19 C 603/2023

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudkyní JUDr. Zuzanou Šilhanovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení 512 877 Kč s příslušenstvím

I. Řízení se co do částky ve výši 15 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 15 000 Kč za dobu od 4. 12. 2021 do zaplacení a spolu s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 505 000 Kč za dobu od 4. 12. 2021 do 10. 12. 2021, zastavuje.

II. Žaloba se v celém rozsahu, tj. co do částky ve výši 505 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 505 000 Kč za dobu od 10. 12. 2021 do zaplacení, zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 70 990,70 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí, k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se svou žalobu doručenou Okresnímu soudu v Ostravě dne 18. 8. 2023 domáhala po žalované zaplacení částky 512 877 Kč spolu s příslušenstvím.

2. Žalobkyně odůvodnila žalobu tím, že „účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu a smlouvu o předkupním právu, na základě které žalobce uhradil roční nájem ve výši 900 000 Kč. Měsíční nájem činil 75 000 Kč. V této smlouvě se žalovaný zavázal, že při předčasném prodeji bude přeplatek nájmu vrácen. Kupní smlouva byla uzavřena 2. 12. 2021, dne 3. 12. 2021 měl být přeplatek nájmu vrácen. Přes opakované upomínky a předžalobní výzvu však žalovaný do dne podání žaloby nezaplatil nic.“3. Žalobkyně tedy navrhla, nechť soud zaváže žalovanou k zaplacení částky 512 877 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 512 877 Kč za dobu od 4. 12. 2021 do 18. 8. 2023 a taktéž k náhradě nákladů řízení.

4. Žalovaná se k žalobě vyjádřila v rámci svého písemného podání ze dne 23. 10. 2023, když uvedla následující:Žalovaná žalobu neuznává, a to ani z části. Žalovaná učinila nesporným, že dne 25. 6. 2021 byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena nájemní smlouva, na základě které žalovaná jakožto pronajímatel přenechala do užívání žalobkyně jakožto nájemci nemovité věci, konkrétně pozemek parc. číslo st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , rodinný dům, a pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše zapsáno v k.ú. , adresa, (dále jen „předmět nájmu“). Žalovaná se stala vlastníkem předmětu nájmu s účinky vkladu ke dni 29. 6. 2021. Nájemné dle ujednání čl. III odst. 3 nájemní smlouvy bylo složeno žalované dne 25. 6. 2021. Dne 2. 12. 2021 byla mezi žalovanou (prodávající) a společností , právnická osoba, , IČO , IČO, (kupující), uzavřena kupní smlouva, na základě které došlo dne 2. 1. 2022 s účinností ke dni 10. 12. 2021 ke vkladu vlastnického práva k předmětu nájmu ze žalované na společnost , právnická osoba, S ohledem na provedený převod vlastnického práva k předmětu nájmu tak přešla práva a povinnosti z nájemní smlouvy ze žalované jakožto pronajímatelky na společnost , právnická osoba, Za žalobkyni uzavíral nájemní smlouvu jako její jednatel pan , jméno FO, , nar. , datum, , za společnost , právnická osoba, uzavíral kupní smlouvu pan , jméno FO, , nar. , datum, . Za obě společnosti tak v obou případech jednal jako jednatel pan , jméno FO, . Žalobkyně a ani společnost , právnická osoba, tedy nemohou namítat, že by jim existence a obsah nájemní smlouvy nebo kupní smlouvy nebyly známy, existence nájemní smlouvy je pak výslovně uvedena i v kupní smlouvě (čl. I odst. 3 písm. b). Vzhledem k výše uvedenému navrhla žalovaná žalobu zamítnout v celém rozsahu, když ve sporu není pasivně věcně legitimovaná.

5. Žalobkyně se k námitkám žalované vyjádřila taktéž v písemném podání ze dne 6. 11. 2023, ve kterém uvedla, že „procesní obrana žalované je vedena evidentní a průhlednou snahou žalované co nejvíce oddálit zákonné plnění vůči žalobkyni. Mezi účastníky byla sjednána nájemní smlouva, v které bylo mimo jiné sjednáno, že případný přeplatek nájmu bude nájemci, tedy žalobkyni vrácen. Příjemcem nájmu byla žalovaná, která tuto skutečnost nesporuje, plátcem nájmu žalobkyně. Ani tuto skutečnost, stejně jako výši přeplatku, žalovaná nesporuje. Tvrzení, že povinnost vrátit přeplatek nájmu přešla na nového vlastníka, považuje žalobkyně za nehorázné. Žalovaná byla příjemcem platby, ona má vracet přeplatek z nájemní smlouvy. Pokud bychom na krkolomnou teorii přistoupili, potom by tato částka měla být odečtena od kupní ceny nemovitosti při převodu na , právnická osoba, , což se nestalo. Pro úplnost žalobkyně uvádí, že nájemné muselo být uhrazeno jednorázově a za zřízení předkupního práva na nemovitost, kterou žalovaná donutila žalobkyni na ni převést, na dobu 1 roku, si žalovaná naúčtovala další částku 4 100 000 Kč. Žalovaná a její spřízněné firmy, ovládané jednatelem , tituly před jménem, , jméno FO, , dlouhodobě zneužívají tísně lidí a společností, jež se ocitnou ve svízelné životní a finanční situaci. Jejich počínání hodlá žalobkyně nechat prověřit orgány činnými v trestním řízení.“6. V rámci jednání konaného dne 23. 1. 2024 žalobkyně původně změnila žalobu, když k výzvě soudu doplnila, že žalován je přeplatek na zaplaceném nájemném za dobu od 4. 12. 2021 do 30. 6. 2022, když při měsíčním nájemném 75 000 Kč odpovídá sazbě denního nájmu částka ve výši 2 500 Kč. Žalobní nárok tak představuje částku ve výši 520 000 Kč, tj. 2 500 Kč x 208 dnů. V této souvislosti žalobkyně tedy rozšířila žalobní nárok z původní částky 512 877 Kč na částku 520 000 Kč a dále také rozšířila žalobní nárok o úroky z prodlení, kdy tyto jsou požadovány z částky 520 000 Kč za dobu od 4. 12. 2021, a to do zaplacení, a nikoli jen do 18. 8. 2023. Soud v rámci jednání změnu žaloby učiněnou dne 23. 1. 2024, kterou se žalobkyně nově domáhá zaplacení částky ve výši 520 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 520 000 Kč za dobu od 4. 12. 2021 do zaplacení připustil.

7. V rámci téhož ústního jednání po částečně provedeném dokazování právní zástupce žalované v rámci vyjádření k důkazu upozornil na skutečnost, že vklad vlastnického práva k předmětným nemovitostem pro , právnická osoba, byl proveden dne 2. 1. 2022, a to s právními účinky k 10. 12. 2021. Na tuto skutečnost reagovala zástupkyně žalobkyně tak, že vzala žalobní nárok částečně zpět, kdy předmětem řízení zůstala částka ve výši 505 000 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky za dobu od 10. 12. 2021 do zaplacení. Soud postupem podle § 96 zákona č. 99/1963 Sb. (o.s.ř.) řízení částečně zastavil.

8. Soud provedl v řízení následující důkazy:- nájemní smlouva a smlouva o předkupním právu ze dne 25. 6. 2021,- kupní smlouva ze dne 2. 12. 2021,- dodatek č. , hodnota, k nájemní smlouvě ze dne 25. 6. 2020,- výpis z běžného účtu č. , hodnota, -, Anonymizováno, ,- vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ,- vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci , Anonymizováno, -, č. účtu, -, Anonymizováno, ,- výpis z Obchodního rejstříku společnosti , Jméno žalobkyně, ., IČO , IČO žalobkyně, ,- výpis z Obchodního rejstříku , právnická osoba, , IČO , IČO, ,- předžalobní výzva ze dne 10. července 2023, doručenka datové zprávy ze dne 11. 7. 2023.

9. Z nesporných tvrzení účastníků řízení a z uvedených provedených důkazů soud zjistil, že:Dne 25. 6. 2021 byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena nájemní smlouva, na základě které žalovaná jakožto pronajímatel přenechala do užívání žalobkyně jakožto nájemci nemovité věci, konkrétně pozemek parc. číslo st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , rodinný dům, a pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše zapsáno v k.ú. , adresa, . Žalovaná se stala vlastníkem předmětu nájmu s účinky vkladu ke dni 29. 6. 2021. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do dne 30. 6. 2022. Měsíční nájemné bylo sjednáno v částce 75 000 Kč, splatnost nájemného byla sjednána jako jednorázová ve výši 900 000 Kč, bezhotovostní platbou na účet č. , č. účtu, , a to k datu podpisu smlouvy. V článku III. bod 5 nájemní smlouvy bylo ujednáno, že v případě ukončení nájmu dříve než 30. 6. 2022 souhlasí nájemce s tím, že případný přeplatek na nájemném může bát započten na závazky jeho jednatele , jméno FO, vůči společnostem , právnická osoba, nebo , právnická osoba, Žalobkyně tvrdila, že v nájemní smlouvě bylo výslovně ujednáno, že „případný přeplatek nájmu bude nájemci (žalobkyni) vrácen“, resp. že „při předčasném prodeji bude přeplatek nájmu vrácen“. Žádné takového ustanovení však předmětná nájemní smlouva neobsahuje (zjištěno z nájemní smlouvy ze dne 25. 6. 2021).Nájemné dle ujednání čl. III odst. 3 nájemní smlouvy bylo složeno žalované dne 25. 6. 2021 (zjištěno z výpisu z bankovního účtu č. , hodnota, -, Anonymizováno, , resp. nesporných tvrzení stran).Dne 2. 12. 2021 byla mezi žalovanou (prodávající) a společností , právnická osoba, , IČO , IČO, (kupující), uzavřena kupní smlouva, na základě které došlo dne 2. 1. 2022 s účinností ke dni 10. 12. 2021 ke vkladu vlastnického práva k předmětu nájmu ze žalované na společnost , právnická osoba, (zjištěno z kupní smlouvy ze dne 2. 12. 2021 a z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci spisové značky , Anonymizováno, -, č. účtu, -, Anonymizováno, ). Za žalobkyni uzavíral nájemní smlouvu jako její jednatel pan , jméno FO, , nar. , datum, , za společnost , právnická osoba, uzavíral kupní smlouvu pan , jméno FO, , nar. , datum, .Z předžalobní výzvy ze dne 10. července 2023, vč. doručenky datové zprávy ze dne 11. 7. 2023, soud zjistil, že právní zástupkyně žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení přeplatku nájmu, v souvislosti s nájemní smlouvou ze dne 21. 6. 2021, ve výši 512 877 Kč, a to přeplatku za období od 1. 11. 2021 do 30. 6. 2022, spolu se zákonným úrokem z prodlení.

10. Na základě provedeného dokazování, jakož i mezi účastníky řízení nesporných skutečností, soud dospěl k tomuto skutkovému závěru:Dne 25. 6. 2021 byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena nájemní smlouva, na základě které žalovaná jakožto pronajímatel přenechala do užívání žalobkyně jakožto nájemci nemovité věci, konkrétně pozemek parc. číslo st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , rodinný dům, a pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše zapsáno v k.ú. , adresa, . Žalovaná se stala vlastníkem předmětu nájmu s účinky vkladu ke dni 29. 6. 2021. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do dne 30. 6. 2022. Měsíční nájemné bylo sjednáno v částce 75 000 Kč, splatnost nájemného byla sjednána jako jednorázová ve výši 900 000 Kč, bezhotovostní platbou na účet č. , č. účtu, , a to k datu podpisu smlouvy. V článku III. bod 5 nájemní smlouvy bylo ujednáno, že v případě ukončení nájmu dříve než 30. 6. 2022 souhlasí nájemce s tím, že případný přeplatek na nájemném může bát započten na závazky jeho jednatele , jméno FO, vůči společnostem , právnická osoba, nebo , právnická osoba, Nájemní smlouva nikterak konkrétně mezi stranami neupravuje případné finanční nároky, které by mohly vzniknout z důvodu trvání nájemního vztahu, zejména pak otázku nájemného již uhrazeného na delší období. Nájemné dle ujednání čl. III odst. 3 nájemní smlouvy bylo složeno žalované dne 25. 6. 2021 ve výši 900 000 Kč (nájemné za dubu od června 2021 do června 2022, tj. 75 000 Kč x 12 měsíců). Dne 2. 12. 2021 byla mezi žalovanou (prodávající) a společností , právnická osoba, , IČO , IČO, (kupující), uzavřena kupní smlouva, na základě které došlo dne 2. 1. 2022 s účinností ke dni 10. 12. 2021 ke vkladu vlastnického práva k předmětu nájmu ze žalované na společnost , právnická osoba, Za žalobkyni uzavíral nájemní smlouvu jako její jednatel pan , jméno FO, , nar. , datum, , za společnost , právnická osoba, uzavíral kupní smlouvu , jméno FO, , nar. , datum, . Ani kupní smlouva ze dne 2. 12. 2021 neobsahuje žádná smluvní ujednání týkající se případného vypořádání vzájemných nároků týkajících se „předplaceného nájemného.“ Právní zástupkyně žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení přeplatku nájmu, v souvislosti s nájemní smlouvou ze dne 21. 6. 2021, ve výši 512 877 Kč, a to přeplatku za období od 1. 11. 2021 do 30. 6. 2022, spolu se zákonným úrokem z prodlení.

11. Co se právní úpravy týče, pak soud aplikoval následující ustanovení a po právní stránce soud věc posoudil následovně:

12. Ustanovení § 2221 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, stanoví, že změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.

13. V rozsudku Nejvyššího soudu ČR spisové značky 26 Cdo 1534/2022 ze dne 8. 2. 2023 soud konstatuje, že „obsahově shodné ustanovení se nacházelo i v ustanovení § 680 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, tudíž se v tomto případě Nejvyšší soud rozhodl přihlásit k dřívější ustálené soudní praxi (rozsudek NS, sp. zn. 26 Cdo 652/2013 ze dne 29. 5. 2013). Soud konstatoval, že „obě ustanovení upravují zvláštní případ sukcese, s nímž je spojen přechod práv a povinností pronajímatele z nájemního vztahu na nabyvatele ex lege, nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje“. Nabyvatel vstupuje do původních nájemních vztahů, a to se všemi základními obsahovými atributy (jako je předmět nájmu a zákonné povinnosti z tohoto vztahu nebo z nájemní smlouvy). Výjimku v těchto případech tvoří práva a povinnosti ze vztahů, které mají samostatný právní režim daný právním důvodem vzniku, kterými mohou být např. peněžité pohledávky, které vznikly za trvání původního nájemního vztahu. Smyslem této sukcese je, aby byla zajištěna kontinuita nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ změny vlastnictví pronajaté věci. Proto na nabyvatele nepřechází závazky jeho právního předchůdce, které přesahují rámec nájemního vztahu, ale pouze práva a povinnosti příznačné pro nájem, kde platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu, čili jak na podstatné složky jako je způsob výpočtu nebo jiné určení nájemného, tak i na pravidelné, např. čas plnění nájemného, tak na nahodilé. Mimo to na nového pronajímatele přechází právo na nájemné, i povinnost nájemce toto nájemné platit novému pronajímateli.“14. Změní-li se vlastnictví k pronajaté věci v průběhu trvání nájemního vztahu, nedochází k zániku nájemního vztahu. Dle § 680 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v tehdy platném znění, resp. § 2221 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v takovém případě vstupuje nový vlastník do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána. Platná právní úprava tedy akcentuje zájem na trvání nájemního vztahu bez ohledu na změnu vlastnictví k pronajaté věci.

15. S odkazem na § 680 občanského zákoníku Nejvyšší soud ve své judikatuře shledává, že změnou vlastnictví k předmětu nájmu dochází ex lege ke změně subjektů nájemního vztahu, avšak tato skutečnost nemá vliv na ostatní aspekty nájemního vztahu, tedy např. na splatnost nájemného či na vypovězení nájemního vztahu. Pokud tedy nájemce v souladu se smluvním ujednáním uhradí nájemné na nadcházející období, zaniká tímto okamžikem dluh ve smyslu § 559 odst. 1 občanského zákoníku, a za toto období již nemůže být pronajímatelem (ať již původním či novým) požadováno.

16. Soud tedy uzavírá, že žalovaná není v dané právní věci pasivně legitimována, když nájemné bylo uhrazeno na nadcházející období původnímu pronajímateli, přičemž po změně v osobě pronajímatele, ke které došlo v důsledku § 2221 obč. zákoníku, nájemní vztah před uplynutím předplacené doby nájmu nezaniknul (zánik nájemního vztahu žalobce netvrdil).

17. Žalobkyně (nájemce) za trvání původního nájemního vztahu splnila povinnost zaplatit pronajímateli nájemné za 12 měsíců jednorázově předem; i po změně pronajímatele (ex lege) tedy nadále trval nájemní vztah založený smlouvou z 25. 6. 2021 včetně práv a povinností tvořících obsah tohoto právního vztahu. Změnou v osobě pronajímatele, ke které došlo ze zákona, se tedy právo žalobce jako nájemce nezměnilo a práva a povinnosti sjednané v nájemní smlouvě s původním pronajímatelem nadále zavazovaly žalobce a nového vlastníka.Protože závazek žalobce (tj. povinnost zaplatit pronajímateli nájemné za 40 měsíců) zanikl splněním, pak ani případným dodatečným ujednáním s novým pronajímatelem již nemohlo dojít k jeho změně.

18. Soud v tomto směru rekapituluje, že žalobní nárok byl odůvodněn tvrzeními, že v nájemní smlouvě se žalovaný (původní pronajímatel) zavázal, že při předčasném prodeji nemovitosti bude přeplatek nájmu vrácen žalobkyni (původní nájemce). Tato tvrzení však v řízení prokázána nebyla. Hmotněprávní úprava (§ 2221 o.z.) stanoví, že změnou vlastnictví k předmětu nájmu dochází ex lege ke změně subjektů nájemního vztahu, kdy tato skutečnost nemá vliv na ostatní aspekty nájemního vztahu. Změnou v osobě pronajímatele, ke které došlo ze zákona, se tedy právo žalobce jako nájemce nezměnilo a práva a povinnosti sjednané v nájemní smlouvě s původním pronajímatelem nadále zavazovaly žalobce a nového vlastníka. V řízení tedy bylo soudem zjištěno, že ten, kdo byl označen jako žalovaný, není účastníkem hmotněprávního vztahu, o kterém se v posuzované věci jedná, tzn., že zde je dán důvod k zamítnutí žaloby, neboť tento účastník, i když je způsobilý být účastníkem řízení, postrádá tzv. pasivní věcnou legitimaci. Žaloba byla proto v celém rozsahu zamítnuta.

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 70 990,70 Kč.

20. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „AT”) z tarifní hodnoty ve výši 505 000 Kč sestávající z částky 10 340 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) AT, z částky 10 340 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření k žalobě) dle § 11 odst. 1 písm. d) AT ze dne 23. 10. 2023, z částky 10 340 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) AT ze dne 6. 2. 2024, z částky 10 340 Kč za účast na jednání před soudem dne 23. 1. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. g) AT, z částky 10 340 Kč za účast na jednání před soudem dne 21. 5. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. g) AT, z částky 5 170 Kč za účast na jednání před soudem dne 30. 5. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. g) AT, tj. celkem 56 870 Kč, včetně 6 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, tj. 1 800 Kč, včetně 21 % DPH z částky 58 670 Kč ve výši 12 320,70 Kč.