122 C 8/2021

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl soudkyní Mgr. Hanou Chabičovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa žalobkyně o částka s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku [částka], zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení, zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení, zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do [datum], zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do [datum], zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení, zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení, zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba o zaplacení částky [částka], zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení, zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení, zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do [datum], zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení, zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Předmětem řízení je zaplacení částky [částka] s příslušenstvím. Žalobce žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem prostoru sloužícího podnikání - jednotky [číslo] v budově č. p. [číslo] or. [anonymizováno] na pozemku [parcelní číslo], k. ú. [část obce], ul. [ulice] (dále jen„ prostor“). Dne [datum] byla mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem uzavřena Smlouva o nájmu prostoru č. [spisová značka] (dále jen„ nájemní smlouva“). Dne [datum] byla žalobcem dána žalované výpověď z nájmu prostoru, která byla doručena dne [datum] [ulice] výpovědní lhůta začala běžet dne [datum]. Dne [datum] nájem skončil. Od [datum] žalovaná užívala prostor bez právního důvodu. Žalovaná prostor vyklidila dobrovolně dne [datum]. V souladu s čl. V. odst. 4 nájemní smlouvy měl žalobce v případě, že nájemce neodevzdá prostor, nárok na náhradu za užívání prostoru bez právního důvodu ve výši ujednaného nájemného (za prostor a za zařizovací předměty) až do dne, kdy nájemce pronajímateli prostor skutečně předá. Služby spotřebované ode dne skončení nájmu do dne předání prostor byl nájemce povinen uhradit zálohově rovněž ve výši sjednané v nájemní smlouvě. Dle čl. IV. odst. 1. nájemní smlouvy bylo měsíční nájemné za prostor sjednáno ve výši [částka], měsíční nájemné za zařizovací předměty činilo [částka] a měsíční záloha na služby činila [částka] Celkem za nájemné a zálohy na služby byla sjednána částka [částka] měsíčně. Nájemné spolu se zálohami na služby bylo splatné vždy předem k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce. Od [datum] bylo v důsledku změny v rozsahu zařizovacích předmětů nájemné změněno na [částka], tzn. nájemné za prostor [částka], za inventář [částka], zálohy na služby [částka], o čemž byl nájemce informován doručením nového výpočtového listu dne [datum]. Z výpočtového listu platného od [datum] je zjevné, že ve smlouvě byly částky omylem zaměněny. Správně bylo nájemné za pronájem inventáře (vodoměr SV a kombinovaný kotel [anonymizováno]) sjednáno ve výši [částka] a zálohy na služby (voda, společná elektřina, komíny a splašky) ve výši [částka], jak je rozepsáno ve výpočtovém listu. [příjmení] [částka] za užívání inventáře byla ke dni [datum] navýšena na částku [částka] vzhledem k tomu, že dne [datum] došlo k výměně starého kotle [anonymizováno] za nový plynový kotel [anonymizována dvě slova]. Výpočtový list byl žalované doručen dne [datum]. Žalovaná tuto částku nerozporovala a v měsících prosinec [rok] až leden [rok] tuto částku rovněž řádně platila. Žalobce má za to, že ohledně zařizovacího předmětu – plynového kotle [anonymizována dvě slova] byla mezi stranami uzavřena ústní nájemní smlouva, neboť částka [částka] uvedená v původní nájemní smlouvě odpovídala užívání starého plynového kotle [anonymizováno], který byl vyměněn. Od února roku [rok] přestala žalovaná platit jakékoliv částky za užívání předmětného prostoru. Dne [datum] bylo provedeno vyúčtování služeb za období [anonymizováno] [rok] až [anonymizováno] [rok]. Nedoplatek ve výši [částka] byl na základě faktury č. [rok] splatný dne [datum]. Dne [datum] uzavřel žalobce s žalovanou dohodu o složení jistoty č. [spisová značka] [číslo] ve výši trojnásobku stanoveného měsíčního nájemného včetně záloh na služby, tj. [částka]. Dne [datum] byl proveden zápočet jistoty na veškeré zálohy služeb od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok], na vyúčtování služeb roku [rok] ve výši [částka] a dále na bezdůvodné obohacení za užívání prostor a inventář za měsíc [anonymizováno] [rok] ve zbývající výši [částka], za měsíc [anonymizováno] [rok] na bezdůvodné obohacení za užívání inventáře ve výši [částka] a část bezdůvodného obohacení za užívání prostoru ve výši [částka]. Při předání prostoru byly žalobcem zjištěny tyto závady: uvolněná vodovodní baterie umyvadla na dámském WC a ušpiněná výmalba. Vzhledem k tomu, že dne [datum] předal žalobce žalované prostor čistě vymalovaný, nelze ušpinění malby pokládat za obvyklé opotřebení způsobené užíváním po dobu nájmu. Vodovodní baterii nebylo možné upevnit, bylo nutné ji vyměnit. Dne [datum] žalobce nechal zpracovat v prostorách elektrorevizi, která odhalila skryté závady v tomto rozsahu: utržená pohybová čidla pro osvětlení WC dámy i páni, pánské WC – zaslepit krabičku po vypínači u pisoárů, uvolněná zásuvka technická místnost před kuchyní, upevnit víčka krabičky u vstupu do kuchyně, vytržený kryt zásuvky kuchyň. [obec] na elektroinstalaci nemusí být při převzetí na první pohled zřejmé, uvolněné kryty se standardně nekontrolují, k tomu slouží revizní zpráva, která určuje, zda je zařízení bezpečné či nikoliv. [příjmení] přebírající prostor pan [jméno] [příjmení] nemá zkoušky dle vyhlášky č. 50/1978 Sb., takže nedokáže v daný okamžik přesně posoudit hraniční závady. Většina uvedených závad nebyla laickým okem odhalitelná. Porevizní závady byly zjištěny dne [datum], tzn. [anonymizováno] dní od předání prostoru, přitom prostor nebyl od [datum] obsazen žádným jiným nájemcem, takže zjištěné závady jdou na vrub žalované. Ve všech těchto případech se jedná o drobné opravy, které byly povinností žalované v souladu s čl. III. odst. 6 nájemní smlouvy. Za výměnu vodovodní baterie zaplatil žalobce částku [částka], za výmalbu prostoru [částka] a za odstranění porevizních závad [částka]. Jelikož žalovaná není plátcem DPH, byly faktury za výmalbu, za výměnu vodovodní baterie a za odstranění porevizních závad vystaveny bez rozdělení v částce rovnající se základu + DPH. K vydání bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum] byla žalovaná vyzvána dopisem ze dne [datum]. Žalovaná byla dále vyzvána k úhradě faktur za odstranění závad předaného prostoru: faktura [rok] za výmalbu na částku [částka], doručená datovou zprávou dne [datum], splatná [datum], faktura [rok] za výměnu vodovodní baterie na částku [částka], doručená datovou zprávou dne [datum], splatná [datum], faktura 2020 za odstranění porevizních závad na částku [částka], doručená datovou zprávou dne [datum], splatná dne [datum]. V souladu s čl. V. odst. 4 nájemní smlouvy byla sjednána smluvní pokuta 1 % sjednaného měsíčního nájemného za každý den prodlení s předáním prostor. Ke dni [datum] činilo sjednané nájemné [částka], smluvní pokuta za den činila [částka]. Žalovaná je vzhledem k tomuto ujednání povinna uhradit smluvní pokutu za dobu od [datum] do [datum], tzn. za [anonymizováno] dnů prodlení s vyklizením, celkem ve výši [částka]. Za užívání prostoru bez právního důvodu žalovaná zůstala dlužit tyto částky: za část [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], celkem [částka]. Předžalobní výzva ze dne [datum] obsahovala výzvu k vydání bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum] v celkové výši [částka], výzvu k úhradě smluvní pokuty ve výši [částka], výzvu k úhradě nákladů za odstranění závad prostoru v celkové výši [částka] Smluvní pokuta ve výši [částka] a zbývající část bezdůvodného obohacení za období [anonymizováno] – [datum] ve výši [částka] se tak stala splatnou ke dni [datum]. Žalobce zálohy na služby žalobou nevymáhá, neboť se staly předmětem zápočtu listinou ze dne [datum]. V tomto směru je předmětem žaloby pouze úrok z prodlení z částky bezdůvodného obohacení ve výši [částka] (veškeré zálohy na služby [anonymizováno] [rok] – [anonymizováno] [rok] v částce [částka], nájemné za inventář [anonymizováno] – [anonymizováno] [rok] v částce [částka], [částka] za bezesmluvní užívání [anonymizováno] [rok] a [částka] za bezesmluvní užívání (část) [anonymizováno] [rok]), a to za období od [datum] (den splatnosti dle výzvy ze dne [datum]) do dne [datum] (den předání prostoru a zápočtu jistiny).

2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby s následujícím odůvodněním: - Za zařizovací předměty nebyla částka [částka] měsíčně mezi účastníky dohodnuta, žalobce si ji stanovil sám. Při uzavření smlouvy dne [datum] bylo nájemné za zařizovací předměty sjednáno neurčitě, když v nájemní smlouvě v čl. IV. odst. 1. bylo sjednáno na částku [částka] a ve výpočtovém listě tvořícím přílohu nájemní smlouvy bylo stanoveno na [částka]. - Žalovaná nesouhlasí ani s tím, aby byly žalobou vymáhány platby záloh na služby za situace, kdy je již možno provést vyúčtování služeb a požadovat nedoplatek z vyúčtování, příp. vydat přeplatek. Navíc také o zálohách na služby není mezi účastníky srozumitelná dohoda. - Je-li požadována náhrada nákladů na odstranění vad, žalovaná namítá, že při předání vyklizeného prostoru žádné vady nebyly vytýkány, prostor byl předán a převzat ve stavu odpovídajícím obvyklému opotřebení. Pokud jde o porevizní závady zjištěné odbornou elektrorevizí provedenou dne [datum], jde o vady zjištěné v době, kdy již žalovaná prostor neužívala. Stav prostor odpovídal běžnému opotřebení. Na jednom místě zůstala na zdi skvrna po plakátu. - Žalovaná prostor včas nevyklidila, protože se jí nepodařilo zajistit kolaudaci nových prostor. Žalovaná navrhovala snížení smluvní pokuty s ohledem na to, že žalovaná prostory neprovozovala z důvodu pandemie a z důvodu sporné výpovědi.

3. Bylo nesporné, že žalobce uhradil celkem částku [částka] za výmalbu, výměnu baterie a opravy elektrozařízení.

4. Rozsudkem zdejšího soudu č. j. [spisová značka], ze dne [datum rozhodnutí], který nabyl právní moci dne [datum], byla žaloba na určení, že výpověď nájmu prostor ze dne [datum] není oprávněná, zamítnuta.

5. Výpisem z katastru nemovitostí bylo prokázáno, že žalobce je vlastník jiného nebytového prostoru (restaurace) [číslo] na pozemku [parcelní číslo] v [katastrální uzemí]. Správa nemovitosti byla svěřena Městskému obvodu [část obce] a [část obce].

6. Výpisem z živnostenského rejstříku bylo prokázáno, že žalovaná má živnostenské oprávnění mimo jiné pro hostinskou činnost od [datum] na dobu neurčitou, statutárním orgánem žalované je [příjmení] [příjmení] od [datum].

7. Smlouvou o nájmu prostoru sloužícího podnikání č. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] bylo prokázáno, že žalobce jako pronajímatel přenechal žalované jako nájemci prostory: restaurace, přípravny, skladu, mytí nádobí, sociální zařízení + šatna personálu, sociální zařízení hosté, chodba a sklad v rozsahu celkem [anonymizováno] m². Prostor byl přenechán žalované na dobu neurčitou od [datum]. Nájem mohl skončit mimo jiné výpovědí bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou (čl. V. odst. 1., 3. nájemní smlouvy). V případě sjednání nájmu na dobu neurčitou má-li smluvní strana k výpovědi vážný důvod (například je-li nájemce po dobu delší než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostor), je výpovědní doba jednoměsíční a počíná běžet prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi (čl. V. odst. 1. nájemní smlouvy).

8. Žalovaná v nájemní smlouvě prohlásila, že stav pronajímaného prostoru je jí znám. Podrobný popis prostoru a jeho stav byl uveden v předávacím protokolu. Předávací protokol a výpočtový list jsou nedílnou součástí smlouvy. Úhrada za užívání prostor byla sjednána ve shodě s výpočtovým listem a ve smlouvě takto:„ služby neuvedené ve výpočtovém listě hradila žalovaná přímo jejich dodavateli, měsíční nájemné za prostor [částka], měsíční nájemné za zařizovací předměty [částka], měsíční záloha na služby poskytované dle evidenčního listu [částka], celkem [částka]“. Nájemné spolu se zálohami za služby poskytované dle evidenčního listu v souvislosti s užívání pronajatého prostoru se platí měsíčně předem, vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce, za který se nájemné platí (čl. IV. odst. 1. nájemní smlouvy). Účastníci se dohodli, že od počátku druhého kalendářního roku nájmu po celou dobu trvání nájmu je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné o částku odpovídající procentu míry inflace za předchozí kalendářní rok zveřejněné příslušným statistickým úřadem, a to vždy k datu 1. 7. daného roku. O navýšení nájemného uvědomí pronajímatel nájemce zasláním nového výpočtového listu (čl. IV. odst. 4. nájemní smlouvy). Žalovaná se zavázala v případě ukončení nájmu pronajaté prostory vyklidit a vyklizené předat žalobci ve stavu s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Předání se mělo uskutečnit nejpozději první pracovní den po skončení nájmu. V případě neodevzdání prostoru první pracovní den po skončení jednání má žalobce právo úhradu ve výši ujednaného nájemného (za prostor a za zařizovací předměty) až do dne, kdy nájemce pronajímateli prostor skutečně předá. Dále se žalovaná zavázala uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 1 % sjednaného měsíčního nájemného za každý den prodlení s předáním prostor. Služby spotřebované ode dne skončení nájmu do dne předání prostor je nájemce povinen uhradit zálohově ve výši sjednané v nájemní smlouvě. Skutečná spotřeba služeb bude zúčtována v řádném zúčtovacím termínu (čl. V. odst. 4. nájemní smlouvy). Žalovaná se zavázala zajišťovat na vlastní náklady veškeré opravy a údržbu prostoru a jeho vybavení a výměny veškerých součástí jednotlivých předmětů, jestliže náklad na jednu opravu, údržbu či výměnu nepřesáhne částku [částka] (čl. III. odst. 6. nájemní smlouvy).

9. Dohodou o složení jistoty ze dne [datum] bylo prokázáno, že účastníci se dohodli, že žalovaná složí na účet žalobce peněžní jistotu ve výši [částka]. Pro případ, že žalovaná neuhradí peněžitý závazek vyplývající z nájemní smlouvy prostoru do jednoho měsíce od oznámení o stavu vzájemných finančních pohledávek, byl žalobce oprávněn uspokojit svoji pohledávku za žalovanou ze složené jistoty formou započtení vzájemných závazků.

10. Předávacím protokolem ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaná převzala prostor – celé prostory byly vyklizeny a vymalovány. Protokol vyhotovil [jméno] [příjmení] a v jeho zastoupení podepsal [jméno] [příjmení], žalovanou převzal jednatel [příjmení] [příjmení].

11. Výpočtovým listem platným od 1. 9. do [datum] bylo prokázáno, že byl vyčíslen nájem inventáře [částka], smluvní nájem [částka], voda [částka], společná elekt. [částka], komíny [částka], splašky [částka]. Žalovaná výpočtový list převzala.

12. Výpočtovým listem platným od [datum] bylo prokázáno, že byl vyčíslen pronájem inventáře [částka], smluvní nájem [částka], voda [částka], společná elekt. [částka], komíny [částka], splašky [částka]. Žalovaná výpočtový list převzala.

13. Výpočtovým listem platným od [datum] bylo prokázáno, že byl vyčíslen pronájem inventáře [částka], smluvní nájem [částka], voda [částka], společná elekt. [částka], komíny [částka], splašky [částka]. Výpočtový byl doručen žalované dne [datum].

14. Montážním listem ze dne [datum] bylo prokázáno, že v prostoru byl demontován kotel [anonymizována tři slova], RV [číslo] a nově byl instalován kotel [anonymizována tři slova] – [anonymizováno], RV [rok].

15. Výpovědí z nájmu ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobce adresoval žalované výpověď z nájmu prostoru z důvodu hrubého porušení povinnosti nájemce vyplývajících z nájmu spočívající v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru po dobu delší než 1 měsíc (měsíce září [rok] až leden [rok]). Výpovědní doba byla měsíc a začala běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Dodejkou bylo prokázáno, že výpověď byla doručena žalované dne [datum].

16. Protokolem o odevzdání nebytových prostor ze dne [datum] bylo prokázáno, že došlo k předání prostor zpět žalobci. V protokolu je uvedeno:„ prostory nejsou vymalovány a je uvolněná vodovodní baterie na umyvadle (dámské WC), baterie byla uvolněná již při převzetí, prostory jsou odevzdány v pořádku, opravy maleb jsou provedeny“. Za žalobce převzal [jméno] [příjmení], za žalovanou předal [příjmení] [příjmení].

17. Zprávou o výchozí revizi elektrického zařízení vyhotovenou [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že v prostoru byly ke dni revize [datum] následující závady: utržená pohybová čidla pro osvětlení WC dámy i páni, pánské WC – zaslepit krabičku po vypínači u pisoárů, uvolněná zásuvka technická místnost před kuchyní, upevnit víčka krabičky u vstupu do kuchyně, vytržený kryt zásuvky kuchyň.

18. Oznámením o zápočtu složené jistoty ze dne [datum], které bylo žalované doručeno ode dne [datum] (prokázáno doručenkou datové zprávy), bylo prokázáno, že žalobce jistotu ve výši [částka] započítal na částky za bezesmluvní užívání prostoru a zálohy na poskytované služby takto: inventář-únor a březen [rok] po [částka], bezesmluvní užívání-únor [částka] a březen [částka], voda-únor až [anonymizováno] [rok] po [částka] měsíčně, za [anonymizováno] [rok] ve výši [částka], společná elektřina únor až říjen [rok] po [částka], v listopadu [částka], komín únor až říjen [rok] po [částka], v listopadu [částka], splašky - [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] po [částka], v listopadu [částka], vyúčtování služeb za rok 2019 ve výši [částka].

19. Fakturou č. [rok] ze dne [datum] bylo prokázáno, že společnost [právnická osoba] vyúčtovala žalobci částku [částka] za práce provedené v předmětném prostoru: výměna baterie a vypuštění UT. Faktura byla splatná dne [datum].

20. Výkazem o provedení práce (vyhotovila společnost [právnická osoba]) bylo prokázáno, že dne [datum] uvedená společnost v prostoru mimo jiné demontovala a montovala umyvadlovou stojanovou baterii, provedla montáž hadičky pancéřové k baterii a provedla zkoušku těsnosti.

21. Dodavatelskou fakturou č. [rok] bylo prokázáno, že žalobce dal příkaz k platbě částky [částka] (splatnost [datum]) na účet společnosti [právnická osoba]

22. Fakturou [číslo] bylo prokázáno, že [jméno] [příjmení] - [příjmení] vyúčtoval žalobci za provedené opravy, údržbu a elektroinstalace celkem částku [částka] (celkem za [anonymizováno] prostorů včetně [ulice a číslo]) s datem splatnosti [datum].

23. Soupisem provedených prací (vystavil [jméno] [příjmení] – [příjmení]) bylo prokázáno, že v prostoru [ulice a číslo] odstranil závady uvedené v revizní zprávě elektro a za tuto opravu vyúčtoval částku [částka].

24. Dodavatelskou fakturou č. [rok] bylo prokázáno, že žalobce dal příkaz k platbě částky [částka] na účet [jméno] [příjmení] – [příjmení] s datem splatnosti [datum].

25. Fakturou [číslo] [rok] bylo prokázáno, že společnost [právnická osoba] vyúčtovala žalobci za výmalbu předmětného prostoru částku [částka] s datem splatnosti [datum].

26. Soupisem provedených prací (vystavila společnost [právnická osoba]) bylo prokázáno, že provedla výmalbu prostoru. Za materiál, práce a dopravu vyúčtovala celkem částku [částka].

27. Dodavatelskou fakturou č. [rok] bylo prokázáno, že žalobce dal příkaz k platbě částky [částka] na účet společnosti [právnická osoba] s datem splatnosti [datum].

28. Fakturou [číslo] bylo prokázáno, že žalobce vyúčtoval žalované částku [částka] (s DPH) s datem splatnosti [datum] za výměnu vodovodní baterie, včetně hadiček v předmětném prostoru. Faktura byla doručena žalované dne [datum] (prokázáno doručenkou datové zprávy).

29. Fakturou [číslo] bylo prokázáno, že žalobce vyúčtoval žalované částku [částka] (s DPH) s datem splatnosti [datum] (závady revize – elektro). Faktura byla doručena žalované dne [datum] (prokázáno doručenkou datové zprávy).

30. Fakturou [číslo] bylo prokázáno, že žalobce vyúčtoval žalované částku [částka] (s DPH) s datem splatnosti [datum] za vymalování znečištěných a poškozených stěn v prostoru. Faktura byla doručena žalované dne [datum] (prokázáno doručenkou datové zprávy).

31. Předžalobní výzvou ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobce vyzval žalovanou k úhradě částky [částka] do [datum] (bezdůvodné obohacení za dobu od [datum] do [datum] ve výši [částka], spotřebované služby [částka] se zákonným úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení a smluvní pokuta ve výši [částka]). Výzva byla žalované doručena dne [datum] (prokázáno doručenkou datové zprávy).

32. Předžalobní výzvou ze dne [datum] žalobce vyzval žalovanou k o úhradě částky [částka] (bezdůvodné obohacení [částka], smluvní pokuta [částka] a náklady na odstranění závad prostoru v celkové výši [částka]) do [datum]. Výzva byla žalované doručena dne [datum] (prokázáno doručenkou datové zprávy).

33. Protokolem o vyúčtování služeb za rok [rok] byl žalované vyčíslen nedoplatek za poskytnuté služby ve výši [částka]. Fakturou č. [rok] byl žalované účtován nedoplatek za poskytnuté služby za rok [rok] ve výši [částka] s datem splatnosti [datum]. Faktura byla žalované doručena dne [datum] (prokázáno dodejkou).

34. Protokolem o vyúčtování služeb za rok [rok] byl žalované vyčíslen nedoplatek za poskytnuté služby ve výši [částka]. Protokol byl žalované doručen dne [datum] (prokázáno dodejkou).

35. Výpovědí svědka [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že po dobu [anonymizováno] let pracuje jako bytový technik žalobce, předává a přebírá nebytové prostory a vyřizuje technické záležitosti. Předávací protokol připravil asi týden předem. Svědek provedl vizuální kontrolu baterie a sáhl si na ni při přebírání od předchozího nájemce. Celý prostor byl při předání [datum] vymalovaný bílou barvou, výmalba byla provedena asi týden předtím. Při předání prostoru žalobci nebyl přítomen. V době předání prostoru zpět žalobci byla malba znečištěná a poškozená omítka (otlučené rohy). Při předání prostoru zpět se provede pouze vizuální kontrola elektrického zařízení tak, že se světla rozsvítí a zhasnou. V době předání nebyla v provozu elektřina. Při předání zpět žalobci byla baterie zcela volná, šroubení bylo utržené.

36. Výpovědí svědka [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že je zaměstnancem žalobce od [anonymizováno] [rok] na pozici referenta majetkové správy. Prostor na začátku nájemního poměru předával žalované osobně a podepsal předávací protokol. Při předání prostoru žalované baterie na dámském [anonymizováno] nebyla poškozená. Prostor byl předáván po opravě omítek, byl čistě vymalovaný. Při předání prostoru žalované světlo nesvítilo, protože tam nebyl elektroměr. Nebylo třeba svítit, neboť prostor byl osvětlen denním světlem. Na záchodech nebo ve sklepě svítil baterkou.

37. Jednatel žalované [příjmení] [příjmení] vypověděl, že je jednatel žalované od jejího založení dosud. Dne [datum] mu pan [příjmení] řekl, že se žádné závady řešit nebudou. Nefungovalo topení, kotel, nedostal elektrorevizní zprávu, kterou si zajistil sám. Byla prasklá kanalizace pod výčepním pultem a uvolněná baterie na dámském [anonymizováno]. Ke dni předání nebylo možno vyzkoušet topení ani teplou vodu. Předávací protokol v [anonymizováno] [rok] podepsal, byl v dobré víře, že je vše v pořádku. Nebyl namontován elektroměr a prostor přebíral ve tmě. Prostor převzal, protože ho tlačil čas. Žalobce nakonec opravy provedl, trvalo to asi dva měsíce. Jednatel zažil šikanózní jednání obyvatel přilehlých bytů, protože provoz restaurace je rušil a chtěli mít klid.

38. Svědkyně [jméno] [příjmení] (manželka jednatele) vypověděla, že u předávání prostor nebyla přítomna, hned poté se přišla podívat. Na [anonymizováno] byla uvolněná baterie. [jméno] nesvítilo, ale když se otevřely dveře, tak tam bylo vidět. Kuchyň byla v dezolátním stavu, nebylo tam nic, u výčepu to bylo plesnivé a urvané. Při zpětném předávání prostor byly vymalovány všechny místnosti a vše bylo čisté. Malíře zajistil její manžel. Výpověď svědkyně soud hodnotí jako nevěrohodnou, vedenou snahou vylepšit důkazní situaci žalované, neboť 1/žalovaná ve vyjádření u jednání dne [datum] uvedla, že na jednom místě byla skvrna a jinak stav prostor odpovídal běžnému opotřebení (kompletní výmalbu ani netvrdila) a 2/ jednatel žalované v protokole o předání uvedl, že byla provedena„ oprava maleb“ (nikoli celá výmalba, jak vypověděla svědkyně). Z výpovědi svědkyně proto soud zjištění neučinil.

39. Ze zápisu rady městského obvodu [část obce] a [část obce] ze dne [datum] soud neučinil zjištění podstatná pro posouzení věc.

40. Po provedeném dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: žalobce je vlastník prostoru – jednotky [číslo] v katastrálním území Moravská Ostrava. Jednotku přenechal žalované do užívání na dobu neurčitou od [datum] za úhradu ve výši celkem [částka] měsíčně (nájem prostor [částka], nájem zařízení [částka], zálohy za služby – [částka] měsíčně). Ke dni [datum] byl prostor bez vad. Žalovaná prostory vyklidila dne [datum]. Ke dni [datum] byla v prostoru uvolněná vodovodní baterie umyvadla, znečištěná malba, poškozená omítka. Za výměnu vodovodní baterie zaplatil žalobce částku [částka], za výmalbu prostoru částku [částka] a za odstranění závad elektrozařízení částku [částka]. Žalobce vyúčtoval žalované částku [částka] (splatná dne [datum]), částku dne [částka] (splatná dne [datum]), částku [částka] (splatná dne [datum]). Neuhrazené služby poskytnuté v souvislosti s nájmem prostor v roce [rok] činily částku [částka], která byla splatná dne [datum].

41. Podle ust. § 2201 občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle ust. § 2302 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Podle ust. § 2295 občanského zákoníku pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. Podle ust. § 2254 odst. 1 věty první občanského zákoníku při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Podle ust. § 2257 odst. 2 občanského zákoníku nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a běžné opravy související s užívání bytu. Podle ust. § 2293 odst. 1 občanského zákoníku nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Podle ust. § 2048 odst. 1 občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. Podle ust. § 2501 občanského zákoníku nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty. Podle ust. § 1968 občanského zákoníku dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele. Podle ust. § 1970 občanského zákoníku po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Podle ust. § 2 nařízení vlády 351/2013 Sb. výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

42. Po právní stránce byla věc posouzena tak, že žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřeli smlouvu o nájmu (§ [číslo], § 2302 občanského zákoníku). Mezi smlouvou a výpočtovými listy, které jsou součástí nájemní smlouvy, byl rozpor: nájemné za zařizovací předměty [částka] (ve smlouvě) x [částka] (ve výpočtovém listu – do [datum]). Ve třech výpočtových listech je vždy uvedeno, že částka za společnou elektřinu, komíny a splašky činí [částka] a nájem inventáře [částka] (do [datum]). Soud tento rozpor hodnotí jako zřejmou nesprávnost, kterou bylo možno odstranit výkladem obsahu těchto listin. Správně mělo být nájemné ve smlouvě uvedeno za zařizovací předměty [částka] a zálohy za služby [částka]. Nájemní smlouvu soud hodnotí jako určitou (§ 553 občanského zákoníku). Výpověď má všechny náležitosti právního úkonu a byla doručena žalované. Nájemní poměr mezi účastníky skončil uplynutím výpovědní doby ke dni [datum].

43. Smluvní pokuta pro případ porušení povinnosti žalované po ukončení nájmu prostor vyklidit byla sjednána platně. Žalovaná návrh na snížení smluvní pokuty odůvodnila nemožností provozovat restauraci z důvodu pandemie a s ohledem na spornou výpověď. Uvedené důvody nemohou vést ke snížení smluvní pokuty, neboť jde o okolnosti, které nastaly po sjednání smluvní pokuty. Skutečnost, zda byla smluvní pokuta sjednána v nepřiměřené výši, nelze zkoumat prizmatem skutečností, které nastaly až poté, co byla smluvní pokuta v určité výši (ať už přiměřené, nebo nepřiměřené) sjednána. Z uvedeného důvodu není při posuzování nepřiměřenosti smluvní pokuty rozhodné posouzení důvodů, které způsobily, že dlužník byl v prodlení s plněním utvrzeného dluhu, nebo přihlédnutí k okolnostem, za nichž k prodlení dlužníka došlo, případě ke skutečnostem, které přispěly nebo jinak ovlivnily dobu trvání prodlení dlužníka s plněním utvrzené povinnosti. (viz NS ČR sp. zn. 33 Cdo 3249/2019). Jiné důvody pro snížení smluvní pokuty žalovaná netvrdila. Jako nepřiměřená nebyla shledána smluvní pokuta ve výši 1 % denně z dlužné částky (viz NS ČR sp. zn. 21 Cdo 4956/2007). Ujednání o smluvní pokutě nebylo shledáno v rozporu s dobrými mravy. Požadavek na úhradu smluvní pokuty (z částky [částka] měsíčně) je důvodný ve výši [částka] – smluvní pokuta za prodlení ve výši 0,1 % denně s úhradou náhrady ve výši ujednaného nájemného od [datum] do [anonymizována dvě slova] [rok] ([anonymizováno] dní x [částka]). Žalovaná se dostala do prodlení uplynutím lhůty k plnění v předžalobní výzvě ze dne [datum]. Zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] byl proto přiznán za dobu od [datum] do zaplacení.

44. Žalobce neunesl břemeno důkazní ve vztahu k tvrzení, že došlo ke zvýšení nájemného za zařizovací předměty (pořízen nový kotel) na částku [částka] měsíčně od [datum]. V čl. VII./2. smlouvy je uvedeno, že změnu smlouvy je možné provést pouze písemnou formou po dohodě obou stran kromě případu uvedeného čl. IV./4. smlouvy (jednostranné zvýšení nájemného v důsledku inflace). Ustanovení o možném jednostranném zvýšení nájemného nelze rozšířit na jiný důvod zvýšení nájemného. Přestože byl výpočtový list s nově vyměřeným nájemným žalované doručen, nedošlo ke zvýšení nájmu z důvodu absence projevu vůle žalované a nedodržení formy (písemná dohoda stran). Z důvodu požadavku písemné formy se soud nezabýval možností konkludentního souhlasu. Jelikož nebyla splněna písemná forma, která je podmínkou pro změnu smlouvy, žalovaná měla povinnost po celou dobu nájmu a po skončení nájmu (do vyklizení) platit za nájem zařizovacích předmětů částku [částka]. Žalovaná měla povinnost hradit částku ve výši [částka] měsíčně (nikoli [částka]) a zálohy na služby ve výši [částka] měsíčně od února 2020 do [datum] v souladu s ustanovením čl. V. odst. 4 smlouvy a ust. § 2295 občanského zákoníku. Jelikož splatnost náhrady nebyla sjednána, byla splatná na základě výzvy. Zápočtem jistoty (§ 2254 občanského zákoníku) byly zálohy na služby za rok [rok], které měly být hrazeny dle nájemní smlouvy bez výzvy (zálohově), uhrazeny. Požadavek žalobce na úhradu zákonného úroku z prodlení z nezaplacených záloh je důvodný (viz odst. 48 odůvodnění). Žalobkyně prokázala předávacím protokolem, svědeckými výpověďmi svědků [příjmení] a [příjmení], že prostor byl ke dni [datum] vyklizen, vymalován a bez závad. Ke dni [datum] byla v prostoru znečištěná malba, poškozená omítka a vodovodní baterie byla uvolněná. Tvrzení žalované, že baterie byla uvolněna již při převzetí, prostor byl zpět odevzdán v pořádku a opravy maleb byly provedeny, nebylo prokázáno. Výpověď jednatele žalované bez dalších důkazů nebyla způsobilá toto tvrzení žalované prokázat. Tvrzení žalované nebylo prokázáno ani výpovědí svědkyně [příjmení], která je nevěrohodná.

45. Podle ust. § 2257 odst. 2 občanského zákoníku nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a běžné opravy (shodně čl. III. odst. 6 nájemní smlouvy s limitem [částka] na jednu opravu). Soud proto shledal požadavek žalobce na zaplacení nákladů na výměnu vodovodní baterie [částka] důvodným. Zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení. Žalovaná se dostala do prodlení uplynutím lhůty k plnění ve faktuře.

46. Podle ust. § 2293 odst. 1 občanského zákoníku nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel (shodně čl. V. odst. 4 nájemní smlouvy). Žalobce prokázal, že zdi prostoru neodpovídaly běžnému opotřebení, soud proto zavázal žalovanou zaplatit náklady na výmalbu, které žalobce vynaložil ve výši [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení. Žalovaná se dostala do prodlení uplynutím lhůty k plnění ve faktuře.

47. Žalobce neunesl břemeno důkazní ve vztahu k tvrzení, že ke dni [datum] v prostoru byly závady na elektrozařízení. V protokole o předání nejsou tyto závady uvedeny, přičemž ze zprávy o revizi elektrického zařízení vyplývá, že se jedná vady o vady zjevné (např. utržená pohybová čidla, uvolněná zásuvka, vytržený kryt zásuvky). Protokolem o předání bylo prokázáno, že elektrozařízení bylo bez vad ke dni [datum].

48. Žalovaná byla zavázána zaplatit žalobci částku [částka], která sestává z: [částka] za užívání prostoru do vyklizení za [anonymizováno] [rok] ve výši [částka] (poměrná část neuhrazená zápočtem), 4/ [částka], 5/ [částka], 6/ [částka], 7/ [rok] [částka], 8/ [částka], 9/ [částka], 10/ [částka] a 11/ [částka] (poměrná část do [datum]). Zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] byl přiznán za dobu od [datum] do zaplacení, neboť žalovaná se dostala do prodlení uplynutím lhůty k plnění v předžalobní výzvě ze dne [datum]. Zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] byl přiznán za dobu od [datum] do zaplacení, neboť žalovaná se dostala do prodlení uplynutím lhůty k plnění v předžalobní výzvě ze dne [datum]. Zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] (za užívání prostoru poměrná část za únor [rok] ve výši [částka], za březen [rok] ve výši [částka], za užívání zařízení [částka] (2x [částka]) za únor a březen [rok] – [částka], zálohy za služby za únor až srpen [rok] po [částka] měsíčně, které měly být dle smlouvy hrazeny zálohově i po skončení nájmu) – [částka] byl přiznán za dobu od [datum] do [datum], neboť žalovaná se dostala do prodlení uplynutím lhůty k plnění v předžalobní výzvě ze dne [datum]. Požadavek na úhradu úroku z prodlení za dobu od [datum] do [datum] z částky [částka] byl zamítnut, protože požadavek na zaplacení nájmu nad rámec sjednaného (2x [částka]) ve výši [částka] je nedůvodný. Jelikož žalovaný nebyl prodlení s částkou [částka] (za užívání po srpnu [rok]), je nedůvodný požadavek na úrok z prodlení z této částky za uvedené období. Zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] (služby [rok] uhrazeno zápočtem jistiny ke dni [datum]) byl přiznán za dobu od [datum] do [datum], neboť žalovaná se dostala do prodlení uplynutím lhůty splatnosti ve faktuře dne [datum]. Prodlení bylo ukončeno zápočtem jistoty ke dni [datum]. [částka] (smluvní pokuta) + zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení. [částka] (baterie) + zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení. [částka] (výmalba) + zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení.

49. Žaloba byla zamítnuta ve vztahu k částce [částka] se zákonným úrokem z prodlení, která představuje [částka] ([částka] – [částka]), [částka] (část smluvní pokuty [částka] – [částka]), náklady na opravu elektrozařízení ve výši [částka].

50. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu tak, že převážně procesně neúspěšná žalovaná (96 % neúspěch) byla zavázána podle poměru procesního úspěchu a neúspěchu zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v rozsahu 92 % Náklady řízení sestávají ze soudního poplatku ve výši [částka], paušální náhrady podle vyhlášky č. 254/2015 Sb. za 6 úkonů (předžalobní výzva, podání žaloby, vyjádření ve věci samé, účast u 3 jednání), celkem [částka] Náklady řízení po zohlednění procesního neúspěchu činí celkem [částka].