125 C 2/2018

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudcem JUDr. Ing. Petrem Fabianem, Ph.D., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o 450 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna uhradit žalobkyni částku ve výši 450 000 Kč s ročním úrokem z prodlení ve výši 8,05% z částky 200 000 Kč od 16. 12. 2017 do zaplacení, 9% z částky 250 000 Kč od 16. 8. 2018 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna uhradit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 137 389,50 Kč, k rukám právního zástupce žalobkyně, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaná je povinna uhradit České republice – Okresnímu soudu v Ostravě na náhradě nákladů státu částku 6 050 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se na žalované domáhala uhrazení částky 450 000 Kč s příslušenstvím, která měla představovat slevu za skryté vady nemovitostí – pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] jehož součástí je na něm stojící budova [adresa] (dále jen„ dům“) vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce], k. ú. [obec] u [obec], které zakoupila od žalované kupní smlouvou ze dne 16. 2. 2017 za 2 500 000 Kč. Skryté vady nemovitosti dle žalobkyně spočívaly v absenci věcných břemen pro služebnost vedení vodovodní přípojky přes sousední pozemky, chybějící drenáži a strusky v okolí budovy, nedostatečné izolaci základů, chybném založení betonových patek, netěsnosti oken, vlhkosti podlah a vnitřních konstrukcí v důsledku absence tepelné izolace, různých teplot vnitřních konstrukcí (tepelné mosty), vadně provedené elektroinstalaci a rozdílné teplotě mezi obytnými místnostmi a skladem (garáží) o 5-8 °C. Vady se projevovaly zatékáním (poprvé v důsledku vydatných dešťů v září 2017) a provlhnutím stěn v prvním nadzemním podlaží ve dvou místnostech a provlhnutím podlahy se spóry plísně. V souvislosti se zatékáním žalobkyně zjistila, že do domu pronikají hlodavci, kteří ničí izolaci a že dochází k prohnívání podlah. Také se projevovaly rozdílné teploty v jednotlivých částech domu a profukování všech oken. Dům byl vlhký, objevovaly se plísně a s ohledem na vadnou elektroinstalaci hrozil požár. Žalobkyně uplatnila slevu z kupní ceny ve výši 200 000 Kč za vady (absence věcných břemen, chybějící drenáž a struska v okolí budovy) přípisem ze dne 24. 11. 2017 se splatností do 15. 12. 2017 a slevu z kupní ceny ve výši 250 000 Kč za ostatní vady, které zjistila později, přípisem ze dne 26. 7. 2018 se splatností do 15. 8. 2018.

2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala. K věci uvedla, že dům při předání žádné skryté vady neměl. Stran absence věcný břemen, žalovaná uvedla, že zřízením věcného břemene je pouze jedním ze způsobů jak umístit vodovod na cizím pozemku, kdy připadá v úvahu závazek, či souhlas vlastníka pozemku. Navíc se jedná o vadu zjistitelnou z katastru nemovitostí, kterou musela žalobkyně s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při zavření smlouvy, a proto žalobkyně neměla práva z vadného plnění. Chybějící drenáž a struska pak nejsou vadami, neboť tyto vady se v době prodeje neprojevovaly a k jejímu projevu došlo v důsledku terénních a stavebních úprav ze strany žalobkyně. Do budovy mělo zatékat v místě, kde byla garážová vrata, která byla při úpravách odstraněna a nahrazena novou zdí. Navíc žalobkyně se s žalovanou dohodla o dodání drenáže a izolace, která byla poskytnuta prostřednictvím [jméno] [příjmení], který dodal izolaci (nopovka) a drenážní trubky dne 21. 10. 2017 a odvezl hlínu a suť. Vady tvrzené žalobkyní vznikly v důsledku výkopových prací kvůli nové elektrické bráně, vybouráním vrat skladu (garáže) a zazděním vchodu, kdy byl vytvořen pokoj v místnosti, která byla určena jako garáž, čemuž odpovídalo zateplení, odvětrání a provedení podlahy a vytvořením obývacího prostoru z půdního prostoru, který nepřiměřeně zatěžoval konstrukci domu. K destrukci izolací pak mohlo dojít poškozením hlodavci, kdy žalobkyně o nemovitost dostatečně nepečovala. Stran vadné elektroinstalace byla revize provedena [právnická osoba], s. r. o., kdy nebyla zjištěna žádná vada.

3. Mezi stranami bylo nesporné, že žalobkyně od žalované kupní smlouvou ze dne 16. 2. 2017 zakoupila pozemek p. [číslo] pozemek p. [číslo] jehož součástí je rodinný dům [adresa] v k. ú. [obec] u [obec] za kupní cenu 2 500 000 Kč, a že žalovaná uhradila žalobkyni 4 000 Kč za geometrický plán na zřízení věcných břemen pro služebnost vedení vodovodu přes sousední pozemky, který nechala žalobkyně vypracovat.

4. Z kupní smlouvy ze dne 16. 2. 2017 a výpisu z katastru nemovitostí ze dne 16. 8. 2019 soud zjistil, že předmětné nemovitosti byly prodány žalovanou žalobkyni kupní smlouvou ze dne 16. 2. 2017 za 2 500 000 Kč a vlastnické právo žalobkyně k předmětným nemovitostem bylo zapsáno s právními účinky ke dni 23. 2. 2017. Budova na pozemcích je označena v kupní smlouvě jako rodinný dům.

5. Z předávacího protokolu ze dne 1. 3. 2017 soud zjistil, že nemovitosti byly předány dne 1. 3. 2017.

6. Z přípisu ze dne 24. 11. 2017 soud zjistil, že žalobkyně žalované vytkla vady domu spočívající v chybějící drenáži okolo budovy, chybějící strusce v izolaci budovy a neexistenci věcného břemene inženýrských sítí a na základě těchto vad byla uplatněna sleva z kupní ceny nemovitostí ve výši 200 000 Kč se splatností ke dni 15. 12. 2017.

7. Z přípisu ze dne 26. 7. 2018 soud zjistil, že žalobkyně žalované vytkla vady domu spočívající v absenci tepelné izolaci založení budovy, chybném založení betonových patek, vadné tepelné izolaci, vadném provedení a netěsnosti oken, prochlazování podlah v 1. podlaží, trvalém průvanu přes netěsnosti v oknech, nízké teplotě na povrchu vnitřních konstrukcí a chybně provedené elektroinstalaci budovy a na základě těchto vad byla uplatněna sleva z kupní ceny nemovitostí ve výši 250 000 Kč se splatností ke dni 15. 8.2018.

8. Z prodejky č. [anonymizováno] soud zjistil, že žalobkyně nakoupila polystyren 1ks za cenu 113 Kč.

9. Z prodejky č. [anonymizováno] ze dne 19. 10. 2017 soud zjistil, že žalobkyně koupila drenážní hadici (50 m), drenážní nátrub (3 m), geotextilii (25 m), nopovou fólii (20 m), odlamovací nůž a řezný kotouč za cenu 3 024 Kč.

10. Z faktury [číslo] ze dne 7. 10. 2017 soud zjistil, že žalobkyně zakoupila krumpáč za cenu 399 Kč.

11. Z faktury [číslo] ze dne 19. 1.0 2017 soud zjistil, že žalobkyně zakoupila strusku (3,12 t) za cenu 566 Kč.

12. Z vyjádření společnosti [právnická osoba] ze dne 14. 1. 2020 včetně přílohy soud zjistil, že tato společnost vypracovala pouze revizi pro přípojku nízkého napětí do pojistkové skříně, nikoli revizi elektroinstalace v předmětném domě.

13. Ze zprávy stavebního úřadu ze dne 20. 1. 2020, z protokolu ze dne 20. 6. 2014 a z oznámení o užívání stavby ze dne 16. 6. 2014 soud zjistil, že nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí na užívání předmětné stavby, žalovaná pouze podala oznámení o užívání stavby, na základě něhož byla provedena kontrola stavby, a nebyly zjištěny nedostatky bránicí běžnému užívání.

14. Z inzerce předmětného domu vyplývá, že tento byl nabízen jako novostavba rodinného domu o dispozici 4+1 včetně přípravy k půdní vestavbě. Kolaudace měla proběhnout v červnu 2014, celý dům měl být tepelně zateplen. Ve spodní části dřevostavby byl obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, posilovna, předsíň koupelna a samostatné WC, místnost sloužící jako posilovna měla mít garážová vrata.

15. Ze smlouvy o věcném břemeni ze dne 6. 6. 2017, smlouvy o věcném břemeni ze dne 10. 7. 2017, smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 10. 5. 2017 a jejich příloh soud zjistil, že žalobkyně uzavřela smlouvy na zřízení věcných břemen pro služebnost spočívající v právu vést vodovodní přípojku přes sousední pozemky domu za cenu 6 916,75 Kč a v případě pozemku [parcelní číslo] o výměře 557m2 v. k. ú. [obec] u [obec] za cenu 50 Kč za metr.

16. Ze zprávy o revizi ze dne 27. 2. 2019, ze záznamu o provedené kontrole elektroinstalace ze dne 25. 7. 2018, z faktur [číslo] ze dne 30. 1. 2019, [číslo] ze dne 30. 4. 2019, [číslo] ze dne 8. 12. 2019 a [číslo] ze dne 28. 2. 2019 soud zjistil, že elektroinstalace před provedenou úpravou, tj. i ke dni 1. 3. 2017, neodpovídala normám a nebyla bezpečná a že na opravu a materiál elektroinstalace byla vynaložena částka ve výši 50 600 Kč a na následnou elektrorevizi domu 1 495 Kč.

17. Ve věci byl žalobkyní předložen znalecký posudek vypracovaný znalcem [celé jméno znalce] [číslo] ze dne 18. 6. 2018. Vůči znalci byla vznesena ze strany žalované námitka podjatosti, která byla zamítnuta usnesením Okresního soudu v Ostravě ze dne 13. 5. 2020, č. j. 125 C 2/2018-109.

18. Z tohoto znaleckého posudku soud zjistil, že znalec provedl místní šetření na předmětné nemovitosti dne 13. 2. 2018. V interiéru domu, na konstrukci podlahy pod podlahovou krytinou u obvodové stěny a na obvodových stěnách ložnice byly viditelná vlhká místa a na konstrukci podlahy pod podlahovou krytinou u obvodové stěny byly viditelné spóry černé plísně. V exteriéru byla provedena drenáž a osazení nopové folie na obvodové stěny. Ze snímku č. 7, který měl být pořízen žalobkyní v říjnu 2017, soud zjistil, že drenáž a tepelná izolace založení rodinného domu chyběla. Ze snímku č. 8, který měl být pořízený žalobkyní v listopadu 2017, soud zjistil, že pracovní spára okna a parapetního zdiva nebyla krytá tepelným izolantem. Ze snímku č. 9, který měl být pořízen žalobkyní v listopadu 2017, soud zjistil, že v pracovní spáře mezi oknem parapetním zdivem je veden elektrický kabel a spára je vyplněná cementovým tmelem. Ze snímku č. 10, který měl být pořízený dne 8. 8. 2013, vyplývá, že betonové patky byly na rostlém terénu. Ze snímků č. 11 – 13 vyplývá, že na domě měla scházet při výstavě tepelná izolace a hydroizolace založení.

19. Znalec ve znaleckém posudku uvedl, že zjistil následující neodstranitelné vady: Betonové patky byly provedeny na rostlém terénu, což může mít za následek podmáčení a promrzání základové spáry. Schází tepelná izolace založení domu - částečně vodorovná a zcela svislá. Dále schází hydroizolace založení, což má vliv na vlhnutí konstrukcí spojených s terénem.

20. Mezi odstranitelné vady patří neprovedení drenáže, je zde pouze částečný štěrkový násyp, což zvyšuje průnik vlhkosti do konstrukcí domu. V případě neprovedení nové drenáže lze předpokládat promáčení základové spáry, její promrzání a destrukci nosných konstrukcí domu. Vadným provedením tepelných izolací a netěsností oken mezi rámy a parapetním zdivem dochází k prochlazování podlah v 1. NP, trvalému průvanu přes netěsnost v oknech a k nízké teplotě na povrchu vnitřních konstrukcí domu. Náklady na odstranění odstranitelných vad činí 406 738 Kč což znalec doložil i položkovým rozpočtem v příloze č. 2 znaleckého posudku.

21. Z přílohy č. 1 znaleckého posudku [číslo] vyplývá, že dne 24. 2. 2018 byly zjištěny tepelné mosty u oken v obytných místnostech domu a to konkrétně v komoře (netěsnost mezi okenním rámem a parapetní deskou) a v obývacím pokoji a jídelně v důsledku netěsnosti pod parapetní deskou. Důsledkem toho je také průnik studeného vzduchu do interiéru, který způsobuje průvan, který ochlazuje interiér a zvyšuje tepelné ztráty.

22. Také byl prochlazen pás podlahy u obvodové stěny v ložnici vlevo od okna (teplota 10-12 °C, což je důsledkem zbytkové vlhkosti v tepelné izolaci při průsaku vody do konstrukce budovy, nebo se jedná o tepelný most v konstrukci domu. V podkroví byly zjištěny defekty v tepelné izolaci šikmin – teplota 7 – 12 °C. Tyto teploty nevyhovují normě a pouze relativně nízká vlhkost vzduchu v budově zajišťuje, že nevzniká plíseň.

23. Z doplňku ke znaleckému posudku ze dne 8. 8. 2020 a z fotografií založených na č. l. 196 až 202 spisu soud zjistil, že v době místního šetření dne 13. 2. 2018 byla zjištěna vlhkost obvodové stěny a vlhkost a plíseň podlahy v ložnici, což zapříčinilo prohnívání podlahy. Vlhkost a plíseň byly způsobeny neprovedením hydroizolace a tepelné izolace základů, což způsobovalo prochlazování konstrukcí podlahy a kondenzaci vody na nejchladnějších částech kovových konstrukcí podlah. Prohnívání podlahy v ložnici bylo způsobeno neprovedením hydroizolace a tepelné izolace základů, zkondenzovaná vlhkost spolu s teplotou ovlivňují růst mycélií dřevokazných hub způsobujících hnilobu dřevěných částí podlah. Dále byla zjištěna netěsnost oken a trvalý průvan, jejichž příčinou je nedokonalé utěsnění spáry mezi rámy oken a parapetním zdivem. Také byla zjištěná rozdílnost teplot v jednotlivých částech domu, zejména v obytných místnostech. Je technicky nezpochybnitelné, že pokud v době měření teplot vzduchu v interiéru obytných místností existoval rozdíly teplot, pak byla rozdílná teplota vnitřního vzduchu rovněž ve skladu (garáži) v porovnání s teplotou ostatních místností domu. Všechny tyto příčiny existovaly ke dni 1. 3. 2017 a tyto vady nemohl kupující zjistit, neboť jsou skryty uvnitř konstrukcí stavby. Při stavbě je přitom vždy nutné realizovat tepelnou izolaci založení, drenáž a hydroizolaci. Dům je postaven z Unimobuněk, které skladbou konstrukce obvodových stěn a podlah neodpovídají požadavkům na tepelně technické vlastnosti obvodových stěn a podlah pro rodinné domy v dané teplotní oblasti a sloužily jako stavební buňky pro zařízení staveniště (převlékárny a podobně), tedy pouze k přechodnému užívání. Konstrukce Unimobuněk je dřevěná na kovové nosné konstrukci a vyžaduje hydroizolaci a tepelnou izolaci, jinak dochází k prochlazování konstrukce podlah a tvorbě kondenzátu v konstrukci podlah. Drenáž zajišťuje odvod srážkových vod. Ke dni 1. 3. 2017 byly provedeny pouze částečné vodorovné izolace podlah a svislá tepelná izolace základů provedena nebyla. Hydroizolace také nebyla k datu 1. 3. 2017 provedena. Na zjištěných vadách se nemohly podílet stavební úpravy spočívající v zazdění vchodu do místnosti sklad (garáž). Náklady na odstranění vady spočívající ve scházející tepelné izolaci založení a hydroizolaci založení by byly ekonomicky neúčelným nákladem k poměru ke kupní ceně. Náklady na odstranění odstranitelných vad činí 477 738 Kč, což vyplývá i z položkového rozpočtu v příloze č. 1 doplňku č. 1 znaleckého posudku. Mezi pracemi, které musí být k odstranění vad provedeny, je mimo jiné zahrnuta demontáž a zpětná montáž prken podlahy, demontáž dřevěného obložení šikmin střech, montáž tepelné izolace na šikminy střechy z minerální vaty a výmalba stěn podkroví.

24. Stran znaleckého posudku žalovaná namítala následující: Posouzení, zda má věc vady a zda jde o vady skryté či neodstranitelné je dle názoru žalované otázkou právní, kterou není znalec oprávněn hodnotit. Žalovaná nebyla přítomna při místním šetření dne 13. 2. 2018, zjištění z místního šetření proto žalovaná zpochybňuje, když nemá byt jasné, zda odpovídají skutečnému stavu v dané době. Znalec vycházel z tvrzení žalobkyně a fotodokumentace, z které není patrné, zda zachycují stav prací v době, kterou znalec v popisu u těchto fotografií uvádí, či konečnou fázi nebo jinou fázi provedení daného stavebního prvku. Autenticitu fotografií proto žalovaná zpochybnila.

25. Podle názoru soudu se znalec v předmětném znaleckém posudku a doplňku zabýval pouze skutkovými zjištěními, resp. zjištěním zda daná věc ze stavebně technického hlediska měla ke dni 1. 3. 2017 a ke dni 13. 2. 2018 vady, zda jsou to vady odstranitelné či neodstranitelné a zda je možné je zjistit běžným ohledáním bez odborných znalostí. V tomto podle názoru soudu nelze spatřovat jakékoliv právní hodnocení ze strany znalce. Co se místního šetření znalce týče, tak znalec vypracoval znalecký posudek vědom si svého znaleckého slibu a v souladu s připojenou znaleckou doložkou vědom si následků z vypracování vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Proto soud v nepřítomnosti žalované při místním šetřením ze dne 13. 2. 2018 nespatřuje žádnou vadu předmětného posudku. Konečně co se týče fotodokumentace, která byla součástí znaleckého posudku, znalec u výslechu uvedl, že zcela odpovídá projevovaným vadám domu, jeho tvaru a umístění, soud proto nemá žádné pochybnosti o její autenticitě.

26. Při výslechu znalce při jednání dne 27. 5. 2022 znalec uvedl, že fotografie, které byly poskytnuty k vypracování znaleckého posudku žalobkyní a fotografie založené ve spise na č. l. 196-202, odpovídají realizaci předmětného domu, odpovídají tvaru a umístění domu, který navštívil při místním šetření a odpovídají vadám, které uvedl ve znaleckém posudku. Znalec dále uvedl, že v exteriéru domu byl proveden pouze provizorní štěrkový zásyp, který je nutný nahradit kompletně provedenou drenáží, jehož součástí musí být vodě propustný zásyp, např. ze štěrku či strusky. Stejně tak přestože byly vyměněny parapetní desky u oken, s ohledem na absenci izolace mezi parapetními deskami a zdí domu, dochází ke vzniku tepelných mostů a plísní, a je nutné provést řádnou izolaci, vyměnit parapetní desky a provést nové osazení parapetních plechů. Tepelné mosty, které byly při místním šetření na domě zjištěny, vedou k zvýšení nákladů na vytápění, ke vzniku plísní a k promáčení konstrukcí. Co se týče rozdílů mezi cenami odstranění odstranitelných vad v příloze znaleckého posudku a v příloze doplňku znaleckého posudku, znalec uvedl, že je to způsobeno časovým odstupem dvou let mezi vypracováním posudku a jeho doplňku, kdy následně došlo ke zvýšení cenové úrovně těchto oprav. Znalec také uvedl, že nyní by byla cena odstranění odstranitelných vad nepochybně s ohledem na zvýšení cen materiálů vyšší. Zazdění garážových vrat u skladu (garáže) nemohlo mít za následek vznik vad. Terénní úpravy v okolí budovy nemohly mít vliv na vznik skrytých vad na předmětném domě. Znalec také uvedl, že z projektové dokumentace vyplývá, že již v ní jsou chyby v zateplení založení i chybné umístění drenáže.

27. Na základě provedeného dokazování a nesporných tvrzení účastníků má soud za prokázaný následující skutkový stav: Žalobkyně zakoupila na základě kupní smlouvy ze dne 16. 2. 2017 pozemek p. [číslo] pozemek p. [číslo] jehož součástí je rodinný dům [adresa] v k. ú. [obec] u [obec] od žalované za cenu 2 500 000 Kč, kdy vlastnické právo žalobkyně k předmětným nemovitostem bylo zapsáno s právními účinky ke dni 23. 2. 2017 a nemovitosti byly předány 1. 3. 2017. Dům byl užíván na základě oznámení o užívání stavby ze dne 16. 6. 2014 a před prodejem byl inzerován jako novostavba rodinného domu s přípravou k půdní vestavbě a posilovnou s garážovými vraty.

28. Ke dni předání nemovitosti, tj. ke dni 1. 3. 2017 byly na nemovitosti následující neodstranitelné vady: betonové patky základů provedeny na rostlém terénu, absence části vodorovné tepelné izolace založení domu, celkové svislé tepelné izolace založení a hydroizolace založení. Mezi odstranitelné vady pak patřily absence drenáže, vadné provedení tepelných izolací a netěsnost oken mezi rámy a parapetní zdivem a tepelné mosty u oken v obytných místnostech. Následkem těchto vad je riziko podmáčení a promrzání základové spáry, vlhnutí konstrukcí spojených s teréném, průnik vlhkosti do konstrukcí domu, riziko destrukcí nosných konstrukcí domu, prochlazování podlah v 1. NP, průvan přes netěsnost oken, nízká teplota vnitřních konstrukcí domu, vlhkost obvodové stěny a vlhkost a plíseň podlahy v ložnici, prohnívání podlahy a rozdílnost teplot v jednotlivých částech domu. Náklady na opravu odstranitelných vad přitom činí 477 738 Kč, kdy oprava bude mimo jiné zahrnovat i demontáž a zpětnou montáž prken podlahy, demontáž dřevěného obložení šikmin střech, montáž tepelné izolace na šikminy střechy z minerální vaty a výmalbu stěn podkroví. Elektroinstalace předmětného domu byla ke dni 1. 3. 2017 provedena vadně, neodpovídala normám, nebyla bezpečná a na její opravu byla vynaložena žalobkyní částka 50 600 Kč. Žalobkyně uzavřela smlouvy s majiteli vedlejších pozemků na zřízení věcného břemene – služebnosti vedení a provozu vodovodní přípojky.

29. Stran námitek žalované ohledně neexistence vad je soud toho názoru, že v řízení byla jejich existence dostatečně prokázána. To, že se vady neprojevovaly v době prodeje, bylo způsobeno tím, že se jednalo o vady skryté, jejichž zjištění nebylo pro žalobkyni bez následujících projevů možné. Z výpovědi znalce vyplynulo, že tyto vady nemohly být způsobeny nahrazením garážových vad zdí, terénními úpravami okolo domu, odstraněním kačírku, výměnou bazénu ani výkopovými pracemi v souvislosti s branou. Vada v podobě absence drenáže pak nebyla odstraněna. Tvrzení žalované o tom, že tomu tak bylo a že byl dodán žalovanou materiál na odstranění těchto vad, je vyvráceno znaleckým posudkem a výslechem znalce, který uvedl, že v exteriéru budovy byl proveden pouze provizorní štěrkový zásyp a drenáž je nutné provést znovu a tím, že žalobkyně předložila soudu doklady o tom, že materiál na drenáž zakoupila sama. Žalovaná dále tvrdila, že k destrukci izolací mohlo dojít poškozením hlodavci v důsledku nedostatečné péče o nemovitost. Nicméně znalec uvedl, že předmětné vady byly na nemovitosti již v době jejího předání, tj. ke dni 1. 3. 2017, z čehož vyplývá, že vady nemovitosti nemohly vzniknout v příčinné souvislosti s následujícím tvrzeným poškozením způsobeným hlodavci. Ze stejného důvodu nemohlo dojít ke vzniku vad v důsledku pozdějších stavebních úprav podkroví. Konečně tvrzení žalované o tom, že měla být řádně provedená elektrorevize [právnická osoba], s. r. o. bylo také vyvrácena přímo sdělením této firmy, která uvedla, že prováděla pouze revizi přípojky nízkého napětí a nikoli revizi elektroinstalace v domě.

30. Žalobkyně přípisem ze dne 24. 11. 2017 vytkla žalované vady domu spočívající v chybějící drenáži okolo budovy, chybějící strusce v izolaci budovy a neexistenci věcných břemen služebností vedení vodovodní přípojky přes sousední pozemky a uplatnila slevu z kupní ceny ve výši 200 000 Kč se splatností ke dni 15. 12. 2017. Žalobkyně přípisem ze dne 26. 7. 2018 vytkla vady domu spočívající v absenci tepelné izolaci založení budovy, chybném založení betonových patek, vadné tepelné izolaci, vadném provedení a netěsnosti oken, prochlazování podlah v 1. podlaží, trvalém průvanu přes netěsnosti v oknech, nízké teplotě na povrchu vnitřních konstrukcí a chybně provedené elektroinstalaci budovy a na základě těchto vad byla uplatněna sleva z kupní ceny nemovitostí ve výši 250 000 Kč se splatností ke dni 15. 8.2018.

31. Soud zamítl pro nadbytečnost provedení následujících důkazů, neboť skutkový stav pro rozhodnutí ve věci byl dostatečně zjištěn: účastnický výslech účastníků, projektová dokumentace domu (byla součástí znaleckého posudku), výslech [anonymizováno] [jméno] [příjmení], výslech [jméno] [příjmení], svědecký výslech zpracovatele o provedené kontrole elektroinstalace ze dne 25. 7. 2018 a svědecký výslech zpracovatele zprávy o revizi elektrického zařízení ze dne 27. 2. 2019.

32. Pro nadbytečnost byly také zamítnuty důkazy: dopis [územní celek] ze dne 21. 3. 2017, smlouva o budoucí smlouvě ze dne 11. 12. 2013, smlouva o výpůjčce pozemku a budoucí smlouvě ze dne 8. 10. 2013, smlouva o budoucí smlouvě ze dne 7. 11. 2013, neboť těmito důkazy měla být prokazována právní vada nemovitosti v podobě absence služebnosti vedení a provozování vodovodu přes sousední pozemky, kterou, jak je níže uvedeno, soud nepovažuje za právní ani faktickou vadu předmětného domu.

33. Důkaz výslechem [jméno] [příjmení] soud také zamítl, neboť tímto důkazem mělo být žalovanou prokázáno, že na nemovitosti ke dni 1. 3. 2017 neměly být žádné vady, že byla odstraněna vada spočívající v chybějící drenáži, že byl dodán materiál na odstranění této vady a že byla odvezena suť po opravě drenáže. Ze znaleckého posudku a výslechu znalce ovšem vyplynulo, že vady na nemovitosti ke dni 1. 3. 2017 byly a nebyly zjistitelné, neboť se nacházely ve vnitřní konstrukci budovy. Také ze znaleckého posudku a výslechu znalce vyplývá, že vada spočívající v chybějící drenáži odstraněna ke dni místního šetření nebyla a žalobkyně předloženými doklady o koupi prokázala, že materiál na drenáž nakoupila sama. Za této situace má soud za to, že skutkový stav byl zjištěn dostatečně a výslech tohoto svědka by byl tudíž také nadbytečný.

34. Podle § 2079 obč. zák. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

35. Podle § 2095 obč. zák. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

36. Podle § 2999 odst. 1 obč. zák. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

37. Podle § 2100 obč. zák. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

38. Podle § 2103 obč. zák. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

39. Podle § 2106 odst. 1 písm. c) obč. zák. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

40. Soud po posouzení výše uvedené dospěl k právnímu závěru, že nárok žalobkyně je důvodný. Žalobkyně s žalovanou uzavřela kupní smlouvu podle § 2079 obč. zák., kterou byly žalobkyni prodány předmětné nemovitosti. Žalovaná se tak v souladu s § 2095 obč. zák. zavázala předat žalobkyni nemovitosti v jakosti a provedení vhodném pro účel patrný z kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že prodaný dům byl v kupní smlouvě i v inzerci označen jako rodinný, má soud za prokázané, že účelem kupní smlouvy bylo zakoupení nemovitosti určené k bydlení, což je nepochybně i účelem obvyklým rodinného domu. Ke dni přechodu nebezpečí škody na žalobkyni ve smyslu § 2100 obč. zák. byly na předmětné nemovitosti shora uvedené neodstranitelné a odstranitelné vady (vyjma tvrzené vady spočívající v neexistenci služebností vedení vodovodní přípojky na sousedních pozemcích), které nemohla žalobkyně při uzavření kupní smlouvy poznat. Charakter a rozsah prokázaných vad s ohledem na své projevy (průvan, plísně, vlhkost) odůvodňují závěr, že žalobkyně v jakosti a provedení vhodném pro účel bydlení patrný z kupní smlouvy v rozporu s § 2079 obč. zák. neplnila a prodávaná věc byla tudíž vadná ve smyslu § 2999 odst. 1 obč. zák. S ohledem na rozsah a charakter prokázaných vad se přitom jednalo o podstatné porušení kupní smlouvy ve smyslu § 2106 odst. 1 písm. c). obč. zák. a žalobkyně má tak v souladu s § 2106 odst. 1 písm. c) obč. zák. nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny.

41. Při určení přiměřené slevy z kupní ceny vycházel soud z kupní ceny prodaných nemovitostí 2 500 000 Kč. Dále soud přihlédl k tomu, že byl prodán rodinný dům, který byl inzerován sice jako novostavba, ale jednalo se dům, který byl užíván cca 3 roky. Také soud zohlednil skutečnost, že dům trpí neodstranitelnými vadami, které se mimo jiné týkají i základních konstrukčních prvků budovy, tj. základů a nosných konstrukcí, že na odstranitelné vady je nutné vynaložit náklady na opravy v rozsahu 477 738 Kč a že na vadnou elektroinstalaci bylo vynaloženo 50 600 Kč (srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015). Dle názoru soudu také nelze odhlédnout od všeobecně známé skutečnosti (kterou potvrdil i znalec), že aktuální ceny stavebních materiálu se oproti roku 2020, kdy byl vypracován doplněk ke znaleckému posudku, který ocenil náklady na opravu odstranitelných vad na částku 477 738 Kč, zvýšily. Dále soud přihlédl ke skutečnosti, že vlhkost, průvan a plísně v domě, způsobené vadami na předmětném domě, značně snižují kvalitu užívání stavby z hlediska zdravotního i estetického a že samotná oprava odstranitelných vad bude ve svém průběhu značně omezovat bydlení (demontáž a montáž podlah, obložení a izolace, malba interiéru) (srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 33 Cdo 558/2016).

42. Na druhou stranu soud nepřihlédl k tvrzené právní vadě spočívající v absenci věcných břemen – služebností vedení vodovodní přípojky přes sousední pozemky, neboť neshledává v tomto právní ani faktickou vadu prodaných nemovitostí za situace, kdy vodovodní přípojka je samostatná věc v právním smyslu, přímo na přípojce žádná vada tvrzená žalobkyní nebyla a dalo by se uvažovat pouze o tom, že samotná vodovodní přípojka byla faktickou vadou sousedních pozemků. Navíc absence služebností vedení a provozování vodovodní přípojky na sousedních pozemcích byla zjistitelná za předpokladu vynaložení obvyklé pozornosti z katastru nemovitostí již při uzavření kupní smlouvy a proto žalobkyně nemůže mít podle § 2103 obč. zák. právo z vadného plnění v souvislosti s takto tvrzenou vadou.

43. S ohledem na výše uvedené dospěl soud k závěru, že sleva ve výši 450 000 Kč (18% z kupní ceny) je slevou přiměřenou, kdy vynaložením této částky nedojde k významnému zhodnocení domu ani k ovlivnění jeho estetické kvality (srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 33 Cdo 558/2016).

44. Soud proto žalobě ve výroku I. tohoto rozsudku v plném rozsahu vyhověl, kdy o příslušenství pohledávky bylo rozhodnuto podle § 1970 obč. zák. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kdy úroky z prodlení byly přiznány ode dne následujícím po splatnosti částek slev uvedených v přípisech, jimiž žalobkyně u žalované vytkla vady a vyzvala k uhrazení slev.

45. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud ve výroku II. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že plně úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení v celkové výši 137 389,50 Kč, která představuje soudní poplatek ve výši 22 500 Kč, odměnu za 4 úkony právní služby po 9 100 Kč z tarifní hodnoty 200 000 Kč (převzetí a příprava, předžalobní výzva, sepis žaloby, účast na jednání), odměnu za 5 úkonů právní služby po 10 100 Kč z tarifní hodnoty 450 000 Kč (4 x účast na jednání, 1x vyjádření ve věci) podle §§ 7 a 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen„ AT“), odměnu za úkon účasti při jednání dne 9. 3. 2022, kdy jednání nebylo zahajováno z důvodu nedostavení se znalce, ve výši 5 050 Kč z tarifní hodnoty 450 000 Kč podle § 7 a § 11 odst. 3 ve spojení s § 11 odst. 2 písm. f) AT, 10 x paušální náhradu hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 AT a DPH ve výši 21% z odměny a náhrad podle § 137 odst. 3 o. s. ř.

46. O náhradě nákladů státu pak soud rozhodl ve výroku III. tohoto rozsudku podle § 148 o. s. ř., kdy má stát nárok vůči žalované na náhradu nákladů řízení, které platil a jejichž výše představuje náklady na vypracování doplňku znaleckého posudku, které byly přiznány znalci usnesením Okresního soudu v Ostravě ze dne 18. 8. 2020, č. j. 125 C 2/2018-147 ve znění usnesení Krajského soudu v Ostravě ze dne 26. 2. 2021, č. j. 57 Co 346/2020-158 ve výši 6 050 Kč.