10 C 107/2021

Plný text

Okresní soud v Opavě rozhodl soudcem Mgr. Adamem Haasem ve věci žalobce: ; právnická osoba , IČO: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobkyně ; zastoupený advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: ; právnická osoba , IČO: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované ; zastoupený advokátem titul jméno příjmení , příjmení , titul . sídlem adresa o určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání

I. Určuje se, že výpověď smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání č. [číslo smlouvy] uzavřené dne [datum rozhodnutí] mezi žalobcem na straně nájemce a žalovaným na straně pronajímatele ze dne [datum] je neplatná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 23 440 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobou podanou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobce domáhal určení neplatnosti výpovědi, kterou žalovaný žalobci vypověděl smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání. V žalobě uvedl, že Žalovaný na straně pronajímatele a žalobce na straně nájemce uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání č. [číslo smlouvy] (dále jen„ Smlouva“). Zároveň byl stejného dne uzavřen dodatek [číslo] kterým byl umožněn podnájem. Nad uvedený dodatek [číslo] nebyl uzavřen žádný jiný dodatek ke smlouvě. Na základě této Smlouvy žalovaná s účinností od [datum] dala žalobkyni do užívání prostory sloužící k podnikání, o čemž byl sepsán předávací protokol. Předmětem nájmu jsou prostory sloužící k podnikání nacházející se v budově bez č.p., umístěné na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] – [část obce], na ulici [ulice a číslo], v I. NP o celkové výměře [výměra], [výměra] m² v II. NP, [číslo] parkovacích míst a přilehlá plocha před vstupem (dále jen předmět nájmu). Předmět nájmu je blíže specifikován v příloze [číslo] [číslo] Smlouvy. Dne [datum] podal žalovaný žalobu, ve které se vůči žalovanému domáhal zaplacení částky [částka] z důvodu údajného prodlení s úhradou části nájemného za měsíce [měsíc] až [měsíc] [rok] a z prodlení vyplývajících sankcí. Žalobce tuto žalobu považuje za nedůvodnou, když mimo jiné na nájemném s ohledem na prominutí části nájemného v období tzv. první vlny pandemie COVID-19 nedluží ničeho. Žalobce řádně hradil nájemné a služby a plnil veškeré své povinnosti vyplývající z uzavřené Smlouvy. Přesto dne [datum] obdržel listinu označenou jako Výpověď smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání č. [číslo smlouvy], ve které žalovaný s odstupem [číslo] měsíců od údajného porušení závazku žalobce s okamžitou účinností vypovídá tuto Smlouvu, a to pro prodlení s placením nájemného a úhrady služeb v období [měsíc] až [měsíc] [rok], a žádá okamžité vyklizení pronajatých prostor, nejpozději k [datum]. Dne [datum] doručil žalobce žalovanému vyjádření k zaslané výpovědi, ve které znovu zopakoval, že nemá vůči žalovanému žádný nesplatný závazek, výpověď učiněnou žalovaným považuje tedy za neopodstatněnou a neplatnou. Žalobce současně proti neplatnosti výpovědi vznesl námitky dne [datum]. Žalovaný ve lhůtě 1 měsíce ode dne doručení námitek nevzal svou výpověď zpět, proto se žalobce obrátil s žádostí o přezkoumání oprávněnosti výpovědi na soud.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil, navrhl její zamítnutí a uvedl, že výpověď žalovaného ze dne [datum] byla žalobci dána z důvodu, že žalobce byl v prodlení s úhradou svých závazků vůči žalovanému. Výpověď je platná, neboť je v souladu s právní úpravou a s uzavřenou nájemní smlouvou. Žalovaný potvrdil, že jako pronajímatel uzavřel dne [datum] s žalobcem, co by nájemcem, smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání č. [číslo smlouvy] zároveň s jediným dodatkem [číslo] kterým byl umožněn podnájem. Předmětem nájmu byly prostory sloužící k podnikání nacházející se v budově bez č.p., umístěné na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] – [část obce], na ulici [ulice a číslo], v I. NP o celkové výměře [výměra], [výměra] m² v II. NP, [číslo] parkovacích míst a přilehlá plocha před vstupem (předmět nájmu). Uvedl dále, že žalobce neuhradil žalovanému řádně a včas nájemné a úhrady za služby za měsíce [měsíc] [rok], [měsíc] [rok] a [měsíc] [rok] ve sjednané výši [částka] bez DPH a [částka] s DPH. Celkem měl žalobce vůči žalované ke dni podání výpovědi dluh ve výši [částka] s příslušenstvím. Nájemní smlouva byla uzavřena písemně a nikdy mezi stranami nebyl uzavřen žádný písemný dodatek, kterým by byla změněna výše nájemného. S ohledem na prodlení žalobce s úhradou vůči žalovanému po dobu delší 30 kalendářních dnů, žalovaný v souladu s ust. § 9 Smlouvy využil svého oprávnění a dne [datum] dal žalobkyni výpověď z nájmu s okamžitou účinností. Výpověď byla doručena žalobci dne [datum].

3. Ze shodných tvrzení účastníků vzal soud za svá skutková zjištění, že Žalovaný na straně pronajímatele a žalobce na straně nájemce uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání č. [číslo smlouvy] (Smlouvu). Zároveň byl stejného dne uzavřen dodatek [číslo] kterým byl umožněn podnájem. Nad uvedený dodatek [číslo] nebyl uzavřen žádný jiný dodatek ke smlouvě. Na základě této Smlouvy žalovaná s účinností od [datum] dala žalobkyni do užívání prostory sloužící k podnikání, o čemž byl sepsán předávací protokol. Předmětem nájmu jsou prostory sloužící k podnikání nacházející se v budově bez č.p., umístěné na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] – [část obce], na ulici [ulice a číslo], v I. NP o celkové výměře [výměra], [výměra] m² v II. NP, [číslo] parkovacích míst a přilehlá plocha před vstupem (předmět nájmu). Dne [datum] dal žalovaný žalobci z předmětného nájmu výpověď pro prodlení s placením nájemného a úhrad za služby v období [měsíc] až [měsíc] [rok].

4. Soud dále provedl důkaz smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání včetně příloh 1 a 2, dodatkem ke smlouvě ze dne [datum], předávacím protokolem z [datum], výpovědí ze dne [datum] včetně přílohy, vyjádřením k výpovědi ze dne [datum] [anonymizováno] [rok], výzvou k předání předmětu nájmu ze dne [datum], námitkami k výpovědi z [datum]. Ze Smlouvy má soud dále za prokázáno, že žalobce měl povinnost hradit nájemné a služby s nájmem spojené v částce [částka] bez DPH (nájemné) a [částka] (záloha na služby) pronajímateli měsíčně předem vždy k 5. dni toho či kterého kalendářního měsíce. Dále soud provedl důkaz spisem zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka]. Z námitek k výpovědi ze dne [datum] a z potvrzení o dodání do datové schránky má soud za prokázáno, že [datum] byly žalovanému dodány do datové schránky námitky žalobce proti výpovědi Smlouvy podané žalovaným žalobci dne [datum]. Z oznámení o provedení příkazu k úhradě vystavených KB dne [datum] má soud za prokázáno, že z účtu žalobce č. [bankovní účet] byla ke dni [datum] resp. [datum] resp. [datum] resp. [datum] resp. [datum] odeslána ve prospěch účtu žalovaného č. [bankovní účet] odeslána platba ve výši [částka] resp. [částka] resp. [částka] resp. [částka] resp.[částka]. Z přílohy protokolu o jednání ze dne [datum] před [název soudu], konkrétně z obsahu výpovědi svědka [jméno] [příjmení], ve spojení s elektronickou emailovou komunikací mezi žalobcem a žalovaným, zastoupených na straně jedné jednatelem [jméno] [příjmení] a na straně druhé [jméno] [příjmení], v období od [datum] do [datum], má soud za prokázáno, že v důsledku pandemie COVID-19 a vyhlášení nouzového stavu v měsíci [měsíc] [rok], došlo u žalobce k výraznému propadu tržeb za měsíc [měsíc] [rok], a proto se rozhodl požádat žalovaného prostřednictvím [jméno] [příjmení], zda by mu neprominul nájemné či neposkytl alespoň nějakou slevu. Proto osobně kontaktoval [jméno] [příjmení], který mu sdělil, že se ještě ohledně případné slevy či prominutí případně domluví, ale že za [měsíc] [rok] má prozatím zaplatit jen [částka] s tím, že z toho budou pokryty všechny služby a zbytek bude prozatímní úhrada na nájemné za [měsíc] [rok]. Tato výpověď [jméno] [příjmení] zcela odpovídá obsahu e-mailu ze dne [datum], v němž [jméno] [příjmení] elektronicky sděluje [jméno] [příjmení], že hodlá žalovanému poslat„ těch [částka]“ a dotazuje se, zda tomu rozumí správně, že tím pokryje energie a zbytek je na nájem. Na tento email obratem reaguje emailem ze dne [datum] [jméno] [příjmení], kdy jen sděluje„ Ahoj. Ano.“. [jméno] [příjmení] tento e-mail soudu rovněž vysvětlil s tím, že na počátku [měsíc] [rok] se s žalovaným ještě nedohodl na konkrétní slevě či prominutí, ale jen na tom, že prozatím zaplatí žalobce jen [částka] za [měsíc] [rok] do doby, než se definitivně rozhodne, zda se dohodnou o případné slevě či prominutí, či zda bude žádat žalobce o dotaci. [jméno] [příjmení] dále vypověděl, že se blíže nezjištěného dne na konci měsíce [měsíc] [rok], ale někdy před datem [datum], dohodl ústně s [jméno] [příjmení] na tom, že žalovaný poskytne žalobci na dobu tří měsíců, tj. [měsíc] [rok] až [měsíc] [rok], slevu na nájemném ve výši 50 % s tím, že služby budou hrazeny v plné výši. S tím koresponduje i e-mail [jméno] [příjmení] ze dne [datum] adresovaný [jméno] [příjmení], v němž [jméno] [příjmení] vyzývá [jméno] [příjmení], aby„ už“ dodatek týkající se nájmu„ dali na papír“. [jméno] [příjmení] vypověděl, že se tímto emailem vskutku domáhal sepisu ústně uzavřené dohody o snížení nájemného na [měsíc] [rok] až [měsíc] [rok]. Uzavření ústní dohody o snížení nájemného za měsíce [měsíc] [rok] až [měsíc] [rok] podporuje rovněž i email [jméno] [příjmení] ze dne [datum], v němž sám sděluje [jméno] [příjmení], že„ ještě počítal platby, které by odpovídaly 50 % nájmu pro případ, že nepůjde čerpat podporu státu a za [měsíc] by měl doplatit [částka] a v [měsíc] [částka] + [částka]“ 5. Shora uvedená shodná tvrzení účastníků jakož i skutková zjištění z provedených důkazů soud zahrnul do svého závěru o skutkovém stavu, ze kterého při svém dalším rozhodování vycházel. Přitom z ostatních provedených důkazů žádná další skutková zjištění pro nadbytečnost nečinil, ze stejného důvodu neprováděl žádné další dokazování. <i>Podle ust. § 2314 obč. zák.</i> <i>(1) Vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.</i> <i>(3) Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.</i> <i>Podle ust. § 2 odst. 3 obč. zák. mimo jiné nesmí být výklad a použití právního předpisu v rozporu s dobrými mravy.</i> <i>Podle ust. § 6 obč. zák.</i> <i>(1) Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě.</i> <i>(2) Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu.</i> <i>Podle ust. § 8 obč. zák. nepožívá právní ochrany zjevné zneužití práva.</i> <i>Podle ust. § 582 odst. 1 obč. zák. není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních.</i> <i>Podle ust. § 582 odst. 2 obč. zák. není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona.</i> 6. Soud aplikoval na projednávanou věc shora citovaná zákonná ustanovení a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná hned z několika důvodů. Předně je nutno konstatovat, že z úřední činnosti je soudu známo, a sám žalobce to potvrzuje ve své replice ze dne [datum], že žalobce sám se v minulosti vůči žalovanému neúspěšně domáhal ukončení předmětného nájemního vztahu, a to výpovědí zaslanou žalovanému dne [datum], na kterou žalovaný dopisem ze dne [datum] (tedy v době daleko předcházející výpovědi podané v této projednávané věci, ovšem zároveň v době, kdy již mělo trvat domnělé prodlení žalobce) reagoval odmítavě, což nakonec vyústilo až v soudní spor vedený u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] o neplatnost výpovědi, zahájeného žalobou (v této věci) žalovaného dne [datum]. Z uvedeného tedy vyplývá, že žalovaný v době, kdy podle něho byl žalobce v údajném prodlení s platbami nájemného, nesouhlasil s ukončením nájmu, aby o [číslo] měsíců později dal sám žalobci výpověď z důvodu tohoto údajného prodlení za dobu z před [číslo] měsíců. Tato zjištění učiněná na základě úřední činnosti soudu soud tímto zahrnuje – doplňuje do celkového závěru o skutkovém stavu. Z právě uvedeného je zřejmé, že žalovaný v právním vztahu s žalobcem postupuje nemravně, jedná účelově a nepoctivě a zjevně zneužívá práva daného mu příslušnou pasáží občanského zákoníku o výpovědi z nájmu. Již z těchto důvodů soud žalobě vyhověl, když postup a právní jednání žalovaného v tomto rozsahu nemůže požívat žádné právní ochrany.

7. Nadto je ovšem soud přesvědčen, že žalovanému se nepodařilo prokázat ani to, že by jím daná výpověď byla dána důvodně, a to pro prodlení žalobce s úhradou nájemného, když z provedeného dokazování vyplývá, že pro předmětné období [měsíc] až [měsíc] [rok] byla mezi účastníky účinná dohoda o slevě na nájemném (o snížení nájemného) ve výši 50 %. Pokud žalovaný namítal, že tato dohoda nebyla uzavřena v požadované písemné formě, učinil tak až poté, co již podle této dohody bylo plněno, a to poprvé dne [datum] zasláním platby ve výši [částka], proto je ústní ujednání účastníků o slevě na nájemném z průběhu měsíce [měsíc] [rok] platné. Pokud byla platební povinnost žalobce podle tohoto ujednání za uvedené tři měsíce v celkové výši [částka], nemohl být v jakémkoliv prodlení, když ve dnech [datum] až [datum] zaslal žalovanému na jeho účet částky v celkové výši [částka], přitom [jméno] [příjmení] jednateli žalobce dále potvrdil, že za [měsíc] [rok] není v jakémkoliv prodlení. Ani z tohoto důvodu tedy nebyla výpověď podaná žalovaným po právu a je tedy neplatnou. S ohledem na shora uvedené soud rozhodl, jak uvedeno ve výroku I. rozsudku.

8. Pokud jde o náklady řízení, rozhodnutí vychází z ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy úspěšnému žalobci náleží právo na jejich náhradu vůči žalovanému ve výši 23 440 Kč, která sestává ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč, z odměny za právní zastoupení v celkové výši 15 000 Kč za šest úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, replika ze dne [datum], porada s klientem dne [datum], písemné podání soudu ze dne [datum] a účast u ústního jednání), když za jeden úkon právní služby náleží dle § 9 odst. 3 písm. e) ve spojení s § 7 bod 5 adv. tar. 2 500 Kč, z paušální náhrady hotových výdajů v částce 1 800 Kč, když za jeden úkon právní služby náleží dle § 13 odst. 3 adv. tar. 300 Kč, z náhrady za ztrátu času podle § 14 odst. 1 písm. a) adv. tarifu v celkové výši 400 Kč za čtyři započaté půlhodiny při cestě k ústnímu jednání a při náhradě za jednu takovou půlhodinu ve výši 100 Kč, z náhrady cestovních výdajů podle § 13 odst. 4 adv. tar. v celkové výši 519 Kč za cestu z [obec] do [obec] a zpět k ústnímu jednání soudu, a to osobním vozidlem [označení vozidla] [jméno], rz [registrační značka] [číslo], obsah válců 2.179 cm³ s průměrnou spotřebou 6,27 l /100 km, při ceně nafty ve výši 36,10 Kč a náhradě za použití osobního automobilu ve výši 4,70 Kč/km při celkové ujeté vzdálenosti 75 km, a z částky 3 721 Kč odpovídající 21 % DPH ze základu 17 719 Kč.