22 C 654/2024

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl soudkyní Mgr. Hanou Chabičovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání o určení, že nájem trvá

I. Žaloba o určení, že výpověď žalované ze smlouvy o nájmu prostoru ze dne 1. 5. 2016, umístěného v

I. NP a suterénu budovy č. p. 6176 na pozemku parc. č. 1503/19 v k. ú. , adresa, -sever, ze dne 11. 6. 2024, je neoprávněná, se zamítá.

II. Žaloba o určení, že výpověď žalované ze smlouvy o nájmu prostoru ze dne 1. 5. 2016, umístěného v

I. NP a suterénu budovy č. p. 6176 na pozemku parc. č. 1503/19 v k. ú. , adresa, -sever, ze dne 16. 9. 2024, je neoprávněná, se zamítá.

III. Žaloba o určení, že nájem podle smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 1. 5. 2016 trvá, se zamítá.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 50 215 Kč k rukám zástupce žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 20. 9. 2024 domáhala určení neoprávněnosti výpovědí z nájmu prostoru sloužícího k podnikání a určení, že nájem trvá. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaná vznikla dne 31. 12. 2017 rozdělením formou odštěpení části jmění obchodní společnosti , právnická osoba, . (dále jen „Právní předchůdce“), kdy na ni přešla část jmění rozdělované společnosti. Žalobkyně, jako nájemce, uzavřela dne 1. 5. 2016 s Právním předchůdcem, jako pronajímatelem, smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání (dále jen „Smlouva“), na jejímž základě se žalobkyně stala uživatelem nebytového prostoru s příslušenstvím a vybavením, který se nachází v I. NP a suterénu budovy č. p. , Anonymizováno, – stavba občanského vybavení postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. Poruba-sever, a pozemků přilehlých k budově (dále jen „nebytový prostor nebo předmět nájmu“). Práva a povinnosti ze Smlouvy přešly v roce 2017 na žalovanou. Dne 12. 6. 2024 byla žalobkyni doručena výpověď Smlouvy ze dne 11. 6. 2024 (dále jen „Výpověď 1“). Žalovaná ji odůvodnila tím, že 1/žalobkyně se po dobu delší než jeden měsíc ocitá v prodlení s doplacením faktury č. , IBAN, ze dne 26. 5. 2023, splatné dne 9. 6. 2023 (nedoplatek za odběr plynu 66 784,16 Kč), 2/žalobkyně zřídila podnájemní právo k předmětu nájmu ve prospěch společnosti , Anonymizováno, & , právnická osoba, ., čímž došlo k hrubému porušení smluvních povinností způsobující žalované vážnější újmu. Žalobkyně Výpověď 1 považuje za neplatnou, přičemž námitky proti ní vznesla dopisem ze dne 27. 6. 2024. Žalobkyně na nájemném a/nebo službách spojených s užíváním předmětu nájmu nedluží a neoprávněně nepředala nebytový prostor do podnájmu. Nájemné za užívání předmětu nájmu bylo ve Smlouvě sjednáno ve výši 55 000 Kč bez DPH měsíčně (resp. + účtování zahrádky ve výši 1 100 Kč bez DPH měsíčně), avšak žalobkyni bylo účtováno 85 000 Kč bez DPH + účtovaná zahrádka ve výši 1 100 Kč bez DPH. Písemná dohoda o zvýšení nájemného mezi smluvními stranami neexistuje. Žalobkyně hradí bez právního důvodu víc, než by měla, čímž vznikl přeplatek na nájemném ve výši 1 367 675,10 Kč [mělo být hrazeno 67 881 Kč měsíčně vč. DPH x 56 měsíců (od 1. 9. 2019 do 30. 6. 2024 – v době rekonstrukce předmětu nájmu mezi 2016 a 2019 nebylo nájemné hrazeno) + odečet slev na nájemném poskytnutých pronajímatelem = 3 761 831,92 Kč, avšak bylo hrazeno 104 181 Kč měsíčně vč. DPH x 56 měsíců + odečet slev na nájemném poskytnutých pronajímatelem = 5 129 507,02 Kč]. Žalovaná neuzavřela s žalobkyní samostatnou dohodu ohledně poskytování služeb podle čl. V. odst. 2 Smlouvy. Nebyla dohodnuta výše a forma úhrady služeb. Žalovaná direktivně žalobkyni vystavovala faktury za služby, přičemž tyto služby žalobkyně hradila o 1/3 dráž, než kdyby si služby sjednala samostatně s dodavateli. Podle posledního zápočtu činí současná výše bezdůvodného obohacení 964 485,94 Kč. Žalovaná žalobkyni nepředložila detailní vyúčtování s rozpisem a způsobem výpočtu spotřeby. Žalobkyně vždy uhradila částku, která jí byla fakturována, aniž by historicky částky nebo položky rozporovala. V kontextu bezdůvodného obohacení žalované nevznikl nedoplatek na službách. Faktura č. , IBAN, , ze které zbývá zaplatit 66 784,16 Kč, měla být žalobkyní uhrazena prostřednictvím splátek, jak bylo mezi stranami dohodnuto (tvrzení v žalobě). U jednání dne 23. 1. 2026 žalobkyně tvrdila, že ohledně nedoplatku za plyn byla domluva, že částka bude splacena v řádech desetitisíců do léta 2024 podle možnosti žalobkyně. , jméno FO, závěr žalobkyně uvedla, že faktura je svého druhu výzva k zaplacení. Nelze z ní dovozovat, že je nárok na zaplacení částky a splatnost uvedená v této faktuře je mezi účastníky dohodnutá. Z emailové komunikace lze dovodit existenci dluhu, avšak nikoli splatnost závazku. Výpověď 1 je výkon práv v rozporu s dobrými mravy, neboť zde existuje přeplatek na nájemném. Nejedná se o natolik závažný dluh, který by ospravedlňoval řešení v podobě jednostranného ukončení nájmu, neboť výše nesplaceného dluhu na službách v porovnání s pravidelně hrazeným nájemným nedosahuje takové intenzity/rozsahu (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 266/2021, sp. zn. 26 Cdo 4713/2017).

2. Žalobkyně původně tvrdila, že podnájem byl Právním předchůdcem povolen dodatkem ke Smlouvě ze dne 25. 11. 2016. Posléze tvrdila, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dohoda, že od roku 2019 prostory bude užívat jako podnájemce společnost , Anonymizováno, & , Anonymizováno, , která vznikla v roce 2017. Existoval konkludentní souhlas žalované s provozováním restauračního zařízení touto společností v nebytovém prostoru. Od roku 2019 byla dohoda, že jednatelé/společníci žalobkyně, pan , tituly před jménem, , jméno FO, a pan , jméno FO, , jako pravidelní návštěvníci restaurace, nebudou platit bezprostředně po každém svém obědě, ale že tyto jim budou fakturovány v nepravidelných intervalech. Po každém obědě jednatelé žalované podepsali servírce nedaňový doklad (na kterém je uveden podnájemce , Anonymizováno, & , právnická osoba, .). Tyto doklady se po určitém počtu staly podkladem k fakturaci. Zástupci žalované již od roku 2019 věděli, že provozovatelem (podnájemcem) je společnost , Anonymizováno, & , právnická osoba, . Od roku 2019 je uživatel a provozovatel předmětu nájmu uveden na vstupních dveřích restaurace. I z této skutečnosti musela mít žalovaná vědomost o uživateli a provozovateli předmětu nájmu. Při posuzování intenzity porušení povinností nájemce je třeba posuzovat více hledisek – v komplexním hledisku se nejedná o hrubé porušení povinností nájemce ve smyslu zákonné dikce, když pronajímateli nebyla způsobena škoda a tento fakticky podnájem od samého počátku akceptoval. Skutečnost, že zde není písemný souhlas pronajímatele bez dalšího není hrubým porušením povinností nájemce (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 85/2004). Jediným jednatelem žalobkyně je , jméno FO, . Jeho bratr , jméno FO, byl pověřen řízením a zajištěním provozu. Jednatel žalobkyně se posléze dozvěděl, že bylo hrazeno nájemné vyšší, než bylo původně sjednáno. Poté byly žalované zaslány opakované výzvy k vrácení bezdůvodného obohacení včetně úkonů směřujících k započtení dohodnutého nájemného. Je nutné přihlédnout i k době, která uplynula od porušení povinností zakládající výpovědní důvod, neboť výpověď z nájmu daná pro důvody, které nastaly před 8 let není v souladu s dobrými mravy a lze ji shledat jako zjevné zneužití práva (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 788/2009, Krajského soudu v Praze sp. zn. 26 Cdo 232/2021). Zákon sice výslovnou lhůtu nestanoví, ale požadavek časové blízkosti mezi porušením a výpovědí je nutno dovodit z obecných zásad poctivosti (§ 6 občanského zákoníku).

3. Naléhavý právní zájem na určení, že nájem dle Smlouvy trvá, žalobkyně spatřuje v tom, že chce mít právní jistotu, zda nájemní vztah trvá s ohledem na požadavek žalované na vyklizení.

4. Žalobou doručenou soudu dne 20. 12. 2024 se žalobkyně domáhala určení, že výpověď Smlouvy ze dne 16. 9. 2024 je neoprávněná. Dále se domáhala určení, že nájem dle Smlouvy trvá. Řízení o této žalobě bylo původně vedeno u zdejšího soudu pod sp. zn. 34 C 800/2024 (řízení byla spojena k sp. zn. 22 C 654/2024).

5. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Výpověď 1 považuje za oprávněnou a platnou. Budova, v níž se nachází předmět nájmu, přešla na žalovanou jako společnost nástupnickou, a s ní veškeré související smluvní vztahy, vč. Smlouvy. Žalobkyně se ocitla v prodlení s doplacením faktury č. , IBAN, . Žalobkyně fakturu částečně uhradila, aniž by výši částky faktury nebo její důvod zpochybňovala, a to platbou 50 000 Kč dne 4. 3. 2024 a platbou 51 500 Kč dne 27. 5. 2024. Tyto úhrady lze považovat za uznání zbytku dluhu ve výši 66 784,16 Kč. Navíc v listině „Částečné uznání dluhu a jednostranné zápočty“ žalobkyně provádí jednostranné započtení své tvrzené pohledávky (pohledávka z titulu údajného přeplatku na nájemném) proti pohledávkám žalované, mj. právě pohledávce na doplacení 66 784,16 Kč z faktury , IBAN, . Tímto svým úkonem žalobkyně jednoznačně potvrzuje, že ke dni 15. 10. 2024 pohledávku žalované uznává jako existující a platnou. Žalovaná vyzvala dne 30. 5. 2024 žalobkyni k úhradě této dlužné částky. Žalovaná upozornila na možnost výpovědi Smlouvy, pokud částky nebudou uhrazeny do 7 dnů od odeslání výzvy. Žalovaná zjistila, že žalobkyně zřídila podnájemní právo k předmětu nájmu ve prospěch společnosti , Anonymizováno, & , právnická osoba, ., čímž došlo k hrubému porušení smluvních povinností žalobkyně a k naplnění výpovědního důvodu ve smyslu ustanovení § 2309 písm. b) občanského zákoníku. Výpověď 1 byla zaslána na základě čl. VII. odst. 4 Smlouvy, přičemž v souladu s výslovnou dikcí citovaného smluvního ujednání doba nájmu skončila uplynutím patnácti dnů od dne následujícího po jejím doručení. Jelikož Výpověď 1 byla doručena dne 11. 6. 2024, nájem skončil dne 26. 6. 2024.

6. Žalobkyně je svých tvrzeních ohledně částky 66 784,16 Kč nekonzistentní, když na jednu stranu tvrdí, že nebyla uzavřena dohoda o poskytování služeb spojených s nájmem (dodávka plynu), z čehož by se dalo usuzovat, že žalované nárok na úhradu dodávky plynu vůbec nevznikl. , jméno FO, druhou stranu tvrdí, že tento nárok byl uhrazen jakýmsi přeplatkem na nájemném, a že mezi stranami bylo dohodnuto, že žalobkyně fakturu uhradí ve splátkách. Činí tak až poté, co obdržela výpověď, když do té doby proti faktuře nevznesla námitku, naopak ji částečně splácela. Nejednalo se o pohledávky z bezdůvodného obohacení. Šlo o dohodnuté platby za služby, které žalobkyně léta platila na základě záloh a vyúčtování. Šlo tedy o dohodu stran potvrzenou několikaletou praxí. Nedoplatek ceny za plyn není nevýznamný, jde o hrubé porušení povinnosti ze strany nájemce. Pohledávka proto byla existující a platná v době provedení Výpovědi 1. Konstrukci údajného přeplatku na nájemném (bezdůvodného obohacení) začala žalobkyně tvořit až po doručení výpovědí. Žalobkyně byla dlouhodobě a opakovaně v prodlení s placením nájemného a služeb. K navýšení nájemného z původní výše 55 000 Kč na 85 000 Kč (bez DPH) došlo dohodou smluvních stran, kdy se 1/rozšířil předmět nájmu o venkovní kontejner určený pro úschovu zahradního nábytku a dřevník, 2/ žalovaná poskytla podstatné investice do předmětu nájmu pro účely žalobkyně ve výši nejméně 1 500 000 Kč. Žalobkyně tuto platbu dlouhodobě nerozporovala a dobrovolně platila.

7. Dodatek ke Smlouvě ze dne 25. 11. 2016 nezakládá žalobkyni právo poskytnout předmět nájmu do podnájmu společnosti , Anonymizováno, & , právnická osoba, . Naopak po žalobkyni jako nájemci vyžaduje pro každého případného podnájemce vyžádat si písemný souhlas žalované. Souhlas nemohl být udělen konkludentně. Žalovaná si plně uvědomila, že , Anonymizováno, & , právnická osoba, . užívá předmět nájmu jako podnájemce, až v souvislostí se vznikem sporu s žalobkyní ohledně jejích platebních povinností ze Smlouvy přibližně v květnu 2024 při analýze smluvního vztahu, kdy zjistila, že společnost , právnická osoba, ., v níž je jednatel žalované rovněž jednatelem, obdržela některé účetní doklady od společnosti , Anonymizováno, & , právnická osoba, ., nikoli od žalobkyně. Tehdy si uvědomila, že , Anonymizováno, & , právnická osoba, . provozuje restauraci v pronajatých prostorách, ačkoli nemá jakýkoli souhlas k užívání prostor. Jednatel žalované dlouhodobě využíval služeb restaurace k zajištění stravování, avšak nikdy z toho neodvozoval, že provozovatelem restaurace (která se jmenuje , právnická osoba, , tedy shodně s obchodní firmou žalobkyně) je jiný subjekt než žalobkyně. Jednatel žalované vždy ve věcech nájmu jednal s panem , jméno FO, , který je dle plné moci oprávněn zastupovat právě žalobkyni. Jednatel žalované dal pokyn ekonomickému oddělení, aby fakturační záležitosti řešilo s panem , jméno FO, a dále těmto otázkám nevěnoval pozornost. Jednatel žalované nepoužíval venkovní vchod do restaurace, používal zadní vchod přímo z budovy, který není označen provozovatelem restaurace. Konzumace obědů byla fakturována vždy společnosti , právnická osoba, . Žalovaná žalobkyni vyhověla s žádostmi na snížení nájemného v dobách covidových uzávěr provozoven, aniž by k tomu byl sjednáván jakýkoli písemný dodatek. Pokud žalobkyně zpochybňuje rozsah a povahu jednání svého zmocněnce, jde výlučně o vztah mezi žalobkyní a zmocněncem, ve kterém si musí vyřešit, zda zmocněnec nepřekročil své jednací oprávnění – takové překročení však nemá dopady na závaznost jednání vůči žalované.

8. Bylo nesporné:- žalovaná je právním nástupcem společnosti , právnická osoba, . mimo jiné v rozsahu práv a povinností ze smlouvy o nájmu ze dne 1. 5. 2016.- žalobkyně je jediným odběratelem plynu v předmětu nájmu9. Po provedeném dokazování bylo prokázáno:- z informace o stavbě, že žalobkyně je vlastníkem budovy č. p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, -sever,-ze Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 1. 5. 2016, že společnost , právnická osoba, ., jako pronajímatel, a žalobkyně, jako nájemce, uzavřely nájemní smlouvu, kterou společnost , právnická osoba, . přenechala žalobkyni k užívání prostor nacházející se v I. nadzemním podlaží a suterénu budovy, pozemky přilehlé k budově využívané jako zahradní restaurace, dětské hřiště a sklad dřeva, a to za účelem provozu restauračního zařízení. (čl. I., II. Smlouvy). Ke dni uzavření smlouvy byl nájemce uživatelem předmětu nájmu na základě dřívější nájemní smlouvy ze dne 22. 5. 2015. Nájemné bylo sjednáno ve výši 55 000 Kč bez DPH měsíčně. Žalobkyně se zavázala hradit úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytových prostor (zejména zajištění dodávek energií, vody, odvozu odpadu), a to zálohově s ročním vyúčtováním, přičemž konkrétní služby dodávané pronajímatelem a výše záloh měly být sjednány v samostatné dohodě. Nájemné a zálohy na úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytových prostor (dále jen „úhrady za služby“) měly být hrazeny měsíčně zpětně na základě vystaveného daňového dokladu pronajímatele – faktury, která bude vystavena první pracovní den následujícího měsíce, se splatnosti 14 dnů ode dne vystavení faktury. V případě zálohových plateb, celková výše úhrad za služby za kalendářní rok bude pronajímatelem vypočtena na základě skutečně vynaložených nákladů za předchozí kalendářní rok vždy jednou ročně a pronajímatel zašle nájemci vyúčtování záloh na úhrady a skutečně provedené úhrady do konce dubna následujícího kalendářního roku. Nájemce je povinen zaplatit pronajímateli případný nedoplatek úhrad do 15 kalendářních dnů ode dne obdržení vyúčtování (čl. V. Smlouvy). Nájemce není oprávněn nebytové prostory poskytovat do podnájmu třetím osobám, pokud nebude písemně dohodnuto mezi nájemcem a pronajímatelem jinak. Žalovaná se zavázala poskytovat služby v rozsahu a způsobem potřebným pro provoz restauračního zařízení (čl. VI./14.,18. Smlouvy). Nájemní smlouva byla sjednána na dobu 20 let od 1. 5. 2016. Pronajímatel je oprávněn smlouvu písemně vypovědět z důvodů uvedených v ustanovení § 2309 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, výpovědní lhůta činí 15 dnů a začíná plynout dnem následujícím po doručení výpovědi nájemci. (čl. VII. Smlouvy). Změny a doplňky Smlouvy je možné činit pouze písemnými dodatky (čl. X. Smlouvy),-z dodatku ke Smlouvě ze dne 25. 11. 2016, že společnost , právnická osoba, ., jako pronajímatel, udělil žalobkyni, jako nájemci, tímto dodatkem souhlas uzavřít se třetí osobou podnájemní smlouvu na předmět nájmu za následujících podmínek: nájemce je povinen informovat pronajímatele o záměru uzavřít podnájemní smlouvu se třetí osobou, sdělit identifikační a kontaktní údaje této strany a vyžádat si písemný souhlas pronajímatele s uzavřením podnájemní smlouvy, účel nájmu se nezmění, nájemce odpovídá za případné škody, které vzniknou v důsledku podnikatelské činnosti podnájemce pronajímateli, jako by tyto škody způsobil nájemce,-z úplného výpisu z obchodního rejstříku, že žalobkyně byla zapsána do rejstříku dne 20. 1. 2009, jednatelem žalobkyně je od 24. 5. 2012 , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalovaná byla zapsána do rejstříku dne 31. 12. 2017, jednatelem žalované je od 31. 12. 2017 , jméno FO, ,-z plné moci ze dne 24. 5. 2012, že , tituly před jménem, , jméno FO, jako jednatel a společník obchodní společnosti , právnická osoba, zmocnil pana , jméno FO, ke všem právním úkonům, které se týkají jakéhokoliv jednání za společnost, tedy, aby jej zastupoval jako jednatele i jako společníka společnosti , právnická osoba, , přijímal a podával za něj veškeré návrhy, podání a písemnosti spojené s činností společnosti. Dále jej zmocnil, aby za jeho osobu uzavíral veškeré zakázky pro společnost, nabýval majetek jak movitý i nemovitý a jeho osobu zastupoval před všemi úřady státní správy, tedy obecními úřady, finančními úřady, soudy apod. Tuto plnou moc udělil jako generální plnou moc a v případě potřeby jako zvláštní plnou moc na dobu neurčitou,-z plné moci ze dne 19. 5. 2016, že , tituly před jménem, , jméno FO, jako jednatel společnosti s. r. o., zmocnil pana , jméno FO, ve věci jednání a právních úkonů týkajících se pronájmu budovy na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, –sever. Plná moc se vztahuje na všechna jednání, včetně uzavření smlouvy o pronájmu,-z výpovědi smlouvy o nájmu ze dne 11. 6. 2024, že žalovaná adresovala žalobkyni výpověď na základě čl. VII odst. 4 Smlouvy, přičemž doba nájmu skončí uplynutím 15 dnů ode dne následujícího po doručení této výpovědi. Důvodem výpovědi jsou skutečnosti: - žalobkyně po dobu delší než jeden měsíc je v prodlení s placením nájemného a služeb spojených s užíváním předmětu. Žalobkyně je v prodlení s doplacením faktury, kterou byl vyúčtován nedoplatek odběru plynu: číslo faktury č. FV 230065, splatná 9. 6. 2023, celkem 168 284,16 Kč, zbývá doplatit 66 784,16 Kč. , jméno FO, existenci nedoplatku žalovaná opakovaně upozorňovala žalobkyně, naposledy v dopise doručeným do datové schránky žalobkyně dne 30. 5. 2024. - Žalobkyně zřídila podnájemní právo k předmětu nájmu ve prospěch společnosti , Anonymizováno, & , právnická osoba, ., čímž došlo ve smyslu ustanovení § 2215 odst. 2 občanského zákoníku k hrubému porušení smluvních povinností a naplnění výpovědního důvodu. Uvedená společnost provozuje svou hostinskou činnost v předmětu nájmu. Žalovaná do datové schránky žalobkyně doručila dne 11. 6. 2024 datovou zprávu označenou „Ristorante VsmloN“ (doručenka datové zprávy),-z námitek proti výpovědi ze dne 11. 6. 2024, že žalobkyně adresovala žalované námitky proti shora uvedené výpovědi, neboť žalobkyně ničeho nedluží a nebyl porušen podnájem. Žalobkyně považuje výpověď za neplatnou a nájem nadále trvá. Ve smlouvě o nájmu bylo ujednáno měsíční nájemné ve výši 55 000 Kč bez DPH, avšak žalobkyni byla fakturovaná jiná částka, kdy za nájem za měsíc červen 2024 bylo účtováno 85 000 Kč bez DPH. Písemná dohoda o zvýšení nájemného mezi stranami neexistuje. Žalobkyně platila více ze strachu, že dostane výpověď. Aby žalobkyně nepřišla o svůj provoz, mlčky platila víc, čímž fakticky vznikl přeplatek na nájemném. V nájemní smlouvě bylo dohodnuto, že má být v samostatné dohodě konkrétně sjednáno, které služby dodává pronajímatel a výši záloh, přičemž nebyla uzavřena dohoda o službách. Žalobkyni bylo direktivně přikázáno, od koho bude služby odebírat, byť by si mohla sama sjednat podmínky výhodnější. Žalovaná vystavila žalobkyni fakturu, avšak nepředložila detailní vyúčtování s rozpisem a způsobem výpočtu spotřeby. Podnájem byl pronajímatelem povolen dodatkem ke smlouvě ze dne 25. 11. 2016, o této skutečnosti musela žalovaná vědět. Žalobkyně do datové schránky žalované doručila dne 27. 6. 2024 datovou zprávu označenou Námitky proti výpovědi ze dne 11. 6. 2024 (doručenka datové zprávy),- z rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 2. 9. 2025, č. j. 62 C 517/2024-90, byla žalobkyně zavázána zaplatit žalované částku 66 784,16 Kč s úrokem z prodlení za dobu od 10. 6. 2023 do zaplacení. Z odůvodnění rozsudku vyplývá, že tato částka představuje cenu plnění za plyn, která byla vyúčtována fakturou č. , IBAN, ,- z daňového dokladu č. , hodnota, z 22. 5. 2023, že obchodník , právnická osoba, vyúčtovala žalované za dodávku plynu v období od 17. 5. 2022 do 18. 5. 2023 nedoplatek ve výši 140 170,91 Kč, na zálohách bylo zaplaceno 157 920 Kč, spotřeba plynu a služeb za 242 383,59 Kč, daň z plynu 3 972,50 Kč. Adresa místa spotřeby: , adresa, . Faktura byla splatná dne 6. 6. 2023,- z faktury - daňového dokladu č. , IBAN, vystavené dne 26. 5. 2023, že žalovaná vystavila žalobkyni fakturu za spotřebu plynu za období od 17. 5. 2022 do 18. 5. 2023 na částku 293 284,14 Kč včetně daně. , jméno FO, tuto částku započteny úhrady zálohy za 2-5/2023 ve výši 50 000 Kč, za 6-11/2022 ve výši 59 999,98 Kč, za 11/2022 5 000 Kč a za 1/2023 10 000 Kč. K úhradě zůstala částka 168 284,16 Kč, splatnost: 9. 6. 2023,-z faktury - daňového dokladu č. , IBAN, vystavené dne 3. 6. 2024, že žalovaná vystavila žalobkyni fakturu za nájem restaurace a zahrádky za červen 2024 ve výši 104 181 Kč s datem splatnosti 17. 6. 2024,-z faktury - daňového dokladu č. , IBAN, vystavené dne 1. 7. 2024, že žalovaná vystavila žalobkyni fakturu za nájem restaurace a zahrádky za červenec 2024 ve výši 104 181 Kč s datem splatnosti 15. 7. 2024,-z faktury - daňového dokladu č. , IBAN, vystavené dne 1. 8. 2024, že žalovaná vystavila žalobkyni fakturu za nájem restaurace a zahrádky za červenec 2024 ve výši 104 181 Kč s datem splatnosti 15. 8. 2024,-z faktury daňového dokladu č. , IBAN, vystavené dne 7. 4. 2024, že žalovaná vystavila žalobkyni fakturu za spotřebu el. energie za období od 1. 3. 2024 do 2. 4. 2024 ve výši 85 520,18 Kč s datem splatnosti 18. 4. 2024,-z výpočtu bezdůvodného obohacení vyhotoveného žalobkyní, že hradila nájemné 67 881 Kč v 7-8/2019, 104 181 Kč v 9/2019–3/2020 (3/2020 sleva 43 050 Kč), 56 100 Kč (uhrazeno 52 090,50 Kč dobropisem,) v 5/2020 34 729,42 Kč (sleva 28 702 Kč), v 6/2020 52 090,50 Kč (sleva 43 050 Kč), 104 181 Kč v 7-9/2020, 52 090,50 Kč v 10/2020-5/2021 (sleva 43 050 Kč), 104 181 Kč v 6/2021-10/2021, 72 926,70 Kč v 11-12/2021 (sleva 25 830 Kč), 104 181 Kč v 1/2022-8/2022,-z knihy pohledávek ke dni 21. 2. 2025, že žalovaná byla v prodlení se zaplacením faktur vystavených žalovanou: č. , IBAN, od 9. 6. 2023 do 27. 5. 2024, č. , IBAN, od 21. 12. 2023 do 3. 1. 2024, č. , IBAN, od 15. 12. 2023 do 4. 1. 2024, č. , IBAN, od 11. 1. 2024 do 1. 2. 2024, č. , IBAN, od 14. 1. 2024 do 1. 2. 2024, č. , IBAN, od 22. 1. 2024 do 2. 2. 2024, č. , IBAN, od 19. 1. 2024 do 2. 2. 2024. č. , hodnota, od 16. 1. 2024 do 1. 2. 2024, č. , hodnota, od 16. 2. 2024 do 28. 2. 2024, č. , hodnota, od 18. 2. 2024 do 29. 2. 2024, č. , hodnota, od 22. 3. 2024 do 3. 4. 2024, č. , hodnota, od 19. 3. 2024 do 3. 4. 2024, č. , hodnota, od 18. 4. 2024 do 2. 5. 2024, č. , hodnota, od 18. 4. 2024 do 29. 4. 2024, č. , hodnota, od 16. 5. 2024 do 3. 6. 2024, č. , hodnota, od 17. 5. 2024 do 3. 6. 2024, č. , hodnota, od 17. 6. 2024 do 28. 6. 2024, č. , hodnota, od 21. 6. 2024 do 1. 7. 2024,-z inventury pohledávek v účetním roce 2019, 2021-2024, že firma , Anonymizováno, & , právnická osoba, ., vystavila faktury odběrateli , právnická osoba, .-z výpisu z účtu UniCredit Bank za březen 2024, že žalobkyně uhradila žalované dne 4. 3. 2024 částku 50 000 Kč. Platba je označená VS , var. symbol, , popis: částečná úhrada-z příjmového pokladního dokladu č. , Anonymizováno, z 27. 5. 2024, že žalobkyně uhradila žalované hotově na fakturu č. , IBAN, částku 51 500 Kč,-z výzvy k úhradě dlužných částek nájemní smlouvy z 29. 5. 2024, že žalovaná vyzvala žalobkyni k úhradě dlužných částek v souvislosti se smlouvou o nájmu prostoru sloužícího podnikání, mimo jiné k úhradě faktury , IBAN, ve výši 66 784,16 Kč, s upozorněním, že pokud dluhy nebudou doplaceny do 7 dnů o odeslání výzvy, bude pohledávka předána k soudnímu vymáhání a její nezaplacení může být rovněž důvodem pro výpověď. Výzva byla žalobkyni dodána do datové schránky dne 30. 5. 2024, doručena fikcí dne 10. 6. 2024 (doručenka datové zprávy),-z částečného uznání dluhu a jednostranného zápočtu z 2. 9. 2024, že žalobkyně fakturu č. , hodnota, na částku 86 100 Kč bez DPH za nájem prostor za 7/2024 uznává pouze zčásti, a to do částky 56 100 Kč bez DPH. Žalobkyně od 9/2019 hradí nájemné vyšší, než bylo smluvně sjednáno, a to 86 100 Kč bez DPH, byť písemná dohoda o zvýšení nájemného nebyla sjednána. Žalobkyni tím vznikl přeplatek na nájemném ve výši 1 367 675,10 Kč. Žalobkyně jednostranně započetla pohledávku z titulu bezdůvodného obohacení ve výši 1 367 675,10 Kč proti pohledávce žalované z titulu nezaplaceného nájemného za 7/2024,-z částečného uznání dluhu a jednostranného zápočtu z 15. 10. 2024, že jelikož žalovaná vůči žalobkyni eviduje pohledávku ve výši 66 784,16 Kč z titulu nezaplacené spotřeby plynu a zároveň žalobkyně vůči žalované eviduje pohledávku ve výši 1 231 913,10 Kč z titulu bezdůvodného obohacení, učinila tímto úkonem žalobkyně jednostranný zápočet, kdy započetla svou pohledávku za žalovanou za titulu bezdůvodného obohacení v celkové výši 1 231 913,10 Kč proti pohledávce žalované z titulu nezaplacené spotřeby plynu. Tímto úkonem považuje tuto pohledávku za vypořádanou. Nadále i po tomto zápočtu činí dluh žalované vůči žalobkyni částku 1 165 128,94 Kč. Sdělení bylo žalované doručeno dne 15. 10. 2024 (doručenka datové zprávy),-ze sdělení k ukončení nájemní smlouvy a výzvy k úhradě dlužných částek, včetně výpovědi nájemní smlouvy ze dne 16. 9. 2024, že žalovaná sdělila žalobkyni, že dne 11. 6. 2024 zaslala žalobkyni výpověď nájemní smlouvy. Doba nájmu skončila uplynutím 15 dnů od doručení výpovědi dne 26. 6. 2024. Důvodem výpovědi bylo prodlení s placením nájemného a služeb spojených s užíváním předmětu nájmu a zřízením podnájemního práva k předmětu nájmu ve prospěch společnosti firma , Anonymizováno, & , právnická osoba, . Jednostranné započtení na nájemné za 7/2024 žalovaná neuznala, započítanou pohledávku považuje za fiktivní. Z opatrnosti žalovaná adresovala žalobkyni výpověď z nájmu pro prodlení delší než 1 měsíc s úhradou nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání vyúčtovaného fakturou č. , hodnota, a č. , hodnota, . Sdělení bylo žalované doručeno dne 19. 9. 2024 (doručenka datové zprávy),-z námitek proti výpovědi ze dne 16. 9. 2024, že žalobkyně adresovala žalované námitky proti shora uvedené výpovědi, neboť žalobkyně ničeho nedluží a nebyl porušen podnájem. Žalobkyně považuje výpověď za neplatnou a nájem nadále trvá. Ve smlouvě o nájmu bylo ujednáno měsíční nájemné ve výši 55 000 Kč bez DPH, avšak žalobkyni byla fakturovaná jiná částka, kdy za nájem za měsíc červen 2024 bylo účtováno 85 000 Kč bez DPH. Písemná dohoda o zvýšení nájemného mezi stranami neexistuje. Sdělení bylo žalované doručeno dne 15. 10. 2024 (doručenka datové zprávy),-z fotografie vstupních dveří, že je na nich uvedeno (odshora směrem dolů) , právnická osoba, , - údaje o otevírací době, - , Anonymizováno, & , právnická osoba, ., adresa , adresa, , IČO, DIČ a informace podle zákona o evidenci tržeb. Velikost označení , právnická osoba, je přibližně 4 větší než označení , Anonymizováno, & , právnická osoba, .,-z fotografie vnitřních dveří, že zachycuje vnitřní prosklené dveře, přes které je vidět prostor restaurace,-z účtenky ze dne 4. 6. 2024, že je na ní od shora dolů uvedeno: -rukou napsáno , Anonymizováno, , dále tiskem – , právnická osoba, (cca 2 cm na výšku), -adresa, -provozovatel , Anonymizováno, & , právnická osoba, . (cca 4 mm na výšku), IČ a DIC, - hovězí vývar s masem, - přírodní vepřový řízek, - smažené sýrové trio – segedínský guláš, - grilovaný losos (vše cca 3 mm na výšku), - Celkem , hodnota, , -Faktura 1 430 (cca 4 mm na výšku, psáno výrazným písmem), na účtence se nachází podpis do „, jméno FO, “ „, jméno FO, “,-z emailové komunikace mezi , jméno FO, (účetní žalované) a žalovanou: ze dne 8. 11. 2023, že žalovaná vyzývá pana , jméno FO, k úhradě nezaplaceného plynu za rok 2022 a nájem za 6/2023, ze dne 27. 11. 2023, že k tomuto datu neobdrželi žádnou platbu, ze dne 19. 12. 2023, že po několikáté žádala o úhradu nedoplatku za plyn, ze dne 20. 12. 2023, že , jméno FO, žalované sdělil, že chápe její rozhořčení za neprovedenou úhradu vystavené faktury, částečnou úhradu provede do konce roku 2023, nejsou na tom finančně dobře, půjčit si nemůže. Jsou připraveni provoz restaurace přenechat jinému subjektu za odstupné, vše budou řešit během ledna 2024 a informovat jednatele společnosti , právnická osoba, . (p. , jméno FO, ). Závazky při případném prodeji určitě uhradí,-z výpovědi jednatele žalované, , jméno FO, , že se v průběhu rekonstrukce budovy domluvili s žalobkyní na zvýšení nájmu, protože v interiéru na žádost pana , jméno FO, provedli nadstandardní stavební úpravy. Tyto náklady měly být rozpočítány do nájmu. , jméno FO, odmítl sepsat novou smlouvu, chtěl pokračovat ve staré. , jméno FO, dveřích a štítu restaurace je napsáno , právnická osoba, . Vyúčtování obědů, které měl v restauraci s partnery, fungovalo tak, že se vytiskl lístek, na kterém bylo napsané , právnická osoba, . Jednatel žalované z druhé strany napsal , jméno FO, na znamení souhlasu počtu lidí, kteří s ním byli. Tento lístek dal panu , jméno FO, . Jednou za 2 až 3 měsíce pan , jméno FO, s asistentkou žalované provedl vyúčtování poskytnutých restauračních služeb. Dal pokyn na sekretariát, že když přijde pan , jméno FO, se vyúčtováním, má se udělat faktura do workflow. Obsah faktury neviděl. , jméno FO, řekli, že nedoplatek za plyn může zaplatit ve splátkách (bližší údaje o splátkách jednatel nesdělil). Když chodili do restaurace na obědy, vstupovali z vnitřního schodiště budovy. Žalovaná faktury opakovaně neplatila v termínu, dlužila i po dobu 6 měsíců,- z výpovědi svědkyně , jméno FO, , že na základě dohody o provedení práce pracuje pro žalovanou a , právnická osoba, . Stará se o mzdy, veškeré platby a zpracovává podklady pro banky. Když přišla faktura za plyn na žalovanou, provedla vyúčtování a poslala ji panu , jméno FO, s výsledným doplatkem nebo přeplatkem. Nedoplatek za plyn částečně uhradil. Svědkyně žalobkyni posílala opakovaně upomínky na email. V době covidu byla žalobkyni poskytována sleva 50 %, popř. 30 %. , jméno FO, neplatil nikdy včas. Kontrolu účtenek za obědy prováděla asistentka. Jednou za čas přišel pan , jméno FO, , spolu sečetli částky, asistentka je odsouhlasila a sdělila to panu , jméno FO, , který toto schválil,- z výpovědí svědka , jméno FO, (zástupce jednatele žalobkyně na základě plné moci) bylo prokázáno, že je jednatel společnosti CRUDO & , právnická osoba, . Žalobkyni zastupuje na základě plné moci. Obě společnosti provozují restaurační činnost. Dluh 60 000 Kč za plyn vznikl z důvodu zvýšení cen energií. , jméno FO, nechtěl připustit, aby žalobkyně uzavřela soukromé nebo výhodnější smlouvy na odběr plynu. Vzhledem k tomu, že doplatek byl obrovský, dohodli se, že ho budou splácet ve zhruba desetitisícových sumách. Z dluhu, který byl několik set tisíc, byla většina uhrazena a zůstal dluh 60 000 Kč. Kdyby nedošlo k tomuto soudnímu sporu, byl by tento dluh určitě v dohledné době taky uhrazen. Neměli záměr dluh neuhradit, protože restauraci chtěli provozovat přesto, že platili nájem, ke kterému byli donuceni. V roce 2019 dva měsíce od znovuotevření po rekonstrukci budovy jej kontaktoval pan , jméno FO, , který mu sdělil, že jediná možnost je, že žalobkyně bude platit nájem ve výši 85 000 Kč bez DPH. Jediné řešení bylo to zkusit, protože jinak by mohli hned zavřít restauraci a věci, které tam jsou, by nešlo prodat za rozumné peníze. Nechápe, proč dostali okamžitou výpověď z nájmu, když do té doby všechno fungovalo. Označení provozovatele na dveřích je na dveřích přibližně od srpna 2019. Myslel si, že dodatkem k nájemní smlouvě pan , jméno FO, podepsal souhlas s podnájmem pro společnost k , Anonymizováno, & , právnická osoba, . V roce 2016, kdy se uzavírala nájemní smlouva se vědělo, že bude rekonstrukce, proto souhlasili s navýšením nájemného na částku 55 000 Kč oproti předchozí částce 35 000 Kč. Vedení společnosti (žalované) si vymínilo, že veškerou konzumaci v restauraci nebudou platit na místě, ale na podkladě vystavené faktury přibližně jednou za 3 až 5 měsíců. Fungovalo to tak, že přišli do restaurace, udělali objednávku, dostali účet, na kterém bylo napsáno, kdo jej vystavil a podepsali jej. Účetní provedla kontrolu těchto dokladů a následně byla vystavena faktura od společnosti , Anonymizováno, & , právnická osoba, . Tento způsob fakturace byl od otevření po rekonstrukci v roce 2019. Po dobu rekonstrukce žalobkyně nájem neplatila. Písemný dodatek k tomu uzavřen nebyl. V souvislosti s covidem byla poskytnuta sleva z nájmu,10. Po provedeném dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: žalovaná je vlastníkem budovy, jejíž část přenechala ode dne 1. 5. 2016 žalobkyni do užívání za účelem provozu restauračního zařízení na dobu 20 let. O roku 2019 nebytový prostor užívá společnost , Anonymizováno, & , právnická osoba, . bez písemného souhlasu a vědomí žalované. Žalobkyně se zavázala hradit úhrady za plnění poskytovaná s užíváním předmětu nájmu zálohově s ročním vyúčtováním. Nájemné i zálohy na služby spojené s užíváním nebytových prostor se žalobkyně zavázala hradit měsíčně zpětně na základě vystavené faktury, se splatností do 14 dnů od vystavení faktury na účet pronajímatele. Fakturou č. , IBAN, žalovaná vyúčtovala žalobkyni za spotřebu plynu za období od 17. 5. 2022 do 18. 5. 2023 na částku 293 284,14 Kč. Žalobkyně zaplatila dne celkem 101 500 Kč v březnu a květnu. 2024. Žalobkyně doručila žalované výpověď dne 11. 6. 2024 a 19. 9. 2024.

11. Podle § 2054 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („dále jen „o. z.“) plní-li dlužník dluh zčásti, má částečné plnění účinky uznání zbytku dluhu, lze-li z okolností usoudit, že tímto plněním dlužník uznal i zbytek dluhu.Podle § 2215 o. z. (1) souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. (2) Zřídí-li nájemce třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení nájemcových povinností způsobující pronajímateli vážnější újmu.Podle § 2309 o. z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby,a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebob) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. Podle § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Podle § 2314 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Žalobkyně podala žalobu včas (§ 2314 o. z.). Žalobkyně neprokázala tvrzení, že žalobkyně a žalovaná se v roce 2019 dohodly na tom, že prostory bude užívat jako podnájemce společnost CRUDO & , právnická osoba, . Podle dodatku z roku 2016 lze přenechat prostor do užívání jinému subjektu na základě písemného souhlasu žalované s uzavřením podnájemní smlouvy. Žalobkyně ani netvrdila, že písemný souhlas žalované byl dán. Dodatek z roku 2016 se nemohl vztahovat na společnost CRUDO & , právnická osoba, . (jak se domníval zástupce žalobkyně), která vznikla (dle tvrzení žalobkyně) až po uzavření tohoto dodatku. Žalobkyně dovozovala rozpor s dobrými mravy/zneužití práva v tom, že jednatel žalované věděl, že CRUDO & , právnická osoba, . provozuje restauraci, což měl vědět z toho, že na vstupních dveřích do restaurace je tento údaj patrný. Soud má za to, že z označení na vstupních dveřích restaurace není zjevné, že restauraci provozuje jiný subjekt než žalobkyně, protože označení žalobkyně je větším písmem než označení CRUDO & , právnická osoba, ., které se navíc nachází až pod označením žalobkyně a ani není označen jako provozovatel (není patrné z jakého důvodu tento údaj na dveřích je vůbec uveden). Žalobkyně dovozovala vědomost žalované o podnájmu ze skutečnosti, že jednatel žalované opakovaně obdržel účtenky za konzumaci v restauraci. Z těchto účtenek není na první pohled patrné, že restauraci provozuje jiný subjekt než žalobkyně, neboť v dalších údajích na účtence (označení žalobkyně je několikanásobně větší než označení provozovatele, označení jídla i cena) se údaj o provozovateli vizuálně zcela ztrácí. Vědomost žalované o tom, že restauraci provozuje společnost CRUDO & , právnická osoba, . nebylo prokázáno ani inventurou uhrazených pohledávek (vyúčtované obědy), neboť odběratelem nebyla žalovaná, ale společnost , právnická osoba, . Přenechání předmětu nájmu do užívání jiné osobě bez souhlasu pronajímatele je hrubým porušením povinnosti vůči pronajímateli (§ 2309 odst. 2 písm. b), § 2215 o. z.). Žalobkyně poukázala na rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. , spisová značka, , který se zabývá hrubým porušením povinností nájemcem bytu jako důvodem výpovědi pronajímatele a intenzitou porušení. Uvedené rozhodnutí není na projednávanou věc aplikovatelné, protože na rozdíl od předchozí právní úpravy § 2215 odst. 2 o. z. jednoznačně stanoví, že zřízení užívacího práva k věci bez souhlasu pronajímatele se považuje za hrubé porušení nájemcových povinností. K námitce žalobkyně, že výpověď lze považovat za šikanózní s ohledem na dobu, která uplynula od porušení povinností zakládajících výpovědní důvod, soud uvádí, že Výpověď 1 nelze považovat za zjevné zneužití práva (§ 8), protože nebylo prokázáno, že žalovaná o porušení povinnosti žalobkyní věděla po dobu 8 let, popř. dobu, která by zakládala závěr o zjevném zneužití práva. Výpovědní důvod, který spočíval ve zřízení užívacího práva třetí osobě k předmětu nájmu bez souhlasu pronajímatele (§ 2309 písm. b) o. z.), byl dán. K námitkám žalobkyně ve vztahu k výpovědnímu důvodu, který spočíval v nezaplacené ceně za dodaný plyn, soud uvádí, že jsou nedůvodné z následujících důvodů. Faktura byla vystavena na základě shodného vyúčtování provedeného dodavatelem plynu. Za situace, kdy žalobkyně byla jediným spotřebitelem plynu v budově, nebylo třeba provádět vyúčtování jako v situaci, kdy je spotřebitelů dodané energie více. Ve smlouvě se účastníci dohodli, že případný nedoplatek žalobkyně zaplatí do 15 kalendářních dnů ode dne obdržení vyúčtování od žalované (doručení faktury nebylo sporné). Skutečnost, že nedošlo k uzavření samostatné dohody na dodávku plynu, kterou předvídala Smlouva, nemá za následek zproštění povinnosti žalobkyně jako nájemce platit úhradu za plnění poskytované v souvislosti s užíváním nebytových prostor či možnost zpochybnit vyúčtovanou částku, neboť ve Smlouvě se žalobkyně zavázala hradit plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytových prostor, což dodávka plynu splňuje. Námitka žalobkyně, že Smlouva uzavřená s dodavatelem plynu byla nevýhodná, nemá na právní posouzení věci vliv, neboť ze Smlouvy možnost sjednat dodavatele plynu přímo žalobkyní nevyplývá. Naopak ve Smlouvě je vyjádřen závazek žalované jako pronajímatele poskytovat služby v rozsahu a způsobem potřebným pro provoz restauračního zařízení. Žalobkyně vůči vyúčtování dodávky plynu námitky nevznesla, naopak žalobkyně část dluhu zaplatila a měla v úmyslu jej uhradit celý. Změna tohoto postoje nastala až po doručení výpovědi. Částečná platba má účinky uznání zbytku dluhu (§ 2054 odst. 2 o. z.). Žalobkyně částečnou platbou nejpozději v březnu 2024 uznala dluh v původní výši, který byl splatný dne 9. 6. 2023, a to na základě smluvního ujednání (čl. V. Smlouvy). Rovněž ze „započtení“ ze dne 15. 10. 2024 plyne, že pohledávka není sporná co do důvodu, výše či splatnosti. Žalobkyně tvrzení o splatnosti této platby v průběhu řízení měnila, soud proto v kontextu provedeného dokazování považuje argumentaci o nedostatku splatnosti za účelovou. Žalobkyně byla v prodlení s úhradou služby spojené s užíváním prostoru sloužícího k podnikání déle než jeden měsíc ke dni doručení Výpovědi 1. Žalobkyně namítala, že Výpověď 1 je zjevným zneužitím práva s ohledem na platby „neoprávněně“ zvýšeného nájemného, které žalobkyně po dobu 4,5 let platila. Ke změně nájemného došlo na základě návrhu žalované, který byl žalobkyní konkludentně akceptován dlouholetým placením. Skutečnost, že tato dohoda neměla písemnou formu, nemůže vést k závěru o „neoprávněnosti“ plateb a vzniku bezdůvodného obohacení, protože v průběhu nájmu došlo několikrát ke slevě (tedy změně) nájemného (doba rekonstrukce, období covidu) bez písemné formy. Absence písemné formy změny nájemného s ohledem na dlouhodobé placení nájemného bez námitek nemohla vést ke vzniku bezdůvodného obohacení. S ohledem na výše uvedený závěr žalobkyně pohledávku k započtení neměla, nemohlo proto dojít k zániku pohledávky žalované započtením. V opačném případě by soud zkoumal podmínky pro aplikaci § 8 o. z. (ke dni doručení Výpovědi 1 zápočet proveden nebyl). Dlužná částka přestavuje 64 % měsíčního nájemného. Nejedná se o bagatelní částku, která by vedla k závěru o zneužití práva žalovanou. Navíc žalobkyně byla opakovaně v prodlení s platbami spojenými s užíváním předmětu nájmu. Žalobkyně argumentovala tím, že jednatel a společník žalobkyně, , jméno FO, , nebyl zmocněncem , jméno FO, informován o tom, že je nájemné hrazeno v jiné než Smlouvou stanovené výši po dobu více než 4,5 let. Tento argument nemá na právní posouzení věci vliv, protože generální plnou moc nelze překročit. Výpovědní důvod, který spočíval v prodlení s placením služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání (§ 2309 písm. b) o. z.), byl dán. Výpověď 1 je proto z výše uvedených důvodů oprávněná. Soud proto žalobu pro nedůvodnost zamítl (I. rozsudku). Žaloba na určení neoprávněnosti výpovědi ze dne 16. 9. 2024 je nedůvodná pro nedostatek aktivní věcné legitimace žalobkyně, protože přezkumu se může domáhat pouze nájemce. Bylo prokázáno, že nájem skončil uplynutím výpovědní doby dne 26. 6. 2024 (II. rozsudku). Žaloba na určení trvání nájmu byla zamítnuta pro nedostatek naléhavého právního zájmu (§ 80 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř. “).

12. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že procesně neúspěšná žalobkyně byla zavázána zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v plné výši. Náklady řízení představují:- v řízení původně vedeném pod sp. zn. 34 C 800/2024 (před spojením věcí) odměnu advokáta za 2 úkony právní služby po 3 700 Kč (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě) dle ust. § 9 odst. 3 písm. a), § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif), náhradu hotových výdajů k těmto 2 úkonům ve výši 900 Kč podle ust. §13 odst. 4 advokátního tarifu, tj. 8 300 Kč,- ve spojeném řízení vedeném pod sp. zn. 22 C 654/2024 odměnu advokáta za 8 úkonů právní služby po 3 700 Kč (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast na 4 ústních jednáních ve dnech 28. 3. 2025, 30. 5. 2025, 23. 1. 2026 a 28. 1. 2026, písemné vyjádření ze dne 27. 4. 2025 a ze dne 2. 6. 2025) podle ust. § 9 odst. 3 písm. a), § 7 advokátního tarifu, náhradu hotových výdajů k 8 úkonům ve výši 3 600 Kč podle ust. § 13 odst. 4 advokátního tarifu, tj. 33 200 Kč,- náhradu 21% DPH z částky 41 500 Kč ve výši 8 715 Kč.

13. Celkové náklady řízení činí 50 215 Kč. Odměna za písemné vyjádření ze dne 18. 9. 2025 nebyla žalované přiznána, neboť se nejedná o vyjádření ve věci samé. S ohledem na ustálené rozhodování soudů o výši nákladů za zastoupení soud stanovil výši odměny za právní zastoupení podle sazeb za úkon právní služby podle advokátního tarifu. Žalobkyně je povinna zaplatit náhradu nákladů řízení podle § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalované.