23 C 521/2024

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudkyní Mgr. Pavlínou Vrkočovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného o 100 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku ve výši 100 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 100 000 Kč od 17. 8. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku ve výši 38 033 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám právního zástupce žalobců.

1. Předmětem řízení je zaplacení částky ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobci žalobu odůvodnili tím, že uzavřeli s žalovaným dohodu o složení blokovacího depozita ze dne 10. 5. 2024 (dále jen „, jméno FO, “). Žalovaný byl podle této , jméno FO, zprostředkovatelem, žalobci se zúčastnili jako zájemci a také se této , jméno FO, zúčastnila třetí strana jako prodávající, a to společnost , právnická osoba, ., IČ , IČO, , se sídlem , adresa, (dále jen jako „prodávající“). , jméno FO, je týkala budoucího prodeje pozemku p. č. , Anonymizováno, /2 pro k. ú. , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeno katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to za kupní cenu 1 490 000 Kč. V souladu s výše uvedenou , jméno FO, uhradili žalobci dne 10. 5. 2024 na bankovní účet žalovaného „blokovací depozitum“ ve výši 100 000 Kč. Ačkoliv následně nedošlo k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě (tj. realitní smlouvy) do sjednané doby 12. 8. 2024 z níže uvedených důvodů na straně žalovaného a na straně prodávajícího, rezervační poplatek nebyl žalobcům do dnešního dne vrácen. V přiměřené době před sjednaným termínem pro uzavření kupní smlouvy, tj. před 12. 8. 2024, nedošlo ze strany žalovaného k vyzvání žalobců a prodávajícího k uzavření realitní smlouvy. Žalovaný nikdy z vlastní iniciativy nepředložil návrh žádné realitní smlouvy. Tím došlo ze strany žalovaného k porušení ustanovení čl. IV. odst. 1 písm. a. a také ustanovení čl. V. odst. 1 písm. a. dané , jméno FO, . Dle smlouvy byl žalovaný jedinou osobou oprávněnou vyzvat zájemce (tj. žalobce) k uzavření smlouvy. Bez aktivity žalovaného nebylo uzavření realitní smlouvy v souladu s , jméno FO, možné. Ze strany žalovaného nebyla vyvíjena žádná odpovídající zprostředkovatelská aktivita k zajištění podmínek pro uzavření kupní smlouvy nebo budoucí kupní smlouvy. Žalovaný nevyvíjel žádnou činnost směřující k výmazu veškerých věcných břemen a zástav váznoucích na předmětném pozemku. Ačkoliv povinnost k výmazu věcných břemen byla v , jméno FO, přenesena na prodávajícího, je součástí odborné péče realitního makléře zajistit svou činností podmínky pro uzavření realitní smlouvy a koordinovat přípravu smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitosti, a to zejména s ohledem na to, že s žalobci v souvislosti s danou , jméno FO, jednal výhradně žalovaný, který rovněž zastupoval prodávajícího za základě plné moci. S prodávajícím se žalobci nikdy osobně nesetkali. Žalobci vyčkávali v důvěře v profesní schopnosti žalovaného na výzvu k uzavření realitní smlouvy od 10. 5. 2024 až do 4. 8. 2024, kdy žalovaného a prodávajícího vyzvali k uzavření realitní smlouvy. Teprve na základě výzvy žalobců začal žalovaný v rozporu se svou profesní a smluvní odpovědností vyvíjet aktivitu k dokončení transakce. Návrhy smluv byly žalovaným zaslány žalobcům až 7. 8. 2024, přičemž žalobci neměli dostatečný časový prostor k nastudování a připomínkování předložených dokumentů. Obsah těchto listin vyžadoval nutnou revizi ze strany žalobců, neboť obsahoval nepřesné a pro ně nepřípustné podmínky. V době předložení těchto návrhů nebyly nikým učiněny žádné kroky k odstranění věcných břemen a zástav váznoucích na předmětném pozemku. Žalobci reagovali e-mailem ze dne 7. 8. 2024, ve kterém se vyjádřili k nutným revizím. Dne 9. 8. 2024 proběhla ústní schůzka, kde byly projednávány podmínky uzavření obchodu, a to v souvislosti s tím, že návrh žalovaného ze dne 7. 8. 2024 nebyl akceptovatelný a břemena a zástavy nebyly doposud vymazány z katastru nemovitostí. Je zcela zásadní pro následující vývoj jednání mezi žalovaným, prodávajícím a žalobci, že teprve dne 9. 8. 2024 večer po výše uvedené ústní schůzce žalovaný telefonicky informoval žalobce o tom, že pozemek je zatížen dalším věcným břemenem ve prospěch společnosti , právnická osoba, ., IČ , IČO, , se sídlem , adresa, , které nebylo doposud evidováno v katastru nemovitostí. Jednalo se o břemeno opravňující společnost , právnická osoba, . k umístění a provozování komunikačního vedení a zařízení. Písemné podklady k tomuto břemeni byly žalobcům zaslány dne 12. 8. 2024 e-mailem. Smlouva se společností , právnická osoba, . byla prodávajícím sepsána dne 7. 8. 2024 a návrh na její vklad byl podán dne 8. 8. 2024. Navíc se jednalo o úplatné věcné břemeno, kdy úplata šla ve prospěch prodávajícího, ačkoliv toto břemeno měli nést do budoucna žalobci jako kupující. Je zřejmé, že vyjednávání se společností , právnická osoba, . muselo probíhat v delším časovém úseku, aniž by tato informace byla žalobcům sdělena. Jedná se o zcela zásadní právní vadu věci, která významně ovlivňuje kvalitu předmětného pozemku a měla by vliv na rozhodování žalobců o samotném uzavření , jméno FO, . Způsob a čas sdělení této informace žalovaným považují žalobci za zcela nekorektní a zásadně tím byla narušena jejich důvěra v zamýšlený realitní obchod. Poslední den tříměsíční lhůty dne 12. 8. 2024 byla žalobcům ze strany žalovaného sdělena zcela zásadní informace o zatížení pozemku dalším břemenem. Navíc v dohodnuté lhůtě nedošlo k výmazu žádných břemen a zástav v rozporu se smlouvou. Tento nestandardní způsob jednání žalovaného a prodávajícího byl důvodem pro změnu přístupu k jednání o uzavření realitní smlouvy ze strany žalobců. Dne 13. 8. 2024 odeslali žalovanému i prodávajícímu výzvu k vrácení zaplaceného blokovacího depozita. , jméno FO, výzva byla zaslána e-mailem i prostřednictvím datové schránky. Z e-mailové komunikace mezi stranami už od 4. 8. 2024 vyplývá, že žalobci jednali v souladu se smlouvou a v zájmu uzavření realitní dohody. Dokonce i po sdělení informace o zcela novém věcném břemeni společnosti , právnická osoba, . pokračovali ve snaze o uzavření dohody s odpovídajícími podmínkami. Je zcela pochopitelné, že na jejich straně vznikly pochyby o žalovaném a prodávajícím. Zejména žalobci požadovali bezodkladné vrácení blokovacího depozita, k jehož zaplacení žalovanému nebyl dán žádný právní důvod. Vzhledem k přístupu žalovaného k dalšímu vyjednávání o podmínkách uzavření realitního obchodu žalobci postupně zcela upustili od záměru jakoukoliv smlouvu uzavřít a jejich úmyslem bylo zejména získat zpět složené blokovací depozitum. Od 26. 8. 2024 se žalovaný v komunikaci odmlčel. Žalovanému byla doručena prostřednictvím právního zástupce předžalobní výzva ve smyslu ust. § 142a o.s.ř. ze dne 9.9.2024. Doposud však žalovaný nezaplatil z dlužné částky ničeho. Dále žalobci vyjádřili podrobně svůj právní názor na danou věc, kdy výše uvedená , jméno FO, je smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb., a proto se na ni uvedený zákon vztahuje. Žalobci jsou vůči žalovanému v postavení spotřebitele. Dle ustanovení § 14 daného zákona, není možné uložit zájemci povinnost uzavřít realitní smlouvu a dále dle ustanovení § 19 není možné upravit splatnost provize bez dalšího před uzavřením realitní smlouvy. „Blokovací depozitum“ uvedené v , jméno FO, v ustanovení čl. III. odst. 1 je podle zákona o realitním zprostředkování a podle ustálené judikatury ve skutečnosti provizí zprostředkovatele poskytnutou v rozporu se zákonem o realitním zprostředkování (např. Nejvyšší soud, sp. zn. , spisová značka, ze dne 20. 6. 2023). Blokovací depozitum nemohlo být použito jako „smluvní pokuta“ ve smyslu ust. čl. VI. odst. 2 , jméno FO, , neboť jednak žalobci neporušili žádnou smluvní povinnost a jednak nelze neplatný závazek uzavřený v rozporu se zákonem zajistit platnou smluvní pokutou. Neexistuje žádný právní nárok, podle kterého by si žalovaný zaplacené blokovací depozitum mohl ponechat. Splatnost vrácení blokovacího depozita nastala nejpozději dle ust. čl. V. odst. 2 , jméno FO, tři pracovní dny od porušení povinnosti prodávajícího k výmazu věcných břemen a zástav do konce účinnosti , jméno FO, , tj. tři pracovní dny od 13. 8. 2024. Splatnost vrácení blokovacího depozita nastala nejpozději dne 16. 8. 2024. Zákonné úroky z prodlení žalobci požadují v souladu s , jméno FO, od 17. 8. 2024. Žalovaný jako profesionální realitní makléř vůči žalobcům porušil svou informační povinnost dle ustanovení § 12 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb. Žalovaný porušil své profesní povinnosti související s poskytováním realitních služeb podle zákona č. 39/2020 Sb. a jednal také v rozporu s ustanovením čl. III. odst. 1 uzavřené , jméno FO, , které určuje, že složení blokovacího depozita k rukám zprostředkovatele bylo učiněno za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitosti. V závěru uvedli, že „Blokovací depozitum“ sjednané v , jméno FO, ve výši 100 000 Kč bylo žalovanému poskytnuto v rozporu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Nad rámec této skutečnosti žalovaný po uzavření , jméno FO, opakovaně porušil smluvní a zákonné povinnosti vůči žalobcům v souvislosti s , jméno FO, . V důsledku jeho jednání v rozporu se smlouvou a se zákonem nikdy nedošlo k uzavření realitní smlouvy mezi žalobci a prodávajícím, a proto žalovanému nikdy nevzniklo právo na provizi za realitní zprostředkování. I kdyby soud dospěl k závěru, že právo na blokovací depozitum žalovanému vzniklo, pak byl povinen jej vrátit nejpozději dne 17. 8. 2024 v důsledku porušení povinnosti prodávajícího k výmazu břemen a zástav.

2. Z vyjádření žalovaného ze dne 16. 12. 2024 bylo zjištěno, že žalobu neuznává. Uvedl, že žaloba je nesoučasná a byla podána předčasně. Z dostupných skutečností vyplývá, že žalobci sami vyzvali prodávajícího k uzavření kupní smlouvy. Z tohoto důvodu je zřejmé, že jednání mezi stranami ohledně uzavření smlouvy stále probíhají, resp. by měly probíhat, avšak je v tuto chvíli odmítají sami žalobci, a to přes veškerou snahu žalovaného a prodávajícího, který dle dohody zajistil výmaz zástavního práva (když tato povinnost nebyla v , jméno FO, časově omezena) a který bude dokončen podle všech dostupných informací k 21. 12. 2024 a vznik sporné situace nelze v žádném případně přičítat žalovanému, neboť k jednání o obsahu kupní smlouvy nebyla žalobci poskytnuta nezbytná, jakož i vyžádáná, součinnost. Dále žalovaný je ve sporu žalovaným určen nesprávně. Subjekt povinnost: , jméno FO, o složení blokovacího depozita stanovila v článku V. bod 2 povinnost k zaplacení smluvní pokuty v případě nesplnění povinností prodávajícím, nikoliv zprostředkovatelem, tj. žalovaným. Odpovědnost prodávajícího: Povinnost zajistit výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí je povinností prodávajícího. V případě jejího nesplnění by tedy žalobci měli uplatnit svůj nárok vůči prodávajícímu, nikoliv žalovanému, který v této transakci působí pouze jako zprostředkovatel. Nesouhlasil s právním posouzením žalobců, kdy podle něj , jméno FO, uzavřená dne 10. 5. 2024 není typickou smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování. Zákon č. 39/2020 Sb. se vztahuje na smlouvy, jejichž předmětem je zprostředkování uzavření realitní smlouvy za účelem koupě nebo prodeje nemovitosti. V dané , jméno FO, však blokovací depozitum slouží k zajištění zájmu stran o uzavření budoucí kupní smlouvy, nikoliv k úhradě provize za zprostředkování. § 14 zákona č. 39/2020 Sb. uvádí, že nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu. , jméno FO, skutečnost je v daném případě irelevantní, neboť žalobci sami vyzvali prodávajícího k uzavření kupní smlouvy dne 4. 8. 2024, čímž uznali pokračující platnost , jméno FO, . Blokovací depozitum není provizí dle § 19 zákona o realitním zprostředkování. Jeho účelem bylo výhradně rezervovat nemovitost a umožnit další jednání o uzavření kupní smlouvy. Žalobci složili blokovací depozitum dobrovolně na základě vzájemné dohody. V tomto případě však žalovaný nepožadoval provizi před uzavřením smlouvy. Žalobci sami ukončili jednání o smlouvě, čímž blokovací depozitum nemůže být považováno za nezákonně získanou provizi. Podle článku V. odst. 2 , jméno FO, je smluvní pokuta spojena s nesplněním povinností prodávajícího, nikoliv žalobců. Žalovaný proto není subjektem, který by měl smluvní pokutu hradit či vracet depozitum. Navíc , jméno FO, v žádném bodě neupravuje, že blokovací depozitum bude automaticky vráceno žalobcům v případě neuzavření kupní smlouvy. Tvrzení, že neexistuje žádný právní nárok na ponechání blokovacího depozita, je nepodložené: Blokovací depozitum bylo složeno jako zajištění jednání o uzavření kupní smlouvy. Žalovaný a prodávající nabídli žalobcům dodatek k prodloužení lhůty i slevu na kupní ceně, což žalobci odmítli. Svým jednáním žalobci způsobili ukončení , jméno FO, , a tím pozbyli nárok na vrácení depozita.

3. Z repliky žalobců ze dne 6. 1. 2025 bylo zjištěno, že žalobci považují všechny argumenty uvedené žalovaným v jeho písemném vyjádření za bezpředmětné a trvají na svém žalobním návrhu v plném rozsahu. Žalovaný tvrdí, že jednání mezi stranami ohledně uzavření smlouvy stále probíhají. S tímto tvrzením žalobci nesouhlasí. Smlouva o složení blokovacího depozita byla dle čl. VI. odst. 1 uzavřena na dobu určitou do 12. 8. 2024. Do té doby měly všechny smluvní strany splnit své povinnosti vyplývající ze smlouvy, což se nestalo. Tím byla smlouva jednoznačně porušena. Lhůta pro povinnost zajištění výmazu zástavních práv do 12. 8. 2024 vyplývá z toho, že tato povinnost byla součástí smlouvy s omezenou dobou platnosti. Tedy je zcela zřejmé, že i všechny závazky smluvních stran zde stanovené musely být splněny v době platnosti smlouvy. Žalovaný tvrdí, že kupní smlouva nebyla uzavřena vzhledem k nedostatečné součinnosti žalobců, s čímž žalobci nesouhlasí. Žalobci změnili přístup k vyjednávání o uzavření kupní smlouvy až v důsledku zjištění zcela nestandardní informace o nově zřízeném věcném břemeni dne 9. 8. 2024. Vzhledem k tomu, že nebyly ostatními smluvními stranami splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy po dobu platnosti smlouvy o složení blokovacího depozita, tj. do 12. 8. 2024, nikdy žalobcům nevznikla povinnost uzavřít kupní smlouvu. I kdyby tyto podmínky byly splněny kdykoliv po 12. 8. 2024, již to nemá žádný právní dopad na práva a povinnosti žalobců. Žalovaný tvrdí, že není pasivně legitimován v této kauze a že žalobci měli správně žalovat prodávajícího na povinnost k zaplacení smluvní pokuty. S tímto tvrzením žalobci nesouhlasí. Žalobci žalují prodávajícího z titulu smluvní pokuty za nevymazání věcných břemen v samostatném soudním řízení. Požadovaným nárokem v tomto řízení vedeném proti žalovanému je vrácení „blokovacího depozita“, nikoliv zaplacení smluvní pokuty. „Blokovací depozitum“ bylo ze strany žalobců zaplaceno žalovanému, přičemž bylo poskytnuto, resp. nebylo vráceno, v rozporu s právem, žalovaný tedy rozhodně je v této kauze pasivně legitimován. Žalovaný uvádí ve svém vyjádření rozsáhlou argumentaci v části „III. Právní argumentace“. Žalobci s žádným z těchto argumentů nesouhlasí, nicméně mají za to, že se k těmto otázkám již dostatečně vyjádřili v žalobě. Žalobci se ve své replice vyjádří pouze k následujícím tvrzením žalovaného. Žalovaný tvrdí, že blokovací depozitum bylo složeno jako zajištění jednání o uzavření kupní smlouvy. Toto tvrzení žalovaného neobstojí v kontextu konstantní judikatury, jak již bylo popsáno v žalobě. Žalovaný tvrdí, že prodávající nabídli žalobcům dodatek k prodloužení lhůty i slevu z kupní ceny, což žalobci odmítli. Toto tvrzení nemá žádnou právní relevanci. Návrh žalovaného na změnu smlouvy o blokovacím depozitu bylo pouhým jednostranným návrhem. Jeho odmítnutí bylo právem žalobců a nemůže mít pro ně žádný právní důsledek. Žalovaný tvrdí, že žalobci svým jednáním způsobili ukončení dohody. Žalobci s tímto tvrzením zásadně nesouhlasí. , jméno FO, byla ukončena marným uplynutím doby, na kterou byla sjednána, aniž by byly splněny podmínky pro uzavřením kupní smlouvy. Tyto podmínky nebyly splněny z důvodu porušení smlouvy žalovaným a prodávajícím. Žalobci vždy jednali v souladu se smlouvou.

4. Z vyjádření žalovaného ze dne 3. 2. 2025 bylo zjištěno, že žalobci neprokazují právní důvod, na základě kterého by jim vznikl nárok na vrácení blokovacího depozita, a jejich argumentace neobstojí při aplikaci platné právní úpravy a smluvních ujednání. K jednotlivým bodům repliky žalobců uvádí žalovaný následující:

1. Uplynutí doby platnosti dohody: Žalobci dezinterpretují ustanovení smlouvy. Platnost dohody o blokovacím depozitu nebyla podmíněna pevným termínem splnění povinností, ale jejím faktickým naplněním. Článek VI odst. 1 smlouvy neobsahuje ustanovení, že po uplynutí lhůty zaniká nárok žalovaného na ponechání depozita. Žalobci sami aktivně jednali o uzavření smlouvy i po 12. 8. 2024, což dokazuje jejich faktický souhlas s prodloužením jednání.

2. Porušení smlouvy prodávajícím: Povinnost zajistit výmaz zástavního práva není povinností žalovaného, ale prodávajícího. Žalobci byli o stavu výmazu informováni a jednali i po datu 12. 8. 2024, což potvrzuje, že sami nepožadovali ukončení dohody.

3. Nově zjištěné věcné břemeno: Žalobci neprokazují, že by existence věcného břemene měla vliv na platnost dohody o blokovacím depozitu. Existence věcného břemene byla zřejmá z listu vlastnictví a žalobci si tuto skutečnost mohli snadno ověřit.

4. Nárok na vrácení blokovacího depozita: Blokovací depozitum nebylo určeno jako záloha na kupní cenu, ale jako zajištění seriózního zájmu kupujících. V souladu se smlouvou zůstává depozitum žalovanému v případě, že žalobci od koupě odstoupí bez relevantního důvodu. Žalobci odstoupili od jednání, aniž by doložili porušení smlouvy ze strany žalovaného.

5. Pasivní legitimace žalovaného: Žalovaný není subjektem, který by měl vracet depozitum, protože jeho povinnost nikdy nevznikla. Jestliže žalobci podali žalobu na prodávajícího ve věci smluvní pokuty, jedná se o oddělený právní vztah, který není předmětem tohoto řízení.

6. Odmítnutí prodloužení lhůty a slevy: Žalovaný a prodávající žalobcům nabídli rozumné řešení situace, včetně prodloužení lhůty a slevy. Odmítnutí těchto nabídek nedokazuje pochybení žalovaného, ale naopak újmu, kterou si způsobili žalobci sami.

7. Zánik smlouvy uplynutím lhůty: Smlouva automaticky nezanikla 12. 8. 2024, protože žalobci dále jednali o jejím naplnění. Žalobci neprokazují, že by se žalovaný dopustil jakéhokoliv jednání, které by opravňovalo vrácení depozita. Žalovaný setrvává na svém dosavadním procesním postoji a nadále trvá na tom, že jeho jednání bylo v souladu s právními předpisy a smluvními ujednáními. Žalovaný uvedl, že navrhl možnost smírného řešení.

5. U jednání žalobci setrvali na žalobě v plném rozsahu.

6. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu.

7. Z výslechu žalovaného bylo zjištěno, že byla podepsána smlouva o blokovacím depozitu s tím, že tam byly nějaké podmínky na základě žalobců, s kterýma jsme souhlasili, jakoby včetně prodávajícího a co je ten jakoby kámen úrazu, když to jakoby hodně tedy zjednoduším, je to výmaz zástavního práva, který měl vlastně prodávající zařídit. Celou věc jakoby, koordinoval, nějakým způsobem to urgoval a kdy vlastně to blokovací depozitum končilo, tzn. 12. 8. nebo ke konci toho blokovacího depozita nějakým způsobem komunikovali, jak danou věc jakoby dále vyřešit, tzn. nabrali nějaké řešení z kterýma žalobci nesouhlasili. Blokovací depozitum nevrátil jednoduše proto, protože na základě blokovacího depozitu měli podepsat kupní smlouvu s některými úpravami a žalobci jakoby, nesouhlasili s tím podpisem, no tak, že vidí jako, že ta vina je na straně jejich a proč oni nepodepsali, to může dál rozvést.

8. Z dohody o složení blokovacího depozita ze dne 10. 5. 2024 bylo zjištěno, že žalobci uzavřeli jako zájemci dohodu se žalovaným jako zprostředkovatelem a prodávajícím, společností , právnická osoba, ., IČ , IČO, , se sídlem , adresa, . Dle čl. III. bodu 1 dohody žalobci složili k rukám žalovaného blokovací depozitum ve výši 100 000 Kč. V čl. V. bodu 1 se pak prodávající zavázal pod písmenem a. bez zbytečného odkladu po vyzvání uzavřít s kupujícím v době účinnosti této dohody smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy, pod písmenem c. zajistit výmaz veškerých věcných břemen a zástav váznoucích na nemovitostech popsaných v čl. I. této dohody a zapsaných na příslušném listu vlastnictví. Dle bodu 2. pokud prodávající poruší povinnosti stanovené v čl. V. odst. 1. a., b., c. a d. této dohody zavazuje se zaplatit zájemci/žalobcům smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč a zprostředkovatel/žalovaný je povinen vrátit zájemci/žalobcům přijaté blokovací depozitum do 3 pracovních dnů od tohoto porušení. Dle čl. VI. bodu 1 tato dohoda se uzavírá na dobu určitou ode dne podpisu této dohody smluvními stranami do 12. 8. 2024.

9. Z výpisu z účtu žalobkyně pak bylo zjištěno, že dne 10. 5. 2024 uhradili blokovací depozitum ve výši 100 000 Kč na účet žalovaného, č. , č. účtu, , který je uveden v dohodě.

10. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že nemovitosti jsou zatíženy věcnými břemeny a zástavními právy, které nebyly vymazány dle čl. 5 bodu 1. písmene c. dohody o složení blokovacího depozita, přičemž po podpisu dohody dne 8. 8. 2024 přibylo další věcné břemeno, a to smlouva o zřízení věcného břemen – úplatná ze dne 7. 8. 2024, právní účinky zápisu k okamžiku 8. 8. 2024.

11. Z emailové korespondence mezi účastníky bylo zjištěno, že dne 4. 8. 2025 žalobci vyzvali žalovaného k podpisu smlouvy, upozornili jej také na vrácení blokovacího depozita ve výši 100 000 Kč. Dne 7. 8. 2024 žalovaný zaslal návrhy smluv s tím, že se mohou podepsat 9. 8. 2024. Dne 12. 8. 2024 žalovaný zaslal žalobcům smlouvu mezi prodávajícím a , Anonymizováno, . Dne 13. 8. 2024 žalobci sdělují, že po projednání s právníkem vyzvali žalovaného k vrácení blokovacího depozita. Dne 19. 8. 2024 jim žalovaný sděluje, že situaci musí projednat s právníkem. Dne 19. 8. 2024 žalobci žalovanému sdělují, že nedodržel podmínky dohody, a proto jej vyzvali k vrácení depozita. Dále vyjádřili obavu, že žalovaný peníze nemá k dispozici. Dne 23. 8. 2024 žalovaný reaguje na email žalobců, souhlasí s převedením depozita do advokátní úschovy. Dne 26. 8. 2024 žalobci trvají na vrácení blokovacího depozita.

12. Z písemné výzvy ze dne 13. 8. 2024 bylo zjištěno, že žalobci vyzvali žalovaného po uplynutí dohody ke vrácení blokovacího depozita.

13. Z předžalobní výzvy ze dne 9. 9. 2024 a výpisu z datové schránky ze dne 9. 9. 2024 bylo zjištěno, že žalobci zaslali žalovanému předžalobní výzvu.

14. Dle § 12 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.

15. Dle § 14 citovaného zákona, ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

16. Dle § 19 odst. 1 citovaného zákona, není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy.

17. Na základě provedeného dokazování bylo prokázáno z výše uvedených důkazů, že žaloba žalobců je zcela důvodná. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky byla uzavřena dohoda o blokovacím depozitu dne 10. 5. 2024, kdy žalobci uhradili na účet žalovaného částku 100 000 Kč. V dohodě bylo domluveno v článku V., bodu 1., písmene c., že prodávající zajistí výmaz veškerých věcných břemen a zástav váznoucích na předmětných nemovitostech a zapsaných na příslušném listu vlastnictví. V čl. V. bodu 1. pod písmenem a. se žalovaný mj. zavázal bez zbytečného odkladu po vyzvání uzavřít s kupujícím v době účinnosti této dohody smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy. V čl. V. bodu 2. bylo dohodnuto, pokud poruší povinnosti stanovené v čl. V. bodu 1. písmene a., b. c. a d., je žalovaný povinen vrátit žalobcům přijaté blokovací depozitum do 3 pracovních dnů od tohoto porušení. V řízení bylo prokázáno, že došlo k porušení čl. V. bodu 1., písmene c., protože nedošlo k výmazu veškerých věcných břemen a zástav, nýbrž v době trvání dohody došlo ke zřízení věcného břemene dne 8. 8. 2024. Také došlo k porušení čl. V. bodu 1. písmene a., kdy žalovaný nevyvíjel žádnou činnost směřující k uzavření realitní smlouvy. Žalobci jej museli vyzývat emailem ze dne 4. 8. 2024. Dle čl. VI. bodu 1. dohoda byla uzavřena na dobu určitou do 12. 8. 2024. Během této doby nedošlo k výmazu věcných břemen a zástav, ani k uzavření smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy. Na takto zjištěný skutkový stav soud aplikoval zákon č. , hodnota, /2020 Sb., o realitním zprostředkování. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný porušil povinnosti vyplývající z § 12 odst. 1 z. č. , hodnota, /2020 Sb., protože nemovitost měla právní závady a bylo možné od žalovaného – zprostředkovatele jednajícího s odbornou péčí znalost věcných břemen váznoucích na nemovitosti rozumně požadovat. Smyslem § 12 cit. zák. je ochrana zájemce před neuváženou koupí nebo nájmem. Z komentáře k § 12 odst. 1 vyplývá povinnost zprostředkovatele/žalovaného informovat zájemce o „závadách a omezeních“! Přičemž veškeré tyto závady by měl uvést při uzavření smlouvy. Kromě toho, že nebyly splněny povinnosti dle čl. V. bodu 1. písmene c. dohody o blokovacím depozitu, kdy žalovaný nevyvíjel žádnou činnost směřující k výmazu věcných břemen a zástav, další právní vady na nemovitosti vznikly během trvání této dohody, a to smlouva o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 7. 8. 2024, právní účinky zápisu k 8. 8. 2024. Protože ke dni 12. 8. 2024 nedošlo k odstranění uvedených právních závad, pozbyla dohoda ze dne 10. 5. 2024 svého účelu a zanikla uplynutím doby určité dle čl. VI. bod.

1. Nastala tedy situace dle čl. V. bodu 2., který obsahuje dvě povinnosti, a to povinnost 1) prodávajícího, že je povinen zaplatit žalobcům smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč a 2) zprostředkovatele/žalovaného, že je povinen vrátit žalobcům přijaté blokovací depozitum ve výši 100 000 Kč do 3 pracovních dnů od tohoto porušení! Zde žalobci počítají 3 pracovní dny od 13. 8. 2024 a od 17. 8. 2024 je žalovaný v prodlení. Protože žalovaný dobrovolně žalobcům částku ve výši 100 000 Kč dosud nevrátil, byl k tomuto zavázán soudním rozhodnutím. Stanovení úroků z prodlení je dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku a § 2 vládního nařízení č. 351/2013 Sb. Nad rámec soud odkazuje žalovaného na § 14 z. č. 39/2020Sb., že nelze spotřebiteli uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Soud se ztotožňuje s právním názorem žalobců, že blokovací depozitum je ve skutečnosti provizí (viz rozhodnutí NS ze dne 20. 6. 2023 sp. zn. , spisová značka, ).

18. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, kteří byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 38 033 Kč, a to k rukám jejich právního zástupce dle § 149 odst. 1 o. s. ř. Náklady řízení zahrnují soudní poplatek 5 000 Kč, pět úkonů po 5 100 Kč, a to 1) převzetí věci a příprava, 2) sepis žaloby, 3) předžalobní výzva, 4) sepis repliky, 5) účast u jednání, tři režijní paušály po 300 Kč a dva režijní paušály po 450 Kč– dle ust. § 7 bod 5 a § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, a 21% DPH z částky 27 300 Kč, což činí 5 733 Kč dle § 137 odst. 3 o. s. ř.

19. Lhůta k plnění je dle § 160 odst. 1 o. s. ř.