10 C 107/2021

Plný text

Okresní soud v Opavě rozhodl soudcem Mgr. Adamem Haasem ve věci žalobce: ; právnická osoba, IČO: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobkyně ; zastoupený advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: ; právnická osoba, IČO: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované ; zastoupený advokátem titul jméno příjmení, příjmení, titul. sídlem adresa o určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání

I. Určuje se, že výpověď smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání č. číslo smlouvy uzavřené dne datum rozhodnutí mezi žalobcem na straně nájemce a žalovaným na straně pronajímatele ze dne datum je neplatná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 23 440 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobou podanou zdejšímu soudu dne datum se žalobce domáhal určení neplatnosti výpovědi, kterou žalovaný žalobci vypověděl smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání. V žalobě uvedl, že Žalovaný na straně pronajímatele a žalobce na straně nájemce uzavřeli dne datum smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání č. číslo smlouvy (dále jen„ Smlouva“). Zároveň byl stejného dne uzavřen dodatek číslo kterým byl umožněn podnájem. Nad uvedený dodatek číslo nebyl uzavřen žádný jiný dodatek ke smlouvě. Na základě této Smlouvy žalovaná s účinností od datum dala žalobkyni do užívání prostory sloužící k podnikání, o čemž byl sepsán předávací protokol. Předmětem nájmu jsou prostory sloužící k podnikání nacházející se v budově bez č.p., umístěné na pozemku parc. číslo v k.ú. obec – část obce, na ulici ulice a číslo, v I. NP o celkové výměře výměra, výměra m² v II. NP, číslo parkovacích míst a přilehlá plocha před vstupem (dále jen předmět nájmu). Předmět nájmu je blíže specifikován v příloze číslo číslo Smlouvy. Dne datum podal žalovaný žalobu, ve které se vůči žalovanému domáhal zaplacení částky částka z důvodu údajného prodlení s úhradou části nájemného za měsíce měsíc až měsíc rok a z prodlení vyplývajících sankcí. Žalobce tuto žalobu považuje za nedůvodnou, když mimo jiné na nájemném s ohledem na prominutí části nájemného v období tzv. první vlny pandemie COVID-19 nedluží ničeho. Žalobce řádně hradil nájemné a služby a plnil veškeré své povinnosti vyplývající z uzavřené Smlouvy. Přesto dne datum obdržel listinu označenou jako Výpověď smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání č. číslo smlouvy, ve které žalovaný s odstupem číslo měsíců od údajného porušení závazku žalobce s okamžitou účinností vypovídá tuto Smlouvu, a to pro prodlení s placením nájemného a úhrady služeb v období měsíc až měsíc rok, a žádá okamžité vyklizení pronajatých prostor, nejpozději k datum. Dne datum doručil žalobce žalovanému vyjádření k zaslané výpovědi, ve které znovu zopakoval, že nemá vůči žalovanému žádný nesplatný závazek, výpověď učiněnou žalovaným považuje tedy za neopodstatněnou a neplatnou. Žalobce současně proti neplatnosti výpovědi vznesl námitky dne datum. Žalovaný ve lhůtě 1 měsíce ode dne doručení námitek nevzal svou výpověď zpět, proto se žalobce obrátil s žádostí o přezkoumání oprávněnosti výpovědi na soud.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil, navrhl její zamítnutí a uvedl, že výpověď žalovaného ze dne datum byla žalobci dána z důvodu, že žalobce byl v prodlení s úhradou svých závazků vůči žalovanému. Výpověď je platná, neboť je v souladu s právní úpravou a s uzavřenou nájemní smlouvou. Žalovaný potvrdil, že jako pronajímatel uzavřel dne datum s žalobcem, co by nájemcem, smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání č. číslo smlouvy zároveň s jediným dodatkem číslo kterým byl umožněn podnájem. Předmětem nájmu byly prostory sloužící k podnikání nacházející se v budově bez č.p., umístěné na pozemku parc. číslo v k.ú. obec – část obce, na ulici ulice a číslo, v I. NP o celkové výměře výměra, výměra m² v II. NP, číslo parkovacích míst a přilehlá plocha před vstupem (předmět nájmu). Uvedl dále, že žalobce neuhradil žalovanému řádně a včas nájemné a úhrady za služby za měsíce měsíc rok, měsíc rok a měsíc rok ve sjednané výši částka bez DPH a částka s DPH. Celkem měl žalobce vůči žalované ke dni podání výpovědi dluh ve výši částka s příslušenstvím. Nájemní smlouva byla uzavřena písemně a nikdy mezi stranami nebyl uzavřen žádný písemný dodatek, kterým by byla změněna výše nájemného. S ohledem na prodlení žalobce s úhradou vůči žalovanému po dobu delší 30 kalendářních dnů, žalovaný v souladu s ust. § 9 Smlouvy využil svého oprávnění a dne datum dal žalobkyni výpověď z nájmu s okamžitou účinností. Výpověď byla doručena žalobci dne datum.

3. Ze shodných tvrzení účastníků vzal soud za svá skutková zjištění, že Žalovaný na straně pronajímatele a žalobce na straně nájemce uzavřeli dne datum smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání č. číslo smlouvy (Smlouvu). Zároveň byl stejného dne uzavřen dodatek číslo kterým byl umožněn podnájem. Nad uvedený dodatek číslo nebyl uzavřen žádný jiný dodatek ke smlouvě. Na základě této Smlouvy žalovaná s účinností od datum dala žalobkyni do užívání prostory sloužící k podnikání, o čemž byl sepsán předávací protokol. Předmětem nájmu jsou prostory sloužící k podnikání nacházející se v budově bez č.p., umístěné na pozemku parc. číslo v k.ú. obec – část obce, na ulici ulice a číslo, v I. NP o celkové výměře výměra, výměra m² v II. NP, číslo parkovacích míst a přilehlá plocha před vstupem (předmět nájmu). Dne datum dal žalovaný žalobci z předmětného nájmu výpověď pro prodlení s placením nájemného a úhrad za služby v období měsíc až měsíc rok.

4. Soud dále provedl důkaz smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání včetně příloh 1 a 2, dodatkem ke smlouvě ze dne datum, předávacím protokolem z datum, výpovědí ze dne datum včetně přílohy, vyjádřením k výpovědi ze dne datum anonymizováno rok, výzvou k předání předmětu nájmu ze dne datum, námitkami k výpovědi z datum. Ze Smlouvy má soud dále za prokázáno, že žalobce měl povinnost hradit nájemné a služby s nájmem spojené v částce částka bez DPH (nájemné) a částka (záloha na služby) pronajímateli měsíčně předem vždy k 5. dni toho či kterého kalendářního měsíce. Dále soud provedl důkaz spisem zdejšího soudu sp. zn. spisová značka. Z námitek k výpovědi ze dne datum a z potvrzení o dodání do datové schránky má soud za prokázáno, že datum byly žalovanému dodány do datové schránky námitky žalobce proti výpovědi Smlouvy podané žalovaným žalobci dne datum. Z oznámení o provedení příkazu k úhradě vystavených KB dne datum má soud za prokázáno, že z účtu žalobce č. bankovní účet byla ke dni datum resp. datum resp. datum resp. datum resp. datum odeslána ve prospěch účtu žalovaného č. bankovní účet odeslána platba ve výši částka resp. částka resp. částka resp. částka resp.částka. Z přílohy protokolu o jednání ze dne datum před název soudu, konkrétně z obsahu výpovědi svědka jméno příjmení, ve spojení s elektronickou emailovou komunikací mezi žalobcem a žalovaným, zastoupených na straně jedné jednatelem jméno příjmení a na straně druhé jméno příjmení, v období od datum do datum, má soud za prokázáno, že v důsledku pandemie COVID-19 a vyhlášení nouzového stavu v měsíci měsíc rok, došlo u žalobce k výraznému propadu tržeb za měsíc měsíc rok, a proto se rozhodl požádat žalovaného prostřednictvím jméno příjmení, zda by mu neprominul nájemné či neposkytl alespoň nějakou slevu. Proto osobně kontaktoval jméno příjmení, který mu sdělil, že se ještě ohledně případné slevy či prominutí případně domluví, ale že za měsíc rok má prozatím zaplatit jen částka s tím, že z toho budou pokryty všechny služby a zbytek bude prozatímní úhrada na nájemné za měsíc rok. Tato výpověď jméno příjmení zcela odpovídá obsahu e-mailu ze dne datum, v němž jméno příjmení elektronicky sděluje jméno příjmení, že hodlá žalovanému poslat„ těch částka“ a dotazuje se, zda tomu rozumí správně, že tím pokryje energie a zbytek je na nájem. Na tento email obratem reaguje emailem ze dne datum jméno příjmení, kdy jen sděluje„ Ahoj. Ano.“. jméno příjmení tento e-mail soudu rovněž vysvětlil s tím, že na počátku měsíc rok se s žalovaným ještě nedohodl na konkrétní slevě či prominutí, ale jen na tom, že prozatím zaplatí žalobce jen částka za měsíc rok do doby, než se definitivně rozhodne, zda se dohodnou o případné slevě či prominutí, či zda bude žádat žalobce o dotaci. jméno příjmení dále vypověděl, že se blíže nezjištěného dne na konci měsíce měsíc rok, ale někdy před datem datum, dohodl ústně s jméno příjmení na tom, že žalovaný poskytne žalobci na dobu tří měsíců, tj. měsíc rok až měsíc rok, slevu na nájemném ve výši 50 % s tím, že služby budou hrazeny v plné výši. S tím koresponduje i e-mail jméno příjmení ze dne datum adresovaný jméno příjmení, v němž jméno příjmení vyzývá jméno příjmení, aby„ už“ dodatek týkající se nájmu„ dali na papír“. jméno příjmení vypověděl, že se tímto emailem vskutku domáhal sepisu ústně uzavřené dohody o snížení nájemného na měsíc rok až měsíc rok. Uzavření ústní dohody o snížení nájemného za měsíce měsíc rok až měsíc rok podporuje rovněž i email jméno příjmení ze dne datum, v němž sám sděluje jméno příjmení, že„ ještě počítal platby, které by odpovídaly 50 % nájmu pro případ, že nepůjde čerpat podporu státu a za měsíc by měl doplatit částka a v měsíc částka + částka“ 5. Shora uvedená shodná tvrzení účastníků jakož i skutková zjištění z provedených důkazů soud zahrnul do svého závěru o skutkovém stavu, ze kterého při svém dalším rozhodování vycházel. Přitom z ostatních provedených důkazů žádná další skutková zjištění pro nadbytečnost nečinil, ze stejného důvodu neprováděl žádné další dokazování. Podle ust. § 2314 obč. zák. (1) Vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. (3) Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Podle ust. § 2 odst. 3 obč. zák. mimo jiné nesmí být výklad a použití právního předpisu v rozporu s dobrými mravy. Podle ust. § 6 obč. zák. (1) Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. (2) Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Podle ust. § 8 obč. zák. nepožívá právní ochrany zjevné zneužití práva. Podle ust. § 582 odst. 1 obč. zák. není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních. Podle ust. § 582 odst. 2 obč. zák. není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona.

6. Soud aplikoval na projednávanou věc shora citovaná zákonná ustanovení a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná hned z několika důvodů. Předně je nutno konstatovat, že z úřední činnosti je soudu známo, a sám žalobce to potvrzuje ve své replice ze dne datum, že žalobce sám se v minulosti vůči žalovanému neúspěšně domáhal ukončení předmětného nájemního vztahu, a to výpovědí zaslanou žalovanému dne datum, na kterou žalovaný dopisem ze dne datum (tedy v době daleko předcházející výpovědi podané v této projednávané věci, ovšem zároveň v době, kdy již mělo trvat domnělé prodlení žalobce) reagoval odmítavě, což nakonec vyústilo až v soudní spor vedený u zdejšího soudu pod sp. zn. spisová značka o neplatnost výpovědi, zahájeného žalobou (v této věci) žalovaného dne datum. Z uvedeného tedy vyplývá, že žalovaný v době, kdy podle něho byl žalobce v údajném prodlení s platbami nájemného, nesouhlasil s ukončením nájmu, aby o číslo měsíců později dal sám žalobci výpověď z důvodu tohoto údajného prodlení za dobu z před číslo měsíců. Tato zjištění učiněná na základě úřední činnosti soudu soud tímto zahrnuje – doplňuje do celkového závěru o skutkovém stavu. Z právě uvedeného je zřejmé, že žalovaný v právním vztahu s žalobcem postupuje nemravně, jedná účelově a nepoctivě a zjevně zneužívá práva daného mu příslušnou pasáží občanského zákoníku o výpovědi z nájmu. Již z těchto důvodů soud žalobě vyhověl, když postup a právní jednání žalovaného v tomto rozsahu nemůže požívat žádné právní ochrany.

7. Nadto je ovšem soud přesvědčen, že žalovanému se nepodařilo prokázat ani to, že by jím daná výpověď byla dána důvodně, a to pro prodlení žalobce s úhradou nájemného, když z provedeného dokazování vyplývá, že pro předmětné období měsíc až měsíc rok byla mezi účastníky účinná dohoda o slevě na nájemném (o snížení nájemného) ve výši 50 %. Pokud žalovaný namítal, že tato dohoda nebyla uzavřena v požadované písemné formě, učinil tak až poté, co již podle této dohody bylo plněno, a to poprvé dne datum zasláním platby ve výši částka, proto je ústní ujednání účastníků o slevě na nájemném z průběhu měsíce měsíc rok platné. Pokud byla platební povinnost žalobce podle tohoto ujednání za uvedené tři měsíce v celkové výši částka, nemohl být v jakémkoliv prodlení, když ve dnech datum až datum zaslal žalovanému na jeho účet částky v celkové výši částka, přitom jméno příjmení jednateli žalobce dále potvrdil, že za měsíc rok není v jakémkoliv prodlení. Ani z tohoto důvodu tedy nebyla výpověď podaná žalovaným po právu a je tedy neplatnou. S ohledem na shora uvedené soud rozhodl, jak uvedeno ve výroku I. rozsudku.

8. Pokud jde o náklady řízení, rozhodnutí vychází z ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy úspěšnému žalobci náleží právo na jejich náhradu vůči žalovanému ve výši 23 440 Kč, která sestává ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč, z odměny za právní zastoupení v celkové výši 15 000 Kč za šest úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, replika ze dne datum, porada s klientem dne datum, písemné podání soudu ze dne datum a účast u ústního jednání), když za jeden úkon právní služby náleží dle § 9 odst. 3 písm. e) ve spojení s § 7 bod 5 adv. tar. 2 500 Kč, z paušální náhrady hotových výdajů v částce 1 800 Kč, když za jeden úkon právní služby náleží dle § 13 odst. 3 adv. tar. 300 Kč, z náhrady za ztrátu času podle § 14 odst. 1 písm. a) adv. tarifu v celkové výši 400 Kč za čtyři započaté půlhodiny při cestě k ústnímu jednání a při náhradě za jednu takovou půlhodinu ve výši 100 Kč, z náhrady cestovních výdajů podle § 13 odst. 4 adv. tar. v celkové výši 519 Kč za cestu z obec do obec a zpět k ústnímu jednání soudu, a to osobním vozidlem označení vozidla jméno, rz registrační značka číslo, obsah válců 2.179 cm³ s průměrnou spotřebou 6,27 l /100 km, při ceně nafty ve výši 36,10 Kč a náhradě za použití osobního automobilu ve výši 4,70 Kč/km při celkové ujeté vzdálenosti 75 km, a z částky 3 721 Kč odpovídající 21 % DPH ze základu 17 719 Kč. Proti tomuto rozsudku je možno podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení ke Krajskému soudu v Ostravě prostřednictvím podepsaného soudu, písemně, ve trojím vyhotovení. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.