že zástupce žalobce sdělil žalovanému, že na základě zmocnění od žalobce vypovídá žalovanému nájem nemovitosti dle § 2232 o. z., protože porušil povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem, když za dobu od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] nezaplatil nájemné a zálohy na služby, celkem [částka], že z vyúčtování za služby za rok [rok] vznikl žalovanému přeplatek, tento byl započten na uvedený dluh – platbu za [anonymizováno] [rok], tedy výsledný dluh činí [částka], že nájem byl vypovězen bez výpovědní doby a končí doručením výpovědi, žalobce žádá o vyklizení a předání nemovitosti do [datum], že současně žalovaného vyzývá k úhradě dluhu do [datum].

12. Z přípisu zástupce žalovaného ze dne [datum] soud zjistil, že tento sdělil, že jedná za žalovaného, že žalovaný odmítá údajný dluh na nájemném, když byl žalobcem uveden v omyl, protože dne [datum] podepsali žalobce jako prodávající a manželka žalovaného kupní smlouvu, kterou žalobce převedl vlastnické právo k nemovitosti, a manželka žalobce se tak stala vlastníkem nemovitosti, že k naplnění kupní smlouvy nedošlo zaviněním žalovaného, když manželka žalovaného doposud nemá v držení stejnopis kupní smlouvy s geometrickým plánem, aby mohla uhradit kupní cenu, dostal se žalovaný do prodlení s úhradou nájemného nikoli vlastní vinou, proto nemůže žádosti o vyklizení nemovitosti vyhovět, a v souladu s § 2314 odst. 1 o. z. vznáší proti výpovědi námitky.

13. Z přípisu právního zástupce žalobce ze dne [datum] soud zjistil, že právní zástupce žalobce zástupci žalovaného sděluje, že do doby vkladu kupní smlouvy do katastru nemovitostí byl žalovaný povinen platit nájemné žalobci, že dluh existoval, proto byl nájem vypovězen důvodně a vyzývá žalovaného k vyklizení bytu do [datum], současně upozorňuje na to, že podá žalobu na vyklizení.

14. Z výpisu z insolvenčního rejstříku soud zjistil, že žalovaný dne [datum] podal návrh na zahájení insolvenčního řízení a o řešení svého úpadku oddlužením.

15. Závěr o skutkovém stavu:

16. Žalobce je vlastníkem nemovitosti. Žalobce žalovanému nemovitost pronajal za účelem bydlení, do [datum], dodatkem [číslo] byla smlouva sjednána na dobu od [datum] do [datum]. Po dni [datum] žalovaný dále nemovitost užíval a užívá ji dosud.

17. Zástupce žalobce sepsal dne [datum] výpověď z nájmu, jejíž obsah je výše uveden. Tato výpověď byla doručena žalovanému někdy přede dnem [datum]. Žalovaný je ženatý od [datum], manželce žalovaného, která je hlášena k trvalému pobytu na adrese [adresa žalovaného a žalobkyně] od [datum] nájem vypovězen nebyl. Žalobce se podanou žalobou nedomáhá vyklizení manželky žalovaného.

18. Právní posouzení:

19. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

20. Podle § 2235 o. z. (1) Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. (2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

21. Podle § 745 o. z. (1) Je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo; při pozdějším uzavření nájemní smlouvy vzniká oběma manželům společné nájemní právo účinností smlouvy. To platí obdobně i v případě jiného obdobného závazkového práva. (2) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, ujednají-li si manželé něco jiného.

22. Soud dospěl k závěru po zhodnocení všech skutečností dle § 132 o. s. ř., že žaloba žalobce není důvodná a je na místě ji zamítnout ze všech níže uvedených důvodů.

23. V řízení bylo prokázáno informací o pozemcích, že žalobce je vlastníkem nemovitosti. Nájemní smlouvou bylo prokázáno, že žalobce nemovitost pronajal žalovanému za účelem uspokojení bytových potřeb. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Právní poměr žalobce a žalovaného se proto řídí od okamžiku uzavření nájemní smlouvy podle § 2235 odst. 1 o. z. ustanoveními § 2236 a násl. o. z., protože nemovitosti slouží žalovanému k trvalému bydlení. Uplatní se tedy ochranná ustanovení zákona ve vztahu k nájemci dle § 2239 o. z. Smlouva uzavření účastníky řízení má všechny náležitosti smlouvy o nájmu bytu (ve vztahu k pronajatému rodinnému domu; jde o nájem rodinného domu s dvorem a zahradou) s ohledem na ust. § 2236 odst. 3 o. z. Doba nájmu byla následně dodatkem [číslo] prodloužena do [datum]. Poté, podle § [číslo] došlo k prodloužení nájmu do [datum] a poté k prodloužení nájmu do [datum].

24. V průběhu trvání nájmu dne [datum] žalovaný, nájemce nemovitosti, uzavřel manželství s [jméno] [celé jméno žalovaného]. Podle §745 odst. 1 o. z. tak vzniklo oběma manželům právo společného nájmu. podle § 2270 odst. 2 o. z. a § 2271 o. z. Podle § 746 odst. 1 o. z. jsou zavázání společně a nerozdílné ze všech povinností a oprávnění společně a nerozdílně ze všech práv.

25. Žalobce sepsal výpověď z nájmu dne [datum]. Výpověď z nájmu byla dána pouze žalovanému. Společný nájem bytu manžely je zvláštním případem společného nájmu bytu, jehož podstata spočívá v tom, že svědčí oběma manželům společně a nedílně, a že v hmotně právní oblasti se tato nedílnost projevuje mimo jiné tím, že výpověď musí být dána oběma manželům a oběma musí být také doručena (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdo 37/97, uveřejněný pod [číslo] v sešitě 7 z roku 1997 časopisu Soudní judikatura). K tomu v tomto případě nedošlo.

26. Výpověď z nájmu ze dne [datum] nemá náležitosti vyžadované zákonem, konkrétně ustanovením § 2286 o. z., § 2288 odst. 1 o. z., § 2291 o. z., výpověď neobsahuje poučení o právu podat žalobu na neoprávněnost výpovědi u soudu dle § 2290 o. z. Žalobce vypovídá nájem pro nezaplacení plateb nájemného a záloh na služby za dobu od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok]. Ve vztahu k ust. § 2291 o. z. platí, že pronajímatel může vypovědět nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení povinností podle § 2291 o. z. jen tehdy, vyzval-li předtím nájemce k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a ten přes výzvu od svého jednání neupustil. Výzva je hmotněprávní podmínkou k podání výpovědi podle § 2291 o. z., nemusí být písemná, musí však obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Napraví-li nájemce své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. (srov. závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 ze dne 18. 1. 2017). Ve výpovědi není uvedeno, že by taková výzva byla žalovanému a jeho manželce odeslána a doručena. Dále je třeba mít na zřeteli následující, aby nastaly účinky výpovědi v podobě zániku nájemního poměru, musí být naplněny nejen předpoklady stanovené v § 2291 o. z., ale současně i obecné předpoklady pro výpověď z nájmu bytu obsažené v § 2286 odst. 1, 2 o. z. (srov. závěry rozhodnutí Krajského soudu v Ostravě sp. zn. 11 Co 270/2015 ze dne 20. 8. 2015). Takto tomu v tomto případě není.

27. Uvedené právní jednání žalobce rezignuje na základní požadavky kladené donucujícími právními normami na výpověď z nájmu bytu. Výpověď ze dne [datum] trpí takovými vadami, že soud hodnotí výpověď z nájmu bytu jako nicotné právní jednání dle § 553 odst. 1 o. z., tedy takové, které od počátku nevyvolalo žádné právní účinky. Soud je oprávněn otázku nicotnosti právního jednání řešit jako otázku předběžnou v řízení o vyklizení nemovitosti. Absence poučení o postupu dle § 2290 o. z., a tedy porušení donucující normy práva ze strany žalobce, nemůže vést závěru, že mimo řízení vedené dle § 2290 o. z. nelze zkoumat otázku nicotnosti takové výpovědi. V případě zdánlivé či absolutně neplatné výpovědi z nájmu bytu zůstává nájemci nájemní právo nájmu zachováno, ač nepodal ve stanovené lhůtě žalobu na přezkum výpovědi dle § 2290 o. z. Ve smyslu ustanovení § 588 o. z. k takové vadě výpovědi z nájmu bytu soud přihlédne i v jiném řízení, typicky v řízení o vyklizení bytu dle § 1040 odst. 1 o. z.

28. Soud tedy uzavírá, že výpověď z nájmu ze dne [datum] jako zdánlivé právní jednání dle § 553 odst. 1 o. z., že žalobcem zamýšlené právní účinky - ukončení nájmu nevyvolala, když výpověď ze dne [datum] dále nebyla ani doručena oběma společným nájemcům.

29. Ke dni rozhodnutí soudu tak trvá nájem žalovaného a jeho manželky k nemovitosti, jsou oprávnění nemovitosti užívat. Žaloba podle § 1040 odst. 1 o. z. podaná žalobcem proto byla zamítnuta.

30. Vzhledem k tomu, že žalovaný je ženatý, má žaloba na vyklizení být podána proti oběma manželům, kteří mají v tomto specifickém případě v řízení o vyklizení bytu po skončení nájmu výpovědí postavení nerozlučných procesních společníků. Je-li projednávaná žaloba podána pouze proti jednomu z manželů, soud ji zamítl i pro nedostatek pasivní věcné legitimace dle § 1040 odst. 1 o. z. Tím, že žaloba není podána i proti manželce žalovaného žalobce reálně vyjadřuje souhlas s tím, aby nemovitost užívala. Proti tomu, aby manželka žalovaného nemovitost užívala, žalobce žalobou nebrojí. Žalovaný má právo dle § 687 odst. 2 o. z. žít a bydlet společně se svou manželkou. V tomto směru jsou ve vztahu k řešení otázky pasivní věcné legitimace pro vyklizení využitelné závěry soudní praxe k výkladu § 711 odst. 1, 2 z. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku ve znění platném a účinném do 30. 3. 2006, kdy soud v uvedeném řízení rozhodoval nejen o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, ale i o vyklizení bytu, pakliže k výpovědi z nájmu bytu přivolil.

31. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný byl ve sporu plně procesně úspěšný, náhradu nákladů řízení neuplatnil, soud proto rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.