17 C 28/2026

Plný text

Okresní soud v Opavě rozhodl soudkyní JUDr. Terezou Kravalovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení 79 514 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal vůči žalované zaplacení částky 79 514 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z této částky od 4. 9. 2025 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalované se přiznává vůči žalobci plná náhrada nákladů řízení; žalobce je povinen zaplatit tuto náhradu České republice-Okresnímu soudu v Opavě ve výši, která bude uvedena v samostatném usnesení, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

1. Po připuštění rozšíření žaloby se žalobce domáhal vůči žalované zaplacení částky 79 514 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že na základě nájemní smlouvy pronajal žalované k bydlení na dobu od , datum, do , datum, byt č. , hodnota, v budově č. p. , Anonymizováno, na , adresa, ve , adresa, . Žalovaná se zavázala platit vždy k 15. dni měsíce nájemné 7 000 Kč a zálohy na služby 3 000 Kč. Celkový dluh žalované se skládá z nedoplatku 60 825 Kč z vyúčtování za období 1. 8. 2024 – 28. 2. 2025, z dlužného nájemného 7 000 Kč za květen 2025 a z dlužné zálohy na služby 11 689 Kč za květen 2025. K navýšení záloh přistoupil žalobce s účinností od 1. 5. 2025.

2. Žalovaná uplatněný nárok zcela popřela a zpochybnila správnost vyúčtování, a to jednak co do množství spotřebované elektřiny a vody s vysloveným podezřením neoprávněného napojení elektroměru na jiná odběrná místa, jednak co do účtování cen za nesjednané služby odvoz komunálního odpadu a odvoz septiku; dále namítla neoprávněnost účtování ceny za správu, údržbu a pojištění, kterou je podle ní, byť byla dohodnuta ve smlouvě, povinen hradit vlastník nemovitosti. Vadnost vyúčtování podle ní vyplývá i z toho, že během tohoto řízení obdržela od žalobce vyúčtování za další období, , datum, – , datum, , které ohledně elektřiny obsahuje zcela totožné údaje jako vyúčtování předchozí. Dále poukázala na skutečnost, že při vzniku nájmu složila žalobci jistotu 20 000 Kč, která jí při skončení nájmu nebyla vrácena a současně ani nebyla započtena na žádný její dluh. V rámci obrany tedy namítla započtení své pohledávky na vrácení jistoty vůči případným dluhům. Kromě toho žalovaná poukázala na některá ujednání nájemní smlouvy, která jsou podle ní neplatná a v rozporu se zásadou ochrany nájemce jakožto slabší smluvní strany.

3. Mezi účastníky nebylo sporu, že- žalobce přenechal žalované do užívání za účelem zajištění bytových potřeb na dobu od , datum, do , datum, byt č. , hodnota, v prvním nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, na , adresa, ve , adresa, ,- se žalovaná zavázala platit za užívání bytu nájemné 7 000 Kč měsíčně a zálohy na sjednané služby 3 000 Kč měsíčně, vždy do 15. dne měsíce, za který bylo hrazeno,- žalovaná obdržela od žalobce e-mailem vyúčtování služeb za období od 1. 8. 2024 do 28. 2. 2025 s nedoplatkem 60 825 Kč, který nezaplatila,- žalovaná nezaplatila nájemné a zálohu na služby za měsíc květen 2025.

4. Soud provedl dokazování listinami a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: Žalobce v zastoupení společností , právnická osoba, , přenechal žalované do užívání shora konkretizovaný byt. Oproti tomu se žalovaná zavázala platit za užívání bytu nájemné 7 000 Kč měsíčně a zálohu na sjednané služby 3 000 Kč měsíčně (2 000 Kč na elektřinu, 150 Kč na elektřinu společných prostor, 150 Kč na správu, údržbu a pojištění a 700 Kč na vodné a stočné), a to vždy do 15. dne měsíce dopředu. Strany si ujednaly, že v případě zvýšení záloh na specifikované služby ze strany správce domu nebo dodavatelů služeb je žalovaná povinna hradit ode dne zvýšení zvýšené zálohy; o zvýšení jí byl žalobce povinen informovat bez zbytečného odkladu, jakmile se o něm dozvěděl. Žalobce se zavázal vyúčtovat žalované skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé služby za zvolené zúčtovací období a doručit jí vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od jeho skončení. Pro případ, že nájem skončí k jinému datu, než je obvyklý termín zúčtování poskytovatele služeb spojených s nájmem bytu, byl žalobce povinen provést mimořádné vyúčtování nájmu, nákladů a záloh na služby a doručit je žalované do 14 dnů od skončení nájmu. Dále žalovaná převzala závazek ke složení jistoty 20 000 Kč k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a jiných závazků, oproti tomu žalobce se zavázal jistotu při skončení nájmu žalované vrátit nejpozději do 7 dnů od doručení mimořádného vyúčtování (smlouva o nájmu bytu č. , hodnota, , generální plná moc).

5. Žalobce vyúčtoval žalované zálohy na služby za období 1. 8. 2024 – 28. 2. 2025 dne 1. 4. 2025 a vyzval žalovanou k úhradě nedoplatku 60 825 Kč do 11. 5. 2025; uvedená částka představovala nedoplatek spotřebovaných služeb, na jejichž zálohách žalovaná zaplatila pouze 21 000 Kč oproti celkové vyúčtované ceně 81 825 Kč (70 576 Kč za elektřinu, 35 Kč za elektřinu společných prostor, 1 567 Kč za odvoz komunálního odpadu, 1 471 Kč za odvoz septiku, 1 500 Kč za správu, údržbu a pojištění a 6 676 Kč za vodné, stočné). V případě vodného a stočného byla účtována spotřeba 124 m3 (počáteční stav 3 m3 a konečný stav 127 m3) s jednotkovou cenou 53,84 Kč, v případě elektřiny byla účtována spotřeba 10 273 kWh (počáteční stav 9 527 kWh a konečný stav 19 800 kWh) s jednotkovou cenou 6,87 Kč (vyúčtování služeb spojených s nájmem za období 1. 8. 2024 – 28. 2. 2025).

6. Dále žalobce zaslal žalované 31. 3. 2026 emailem vyúčtování služeb datované 28. 3. 2026 za období 1. 3. 2025 – 31. 5. 2025 a vyzval žalovanou k úhradě nedoplatku 26 283 Kč do 7. 5. 2026; uvedená částka představovala nedoplatek spotřebovaných služeb, na jejichž zálohách žalovaná zaplatila pouze 6 000 Kč oproti celkové vyúčtované ceně 32 283 Kč (27 052 Kč za elektřinu, 169 Kč za odvoz komunálního odpadu, 1 811 Kč za odvoz septiku, 634 Kč za správu, údržbu a pojištění a 2 617 Kč za vodné, stočné). V případě vodného a stočného byla účtována spotřeba 36 m3 (počáteční stav 127 m3 a konečný stav 163 m3) s jednotkovou cenou 72,70 Kč, v případě elektřiny byla účtována spotřeba 10 273 kWh (počáteční stav 9 527 kWh a konečný stav 19 800 kWh) s jednotkovou cenou 2,63 Kč (vyúčtování služeb spojených s nájmem za období 1. 3. 2025 – 31. 5. 2025, emailová zpráva z 31. 3. 2026).

7. Žalovaná zaplatila žalobci jistotu 20 000 Kč (potvrzení žalobce o přijatých platbách z 24. 2. 2025, předžalobní výzva).

8. Z provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalobce přenechal žalované k užívání byt k bydlení a žalovaná se zavázala platit nájemné 7 000 Kč měsíčně a zálohy na služby. Nájem bytu trval od 1. 8. 2024 do 31. 5. 2025. Žalovaná složila žalobci jistotu 20 000 Kč a nezaplatila nájemné za květen 2025. Žalobce měl provádět vyúčtování služeb za zvolené zúčtovací období, které účastníky nebylo blíže dohodnuto. Dále měl provést mimořádné vyúčtování služeb do 14 dnů od skončení nájmu.

9. Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2251 odst. 1 věta druhá platí nájemce bytu společně s nájemným zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Podle § 2 odst. 1 písm. c) tohoto zákona se zúčtovacím obdobím rozumí období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb.

10. Žaloba není důvodná.

11. Účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu bytu. Pokud jde o nedoplatek z vyúčtování za období 1. 8. 2024 – 28. 2. 2025, soud jej nepřiznal, protože uvedené vyúčtování není vyúčtováním řádným. Podle smlouvy bylo povinností žalobce provést vyúčtování za zvolené zúčtovací období. To však nebylo ve smlouvě nijak blíže konkretizováno. Zvoleným zúčtovacím obdobím přitom nemůže být období libovolné, ponechávající na vůli pronajímatele, kdy a za jaký časový úsek vyúčtování v průběhu nájmu provede. Proto podpůrně nastupuje úprava zákona č. 67/2013 Sb., podle které je zúčtovacím obdobím kalendářní rok, takže vyúčtování za předchozí kalendářní rok měl žalobce provést a doručit žalované do 30. 4. roku následujícího. Tedy za rok 2024 do 30. 4. 2025 a za rok 2025 do 30. 4. 2026. Takové vyúčtování však žalobce dosud neprovedl. Z neznámého důvodu vyúčtoval zálohy na služby za období od 1. 8. 2024 do 28. 2. 2025, které kalendářnímu roku neodpovídá, a proto nemohlo vyvolat splatnost v něm uvedeného nedoplatku 60 825 Kč. Pokud by totiž žalobce provedl vyúčtování pouze za rok 2024, respektive jeho část, po kterou trval nájem, nedoplatek by nutně byl jiný, pokud by vůbec vznikl. Pochybnosti o správnosti tohoto vyúčtování vyplývají i z následného (ze stejného důvodu nesprávného) vyúčtování za období 1. 3. 2025 – 31. 5. 2025, jehož nedoplatek sice žalobce v tomto řízení neuplatňuje, ale které předložila žalovaná na svou obranu. Údaje o počátečním stavu elektroměru, jeho koncovém stavu a celkové spotřebě elektřiny, která tvoří zásadní položku vyúčtování, jsou totiž v obou vyúčtováních zcela totožné; kromě toho cena elektřiny se liší, bez bližšího vysvětlení, téměř trojnásobně. Vedle toho obsahuje vyúčtování i cenu služeb odvoz komunálního odpadu a odvoz septiku, jejichž poskytování žalobcem nebylo účastníky smluveno.

12. Ani požadavek na zaplacení dlužné zálohy na služby za květen 2025 není důvodný. V prvé řadě není jasné, proč požaduje žalobce zálohu 11 689 Kč, když dohodnutá výše zálohy činila 3 000 Kč měsíčně. K jejímu navýšení chybí jakákoliv žalobní tvrzení. Podstatnější však je, že ve smyslu rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1977/2015 (publikovaného ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 74/2017) může žalobce požadovat po žalované zaplacení dlužných záloh na služby pouze do data, kdy mělo dojít k jejich vyúčtování. Podle smlouvy měl žalobce provést mimořádné vyúčtování do 14 dnů od skončení nájmu, tedy do 14. 6. 2025. Po tomto datu se již úspěšně nemůže domáhat zaplacení dlužných záloh. Buď je oprávněn požadovat případný nedoplatek z mimořádného vyúčtování, anebo neprovedl-li je, je sám v prodlení se splněním povinnosti vyúčtovat.

13. Jediné, s čím by žalobce mohl být v řízení teoreticky úspěšný, je požadavek na přiznání dlužného nájemného 7 000 Kč za květen 2025, protože žalovaná potvrdila, že je nezaplatila. Současně však vůči tomuto požadavku uplatnila námitku započtení své pohledávky na vrácení složené jistoty 20 000 Kč. Bylo povinností žalobce jistotu vrátit při skončení nájmu. Žalobce netvrdil, že tak učinil, a z předžalobní výzvy nepřímo vyplývá, že se tak nestalo. Současně však žalobce ani netvrdil, že si z jistoty něco započetl na případné dluhy žalované z nájmu. Pohledávka žalované na vrácení jistoty se tak stala skončením nájmu 31. 5. 2025 splatnou, a pokud ji žalovaná v rámci svého vyjádření k žalobě z 19. 2. 2026, které bylo žalobci doručeno 2. 3. 2026 prostřednictvím jeho tehdejšího právního zástupce, započetla vůči pohledávce žalobce na zaplacení dlužného nájemného, tak v rozsahu 7 000 Kč, ve kterém se obě pohledávky kryly, zanikly ve smyslu § 1982 občanského zákoníku. Proto ani v této části nebylo žalobě vyhověno.

14. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu a přiznal ji žalované, která byla ve věci zcela úspěšná. Protože však náklady sestávají výlučně z odměny a souvisejících náhrad ustanovené advokátky, je žalobce povinen ve smyslu § 149 odst. 2 občanského soudního řádu zaplatit jejich náhradu státu. Vzhledem k tomu, že o přiznání odměny a souvisejících náhrad ustanovené advokátce bude rozhodnuto až po právní moci rozsudku, rozhodl soud podle § 155 odst. 1 věta druhá občanského soudního řádu pouze o základu náhrady nákladů řízení a určení její výše ponechal na samostatné usnesení.