25 C 308/2022

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl titul Lic. et Mgr Ingrid Kovářovou Kochovou, Ph.D. ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , narozen datum bytem adresa žalobce ; zastoupeného advokátem: JUDr. jméno příjmení LL.M. sídlem adresa proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa svědkyně a žalovaného ; zastoupeného advokátem: JUDr. jméno jméno sídlem adresa o 1 064 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaný byl zavázán zaplatit žalobci částku 1 064 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen nahradit žalovanému na nákladech řízení částku 124 678,40 Kč a zaplatit ji do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. [jméno] [jméno]. <b>1. Tvrzení žalobce:</b> 2. Žalobou podanou u soudu dne [datum] ve znění doplnění se žalobce domáhal po žalovaném úhrady 1 064 000 Kč s příslušenstvím.

3. Žalobce tvrdil, že na základě smlouvy o nájmu bytu uzavřené mezi žalobcem a pronajímateli - paní [jméno] [příjmení], paní [titul] [celé jméno svědkyně] a žalovaným dne [datum] (dále též jen„ smlouva“) byl nájemcem bytu [číslo] o dispozici 3+1 s příslušenstvím v 1. poschodí domu [adresa] na pozemku parcela č. st. 645 v k.ú. [část obce], obec Olomouc (dále též jen„ byt“), že v době uzavření smlouvy byl byt zcela vybydlený a technicky neobyvatelný. Pronajímatelé a žalobce si Smlouvou ujednali, že žalobce je oprávněn provést v bytě na vlastní náklady (i) rekonstrukci topení, včetně instalace samostatného plynového kotle, (ii) rekonstrukci elektřiny a (iii) rekonstrukci rozvodu vody. Smlouvou bylo dále dohodnuto, že žalobce je povinen (iv) uvést byt do užívání a současných obytných standardů, a to vlastním nákladem, a v případě skončení nájmu pak byt vyklidit a vyklizený odevzdat pronajímatelům s přihlédnutím k běžnému opotřebení nově zřízených konstrukcí a prvků. Darovací smlouvou ze dne [datum], s právnímu účinky vkladu ke dni [datum], paní [jméno] [příjmení] darovala svůj spoluvlastnický podíl o vel. 2/3 své dceři, paní [celé jméno svědkyně] a na základě dohody spoluvlastníků o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví uzavřené dne [datum], přešel byt do vlastnictví žalovaného. V roce 2020 žalovaný zaslal žalobci výpověď, proti níž žalobce podal námitky a následně žalobu. Řízení o neplatnosti výpovědi z nájmu bylo vedeno u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 27 C 69/2020 a ukončeno soudem schváleným smírem, kdy se účastníci dohodli na ukončení nájmu bytu ke dni [datum].

4. Žalobce tvrdil, že v souladu se smlouvou a se souhlasem pronajímatelů provedl v bytě na svůj náklad ujednané úpravy, a to [číslo] renovaci podlah – přebroušení, přelakování a přelištování (uvedení do obytného standardu), kdy souhlas k renovaci podlah 2005 byl udělen v 12/ 2005 ústně osobně paní [příjmení], za přítomnosti paní [celé jméno svědkyně] v bytě a souhlas k renovaci podlah 2013 byl udělen v 5/ 2013 ústně osobně paní [celé jméno svědkyně] v bytě, [číslo] vsazení žaluzií do oken (uvedení do obytného standardu), kdy souhlas byl udělen v 6/ 2012 ústně osobně paní [celé jméno svědkyně] v bytě, [číslo] pořízení a instalace okenních sítí proti hmyzu (uvedení do obytného standardu, bez vlivu na zhodnocení), kdy souhlas byl udělen v 6/ 2012 ústně osobně paní [celé jméno svědkyně] v bytě, [číslo] pořízení a instalace nových vchodových dveří (nezohledněno ve zhodnocení, tj. není žalobcem požadováno), kdy souhlas byl udělen v 6/ 2012 ústně osobně paní [celé jméno svědkyně] v bytě, [číslo] pořízení a instalace vnitřních okenních parapetů – dřevěné ve všech místnostech (uvedení do obytného standardu), kdy souhlas byl udělen v [číslo] ústně osobně paní [celé jméno svědkyně] v bytě, [číslo] kuchyň - a) rozebrání a likvidace původní dlažby v rozsahu 19m², pokládka nové OSB podlahy na rošt, pořízení a instalace lina na OSB, b) pořízení a instalace nové kuchyňské linky, dřezu, varné plynové desky, dodělávka a instalace kuchyňského ostrůvku, potravinové skříně, varného centra, trouby, mikrovlnné trouby, zásuvkové skříňky, horní část linky, digestoře a odtahu par (uvedení do obytného standardu + vyvoláno změnou rozvodů), kdy souhlas byl udělen v 12/ 2005 ústně osobně paní [příjmení], za přítomnosti paní [celé jméno svědkyně] v bytě, [číslo] pořízení a instalace nové elektroinstalace – nové rozvody, měď, nové zásuvky, vypínače, nová rozvodná skříň, nové jističe, rozvody, antény a televize v každé místnosti (výslovný souhlas ve smlouvě), [číslo] pořízení a instalace nových rozvodů topení a vody – nové svařované rozvody v mědi, nové radiátory s termostatickými hlavicemi, nové rozvody vody a odpadů, v koupelně výměna stupaček, rozvod plynu ve zdi od plynoměru přes kuchyň ke kotli s napojením na komín (výslovný souhlas ve smlouvě), [číslo] pořízení a instalace nového plynového kotle, vyvložkování komínu (výslovný souhlas ve smlouvě), [datum] zbudování nové koupelny – zbourání příčky do zimní zahrady, odvoz sutě, vany, vybourání staré dlažby, zateplení podlahy v zimní zahradě (polystyren), nová podlaha v koupelně (perlobeton, kari síť, hydroizolace), nová dlažba, nová rohová vana, 2 x umyvadlo, nový sprchový kout, žebříkový radiátor, nový obklad, SDK strop, výměna okna v původní zimní zahradě, SDK příčka, prosklené posuvné dveře, zateplení zdi pod oknem (přizdění Ytong), nový parapet (uvedení do obytného standardu dle smlouvy + vyvoláno změnou rozvod), kdy souhlas byl udělen v 12/ 2005 ústně osobně paní [příjmení], za přítomnosti paní [celé jméno svědkyně] v bytě a opakovaný a průběžný souhlas se způsobem, rozsahem a postupem prováděných prací v období 2010 - 2012 byl udělen ústně osobně paní [celé jméno svědkyně] při návštěvách v bytě v předmětném období, [datum] rekonstrukce chodby – zbudování SDK příčky na WC a do komory (uvedení do obytného standardu + vyvoláno změnou rozvodů), kdy souhlas byl udělen v 6/ 2012 ústně osobně paní [celé jméno svědkyně], při návštěvách v bytě v předmětném období, [datum] rekonstrukce WC – posun původní příčky ze zimní zahrady, osazení nového Geberitu, nová bidetová sprcha, nová podlaha (nivelační hmota, dřevěná palubová podlaha – akát masiv, nové obklady, osazení parapetu, přesklení a renovace okna do zimní zahrady, SDK strop, odvětrání WC, osazení posuvných dveří do SDK příčky (uvedení do obytného standardu dle smlouvy + vyvoláno změnou rozvodů), kdy souhlas byl udělen v 12/ 2005 ústně osobně paní [příjmení], za přítomnosti paní [celé jméno svědkyně] v bytě a opakovaný a průběžný souhlas se způsobem, rozsahem a postupem prováděných prací v období 2010 - [číslo] byl udělen ústně osobně paní [celé jméno svědkyně] při návštěvách v bytě v předmětném období, [datum] rekonstrukce prádelny – pokládka OSB podlahy, zateplení polystyrenem, pokládka lina, zřízení odpadů a připojení vody pro pračku a sušičku, zateplení stěny s oknem (polystyren, Ytong), nová omítka (uvedení do obytného standardu dle smlouvy + vyvoláno změnou rozvodů), kdy souhlas byl udělen v 12/ 2005 ústně osobně paní [příjmení], za přítomnosti paní [celé jméno svědkyně] v bytě a opakovaný a průběžný souhlas se způsobem, rozsahem a postupem prováděných prací v období 2010 – 2014 byl udělen ústně osobně paní [celé jméno svědkyně] při návštěvách v bytě v předmětném období, [datum] kompletní renovace 2 ks dveří (nezohledněno ve hodnocení bytu, tj.), kdy dobu udělení souhlasu si žalobce nevzpomíná, souhlas byl udělen ústně osobně paní [celé jméno svědkyně] v bytě při návštěvách v předmětném období, [datum] rekonstrukce komory – nová OSB podlaha, pokládka lina, nové úložné prostory – vestavná šatna (uvedení do obytného standardu dle smlouvy + vyvoláno změnou rozvodů), kdy souhlas byl udělen v 12/ 2005 ústně osobně paní [příjmení], za přítomnosti paní [celé jméno svědkyně] v bytě a opakovaný a průběžný souhlas se způsobem, rozsahem a postupem prováděných prací v období 2010 2013 byl udělen ústně osobně paní [celé jméno svědkyně] při návštěvách v bytě v předmětném období, [datum] rekonstrukce sklepa – vyzdění nové příčky z Ytongu, osazení kovové zárubně a standardních křídlových dveří na FAB zámek (nezohledněno ve zhodnocení bytu, tj. není žalobcem požadováno), kdy souhlas byl udělen v 12/ 2005 ústně osobně paní [příjmení], za přítomnosti paní [celé jméno svědkyně] v bytě a opakovaný a průběžný souhlas se způsobem, rozsahem a postupem prováděných prací v období 2010 - 2017 byl udělen ústně osobně paní [celé jméno svědkyně] při návštěvách v bytě v předmětném období, a že v důsledku provedené rekonstrukce byl byt zhodnocen o 1 064 000 Kč Částku za zhodnocení bytu pak žalovaný žalobci i přes výzvu neuhradil.

5. Žalobce tvrdil, že rekonstrukci započal v 12/ 2005 a ukončil v 7/ 2013, přičemž provedené stavební práce a úpravy byly toliko udržovacího charakteru, že z uvedeného důvodu k provedení jednotlivých staveních úprav v bytě nebylo vedeno žádné stavební řízení, že změny a úpravy bytu prováděl postupně a že termíny veškerých změn a úprav, jakož i jejich rozsah vždy předem projednával a odsouhlasoval si s paní [jméno] [příjmení] a následně s paní [celé jméno svědkyně], z jejich strany nebyly nikdy v dané souvislosti vzneseny žádné ani sebemenší výhrady, námitky či připomínky, což dle žalobce prokazuje i prohlášení paní [celé jméno svědkyně] podepsané v bytě dne [datum]. Žalobce dále uvedl, že v době uzavření smlouvy byla budova (tedy i byt) v podílovém spoluvlastnictví paní [jméno] [příjmení], [datum narození] (2/3), paní [titul] [celé jméno svědkyně] (1/6) a žalovaného (1/6), v době od [datum] pak byl byt v podílovém spoluvlastnictví paní [celé jméno svědkyně] (2/3), paní [titul] [celé jméno svědkyně] (1/6) a žalovaného (1/6). V době do [datum] byl byt spravován paní [jméno] [příjmení], která ze své pozice většinového spoluvlastníka bytu a současně se souhlasem a plným vědomím ostatních pronajímatelů jednala se žalobcem ve všech věcech nájemního vztahu, zajišťovala veškerou správu bytu, výběr nájemného a vykonávala vůči žalobci veškeré úkony s tímto související. Jelikož jí bylo v době uzavření smlouvy 87 let, jednáním v otázkách správy bytu tak velmi často pověřovala svou dceru paní [celé jméno svědkyně], která pak jejím jménem a na její účet jednala. V době od [datum] do [datum], kdy se vlastníkem bytu stal žalovaný, byl byt spravován paní [celé jméno svědkyně], která ze své pozice většinového spoluvlastníka bytu (2/3) a současně se souhlasem a plným vědomým ostatních pronajímatelů jednala se žalobcem ve všech věcech nájemního vztahu, zajišťovala veškerou správu bytu, výběr nájemného a vykonávala vůči žalobci veškeré úkony s tímto související. Tvrdil, že fakt, že paní [jméno] [příjmení] a paní [celé jméno svědkyně] jsou oprávněny za pronajímatele ve všech záležitostech souvisejících s nájmem bytu jednat byl žalobci pronajímateli několikrát sdělen a oznámen, a to poprvé již v době podpisu smlouvy, když současně pronajímatelé takto vůči žalobci po celou dobu trvání nájemního vztahu i vystupovali, jednali a komunikovali – vždy toliko prostřednictvím paní [příjmení] anebo paní [celé jméno svědkyně].

6. Žalobce tvrdil, že text Smlouvy o nájmu bytu byl připraven a formulován pronajímateli, když byl součástí smlouvy o budoucí smlouvě o nájmu bytu a tato byla připravena a formulována pronajímateli. Mezi panem [příjmení] (realitním makléřem, zástupcem pronajímatelů a žalobcem proběhl toliko rámcový rozhovor o základních podmínkách nájemního vztahu k bytu. Text Smlouvy o budoucí smlouvě byl žalobci předán panem [příjmení], Vlastní Smlouvu pronajímatelé podepsali dne [datum] a pronajímateli podepsaná Smlouva byla žalobci předložena k podpisu dne [datum], bezprostředně poté, co žalobce v hotovosti v bytě dne [datum] předal„ dar“ v souhrnné výši 320 000 Kč, předpokládaný Dodatkem [číslo] smlouvy o budoucí smlouvě o nájmu bytu. Fakt, že Smlouva byla připravena a formulována pronajímateli dokládá dle žalobce i obsah nájemních smluv, které pronajímatelé již dříve, před uzavřením Smlouvy s žalobcem, uzavřeli s nájemci jiných bytů v domě, kdy určitá ustanovení jsou textově a obsahově zcela shodná.

7. V reakci na tvrzení žalovaného žalobce tvrdil, že mezi pronajímatelem a nájemcem žádná dohoda o jakékoliv„ refundaci“ vynaložených prostředků formou„ odpuštění“ nájemného v prvních třech měsících trvání nájemního vztahu nebyla uzavřena a z podstaty věci ani nemohla být uzavřena vzhledem k tomu, že byt byl první tři měsíce nájemního vztahu zcela neobyvatelný, tudíž i ze zákona neměl povinnost platit za uvedenou dobu nájemné. Žalobce tvrdil, že ve smlouvě není uvedeno ani z ní nikterak nevyplývá, že by nájemné pro období prvních 10 let trvání nájemního vztahu bylo sjednáno v nižší než obvyklé, či tržní výši z důvodu zainvestování rekonstrukce, změn a úprav bytu žalobcem, že částka nájemného byla toliko výsledkem dohod: byla uzavřena smlouva o poskytnutí daru ve výši 320 000 Kč mezi žalobcem a pronajímateli, smlouvou o nájmu ujednávající výši nájemného pro dobu prvních 10 let nájemního vztahu žádnou„ kompenzací nebyla“. Žalobce dále tvrdil, že skutečná částka, kterou na nájemném v prvních 10 letech platil, byla 5 666 Kč měsíčně, když na základě darovací smlouvy, jejímž uzavřením pronajímatelé podmiňovali uzavření smlouvy, žalovanému a [titul] [celé jméno svědkyně] daroval každému 160 000 Kč, tedy celkem 320 000 Kč, přičemž sám žalovaný v řízení vedeném u Okresního soudu v Olomouci ve věci sp. zn. 25 C 118/2020 vypověděl a potvrdil, že tato částka„ vlastně byla předplacením nájemného“ na 10 let. Při částce 320 000 Kč se tak jedná o„ předplatné“ ve výši 2 666 Kč/měsíc. <b>8. Tvrzení žalovaného:</b> 9. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Žalovaný tvrdil, že žaloba je nedůvodná, že změny, ke kterým pronajímatel souhlas udělil, spočívaly výhradně v rekonstrukci topení včetně instalace kotle, rekonstrukci elektřiny, rekonstrukci rozvodu vody, kdy tyto úpravy měly být provedeny během prvních 3 měsíců nájmu na náklady nájemce, toto je uvedeno v nájemní smlouvě. Ostatní úpravy bytu provedl žalobce bez souhlasu pronajímatele. Dále tvrdil, že povinností žalobce podle ujednání čl. VI. odstavce druhého prvé odrážky nájemní smlouvy bylo s pronajímateli dohodnout rozsah a termíny předpokládaných oprav bytu, což žalobce nesplnil, neboť s pronajímateli v okamžiku uzavření nájemní smlouvy dohodl pouze rámcový rozsah prací, k jejichž provedení byl dle čl. V. odstavce pátého oprávněn (tedy rámcové ujednání o rekonstrukci topení, elektroinstalace a rozvodů vody). Žádnou bližší specifikaci rozsahu těchto úprav či změn s pronajímateli nedohodl. V rozporu s ujednáním nájemní smlouvy pak nedohodl rozsah ani termín jakýchkoli jiných dalších úprav a změn (byť se jednalo o úpravy či změny, kterými uvede byt do užívání a současných obytných standardů). Pro absenci souhlasu pronajímatele je pak třeba úpravy či změny bytu provedené žalobcem hodnotit jako úpravy a změny provedené bez souhlasu pronajímatele. a proto žalobci nevzniklo právo na jakékoliv vypořádání.

10. Prohlášení podepsané paní [celé jméno svědkyně] k datu [datum], pakliže bylo toto podepsáno paní [celé jméno svědkyně], bylo patrně učiněno zpětně, paní [celé jméno svědkyně] byla spoluvlastníkem bytu (patrně) od r. 2015, nikoli v době, kdy měl nájemce provést jím tvrzené úpravy, vlastníkem bytu nebyla ani k [datum]. Takové zpětné prohlášení tak je právně bezvýznamné.

11. Žalovaný namítal, že ohledně změn, k nimž byl dán souhlas v nájemní smlouvě, bylo dohodnuto, že tyto změny provede žalobce na své náklady, přičemž ve vazbě na„ odsouhlasené změny a úpravy byla mezi účastníky uzavřena dohoda, jejímž cílem byla de facto částečná náhrada (refundace) vynaložených prostředků v souvislosti s plánovaným prováděním změn, a to formou„ slevy na nájemném ve výši 100% po dobu 3 měsíců, tedy tzv. odpuštění nájemného“, a že dále bylo dohodnuto, že nájemné za prvních 10 let bude činit 3 000 Kč, přičemž takto nízko stanovené nájemné„ zafixované“ na dobu 10 let tedy bylo v podstatě kompenzací jeho nákladů, a že rovněž pro další období, tedy pro období po uplynutí prvních 10 let, se dohodli na nižším než tržním nájemném, a to ve výši na úrovni tzv. regulovaného nájemného s tím, že výše nájmu nepřesáhne 20 % průměrné mzdy pro dané období v ČR. Žalovaný tvrdil, že strany smlouvy si tak ujednaly jakýsi způsob vypořádání a refundace vložených investic do bytové jednotky. Žalovaný proto dovozoval pro případ, že by ohledně těchto vynaložených nákladů žalobci vznikl nárok na vypořádání, pak veškeré nároky jsou zcela a úplně vypořádány dohodou o odpuštění nájmu a následném sníženém nájemném.

12. Žalovaný dále namítal, že úpravy bytu provedené žalobcem jsou nekvalitní a neúplné. Namítal, že žalobce by měl tvrdit a prokázat, že žalobcem provedená změna je využitelná pro žalovaného a zvyšuje hodnotu nemovitosti. Žalovaný tvrdil, že kvalita prací byla velmi nízká, a naopak opotřebení úprav provedených v roce 2005 bylo již v roce 2020 značné, proto nebyly provedené změny a úpravy pro pronajímatele prakticky vůbec použitelné, hodnotu nemovitosti nezvyšovaly. Pro další pronájem bytu je třeba byt zcela zrekonstruovat. Žalovaný namítal, že výše požadovaného vypořádání, tedy částka 1 064 000 Kč, jakožto rozdíl v hodnotě bytu (ceně obvyklé) v roce 2020 před rekonstrukcí a v hodně bytu po rekonstrukci, neodpovídá míře zhodnocení (předpokládané ust. § 2220 o. z.) změnou provedenou žalobcem se souhlasem pronajímatele, neboť těmito změnami byly dle žalovaného z uplatňovaných pouze: rekonstrukce topení včetně instalace kotle, rekonstrukce elektřiny a rekonstrukce rozvodu vody, tedy rozhodně ne všechny úpravy uvedené v žalobě a především ne všechny úpravy zohledněné ve znaleckém posudku předloženém žalobcem, a částka nezohledňuje dohodu stran o refundaci nákladů formou odpuštění nájmu po dobu prvních 3 měsíců trvání nájemního vztahu a snížení nájemného resp. stanovení nižšího nájemného než byl v místě a čase nájem tržní a dále nezohledňuje využitelnost a stav provedených oprav a změn v r. 2020. Žalovaný dále tvrdil, že znalecký posudek vychází výhradně z porovnání cen obdobných jednotek v lokalitě [obec], nezohledňuje však charakter, stáří a především kvalitu provedených úprav, kterými měl být dle tvrzení žalobce byt zhodnocen. Žalovaný dále namítal, že žalobce byt dále podnajímal. Žalovaný tvrdil, že paní [příjmení] zemřela před více než 10 lety. <b>13. Skutková zjištění soudu:</b> 14. Ze spisu Okresního soudu v Olomouci sp. zn. 27 C 69/2020 soud zjistil, že žalobou podanou dne 12. 3 2020 se žalobce domáhal určení neplatnosti výpovědí z nájmu bytu dané žalovaným žalobci ze dne [datum], doručené dne [datum], a ze dne [datum], doručené dne [datum], že u jednání ve věci dne [datum] účastníci řízení věc vyřešili smírně tak, že uzavřeli dohodu o skončení nájmu bytu tak, že nájem bytu žalobce se dohodou ukončuje ke dni [datum] a k témuž dni se žalobce zavazuje byt vyklidit, a že usnesením soudu č. j. 27 C 69/2020-51 ze dne 29. 7. 2020, které nabylo právní moci dne [datum], byl tento smír schválen. Součástí spisu je i výpis z katastru nemovitostí, prokazující stav evidovaný k datu [datum], z něhož se podává, že žalovaný byl k uvedenému datu veden jako vlastník bytu, jako právní titul nabytí je uvedena Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne [datum], právní účinky vkladu práva ke dni [datum]. Z usnesení zdejšího soudu č. j. 27 C 69/2020-51 ze dne 29. 7. 2020 (č. l. 13) soud zjistil, že uvedeným usnesením byl schválen smír, kterým žalobce a žalovaný narovnávají své vztahy ohledně ukončení nájemního vztahu k bytu tak, že nájemní vztah k bytu končí dohodou stran ke dni [datum].

15. Ze spisu Okresního soudu v Olomouci sp. zn. 25 C 118/2020 soud zjistil, že žalobou podanou u soudu dne [datum] se žalobce domáhal po žalovaném vrácení daru – částky 160 000 Kč. Žalobce tvrdil, že se žalovaným a dalšími spoluvlastníky domu, ve kterém se nachází byt, uzavřel dne [datum] smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou, že žalovaný podmiňoval uzavření nájemní smlouvy zaplacením daru, že žalobce poskytl dar s tím, že bude mít jistotu dlouhodobého nájmu, učinil tak v době, kdy platil jiný právní předpis, za jehož účinnosti by nebylo možno žalobci dát takto výpověď nájmu bez poskytnutí náhradního bydlení, že žalovaný mu nájem bytu následně vypověděl, přičemž dáním výpovědi žalovaný naplnil podmínky, za kterých žalobce může žádat vrácení daru, když se jedná o zjevné porušení dobrých mravů žalovaným vůči žalobci, že rozsudkem Okresního soudu v Olomouci ze dne 5. 8. 2020 č. j. 25 C 118/2020-63, který nabyl právní moci dne [datum], byla tato žaloba zamítnuta, v řízení nebylo prokázáno, že by obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil tak, že by zjevně porušil dobré mravy, že výpovědí z nájmu žalovaný realizoval své právo pronajímatele, když v řízení vedeném dle § 2290 o. z. neoprávněnost tohoto právního jednání zjištěna nebyla.

16. Z protokolu o jednání ve věci u Okresního soudu v Olomouci sp. zn. 25 C 118/2020 konaného dne 5. 8. 2020 (č. l. 65-69) soud zjistil, že u tohoto jednání byla věc projednána a rozhodnuta, bylo provedeno dokazování listinami, že žalobce vypověděl, že pan [celé jméno svědka], který bydlel v bytě [číslo] ve stejném domě, mu v roce 2005 řekl, že se v domě uvolnil byt [číslo] následně žalobce kontaktoval makléř pan [příjmení], provedla se prohlídka, byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, byl zastoupen advokátkou, že byt byl k rekonstrukci, byly tram vafky, nebyl v dobrém stavu, následně byly sjednány podmínky nájmu, že nájem bude na dobu neurčitou, ujednala se výše nájemného částka 3 000 Kč měsíčně, tehdy představovala přibližně 60 % regulovaného nájmu, že celkem do rekonstrukce vložil 700 000 Kč, byla provedena rekonstrukce uvedená ve smlouvě, měněny byly rozvody elektřiny, plynu, vody, opravena byla koupelna a WC, toto se dělalo později, protože nebyly opravené stoupačky, že na všechny opravy měl ústní souhlas 2/3 vlastníka - paní [celé jméno svědkyně], že neví, kterou listinu podepsal dříve, zda darovací smlouvu nebo nájemní smlouvu, podepisovány byly souběžně, že peníze skládal v hotovosti, že makléř jej oslovil někdy na podzim roku 2005, zhruba za dva měsíce se podepsala smlouva o smlouvě budoucí, že pokud by částku 2 x 160 000 Kč nesložil, nájemní smlouva by se nerealizovala, že vnímal složení částky 160 000 Kč jako podmínku pro uzavření nájemní smlouvy, když se jednalo o garantovaný nájem podle právní úpravy, tehdejšího občanského zákoníku, ke zvýšení nájemného mělo dojít po 10-ti letech, nájem měl být dlouhodobý, mohl nájem přenechat třetí osobě, vnímal o jako platbu za uzavření smlouvy, jako když se skládá rezervační platba za byt, že v bytě nejprve bydlel sám, posléze s partnerkami, že platil zálohy za vodu a osvětlení společných prostor v celkové výši 250 Kč měsíčně, vyúčtování předávala paní [celé jméno svědkyně], že komíny se objevily vy vyúčtování až po té, co správu bytu převzal žalovaný s [titul] [celé jméno svědkyně], že k bytu patří komín, do komínu je vyveden průduch z kotle, který vytápí byt, že o platbě 2x 160 000 Kč mu řekl pan [příjmení], že to je cena za uzavření nájemní smlouvy, že žalobci nebylo nijak vysvětleno, proč se tato částka neplatí třikrát, když pronajímatelé byli tři, že paní [celé jméno svědkyně] byla 2/3 majitelka domu, dávala mu souhlasy k provedení stavebních úprav, dvoutřetinovou vlastnicí domu byla do roku 2018, že o všem vždy od r. 2005 jednal s ní, že v r. 2020 v bytě bydlí sám, v letech 2015 2017 zde bydlel s partnerkou, na otázku, zda byt podnajímal a jaké podnájemné inkasoval nechtěl odpovědět, že žalovaný v rámci své účastnické výpovědi u uvedeného jednání vypověděl, že jako pronajímatelé byli osloveni panem [příjmení], realitním makléřem, přišel za nimi s tím, že má výhodnou nabídku, že žalobci končí stavební spoření na 320 000 Kč, že když mu dají nájem na 10 let za nízkou částku, za snížené nájemné, vyplatí jim 320 000 Kč, že tato nabídka zazněla od žalobce, pronajímatelé klienty pana [příjmení] nebyli, žádnou provizi mu neplatili, vždy jednali s panem [příjmení], se žalobcem jednali až při předání peněz [datum], že smlouvu přinesl pan [příjmení], byla již od žalobce podepsaná, že [titul] [celé jméno svědkyně] je jeho sestra tehdy každý vlastnili id. 1/6 domu, ve kterém se nachází byt, zbývající podíl patřil matce paní [celé jméno svědkyně], jsou vzdáleně příbuzní, že nyní ví, že smlouva neměla být nazvána jako darovací smlouva, vlastně to bylo předplacení nájemného a že paní [celé jméno svědkyně] brala 3 000 Kč měsíčně a oni se sestrou měli uvedené částky, že paní [celé jméno svědkyně] žalovanému a jeho sestře že 1x ročně jim vyplácela podíl z domu, že neví, jestli v tom byla zahrnuta částka z těchto 3 000 Kč.

17. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] (č. l. 6) soud zjistil, že žalobce jako nájemce na straně jedné a [jméno] [příjmení], [titul] [celé jméno svědkyně] a žalovaný jako pronajímatelé na straně druhé podepsali smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou počínaje dnem [datum], že v čl. V. smlouvy bylo sjednáno nájemné 3 000 Kč měsíčně a zálohy na služby 250 Kč měsíčně celkem bez bližší specifikace jaká částka je určena na jakou poskytovanou službu, přičemž bylo ujednáno, že první tři měsíce nájemné placeno nebude, jelikož v tomto období žalobce provede úpravy bytu na vlastní náklady, a sice rekonstrukci topení včetně instalace samostatného plynového kotle, rekonstrukci elektřiny v bytě, rekonstrukci rozvodu vody, po uplynutí 10 let pak bude nájemné stanoveno na úrovni nájmu bytu druhé kategorie regulovaného nájmu, přičemž nájemné současně nepřesáhne 20% průměrné mzdy pro dané období běžné v ČR, že dále bylo sjednáno, že nájem má končit buď dohodou, nebo písemnou výpovědí dle ustanovení občanského zákoníku, v čl. VI. odst. 2 smlouvy byla sjednána práva a povinnosti nájemce, mimo jiné v odrážce prvé byla stanovena povinnost nájemce s pronajímateli dohodnout rozsah a termíny předpokládaných oprav bytu, v odrážce druhé povinnost uvést byt do užívání a současných obytných standardů vlastním nákladem a v odrážce třetí pak povinnost v případě skončení nájmu byt vyklidit a vyklizený odevzdat pronajímatelům s přihlédnutím k běžnému opotřebení nově zřízených konstrukcí a prvků, v poslední odrážce je ujednána povinnost nájemce odstranit závady a poškození, které způsobil v bytě sám, nebo ti, kdo s ním v bytě bydlí, že podpisy pronajímatelů a nájemce na smlouvě jsou úředně ověřeny a tito ji podepsali následovně: žalovaný dne [datum] u Městského úřadu v Lošticích, [titul] [celé jméno svědkyně] dne [datum] v Notářském úřadu [titul]. [příjmení] v [obec] a [jméno] [příjmení] dne [datum] u Městského úřadu v Lošticích.

18. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum] (č. l. 9) soud zjistil, že žalobce jako nájemce na straně jedné a [celé jméno svědkyně] na straně druhé, když v záhlaví smlouvy jsou dále uvedeni i [titul] [celé jméno svědkyně] a žalovaný jako pronajímatelé, podepsali dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum], kterou byla od [datum] ujednána výše nájemného ve výši 20 % průměrné mzdy v ČR za druhé čtvrtletí r. 2015 činící 26 287 Kč, tj. nájemné 5 257 Kč, že podpisy jednajících jsou úředně ověřeny: podpis žalobce dne [datum], kdy listinu podepsal a podpis [obec] [celé jméno svědkyně] dne [datum], kdy listinu podepsala.

19. Z popisu původního stavu bytu v roce 2005 před jeho úpravami (k [datum] tj. k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí) (č. l. 10) soud zjistil, že se jedná o popis stavu bytu, tento je podepsaný [celé jméno svědkyně], je zde popsán stav bytu před úpravami, tedy, že omítky jsou původní, původní jsou staré rozvody plynu a elektřiny, staré pojistky, okna jsou původní kastlová, v chodbě jsou původní dveře, dubové parkety, na WC jsou původní odpady a vybavení keramickým WC a keramickou nádržkou vzadu za mísou, v obývacím pokoji jsou původní dveře křídlové, zásuvka, je odtud vstup do zimní zahrady a chodby, vytápění je funkčními VAF, v ložnici jsou původní křídlové dveře, dubové parkety, 1 zásuvka, vytápění VAF, která jsou nefunkční, v pracovně jsou původní dveře a parkety, jedna zásuvka, vytápění VAF nefunkční, v kuchyni jsou vstupní dveře, sporák plynový samostatně stojící, ale nezpůsobilý provozu s ohledem na předpisy BOZP a revize, kuchyňská linka stará v délce 2 m, smaltovaný dřez, nefunkční plynový průtokový ohřívač, podlaha je překryta starým PVC, pod tím jsou kachle z 1/3 chybějící, elektrorozvody jsou původní hliníkové, vytápění VAF nefunkční, v prádelně- původně zimní zahradě je podlaha z kachlů a jednoduché původní okno, v koupelně je umyvadlo a baterie na studenou vodu a vana s baterií, původní obklad a kachle na zemi, plynová karma na teplou vodu napojená na komín nefunkční a nepoužitelná, sklep slouží jako skald na palivo, zamykatelný s dřevěnou příčkou a visacím zámkem.

20. Z částečného výpisu z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Olomouc, kat. úz. [část obce] list vlastnictví [číslo] prokazujícího stav evidovaný k datu [datum] (č. l. 11) soud zjistil, že [titul] [celé jméno svědkyně], [celé jméno svědkyně] a žalovaný byli k uvedenému datu zapsáni jako vlastníci pozemku par. č. st. 645 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], a to s následujícími podíly: [titul] [celé jméno svědkyně] 1/6, [celé jméno svědkyně] 2/3 a žalovaný 1/6, že jako právní titul nabytí pro žalovaného a [titul] [celé jméno svědkyně] je uvedeno usnesení Okresního soudu v Olomouci o schvální dědické dohody 66 D [číslo] 2003 ze dne [datum], právní moc ke dni [datum] a pro [celé jméno svědkyně] pak smlouva darovací ze dne [datum], právní účinky vkladu práva ke dni [datum].

21. Ze sezamu nemovitostí na [list vlastnictví] s platností k [datum] (č. l. 12) soud zjistil, že žalovaný je k uvedenému datu veden jako vlastník bytu [číslo] v k.ú. [část obce].

22. Z protokolu o předání a převzetí bytu (č. l. 14-17 a č. l. 96-99) soud zjistil, že žalobce jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel (vlastník bytu) dne [datum] podepsali protokol o předání a převzetí bytu, že byt se zařízením a předměty (specifikovanými v protokolu) upevněnými ve zdech, podlaze a stropu bytu byl předán nájemcem pronajímateli dne [datum] a že předání byli dále přítomni [jméno] [příjmení], xanon [číslo], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Protokol obsahuje podrobný popis stavu a vybavení bytu.

23. Z listiny – nákresu půdorysu bytu s uvedením zde užitého měřítka (č. l. 17) soud zjistil, že tato zachycuje dispozici bytu, jedná se o byt s tím, že obsahuje tyto prostory: chodba, koupelna, WC, šatna, kuchyň, obývák, ložnice, pracovna a prádelna, je na ní uveden text„ není v rozporu se smlouvou o nájmu z [datum] a nepřekračuje její rozsah, dále pak jiným písmem text„ provedená práce - rekonstrukce nepřesahuje námi dohodnutó rozsah“, je datována dnem [datum], u data je uveden text na Šibeníku 16, dále obsahuje 3 x nečitelný popis stejného vzhledu a 1 nečitelný podpis dole v pravém rohu.

24. Z výzvy ze dne [datum] (č. l. 18) soud zjistil, že žalobce sepsal přípis adresovaný žalovanému dne [datum], kterým jej vyzývá k úhradě částky 1 064 000 Kč jakožto rekonstrukcí způsobeného zhodnocení bytu do 14 dnů od doručení výzvy. Z podacího lístku (č. l. 18 verte) soud zjistil, že žalobce zaslal žalovanému dne [datum] prostřednictvím České pošty, s. p. doporučený dopis.

25. Z výpisu o provedené lustraci v ISZR (č. l. 19) a z potvrzení o provedené lustraci v CEO (č. l. 20) soud zjistil, že žalobce je svobodný, od [datum] má trvalý pobyt hlášen na adrese [adresa žalobce].

26. Z potvrzení o provedené lustraci v CEO (č. l. 21) soud zjistil, že žalovaný je rozvedený, trvalý pobyt má hlášen od [datum] na adrese [adresa svědkyně a žalovaného], [část obce].

27. Ze znaleckého posudku [číslo] znalecké kanceláře qdq services, s.r.o., [IČO], [ulice a číslo], [PSČ] [obec] ze dne [datum] (přílohová obálka žalobce č. l. 24), soud zjistil, že žalobce si nechal určit výši zhodnocení bytu znaleckou kanceláří, že výše zhodnocení bytu provedenými pracemi je provedena zjištěním rozdílu mezi obvyklou cenou bytu před provedením prací a obvyklou cenou bytu po provedení prací, obvyklé ceny jsou v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu ČR (např. rozsudek sp. zn. 28 Cdo 1138/2005) určeny ke dni skončení nájmu, že podmínkou pro vyčíslení rozdílu obvyklé ceny bytu před a po provedení stavebních prací jsou přesné informace stavu bytu před a po provedení prací, že zatímco stav bytu po provedení prací ke dni skončení nájmu bylo možné zjistit provedením místního šetření, neboť tento stav je identický se současným stavem, tak stav bytu před provedením prací (tj. v tomto případě na začátku nájmu) již na místě zjistit nelze, lze vycházet pouze z fotodokumentace, která byla znaleckému ústavu zapůjčena, a informací od objednatele nebo jiných subjektů, že některé informace lze poté ověřit na místě, např. že došlo k instalaci nového kotle, byly provedeny stavební úpravy apod., dále že ocenění bytu je provedeno cenovým porovnáním (komparací), že porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, že ve znaleckém posudku jsou posuzovány provedené úpravy, tak jsou tyto specifikovány shora pod položkami [číslo] - [datum] žaloby, přičemž je zde současně uvedeno, že úpravy provedené pod body [číslo], [číslo], [datum] a [datum] nemají vliv na cenu bytu, tj. byt nezhodnocují, že obvyklá cena míry zhodnocení bytu v důsledku úprav (včetně zařízení a předmětů upevněných ve zdech), které byly nájemce provedeny a uhrazeny v souladu s bodem V. nájemní smlouvy ze dne [datum], tedy rekonstrukce topení včetně instalace samostatného plynového kotle, rekonstrukce elektřiny v bytě a rekonstrukce rozvodu vody, a to s ohledem na ujednání účastníků, že nájemce uvede byt do užívání a současných obytných standardů je stanovena subjektem podávajícím znalecký posudek ke dni ukončení nájmu [datum] ve výši 1 064 000 Kč, že v této původní verzi posudek neobsahuje doložku dle § 127a o. s. ř.

28. Z dodatku [číslo] k znaleckému posudku [číslo] (přílohová obálka žalobce č. l. 24), soud zjistil, že znalecká kancelář tímto dne [datum] doplnila znalecký posudek výše uvedený o znaleckou doložku ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu a že znalecká kancelář je oprávněna podávat znalecké posudky v následujících oborech, odvětvích a specializacích: - ekonomika s rozsahem oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, oceňování lesních porostů a oceňování škod na lesních porostech, -stavebnictví s rozsahem oprávnění pro stavby obytné, stavby inženýrské, stavby vodní, stavby průmyslové a stavební odvětví různá.

29. Z oznámení (č. l. 63) soud zjistil, že dne [datum] žalovaný sepsal oznámení o sdělení nového čísla účtu pro placení nájemného od července 2015, že změna je provedena v důsledku havarijních rozvodů plynu domu a také přebrání celkové správy domu žalovaným a [celé jméno svědkyně] v důsledku zjištěných závažných okolností týkajících se oprav, správy a údržby domu, že tuto listinu předložil žalobce. Z přípisu (č. l. 64) soud zjistil, že paní [celé jméno svědkyně] sepsala nedatovaný přípis, kde sděluje, že se dostaví žalovaný a [celé jméno svědkyně] a budou nařizovat, aby nájem byl placen na jejich účet, že na toto právo nemají, že stále je majitelkou 2/3 domu, že tento přípis předložil žalobce.

30. Z faktury (č. l. 92) – daňového dokladu [číslo] 2005 vystaveného dne [datum] soud zjistil, že [obec] Sklenář Stolářství, [obec a číslo], [PSČ] [obec] vyúčtoval žalobci za přebroušení starých původních dubových parketových podlah – 3 pokoje a chodba o výměře 70 m², přelakování parket částku 38 640 Kč, za lištování částku 3 808 Kč, za rozebrání a likvidaci nekompletní popraskané dlažby – kuchyň 19 m² částku 2 000 Kč, za pokládku nové podlahy kuchyň OSB částku 9 880 Kč, za pokládku lina částku 1 520 Kč, za lino částku 5 415 Kč, za výrobu k. linky spodní část dřez a varná plynová deska částku 25 767 Kč, za SDK příčku do koupelny částku 2 520 Kč a za posuvné skleněné dveře částku 10 450 Kč, vše v bytě v 1. podlaží [ulice a číslo], [obec] Celkem byla účtována částka 100 000 Kč.

31. Z faktury - daňového dokladu [číslo] 2013 vystaveného dne [datum] (č. l. 93) soud zjistil, že [obec] Sklenář Stolářství, [obec a číslo], [PSČ] [obec] vyúčtoval žalobci za obnovu povrchu podlah – přebroušení a nalakování dubových parket PU lakem v bytě [číslo] [ulice a číslo], [obec] ložnice, pracovna, obývací pokoj celkem 63 m² celkem částku 62 013 Kč.

32. Z faktury [číslo] 2014 vystavené dne [datum] (č. l. 94) soud zjistil, že [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [PSČ] [obec] vyúčtoval žalobci do bytu na Šibeníku 16 v 1. podlaží za dodání a montáž okenních žaluzií a sítí proti hmyzu částku 14 867 Kč.

33. Z faktury [číslo] 2015 vystavené dne [datum] (č. l. 95) soud zjistil, že [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [PSČ] [obec] vyúčtoval žalobci do bytu [ulice a číslo] v 1. podlaží za dodání a montáž vchodových dveří částku 12 587 Kč.

34. Z faktury - daňového dokladu [číslo] 2013 vystaveného dne [datum] (č. l. 100) soud zjistil, že [obec] Sklenář Stolářství, [obec a číslo], [PSČ] [obec] vyúčtoval žalobci za dodání k. linky do bytu v prvním podlaží [ulice a číslo], [obec] - varné centrum s MWT a troubou a potravinovou skříní a zásuvkami, ostrůvek, horní skříňka s výklopem částku celkem 62 500 Kč a za manželskou masivní postel jilm částku 38 838 Kč.

35. Z faktury č. 2006 vystavené dne [datum] (č. l. 101-103) soud zjistil, že [příjmení] [jméno], [příjmení] 61, [PSČ] [část obce] vyúčtoval žalobci elektropráce v bytě [číslo] [ulice], [obec] v celkové částce 35 816 Kč. K faktuře je přiložen položkový rozpočet.

36. Z faktury - daňového dokladu č. 2006 vystaveného dne [datum] (č. l. 104) soud zjistil, že [jméno] [příjmení], [anonymizováno] [číslo], [obec] vyúčtoval žalobci za dodávku a montáž rozvodů ÚT, odpadů a vody v bytě [ulice a číslo], [obec] částku 100 000 Kč.

37. Z protokolu o topné zkoušce dne [datum] (č. l. 105) vystaveného [jméno] [příjmení], Plynoservis, [obec a číslo], [PSČ] [obec] soud zjistil že dne [datum] byl uveden do provozu stacionární plynový kotel a byla provedena topná zkouška.

38. Z faktury - daňového dokladu č. 2006 vystaveného dne [datum] (č. l. 106) soud zjistil, že [příjmení] [příjmení], Zednické práce, [obec a číslo], [PSČ] [obec], vyúčtoval žalobci za zednické práce – pokládku dlažby a obklad, opravu omítek, zdění ytong (práce z [datum] - [datum] a [datum] – [datum]) včetně dopravy částku 14 870,50 Kč.

39. Z faktury - daňového dokladu č. 2006 vystaveného dne [datum] (č. l. 107) soud zjistil, že firma [právnická osoba] vyúčtovala žalobci za dodávku plastových oken čáku 12 789 Kč.

40. Z faktury [číslo] vystavené dne [datum] (č. l. 108) soud zjistil, že firma [právnická osoba] vyúčtovala odběrateli za obklady a dlažbu částku 22 522 Kč.

41. Z faktury č. 2012 vystavené dne [datum] (č. l. 109) soud zjistil, že [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [PSČ] [obec] vyúčtoval žalobci do bytu na Šibeníku 16 v 1. podlaží za pokládku podlahy do z. zahrady z OSB, pokládku lina, zalištování, prahy vč. nalepení, pokládku OSB podlahy šatna, pokládku lina šatna, nivelační hmota WC, obklad WC, pokládku obkladu a za podlahu WC akát částku 14 393 Kč.

42. Z dodacího listu, daňového dokladu [číslo] (č. l. 110) soud zjistil, že firma [právnická osoba] žalobci vyúčtovala za žaluzie 6 ks s řetízkem včetně montáže částku 3 660 Kč.

43. Z faktury [číslo] 2010 vystavené dne [datum] (č. l. 111) soud zjistil, že [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [PSČ] [obec] vyúčtoval žalobci do bytu [ulice a číslo] v 1. podlaží za montáž a dodávku sprchového koutu MERBAU částku 17 124 Kč.

44. Z vážního listu a faktury - daňového dokladu [číslo] vystaveného dne [datum] (č. l. 112 a č. l. 114 verte) soud zjistil, že firma [právnická osoba], [ulice a číslo], [obec] vyúčtovala žalobci za příjem odpadu, kategorie cihly, v množství 1,160 t částku 276 Kč.

45. Z vážního listu a faktury (č. l. 113) – daňového dokladu [číslo] vystaveného dne [datum] soud zjistil, že firma [právnická osoba], [ulice a číslo], [obec] vyúčtovala žalobci za příjem odpadu, kategorie cihly, v množství 0,480 t částku 114 Kč.

46. Z vážního listu a faktury - daňového dokladu [číslo] vystaveného dne [datum] (č. l. 114) soud zjistil, že firma [právnická osoba], [ulice a číslo], [obec] vyúčtovala žalobci za příjem odpadu, kategorie cihly, v množství 1,190 t částku 283 Kč.

47. Z faktury - daňového dokladu č. 2012 vystaveného dne [datum] (č. l. 115) soud zjistil, že [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [PSČ] [obec] vyúčtoval žalobci za podomítkovou baterii SL210, hadici SL 085, vývod pro hadici S150 a bidetovou spršku s držákem částku 1 270 Kč.

48. Z faktury - daňového dokladu [číslo] 2011 (č. l. 116) soud zjistil, že [jméno] [příjmení], [ulice] [obec a číslo], [PSČ] [obec] vyúčtoval žalobci za WC závěsné 1 ks a sedátko 1 ks částku 2 160 Kč.

49. Z faktury [číslo] 2008 (č. l. 117) soud zjistil, že [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [PSČ] [obec] vyúčtoval žalobci do bytu na Šibeníku 16 v 1. podlaží za montáž vestavné šatny z LTD na míru a nalepení zrcadla na SDK v chodbě částku 10 545 Kč.

50. Z částečného výpisu z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Olomouc, kat. úz. [část obce] list vlastnictví [číslo] prokazujícího stav evidovaný k datu [datum] a z výpisu z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Olomouc, kat. úz. [část obce] list vlastnictví [číslo] prokazujícího stav evidovaný k datu [datum] (č. l. 118-121) soud zjistil, že [jméno] [příjmení], [titul] [celé jméno svědkyně] a žalovaný byli k uvedenému datu zapsáni jako vlastníci pozemku par. č. st. 645 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], bydlení, a to s následujícími podíly: [jméno] [příjmení] 2/3, [titul] [celé jméno svědkyně] 1/6 a žalovaný 1/6, že jako právní titul nabytí pro [jméno] [příjmení] je uvedena kupní smlouva ze dne [datum] a usnesení Okresního soudu v Šumperku ve věci projednání dědictví D 634/1992 ze dne 11. 1. 1994, právní moc dne [datum], pro žalovaného a [titul] [celé jméno svědkyně] pak usnesení Okresního soudu v Olomouci o schvální dědické dohody 66 D [číslo] 2003 ze dne [datum], právní moc ke dni [datum].

51. Z darovací smlouvy sepsané dne [datum] (č. l. 122-123) soud zjistil, že [jméno] [příjmení] jako dárce a [celé jméno svědkyně] jako obdarovaná uzavřely darovací smlouvou, kterou [jméno] [příjmení] darovala své dceři [celé jméno svědkyně] 2/3 nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouc na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [část obce], a to objektu bydlení č. p [anonymizováno] na zastav. ploše parc. [číslo] zastav. plochy parc. [číslo] zahrady parc. [číslo] ostatní plochy – zeleně parc. [číslo]. Podpisy stran na smlouvě jsou úředně ověřeny a tyto ji podepsaly následovně: [jméno] [příjmení] dne [datum] u Městského úřadu v Lošticích a [celé jméno svědkyně] dne [datum] u Magistrátu města Olomouce.

52. Z výpisu z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Olomouc, kat. úz. [část obce] list vlastnictví [číslo] prokazujícího stav evidovaný k datu [datum] (č. l. 124) soud zjistil, že [titul] [celé jméno svědkyně], [celé jméno svědkyně] a žalovaný byli k uvedenému datu zapsáni mimo jiné jako vlastníci pozemku par. č. st. 645 zastavená plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], a to s následujícími podíly: [titul] [celé jméno svědkyně] 1/6, [celé jméno svědkyně] 2/3 a žalovaný 1/6, že jako právní titul nabytí pro žalovaného a [titul] [celé jméno svědkyně] je uvedeno usnesení soudu o schvální dědické dohody Okresního soudu v Olomouci 66 D [číslo] 2003 ze dne [datum], právní moc ke dni [datum] a pro [celé jméno svědkyně] pak smlouva darovací ze dne [datum], právní účinky vkladu práva ke dni [datum].

53. Z vyúčtování vodného a stočného pro žalobce ze dne [datum] (č. l. 125) soud zjistil, že toto bylo vyhotoveno paní [celé jméno svědkyně] a byl v něm pro žalobce vyúčtován přeplatek vodného a stočného za období 03/ 2006 [číslo] ve výši 1 268 Kč.

54. Z vyúčtování vodného a stočného ze dne [datum] (č. l. 126) soud zjistil, že toto bylo vyhotoveno paní [celé jméno svědkyně] a byl v něm žalobci vyúčtován nedoplatek vodného a stočného za období březen 2008 až leden 2009 ve výši 77 Kč s tím, že tento může žalobce poslat paní [celé jméno svědkyně] na účet.

55. Z vyúčtování vodného a stočného ze dne [datum] (č. l. 127) soud zjistil, že toto bylo vyhotoveno paní [celé jméno svědkyně] a byl v něm žalobci vyúčtován nedoplatek vodného a stočného za období březen 2011 – únor 2012 ve výši 4 451 Kč. Je v něm dále uvedeno, že nedoplatek může žalobce zaslat bezhotovostně na účet paní [celé jméno svědkyně] nebo uhradit v hotovosti.

56. Ze smlouvy o nájmu bytu [datum] (č. l. 144-154) soud zjistil, že [jméno] [příjmení], [titul] [celé jméno svědkyně] a žalovaný jako pronajímatelé na straně jedné a [anonymizováno] [celé jméno svědka] a [titul]. [jméno] [příjmení] jako nájemci na straně druhé podepsali smlouvu o nájmu bytu [číslo] (vel. 2 +1) v budově [adresa] v 1. poschodí na adrese [ulice a číslo] v [obec] na dobu neurčitou, že v čl. V. smlouvy je uvedeno, že před podpisem této smlouvy poskytli nájemci dar pronajímatelům ve výši 280 000 Kč, sjednáno bylo nájemné v částce 2 500 Kč měsíčně zálohy na služby 250 Kč měsíčně celkem bez bližší specifikace jaká částka je určena na jakou poskytovanou službu, dále bylo uvedeno, že takto dohodnutá výše nájemného je pevně stanovena pro období prvních 10 let nájmu, po uplynutí 10 let pak bude nájemné stanoveno na úrovni nájmu bytu druhé kategorie regulovaného nájmu, přičemž nájemné současně nepřesáhne 20% průměrné mzdy pro dané období běžné v ČR, že dále bylo sjednáno, že nájem má končit buď dohodou, nebo písemnou výpovědí dle ustanovení občanského zákoníku, v čl. VI. odst. 2 smlouvy byla sjednána práva a povinnosti nájemce, konkrétně povinnost nájemce a) s pronajímateli dohodnout rozsah a termíny předpokládaných oprav bytu, b) uvést byt do užívání a současných obytných standardů vlastním nákladem, c) v případě skončení nájmu byt vyklidit a vyklizený odevzdat pronajímatelů s přihlédnutím k běžnému opotřebení nově zřízených konstrukcí a prvků.

57. Ze smlouvy o budoucí smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum] (č. l. 155-159) soud zjistil, že žalobce jako budoucí nájemce na straně jedné a [jméno] [příjmení], [titul] [celé jméno svědkyně] a žalovaný jako budoucí pronajímatelé na straně druhé podepsali smlouvu o budoucí smlouvě o nájmu bytu, kterou se zavazují uzavřít nejpozději do [datum], že obsah nájemní smlouvy má být následující: nájem bytu se sjednává na dobu neurčitou počínaje dnem [datum], sjednáno má být nájemné 3 000 Kč měsíčně a zálohy na služby 250 Kč měsíčně celkem bez bližší specifikace jaká částka je určena na jakou poskytovanou službu, přičemž bylo ujednáno, že první tři měsíce nájemné placeno nebude, jelikož v tomto období žalobce provede rekonstrukci topení včetně instalace samostatného plynového kotle, rekonstrukci elektřiny v bytě, rekonstrukci rozvodu vody, po uplynutí 10 let pak bude nájemné stanoveno na úrovni nájmu bytu druhé kategorie regulovaného nájmu, přičemž nájemné současně nepřesáhne 20% průměrné mzdy pro dané období běžné v ČR, že nájem má končit buď dohodou, nebo písemnou výpovědí dle ustanovení občanského zákoníku, že byt pronajímatelé nájemci odevzdají ve stavu takovém, jak presentován při prohlídkách, že jsou zde dále uvedena práva a povinnosti nájemce, mimo jiné s pronajímateli dohodnout rozsah a termíny předpokládaných oprav bytu, uvést byt do užívání a současných obytných standardů vlastním nákladem, v případě skončení nájmu byt vyklidit a vyklizení odevzdat pronajímatelům s přihlédnutím k běžnému opotřebení nově zřízených konstrukcí a prvků, že v případě, že nedojde k uzavření smlouvy v dohodnutém termínu z důvodu na straně některého z účastníků, je tento povinen ostatním zúčastněným nahradit případnou škodu, že podpisy budoucích pronajímatelů na smlouvě jsou úředně ověřeny a tito ji podepsali následovně: žalovaný dne [datum] u [stát. instituce], [titul] [celé jméno svědkyně] dne [datum] v Notářském úřadu [titul]. [příjmení] v [obec] a [jméno] [příjmení] dne [datum] u Městského úřadu v Lošticích, podpis žalobce je ověřen také, a to v notářské kanceláři [anonymizováno] [příjmení], listinu podepsal dne [datum].

58. Z dodatku čl. 1 smlouvy o budou smlouvě o nájmu bytu (č. l. 160) soud zjistil, že tato listina obsahuje text o tom, že podmínkou uzavření smlouvy o nájmu bytu je to, že žalobce uhradí žalovanému částku 160 000 Kč a [titul] [celé jméno svědkyně] částku 160 000 Kč, v obou případech do [datum], že listina je podepsána pouze žalobcem, jehož podpis je ověřen dne [datum].

59. Z objednávky (č. l. 165), že ve dnech 18.- [datum] byla objednáno zajištění [anonymizováno] po trase [anonymizováno] – [obec] - [obec], že detailní itinerář bude zaslán, že objednávku učinil subjektem [právnická osoba] u [právnická osoba], že tímto doložil žalovaný svou nepřítomnost u jednání soudu dne [datum].

60. Z fotografie (č. l. 176) soud zjistil, že jsou na ní zachyceny osoby a část kuchyňské linky se dřezem. Je zde dopsán text“ Foto 1 kuchyně vybavení ke dni předání 2005 (shodné)“. Z fotografie (č. l. 177) soud zjistil, že jsou na ní zachyceny osoby a část kuchyňské linky se sporákem. Je zde dopsán text“ Foto 2 kuchyně vybavení ke dni předání 2005“. Z fotografie (č. l. 178) soud zjistil, že jsou na ní zachyceny osoby a část kuchyňské linky se sporákem. Je zde dopsán text“ Foto 3 kuchyně vybavení ke dni předání 2005 (shodné)“. Z fotografie (č. l. 179) soud zjistil, že je na ní WC. Je zde dopsán text“ Foto 4 WC 2020“. Z fotografie (č. l. 180) soud zjistil, že jsou na ní dvoje dveře. Je zde dopsán text“ Foto 5 (2020) dveře bez výplně dveře – překližka“. Z fotografie (č. l. 181) soud zjistil, že jsou na ní dveře. Je zde dopsán text“ Foto 6 dveře výplň desky výmalba“. Z fotografie (č. l. 182) soud zjistil, že jsou na ní umyvadla. Je zde dopsán text“ Foto 7 koupelna stav 2020“. Z fotografie (č. l. 183) soud zjistil, že jsou na ní černé skříňky. Je zde dopsán text“ Foto 8 kuchyně bez spotřebiče“. Z fotografie (č. l. 184) soud zjistil, že jsou na ní zachyceny dráty ze zdi. Je zde dopsán text“ Foto 9 stav elektro-rozvodů“. Z fotografie (č. l. 185) soud zjistil, že je na ní zachycena část pokoje včetně dveří. Je zde dopsán text“ Foto 10 stav 2020 výmalba dveře“. Z fotografie (č. l. 187) soud zjistil, že je na ní plynový kotel. Je zde dopsán text“ Foto 12 kotel – napojení stav“. Z fotografie (č. l. 188) soud zjistil, že jsou na ní dveře. Je zde dopsán text“ Foto 13 dveře 2020 stav“. Z fotografie (č. l. 189) soud zjistil, že jde o fotografii, na níž jsou zachyceny dráty ze zdi. Je zde dopsán text“ Foto 14 rozvody elektro 2020“. Z fotografie (č. l. 190) soud zjistil, že jde o fotografii, na jsou zachyceny skříňky. Je zde dopsán text“ Kuchyň 2020 foto 15 stav bez spotřebičů“. Z fotografie (č. l. 191) soud zjistil, že jde o fotografii, na níž je zachycen plynový kotel. Je zde dopsán text“ [příjmení] napojení stav foto 16“. Z fotografie (č. l. 192) soud zjistil, že je na ní zachycena stěna pokoje a část dveří. Je zde dopsán text“ Foto 17 stav bytu 2020“. Z fotografie (č. l. 193) soud zjistil, že jsou na ní dráty ze zdi. Je zde dopsán text“ Foto 18 elektro stav 2020“. Z fotografie (č. l. 194) soud zjistil, že je na ní omotaná trubka či roura. Je zde dopsán text“ Foto 19 stav instalace 2020“. Z fotografie (č. l. 195) soud zjistil, že je na ní omotaná trubka či roura. Je zde dopsán text“ Foto 20 stav instalace plíseň 2020“.

61. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že tato u jednání ve věci dne [datum] vypověděla, že žalobce byl nájemník v domě, žalovaný je syn jejího bratrance, že si nepamatuje na okolnosti uzavírání nájemní smlouvy se žalobcem, že má za to, že mu byl pronajat byt [číslo] že byt byl v dobrém stavu, dalo se v něm hned bydlet, že šlo o byt druhé kategorie, že před žalobcem si ho spravili na vlastní náklady jeho nájemníci, jejichž jména si nevzpomíná, že paní [jméno] [příjmení] byla její matka, že tehdy dům patřil jenom její matce, že věci týkají se nájemníků a vyřizování měla na starosti svědkyně, o dům se starala, protože v domě sama bydlela, že neměla plnou moc, až potom jí to předala smlouvou darovací v roce 2010 a že si nevzpomene, jaké opravy či úpravy v bytě provedl žalobce hned na začátku nájmu, že po předestření, že dle žalobních tvrzení mělo jít o k rekonstrukci topení včetně instalace plynového kotle, rekonstrukci elektřiny, rekonstrukci rozvodu vody, svědkyně vypověděla, že neví, jestli žalobce tyto rekonstrukce provedl, neověřovala si to, že žalobci souhlas dala, neví přesně kdy, neznala rozsah oprav, pracím nerozuměla, že mu dala souhlas, že tam může provést opravy, jaké, to nebylo konkrétně určeno, že souhlas mu dala, asi ústně, že už si to nepamatuje, neví, kdy mu ten souhlas dala, že souhlas byl jeden, že v tom bytě nikdy nebyla, neviděla, co v tom bytě žalobce udělal, že do bytu nedocházela na kontroly bytu, ani v případě tzv. odečtů, že si myslí že souhlas dala žalobci ústně, že si nevzpomene na rozsah souhlasu, čeho se týkal, kdo měl co hradit, že si nepamatuje, kdy ji žalobce o souhlas žádal, co jí k tomu řekl, ani na žádné jiné podrobnosti, že její matka paní [příjmení] bydlela v [obec] a do domu dojížděla jen za svědkyní na návštěvu, že smlouvy podepisovala paní [příjmení], nájemné vybírala svědkyně, že paní [příjmení] do těch bytů v domě také nechodila, že na návštěvu za svědkyní jezdila vletech 2005 až 2010 tak jednou za měsíc, že svědkyně nikdy s matkou nebyla společně v bytě u žalobce a tedy s ním nic takto neprojednávala ani její matka, že žalobce si dělal opravy vlastními náklady, platil si to sám, oni jako pronajímatelé nic neplatili, neměli mu to nikdy proplácet, že pana [příjmení] zná, dělal koncepty nájemních smluv, že k předloženým fotografiím č. l. 176-178 svědkyně uvedla, že na fotografii č. l. 177 je její bratranec – [jméno] [celé jméno žalovaného], na ostatních fotografiích nikoho nepoznává, neví, kde to je focené, že na listině na č. l. 10 verte (t. j. na dodatku [číslo] k nájemní smlouvě) je její podpis.

62. Z výpovědi svědkyně [titul] [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že tato u jednání ve věci dne [datum] vypověděla, že paní [celé jméno svědkyně] je její teta, naposledy se viděly v době, kdy se rozdělovaly majetky asi před deseti lety, že se nikdy příliš nestýkaly, že žalovaný je její bratr, že jejich otec [jméno] [celé jméno žalovaného] zemřel v roce 2003, že po otci vlastnili každý 1/6 domu, ve kterém se nachází byt, že s paní [příjmení] matkou paní [celé jméno svědkyně] vycházeli dobře, že paní [příjmení] patřily 4/6 domu, které poté převedla paní [celé jméno svědkyně], že vždycky vše bylo na dohodě, vše nerozhodovala paní [celé jméno svědkyně], vybírala nájem a řešila drobné opravy, že svědkyně sama nájemníky nevybírala, bylo to různé, vybírala je bud paní [příjmení], paní [celé jméno svědkyně] nebo žalovaný, nepamatuje si, kdo vybíral žalobce, že v bytě, který byl pronajat žalobci původně bydlel otec svědkyně, že byt vyklízeli, tehdy ho viděla naposledy, že v bytě byla funkční kuchyňská linka, nechávali tam i nějaký nábytek, že pan [příjmení] byl realitní makléř, který tvořil realitní smlouvy, že v bytě od té doby, co ho vyklízeli už nikdy nebyla, že se žalobcem nikdy osobně nejednala, pouze při podpisu nájemní smlouvy, tam bylo dohodnuto, že si udělá topení, vodu a elektřinu, na vlastní náklady, že kvůli tomu neplatil nájem, respektive platil nízký nájem po ujednanou dobu, že v bytě se topilo vafkami, nebylo tam ústřední topení, že pokud jde o elektřinu, dohodli se tak, že neví, jestli to žalobce zrealizoval, že rozvod vody byl zároveň s tím topením, tak nějak to pochopila, že na ohřev vody byla tenkrát v bytě karma v koupelně, že vafky byly v obývacím pokoji a v dětském pokoji a v ložnici, možná byly i v kuchyni a zřejmě i v koupelně, koupávali se tam a zima tam nebyla. K předestřeným fotografiím č. l. 176-178 uvedla, že jde o kuchyň v předmětném bytě, že na fotografii č. l. 177 je její otec [jméno] [celé jméno žalovaného], za ním stojí žena - jeho přítelkyně a dítě je syn [celé jméno žalovaného] – [jméno] [celé jméno žalovaného], že fotka je z roku 2000, chlapec se narodil v roce 1996 a tady na té fotce má tak 4 roky, že na fotografii č. l. 176 je otec se svou přítelkyní a dvěma syny svědkyně, jde o fotografii někdy z roku 2003, miminko na obrázku se narodilo v listopadu 2002 a jde o syna svědkyně – [jméno] [příjmení], že na fotografii č. l. 178 je svědkyně, její manžel, v popředí je syn [jméno] [příjmení], jde o fotografii pořízenou ve stejnou dobu jako č. l.

176. Svědkyně dále vypověděla, že o tom, že žalobce prováděl nějaké rekonstrukce a úpravy se dozvěděla v podstatě až teď, žalobce s ní o tom nikdy nemluvil, ona sama s ním o ničem, co se týká domu, případně bytu, kde žalobce bydlí, nikdy nejednala, že v domě se měnila okna, to platili oni jako majitelé, že se to týkalo všech oken v domě, že neví přesně, kdy to bylo, jestli to bylo před smrtí otce nebo po, že do oken v celém domě žaluzie nedávali, že k bytu kromě tří pokojů, kuchyně a příslušenství patřila veranda a zřejmě ještě sklep, že koupelna nebyla příliš velká, byla v ní vana a umývadlo, že WC bylo samostatná místnost, vedle WC byla ještě špajska, že na WC umývadlo nebylo, že v koupelně byly na stěnách obklady – kachličky, že na podlaze byla dlažba, že v tom bytě bydlela už jako malá, narodili se tam, bydleli tam, že babička nikdy dům státu nepředala, babička se jmenovala [jméno] [příjmení], paní [příjmení] byla její sestra, že neví, ze kterého roku koupelna byla, má za to, že až někdy okolo roku 2000, že otec zemřel nečekaně, že v kuchyni bylo na podlaze lino, v pokojích byly na podlaze parkety, že o stavu elektřiny v bytě svědkyni není nic známo, že problémy s elektřinou v bytě nebyly, že špajska byla velká jako záchod, že v bytě byla i předsíň, že tam byla veranda taková místnost u kuchyně s velkým oknem asi tak 2x2 m, kde nebylo vytápění. Svědkyně dále vypověděla, že, byt vyklízeli po smrti otce v roce 2003 až 2004, otec zemřel v červenci 2003, že si nevzpomíná, jestli po smrti otce byl byt pronajat někomu jinému než žalobci, že v bytě byla naposledy, když se byt vyklízel, když se podepisovala smlouva se žalobcem, v bytě nebyla, že jí žalobce předával nějaké peníze při uzavření smlouvy, už si nevzpomíná, kde to bylo, že pokud hovořila o výměně oken, šlo o okna plastová včetně vnějších i vnitřních parapetů, že neví, jestli se parapety měnily i v bytě u pana žalobce, že neví, jestli v ostatních bytech, ale myslí si, že to bylo součástí těch oken.

63. Z výpovědi svědka doc. [celé jméno svědka] soud zjistil, že tento u jednání ve věci dne [datum] vypověděl, že je lékařem a bývalým sousedem žalobce v domě na adrese [adresa žalobce], že svědek byl osloven realitní kanceláři, že je nabídka odkupu nájemní smlouvy k bytu 2+1, setkal se s paní [příjmení] a paní [celé jméno svědkyně], jako osobu oprávněnou jednat za majitele, že mu byl nabídnut byt za úhrada daru 300 000 Kč a následně nájem bytu s tím, že byt bude uveden do stavu, ve kterém budou schopni jako nájemci v bytě bydlet, že bylo ujednáno fixní nájemné 2 500 Kč měsíčně na dobu deseti let a poté má dojít k navýšení nájemného na 20% hrubé mzdy, že mu to bylo vysvětleno tak, že potřebují provést rekonstrukci střechy a nechtějí rozprodávat jednotlivé byty, že byt viděl před podpisem smlouvy, rekonstrukce vyšla velmi nákladně, celkově náklady na uvedení bytu do obyvatelného stavu spolu s darem 300 000 Kč činily 1 000 000 Kč, že byt byl neobyvatelný, dělali nové topení, elektřinu, podlahy, koupelnu, WC, okna neměnili, že v bytě byly VAF, špatná elektřina, nepoužitelná kuchyně a koupena, že smlouvu podepisoval na jaře 2005, rekonstrukce trvala asi půl roku, po tu dobu bydleli v nájmu v jiném bytě, příčky neměnili, vnitřní dveře měnili, opravovali parkety, v místě, kde byla pračka se vylila podlaha betonem, že od nikoho nežádal vrácení částky 300 000 Kč, bral to jako cenu, za kterou si koupil takto výhodnou nájemní smlouvu, že v té době se nájmy pohybovaly ve výši zhruba dvojnásobné, že nikdy nebyl přítomen žádnému jednání mezi žalobcem a paní [celé jméno svědkyně], nepamatuje si, že by byl přítomen u nějakého rozhovoru mezi žalobcem a některým z pronajímatelů domu, že ve své smlouvě měl napsáno, pokud jde o specifikaci rekonstrukce, že byt uvede do obyvatelného stavu, tak, aby mohl v bytě bydlet, nebyly tam vypočteny žádné konkrétní práce nebo činnosti, které má provést, bylo to uvedeno takto obecně, že si nevzpomíná přesně na to, jak vypadala kuchyňská linka v jejich bytě, ale jeho přítelkyně se zhrozila a řekla, že se musí předělat, neví, jestli do kuchyně u nich byla zavedena teplá voda, byl se na to podívat instalatér a řekl, že se musí vše udělat znovu, že neví, z jakého materiálu byly trubky, že poté co byt 2+1 zrekonstruovali paní [celé jméno svědkyně] byt 2+1 prošla a nabídla jim ještě jeden byt - sousední třípokojový také k rekonstrukci, který později začal užívat žalobce, že s přítelkyní tuto nabídku odmítli, neměli důvod rekonstruovat další byt, že stav většího bytu byl stejný jako bytu jejich, že ve vedlejším bytě byl na podzim roku 2005, bylo to v době, kdy končila rekonstrukce jejich bytu, že v sousedním bytě pravděpodobně nikdo nebydlel v době, kdy u nich probíhala rekonstrukce a že oni sami s přítelkyní se na rekonstrukci bytu 2+1 fyzicky nepodíleli, do bytu docházeli minimálně.

64. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně], přítelkyně žalovaného soud zjistil, že tato u jednání ve věci dne [datum] vypověděla, že převzala správu celého domu včetně vedení účetnictví v domě, když se v domě prohlašovaly jednotky, že do domu okolo roku 2005 nedocházela, začala tam docházet až v době, když se připravovalo rozdělení na jednotky, že správu převzala v době, když se dům převáděl na jednotky, neví přesně, ve kterém roce to bylo že nebyla přítomna žádnému jednání mezi žalobcem a paní [celé jméno svědkyně] či jiným spoluvlastníkem domu, byla přítomna při předání bytu, když žalobce nájem končil, že žalobce tvrdil, že byt zrekonstruoval, ale nepřipadalo jí to tak, byly tam dvoje dveře opravené, ale byly již opotřebené používáním, dokonce tam byly ještě na dveřích tapety po otci žalovaného, že po žalobci požadovala aby jí dodal revizní zprávu na elektřinu, tu nedodal, dodal pouze revizi, tu, která se dělá každoročně, k topení také nic nedodal, že nemají k dispozici ani projekt, že tam byl pan [příjmení], který říkal, že se to musí proměřit, zjistit z čeho a jak je elektřina udělaná, že kotel neodpovídá normám, je tam nějaké přídavné čerpadlo a není zapraveno zdivo, že kdyby chtěli byt pronajmout, musel by se kotel vyměnit, že se na něj má přijít podívat pan [příjmení], který podniká v [část obce], že když mu popsali stav kotle, tak jim řekl, že v tomto stavu revizi nikdo nepodepíše a že zatím žádné oficiální vyjádření, že kotel neodpovídá normě nemá, že se synem žalovaného se prováděla oprava dveří, oprava odtahu digestoře, zaklápělo se to, opraveny byly odpady v koupelně, protože se vytopil nájemník dole, odpad upadl, byl uhnilý, to bylo v době, kdy tam syn žalovaného bydlel potom co se žalobce odstěhoval, že zjistili, že je přebouraná koupelna, že žalobce nedodal, nedoložil ani neměl nic k tomu, že měnil umístění příček v bytě, neohlásil to zřejmě stavebnímu úřadu, že předsíňovou stěnu a regály v šatně si žalobce nechtěl odvézt, tvrdil, že je to součástí bytu a následně říkal, že za toto nepožaduje žádnou finanční náhradu, že podle názoru svědkyně žalobce v bytě sám nebydlel, na zvonku bylo vždycky více jmen, ve smlouvě měl uvedeno, že může byt pronajímat, že jak převzala správu od paní [celé jméno svědkyně], přestal žalobce komunikovat, počet osob pro služby se neměnil, nikdo žádný počet nehlásil, jména také ne, že nebylo možné se se žalobcem na ničem domluvit, když mu svědkyně poslala zvýšení nájmu, neakceptoval to, platil, jak chtěl, nájemné a zálohy na služby platil zvlášť, že se dohadovali o 200 Kč za revizi kotle, kterou měl zaplatit, šlo o revizi spalinových cest, že nikdy nebyla u jednání mezi žalobcem a paní [celé jméno svědkyně], že paní [celé jméno svědkyně] jí říkala, že jí žalobce nájem nosil domů, bydlela ve vedlejším vchodě, že předávací protokol podepisoval žalobce, žalovaný, svědkyně a paní, která tam byla se žalobcem, která to psala, že žádný revizní technik, který by byl schopen zhodnotit stav zařízení u předání bytu nebyl, že v protokolu byly vypsané změny bytu, ale když tam chtěli dopsat, že ty změny nejsou ničím podložené, takto tam tzv.„ za boha“ nebylo možno dopsat, že si nepamatuje, zda v předávacím protokolu byly uvedeny závady kotle, o kterých mluvila že žalobce měl pouze roční revizi kotle, že když přebírala správu domu od paní [celé jméno svědkyně], nedostala žádné revize k bytu.

65. Z fotografií na CD soudu, předložených žalobcem na černém flash disku založených v přílohové obálce (č. l. 201) soud zjistil, že se jedná o fotografie předmětného bytu pořízené při předání bytu dne [datum], tedy při předání bytu, přičemž na fotografiích [číslo] – [číslo], [číslo] – [číslo] a fotografii [číslo] je zachycena kuchyň, na fotografiích § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) [číslo] je zachycena prádelna, na fotografii [číslo] [číslo] je WC, na fotografii [číslo] šatna (regály), na fotografiích [číslo] – [číslo] a [číslo] je zachycena koupelna, na fotografiích [číslo] – [číslo] a [číslo] jsou zachyceny pokoje, na fotografiích [číslo] – [číslo] a [číslo] jsou zachyceny sklepní prostory, na fotografiích [číslo] – [číslo] a [číslo] je zachycena předsíň, na fotografii [číslo] jsou dva svazky klíčů, na fotografiích [číslo] fotografii [číslo] jsou zachyceny osoby sepisující protokol, na fotografiích [číslo] – [číslo] je zachycen plynový kotel, na fotografii [číslo] je zachycen termostat, na fotografii [číslo] je kabel osvětlení, na fotografiích [číslo] – [číslo] jsou zachycena okna a pod nimi umístěné radiátory, na fotografii [číslo] je zachycen radiátor, na fotografiích [číslo] – [číslo] jsou zachyceny osoby v pokoji, na fotografiích [číslo] – [číslo] je zachyceno okno z prádelny na WC, na fotografiích [číslo] – [číslo] je zachyceno okno z WC do prádelny, na fotografii [číslo] je zachycen stav plynoměru, na fotografii [číslo] je zachycen stav elektroměru.

66. Všechny další návrhy na provedení ostatních důkazů soud pro nadbytečnost zamítl. Skutkový stav pro právní posouzení věci byl pro věc dostatečným způsobem zjištěn z výše uvedených důkazů. <b>67. Závěr o skutkovém stavu:</b> 68. Dne [datum] podepsal žalobce jako nájemce s pronajímateli – [jméno] [příjmení], [titul] [celé jméno svědkyně] a žalovaným, kteří v té době byli podílovými spoluvlastníky budovy [adresa] stojící na pozemku na p. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Olomouc, smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou, a to ode dne [datum] V čl. V. smlouvy bylo uvedeno nájemné 3 000 Kč měsíčně a zálohy na služby 250 Kč měsíčně celkem bez bližší specifikace jaká částka je určena na jakou poskytovanou službu, přičemž bylo ujednáno, že první tři měsíce nájemné placeno nebude, jelikož v tomto období žalobce provede úpravy bytu na vlastní náklady, a sice rekonstrukci topení včetně instalace samostatného plynového kotle, rekonstrukci elektřiny v bytě, rekonstrukci rozvodu vody, po uplynutí 10 let pak bude nájemné stanoveno na úrovni nájmu bytu druhé kategorie regulovaného nájmu, přičemž nájemné současně nepřesáhne 20% průměrné mzdy pro dané období běžné v ČR. Dále bylo sjednáno, že nájem má končit buď dohodou, nebo písemnou výpovědí dle ustanovení občanského zákoníku. V čl. VI. odst. 2 smlouvy byla uvedena práva a povinnosti nájemce, konkrétně v odrážce prvé byla stanovena povinnost nájemce s pronajímateli dohodnout rozsah a termíny předpokládaných oprav bytu, v odrážce druhé povinnost uvést byt do užívání a současných obytných standardů vlastním nákladem a v odrážce třetí pak povinnost v případě skončení nájmu byt vyklidit a vyklizený odevzdat pronajímatelům s přihlédnutím k běžnému opotřebení nově zřízených konstrukcí a prvků.

69. Darovací smlouvou ze dne [datum], s právními účinky vkladu ke dni [datum], paní [jméno] [příjmení] darovala svůj spoluvlastnický podíl o vel. 2/3 na shora uvedených nemovitostech své dceři paní [celé jméno svědkyně]. Žalobce jako nájemce na straně jedné a [celé jméno svědkyně] podepsali dne [datum] dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum], jehož předmětem bylo zvýšení nájemného na částku 5 257 Kč.

70. Na základě dohody spoluvlastníků o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne [datum], s právními účinky zápisu vkladu ke dni [datum] došlo ke vzniku bytových jednotek. [příjmení] bytu jako bytové jednotky se stal žalovaný. Nájemní vztah byl ukončen dohodou žalobce a žalovaného ke dni [datum], když tuto dohodu o skončení nájmu schválil Okresní soud v Olomouci usnesením č. j. 27 C 69/2020-51 ze dne 29. 7. 2020, které nabylo právní moci dne [datum]. Žalobce byt vyklidil a žalovanému předal dne [datum], o předání a převzetí bytu byl účastníky sepsán protokol.

71. V průběhu užívání bytu žalobce v bytě provedl úpravy, tak jak byly tyto specifikovány ve shora uvedené nájemní smlouvě, a sice rekonstrukci topení včetně instalace samostatného plynového kotle, rekonstrukci elektřiny v bytě, rekonstrukci rozvodu vody. Dále žalobce tvrdil, že v průběhu trvání nájemního vztahu v bytě provedl na vlastní náklady opravy či úpravy: renovaci podlah – přebroušení, přelakování a přelištování, vsazení žaluzií do oken, pořízení a instalace okenních sítí proti hmyzu, pořízení a instalace nových vchodových dveří, pořízení a instalace vnitřních okenních parapetů – dřevěné ve všech místnostech, kuchyň - a) rozebrání a likvidace původní dlažby v rozsahu 19m², pokládka nové OSB podlahy na rošt, pořízení a instalace lina na OSB, b) pořízení a instalace nové kuchyňské linky, dřezu, varné plynové desky, dodělávka a instalace kuchyňského ostrůvku, potravinové skříně, varného centra, trouby, mikrovlnné trouby, zásuvkové skříňky, horní část linky, digestoře a odtahu par, zbudování nové koupelny – zbourání příčky do zimní zahrady, odvoz sutě, vany, vybourání staré dlažby, zateplení podlahy v zimní zahradě (polystyren), nová podlaha v koupelně (perlobeton, kari síť, hydroizolace), nová dlažba, nová rohová vana, 2 x umyvadlo, nový sprchový kout, žebříkový radiátor, nový obklad, SDK strop, výměna okna v původní zimní zahradě, SDK příčka, prosklené posuvné dveře, zateplení zdi pod oknem (přizdění Ytong), nový parapet, rekonstrukce chodby – zbudování SDK příčky na WC a do komory, rekonstrukce WC – posun původní příčky ze zimní zahrady, osazení nového Geberitu, nová bidetová sprcha, nová podlaha (nivelační hmota, dřevěná palubová podlaha – akát masiv, nové obklady, osazení parapetu, přesklení a renovace okna do zimní zahrady, SDK strop, odvětrání WC, osazení posuvných dveří do SDK příčky, rekonstrukce prádelny – pokládka OSB podlahy, zateplení polystyrenem, pokládka lina, zřízení odpadů a připojení vody pro pračku a sušičku, zateplení stěny s oknem (polystyren, Ytong), nová omítka, kompletní renovace 2 ks dveří, rekonstrukce komory – nová OSB podlaha, pokládka lina, nové úložné prostory – vestavná šatna, rekonstrukce sklepa – vyzdění nové příčky z Ytongu, osazení kovové zárubně a standardních křídlových dveří na FAB zámek. Doklady o úhradách k žalobcem tvrzených prací jsou uvedeny pod body 30. až 49. odůvodnění tohoto rozsudku.

72. Žalobce tvrdil, že tyto všechny opravy provedl na základě ústního souhlasu uděleného paní [příjmení] a paní [celé jméno svědkyně] v bytě. Paní [celé jméno svědkyně] vypověděla, že v bytě nikdy nebyla, neviděla, co v bytě žalobce udělal, do bytu nechodila na kontroly bytu, ani v případě tzv. odečtů, v bytě nikdy nebyla ani společně se svou matkou (paní [příjmení]), se žalobcem žádný rozsah prací ona ani její matka neprojednávala.

73. Žalovaný tvrdí, že žalobci žádný souhlas neudělil. Svědkyně [titul] [celé jméno svědkyně] vypověděla, že žalobci žádný souhlas neudělila.

74. Svědek doc. MUDr. [celé jméno svědka] měl pronajatý sousední byt o dispozici 2+1. V nájemní smlouvě, kterou k bytu 2+1 podepsal není uveden žádný rozsah prací, smlouva o obsahuje text, konkrétně povinnost nájemce: a) s pronajímateli dohodnout rozsah a termíny předpokládaných oprav bytu, b) uvést byt do užívání a současných obytných standartů vlastním nákladem, c) v případě skončení nájmu byt vyklidit a vyklizený odevzdat pronajímatelů s přihlédnutím k běžnému opotřebení nově zřízených konstrukcí a prvků, že svědek rekonstrukci provedl, rovněž poskytl dar pronajímatelům, plnění od nich žádné nežádal, vnímal to tak, že smlouva je pro něj výhodná s ohledem na výši nájmu, posléze v průběhu prací tento svůj názor přehodnotil, pronajímatelé mu posléze nabídli k rekonstrukci další byt, což odmítl, šlo o byt, který byl předán k užívání žalobci. <b>75. Právní posouzení:</b> 76. Podle § 3074 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

77. Podle § 2220 odst. 1 a 2 o. z. (1) Nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. (2) Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

78. Podle § 667 odst. 1 a 2 z. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013, (dále jen„ obč. zák.“), (1) Změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. (2) Provede-li nájemce změny na věci bez souhlasu pronajímatele, je povinen po skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu. Hrozí-li v důsledku prováděných změn na věci pronajímateli značná škoda, je pronajímatel oprávněn odstoupit od smlouvy.

79. Podle § 685 obč. zák. ve znění platném a účinném k [datum] (1) Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájem bytu je chráněn; pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně. (2) Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. (3) Zákony národních rad stanoví, co se rozumí služebním bytem, bytem zvláštního určení a bytem v domech zvláštního určení a za jakých podmínek lze uzavřít nájemní smlouvu o nájmu služebního bytu, o nájmu bytu zvláštního určení a o nájmu bytu v domech zvláštního určení.

80. Podle § 686 obč. zák. ve znění platném a účinném k [datum] (1) Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. (2) Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou.

81. Podle § 687 odst. 3 obč. zák. Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis.

82. Podle § 5 nař. vl. 258/1995 Sb. ve znění platném a účinném do 31. 12. 2013 (1) Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu. (2) Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny: a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, f) opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody. (3) Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění. (4) Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných součástí předmětů uvedených v odstavci 3. (5) Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu podle odstavce 6. (6) Součet nákladů za drobné opravy uvedené v odstavcích 2 až 5 nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy. (7) [příjmení] plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.