26 C 201/2025

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Štěpánkovou ve věci žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta pro 100 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby byla žalovaná povinna zaplatit žalobci částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky 100 000 Kč od 5. 8. 2025 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 44 013 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobce se žalobou podanou u podepsaného soudu dne 16. 9. 2025, ve znění pozdějších vyjádření, domáhal po žalované zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že dne 24. 3. 2025 byla mezi žalobcem jakožto budoucím kupujícím a žalovanou jakožto budoucí prodávající uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl závazek k uzavření kupní smlouvy ve vztahu k bytu č. Anonymizováno v projektu Anonymizováno, obec Anonymizováno, kat. území Anonymizováno, a to do 31. 5. 2025. V souladu s čl. 7 rezervační smlouvy pak žalobce žalované uhradil zálohu na kupní cenu ve výši 100 000 Kč. V důsledku podstatných porušení rezervační smlouvy ze strany žalované došlo ze strany žalobce k odstoupení od rezervační smlouvy, které bylo učiněno dne 21. 7. 2025, a to v souladu s ust. § 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "občanské zákoník") a dále také na základě ust. čl. 7 rezervační smlouvy. Důvodem odstoupení bylo nedodržení sjednaných termínů pro uzavření kupní smlouvy dle čl. 9 ze strany žalované, když kupní smlouva měla být uzavřena do 31. 5. 2025, což se nestalo, když k tomuto datu ještě nebylo ani zahájeno řízení u katastrálního úřadu o vkladu vlastnického práva žalované k předmětné bytové jednotce. Žalovaná o této skutečnosti žalobce předem neinformovala a nedošlo k písemnému odsouhlasení prodloužení termínu v souladu s čl. 9 smlouvy. Dalším důvodem pro odstoupení od smlouvy byla skutečnost, že žalovaná na žalobce v rozporu s čl. 5 smlouvy naléhala, aby kupní cenu uhradil přímo jí, nikoliv prostřednictvím úschovy, a to ještě před nabytím vlastnického práva k jednotce. Kdyby žalobce věděl, že žalovaná nechce dodržet tuto podmínku, smlouvu by s ní neuzavřel. Žalovaná se rovněž snažila změnit předmět převodu a za tímto účelem na žalobce vyvíjela nátlak. V neposlední řadě se jednání žalované vůči žalobci vymykalo zásadám obvyklého obchodního styku a základům lidské slušnosti, když jednatel žalované se žalobcem komunikoval vulgárně. Odstoupení od smlouvy bylo žalované doručeno 28. 7. 2025. Odstoupením od smlouvy došlo k odpadnutí právního důvodu pro úhradu částky 100 000 Kč a žalovaná se tak na úkor žalobce bezdůvodně obohatila. K vrácení dlužné částky byla žalovaná vyzvána, avšak ničeho neuhradila. Pokud se týká tvrzeného nároku žalované na smluvní pokutu, tento jí vzniknout nemohl, když ustanovení čl. 6 smlouvy o smlouvě budoucí kupní představuje založení významné nerovnováhy v právech a povinnostech stran rezervační smlouvy ve prospěch žalobce jako spotřebitele ve smyslu ust. § 1813 občanského zákoníku. Pohledávka žalobce by tak ani hypoteticky nemohla zaniknout započtením s pohledávkou žalované.

2. U jednání dne 2. 2. 2026 žalobce změnil žalobu tak, že tvrdil zánik smlouvy o smlouvě budoucí kupní dle ust. § 1788 občanského zákoníku, když ke změně okolností došlo pro požadavek žalované na úhradu kupní ceny mimo advokátní úschovu, před uzavřením kupní smlouvy a před nabytím vlastnického práva žalovanou; pro změnu předmětu převodu, požadovanou žalovanou; pro oznámení žalobci, že do předmětu převodu bude nastěhován nájemník bez předchozího souhlasu žalobce a pro zásadní změnu v chování žalované, spočívající v hrubém a vulgárním chování. Změna byla přijata usnesením soudu, vyhlášeným u jednání dne 2. 2. 2026.

3. Žalovaná nárok žalobce neuznala s odůvodněním, že uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní dne 24. 3. 2025 je mezi účastníky nesporné, nicméně žalobce neměl žádný zákonný ani smluvně daný důvod pro odstoupení od této smlouvy. Žalovaná neporušila ujednání o termínu uzavření kupní smlouvy, strany uzavíraly budoucí smlouvu za situace, kdy byt byl ještě ve výstavbě a z tohoto důvodu byla ve smlouvě sjednána náhradní lhůta 90 dnů. Žalobce si byl tohoto vědom. Co se týče ujednání o smluvní pokutě, byl to sám žalobce, kdo určil smluvní pokutu a její výši, žalovaná toto pouze akceptovala. Žalovaná dále odmítá jakékoliv nátlakové jednání. Naopak to byla žalovaná, kdo přípisem ze dne 22. 9. 2025 od smlouvy odstoupil, neboť žalobce jako budoucí kupující nehodlal kupní smlouvu ani přes výzvy žalované uzavřít. Žalované pak v souvislosti s tímto vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč dle čl. 6 smlouvy o smlouvě budoucí kupní a tento svůj nárok žalovaná započetla vůči nároku žalobce na vydání bezdůvodného obohacení. Nárok žalobce je tak zcela nedůvodný.

4. Z provedeného dokazovaní soud učinil následující skutková zjištění: - Z odstoupení od rezervační smlouvy, započtení vzájemných pohledávek, že přípisem ze dne 22. 9. 2025 žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce odstoupila od rezervační smlouvy ze dne 24. 3. 2025, neboť ani přes opakované výzvy ze strany žalované žalobce se žalovanou neuzavřel kupní smlouvu a z jeho jednání je zřejmé, že o její uzavření již nemá zájem. Žalovaná tedy od rezervační smlouvy odstoupila pro neochotu/nezájem žalobce uzavřít kupní smlouvu. V souvislosti s tímto pak vznikl žalované nárok na zaplacení smluvní pokuty spojené s porušením smluvní povinnosti uzavřít kupní smlouvu a žalovaná tak proti nároku žalobce vrátit zaplacenou zálohu ve výši 100 000 Kč započetla svůj nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč. Žalovaná dále uvedla, že smluvní strany v čl. 7 rezervační smlouvy ujednaly, že lhůta pro uzavření kupní smlouvy, tj. do 31. 5. 2025, se může bez dalšího prodloužit o až 90 dnů a pokud by se tak stalo, má žalobce nárok odstoupit od rezervační smlouvy až po marném uplynutí této lhůty. - Z rezervační smlouvy, Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, že byla uzavřena dne 24. 3. 2025 mezi žalovanou jako budoucí prodávající a žalobcem jako budoucím kupujícím. Účelem smlouvy byl převod vlastnictví k bytové jednotce č. Anonymizováno v projektu Anonymizováno, k. ú. Anonymizováno, když se jedná o byt 1 + kk a odpovídající karta bytu s kótami byla druhé straně předána. Budoucí prodávající ujistil budoucího kupujícího, že na základě SoSB ze dne 9. 2. 2023 mu k předmětnému bytu vznikne dispoziční právo. Dále bylo předmětem smlouvy nabytí vlastnického práva k movitým věcem a vypořádání kupní ceny. Celková kupní cena byla ujednána ve výši 2 900 000 Kč za bytovou jednotku a 400 000 Kč za movité věci. Dále měl být uhrazen poplatek za elektroměr a příkon dle skutečně předložené fakturace. Dle čl. 5. měla platba probíhat (pokud se strany nedohodou jinak – například napřímo) formou notářské či advokátní úschovy, kdy schovatel musí být výhradně advokát zapsaný v ČAK. Dle čl. 6 se kupující zavázal do 7 dnů od podpisu této smlouvy uhradit zálohu na kupní cenu ve výši 100 000 Kč na účet prodávajícího, jež měla být plně započtena na úhradu kupní ceny. Rovněž bylo mezi stranami ujednáno, že tato záloha se stává smluvní pokutou, jež by musel uhradit kupující prodávajícímu, pokud kupující bez důvodu na straně prodávajícího odmítne podepsat odpovídající KS v níže dané lhůtě s danými podmínkami splatnosti kupní ceny; kupující odstoupí od této smlouvy jinak než dohodou; kupující jinak zmaří účel a cíl této smlouvy – např. neuhradí včas kupní cenu a prodávající bude nucen od předjímané KS odstoupit; kupující bude delší dobu nesoučinný a z jeho nečinnosti se lze důvodně domnívat, že ztratil zájem o realizaci obchodu; kupující nebude moci legálně nabýt nemovitost (např. díky insolvenčnímu řízení na své straně, výkonu rozhodnutí či podobně). Nárok kupujícího na vrácení zálohy bude v takovém případě započten s nárokem na úhradu smluvní pokuty ze strany prodávající. Dle čl. 7 kupující může od smlouvy odstoupit bez sankce, pokud se ukáží nepravdivá tvrzení prodávajícího či nebude možno účel této smlouvy realizovat ani v náhradní lhůtě 90 dnů, nedohodnou-li se strany jinak. Prodávající může odstoupit v rámci intencí předchozího článku za předpokladu úhrady sankce kupujícímu ve výši 30 000 Kč a zároveň vrácení přijaté zálohy ve výši 100 000 Kč, a to na účet kupujícího, ze kterého byla tato záloha připsána. Dle čl. 8 prodávající může od této smlouvy odstoupit, pokud nebude provedená úhrada zálohy na kupní cenu řádně a včas. V čl. 9 strany ujednaly, že nejzazším termínem podpisu předjímané kupní smlouvy je 31. 5. 2025, kdy tedy kupní cena musí být uhrazena nejpozději do 25. 6. 2025 a nemovitost musí být předána nejpozději do 31. 7. 2025 za předpokladu dodržení všech stanovených termínů ze strany kupujícího. Smluvní strany prohlašují, že se termíny mohou s dostatečným předstihem případně po předchozí písemné odsouhlasené domluvě prodloužit. Za situace, že prodávající informoval kupujícího, že nemovitost je již zamluvena k pronájmu zájemci, se předáním rozumí i předání tomuto nájemci, kdy prodávající bude vykonávat správu nájmu, toto bude odsouhlaseno samostatnou dohodou. V čl. 10 pak strany ujednaly, že spolu budou komunikovat přes uvedené emaily, kdy takto odeslaný email má účinky písemného právního jednání ve smyslu § 562 oz. Pouze případné odstoupení od smlouvy navíc k tomu vyžaduje i písemné podání formou doporučeného dopisu. - Z odstoupení od rezervační smlouvy, výzvy k vrácení soudního poplatku, z podacího archu a ze sledování zásilek, že žalobce přípisem ze dne 21. 7. 2025 odstoupil od rezervační smlouvy ze dne 24. 3. 2025, a to na základě ust. § 2002 občanského zákoníku a čl. 7 rezervační smlouvy. K odstoupení žalobce přistoupil v důsledku opakovaného podstatného porušování ujednání rezervační smlouvy ze strany žalované a z důvodu porušení principu poctivosti, hrubého porušení principu dobrých mravů a ztráty jakékoliv důvěry v žalovanou a v to, že by smluvní závazky byly řádně splněny. Ze strany žalované nedošlo k dodržení smluvních termínů, kdy dle čl. 9 rezervační smlouvy byl termín pro uzavření kupní smlouvy sjednán do 31. 5. 2025. K tomuto datu žalovaná ještě nebyla vlastníkem předmětné jednotky a žalobci neposkytla žádnou písemnou informaci o tom, že se termíny prodlouží, natožpak aby došlo k písemnému vzájemnému odsouhlasení prodloužení termínů stanovených rezervační smlouvou. Po uzavření rezervační smlouvy pak žalovaná začala na žalobce naléhat, aby kupní cenu složil nikoliv do úschovy, ale zaplatil přímo žalované, a to ještě před nabytím vlastnického práva žalovanou. Takové jednání je v přímém rozporu se smluvními ujednáními a podstatným porušením smlouvy ve smyslu ust. § 2002 občanského zákoníku, když je zřejmé, že žalobce by rezervační smlouvu neuzavřel, pokud by toto věděl. Žalovaná pak na žalobce vyvíjela nátlak, aby došlo ke změně v předmětu převodu. Žalovaná pak žalobce označila za dezoláta a zaslala žalobci email „Kurva nemám žádnou fakturu, je to na základě předpisu ČEZu, taky vám ten elektroměr můžu urvat a dát do prdele a už mi polib prdel dezoláte jakejsi“. Tímto vulgárním jednáním žalovaná narušila vzájemnou důvěru a respekt a porušila povinnost jednat poctivě. Žalobce žalované sdělil, že ačkoliv článek 7 rezervační smlouvy zmiňuje náhradní lhůtu 90 dnů pro realizaci účelu smlouvy, výše podstatná porušení ze strany žalované činí další setrvaná žalobce ve smluvním vztahu a jeho realizaci nemožným již nyní, nezávisle na běhu této náhradní lhůty. Nad rámec výše uvedeného žalobce zmiňuje také zánik smlouvy ve smyslu ust. § 1788 odst. 2 občanského zákoníku. Žalobce závěrem vyzval žalovanou k vrácení zálohy ve výši 100 000 Kč do 7 dnů od doručení přípisu. Přípis byl žalované odeslán prostřednictvím provozovatele pošty dne 21. 7. 2025, dne 28. 7. 2025 byla zásilka uložena, když adresát nebyl zastižen; dne 13. 8. 2025 byla zásilka vrácena zpět odesílateli s tím, že adresát si zásilku nevyzvedl ve stanovení odběrní lhůtě. - Z předžalobní výzvy včetně doručenky do datové schránky, že žalobce zaslal dne 18. 8. 2025 žalované předžalobní výzvu k úhradě částky 100 000 Kč do 7 dnů od doručení výzvy s tím, že v případě nezaplacení požadované částky učiní žalobce kroky k zahájení civilního soudního řízení. Přípis byl žalované doručen dne 18. 8. 2025 do datové schránky. - Z výpisu z obchodního rejstříku, že žalovaná je zapsána v obchodním rejstříku vedeném označení soudu, oddíl Anonymizováno, vložka Anonymizováno. Jejím jednatelem je od 10. 5. 2010 tituly před jménem jméno FO. - Z emailové komunikace, že jednatel žalované zaslal dne 27. 6. 2025 email žalobci ve věci podpisu kupní smlouvy na základě uzavřené rezervační smlouvy ze dne 24. 3. 2025. Od 6. 6. 2025 je žalovaná vlastníkem předmětného bytu a je tak připravena kupní smlouvu uzavřít. Žalovaná žádala žalobce o uzavření kupní smlouvy do 15. 7. 2025, kdy při uhrazení obratem mohla žalovaná žalobci předat byt do 31. 7. 2025. Žalobce dne 28. 6. 2025 odpověděl, že jelikož žalovaná nedodržela podmínky mezi stranami podepsané smlouvy a zároveň pro jednání ze strany žalované o návrzích na nejrůznější změny, byl žalobce nucen vše předat advokátní kanceláři, která bude žalovanou kontaktovat. - Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 20. 10. 2025 a z výpisu z nahlížení do katastru nemovitostí, že žalovaná byla ke dni 20. 10. 2025 mimo jiné vlastníkem bytové jednotky č. Anonymizováno, vymezené v pozemku p. č. Anonymizováno, jehož součástí je stavba č. p. Anonymizováno, jak je zapsáno na LV č. Anonymizováno pro k. ú. Anonymizováno, obec Anonymizováno, u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště Anonymizováno, a to na základě Smlouvy kupní ze dne 27. 5. 2025, právní účinky zápisu k okamžiku 5. 6. 2025. - Z emailové komunikace, že emailem ze dne 4. 7. 2025 žalobce žalované sdělil, že požádal svou právní zástupkyni o přípravu smluvní dokumentace. Zároveň upozornil žalovanou, že s ohledem na dobu dovolených je třeba vyčkat. Emailem z téhož dne zaslala žalovaná žalobci pokyny pro platbu za elektroměr v částce 12 600 Kč. Žalobce emailem ze dne 7. 7. 2025 požádal žalovanou o zaslání faktury a PDF o provedené transakci. Žalovaná téhož dne odpověděla, že fakturu nemá, cena je dle sazebníku ČEZ dle příkonu s tím, že žalobce si ji má zjistit sám. Žalobce odpověděl, že ve smlouvě je uvedena podmínka, že žalovaná doloží fakturu. Pokud nedoloží, nevzniká jí žádný nárok na úhradu. Na to žalovaná reagovala emailem „Kurva nemám žádnou fakturu, je to na základě předpisu ČEZu, taky vám ten elektroměr můžu urvat a dát do prdele a už mi polib prdel dezoláte jakejsi“. - Z reakce na doručený dokument ze dne 22. 9. 2025 a doručenky do datové schránky, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce sdělil přípisem ze dne 1. 10. 2025 žalované v návaznosti na dokument označený jako Odstoupení od rezervační smlouvy, započtení vzájemných pohledávek, že žalobce odstoupil od rezervační smlouvy již dne 21. 7. 2025 a odstoupení ze strany žalované je tak bez jakékoliv právní relevance. Žalovaná pak nemá vůči žalobci žádný závazek způsobilý k započtení. Přípis byl právnímu zástupci žalované doručen dne 3. 10. 2025. - Z emailové komunikace, že žalovaná zaslala žalobci dne 23. 7. 2025 email s dotazem, jak to vypadá s těmi smlouvami, když email žalobce je ze dne 4. 7. a dnes máme + 20 dnů. Žalovaná uvedla, že čas běží a náhradní lhůta se zkracuje a nabídla žalobci zajištění sepisu smluv. Téhož dne emailem žalobce žalované sdělil, že s ohledem na email žalované ze dne 7. 7., kdy bylo žalobci sděleno, že si má elektroměr nacpat do prdele a že je dezolát, požádal svou advokátku o podklady pro odstoupení od smlouvy s výzvou vrácení rezervačního poplatku. Následně účastníci řešili vzájemné dluhy a žalovaná žalobci sdělila, že má svého právního zástupce. - Z emailové komunikace v období od 21. 3. 2025 do 22. 3. 2025, že dne 21. 3. 2025 žalovaná zaslala žalobci návrh rezervační smlouvy k připomínkám. Žalobce emailem ze dne 22. 3. 2025 mimo jiné požadoval úpravu bodu 6 ve vztahu k výši rezervační zálohy, respektive smluvní pokuty, kdy požadoval částku 100 000 Kč; úpravu bodu 9 tak, že pokud v době splatnosti kupní ceny nebude bytová jednotka zkolaudovaná, tak se termíny splatností kupní ceny dohodou stran posunou, případně má strana kupující možnost od smlouvy odstoupit bez sankcí. V bodě 6 pak žalobce požadoval doplnit, že pokud prodávající odstoupí od záměru prodeje dle stejných důvodů vyjmenovaných v bodě 6 vztahujících se na kupujícího, kupující vrátí přijatá plnění a straně kupující uhradí sankci 30 000 Kč. Emailem ze dne 22. 3. 2025 žalovaná změny navrhované žalobcem akceptovala. - Z whatsappové komunikace mezi žalobcem a jednatelem žalované v období od 4. 5. 2025 do 25. 6. 2025, že žalobce se mimo jiné dne 5. 5. 2025 dotazoval žalované, zda má již nějaké info, kdy se stane vlastníkem a kdy se přibližně bude podepisovat kupní smlouva. Žalovaná odpověděla téhož dne, že to vidí až kolem prázdnin. Na to žalobce odpověděl „v klidu“. Dále v období mezi 17. 5. 2025 a 18. 5. 2025 pak účastníci řešili, zda si žalobce od žalované koupí jeden nebo dva byty. Dne 28. 5. 2025 žalovaná sdělila žalobci, že tohoto dne proběhl přepis prohlášení vlastníka a tento týden by se měla vložit kupní smlouva na žalovanou, takže se již může řešit zástavní smlouva nebo cokoliv, co bude potřeba podepsat. Téhož dne žalobce odpověděl, že začne chystat kupní smlouvu. Dne 30. 5. 2025 žalovaná sdělila žalobci, že v bytě uklízí a zasílala mu fotografie. Dne 16. 6. 2025 žalovaná sdělila žalobci, že 25. bude přepsáno na ni a bude čisté LV s tím, že žalovaná potřebuje se žalobcem kupní smlouvu hned podepsat. Dne 17. 6. 2025 žalobce odpověděl, že pokud bude 25. přepsáno, tak počítejme podpis smluvní dokumentace nejdříve druhý týden v červenci, když kupní smlouvu žalobci připravuje advokátka. Žalobce se rovněž dotazoval, od kdy pevně tam bude nájemník a jaké je číslo jednotky, aby ji mohl dohledat na katastru. Dne 20. 6. 2025 žalovaná žalobci zasílala fotografie druhého bytu, aby žalobce viděl, že je to to samé, jen na druhé straně chodby. Na to žalobce dne 23. 6. 2025 vznesl dotaz, kdy by bylo nutné zaplatit kupní cenu za druhý byt a zda je pro žalovanou reálná varianta, že by žalobce od záměru odstoupil a žalovaná mu vrátila rezervaci. Žalovaná téhož dne odpověděla, že neví, proč by měla vracet rezervaci a u druhého bytu by splatnost mohla být posunuta na září. Žalobce dne 25. 6. 2025 sdělil, že do jiného bytu jít nechce a dále chtěl vědět, jak to má žalovaná vymyšlené s předáním a s nájemníkem, tedy jak dlouho byt po prodeji potřebuje. Žalobce rovněž tvrdil, že v tuto chvíli má nárok na vrácení rezervace a sankci, žalovaná tvrdila, že nic neporušila s tím, že mají stanovenou náhradní lhůtu 90 dnů, ve které se zatím nachází. Žalobce na to reagoval, že lhůta se měla prodloužit dohodou emailem, což se nestalo. Žalovaná s tímto nesouhlasila a trvala na sjednání náhradní lhůty, přičemž další prodloužení byla sjednána až pro případ, že by se nestihla ani náhradní lhůta 90 dnů, když se jednalo o novostavbu, která se dodělávala, a proto je ve smlouvě ochranná lhůta. - Z výpovědi jednatele žalované, že co se týče lhůt, sjednaných v článku 7 rezervační smlouvy z 24. 3. 2025 a v článku 9 této smlouvy, myslel to tak, že bylo třeba brát v úvahu, že se jedná o novostavbu, byt nebyl v době podpisu smlouvy hotový a developer měl a stále má velká prodlení a zpoždění, když některé byty doposud nejsou zkolaudované. Jednatel žalované to tedy myslel tak, že byly ujednány 3 termíny v článku 9, pokud by z nějakého důvodu nebyly dodrženy, přičetlo by se k nim 90 dnů náhradní lhůty dle článku 7 bez dalšího a teprve poté, kdyby se ani tak termín nestihl, mohli se účastníci dle článku 9 domluvit na případném dalším prodloužení těchto lhůt. Stejně tak tomu rozuměl i žalobce, který jednatele žalované emailem ze 4. 7. 2025 informoval o tom, že připravuje smlouvy a podobně, kdyby to bylo tak, jak žalobce tvrdí, již tento den by účastníci byli mimo sjednané termíny. V článku 7 byla ujednána náhradní lhůta 90 dnů a je jasné, že se vztahovala k termínům uvedeným v článku 9, když musela mít nějaký počátek, a toto byly jediné další termíny ve smlouvě. Žalobce si budoucí smlouvu mohl nechat zkontrolovat nebo upravit. Žalobce ale dobře věděl, jak to bylo myšleno, když ještě 4. 7. 2025 chtěl byt koupit. Co se týče průběhu jednání se žalobcem od uzavření budoucí smlouvy do doby, kdy se účastníci rozešli, tak pan žalobce si nejprve vybral nemovitost, potkali se, nemovitost si prohlédli a podepsali budoucí smlouvu. Nemovitost se v tu dobu dokončovala, už to vypadalo na prodlení, proto jednatel žalované sám dodělával nějaké věci v bytě, urgoval developera o kupní smlouvu a následně doplatil na předmětný byt 3 000 000 Kč ze svého. Poté byly zavkladovány kupní smlouvy, žalobce během té doby měnil názor, zda byt koupí či nekoupí. Jednateli žalované už pak bouchly saze, byt nemohl pronajmout ani zcizit. Dne 4. 7. 2025 byla poslední kladná reakce žalobce, kdyby bezprostředně poté došlo k podpisu kupní smlouvy, mohly se stihnout i některé původní termíny. Jednatel žalované proto žalobce vyzval k uzavření kupní smlouvy dle ujednání ve smlouvě budoucí, do ničeho ho nenutil, kupní smlouva měla být uzavřena bez nájemníka na původní jednotku v původní verzi. Dva týdny se nic nedělo a pak už žalobce byt nechtěl. Žalobce do jednání účastníků již v červnu začal „házet vidle“ a chtěl to stornovat. Jednatel žalované nemůže nikoho nutit ke skládání kupní ceny určitým způsobem, třeba i napřímo, všechny smlouvy včetně úschovy měl chystat žalobce, jednatel žalované to akceptoval, k jakýmkoliv změnám neměl žalobce jak přinutit. Pokud žalobce hovoří o nátlaku, nic takového se nedělo. Žalovaná měla doplatit cenu za zbylé byty a nevěděla, zda žalobce kupní cenu zaplatí nebo si žalovaná vyřídit úvěr. Jednatel žalované žalobci volal, poslal mu výzvu k zaplacení kupní ceny a on mu poté sdělil, že smlouvy zařídí. Pokud jednatel žalované napsal žalobci vulgární email, který je založen ve spise, je pravda, že nebyl v nejlepší kondici, účastníci byli dopředu domluveni, že byt bude bez elektroměru, žalobce vše věděl, ještě jednatele žalovaného požádal, abych to ze svého zaplatil, to jednatel žalované udělal. Když pak jednatel žalované chtěl peníze po žalobci, chtěl doklad, který ani neexistuje, dělal to naschvál. Poté již žalovaná věc předala svému právnímu zástupci, aby to dořešil a situace se už neopakovala. Co se týče jednání ohledně smluvní pokuty, v původním návrhu ze strany žalované bylo pouze těch 100 000 Kč pro žalobce, ten poté navrhl smluvní pokutu 30 000 Kč pro žalovanou za okolností, které uvedl, jak vyplývá ze založených emailů. Toto žalovaná zcela akceptovala a dala v tomto znění do smlouvy. V důsledku jednání žalobce žalované ušlo cca 6 nájmů po 13 000 Kč, musela prodat jiný byt na úhradu kupní ceny tohoto, ušlo jí cca 1 500 000 Kč, když byt potřebovala prodat rychle. Dále byla škoda za elektroměr. Žalobce způsobil žalované několik měsíců nepříjemné finanční situace, smluvní pokuta 100 000 Kč je ve vztahu k tomu plivnutí do moře. Developer má smluvní pokutu 10 %, pokud by byt nekoupila žalovaná. Žalovaná chtěla smluvní pokutu vyšší, ale vyšla v tomto směru žalobci vstříc. Hlavní předmět podnikatelské činnosti žalované je pronájem nemovitostí, ne obchodování s nemovitostmi. Budoucí smlouva není spotřebitelská, žalovaná byt prodávala jako každý jiný prodávající, pouze se jedná o právnickou osobu. - Z výpovědi žalobce, že ve vztahu k ujednaným termínům bylo domluveno, že kupní smlouva bude uzavřena do 31. 5. 2025 a v případě, že by se to nestihlo, účastníci se domluvili, že pan jméno FO dá žalobci písemně vědět a poté poběží náhradní lhůta 90 dnů, jak je ujednána v článku 7. Před uplynutím termínu k uzavření kupní smlouvy jednatel žalované žalobci nedal žádným způsobem vědět, že se termín nestihne. Ještě před uzavřením smlouvy tvrdil, že kolaudace bude do týdne, že je hodně zájemců a že tedy strany mají budoucí smlouvu uzavřít hned. Žalobce o ten byt opravdu stál a souhlasil. Žalobce sledoval průběh katastrálního řízení a v mezidobí si zjišťoval i nějaké věci o panu jméno FO a nebylo to pěkné. Když uběhla lhůta, žalobce jednateli žalované řekl, ať si nechá tu sankci. Nechtěl v obchodu již dále pokračovat. Nicméně na druhé straně měl o byt stále zájem. Poté se řešil i elektroměr, kdy v článku 4 smlouvy je ujednáno, že poplatek bude dle skutečné fakturace. Bylo to z toho důvodu, že pan jméno FO nejprve tvrdil, že to bude 10 000 Kč, pak 20 000 Kč a žalobce si chtěl zajistit, že to nakonec nebude třeba 100 000 Kč. Poté už ze strany pana jméno FO přišly nadávky. Ze strany pana jméno FO probíhal nátlak na žalobce tím způsobem, že mu denně v 19:30 telefonoval, začalo to tím, že řekl, že byt bude ještě potřebovat, chtěl ho pronajímat a posílat žalobci nájemné. S tím žalobce nesouhlasil. Další věc byl elektroměr, pan jméno FO poslal žalobci pouze číslo účtu a částku, fakturu mu dát nechtěl. Intenzivně mu kvůli tomu volal, tlačily ho peníze, když si rezervoval celé patro bytů a developer chtěl zaplatit. jméno FO začal žalobci vyhrožovat, že se budou donekonečna soudit, že je žalobce dezolát a něco takového psal i právní zástupkyni žalobce. Žalobce se začal bát, jak to celé dopadne, že si byt koupí a pak bude mít třeba co týden rozkopané dveře. Navíc si o panu jméno FO zjistil, že se takto nechová jenom k němu, proto se rozhodl, že si byt nekoupí. Je pravdou, že na začátku července 2025 žalobce panu jméno FO psal, že nachystá smlouvy a že je účastníci uzavřou, ale po celou dobu se v žalobci bily emoce. Následně žalobci pan jméno FO nabízel jiný byt, ale nechtěl mu ani umožnit prohlídku. Žalobce nad tím přemýšlel, chtěl žalované vyjít vstříc a napsal, že smlouvy připravuje, ale pak znejistěl. Je pravda, že pan jméno FO pak otočil i ohledně úschovy. Žalobce měl ale strach, jak by to dopadlo i s celkovou kupní cenou. Mimo vulgarit, které vyplývají z emailů založených ve spise, nebyl pan jméno FO vůči žalobci vulgární i jinak. Účastníci už si pak ani netelefonovali, pouze psali emaily. Byla chyba, že žalobce nezpozorněl hned, kdy už na začátku spolupráce jednatel žalované o ostatních mluvil tak, že jsou dementi a dezoláti. Také byla chyba, že si žalobce neověřil účetní závěrky žalované, kdy z obchodního rejstříku je patrná poslední účetní závěrka z roku 2019, která byla zveřejněna v roce 2022. Žalobce však ten byt chtěl. Pokud žalobce na začátku července 2025 napsal panu jméno FO, že kupní smlouvu a další smlouvy účastníci uzavřou, pan jméno FO si byl vědom toho, že to bude podle původní dohody tzn. na původní byt, bez nájemníka, se sjednaným způsobem zaplacení kupní ceny. Co se týče ujednání o smluvní pokutě, pan jméno FO původně navrhl 150 000 Kč jako rezervaci a zároveň smluvní pokutu pro žalobce, a to bez dalšího. Žalobce s tímto nesouhlasil a navrhl, že by rezervace a smluvní pokuta pro něj byla 100 000 Kč a 30 000 kč sankce pro žalovanou, kdyby byt prodala někomu jinému. Je pravda, že je to takto pro žalobce nevýhodné, žalovaná ale tvrdila, že má spoustu zájemců. Žalobce s ujednáním souhlasil, protože žalovaná mu nedala jinou možnost a žalobce byt chtěl. Žalobce měl čas si návrh budoucí smlouvy dostatečně projít, ale neměl čas, aby ho dal posoudit právní zástupkyni. Žalobce si uvědomoval, že ta smlouva je jaká je, ale ten byt opravdu chtěl. V část obce se byty skoro neprodávají, bylo to poslední patro s balkonem. jméno FO byl s návrhem žalobce ohledně smluvních pokut v pohodě. V době od odeslání emailu žalobce na začátku července 2025, kde sdělil žalované, že nechá připravit veškeré smlouvy, do odstoupení od smlouvy se nic dalšího mezi účastníky nestalo. Žalobce to celou dobu promýšlel ze všech stran, zda do toho jít, či nejít, co se pak bude dít, měl tam adresu na své rodiče a bál se, co bude. Na druhou stranu věděl, že pan jméno FO potřebuje peníze. Když se právní zástupkyně žalobce vrátila z dovolené, řekla mu něco k té smlouvě a žalobce se nakonec rozhodl, že bude lepší do toho nejít. Faktura za elektroměr se řešila nejprve v dubnu 2025, pan jméno FO chtěl poslat peníze na svůj účet bez faktury za situace, kdy byt ani nebyl žalobce a nebylo nic podepsané. On to tehdy přešel a pak se to řešilo až v červenci 2025 v rámci tvorby smluv, to pak napsal ten email s dezolátem.

5. Z fotografií soud neučinil žádná ve věci relevantní skutková zjištění, když veškeré potřebné skutečnosti byly zjištěny ostatními provedenými důkazy.

6. Na základě skutkových zjištění učinil soud následující závěr o skutkovém stavu:

7. Dne 24. 3. 2025 byla mezi žalovanou jako budoucí prodávající a žalobcem jako budoucím kupujícím uzavřena Rezervační smlouva, Smlouva o smlouvě budoucí kupní. Účelem smlouvy byl převod vlastnictví k bytové jednotce č. Anonymizováno v projektu Anonymizováno, k. ú. Anonymizováno, když se jedná o byt 1 + kk a odpovídající karta bytu s kótami byla druhé straně předána. Budoucí prodávající ujistil budoucího kupujícího, že na základě SoSB ze dne 9. 2. 2023 mu k předmětnému bytu vznikne dispoziční právo. Dále bylo předmětem smlouvy nabytí vlastnického práva k movitým věcem a vypořádání kupní ceny. Celková kupní cena byla ujednána ve výši 2 900 000 Kč za bytovou jednotku a 400 000 Kč za movité věci. Dále měl být uhrazen poplatek za elektroměr a příkon dle skutečně předložené fakturace. Dle čl. 5. měla platba probíhat (pokud se strany nedohodou jinak – například napřímo) formou notářské či advokátní úschovy, kdy schovatel musí být výhradně advokát zapsaný v ČAK. Dle čl. 6 se kupující zavázal do 7 dnů od podpisu této smlouvy uhradit zálohu na kupní cenu ve výši 100 000 Kč na účet prodávajícího, jež měla být plně započtena na úhradu kupní ceny. Rovněž bylo mezi stranami ujednáno, že tato záloha se stává smluvní pokutou, jež by musel uhradit kupující prodávajícímu, pokud kupující bez důvodu na straně prodávajícího odmítne podepsat odpovídající KS v níže dané lhůtě s danými podmínkami splatnosti kupní ceny; kupující odstoupí od této smlouvy jinak než dohodou; kupující jinak zmaří účel a cíl této smlouvy – např. neuhradí včas kupní cenu a prodávající bude nucen od předjímané KS odstoupit; kupující bude delší dobu nesoučinný a z jeho nečinnosti se lze důvodně domnívat, že ztratil zájem o realizaci obchodu; kupující nebude moci legálně nabýt nemovitost (např. díky insolvenčnímu řízení na své straně, výkonu rozhodnutí či podobně). Nárok kupujícího na vrácení zálohy bude v takovém případě započten s nárokem na úhradu smluvní pokuty ze strany prodávající. Dle čl. 7 kupující může od smlouvy odstoupit bez sankce, pokud se ukáží nepravdivá tvrzení prodávajícího či nebude možno účel této smlouvy realizovat ani v náhradní lhůtě 90 dnů, nedohodnou-li se strany jinak. Prodávající může odstoupit v rámci intencí předchozího článku za předpokladu úhrady sankce kupujícímu ve výši 30 000 Kč a zároveň vrácení přijaté zálohy ve výši 100 000 Kč, a to na účet kupujícího, ze kterého byla tato záloha připsána. Dle čl. 8 prodávající může od této smlouvy odstoupit, pokud nebude provedená úhrada zálohy na kupní cenu řádně a včas. V čl. 9 strany ujednaly, že nejzazším termínem podpisu předjímané kupní smlouvy je 31. 5. 2025, kdy tedy kupní cena musí být uhrazena nejpozději do 25. 6. 2025 a nemovitost musí být předána nejpozději do 31. 7. 2025 za předpokladu dodržení všech stanovených termínů ze strany kupujícího. Smluvní strany prohlašují, že se termíny mohou s dostatečným předstihem případně po předchozí písemné odsouhlasené domluvě prodloužit. Za situace, že prodávající informoval kupujícího, že nemovitost je již zamluvena k pronájmu zájemci, se předáním rozumí i předání tomuto nájemci, kdy prodávající bude vykonávat správu nájmu, toto bude odsouhlaseno samostatnou dohodou. V čl. 10 pak strany ujednaly, že spolu budou komunikovat přes uvedené emaily, kdy takto odeslaný email má účinky písemného právního jednání ve smyslu § 562 oz. Pouze případné odstoupení od smlouvy navíc k tomu vyžaduje i písemné podání formou doporučeného dopisu. Za žalovanou uzavřel smlouvu pan tituly před jménem jméno FO, jednatel. Před uzavřením shora uvedené smlouvy zaslala žalovaná dne 21. 3. 2025 prostřednictvím emailu žalobci návrh rezervační smlouvy k připomínkám. Žalobce emailem ze dne 22. 3. 2025 mimo jiné požadoval úpravu bodu 6 ve vztahu k výši rezervační zálohy, respektive smluvní pokuty, kdy požadoval částku 100 000 Kč; úpravu bodu 9 tak, že pokud v době splatnosti kupní ceny nebude bytová jednotka zkolaudovaná, tak se termíny splatností kupní ceny dohodou stran posunou, případně má strana kupující možnost od smlouvy odstoupit bez sankcí. V bodě 6 pak žalobce požadoval doplnit, že pokud prodávající odstoupí od záměru prodeje dle stejných důvodů vyjmenovaných v bodě 6 vztahujících se na kupujícího, kupující vrátí přijatá plnění a straně kupující uhradí sankci 30 000 Kč. Emailem ze dne 22. 3. 2025 žalovaná změny navrhované žalobcem akceptovala.

8. Po uzavření budoucí smlouvy účastníci komunikovali prostřednictvím aplikace Whatsapp, dne 5. 5. 2025 se žalobce dotazoval žalované, zda má již nějaké info, kdy se stane vlastníkem a kdy se přibližně bude podepisovat kupní smlouva. Žalovaná odpověděla téhož dne, že to vidí až kolem prázdnin, na to žalobce odpověděl „v klidu“. Účastníci dále v období května 2025 řešili možnost, že by si žalobce koupil dva byty místo jednoho, popřípadě jiný byt namísto původně sjednaného, diskutovali možnost užívání bytu nájemcem. Vlastnictví k předmětné bytové jednotce bylo na žalovanou na základě Smlouvy kupní ze dne 27. 5. 2025 zapsáno v katastru nemovitostí s právními účinky zápisu k 5. 6. 2025. O vložení Smlouvy kupní do katastru nemovitostí informovala žalovaná žalobce prostřednictvím aplikace Whatsapp dne 28. 5. 2025 s tím, že je již možné chystat smluvní dokumentaci. Žalobce téhož dne odpověděl, že začne chystat kupní smlouvu. Dne 16. 6. 2025 žalovaná žalobci sdělila, že k 25. 6. 2025 bude byt přepsán na ni a je třeba ihned podepsat kupní smlouvu. Žalobce následující den odpověděl, že počítá s podpisem smluvní dokumentace nejdříve druhý týden v červenci, když kupní smlouvu připravuje advokátka. Teprve dne 23. 6. 2025 žalobce poprvé řešil možnost případného odstoupení od smlouvy, žalovaná s tímto nesouhlasila s tím, že nic neporušila, když byla sjednána náhradní lhůta 90 dnů, ve které se zatím nachází. Žalobce tvrdil, že lhůta měla být prodloužena dohodou, žalovaná trvala na sjednání náhradní lhůty, přičemž další prodloužení byla sjednána až pro případ, že by se nestihla ani náhradní lhůta 90 dnů, když se jednalo o novostavbu, která se dodělávala, a proto je ve smlouvě ochranná lhůta. Emailem ze dne 27. 6. 2025 žalovaná žalobci sdělila, že od 6. 6. 2025 je vlastníkem předmětné bytové jednotky a vyzvala žalobce k uzavření kupní smlouvy v souladu s budoucí smlouvou do 15. 7. 2025, kdy v tomto případě by mohla být zachována sjednaná lhůta pro předání bytu. Kupní smlouva měla být uzavřena ve znění, předpokládaném smlouvou o smlouvě budoucí, tedy na původní bytovou jednotku, bez nájemce, s platbou kupní ceny prostřednictvím úschovy. Žalobce emailem ze dne 28. 6. 2025 uzavření kupní smlouvy odmítl s tím, že žalovaná nedodržela sjednané podmínky a navrhovala nejrůznější změny. Emailem ze dne 4. 7. 2025 však žalobce žalované sdělil, že požádal svou právní zástupkyni o přípravu smluvní dokumentace. Emailem z téhož dne zaslala žalovaná žalobci pokyny pro platbu za elektroměr v částce 12 600 Kč, což žalobce odmítl a žádal žalovanou o zaslání faktury, jak bylo ujednáno ve smlouvě o smlouvě budoucí. Žalovaná žalobci sdělila, že fakturu nemá a cena je účtována dle sazebníku ČEZ. Žalobce však na předložení faktury trval a žalovaná reagovala emailem „Kurva nemám žádnou fakturu, je to na základě předpisu ČEZu, taky vám ten elektroměr můžu urvat a dát do prdele a už mi polib prdel dezoláte jakejsi“. Dne 23. 7. 2025 se žalovaná žalobce dotazovala, jak to s ohledem na běh náhradní lhůty vypadá se smlouvami, žalobce mu však sdělil, že s ohledem na jeho vulgární email požádal právní zástupkyni o podklady pro odstoupení od smlouvy a vrácení rezervačního poplatku.

9. Přípisem ze dne 21. 7. 2025 žalobce odstoupil od rezervační smlouvy ze dne 24. 3. 2025, a to na základě ust. § 2002 občanského zákoníku a čl. 7 rezervační smlouvy. K odstoupení žalobce přistoupil v důsledku opakovaného podstatného porušování ujednání rezervační smlouvy ze strany žalované a z důvodu porušení principu poctivosti, hrubého porušení principu dobrých mravů a ztráty jakékoliv důvěry v žalovanou a v to, že by smluvní závazky byly řádně splněny. Ze strany žalované nedošlo k dodržení smluvních termínů, kdy dle čl. 9 rezervační smlouvy byl termín pro uzavření kupní smlouvy sjednán do 31. 5. 2025. K tomuto datu žalovaná ještě nebyla vlastníkem předmětné jednotky a žalobci neposkytla žádnou písemnou informaci o tom, že se termíny prodlouží, natožpak aby došlo k písemnému vzájemnému odsouhlasení prodloužení termínů stanovených rezervační smlouvou. Po uzavření rezervační smlouvy pak žalovaná začala na žalobce naléhat, aby kupní cenu složil nikoliv do úschovy, ale zaplatil přímo žalované, a to ještě před nabytím vlastnického práva žalovanou. Takové jednání je v přímém rozporu se smluvními ujednáními a podstatným porušením smlouvy ve smyslu ust. § 2002 občanského zákoníku, když je zřejmé, že žalobce by rezervační smlouvu neuzavřel, pokud by toto věděl. Žalovaná pak na žalobce vyvíjela nátlak, aby došlo ke změně v předmětu převodu. Žalovaná pak žalobce označila za dezoláta a zaslala žalobci email „Kurva nemám žádnou fakturu, je to na základě předpisu ČEZu, taky vám ten elektroměr můžu urvat a dát do prdele a už mi polib prdel dezoláte jakejsi“. Tímto vulgárním jednáním žalovaná narušila vzájemnou důvěru a respekt a porušila povinnost jednat poctivě. Žalobce žalované sdělil, že ačkoliv článek 7 rezervační smlouvy zmiňuje náhradní lhůtu 90 dnů pro realizaci účelu smlouvy, výše podstatná porušení ze strany žalované činí další setrvaná žalobce ve smluvním vztahu a jeho realizaci nemožným již nyní, nezávisle na běhu této náhradní lhůty. Nad rámec výše uvedeného žalobce zmiňuje také zánik smlouvy ve smyslu ust. § 1788 odst. 2 občanského zákoníku. Žalobce závěrem vyzval žalovanou k vrácení zálohy ve výši 100 000 Kč do 7 dnů od doručení přípisu. Přípis byl žalované odeslán prostřednictvím provozovatele pošty dne 21. 7. 2025, dne 28. 7. 2025 byla zásilka uložena, když adresát nebyl zastižen; dne 13. 8. 2025 byla zásilka vrácena zpět odesílateli s tím, že adresát si zásilku nevyzvedl ve stanovení odběrní lhůtě. Dne 18. 8. 2025 žalobce zaslal žalované předžalobní výzvu k úhradě částky 100 000 Kč do 7 dnů od doručení výzvy s tím, že v případě nezaplacení požadované částky učiní žalobce kroky k zahájení civilního soudního řízení. Přípis byl žalované doručen dne 18. 8. 2025 do datové schránky.

10. Žalovaná odstoupení od smlouvy ze strany žalobce neakceptovala a sama přípisem ze dne 22. 9. 2025 odstoupila od rezervační smlouvy ze dne 24. 3. 2025, neboť ani přes opakované výzvy ze strany žalované žalobce se žalovanou neuzavřel kupní smlouvu a z jeho jednání je zřejmé, že o její uzavření již nemá zájem. Žalovaná tedy od rezervační smlouvy odstoupila pro neochotu/nezájem žalobce uzavřít kupní smlouvu. V souvislosti s tímto pak vznikl žalované nárok na zaplacení smluvní pokuty spojené s porušením smluvní povinnosti uzavřít kupní smlouvu a žalovaná tak proti nároku žalobce vrátit zaplacenou zálohu ve výši 100 000 Kč započetla svůj nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč. Žalovaná dále uvedla, že smluvní strany v čl. 7 rezervační smlouvy ujednaly, že lhůta pro uzavření kupní smlouvy, tj. do 31. 5. 2025, se může bez dalšího prodloužit o až 90 dnů a pokud by se tak stalo, má žalobce nárok odstoupit od rezervační smlouvy až po marném uplynutí této lhůty. Žalobce přípisem ze dne 1. 10. 2025 reagoval tak, že s ohledem na odstoupení žalobce je odstoupení žalované bez jakékoliv právní relevance a žalovaná nemá vůči žalobci závazek způsobilý k započtení.

11. Podle ustanovení § 1785 občanského zákoníku smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

12. Podle ustanovení § 1786 občanského zákoníku zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

13. Podle ustanovení § 1788 občanského zákoníku nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

14. Podle ustanovení § 2001 občanského zákoníku od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

15. Podle ustanovení § 2002 občanského zákoníku poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.

16. Podle ustanovení § 1813 občanského zákoníku jsou zneužívající ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem poctivosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o hlavním předmětu závazku ani pro posouzení přiměřenosti vzájemného plnění, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem. Zneužívající povaha ujednání se posoudí zejména s ohledem na povahu předmětu závazku, na ostatní smluvní ujednání a na všechny okolnosti při uzavření smlouvy, i s ohledem na ujednání obsažená v jiné smlouvě, na které dané ujednání závisí.

17. Podle ustanovení § 1814 odst. 1 občanského zákoníku jsou neužívající jsou vždy ujednání, která a) vylučují nebo omezují spotřebitelova práva z vadného plnění nebo na náhradu újmy, b) spotřebitele zavazují plnit, zatímco podnikateli vznikne povinnost plnit splněním podmínky závislé na jeho vůli, umožňují, aby podnikatel nevydal spotřebiteli, co mu spotřebitel vydal, i v případě, že spotřebitel smlouvu neuzavře nebo nesplní závazek, aniž má spotřebitel právo na přiměřenou náhradu, pokud smlouvu neuzavře nebo závazek nesplní podnikatel, zakládají podnikateli právo odstoupit od smlouvy bez důvodu, zatímco spotřebiteli nikoli, e) umožňují, aby si podnikatel v případě, že ze své vůle ukončí závazek, ponechal peněžitá plnění uhrazená za plnění, které dosud neposkytl, f) zavazují spotřebitele neodvolatelně k plnění za podmínek, s nimiž neměl možnost seznámit se před uzavřením smlouvy, g) dovolují podnikateli, aby ze své vůle změnil práva či povinnosti stran, h) umožňují podnikateli zvýšit cenu, aniž bude mít spotřebitel při podstatném zvýšení ceny právo od smlouvy odstoupit, i) automaticky prodlužují závazek, je-li konec lhůty pro odmítnutí prodloužení nepřiměřeně vzdálen dni, kdy má k prodloužení dojít, j) umožňují podnikateli určovat, zda je zboží nebo služba v souladu se smlouvou, nebo mu svěřují výlučné právo vykládat kterékoli smluvní ujednání, k) omezují povinnosti podnikatele, k nimž ho zavázali jeho zástupci, nebo je podmiňují dodržením zvláštní náležitosti, l) ukládají spotřebiteli pro případ porušení povinnosti nepřiměřenou sankci, m) vylučují nebo omezují právo spotřebitele podat žalobu nebo použít jiný procesní prostředek, omezují důkazní prostředky, které má spotřebitel k dispozici, nebo ukládají spotřebiteli povinnost prokázat skutečnosti, které by podle zákona měl prokázat podnikatel, n) zbavují spotřebitele jeho práva určit, který závazek má být poskytnutým plněním přednostně uhrazen, o) zavazují spotřebitele splnit povinnost vůči podnikateli, i když podnikatel povinnost vůči spotřebiteli nesplní, nebo p) umožňují podnikateli postoupit smlouvu, může-li to vést ke zhoršení postavení spotřebitele.

18. Podle ustanovení § 1814 odst. 2 občanského zákoníku se má za to, že zneužívající jsou ujednání, která a) zakládají podnikateli právo vypovědět závazek bez důvodu hodného zvláštního zřetele bez přiměřené výpovědní doby, b) odkládají určení ceny až na dobu plnění, nebo c) vylučují nebo omezují právo spotřebitele vůči podnikateli v případě nesplnění povinnosti ze strany podnikatele, včetně možnosti započtení pohledávky spotřebitele proti pohledávce podnikatele.

19. Podle ustanovení § 2048 odst. 1 občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

20. S ohledem na výše citované právní normy a na zjištěný skutkový stav soud v rámci právního hodnocení dospěl k závěru, že žaloba žalobce není důvodná.

21. Soud se v rámci řízení zabýval skutečností, zda po uzavření budoucí smlouvy ze dne 24. 3. 2025 došlo ve smyslu ustanovení § 1788 občanského zákoníku k takové změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že po žalobci nebylo možné rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřel, a dospěl k závěru, že nikoliv. Zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu vyžaduje, aby došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, a aby tato změna byla natolik intenzivní, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela. Zásadními otázkami pak jsou předvídatelnost a odvratitelnost změny okolností. Pokud se jedná o změny předvídatelné, je třeba je zohlednit již při uzavírání smlouvy, a pokud to strany neučiní, musí nést negativní následky tohoto rozhodnutí (k tomu srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2022 sp. zn. 33 Cdo 1762/2022). V projednávané věci žalobce jako důvod zániku své povinnosti uzavřít kupní smlouvu uváděl, že žalovaný chtěl změnit způsob úhrady kupní ceny, tedy platbu přímo, nikoliv přes úschovu; že žalovaný chtěl změnu předmětu koupě; že žalovaný měl v úmyslu do bytu nastěhovat nájemníka; že byl vůči žalobci vulgární a že na žalobce vyvíjel nátlak. V řízení bylo jak whatsappovou a emailovou komunikací účastníků, tak jejich výpověďmi prokázáno, že skutečně jednali o možnosti, že žalobce zakoupí jinou bytovou jednotku než původně ujednanou, byla řešena otázka pronájmu jednotky a změna způsobu úhrady kupní ceny, nicméně žalobce toto odmítl a kupní smlouva měla být uzavřena ve znění předjímaném smlouvou o smlouvě budoucí, což potvrdil mimo jiné i žalobce svou výpovědí. Možnost jednání o přímé platbě kupní ceny i možnost pronájmu jednotky navíc byla výslovně předjímána již v samotné budoucí smlouvě. V řízení naopak nebylo prokázáno, že by žalovaný v tomto směru na žalobce vyvíjel jakýkoliv nátlak, o věcech účastníci hovořili prostřednictvím emailů a whatsappu zcela běžným způsobem, který nevybočoval z běžného jednání. Nátlak ze strany žalovaného nebyl prokázán, ba dokonce ani řádně tvrzen, a to ani přes výzvu soudu dle ust. § 118a o. s. ř. K čemu skutečně ze strany žalované došlo, byl vulgární email ohledně elektroměru, nicméně dle provedeného dokazování se jedná o ojedinělý exces, který jednatel žalované vysvětlil tím, že nebyl v nejlepší kondici, když žalobce stále měnil svá stanoviska a nebylo jasné, zda žalované zaplatí peníze, na které tato čekala a které potřebovala. Jakkoliv takovéto vyjadřování nemá v komunikaci účastníků místo, jednalo se, jak již bylo řečeno, o jediný případ, kdy se jednatel žalované takto prokazatelně vyjádřil a tato skutečnost rozhodně nedosahuje takové intenzity, aby odůvodnila zánik smlouvy o smlouvě budoucí. Soud tedy v tomto směru uzavírá, že nebylo prokázáno naplnění podmínek pro zánik smlouvy o smlouvě budoucí v intencích ustanovení § 1788 občanského zákoníku.

22. Soud dále posuzoval odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí, které žalobce učinil přípisem ze dne 21. 7. 2025 na základě ust. § 2002 občanského zákoníku v důsledku opakovaného podstatného porušování ujednání rezervační smlouvy a z důvodu porušení principu poctivosti, hrubého porušení principu dobrých mravů a ztráty jakékoliv důvěry v žalovaného a v to, že by z jeho strany byly smluvní závazky řádně splněny, a dále pro porušení čl. 7 budoucí smlouvy. Mezi účastníky bylo v čl. 7 smlouvy o smlouvě budoucí ujednáno, že kupující může od smlouvy odstoupit bez sankce, pokud se ukáží nepravdivá tvrzení prodávajícího či nebude možno účel této smlouvy realizovat ani v náhradní lhůtě 90 dnů, nedohodnou-li se strany jinak. V čl. 9 smlouvy pak bylo ujednáno, že nejzazším termínem podpisu předjímané kupní smlouvy je 31. 5. 2025, kdy tedy kupní cena musí být uhrazena nejpozději do 25. 6. 2025 a nemovitost musí být předána nejpozději do 31. 7. 2025 za předpokladu dodržení všech stanovených termínů ze strany kupujícího. Smluvní strany prohlašují, že se termíny mohou s dostatečným předstihem případně po předchozí písemné odsouhlasené domluvě prodloužit. Žalobce pak v řízení tvrdil, že i náhradní lhůtu 90 dnů dle čl. 7 smlouvy bylo třeba předem písemně odsouhlasit, žalovaná naopak tvrdila, že sjednané termíny se nejprve automaticky prodlužují o náhradní lhůtu 90 dnů a teprve pokud by byla nutná lhůta ještě delší, je třeba ji předem písemně odsouhlasit. Provedeným odkazováním bylo prokázáno, že žalobce věděl, že minimálně termín 31. 5. 2025 pro podpis kupní smlouvy nebude dodržen, když neproběhne včas vklad vlastnického práva k předmětné bytové jednotce ve prospěch žalované do katastru nemovitostí, s tímto byl srozuměn a dále se žalovanou komunikoval ohledně uzavření kupní smlouvy (dne 5. 5. 2025 se žalobce dotazoval žalované, zda má již nějaké info, kdy se stane vlastníkem a kdy se přibližně bude podepisovat kupní smlouva; žalovaná odpověděla téhož dne, že to vidí až kolem prázdnin, na to žalobce odpověděl „v klidu“; dne 28. 5. 2025 reagoval žalobce na zprávu žalované, že bude vložena na katastr kupní smlouva o převodu vlastnického práva na žalovaného tak, že sdělil, že začne pomalu chystat kupní smlouvu; dne 16. 6. 2025 sdělila žalovaná žalobci, že 25. 6. 2025 bude byt přepsán na něho a potřebuje se žalobcem podepsat kupní smlouvu; na to jí žalobce 17. 6. 2025 odepsal, že počítá s podpisem smluvní dokumentace nejdříve druhý týden v červenci, dále se žalované dotazoval, od kdy tam bude nájemník a jaké je číslo jednotky; až 25. 6. 2025 se začal řešit spor o články 7 a 9 smlouvy; přesto dne 4. 7. 2025 žalobce žalované sdělil, že svou právní zástupkyni nechá připravit smluvní dokumentaci). Není tedy pravdivé tvrzení žalobce, že jej žalovaná o tom, že termín pro podpis kupní smlouvy nebude dodržen, neinformovala, žalobce navíc toto odsouhlasil a nepředstavovalo to pro něho překážku dalšího jednání. Nadto účastníci v čl. 10 smlouvy o smlouvě budoucí ujednali, že spolu budou komunikovat přes uvedené emaily, kdy takto odeslaný email má účinky písemného právního jednání ve smyslu § 562 oz. Faktické jednání žalobce navíc podporuje tvrzení žalované, že účastníci ujednali v čl. 7 náhradní lhůtu 90 dnů bez dalšího a až následně, při dalším prodloužení, předchozí písemné odsouhlasení, jak je uvedeno v čl. 9. smlouvy. Komunikace na téma rozporu výkladu čl. 7 a čl. 9 smlouvy proběhla mezi účastníky poprvé až 25. 6. 2025, tedy téměř měsíc po 31. 5. 2025, kdy mělo dojít k podpisu kupní smlouvy. V samotném odstoupení od smlouvy ze dne 21. 7. 2025 žalobce žalované sdělil, že ačkoliv článek 7 rezervační smlouvy zmiňuje náhradní lhůtu 90 dnů pro realizaci účelu smlouvy, výše podstatná porušení ze strany žalované činí další setrvaná žalobce ve smluvním vztahu a jeho realizaci nemožným již nyní, nezávisle na běhu této náhradní lhůty, což rovněž svědčí závěru, tvrzeném žalovanou, že ujednání účastníků směřovalo nejprve k náhradní lhůtě dle čl. 7 a teprve po jejím uplynutí mělo být další prodloužení odsouhlaseno dle čl. 9 smlouvy o smlouvě budoucí. Soud tedy v tomto směru uzavírá, že žalovaná neporušila ujednání smlouvy o smlouvě budoucí ohledně termínů pro uzavření kupní smlouvy a dalších sjednaných termínů a nebyl tak naplněn smluvní důvod pro odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí tvrzený žalobcem Anonymizováno 23. Pokud pak žalobce dále odstoupil od kupní smlouvy ve smyslu ust. § 2002 občanského zákoníku v důsledku opakovaného podstatného porušování ujednání rezervační smlouvy a z důvodu porušení principu poctivosti, hrubého porušení principu dobrých mravů a ztráty jakékoliv důvěry v žalovaného a v to, že by z jeho strany byly smluvní závazky řádně splněny, mělo se jednat o tytéž důvody, pro které žalobce tvrdil zánik smlouvy o smlouvě budoucí ve smyslu ust. § 1788 občanského zákoníku. Podle ustanovení § 2002 občanského zákoníku poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu. Soud shodně jako při posouzení zániku smlouvy o smlouvě budoucí ve smyslu ust. § 1788 občanského zákoníku konstatuje, že provedeným dokazováním, a to emailovou a whatsappovou komunikací účastníků a jejich výpověďmi nebylo prokázáno, že by žalovaná vyvíjela na žalobce jakýkoliv nátlak, jednání o případné změně předmětu koupě, nájemce či změny způsobu úhrady kupní ceny probíhala zcela standardním způsobem a žalovaná vyzvala žalobce k uzavření kupní smlouvy v původně ujednaném znění, což žalobce emailem ze dne 4. 7. 2025 akceptoval a přislíbil přípravu smluvní dokumentace. Možnost jednání o úhradě kupní ceny přímo žalované a o nájemci předvídala již samotná smlouva o smlouvě budoucí, žalobce tak nemůže tvrdit, že kdyby věděl, že o tom žalovaná bude chtít jednat, smlouvu by neuzavřel. Místo uzavření kupní smlouvy však žalobce bez jakéhokoliv relevantního důvodu od smlouvy odstoupil, aniž by se v době od 4. 7. 2025 do odstoupení od smlouvy mezi účastníky cokoliv stalo či změnilo, jak vypověděl sám žalobce. Jediným nestandardním krokem ze strany žalované byl vulgární email ohledně elektroměru, což byl ojedinělý exces a nepochybně nedosahuje intenzity podstatného porušení smlouvy o smlouvě budoucí v intencích ust. § 2002 občanského zákoníku či případně takového porušení dobrých mravů ze strany žalované, aby to mohlo být důvodem pro odstoupení od smlouvy, popřípadě důvodem pro její neplatnost.

24. Žalobce tedy ze shora uvedených důvodů od smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 24. 3. 2025 platně neodstoupil a soud následně posuzoval odstoupení ze strany žalované ze dne 22. 9. 2025. Toto bylo učiněno pro nezájem žalobce uzavřít kupní smlouvu, tj. v souladu s čl. 6 odrážka 4 smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 24. 3. 2025. Žalovaná přistoupila k odstoupení v době, kdy žalobce dal jasně najevo, že kupní smlouvu neuzavře, když sám učinil kroky pro odstoupení od smlouvy, navíc v době odstoupení žalované již uplynuly všechny lhůty dle čl. 7 a 9. S ohledem na zánik smlouvy o smlouvě budoucí pak žalované vznikla povinnost vrátit žalobci složenou rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč, žalovaná však na tento svůj závazek započetla ujednanou smluvní pokutu ve výši rovněž 100 000 Kč, respektive sdělila žalobci, že rezervační záloha se stává smluvní pokutou v souladu s čl. 6 smlouvy o smlouvě budoucí, dle kterého že žalobcem zaplacená záloha se stává smluvní pokutou, jež by musel uhradit kupující prodávajícímu, pokud kupující bez důvodu na straně prodávajícího odmítne podepsat odpovídající KS v níže dané lhůtě s danými podmínkami splatnosti kupní ceny. Na základě tohoto smluvního ujednání tak nebylo třeba, aby žalovaná pro zesplatnění smluvní pokuty vyzvala žalobce k její úhradě, když po naplnění podmínek smlouvy se rezervační záloha složená žalobcem stala smluvní pokutou přímo a žalovaná již měla tuto částku ve své dispozici. Závazek žalované vrátit žalobci složenou rezervační zálohu tak započtením nároku žalované na smluvní pokutu vůči žalobci ve stejné výši zanikl.

25. Konečně se pak soud zabýval námitkou žalobce, že sjednaná smluvní pokuta je ve vztahu k ochraně žalobce jako spotřebitele ve smyslu ust. § 1813 a § 1814 občanského zákoníku nepřiměřená a zneužívající. Předně je možné konstatovat, že žalovaná ve smluvním vztahu vystupovala jako podnikatel a že podniká v oblasti obchodování s nemovitostmi či jejich pronájmu. Žalobce pak ve smluvním vztahu vystupoval jako fyzická nepodnikající osoba a mezi účastníky tak lze hovořit o vztahu podnikatel – spotřebitel. Smyslem § 1813 a § 1814 občanského zákoníku je zajistit účinnou ochranu spotřebitele proti smluvním ujednáním, která by v rozporu s požadavkem poctivosti vyvolávala významnou nerovnováhu práv a povinností stran v jeho neprospěch. Zatímco § 1813 stanoví obecné materiální hledisko pro posouzení zneužívající povahy smluvního ujednání a ukládá přihlédnout k povaze závazku, ostatním smluvním podmínkám i okolnostem uzavření smlouvy, § 1814 tuto ochranu konkretizuje výčtem ujednání, která jsou zneužívající vždy, popřípadě u nichž se zneužívající povaha presumuje. Účelem těchto ustanovení je zabránit tomu, aby podnikatel v důsledku své silnější smluvní pozice přenášel na spotřebitele nepřiměřená rizika, omezoval jeho zákonná práva nebo si jednostranně vyhrazoval neodůvodněné výhody; současně tak tato ustanovení napomáhají zachování faktické rovnováhy smluvního vztahu a spravedlivého obsahu spotřebitelských smluv. Podle § 1814 odst. 1 písm. l) občanského zákoníku je nepřípustná pouze nepřiměřená sankce vůči spotřebiteli, nikoli každá vyšší sankce. Pro závěr o nepřiměřenosti ujednání je třeba hodnotit zejména výši sankce, jak závažná byla porušená povinnost, zda sankce odpovídá rozumně očekávatelné újmě podnikatele a okolnosti uzavření smlouvy. Ve vztahu k projednávané věci soud hodnotil zejména provedenými důkazy prokázanou a žádným z účastníků nezpochybňovanou skutečnost, že jednání o smlouvě o smlouvě budoucí probíhalo vyváženě, žalovaná zaslala žalobci návrh smlouvy, tento měl dostatek času si ji prostudovat (což sám vypověděl) a měl možnost do ní svými návrhy zasahovat a upravovat ji. Především to však byl přímo žalobce, kdo navrhl významnou změnu ujednání ohledně smluvní pokuty včetně výše smluvní pokuty ve vztahu k žalobci a žalované, kterou žalovaná bez výhrad akceptovala a zpracovala do smlouvy o smlouvě budoucí. Samotná skutečnost, že výše smluvní pokuty (100 000 Kč pro žalobce a 30 000 Kč pro žalovanou) nebyla ve vztahu k oběma smluvním stranám stejná, ještě nelze hodnotit jako zneužívající ustanovení ve vztahu ke spotřebiteli. Smluvní pokuta ve výši 100 000 Kč při ceně bytu 2 900 000 Kč představuje asi 3,45 % kupní ceny, což soud nepovažuje za excesivní. Žalobce si byl navíc vědom toho, že žalovaná čeká na peníze z prodeje bytové jednotky a že je potřebuje, když sama byla povinna hradit své závazky z koupě bytových jednotek, což sám žalobce uvedl během svého výslechu a shodně vypovídal i jednatel žalované. Jednání účastníků nejen před a při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí, ale po celou dobu až do odstoupení od smlouvy probíhala zcela individuálně, osobně, vyváženě, jak již bylo opakovaně popsáno výše, nebyl prokázán žádný nátlak ze strany žalované a naopak to byl žalobce, kdo nakonec zmařil uzavření kupní smlouvy. Žalobce při své výpovědi opakovaně uvedl, že si byl vědom ujednání smlouvy o smlouvě budoucí, ale ten byt opravdu moc chtěl.

26. Ujednání o smluvní pokutě v tomto konkrétním případě tak soud nepovažuje za nepřiměřené ve vztahu ke spotřebiteli, žalobci a nárok žalované na úhradu smluvní pokuty ze strany žalobce soud shledává oprávněným. V souladu s ujednáním smlouvy o smlouvě budoucí se žalobcem zaplacená záloha ve výši 100 000 Kč stala smluvní pokutou a žalovaná nemá povinnost zálohu žalobce vrátit.

27. Ze všech shora uvedených důvodů pak žaloba žalobce byla v plném rozsahu zamítnuta.

28. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem II. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 142a o. s. ř., když žalovaná byla ve sporu zcela úspěšná a soud jí proto přiznal náhradu nákladů řízení v celkové výši 44 013 Kč. Náklady řízení tvoří odměna advokáta dle ust. § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 30 600 Kč (6 úkonů po 5 100 Kč), náhrada hotových výdajů ve výši 2 700 Kč za 6 úkonů právní služby po 450 Kč dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to převzetí věci, odpor proti platebnímu rozkazu, vyjádření ze dne 26. 11. 2025, účast u jednání dne 2. 2. 2026, 16. 3. 2026, 24. 4. 2026. Žalovaná dále požaduje cestovné za cestu k jednání soudu dne 2. 2. 2026, 16. 3. 2026, 24. 4. 2026 z označení obce do Olomouce a zpět v celkové délce 3 x 48 km osobním automobilem označení vozidla (kombinovaná spotřeba 8,5 l/100 km v ceně benzínu dle vyhlášky ve výši 34,70 Kč/100 km, amortizace 5,90 Kč podle vyhlášky 573/2025 Sb.) ve výši 3 x 424,80 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/96 Sb. Součástí nákladů žalobkyně je dále náhrada za promeškaný čas za cestu k jednání soudu a zpět za 12 započatých půlhodin po 150 Kč, celkem tedy 1 800 Kč dle § 14 odst. 2 vyhlášky č. 177/96 Sb. Náklady soudního řízení dále představuje 21 % DPH z výše uvedených náhrad ve výši 7 638,60 Kč, neboť právní zástupce žalované je plátcem DPH. Žalobce je tedy povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení celkovou částku 44 013 Kč, a to v obecné třídenní pariční lhůtě k rukám právního zástupce žalované (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. a § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.).

29. Pokud pak žalobce požadoval odměnu za právní služby v podobě dvou úkonů za přípis k odstoupení žalobce ze dne 20. 8. 2025 a odstoupení od smlouvy žalovanou ze dne 26. 9. 2025 a s tím související náhradu hotových výdajů ve výši 2 x 450 Kč, soud náhradu těchto nákladů řízení žalované nepřiznal. Pokud jde o rozsah náhrady nákladů, ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. obsahuje pravidlo, dle nějž jsou hrazeny toliko náklady „potřebné k účelnému uplatňování nebo bránění práva“. Toto pravidlo se vztahuje na jakékoliv náklady řízení, tedy i na náklady spojené se zastupováním advokátem (tj. odměnu, náhradu hotových výdajů a náhradu za daň z přidané hodnoty). Pokud občanský soudní řád ponechává otázky nákladů řízení, včetně posouzení jejich účelnosti, úvaze obecných soudů a ty v jednotlivých případech přihlížejí ke konkrétním okolnostem případu a své úvahy dostatečně odůvodní, nelze jejich postup z hlediska základních práv a svobod považovat za svévolný ani nepřiměřený (srov. nález ze dne 25. 7. 2012, sp. zn. I. ÚS 988/12 a usnesení ze dne 27. 12. 2011, sp. zn. IV. ÚS 2777/11). Žalovaná požadovala odměnu za úkony právní služby, učiněné ještě před zahájením soudního řízení, a soud konstatuje, že se nejedná o účelně vynaložené náklady soudního řízení, ale o hmotněprávní úkony před zahájením řízení. Je pravdou, že některé úkony před zahájením řízení lze v nákladech uplatnit, ale jen výjimečně a tehdy, když je advokátní tarif výslovně zná a soud je uzná jako účelné, typicky předžalobní výzva. Odstoupení od smlouvy nebo reakci na předžalobní výzvu soud v tomto řízení za účelné ve smyslu práva na náhradu nákladů řízení nepovažuje. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu Ostrava, pobočka v Olomouci, prostřednictvím Okresního soudu v Olomouci. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalobce povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalovaná domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.