29 C 52/2025

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudkyní JUDr. Hanou Langovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno ., IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno - Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o vyklizení bytu

I. Žalovaný je povinen vyklidit byt č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, stojící na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, v obci , adresa, , situovaný v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží o velikosti 1+5, a to do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně , Jméno advokáta A, částku 31 983 Kč, a to do 30 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně, původně společnost , právnická osoba, , se žalobou z 28. 1. 2025 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovanému stanovena povinnost vyklidit byt č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, na , adresa, . Žalobu odůvodnila tím, že je vlastníkem předmětného bytu. Dne 2. 1. 2020 uzavřela s žalovaným smlouvu o nájmu bytu, na základě které byl sjednán nájemní poměr do 31. 12. 2020 a následně byl prodloužen dodatky č. , hodnota, -3 do 30. 6. 2022. Ze smlouvy vyplývala pro žalovaného povinnost hradit pravidelně nájemné, jakož i úhrady za služby spojené s užíváním bytu. Nájemní poměr skončil k datu 30. 6. 2022 z důvodu uplynutí doby určité. Žalovaný byl vyzván k opuštění bytu ve lhůtě 7 dnů, avšak bezvýsledně.

2. Žalovaný u jednání 17. 7. 2025 uvedl, že mu není známo, z jakého důvodu mu neposlali smlouvu (rozuměno nájemní smlouvu), nic žalobkyni nedluží, má dokonce přeplatek. V bytě bydlí 25 let. Žádal náhradní byt, což mu nebylo umožněno. Původní nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a poté, co mu zemřela manžela asi došlo k tomu, že se změnila z doby neurčité na dobu určitou.

3. Na výzvu soudu doplnila tehdejší žalobkyně, tj. společnost , právnická osoba, žalobu tak, že žalovaný předmětný byt užíval ještě před uzavřením nájemní smlouvy ze dne 2. 1. 2020, a to na základě nájemní smlouvy ze dne 17. 2. 2012, která byla uzavřena s právním předchůdcem žalobkyně. Na základě této nájemní smlouvy byl nájem sjednán na dobu určitou s účinností od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2014. Následnými dodatky č. , hodnota, -5 byla doba nájmu prodloužena do 31. 12. 2012. Následně již nedošlo k uzavření dalšího dodatku ke smlouvě, ale k uzavření nové nájemní smlouvy (ze dne 2. 1. 2020) opět na dobu určitou do 30. 6. 2022.

4. Usnesením Okresního soudu v , adresa, ze dne 15. 12. 2025, č. j. , spisová značka, bylo připuštěno, aby na místo dosavadní žalobkyně , právnická osoba, vstoupila do řízení společnost , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, .

5. Žalobkyně na žalobě setrvala.

6. Žalovaný v písemném vyjádření z 12. 3. 2026 (č. l. 40) uvedl, že s žalobou nesouhlasí s tím, že nájemní smlouva s ním byla uzavřena 2. 1. 2020 a byla několikrát prodloužena. Smluvní strany si ve smlouvě ujednaly vyloučení § 2285 občanského zákoníku, s čímž on nesouhlasí. I přes uplynutí doby nájmu žalovaný nadále plní své povinnosti, na předmětné nemovitosti na jeho náklady bylo vybudováno topení na plyn včetně kotle, byl opraven plot. Dále rozporuje smluvní ustanovení, kterým je předem vyloučena aplikace § 2285 občanského zákoníku, neboť takové ujednání nepřiměřeně omezuje zákonnou ochranu poskytovanou nájemci právním řádem. Toto je v rozporu účelem právní úpravy nájmu bytu i s principem ochrany slabší smluvní strany.

7. Podáním žalobkyně z 20. 3. 2026 (č. l. 42 spisu) se žalobkyně vyjádřila tak, že argumenty žalovaného považuje za právně irelevantní a účelové. Žalovaný se snaží zpochybnit právní povahu ustanovení § 2285 občanského zákoníku, naprosto přitom pomíjí, že dispozitivnost tohoto ustanovení je dána přímo zákonem bez dalšího. Toto ustanovení ve větě za středníkem znamená, že strany se mohou od tohoto ustanovení zákona libovolně smluvně odchýlit nebo jeho aplikaci zcela vyloučit. Teologickým výkladem tohoto ustanovení lze jednoznačně dospět k závěru, že účelem není jen ochrana práv nájemce, ale s ohledem na dovětek „to neplatí ujednají-li si strany něco jiného“ je zřejmé, že ochrana je rovněž poskytovaná pronajímateli.

8. Žalobkyně u jednání dne 28. 4. 2026 na žalobě setrvala. Žalovaný uvedl, že navrhuje zamítnutí žaloby, ovšem v dalším týdnu by měl získat nový byt.

9. Účastníci vedeni ke smírnému vyřešení věci. K tomu však nedošlo.

10. Ke zjištění skutkového stavu soud provedl tyto listinné důkazy, ze kterých učinil následující skutková zjištění:- z výpisu z katastru nemovitostí pro , adresa, , obec , adresa, , katastrální území , adresa, bylo zjištěno, že pozemek st. 213, jehož součástí je stavba , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , je ve vlastnictví , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, .;- ze smlouvy o nájmu bytu uzavřené mezi , Anonymizováno, , , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . jako pronajímatelem a , Jméno žalovaného, jako nájemcem dne 2. 1. 2020 bylo zjištěno, že předmětem smlouvy byl byt č. , hodnota, o velikosti 1+5 o výměře 127,51 m2 situovaný v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, na , adresa, , obec , adresa, . Doba trvání nájmu byla stanovena na dobu určitou od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020. Smluvní strany si ujednaly, že ustanovení § 2285 občanského zákoníku o obnovení nájemního vztahu po uplynutí doby nájmu se nepoužije. Dále si smluvní strany ujednaly, že tato smlouva může být prodloužena pouze písemným dodatkem uzavřeným oběma stranami této smlouvy;- z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu bytu bylo zjištěno, že smluvní strany se dohodly, že nájemní smlouva se nově uzavírá na dobu určitou do 30. 6. 2021, přičemž bylo ujednáno, že ustanovení § 2285 občanského zákoníku o obnovení nájemního vztahu po uplynutí doby nájmu se nepoužije;- z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu bytu bylo zjištěno, že nájemní smlouva byla změněna tak, že doba nájmu se uzavírá na dobu určitou do 31. 12. 2021, přičemž bylo ujednáno, že ustanovení § 2285 občanského zákoníku o obnovení nájemního vztahu po uplynutí doby nájmu se nepoužije;- z dodatku 3 ke smlouvě o nájmu bytu bylo zjištěno, že nájemní smlouva byla změněna tak, že se doma nájmu nově uzavírá na dobu určitou do 30. 6. 2022, přičemž bylo ujednáno, že ustanovení § 2285 občanského zákoníku o obnovení nájemního vztahu po uplynutí doby nájmu se nepoužije;- ze smlouvy o nájmu bytu uzavřené mezi , právnická osoba, jako pronajímatelem a , Jméno žalovaného, jako nájemcem bylo zjištěno, že předmětem smlouvy byl nájem bytu o velikosti 1+5 o výměře 127,51 m2 situovaný v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, č. or. , Anonymizováno, na , adresa, , obec , adresa, . Doba trvání nájmu byla sjednána na dobu určitou od 1. 1. 2012 do 31. 12. 2014;- z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu ze dne 17. 2. 2012 bylo zjištěno, že smluvní strany se dohodly, že nájemní smlouva se mění tak, že se doba nájmu nově uzavírá na dobu určitou, a to do 31. 12. 2015, přičemž si smluvní strany ujednaly, že ustanovení § 2285 občanského zákoníku o obnovení nájemního vztahu po uplynutí doby nájmu se nepoužije;- z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu ze dne 17. 2. 2012 bylo zjištěno, že smluvní strany se dohodly, že nájemní smlouva se mění tak, že se doba nájmu nově uzavírá na dobu určitou do 31. 12. 2016, přičemž si smluvní strany ujednaly, že ustanovení § 2285 občanského zákoníku o obnovení nájemního vztahu po uplynutí doby nájmu se nepoužije;- z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu ze dne 17. 2. 2012 bylo zjištěno, že smluvní strany se dohodly, že nájemní smlouva se mění tak, že se doba nájmu nově uzavírá na dobu určitou do 31. 12. 2017, přičemž si smluvní strany ujednaly, že ustanovení § 2285 občanského zákoníku o obnovení nájemního vztahu po uplynutí doby nájmu se nepoužije;- z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu ze dne 17. 2. 2012 bylo zjištěno, že smluvní strany se dohodly, že nájemní smlouva se mění tak, že se doba nájmu nově uzavírá na dobu určitou do 31. 12. 2018, přičemž si smluvní strany ujednaly, že ustanovení § 2285 občanského zákoníku o obnovení nájemního vztahu po uplynutí doby nájmu se nepoužije;- z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu ze dne 17. 2. 2012 bylo zjištěno, že smluvní strany se dohodly, že nájemní smlouva se mění tak, že se doba nájmu nově uzavírá na dobu určitou do 31. 12. 2019, přičemž si smluvní strany ujednaly, že ustanovení § 2285 občanského zákoníku o obnovení nájemního vztahu po uplynutí doby nájmu se nepoužije;- z evidenčního listu pro výpočet měsíčních úhrad z bytu a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu bylo zjištěno, že od 1. 1. 2022 kromě žalovaného byly v bytě další bydlící osoby, a to neteř , jméno FO, a 4 další osoby , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, ;- z přípisu právní zástupkyně společnosti , právnická osoba, , adresovaného žalovanému bylo zjištěno, že byl vyzván k vyklizení a opuštění, respektive předání bytu č. , hodnota, v domě č. p. 171, č. or. 15 na , adresa, -Michálkovicích nejpozději do 24. 1. 2025. Výzva byla předána k poštovní přepravě dne 17. 1. 2025.

11. Na základě výše provedených důkazů soud učinil tento závěr o skutkovém stavu: Právní předchůdkyně žalobkyně uzavřela dne 2. 1. 2020 s žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu č. , hodnota, o výměře 127,51 m2 o velikosti 1+5 situovaný v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, na , adresa, -, Anonymizováno, . Nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020, přičemž v této nájemní smlouvě si účastníci ujednali, že ustanovení § 2285 občanského zákoníku o obnovení nájemního vztahu po uplynutí doby nájmu se nepoužije. Dodatky č. , hodnota, až 3 bylo mezi účastníky dohodnuto, že nájemní smlouva byla vždy nově uzavírána na dobu určitou, a to do 30. 6. 2021 (dodatek č. , hodnota, ), do 31. 12. 2021 (dodatek č. , hodnota, ) a do 30. 6. 2022 (dodatek č. , hodnota, ) s tím, že ve všech dodatcích bylo vyloučeno použití ustanovení § 2285 občanského zákoníku. Žalovaný v předmětném bytě bydlel i v minulosti, a to na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi , právnická osoba, a žalovaným dne 17. 2. 2012, kdy opětně byl nájem bytu sjednán na dobu určitou od 1. 1. 2012 do 31. 12. 2014. Rovněž tato nájemní smlouva byla měněna dodatky č. , hodnota, až 5, přičemž v těchto dodatcích si účastníci sjednali, že ustanovení § 2285 občanského zákoníku o obnovení nájemního vztahu po uplynutí doby nájmu se nepoužije. Žalovaný od 1. 1. 2022 v bytě bydlel s dalšími 5 osobami, z čehož jedna byla neteří. Žalobkyně je vlastníkem předmětného bytu na základě kupní smlouvy z 6. 8. 2025 uzavřené s předchozím vlastníkem. Žalovaný byt stále užívá, přičemž byl vyzýván k vyklizení bytu předchozí žalobkyní.

12. Soud nehodnotil listinu Informace o pozemku, když žalobkyně předložila výpis z katastru nemovitostí a s ohledem na změnu žalobkyně tato listina pro projednávanou věc již nemá právního významu. Soud dále neprovedl důkaz podmínkami nájmu bytu společnosti , právnická osoba, a podmínkami nájmu bytu , Anonymizováno, , , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, ., když z těchto listin nebylo možno zjistit žádné právně významné skutečnosti.

13. Zjištěný skutkový stav soud posoudil dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., a to:Dle ustanovení § 3028 odst. 1 tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Dle odst. 2 není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.Dle ustanovení § 2235 odst. 1 zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednání zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto zákona.Dle ustanovení § 2225 odst. 1 při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahují popis věcí, přihlédne se při odevzdání věcí k pronajímateli také k němu.Dle ustanovení § 2285 pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše na dobu 2 let; to neplatí ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.Dle ustanovení § 1040 odst. 1 kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.Dle ustanovení § 1042 vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ručí jinak než tím, že mu věc zadržuje.Dle ustanovení § 1813 odst. 1 zneužívající jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem poctivosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o hlavním předmětu závazku, ani pro posouzení přiměřenosti vzájemného plnění, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.

14. Žalobkyně se svou žalobou domáhá ochrany svého vlastnického práva, když prokázala, že je vlastnicí předmětného bytu, přičemž žalovaný byt užívá po skončení nájemního poměru, který byl uzavřen na dobu určitou, prodlužován samostatnými dodatky s vyloučením možnosti aplikace ustanovení § 2285 občanského zákoníku. Mezi účastníky bylo nesporným, že žalovaný v době rozhodování předmětný byt nevyklidil, navrhoval však zamítnutí žaloby a dále uváděl, že má získat nový byt. Procesní obrana žalovaného spočívala ve skutečnosti, že ujednání účastníků nájemní smlouvy o vyloučení aplikace ustanovení § 2285 občanského zákoníku je neplatná pro rozpor se zákonem, případně s dobrými mravy. Soud na tomto místě především zdůrazňuje, že nájemní smlouva je projevem autonomie vůle účastníků stran. Žalovaný při uzavírání nájemní smlouvy a při uzavírání dodatků nájemních smluv vždy projevil svobodně vůli uzavřít tuto nájemní smlouvu, případně její dodatky, přičemž ustanovení o vyloučení aplikace § 2285 občanského zákoníku ve smlouvě i dodatcích nebyla nijak skryta a formulace byla zcela jednoznačná. Žalovaný v případě, že by se smlouvou, případně jejími dodatky, nesouhlasil, nemusel takto koncipované smlouvy a dodatky uzavřít. Soud zdůrazňuje, že nájemní smlouva, na základě které žalobce i v předchozím období byt užíval (jedná se o nájemní smlouvu ze 17. 2. 2012), a která byla následně rovněž prodlužována dodatky, přičemž i v nich pak je rovněž omezení možnosti použít ustanovení § 2285 občanského zákoníku. Žalovaný tvrdil, že nájemní smlouva byla uzavřena po manželčině smrti jako převod. Toto bylo vyvráceno předloženými nájemními smlouvami, přičemž i v původní nájemní smlouvě byla doba nájmu dohodnuta na dobu určitou. Je tedy zřejmé, že argument ohledně ujednání o vyloučení aplikace ustanovení § 2285 občanského zákoníku pro rozpor s dobrými mravy není na místě. Žalovanému bylo zřejmé, za jakých podmínek nájemní smlouvu uzavírá (případně dodatky). V současnosti ani nemá zájem na pokračování v nájemním vztahu, měl si být vědom, že nájemní poměr je uzavírán na dobu určitou a mohl tak řešit svou bytovou situaci do budoucna jinak. Pokud by snad mělo být ujednání o nemožnosti aplikace ustanovení § 2285 občanského zákoníku v rozporu se zákonem, k tomu soud ve shodě s žalobkyní uvádí, že žalovaný opomíjí dispozitivnost tohoto ustanovení, když ve větě za středníkem je stanoveno „to neplatí ujednají-li si strany něco jiného“. Z tohoto jednoznačně vyplývá, že smluvní strany se mohou od tohoto ustanovení zákona libovolně smluvně odchýlit nebo jak v tomto případě, jeho aplikaci vyloučit. Nelze ani uvažovat o aplikaci § 1813 občanského zákoníku, tedy, že by pronajímatel zneužil svého „silnějšího“ postavení. Právě ustanovení § 2285 totiž je ustanovením dispozitivním, přičemž v souvislosti s nájemním vztahem zákonodárce zakotvil ustanovení kogentního charakteru za účelem ochrany práv nájemce (například ustanovení § 2239 odst. 1 občanského zákoníku). Pokud tedy zákonodárce připustil, že strany smluvního vztahu o nájmu mohou své poměry upravit i jinak, viz tedy vyloučení aplikace ustanovení § 2285, a na druhé straně zákonodárce kogentně stanovil povinnosti z nájemního vztahu, nelze dojít k závěru, že pokud v daném případě si účastníci dohodli vyloučení automatického prodloužení nájemní smlouvy, že tím došlo ke zkrácení práv nájemce. Soud má tedy za to, že nájemní smlouva včetně dodatků byla sjednána platně, není v rozporu se zákonem ani s dobrými mravy a za situace, že žalovaný předmětný byt stále užívá, nebylo shledáno ničeho, proč by soud měl odmítnout ochranu vlastnického práva žalobkyně. Žalobě tak bylo v celém rozsahu vyhověno.

15. Dle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. má žalobkyně, jako ve sporu úspěšná účastnice, právo na náhradu nákladů řízení. Tyto náklady činí 31 983 Kč, což představuje částku za zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč a dále za právní zastoupení dle vyhlášky č. 177/96 Sb. za 7 úkonů právní pomoci po 2 300 Kč (§ 9 odst. 1 a § 7 citované vyhlášky), dohromady 16 100 Kč (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby, doplnění žaloby na výzvu soudu z 27. 8. 2025, replika na vyjádření žalovaného z 20. 3. 2026 a dále za účast u jednání dne 17. 7. 2025 a 28. 4. 2026 (k tomu 1 půl úkon za účast u jednání dne 7. 4. 2026, které bylo odročeno z důvodu na straně žalovaného (§ 14 odst. 2 citované vyhlášky)), k tomu 8 režijních paušálů po 450 Kč, tedy 3 600 Kč. Dále k nákladům řízení náleží náhrada za ztrátu času dle § 14 odst. 1 a 2, když právní zástupce žalobkyně má sídlo ve , adresa, a jel celkem ke 2 jednáním u Okresního soudu v , adresa, dne 7. 4. 2026 a 28. 4. 2026. Promeškaný čas činí 2 půlhodiny za účast u každého jednání po 150 Kč, celkem tedy 600 Kč. K nákladům řízení náleží i cestovné, které bylo přiznáno v souladu s vyhláškou č. 573/2025 Sb., když právní zástupce žalobkyně jel z , adresa, a zpět k jednání dne 7. 4. 2026 a 28. 4. 2026. Ujel celkem , hodnota, km osobním vozidlem Škoda Kamiq, registrační značky , SPZ, s průměrnou spotřebou 5,4 l benzínu natural 95/100 km při ceně 34,70 Kč/litr benzínu a sazbě základní náhrady za použití motorového vozidla 5,90 Kč/1 km jízdy. Na jízdném za účast u jednoho jednání tedy bylo přiznáno 425 Kč a při 2 jednáních 850 Kč. Jelikož právní zástupce žalobkyně je plátcem DPH, náleží k nákladům řízení dle ustanovení § 137 odst. 3 o. s. ř. rovněž DPH, které činí z částky 22 300 Kč 4 683 Kč. Celková náhrada nákladů řízení představuje částku 31 983 Kč, kterou je žalovaný povinen zaplatit žalobkyni k rukám jejího právního zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

16. Dle ustanovení § 160 odst. 1 o. s. ř. bylo rozhodnuto o povinnosti žalovaného jak v části, kdy má byt vyklidit, tak v části finančního plnění do 30 dnů od právní moci rozsudku, když soud zohlednil charakter sporu a sociální situaci žalovaného.