26 C 111/2025

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Štěpánkovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované pro vyklizení

I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna vyklidit a vyklizenou předat žalobci nemovitou věc zapsanou na LV č. , hodnota, pro k. ú. , označení katastrálního území, , obec , označení obce, , a to pozemek parcela č. st. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, ., jak je tato nemovitá věc zapsána u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště , označení kat. pracoviště, , se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce se žalobou podanou u soudu dne 8. 7. 2025 domáhal po žalované vyklizení nemovité věci zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , označení katastrálního území, , obec , označení obce, , a to pozemku parcela č. st. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, ., jak je tato nemovitá věc zapsána u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště , označení kat. pracoviště, , s odůvodněním, že žalobce se žalovanou uzavřel dne 24. 8. 2023 nájemní smlouvu na užívání shora uvedené nemovité věci. Měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši 25 000 Kč včetně úhrad za energie a dalších provozních nákladů. Žalovaná však dlouhodobě neplnila povinnosti z nájemní smlouvy, nájemné platila nepravidelně, v nedostatečné výši a na základě opakovaných výzev. Ke 30. 6. 2025 žalovaná užívala nemovitost 21 měsíců (říjen 2023–červen 2025), kdy za toto období měla uhradit celkem 525 000 Kč, zaplatila však pouze 132 136 Kč. Žalovaná byla prostřednictvím emailů opakovaně vyzývána k nápravě, k úhradě dlužného nájemného i plateb za energie, poprvé již 3. 11. 2023. Na tyto výzvy žalovaná pravidelně reagovala rovněž formou emailu, tudíž je lze považovat za doručené. Žalovaná dluhy nerozporuje, pouze opakovaně slibuje, že uhradí, což se následně nestane. Žalobce vypověděl žalované nájemní smlouvu v souladu s ust. § 2291 občanského zákoníku, žalovaná přesto v nemovitosti bez právního důvodu setrvává. Výpověď byla žalované doručena v rámci emailové komunikace dne 11. 12. 2024, další výzva k vystěhování byla doručena emailem dne 15. 5. 2025. Žalobce dále požadoval, aby bylo rozhodnuto o povinnosti žalované vyklidit nemovitost do 31. 7. 2025, když od 1. 8. 2025 má možnost uzavřít nájemní smlouvu s další osobou.

2. Žalovaná se k podané žalobě nevyjádřila.

3. Soud učinil ve věci následující skutková zjištění:- Z nájemní smlouvy ze dne 24. 8. 2023, že byla uzavřena mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemkyní. V záhlaví smlouvy je uvedena emailová adresa pronajímatele, , e-mail, , a nájemkyně, , e-mail, . Předmětem nájmu je nemovitost na adrese , adresa, . Nemovitost byla žalované přenechána za účelem zajištění bytových potřeb (čl. II. nájemní smlouvy). Nájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem 1. 9. 2023. Nájemné bylo sjednáno ve výši 20 000 Kč měsíčně, zálohy na služby spojené s nájmem ve výši 6 000 Kč měsíčně. Splatnost nájemného a záloh za služby byla sjednána vždy k 25. dni v měsíci. V čl. VI nájemní smlouvy je uvedeno, že smlouva může být vypovězena kteroukoliv ze smluvních stran bez uvedení důvodu, a to ve lhůtě 2 měsíců. Výpovědní doba začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně. Výpověď musí mít písemnou formu (emailem).- Z emailové komunikace, že probíhala mezi žalobcem (, e-mail, ) a žalovanou (, e-mail, ) v době od 24. 8. 2023 do 5. 7. 2025. Žalobce se žalovanou opakovaně řeší neplacení nájemného, plateb za služby a další porušování povinností žalované jako nájemkyně. Žalovaná od počátku nájemního vztahu nájemné nehradila řádně, respektive nehradila téměř vůbec. Žalobce ji prostřednictvím emailů o platby opakovaně žádal a urgoval, žalovaná opakovaně slibovala nápravu a žalobce jí dával další a další možnosti. Rovněž žalobce žalované opakovaně hrozil ukončením nájmu a vyklizením, na což žalovaná vždy reagovala sliby o nápravě. Dne 11. 12. 2024 zaslal žalované email, ve kterém požadoval její okamžité vyklizení z nemovitosti větou „Prosím, odstěhujte se okamžitě.“ Dne 12. 12. 2024 napsal žalobce žalované email, kde mimo jiné píše: „Tímto Vám vypovídám nájemní smlouvu. Nejenže neplatíte nájemné, máte i dluh na energiích. Protože budou Vánoce, nechám vás bydlet do konce roku. Nejpozději do 1. 1. 2025 bude ale dům předán, a to v uklizeném stavu.“ Emailem ze dne 13. 12. 2024 žádala žalovaná žalobce o zvážení výpovědi s tím, že částečně zaplatí. V následujících měsících opět žalobce neustále žalovanou vyzývá v rámci emailové komunikace k platbám, žalovaná platby slibuje. Emailem ze dne 2. 4. 2025 žalobce mimo jiné žalované sděluje, že přes opakované sliby stále pravidelně neplatí nájemné a zálohy a dává jí okamžitou výpověď slovy: „Tímto tedy ukončuji svou charitativní činnost a máte s okamžitou platností z ubytování výpověď. I přes toto všechno se snažím mít s vámi pochopení, takže Vám dávám na vystěhování 3 týdny.“ Emailem ze dne 15. 5. 2025 sděluje žalobce žalované toto: „Dobrý den, paní , jméno FO, , dostal jsem od vás 3 tis. Za to sice děkuji, ale není to ani doplatek za minulý měsíc. A už vůbec ne platba za současný měsíc. Je mi líto, ale tímto se musíme rozloučit. Přispíval jsem na vaše živobytí dlouhou dobu, ale dál nebudu. Termín Vašeho vystěhování je konec května. Toto rozhodnutí je finální.“ Žalovaná opětovně, stejně jako v předchozích případech, slibovala nápravu. Žalobce trval na vystěhování.- Z historie plateb na účet žalobce č. , č. účtu, , že žalovaná v období od 24. 8. 2023 do 19. 5. 2025 zaplatila žalobci celkem 132 436 Kč.- Z výpisu z katastru nemovitostí a informace o pozemku, že žalobce je zapsán jako výlučný vlastník nemovité věci, pozemku parcela č. st. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, ., zapsaného na LV č. , hodnota, pro k. ú. , označení katastrálního území, , obec , označení obce, u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště , označení kat. pracoviště, .- Z prohlášení nové nájemkyně a z nájemní smlouvy ze dne 21. 7. 2025, že žalobce pronajal předmětnou nemovitou věc, pozemek parcela č. st. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, ., zapsaný na LV č. , hodnota, pro k. ú. , označení katastrálního území, , obec , označení obce, u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště , označení kat. pracoviště, , paní , jméno FO, , a to nájemní smlouvu ze dne 21. 7. 2025, s účinností od 1. 8. 2025 na dobu neurčitou.- Z výpisu z exekučního rejstříku, že vůči žalované je vedena řada exekucí4. Soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:Žalobce je výlučný vlastník nemovité věci, pozemku parcela č. st. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, ., zapsaného na LV č. , hodnota, pro k. ú. , označení katastrálního území, , obec , označení obce, u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště , označení kat. pracoviště, . Dne 24. 8. 2023 byla uzavřena mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemkyní nájemní smlouva, na základě které přenechal žalobce žalované k užívání nemovitost na adrese , adresa, , a to za účelem zajištění bytových potřeb žalované. V záhlaví smlouvy je uvedena emailová adresa pronajímatele, , e-mail, , a nájemkyně, , e-mail, . Nájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem 1. 9. 2023. Nájemné bylo sjednáno ve výši 20 000 Kč měsíčně, zálohy na služby spojené s nájmem ve výši 6 000 Kč měsíčně. Splatnost nájemného a záloh za služby byla sjednána vždy k 25. dni v měsíci. V čl. VI nájemní smlouvy je uvedeno, že smlouva může být vypovězena kteroukoliv ze smluvních stran bez uvedení důvodu, a to ve lhůtě 2 měsíců. Výpovědní doba začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně. Výpověď musí mít písemnou formu (emailem). V období od 24. 8. 2023 do 5. 7. 2025 probíhala mezi žalobcem a žalovanou emailová komunikace, a to z adresy žalobce , e-mail, a z adresy žalované , e-mail, . Žalobce se žalovanou opakovaně řešil neplacení nájemného, plateb za služby a další porušování povinností žalované jako nájemkyně. Žalovaná od počátku nájemního vztahu nájemné nehradila řádně, respektive nehradila téměř vůbec, kdy v období od 24. 8. 2023 do 19. 5. 2025 zaplatila žalobci celkem 132 436 Kč. Žalobce ji prostřednictvím emailů o platby opakovaně žádal a urgoval, žalovaná opakovaně slibovala nápravu a žalobce jí dával další a další možnosti. Rovněž žalobce žalované opakovaně hrozil ukončením nájmu a vyklizením, na což žalovaná vždy reagovala sliby o nápravě. Dne 11. 12. 2024 zaslal žalované email, ve kterém požadoval její okamžité vyklizení z nemovitosti větou „Prosím, odstěhujte se okamžitě.“ Dne 12. 12. 2024 napsal žalobce žalované email, kde mimo jiné píše: „Tímto Vám vypovídám nájemní smlouvu. Nejenže neplatíte nájemné, máte i dluh na energiích. Protože budou Vánoce, nechám vás bydlet do konce roku. Nejpozději do 1. 1. 2025 bude ale dům předán, a to v uklizeném stavu.“ Emailem ze dne 13. 12. 2024 žádala žalovaná žalobce o zvážení výpovědi s tím, že částečně zaplatí. V následujících měsících opět žalobce neustále žalovanou vyzývá v rámci emailové komunikace k platbám, žalovaná platby slibuje. Emailem ze dne 2. 4. 2025 žalobce mimo jiné žalované sděluje, že přes opakované sliby stále pravidelně neplatí nájemné a zálohy a dává jí okamžitou výpověď slovy: „Tímto tedy ukončuji svou charitativní činnost a máte s okamžitou platností z ubytování výpověď. I přes toto všechno se snažím mít s vámi pochopení, takže Vám dávám na vystěhování 3 týdny.“ Emailem ze dne 15. 5. 2025 sděluje žalobce žalované toto: „Dobrý den, paní , jméno FO, , dostal jsem od vás 3 tis. Za to sice děkuji, ale není to ani doplatek za minulý měsíc. A už vůbec ne platba za současný měsíc. Je mi líto, ale tímto se musíme rozloučit. Přispíval jsem na vaše živobytí dlouhou dobu, ale dál nebudu. Termín Vašeho vystěhování je konec května. Toto rozhodnutí je finální.“ Žalovaná opětovně, stejně jako v předchozích případech, slibovala nápravu. Žalobce trval na vystěhování.

5. Dle ustanovení § 1040 občanského zákoníku kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. Žalovat o vydání věci nemůže ten, kdo věc svým jménem nabyvateli zcizil, aniž byl jejím vlastníkem, a teprve poté k ní vlastnické právo nabyl; nabytím vlastnického práva zcizitelem se nabyvatel stává vlastníkem věci.

6. Dle ustanovení § 1041 občanského zákoníku, kdo se domáhá, aby mu věc byla vydána, musí ji popsat takovými znaky, kterými se rozeznává od jiných věcí téhož druhu. Vydání movité věci, kterou nelze rozeznat podle odstavce 1, zejména jedná-li se o peníze nebo o cenné papíry na doručitele smíšené s jinými věcmi téhož druhu, se lze domáhat, jen lze-li z okolností seznat vlastnické právo osoby, jež právo uplatňuje, a nedostatek dobré víry osoby, na níž je požadováno vydání věci.

7. Dle ustanovení § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

8. Dle ustanovení § 2235 občanského zákoníku zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

9. Dle ustanovení § 2236 občanského zákoníku se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci. Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

10. Dle ustanovení § 2286 občanského zákoníku výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

11. Dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

12. Dle ustanovení § 562 odst. 1 občanského zákoníku písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby.

13. Soud zhodnotil všechny provedené důkazy v souladu se shora citovanými zákonnými ustanoveními a dospěl k závěru, že žalobě žalobce není možné vyhovět.Žalobce v řízení prokázal, že je výlučným vlastníkem nemovité věci, pozemku parcela č. st. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, ., zapsaného na LV č. , hodnota, pro k. ú. , označení katastrálního území, , obec , označení obce, u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště , označení kat. pracoviště, . Dále bylo v řízení prokázáno, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemkyní byla uzavřena dne 24. 8. 2023 nájemní smlouva, kterou žalobce přenechal žalované uvedenou nemovitost k užívání za účelem zajištění jejích bytových potřeb, což bylo výslovně ujednáno v čl. II. nájemní smlouvy. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem 1. 9. 2023.Z níže uvedených důvodů však nebylo v řízení prokázáno platné ukončení nájemní smlouvy. Ačkoliv je dle zápisu v katastru nemovitostí předmětná nemovitost zapsána jako objekt určený k rekreaci, mezi účastníky bylo ujednáno užívání k zajištění bytových potřeb nájemce, žalované. Soud tedy na tvrzené skončení nájemního vztahu aplikoval ustanovení § 2235 a násl. občanského zákoníku, vztahující se na nájem bytu a nájem domu právě za účelem zajištění bytových potřeb nájemce. V souladu s ustanovením § 2286 občanského zákoníku je třeba, aby výpověď z nájmu bytu nebo domu byla písemná a došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. V posuzované věci probíhala mezi účastníky komunikace pouze prostřednictvím emailů. I pokud by soud dovodil, že byla sjednána komunikace prostřednictvím konkrétních emailových adres, uvedených v záhlaví nájemní smlouvy (adresa žalobce , e-mail, a adresa žalované , e-mail, ), a byla tak umožněna dostatečná identifikace jednajících osob a ve vztahu k výpovědi z nájmu zachována písemná forma jednání, a že žalobcem tvrzená právní jednání v podobě výzvy k nápravě ve smyslu ust. § 2291 odst. 2 občanského zákoníku a následné výpovědi z nájmu v souladu s ust. § 2291 odst. 1 občanského zákoníku byla žalované doručena, když v rámci emailové komunikace na jednání žalobce reagovala, není možné jednání žalobce ve smyslu výpovědi z nájmu bytu, respektive domu, považovat za platné.Žalobce tvrdil, že vypověděl žalované nájemní smlouvu v souladu s ust. § 2291 občanského zákoníku nejprve emailem ze dne 11. 12. 2024 a poté rovněž emailem ze dne 15. 5. 2025. Dne 11. 12. 2024 zaslal žalované email, ve kterém požadoval její okamžité vyklizení z nemovitosti větou „Prosím, odstěhujte se okamžitě.“ Dne 12. 12. 2024 napsal žalobce žalované email, kde mimo jiné píše: „Tímto Vám vypovídám nájemní smlouvu. Nejenže neplatíte nájemné, máte i dluh na energiích. Protože budou Vánoce, nechám vás bydlet do konce roku. Nejpozději do 1. 1. 2025 bude ale dům předán, a to v uklizeném stavu.“ Emailem ze dne 15. 5. 2025 sděluje žalobce žalované toto: „Dobrý den, paní , jméno FO, , dostal jsem od vás 3 tis. Za to sice děkuji, ale není to ani doplatek za minulý měsíc. A už vůbec ne platba za současný měsíc. Je mi líto, ale tímto se musíme rozloučit. Přispíval jsem na vaše živobytí dlouhou dobu, ale dál nebudu. Termín Vašeho vystěhování je konec května. Toto rozhodnutí je finální.“ Ani jeden z těchto emailů nelze v žádném případě považovat za řádnou výpověď z nájmu, a to jednak pro celkovou neurčitost právního jednání, kdy absentuje specifikace nájemní smlouvy, která má být vypovídána, specifikace domu, který je pronajímán, chybí konkrétní popis závažného jednání nájemkyně, pro který má být nájem vypovězen (tj. uvedení konkrétních plateb za konkrétní období, po které žalovaná neplatila nájemné a náklady na služby) a zejména chybí poučení nájemce ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 občanského zákoníku, tedy poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, což samo o sobě způsobuje absolutní neplatnost výpovědi, ke které je soud povinen přihlížet z úřední povinnosti.Pokud bylo v čl. VI nájemní smlouvy je uvedeno, že smlouva může být vypovězena kteroukoliv ze smluvních stran bez uvedení důvodu, a to ve lhůtě 2 měsíců, přičemž výpovědní doba začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně, nelze k tomuto ujednání jakožto ujednání, které zkracuje práva nájemce, v souladu s ust. § 2235 občanského zákoníku přihlížet.

14. Ze všech shora uvedených důvodů soud nemohl k tvrzené výpovědi z nájmu přihlížet a v řízení tak nebylo prokázáno, že žalované nesvědčí žádný titul k užívání předmětné nemovitosti, neboť nájemní smlouva ze dne 24. 8. 2023 stále trvá, když žalobce netvrdil ani neprokázal jiný způsob jejího ukončení. S ohledem na skutečnost, že se žalobce k jednání soudu nedostavil, a naopak trval na tom, aby jednání proběhlo v jeho nepřítomnosti, nemohl být ze strany soudu ani případně procesně poučen v souladu s ust. § 118a o. s. ř. Žaloba žalobce proto byla zamítnuta, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozhodnutí.

15. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovaná byla plně procesně úspěšná a žalobce tak má povinnost nahradit jí účelně vynaložené náklady řízení. Žalované, která byla v řízení zcela nečinná, však dle obsahu spisu žádné náklady řízení nevznikly, proto bylo rozhodnuto tak, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku.