29 C 170/2021

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní Mgr. Sylvou Teličkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % p. a. od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 71 164,38 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení].

1. Návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu, doručeným Okresnímu soudu v Olomouci dne [datum], se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tak, že tato částka představuje zaplacenou rezervační zálohu, kterou mu žalovaná nevrátila poté, co odstoupil od rezervační smlouvy uzavřené se žalovanou (na straně prodávající) a se společností [právnická osoba], [IČO] (na straně zprostředkovatele). Předmětem rezervační smlouvy byla dohoda o uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní, jejímž předmětem by byla koupě bytové jednotky, sklepa a parkovacího stání v domě na pozemku s parcelním číslem st. 141 nacházejícím se v [obec] v [katastrální uzemí]. Žalobce od smlouvy odstoupil, jelikož postupně začal pochybovat o věrohodnosti žalované, když mimo jiné odmítala připustit jakékoliv změny budoucí kupní smlouvy a odmítala zřídit žalobci jakékoliv zajištění ve vztahu k dalším požadovaným zálohám na kupní cenu. Vzhledem k tomu, že žalobce nebyl poučen ve smyslu § 1829 občanského zákoníku, lhůta k odstoupení činila rok a 14 dnů. Současně žalobce poukazoval na skutečnost, že se daný právní vztah řídí zákonem o realitním zprostředkování, který byl v několika ohledech porušen. Žalovaná žalobci doposud zaplacený rezervační poplatek nevrátila.

2. Žalovaná s uplatněným nárokem žalobce nesouhlasí a navrhla zamítnutí žaloby. Odkázala na obsah rezervační smlouvy (bod 3.4), v němž je uvedeno, že v případě neuzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě ve sjednané době se rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč započítává na sjednanou smluvní pokutu ve stejné výši. Vzhledem k tomu, že žalobce ani v náhradním termínu smlouvu o budoucí kupní smlouvě nepodepsal, je jeho požadavek na vrácení rezervačního poplatku neoprávněný. Žalobce byl poučen o obsahu rezervační smlouvy a byly mu předloženy i veškeré přílohy. Odstoupení od smlouvy nebylo účinné, jelikož nejednalo o realitní zprostředkování dle zákona o realitním zprostředkování a na věc se s ohledem na ustanovení § 1840 písm. d) občanského zákoníku neaplikuje ani poučení a sdělení dle ustanovení § 1820 a § 1829 občanského zákoníku, jelikož šlo o smlouvu, která upravuje převod práva k nemovité věci.

3. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění: -) z výpisu z OR žalované ze dne [datum], že žalovaná je společností s ručením omezením a jejím statutárním orgánem je jednatel pan [jméno] [příjmení]; -) z rezervační smlouvy a příloh k ní, že text smlouvy je s přílohami spojen do jednoho svazku listin, a rezervační smlouva byla uzavřena mezi žalovanou (zastupovanou [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]) označenou jako prodávající, žalobcem (tato strana označena jako kupující) a [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] (tato strana označena jako zprostředkovatel); prodávající prohlásil, že bude realizovat jako stavebník stavbu Bytového domu [ulice a číslo] etapa na ulici [ulice], [obec]; kupující prohlásil, že má vážený zájem o budoucí koupi předmětu rezervace (bytová jednotka [číslo], sklep č. [anonymizováno] a garážové stání č. [anonymizována dvě slova]) za celkovou cenu 6 900 000 Kč včetně DPH, zavázal se do [datum] uzavřít budoucí kupní smlouvu s prodávajícím ohledně specifikované nemovitosti a zavázal se zaplatit rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč do tří dnů od podpisu smlouvy; zprostředkovatel se zavázal po dobu 10 dnů nemovitost„ blokovat“ a nenabízet ji k prodeji třetím osobám; strany se dohodly, že v případě neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní dle podmínek této smlouvy, je kupující povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, přičemž prodávající může na tuto pokutu započíst rezervační poplatek; v závěru smlouvy je předtištěn text„ V [obec], dne“ s doplněným datem [datum], na smlouvě jsou podpisy všech stran; smlouva obsahuje 6 příloh, z návrhu budoucí smlouvy kupní plynou její parametry, termín dokončení předmětu převodu stanoven nejpozději na den [datum], tato smlouva obsahuje dle svého textu rovněž 6 příloh; v návrhu smlouvy o budoucí smlouvě kupní i v návrhu kupní smlouvy je na závěr předtištěn text„ V [obec] dne“; mezi přílohami je i platební kalendář, ze kterého plyne, že rezervační poplatek měl být hrazen do 3 dnů od podpisu rezervační smlouvy, záloha na kupní cenu ve výši 60 % do 7 dnů od podpisu budoucí kupní smlouvy a doplatek kupní ceny do 15 dnů od doručení kolaudačního souhlasu; mezi přílohami jsou obsaženy i obchodní podmínky k budoucím kupním smlouvám a kupním smlouvám a není v nich obsaženo poučení spotřebitele o právu odstoupit od smlouvy do 14 dnů v případě, že je smlouva uzavřena distančně nebo mimo obchodní prostory podnikatele; z plné moci ze dne [datum], že žalovaná prostřednictvím svého jednatele (pan [příjmení]) a pan [příjmení] jako fyzická osoba tohoto dne zmocnili [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] k uzavření všech rezervačních smluv a smluv o uzavření budoucí kupní smlouvy souvisejících s prodejem nemovitostí v rámci projektu„ Bytový dům [ulice a číslo] etapa“, podpis pana [příjmení] je úředně ověřen; -) z dodatku [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] uzavřeného dne [datum], že se strany rezervační smlouvy dohodly na změně rezervační doby do dne [datum], přičemž žalobce se zavázal do [datum] uzavřít budoucí kupní smlouvu; -) z emailové komunikace účastníků a Mgr. [celé jméno svědka] ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum], že dne [datum] byl žalobci zaslán ze strany [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] návrh smlouvy o budoucí smlouvě kupní s přílohami; dne [datum] zaslal pan [příjmení] [celé jméno svědka] žalobci podepsaný dodatek [číslo] k rezervační smlouvě; dne [datum] bylo jednatelem žalované emailem žalobci sděleno, že smlouvu o budoucí kupní smlouvě včetně platebních podmínek nelze v žádném bodě měnit; dne [datum] žalobce poslal emailem Mgr. [celé jméno svědka] informaci, že banka bude moci čerpat částku na 2. zálohu kupní ceny ve druhé polovině ledna 2021, z tohoto důvodu žádá o úpravu data splátky druhé zálohy; Mgr. [celé jméno svědka] v zápatí svých emailů uvádí jako telefonní kontakt číslo [tel. číslo]; -) z emailu žalobce adresovaného žalované, Mgr. [celé jméno svědka] a paní [příjmení] z [anonymizována tři slova], jehož obsahem je odstoupení od rezervační smlouvy uzavřené dne [datum], včetně podacího lístku a výpisu sledování zásilek, že žalobce zaslal elektronicky své odstoupení od smlouvy z důvodu, že nebyl informován v souladu se zákonem o realitním zprostředkováním, ve smlouvě mu byla uložena povinnost v rozporu s tímto zákonem, nebyl informován o podmínkách převodu předmětu koupě a skutečnosti, že bude muset uhradit kupní cenu před dostavbou, před podpisem kupní smlouvy a nebude mu poskytnuta možnost úhrady kupní ceny prostřednictvím úschovy či alespoň zajištění formou zástavního práva, z důvodu, že je slabší stranou smlouvy uzavírané adhezním způsobem a z důvodu, že nebyl poučen o možnosti odstoupit od smlouvy ve lhůtě 14 dnů od uzavření rezervační smlouvy; současně žalobce požádal o vrácení zaplacené zálohy ve výši 100 000 Kč ve lhůtě 14 dnů od doručení odstoupení; fyzická zásilka byla odeslána [datum] a dodána žalované dne [datum]; -) z výzvy k vrácení rezervační zálohy ze dne [datum], včetně kopie podacího lístku a výpisu sledování zásilek, že žalobce opakovaně vyzval k vrácení částky 100 000 Kč; zásilka byla odeslána na adresu sídla žalované dne [datum], dne [datum] byla vrácena odesílateli, jelikož adresát byl na uvedené adrese neznámý; -) z výtisku webových stránek [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] s nabídkou bytů [ulice] ze dne [datum], jakož i představení [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] z téhož dne, že předmětná výstavba byla uvedena mezi developerskými projekty na webu [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], obsahuje popis projektu výstavby nových bytů na rozhraní ulic [ulice] a [ulice] v [obec] s předpokládaným termínem zahájení stavby v záři 2019 a předpokládaným termínem kolaudace v květnu 2021; [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] prezentována jako specialista na prodej a pronájem novostaveb a developerských projektů, na webu je uveden jednatel [příjmení] [celé jméno svědka] s telefonickým kontaktem [tel. číslo]; -) z výpisu z údajů z veřejné části živnostenského rejstříku pro [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], že jde o společnost s ručením omezeným, jejímž jednatelem je Mgr. [celé jméno svědka]. Její obory činnosti jsou (mimo jiné) správa a údržba nemovitostí, zprostředkování obchodu a služeb a realitní činnost; -) ze 2 ks barevných fotografií rozestavěné stavby předložených žalobcem u jednání dne [datum], že předmětné stavby byly v době pořízení fotografií stále rozestavěné a neobyvatelné, většina pater bez vsazených oken; mezi účastníky je nesporné, že na těchto fotografiích je rozestavěný bytový dům [anonymizováno] II., v rámci kterého si žalobce rezervoval předmětné nemovitosti; -) z informace o jednotce [číslo] informace o pozemku parc. č. st. 141 v k. ú. [část obce], [územní celek] ze dne [datum], že bytová jednotka byla evidována se způsobem využití„ rozestavěná jednotka“, vlastnické právo náleží dle evidence žalované; u pozemku je v evidenci uvedeno, že jeho součástí je stavba„ budova s rozestavěnými jednotkami“; -) z rozsudku OS ve [obec] – pobočka ve [obec] ze dne 26. 10. 2020 č. j. [číslo jednací] ve věci nezl. [jméno] [příjmení], dcery žalobce, že soud schválil dohodu rodičů ohledně střídavé péče, nezletilá je v péči žalobce v lichém kalendářním týdnu (mimo výjimky); -) z emailu ze dne [datum] adresovaného zástupkyní žalované zájemcům o BJ v projektu [anonymizována dvě slova], že žalobce je uveden v seznamu zájemců, zástupkyně žalované informovala o komplikaci s realizací stavby v důsledku pandemie, přičemž uvedla, že termín kolaudace v květnu roku 2021 je stále reálný; -) z žalobcem předloženého přehledu komunikace prostřednictvím mobilního telefonu s telefonním číslem [tel. číslo] za dobu od [datum] do [datum], že mezi žalobcem a Mgr. [celé jméno svědka] (držitel tohoto čísla) probíhala v těchto dnech komunikace (dne 26. 11., 27. 11., 30. 11. a 1. 12.); -) ze souboru smluv o budoucích smlouvách kupních předložených žalovanou, že všechny smlouvy byly uzavřeny žalovanou v zastoupení [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], která jednala prostřednictvím jednatele [příjmení] [celé jméno svědka], v závěru smluv předtištěno„ V [obec] dne“, dále, že platební kalendáře byly stanoveny ve většině případů odlišně od případu žalobce, liší se jednak v mechanismu placení kupní ceny (např. 30 % + 30 %, poté doplatek), jednak ve lhůtách pro placení (např. do 20 dnů, do konkrétního určeného data, doplatek po předání bytu); konkrétně šlo o smlouvy: SBKS uzavřená dne [datum] s Ing. [jméno] [příjmení], ohledně BJ [číslo], včetně plné moci ze dne [datum], včetně dodatku [číslo] SBKS uzavřená dne [datum] s MUDr. [jméno] [jméno] ohledně BJ [číslo], včetně plné moci ze dne [datum], SBKS uzavřená dne [datum] s MUDr. [jméno] [jméno] ohledně BJ [číslo], včetně plné moci ze dne [datum], obdobně jako výše SBKS uzavřená dne [datum] s [jméno] [příjmení] ohledně BJ [číslo], včetně plné moci ze dne [datum], SBKS uzavřená dne [datum] s MUDr. [jméno] [příjmení] ohledně BJ [číslo], včetně plné moci ze dne [datum], SBKS uzavřená dne [datum] s [jméno] [jméno] ohledně BJ [číslo], včetně plné moci ze dne [datum], SBKS uzavřená dne [datum] s manžely [příjmení] [jméno] [příjmení] a Mgr. [jméno] [příjmení] ohledně BJ [číslo], včetně plné moci ze dne [datum], SBKS uzavřená dne [datum] s [jméno] [příjmení] ohledně BJ [číslo], a ohledně garáže v 1. PP, včetně plné moci ze dne [datum], SBKS uzavřená dne [datum] s [jméno] [příjmení] ohledně BJ [číslo], včetně plné moci ze dne [datum], a včetně dohody o postoupení práv z BKS uzavřené [datum] mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]; -) z výpovědi svědka [celé jméno žalobce] staršího, že je otcem žalobce. Žalobce mu řekl, že by potřeboval, aby pohlídal vnučku [jméno], kterou má žalobce ve střídavé péči, jelikož přijede nějaký pán z realitní kanceláře. Kolem půl šesté přišel k žalobci, ten pán přijel asi za půl hodiny. Svědek šel s vnučkou nahoru, když měla vnučka asi po půlhodině žízeň, šel dolů pro pití, a viděl, že tam nějaký pán seděl a s žalobcem se bavili. Potom mu žalobce řekl, že pán přijel kvůli bytu, o který měl zájem, a chtěl po něm zálohu nebo rezervaci. Než svědek od žalobce odešel, dorazil ještě žalobcův kamarád [celé jméno svědka], který s sebou přivedl dvě dcery; -) z výpovědi svědka [celé jméno svědka], že je kamarádem žalobce. Byl s žalobcem domluven, že se přijedou dohodnout ohledně tréninku tenisu v souvislosti s tím, že mu žalobce trénuje děti. Žalobce ho požádal, aby přijel později, jelikož měl schůzku. Když svědek přijel, viděl zaparkované BMW řady X5 první generace a z domu vycházel nějaký pán. Od žalobce se pak dozvěděl, že to byl člověk, který přijel v souvislosti s bytem, který chtěl žalobce koupit. Uvedl, že ví, že měl žalobce skládat nějakou kauci a ten člověk přijel kvůli podpisu; -) z výpovědi svědka [příjmení] [celé jméno svědka], že se s jednatelem žalované ústně dohodli, že byty k prodeji bude nabízet svědek. Měl za úkol najít zájemce a podepsat s nimi smlouvy o budoucích smlouvách kupních, následně si to řešila žalovaná. S žalobcem proběhla prohlídka a rozhodl se pro konkrétní byt, podepsala se rezervační smlouva a jeden dodatek týkající se termínů uzavření budoucí smlouvy kupní. Byl v plánu i další dodatek ohledně termínu, ale k tomu nedošlo, protože žalobce od smlouvy odstoupil. Případů odstoupení od smlouvy bylo zřejmě více, a to z důvodu prodloužení doby stavby, bytové jednotky nejsou dosud zkolaudovány. K podpisu rezervační smlouvy došlo v jeho kanceláři. Jelikož si ji tam žalobce zapomněl, domluvili se, že mu ji svědek zaveze. Cestu spojil s něčím jiným, zřejmě návštěvou kamaráda ve [obec], maminka svědka bydlí v [obec]. V kanceláři svědka při podpisu nikdo další přítomen nebyl, procházeli celou smlouvu, obchodní a platební podmínky, trvalo to asi půl hodiny. Žalobce chtěl umístit tři pouzdra pro posuvné dveře. Podmínky platby kupní ceny žalobci sdělil již při prohlídce a dal mu k dispozici tiskopisy smluv. Dále uvedl, že měl v době podpisu rezervační smlouvy asi 8 aut, mimo jiné BMW X5 stříbrné barvy. U žalobce se svědek zdržel asi půl hodiny nebo hodinu, bavili se o sportu a o podrobnostech výstavby. Nevzpomíná si na žádnou návštěvu, kterou by tam potkal nebo míjel, v domě byla jen jeho dcera.

4. Z dalších provedených důkazů soud neučinil pro rozhodnutí ve věci žádná relevantní skutková zjištění.

5. Vzhledem k tomu, že na základě výše uvedených důkazů získal soud dostatek relevantních informací, aby mohl o věci rozhodnout, zamítl pro nadbytečnost další důkazní návrhy žalobce na výslech dalších svědků (zájemci o projekt [anonymizována dvě slova] uvedení v seznamu příjemců emailu a účastníci smluv o smlouvě budoucí kupní). Pro rozhodnutí soudu jsou klíčové detaily kontraktace, která proběhla mezi žalobcem a žalovanou (zastoupenou Mgr. [celé jméno svědka]), tudíž nebylo podstatné ověřovat a zjišťovat podrobnosti průběhu komunikace a kontraktace v jiných případech.

6. Soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalobce projevil v listopadu 2020 zájem o nabídku nemovitostí, které měly vzniknout výstavbou na pozemku s parcelním číslem st. [anonymizováno] v [obec] v [katastrální uzemí] (projekt [příjmení] byty [ulice], dům [anonymizována dvě slova]) a za tímto účelem poprvé dne [datum] kontaktoval telefonicky Mgr. [celé jméno svědka]. Po další vzájemné telefonické komunikaci, prohlídce vznikajícího projektu a výběru konkrétních nemovitostí byla mezi žalobcem a Mgr. [celé jméno svědka] podepsána rezervační smlouva týkající se vybraných nemovitostí (byt, sklep, parkovací stání). K podpisu rezervační smlouvy došlo dle údaje na smlouvě dne [datum] v bydlišti žalobce. Žalobci před podpisem smlouvy nebyla poskytnuta informace o právu spotřebitele odstoupit od smlouvy uzavírané mimo obchodní prostory podnikatele ve lhůtě 14 dnů. Žalobce se následně v souvislosti s řešením financování svého záměru snažil o opakované posunutí termínu uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní a o posunutí termínu splatnosti zálohy na kupní cenu, což mu nebylo žalovanou umožněno. Dne [datum] doručil žalované odstoupení od rezervační smlouvy ze dne [datum] s odkazem na několik skupin důvodů. Odstoupení spojil i s výzvou k vrácení uhrazeného rezervačního poplatku ve výši 100 000 Kč do 14 dnů od doručení odstoupení. Tato částka mu doposud nebyla vrácena.

7. Dle ustanovení § 1746 odst. 2 občanského zákoníku strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

8. Dle ustanovení § 419 občanského zákoníku je spotřebitelem každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

9. Dle ustanovení § 433 občanského zákoníku se má za to, že slabší stranou je vždy osoba, která vůči podnikateli v hospodářském styku vystupuje mimo souvislost s vlastním podnikáním.

10. Dle ustanovení § 2001 občanského zákoníku od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

11. Dle ustanovení § 1829 odst. 1 občanského zákoníku má spotřebitel právo odstoupit od smlouvy (uzavřené distančním způsobem nebo mimo obchodní prostory podnikatele) ve lhůtě 14 dnů.

12. Dle ustanovení § 1829 odst. 2 nebyl-li spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v souladu s § 1820 odst. 1 písm. f), může spotřebitel od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení podle odstavce 1. Jestliže však byl spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v této lhůtě, běží čtrnáctidenní lhůta pro odstoupení ode dne, kdy spotřebitel poučení obdržel.

13. Dle ustanovení § 1839 občanského zákoníku v případě pochybností musí podnikatel prokázat, že sdělil spotřebiteli údaje, které je povinen sdělit podle tohoto pododdílu.

14. Dle ustanovení § 1840 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku se ustanovení týkající se distančních smluv a smluv uzavíraných mimo obchodní prostory nepoužijí na smlouvu, jejímž předmětem je vznik, převod či zánik práva k nemovité věci a nájem bytu.

15. Dle ustanovení § 2004 odst. 1 občanského zákoníku se odstoupením od smlouvy závazek zrušuje od počátku.

16. Dle ustanovení § 2993 občanského zákoníku plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

17. Dle ustanovení § 1970 občanského zákoníku po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

18. Dle ustanovení § 2 nařízení vlády číslo 351/2013 Sb. výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

19. Soud v rámci právního hodnocení na základě zjištěného skutkového stavu uzavřel, že mezi účastníky došlo dne [datum] k platnému uzavření nepojmenované (inominátní) smlouvy, přičemž jde o smlouvu spotřebitelskou ve smyslu ustanovení § 1810 občanského zákoníku, na kterou se uplatňují zvláštní pravidla, jejichž účelem je ochrana slabší strany (spotřebitele). Vzhledem k tomu, že k uzavření smlouvy došlo dle závěru soudu mimo obchodní prostory podnikatele, zde konkrétně v bydlišti žalobce, bylo nutné spotřebiteli sdělit mimo jiné informaci o možnosti odstoupit od smlouvy do 14 dnů od uzavření smlouvy (ustanovení § [číslo] odst. 1 ve spojení s § [číslo] odst. 1 písm. f) a s ustanovením § 1829 odst. 1 občanského zákoníku). V tomto směru (jsou-li o tom pochybnosti) nese břemeno tvrzení a břemeno důkazní v souladu s § 1839 občanského zákoníku podnikatel. Žalovaná přitom netvrdila ani neprokázala, že by žalobce (spotřebitele) o tomto právu poučila, takže se lhůta pro odstoupení v souladu s ustanovením § 1829 odst. 2 občanského zákoníku prodloužila a žalobce od smlouvy odstoupil dne [datum] v souladu se zákonem.

20. S ohledem na výše učiněný závěr o řádném odstoupení od smlouvy žalobcem, je nutno vztah mezi účastníky z právního hlediska hodnotit jako bezdůvodné obohacení na straně žalované, které vzniklo plněním žalobce z právního důvodu (inominátní smlouvy), který následně odpadl (odstoupením od smlouvy). Mezi účastníky je nesporné, že žalobce zaplatil žalované v souladu s uzavřenou smlouvou rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč, tudíž má nyní nárok, na to, aby mu uhrazená částka byla v souladu s ustanovením § 2993 občanského zákoníku žalovanou vrácena.

21. Z hlediska skutkového bylo ve věci stěžejní spornou okolností určení místa, ve kterém došlo k podpisu rezervační smlouvy. Z tvrzení žalobce plyne, že k tomu mělo dojít v jeho bydlišti, ze svědecké výpovědi Mgr. [celé jméno svědka] však vyplývá, že k tomu mělo dojít v jeho kanceláři. Skutkový závěr přijatý soudem se opírá o vyhodnocení svědecké výpovědi Mgr. [celé jméno svědka]. Soud dospěl při jejím hodnocení v kontextu ostatních opatřených důkazů k přesvědčení, že výpověď tohoto svědka ohledně okolností a místa podpisu rezervační smlouvy není věrohodná.

22. Ačkoliv nelze hovořit o absolutní jistotě ohledně místa podpisu rezervační smlouvy, soud k výše uvedenému dospěl na základě svého vnitřního přesvědčení založeného na úvaze o tom, jaký průběh událostí se z dvou nabízených variant jeví jako pravděpodobnější. V tomto ohledu je ve skutkové verzi vyplývající ze svědecké výpovědi Mgr. [celé jméno svědka] několik nejasností, což ve spojitosti s tím, že svědek nedokázal nabídnout konkrétnější detaily k průběhu podpisu smlouvy v kanceláři, ani při tomto podpisu neměl být nikdo další přítomen, vedlo k přesvědčení soudu, že skutková verze popisovaná svědkem neodpovídá skutečnosti.

23. Svědek [příjmení] [celé jméno svědka] v zásadě uvedl, že si žalobce podepsanou rezervační smlouvu zapomněl u něj v kanceláři, kde ji podepsali bez přítomnosti dalších osob, a vzhledem k tomu, že měl cestu ve směru k bydlišti žalobce ([obec]), nabídl se, že mu ji zaveze. U žalobce se zdržel půl hodiny až hodinu a bavili se o sportu a o detailech výstavby projektu. Popsal, že v domě viděl dceru žalobce (popsal jí jako dívku [číslo] let), nepamatoval si, že by se s někým při odchodu míjel.

24. Dle přesvědčení soudu je předně nepravděpodobné, aby žalobce zapomněl v kanceláři Mgr. [celé jméno svědka] podepsanou smlouvu, když by hlavním účelem celé schůzky v kanceláři měl být právě podpis předmětné smlouvy. Další nepravděpodobná okolnost spočívá v tom, že by Mgr. [celé jméno svědka] vezl do bydliště žalobce smlouvu, která již byla téhož dne podepsána (v tomto ohledu soud nespatřuje věrohodnou motivaci), jelikož žalobce by již svou vůli jednoznačně projevil a byl by zavázán uhradit rezervační poplatek a uzavřít navazující smlouvy. Dále je pro soud také nepravděpodobné, že by se Mgr. [celé jméno svědka] v bydlišti žalobce zdržel půl hodinu až hodinu diskuzí o sportu a detailech projektu, když by smlouva již byla podepsána a stačilo ji pouze předat (což měl být tvrzený účel zastávky svědka u žalobce), přičemž detaily projektu (byla-li by smlouva již podepsána) a nejen ty, by zřejmě byly diskutovány již na schůzce v kanceláři (tedy pravděpodobně ještě před podpisem rezervační smlouvy); nadto svědek uvedl, že se měl primárně sejít s kamarádem ve [obec], což v soudu rovněž vzbuzuje pochybnosti, proč by se za účelem pouhého fyzického předání podepsané smlouvy zdržoval„ déle, než by bylo nutné“. Všechny uvedené okolnosti ve svém souhrnu výrazně oslabují věrohodnost výpovědi svědka, která je pak dále zcela popřena dalšími (dle soudu věrohodnými) důkazy.

25. Svědek [celé jméno svědka] zcela věrohodně vysvětlil, proč se ten den u žalobce zastavoval a popsal i poměrně konkrétně vozidlo (současně vysvětlil, že se o auta zajímá), kterým Mgr. [celé jméno svědka] přijel (přičemž Mgr. [celé jméno svědka] vlastnictví popsaného vozidla potvrdil, ač neuvedl jednoznačně, kterým vozidlem daného dne přijel). Uvedl také, že jej žalobce požádal, aby přijel později, jelikož před tím bude mít schůzku. Svědek [celé jméno žalobce a svědka] starší uvedl, že žalobci hlídal v danou dobu dceru, o což byl žalobcem již předem požádán. I tuto výpověď soud hodnotí z hlediska popisovaných skutečností jako věrohodnou (šlo o lichý týden, kdy měl žalobce nezletilou v souladu s rozsudkem OS ve [obec] – pobočka [obec] ve střídavé péči). Věrohodnost svědků dále podporuje, že oba osobu pana [celé jméno svědka] svými slovy popsali. Soud hodnotil obě tyto výpovědi i se zřetelem na to, že oba svědci mají vztah k osobě žalobce, nicméně v jejich výpovědích neshledal žádný rozpor ani přehnanou snahu vypovídat (nepravdivě) ve prospěch žalobce. Po pečlivém zhodnocení setrval soud na závěru, že tito svědci uvedli pravdivé okolnosti setkání žalobce s Mgr. [celé jméno svědka] v místě bydliště žalobce.

26. Nad rámec výše uvedených pochybností soudu o věrohodnosti výpovědi Mgr. [celé jméno svědka] tedy lze dále poukázat i na to, že měl-li by se Mgr. [celé jméno svědka] dle údajné domluvy zastavit za účelem předání již podepsané smlouvy, zřejmě by žalobce předem neupozorňoval svědka [celé jméno svědka], ať přijede z důvodu schůzky později, a nezajišťoval si hlídání dcery u svého otce.

27. Svědci [celé jméno svědka] a pan [celé jméno žalobce a svědka] starší nebyli přímo přítomni tomu, že by v místě bydliště žalobce došlo mezi ním a Mgr. [celé jméno svědka] k podpisu smlouvy. Závěr o podepsání smlouvy v bydlišti žalobce však soud přijal s ohledem na to, že se tato varianta jeví jako zcela logická, zapadající do kontextu opatřených důkazů (mimo výpověď Mgr. [celé jméno svědka], kterou soud vyhodnotil jako nevěrohodnou) a oproti protichůdné skutkové verzi se jeví být věrohodná. Odlišná skutková verze vyplývající z výpovědi Mgr. [celé jméno svědka] dle soudu v kontextu ostatních důkazů neobstojí.

28. Pouze nad rámec výše uvedeného lze na podporu tvrzení žalobce odkázat i na vizuální porovnání podpisů uvedených na originálu rezervační smlouvy. Datum a podpisy Mgr. [celé jméno svědka] jsou napsány zjevně propiskou s tlustší linkou, než je tomu u podpisu žalobce, z čehož lze dovodit, že bylo podepisováno jinými tužkami. Z výpisu telefonních hovorů lze potom dovodit, že spolu žalobce a Mgr. [celé jméno svědka] dne [datum], kdy došlo k podpisu smlouvy, opakovaně telefonovali (4 x v čase 10:20 až 10:39, poté krátce v čase 17:04 a 18:01). Vzhledem k tomu, že obsah hovorů není objektivně zjistitelný, tak lze podpůrně pouze dovodit, že spolu oba muži daný den opakovaně komunikovali, čas kolem 18 hodiny odpovídá přibližné době, kdy se měla začít odehrávat schůzka (což vyplývá z výpovědi svědka [celé jméno žalobce a svědka] staršího). Výpis telefonních hovorů současně nijak nezpochybňuje skutkový závěr soudu.

29. K právnímu hodnocení věci je třeba uvést, že žalobce v průběhu celého řízení argumentoval tím, že se na uzavřenou smlouvu uplatní zákon o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.), který byl v několika ohledech žalovanou porušen. Soud však této argumentaci nepřisvědčil, jelikož nebylo prokázáno, že by mezi žalovanou a [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] byla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování ve smyslu § 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování. Uvedená společnost žalovanou dle provedeného dokazování zastupovala na základě plné moci k uzavření rezervační smlouvy a smlouvy o budoucí smlouvě kupní, přičemž v tomto postavení figuruje i na smlouvách o budoucích smlouvách kupních s ostatními zákazníky.

30. Soud současně dospěl k tomu, že se ve věci neuplatní výjimka uvedená v ustanovení § 1840 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, jelikož v případě předmětné rezervační smlouvy nejde o smlouvu, jejímž předmětem by byl vznik, převod, či zánik práva k nemovité věci, jak má na mysli citované ustanovení. Předmětem rezervační smlouvy je totiž dle jejího obsahu primárně stvrzení předběžného zájmu o potenciální budoucí převod, resp.„ rezervace“.

31. Pokud žalobce v závěrečném návrhu poukazoval na to, že byl v rámci kontraktace uveden v omyl ve vztahu k termínu dokončení projektu a ve vztahu k možnosti činit v navazujících smlouvách změny, dále na to, že žalované nevznikl nárok na ponechání částky 100 000 Kč, jelikož jej v souladu s rezervační smlouvou nevyzvala k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní a neprovedla řádně započtení rezervačního poplatku, tak k tomu soud pro úplnost uvádí, že vzhledem k závěru o prodloužení lhůty k odstoupení od smlouvy (resp. závěru o odstoupení od smlouvy v souladu se zákonem) bylo v nynějším řízení nadbytečné zabývat se těmito argumentačními alternativami podrobněji. Obdobné lze vyslovit i ve vztahu k spornému bodu ohledně (ne) šikanózním charakteru insolvenčního návrhu podaného na žalovanou, ani tato otázka totiž nebyla vzhledem k výše zmíněnému závěru soudu pro rozhodnutí relevantní.

32. Vzhledem k výše uvedenému tak soud nárok žalobce posoudil jako důvodný a žalobě vyhověl, přičemž úrok z prodlení žalobci přiznal dle žalobního návrhu, jelikož ode dne [datum] byla žalovaná bezesporu v prodlení (výzva k vrácení požadované částky do 14 dnů jí byla doručena již [datum] elektronicky, fyzická zásilka byla odeslána [datum] a dodána žalované dne [datum]). Lhůtu k plnění určil soud jako třídenní v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.

33. Výrok o náhradě nákladů řízení účastníků vyhází z ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. Jelikož žalobce byl v řízení plně úspěšný, náleží mu proti žalované nárok na náhradu všech nákladů řízení.

34. Náklady žalobce v tomto řízení tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 4 000 Kč a odměna za zastupování stanovená v souladu s advokátním tarifem. Odměna za zastupování náleží za celkem 9 úkonů právní služby dle advokátního tarifu (převzetí věci, písemná výzva, podání žaloby, vyjádření k odporu, písemné vyjádření ze dne [datum] a 4 x účast u jednání), přičemž tarifní hodnota sporu je 5 100 Kč. Jde tedy o 9 x 5 100 Kč (celkem 45 900 Kč) plus paušální náhradu hotových výdajů ve výši 9 x 300 Kč (celkem 2 700 Kč). Dále odměnu za zastupování tvoří náhrada cestovného a ztráty času v souvislosti s účastí u jednání u soudu. Za cestu k jednání dne [datum] náleží dle vyhlášky č. 375/2021 Sb. náhrada za 180 km ve výši 27,20 Kč při spotřebě 7,5 l [číslo] km, dále 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla, dále dle advokátního tarifu náhrada za ztrátu času v délce 4 x 30 minut (celkem 1 559,20 Kč). Za cestu k jednání dne [datum] náleží dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. náhrada za 180 km ve výši 36,10 Kč při spotřebě 7,5 l [číslo] km, dále 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla, dále dle advokátního tarifu náhrada za ztrátu času v délce 4 x 30 minut (celkem 1 733,35 Kč). Za cestu k jednání dne [datum] náleží dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. náhrada za 180 km ve výši 36,10 Kč při spotřebě 7,5 l [číslo] km, dále 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla, dále dle advokátního tarifu náhrada za ztrátu času v délce 4 x 30 minut (celkem 1 733,35 Kč). Za cestu k jednání dne [datum] náleží dle vyhlášky č. 116/2022 Sb. náhrada za 180 km ve výši 47,10 Kč při spotřebě 7,5 l [číslo] km, dále 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla, dále dle advokátního tarifu náhrada za ztrátu času v délce 4 x 30 minut (celkem 1 881,85 Kč).

35. Jelikož právní zástupkyně žalobce doložila, že je plátkyní daně z přidané hodnoty, zvyšuje se vypočtená odměna za zastupování (tj. částka 55 507,75 Kč) v souladu s § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř. i o náhradu daně z přidané hodnoty (21 %), tj. o 11 656,63 Kč.

36. Celkem tedy náklady řízení žalobce činí částku 71 164,38 Kč (4 000 Kč + 67 164,38 Kč). Lhůta k plnění byla soudem stanovena dle § 160 odst. 1 o. s. ř. jako obvyklá pariční třídenní.