25 C 65/2021

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní Mgr Lic. et Mgr Ingrid Kovářovou Kochovou, Ph.D., ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupeného advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o vyklizení

I. Žalovaná je povinna vyklidit a předat žalobci vyklizený byt [číslo] nacházející se v prvním nadzemním podlaží budovy pod adresou [ulice] [adresa], č. or. 24 [obec], ve lhůtě patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobci na nákladech řízení částku 11 450 Kč a zaplatit ji do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. [jméno] [příjmení].

1. Žalobou podanou u soudu dne 1. 7. 2021 se žalobce domáhal po žalované vyklizení bytu uvedeného ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jen„ byt“). Žalobce tvrdil, že je vlastníkem bytu, že žalovaná byt užívala na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 8. 8. 2008 s právní předchůdkyní žalobce, že poté, co žalovaná přestala od 1. 7. 2019 hradit nájemné a zálohy na služby související s nájmem, jí žalobce nájemní smlouvu vypověděl, že výpověď byla žalované doručena dne 9. 3. 2021 a nebyly proti ní vzneseny žádné námitky, že dne 18. 6. 2021 doručil žalobce žalované výzvu k vyklizení bytu, s tím, že k předání bytu dojde v den skončení nájmu, tj. 30. 6. 2021, že na tuto výzvu žalovaná nijak nereagovala a byt nevyklidila. V reakci na vyjádření žalované ve věci žalobce tvrdil, že žalovaná věděla, že jí byla zaslána výpověď z nájmu, vyplývá z protokolu o jednání ve věci sp. zn. 19 C 243/2020 ze dne 27. 5. 2021, kdy žalobce uvedl, že žalované byla dne 9. 3. 2021 doručena výpověď z nájmu bytu, a žalovaná toto nezpochybnila.

2. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila dne 26. 8. 2021 a navrhla její zamítnutí. Žalovaná potvrdila uzavření nájemní smlouvy dne 8. 8. 2008, avšak uvedla, že jediná výpověď nájmu, která jí byla kdy žalobcem doručena, byla výpověď nájemní smlouvy ze dne 18. 1. 2015, přičemž takovou smlouvu nikdy neuzavřela, což bylo v mezičase prokázáno v řízení vedeném u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 19 C 243/2020. Žalovaná z těchto okolností neshledávala žádný důvod pro vyklizení bytu. K důkazu žalovaná označila výpověď z nájmu bytu ze dne 22. 7. 2020, předžalobní výzvu ze dne 2. 12. 2020, sdělení žalované k výzvě ze dne 15. 12. 2020, které předložila a dále označila jako důkaz obsah spisu zdejšího soudu sp. zn. 19 C 243/2020.

3. V průběhu řízení soud učinil následující skutková zjištění:

4. Z informace o pozemku soud zjistil, že žalobce je výlučným vlastníkem domu, ve kterém se nachází byt.

5. Z nájemní smlouvy ze dne 8. 8. 2008 (č.l. 11 spisu) soud zjistil, že [jméno] [příjmení] zastoupená žalobcem jako pronajímatel uzavřela se žalovanou jako nájemkyní dne 8. 8. 2008 smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou, s počátkem nájmu od 1. 11. 2008, že bylo sjednáno nájemné 2 500 Kč měsíčně a zálohy na služby 578 Kč měsíčně, s tím, že úhrady budou splatné do 5. dne kalendářního měsíce, za nějž se platí, že v čl. III. smlouvy byly sjednány způsoby skončení nájmu a povinnost nájemce byt po zániku nájmu vyklidit a vyklizený odevzdat pronajímateli, že podpisy jednajících byly úředně ověřeny, že smlouva byla vyhotovena advokátem JUDr. [jméno] [jméno].

6. Z výpovědi nájmu bytu ze dne 8. 3. 2021 (č. l. 7 spisu) soud zjistil, že žalobce zastoupený svou právní zástupkyní vypověděl žalované podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. nájem bytu založený smlouvou ze dne 8. 8. 2008 pro hrubé porušování povinností vyplývajících z nájemního vztahu, tj. pro nehrazení nájemného a služeb souvisejících s nájmem za dobu od července 2019 do března 2021, přičemž dlužné období červenec 2019 až srpen 2020 je předmětem řízení před Okresním soudem v Olomouci sp. zn. 19 C 243/2020, že ve výpovědi byl vymezen počátek a běh tříměsíční výpovědní doby, po jejímž uplynutí nájem bytu skončí, s poučením, že po skončení nájmu je žalovaná povinna byt vyklidit, že s odkazem na § 2286 odst. 2 o. z. byla žalovaná poučena o právu vznést proti výpovědi námitky a ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi podat u Okresního soudu v Olomouci návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Z dodejky soud zjistil, že dopis odeslaný doporučeně žalované právní zástupkyní žalobce byl žalované oproti podpisu doručen dne 9. 3. 2021.

7. Z předžalobní výzvy ze dne 14. 6. 2021 (č.l. 9 spisu) soud zjistil, že právní zástupkyně žalobce vyzvala žalovanou k vyklizení a předání bytu nejpozději do data skončení nájmu, tj. do 30. 6. 2021. Z dodejky soud zjistil, že doporučený dopis odeslaný právní zástupkyní žalobce byl žalované doručen oproti podpisu dne 18. 6. 2021.

8. Z výpisu z centrální evidence obyvatel soud zjistil, že žalovaná je od 28. 1. 2005 rozvedená a je hlášena k trvalému pobytu od 8. 4. 2010 pod adresou bytu.

9. Z výpisu z evidence ISAS soud zjistil, že u zdejšího soudu nebylo žalovanou do 6. 10. 2021 zahájeno žádné řízení o přezkum oprávněnosti, či platnosti výpovědi z nájmu bytu.

10. Z výpovědi nájmu bytu ze dne 22. 7. 2020 (č.l. 28 spisu) soud zjistil, že žalobce zastoupený svou právní zástupkyní vypověděl žalované podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. nájem bytu založený smlouvou ze dne 18. 1. 2015 pro porušování povinností vyplývajících z nájemního vztahu, tj. pro delší dobu trvající nehrazení nájemného a služeb souvisejících s nájmem bez bližší specifikace s odkazem na výzvu k zaplacení, kterou žalovaná převzala 20. 7. 2020, že ve výpovědi byl vymezen počátek a běh tříměsíční výpovědní doby, po jejímž uplynutí nájem bytu skončí, s poučením, že po skončení nájmu je žalovaná povinna byt vyklidit, že s odkazem na § 2286 odst. 2 o. z. byla žalovaná poučena o právu vznést proti výpovědi námitky a ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi podat u Okresního soudu v Olomouci návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, že v případě, že dluh bude zaplacen a odpadne tak výpovědní důvod, přesto nájemní vztah skončí 18. 1. 2021 a nebude již prodloužen, po tomto dni je žalovaná povinna byt vyklidit a předat žalobci.

11. Z předžalobní výzvy ze dne 2. 12. 2020 (č.l. 27) soud zjistil, že právní zástupkyně žalobce vyzvala žalovanou k vyklizení a předání bytu nejpozději do 31. 12. 2020 a k úhradě dluhu 80 982 Kč jako jistiny bez příslušenství, přičemž ve výzvě uvádí, že dne 28. 7. 2020 byla žalované doručena výpověď z nájmu bytu, výpovědní lhůta skončila dne 31. 10. 2020 a přes poučení žalovaná nevyužila svého práva podat ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi žalobu na určení platnosti této výpovědi.

12. Z přípisu ze dne 15. 12. 2020 (č. l. 29) soud zjistil, že žalovaná v reakci na předžalobní výzvu ze dne 2. 12. 2020 právní zástupkyni žalobce sdělila, že předmětný byt neopustí, že jí byl vypovězen nájem ze smlouvy uzavřené dne 15. 1. 2015, tu však žalovaná nikdy neuzavřela, a nepovažovala proto za nutné na výpověď jakkoli reagovat, že byt a nadále užívá podle smlouvy z 8. 8. 2008, a proto neshledává důvod, proč by měla předmětný byt opustit.

13. Ze spisu zdejšího soudu sp. zn. 19 C 243/2020 soud zjistil, že se žalobce žalobou podanou u soudu dne 2. 9. 2020 domáhal po žalované zaplacení částky 70 248 Kč s příslušenstvím jako dluhu na nájemném a na zálohách na služby související s nájmem za období od července 2019 do srpna 2020, že předložil k důkazu nájemní smlouvu, kde jako smluvní strany jsou uvedeni účastníci řízení, datovaná dnem 18. 1. 2015 podepsaná pouze žalobcem a nikoli žalovanou, evidenční list rovněž bez podpisu žalované, oznámení o zvýšení nájemného ze dne 10. 4. 2015 podepsané oběma účastníky řízení, kterým bylo nájemné stanoveno od 1. 7. 2015 ve výši 3 725 Kč a zálohy na služby 1 642 Kč, že žalovaná v řízení uvedla, že nájemné a zálohy na služby neplatila, protože nájem byl založen smlouvou ze dne 8. 8. 2008, že podle smlouvy byla složena částka 310 000 Kč jako jistotou, že již v lednu 2019 jednala se žalobcem o opuštění bytu, žalobce jí však odmítl částku 310 000 Kč, že u jednání dne 27. 5. 2021 po poučení dle § 119a odst. 1 o. s. ř. žalující strana uvedla, že žalobce dal žalované výpověď z nájmu, a to ze smlouvy o nájmu ze dne 8. 8. 2008, na které se účastníci řízení shodli, že je platná, výpověď byla žalované doručena dne 9. 3. 2021, že ve lhůtě dvou měsíců nebyl podán návrh na přezkoumání platnosti výpovědi, že u tohoto jednání byli přítomni žalobce a právní zástupci obou účastníků řízení, že rozsudkem ze dne 13. 9. 2021, č. j. 19 C 243/2020-88 bylo žalobě vyhověno, soud dospěl k závěru, že nájemné nebylo ze strany žalované řádně hrazeno, neshledal důvodnou procesní obranu žalované, podle níž si měl žalobce jednotlivé platby odečítat z již dříve žalovanou složené částky 310 000 Kč, jelikož tato částka byla žalovanou uhrazena dle smlouvy o zprostředkování uzavření nájemní smlouvy k bytu uzavřené dne 8. 8. 2008 se zprostředkovatelem [anonymizováno] – [právnická osoba] a představovala úplatu za uzavření nájemní smlouvy s právní předchůdkyní žalobce, nikoli kauci určenou dohodou účastníků k případnému krytí dlužných plateb na nájemném a službách.

14. Po provedeném řízení dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu:

15. Žalobce je vlastníkem bytu, který užívá žalovaná. Žalovaná uzavřela s právní předchůdkyní žalobce dne 8. 8. 2008 smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou, žalobce dopisem ze dne 8. 3. 2021 žalované nájem bytu vypověděl dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., jak je podrobně uvedeno v bodu 6. odůvodnění tohoto rozsudku a dne 9. 3. 2021 žalované výpověď z nájmu doručil. Žalovaná nepodala žalobu o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu. Nájem byl vypovězen za dobu od července 2019 do března 2021, přičemž dlužné období červenec 2019 až srpen 2020 včetně bylo předmětem řízení před Okresním soudem v Olomouci sp. zn. 19 C 243/2020, rozsudkem soudu ze dne 13. 9. 2021, č. j. 19 C 243/2020-88 bylo podané žalobě vyhověno.

16. Podle § 1040 o. z. (1) Kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. (2) Žalovat o vydání věci nemůže ten, kdo věc svým jménem nabyvateli zcizil, aniž byl jejím vlastníkem, a teprve poté k ní vlastnické právo nabyl; nabytím vlastnického práva zcizitelem se nabyvatel stává vlastníkem věci.

17. Podle § 2290 o. z. Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

18. V řízení bylo prokázáno informací o pozemku, že žalobce je vlastníkem bytu. Žalovaná byt užívala na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 8. 8. 2008 na dobu neurčitou. Toto bylo prokázáno nájemní smlouvou ze dne 8. 8. 2008. Žalovaná namítala, že jí byl vypovězen nájem bytu dle smlouvy 18. 1. 2015, že však takovou smlouvu neuzavřela a doložila výpověď z nájmu ze dne 22. 7. 2020 a předžalobní výzvu ze dne 2. 12. 2020 a svůj přípis ze dne 15. 12. 2020. Z obsahu spisu zdejšího soudu sp. zn. 19 C 243/2020 se podává, že smlouva o nájmu ze dne 18. 1. 2015 podepsána žalovanou není, proto uvedenou listinu nelze hodnotit jako platnou nájemní smlouvu. Z obsahu protokolu o jednání ve věci sp. zn. 19 C 243/2020 bylo zjištěno, že zástupkyně žalobce u tohoto jednání uvedla, že obě strany sporu se shodují v tom, že nájem je založen smlouvou ze dne 8. 8. 2008. Dále uvedla, že nájem byl vypovězen výpovědí, která byla doručena žalované dne 9. 3. 2021. U tohoto jednání byl přítomen právní zástupce žalované. Z uvedeného proto vyplývá, že žalobce sám vyhodnotil výpověď z nájmu ze dne 22. 7. 2020 jako výpověď, která nevedla k ukončení nájmu, akceptoval obsah vyjádření žalované ze dne 15. 12. 2020 a vypověděl nájem bytu výpovědí ze dne 8. 3. 2021, kterou dne 9. 3. 2021 žalované doručil.

19. Žalobce žalované nájem vypověděl dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., ve výpovědi je uveden výpovědní důvod, obsahuje údaj o délce výpovědní doby, poučení o právu podat námitky proti výpovědi i o právu podat žalobu u soudu o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Výpověď z nájmu žalobce žalované doručil dne 9. 3. 2021 jak bylo prokázáno podepsanou dodejkou. Dne 1. 4. 2021 začala běžet tříměsíční výpovědní doba (§ 2286 o. z.) a ke dni 30. 6. 2021 došlo k zániku nájmu bytu. Žaloba na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu žalovanou podána nebyla, jak bylo prokázáno výpisem z evidence ISAS. Nejpozději dne 30. 6. 2021 byla žalovaná povinna žalobci byt odevzdat (§ 2292 o. z.). K tomu byla vyzvána předžalobní výzvou ze dne 14. 6. 2021, doručenou žalované oproti podpisu dne 18. 6. 2021.

20. Žalovaná v řízení namítala, že jí byl vypovězen nájem bytu podle smlouvy ze dne 18. 1. 2015 a toto soudu dokládala, jiné námitky v řízení neuplatnila. V řízení bylo prokázáno, že taková smlouva účastníky řízení podepsána nebyla, z obsahu protokolu o jednání ve věci sp. zn. 19 C 243/2020 ze dne 27. 5. 2021 se podává, že žalující strana uvedla, že mezi stranami není sporu o tom, že nájem byl založen smlouvou ze dne 8. 8. 2008 a že tento nájem byl žalované vypovězen. Toto bylo prokázáno výpovědí ze dne 8. 3. 2021, kterou předložil žalobce. Tato výpověď byla k důkazu provedena a podává se z ní jednoznačně, že vypovídán je nájem založený smlouvu ze dne 8. 8. 2008, přičemž výpověď byla doručena žalované dne 9. 3. 2021 oproti podpisu.

21. Žaloba o neoprávněnost výpovědi ze dne 8. 3. 2021 u soudu podána nebyla. Platí, že zmešká-li nájemce tuto hmotněprávní prekluzivní lhůtu, nemůže již následně zpochybňovat oprávněnost výpovědi, tedy existenci výpovědního důvodu. Oprávněnost výpovědi se presumuje. Žaloba podle § 2290 o. z. je specifickým případem určovací žaloby, jejíž uplatnění je časově omezeno stanovenou lhůtou, jež je svou povahou lhůtou hmotněprávní, prekluzívní, a žalobu tak nelze uplatnit mimo její rámec. Soud proto v rámci řízení o žalobě na vyklizení není oprávněn se zabývat tím, zda a z jakých důvodů žalovaná platby za bydlení platila, respektive neplatila. V řízení nebylo tvrzeno a prokázáno a ani soudem zjištěno, že výpověď ze dne 8. 3. 2021 je neplatným, nebo nicotným právním jednáním.

22. V řízení nebylo tvrzeno a prokázáno, že by žalované svědčil jiný právní titul k užívání bytu. Žalovaná tedy byt ke dni rozhodnutí soudu (§ 154 odst. 1 o. s. ř.) užívá bez právního důvodu a podle § 1040 o. z. byla zavázána byt vyklidit. Lhůta k vyklizení byla stanovena jako patnáctidenní dle § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.

23. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. ve prospěch žalobce, který byl ve sporu plně procesně úspěšný a náleží mu náhrada účelně vynaložených nákladů řízení 11 450 Kč. Tato částka sestává z odměny za 4 úkony právní služby 6 000 Kč, tj. 1 úkon po 1 500 Kč dle § 7, § 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. (převzetí a příprava zastoupení, sepis předžalobní výzvy ve výši 1/2 tarifní hodnoty, sepis žaloby, účast u jednání dne 7. 10. 2021), náhrady hotových výdajů 1 200 Kč za tyto 4 úkony právní pomoci po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. a zaplaceného soudního poplatku 5 000 Kč.

24. Podle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení advokátu žalobce, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku dle ust. § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.