35 C 167/2024

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl soudkyní Mgr. et Mgr. Kristýnou Černou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro 63 828 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 63 828 Kč s úrokem z prodlení:- ve výši 15 % ročně z částky 30 000 Kč od 25. 8. 2023 do 22. 6. 2024,- ve výši 15 % ročně z částky 18 667 Kč od 23. 6. 2024 do zaplacení,- ve výši 12,75 % ročně z částky 5 161 Kč od 11. 7. 2024 do zaplacení,- ve výši 12,75 % ročně z částky 20 000 Kč od 11. 7. 2024 do zaplacení,- ve výši 12,75 % ročně z částky 20 000 Kč od 11. 7. 2024 do zaplacení,a to do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

II. Žaloba se zamítá v části, ve které se žalobce domáhal po žalované zaplacení úroku z prodlení:- ve výši 15 % ročně z částky 30 000 Kč za 24. 8. 2023,- ve výši 15 % ročně z částky 5 161 Kč od 24. 8. 2023 do 10. 7. 2024,- ve výši 15 % ročně z částky 20 000 Kč od 26. 8. 2023 do 10. 7. 2024,- ve výši 15 % ročně z částky 20 000 Kč od 26. 9. 2023 do 10. 7. 2024,- ve výši 2,25 % ročně z částky 5 161 Kč od 11. 7. 2024 do zaplacení,- ve výši 2,25 % ročně z částky 20 000 Kč od 11. 7. 2024 do zaplacení,- ve výši 2,25 % ročně z částky 20 000 Kč od 11. 7. 2024 do zaplacení.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 30 280 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se po žalované domáhá zaplacení částky 63 828 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši. Žalobu odůvodnil tím, že se dne 24. 8. 2023 stal vlastníkem jednotky č. , hodnota, , nacházející se v budově bytového domu č. p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, , na , adresa, (dále jen „jednotka“), a to na základě kupní smlouvy uzavřené dne 12. 7. 2023 mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou jako prodávající. Žalovaná dříve nájemní smlouvou ze dne 18. 1. 2023 jednotku pronajala nájemkyni , jméno FO, (dále také „nájemkyně“). V nájemní smlouvě si smluvní strany ujednaly povinnost nájemkyně složit žalované jistotu ve výši 30 000 Kč a rovněž si ujednaly nájemné v měsíční výši 18 000 Kč a zálohy na úhradu za služby související s užíváním jednotky (dále jen „zálohy na služby“) v měsíční výši 2 000 Kč. Jistotu za nájemkyni složil žalované pan , právnická osoba, ve dvou platbách po 15 000 Kč, a to dne 24. 2. 2023 a dne 23. 3. 2023. Žalobce požaduje po žalované jakožto předchozím pronajímateli jednotky předání zbytku jistoty ve výši 18 667 Kč, neboť žalovaná žalobci předala toliko část jistoty ve výši 11 333 Kč dne 22. 6. 2024. Dále žalobce požaduje po žalované zaplacení částky odpovídající nájemnému a zálohám na služby, které nájemkyně uhradila žalované za dobu, kdy již byl vlastníkem jednotky, a tedy i pronajímatelem, žalobce. Konkrétně se jedná o poměrnou část nájemného a záloh na služby za část měsíce srpna 2023 (od 24. 8. 2023 do 31. 8. 2023, tj. 8 dní) v celkové výši 5 161 Kč, což za nájemkyni uhradil žalované , právnická osoba, dne 20. 7. 2023, dále o nájemné a zálohy na služby za září 2023 ve výši 20 000 Kč, což opět žalované uhradil , právnická osoba, dne 15. 8. 2023, a za říjen 2023 ve výši 20 000 Kč, což opět uhradil žalované , právnická osoba, dne 20. 9. 2023. Žalobce vyzýval žalovanou k úhradě žalovaných částek nejprve e-maily zasílanými od prosince 2023 a následně žalované zaslal dne 3. 7. 2024 předžalobní výzvu. Kromě úhrady částky ve výši 11 333 Kč dne 22. 6. 2024, započtené na jistotu, žalovaná žalobci nic nezaplatila.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Souhlasila s tvrzením žalobce, že kupní smlouvou ze dne 12. 7. 2023 prodala jednotku žalobci, který byl zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník ke dni 24. 8. 2023, přičemž v době prodeje byla jednotka pronajata nájemkyni na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalovanou dne 18. 1. 2023. Nesouhlasila však s tím, že by od nájemkyně obdržela úhrady jistoty či nájemného a záloh na služby za měsíce srpen 2023 až říjen 2023, ve své evidenci nedohledala žádné platby. Uvedla, že platby připsané na její účet nejsou nijak označeny a z ničeho nevyplývá, že by souvisely s nájemním vztahem mezi žalovanou a nájemkyní. Vzhledem k tomu, že žalovaná od nájemkyně žádné platby neobdržela, žalobci jakožto novému vlastníku jednotky nic nedluží. Žalovaná dále uvedla, že neví, zda od žalobce obdržela e-maily s výzvou k úhradě žalovaných částek. Částku 11 333 Kč žalobci v červnu 2024 uhradila, účel platby však nedohledala. O předání části jistoty se jednat nemohlo, neboť je přesvědčena, že částku ve výši jistoty žalobci nedluží. Pokud měl snad sjednané platby za nájemkyni hradit , právnická osoba, , žalovaná se takovéto dohody mezi nájemkyní a , právnická osoba, neúčastnila, poprvé o ni slyšela až v průběhu řízení.

3. Ze shodných skutkových tvrzení účastníků soud zjistil, že kupní smlouvou ze dne 12. 7. 2023 se žalovaná jako prodávající dohodla s žalobcem jako kupujícím na prodeji jednotky. Na základě této kupní smlouvy byl žalobce zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník jednotky s účinností ke dni 24. 8. 2023, přičemž v době prodeje jednotku užívala nájemkyně , jméno FO, na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalovanou dne 18. 1. 2023.

4. Na základě provedeného dokazování vzal soud dále za prokázané následující skutečnosti. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník jednotky s účinností od 24. 8. 2023 na základě kupní smlouvy ze dne 12. 7. 2023. Zápis byl proveden dne 14. 9. 2023. Z nájemní smlouvy ze dne 18. 1. 2023 soud zjistil, že se v této listině žalovaná jakožto vlastník zavázala přenechat nájemkyni jednotku k dočasnému užívání na dobu neurčitou. V listině byla mimo jiné ujednána povinnost nájemkyně složit žalované jistotu (vratnou kauci) ve výši 30 000 Kč, a to tak, že první část ve výši 15 000 Kč nájemkyně složí na účet pronajímatele nejpozději do 28. 2. 2023 a druhou část ve výši 15 000 Kč nájemkyně složí na účet pronajímatele nejpozději do 31. 3. 2023. Bylo ujednáno, že složená jistota bude ke dni skončení nájmu nájemci vrácena či vypořádána proti pohledávkám pronajímatele za nájemce, příp. nákladům na opravy jednotky či náhrad škody způsobené nájemcem vůči pronajímateli. V listině se dále nájemkyně zavázala platit pronajímateli nájemné ve výši 18 000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 2 000 Kč měsíčně. Smluvní strany si ujednaly, že celková měsíční úhrada ve výši 20 000 Kč je splatná každý měsíc vždy do 25. dne stávajícího měsíce na měsíc následující, a to příkazem na účet pronajímatele č. , č. účtu, . Na listině jsou podpisy nájemkyně a osoby jednající za pronajímatele. Z výpovědi svědka , právnická osoba, soud zjistil, že jej známá, paní , jméno FO, , požádala, aby za ni ze svého účtu hradil platby související s nájmem bytu na , adresa, , protože neměla vlastní účet. Souhlasil a platby zasílal ze svého účtu č. , č. účtu, panu , Anonymizováno, , předtím společnosti , Jméno žalované, . Ze strany jeho a nájemkyně byly všechny platby provedeny v pořádku. Dne 24. 2. 2023 částku 35 000 Kč, dne 27. 3. 2023 zase 35 000 Kč, dne 21. 7. 2023 20 000 Kč, dne 15. 8. 2023 20 000 Kč a 20. 9. 2023 20 000 Kč zaslal žalované svědek, jednalo se o nájemné, domnívá se, že dvě vyšší platby zahrnovaly také kauci ve výši 30 000 Kč. Nevybavuje si, že by mu příjemce nějaké částky vrátil, pouze jednou byla nějaká částka vrácena, když zaslali za jeden měsíc nájemné dvakrát. S panem , Anonymizováno, svědek vešel do kontaktu až v době po prodeji bytu, na přesné období si ale vzhledem k časovému odstupu nepamatuje. Předtím jednal za původního pronajímatele s panem , Anonymizováno, . Dále soud z výpovědi svědka zjistil, že před časem podepsal čestné prohlášení sepsané zástupcem žalobce na základě jím doložených podkladů. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že bydlela v nájmu v bytě na , adresa, , nájemní smlouvu v roce 2023 uzavřela s , Anonymizováno, společností, poté byt koupil pan , jméno FO, . Nájemné, zálohy na služby i kauci za ni platil kamarád , právnická osoba, , kterého o provedení plateb poprosila, protože neměla vlastní účet. Ví, že kauce byla placena na dvě splátky a že všechno poctivě zaplatila. Data a částky si už ale přesně nepamatuje s ohledem na časový odstup, navíc nemá dobrou paměť a platby řešil pan , jméno FO, , ona sama majitele vždy odkazovala přímo na pana , jméno FO, . Svědkyně si nepamatuje, kdy se dozvěděla o prodeji jednotky, ale vzpomíná si, že někdy uhradili nájemné a až poté jim řekl pan , jméno FO, (snad osoba správce vystupující za žalovanou), že se byt prodal, ale že panu , Anonymizováno, nájemné předají. Mluvilo se o posledním nájemném. Když se dozvěděli, že se byt prodal, nájemné už platili panu , Anonymizováno, na účet. Jen ví, že první měsíc pan , jméno FO, popletl a volal, že mu peníze nedošly, dal jim pak jiný účet a posílali platbu ještě jednou, měli tak přeplatek. Dále soud z výpovědi svědkyně zjistil, že před časem podepsala čestné prohlášení sepsané panem , Anonymizováno, ohledně plateb, které s panem , jméno FO, hradili. Ze snímků obrazovky soud zjistil, že na účet č. , č. účtu, odešly tyto platby: 35 000 Kč dne 24. 2. 2023, 35 000 Kč dne 25. 3. 2023, 20 000 Kč dne 21. 7. 2023, 20 000 Kč dne 15. 8. 2023, 20 000 Kč dne 20. 9. 2023. Tyto skutečnosti korespondují se sdělením , právnická osoba, ., z něhož soud zjistil, že na účet č. , č. účtu, vedený pro žalovanou přišly tyto blíže neoznačené platby z účtu č. , č. účtu, vedeného na jméno , právnická osoba, : 35 000 Kč dne 24. 2. 2023, 35 000 Kč dne 27. 3. 2023, 20 000 Kč dne 21. 7. 2023, 20 000 Kč dne 15. 8. 2023, 20 000 Kč dne 20. 9. 2023. Z potvrzení o platbě soud zjistil, že na účet č. , č. účtu, vedený na jméno žalobce přišla dne 22. 6. 2024 částka ve výši 11 333 Kč z účtu č. , č. účtu, vedeného pro žalovanou. Z předžalobní výzvy včetně detailu zprávy soud zjistil, že žalobce žalované dne 3. 7. 2024 odeslal předžalobní výzvu, kterou jí vyzval k zaplacení částky ve výši 63 828 Kč do 7 dnů od doručení dopisu, zpráva byla dodána do datové schránky žalované téhož dne v 15:57:55 hodin a do datové schránky se následně dne 8. 7. 2024 přihlásila pověřená osoba.

5. Z e-mailové komunikace soud nezjistil žádné skutečnosti, neboť nebylo prokázáno, že by se předmětné e-mailové zprávy dostaly do dispozice žalované.

6. Soud neprovedl navržené důkazy čestnými prohlášeními , právnická osoba, a , jméno FO, , neboť v zájmu naplnění zásady přímosti , právnická osoba, i , jméno FO, vyslechl jako svědky (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 9. 2023, sp. zn. 29 Cdo 3197/2022).

7. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalobce byl dne 14. 9. 2023 zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník jednotky s účinností ke dni 24. 8. 2023 na základě kupní smlouvy ze dne 12. 7. 2023 uzavřené mezi žalovanou jako prodávající a žalobcem jako kupujícím. V době prodeje byt užívala nájemkyně , jméno FO, na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalovanou dne 18. 1. 2023 na dobu neurčitou. Nájemkyně a žalovaná si v nájemní smlouvě ujednaly povinnost nájemkyně složit pronajímateli jistotu ve výši 30 000 Kč, a to tak, že první část ve výši 15 000 Kč nájemkyně složí na účet pronajímatele nejpozději do 28. 2. 2023 a druhou část ve výši 15 000 Kč nájemkyně složí na účet pronajímatele nejpozději do 31. 3. 2023, s tím, že jistota bude ke dni skončení nájmu vrácena či vypořádána. Dále si ujednaly povinnost nájemkyně platit nájemné ve výši 18 000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 2 000 Kč měsíčně, vždy do 25. dne stávajícího měsíce na měsíc následující na účet pronajímatele č. , č. účtu, . Nájemkyně se dohodla se svým známým , právnická osoba, , že bude platby sjednané v nájemní smlouvě hradit pronajímateli za ni. , právnická osoba, proto na žádost nájemkyně uhradil bankovním převodem ze svého účtu na účet žalované: dne 24. 2. 2023 částku 35 000 Kč, z čehož 15 000 Kč představovalo část jistoty; dne 27. 3. 2023 částku 35 000 Kč, z čehož 15 000 Kč představovalo část jistoty; dne 21. 7. 2023 částku 20 000 Kč představující nájemné a zálohy na služby za srpen 2023; dne 15. 8. 2023 částku 20 000 Kč představující nájemné a zálohy na služby za září 2023; dne 20. 9. 2023 částku 20 000 Kč představující nájemné a zálohy na služby za říjen 2023. Žalovaná si tyto částky ponechala. Poté, co nájemkyni kontaktovala osoba vystupující za žalovanou a oznámila jí prodej jednotky, hradil již nájemné a zálohy na služby za nájemkyni pan , jméno FO, převodem na účet žalobci. Žalovaná zaplatila dne 22. 6. 2024 žalobci částku ve výši 11 333 Kč. Dále již žalobci nic neuhradila ani přes předžalobní výzvu dodanou do datové schránky žalované dne 3. 7. 2024, kterou ji žalobce vyzval k zaplacení částky ve výši 63 828 Kč do 7 dnů od doruční dopisu.

8. Podle § 1105 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

9. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

10. Podle § 2221 o. z., změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

11. Podle § 2991 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

12. Po takto zjištěném skutkovém stavu dospěl soud k následujícímu právnímu posouzení věci. Žalobce na základě kupní smlouvy uzavřené s žalovanou v souladu s § 2079 o. z. nabyl vlastnické právo k jednotce, a to zápisem do katastru nemovitostí ke dni 24. 8. 2023 v souladu s § 1105 o. z. V době přechodu vlastnictví byla jednotka pronajata nájemkyni , jméno FO, , která uzavřela s žalovanou jakožto pronajímatelkou nájemní smlouvu o nájmu bytu podle § 2201 a násl. o. z. dne 18. 1. 2023 na dobu neurčitou. Žalovaná a nájemkyně si ujednaly povinnost nájemkyně složit žalované jistotu ve výši 30 000 Kč ve smyslu § 2254 o. z., současně se v nájemní smlouvě dohodly na měsíčním nájemném ve výši 18 000 Kč dle § 2246 o. z. a na zálohách na služby ve výši 2 000 Kč dle § 2247 o. z., splatných 25. dne v měsíci na měsíc následující. Jistota byla žalované složena ve dvou platbách připsaných na účet žalované dne 24. 2. 2023 a dne 27. 3. 2023. Zároveň byly žalované uhrazeny nájemné a zálohy na služby za měsíce srpen až říjen 2023. Veškeré tyto částky sice žalované zaplatil pan , právnická osoba, , tzn. osoba odlišná od nájemkyně (dlužnice), výpovědí svědků však bylo prokázáno, že , právnická osoba, dluhy plnil na základě dohody s dlužnicí, a žalovaná tak v souladu s § 1936 odst. 1 o. z. byla povinna plnění dluhu od třetí osoby se souhlasem dlužnice přijmout, neboť zákon v takové situaci nevyžaduje souhlas věřitele. Nad rámec soud konstatuje, že žalovaná úhrady fakticky přijala (přijaté platby bez zbytečného odkladu plátci nevrátila), k zániku dluhu by proto došlo také tehdy, kdyby pan , právnická osoba, žalované dluh uhradil bez souhlasu nájemkyně (viz závěry obsažené v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 10. 2023, sp. zn. 28 Cdo 1214/2023).

13. Žalovaná namítala, že oba svědci byli v kontaktu s žalobcem, který jim přichystal k podpisu čestná prohlášení o provedených úhradách, a proto je nutno při hodnocení svědeckých výpovědí vzít v potaz jejich ovlivnění žalobcem. Soud však oběma svědkům uvěřil, ani přes kontakt s žalobcem v průběhu řízení nemá důvod pochybovat o pravdivosti jejich výpovědí. Oba svědci vypovídali spontánně o skutečnostech, které si pamatují, sami často uváděli, že si již na detaily nevzpomínají, nevěděli, kdy přesně a jaké částky byly hrazeny, kdy přesně je kdo kontaktoval ohledně změny vlastnictví jednotky apod., což je vzhledem k časového odstupu pochopitelné. Přesvědčivě však vypověděli především, že se dohodli na tom, že , právnická osoba, bude hradit platby vyplývající z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a nájemkyní, že všechny ujednané částky, včetně jistoty, žalované řádně zaplatili a že účelem plateb z účtu , právnická osoba, byla úhrada nájemného a záloh na služby a také jistoty. Výpovědi svědkyně , jméno FO, a svědka , jméno FO, si neodporují, svědci se částečně shodují, částečně se doplňují. Navíc soud svědecké výpovědi hodnotil v souvislosti s dalšími provedenými důkazy, konkrétně se sdělením banky o provedených platbách a se snímky obrazovky, z nichž bylo zjištěno, že odpovídající částky v daných dnech byly připsány z účtu , právnická osoba, na účet žalované. Navíc výše připsaných částek i data jednotlivých úhrad korespondují s ujednáními v nájemní smlouvě o výši jistoty, nájemného a záloh na služby, způsobu jejich úhrady a splatnosti. Soud proto nemá žádný důvod pochybovat o tom, že by snad účelem jednotlivých plateb připsaných na účet žalované nebyla úhrada jistoty a nájemného a záloh na služby za měsíce srpen až září 2023 dle nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a nájemkyní.

14. Žalobce nabytím vlastnického práva k jednotce vstoupil ke dni 24. 8. 2023 dle § 2221 odst. 1 o. z. do práv a povinností z nájmu vyplývajících ze zákona, respektive z nájemní smlouvy. Na žalobce tak přímo ze zákona přešly mimo jiné práva a povinnosti související s jistotou dle § 2254 o. z. Přešla na něj též povinnost při skončení nájmu jistotu nájemkyni vrátit dle § 2254 odst. 2 o. z., neboť jistota slouží k zajištění řádného plnění nájemce a k jejímu vrácení je povinna osoba, která je pronajímatelem v době zániku nájmu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněný pod č. 7/2024 sb. rozh. obč.). Vzhledem k tomu, že na žalobce ke dni 24. 8. 2023 přešla práva a povinnosti s jistotou spojená, musela na něj ze zákona k témuž dni přejít též samotná složená jistota (ke stejnému závěru dospívají i autoři komentářové literatury - viz Mlynář, V. § 2221. In: Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. 2. vyd. Praha: C. H. Beck, 2024; Bajura, J. § 2221. In: Švestka, J., Dvořák, J., Fiala, J. a kol. Občanský zákoník: komentář, Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, 2014). Žalovaná tak byla ke dni přechodu vlastnictví povinna předat žalobci složenou jistotu ve výši 30 000 Kč, což neučinila. Soud ji proto zavázal k úhradě částky ve výši 18 667 Kč, neboť žalobce požaduje s ohledem na částečnou úhradu žalované dne 22. 6. 2024 ve výši 11 333 Kč předání toliko části jistoty ve výši 18 667 Kč. K námitce neplatnosti a neurčitosti zápočtu částky 11 333 Kč učiněného žalobcem, kterou vznesla žalovaná, soud uvádí, že žalobce neučinil jednostranný zápočet své pohledávky proti pohledávce žalované ve smyslu § 1982 o. z., nýbrž toliko zohlednil částečnou úhradu dluhu a ve smyslu § 1933 o. z. neoznačenou úhradu žalované započetl na pohledávku nejprve splatnou, proto nepožaduje po žalované předání celé jistoty. Vzhledem k tomu, že žalovaná žalobci jistotu nepředala včas, dostala se do prodlení a soud tak žalované uložil uhradit žalobci též úrok z prodlení dle § 1970 o. z. ode dne následujícího po dni splatnosti pohledávky, tj. od 25. 8. 2023, jehož výše je dána § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

15. Na žalobce dále přešlo v souladu s § 2221 o. z. právo na příjem nájemného a záloh na služby dle § 2246 o. z. a § 2247 o. z. Byť zákon výslovně neupravuje hrazení nájemného a záloh na služby při změně vlastnictví pronajaté věci, je nutno v zájmu ochrany práv nájemce, který změnu vlastnictví nemohl ovlivnit a nemusel o ní ani vědět, dospět k závěru, že nájemce je povinen platit nájemné (i zálohy na služby) při změně vlastníka věci novému pronajímateli až od okamžiku, kdy mu změnu původní vlastník oznámí nebo nový vlastník prokáže. Do té doby je oprávněn tyto platby hradit původnímu vlastníkovi. Úhrada nájemného a záloh na služby za dobu po změně vlastnictví předmětu nájmu nájemcem v dobré víře původnímu pronajímateli tedy není bezdůvodným obohacením ve vztahu nájemce a původní pronajímatel, nýbrž jedná se o řádnou úhradu dluhu. V takovém případě vzniká bezdůvodné obohacení původního vlastníka na úkor vlastníka nového (viz závěry obsažené v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. 4. 2019, sp. zn. 28 Cdo 270/2019, uveřejněného pod č. 2/2021 sb. rozh. obč.). V řízení bylo svědeckou výpovědí nájemkyně prokázáno, že o změně vlastnictví v době, kdy za ni , právnická osoba, dluhy žalované plnil, nevěděla. Svědkyně si s ohledem na časový odstup již přesně nevzpomínala na úhrady v jednotlivých měsících ani na okamžik, kdy se dozvěděla o prodeji jednotky, pouze si pamatuje, že jí osoba pana , Anonymizováno, až po zaplacení některého nájemného sdělila, že se byt prodal a že poslední platbu již neměla zasílat žalované. Současně vypověděla, že poté, co se o změně vlastníka dozvěděla, posílali s panem , jméno FO, platby již na účet panu , Anonymizováno, . Pokud svědkyně zmiňovala poslední platbu, mohla jí být míněna platba nájemného a záloh na služby za říjen 2023, odeslaná až v září 2023 pár dní po datu provedení zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud svědkyně hovořila o jedné platbě zaslané na nesprávné číslo účtu, z její výpovědi nevyplynulo, že by měla za některý z měsíců uhradit chybně nájemné a zálohy na služby žalované poté, co již věděla o změně vlastnictví, jak v závěrečné řeči naznačovala žalovaná. Svědkyně totiž vysvětlila, že jí snad žalobce měl sdělit nesprávné číslo účtu, a proto jednu měsíční úhradu zasílala podruhé již na správný účet s tím, že chybně zaslaná platba jí byla vrácena, o vrácení nesprávně dvakrát zaslané platby přitom hovořil také svědek , jméno FO, . Soud z výše uvedených důvodů uzavírá, že platbami k rukám žalované dne 21. 7. 2023, 15. 8. 2023 a 20. 9. 2023 došlo k řádné úhradě nájemného a záloh na služby za srpen 2023 až říjen 2023, neboť nájemkyně tyto částky hradila v dobré víře. Ostatně žalovaná do doby koncentrace řízení ani netvrdila, že by snad nájemkyně úhrady původnímu pronajímateli neprováděla v dobré víře. Takovouto úvahu minimálně ohledně některých plateb nastínila až v závěrečné řeči. I kdyby tak výpovědí svědkyně nebylo prokázáno, že v době jednotlivých úhrad o změně vlastnictví nevěděla, vycházel by soud z toho, že dobrá víra nájemkyně nebyla zpochybněna, když z žádného z provedených důkazů vědomost nájemkyně o změně vlastníka v době před odesláním plateb z července až září 2023 nevyplývá. Soud proto zavázal žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení dle § 2991 o. z. představujícího nájemné a zálohy na služby, které žalovaná obdržela od nájemkyně v dobré víře za dobu od 24. 8. 2023 do 31. 10. 2023, přestože již v tomto období byl pronajímatelem žalobce.

16. Co se týče záloh na služby, žalovaná argumentovala, že žalobce může požadovat toliko případný nedoplatek na vyúčtování, jestliže již mělo dojít k vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na jednotlivé služby ve smyslu § 7 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Soudu je znám rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015, na který patrně žalovaná naráží. Zmíněné rozhodnutí však na danou věc nedopadá, neboť se týká vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem a předpokládá vyúčtování plateb přijatých od nájemce. Rozhodnutí se tedy týká diametrálně odlišné situace. V dané věci ke dni přechodu vlastnictví jednotky na žalobce rovněž přešlo právo na příjem ujednaných záloh na služby, jakož i povinnost po skončení zúčtovacího období vyúčtovat zálohy přijaté od nájemkyně a související právo na úhradu nedoplatku či povinnost vrátit přeplatek nájemkyni, žalobce má proto právo na vydání plnění přijatých žalovanou od nájemkyně (když žalovaná netvrdila, že by zálohy byly spotřebovány, tzn. že by z nich uhradila dodávky služeb poskytovatelům, a že si je neponechala).

17. Splatnost bezdůvodného obohacení nastává dle § 1958 odst. 2 o. z. na základě výzvy věřitele. Žalobce ani přes poučení dle § 118a odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), neprokázal, že by do sféry žalované došly jeho dřívější e-mailové výzvy, proto soud dospěl k závěru, že žalobce žalovanou vyzval k vydání bezdůvodného obohacení poprvé předžalobní výzvou odeslanou dne 3. 7. 2024 prostřednictvím datové schránky. Výzva byla do datové schránky žalované dodána téhož dne, dne § 570 odst. 1 o. z. se tak výzva dostala do sféry dispozice žalované již 3. 7. 2024, neboť tohoto dne měla žalovaná objektivní možnost se s písemností seznámit. Žalovaná tak byla následně povinna uhradit žalobci dlužnou částku odpovídající přijatému nájemnému a zálohám na služby za 24. 8. 2023 až 31. 10. 2023 dle výzvy do 7 dnů, tj. do 10. 7. 2024. Vzhledem k tomu, že dluh včas neuhradila, dostala se do prodlení a žalobce má rovněž nárok na úrok z prodlení z dlužné částky dle § 1970 o. z. ode dne následujícího po dni splatnosti pohledávky, tzn. od 11. 7. 2024. Výše úroku z prodlení činí 12,75 % dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

18. Soud z výše uvedených důvodů dospěl k závěru, že žaloba je co do jistiny a co do části úroku z prodlení důvodná a zavázal žalovanou zaplatit žalobci dlužnou částku do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. Ve zbytku, tzn. v části požadovaného úroku z prodlení, žalobu zamítl.

19. Žalobce byl neúspěšný pouze v poměrně nepatrné části (toliko ohledně v poměrně nepatrné části úroku z prodlení vzhledem k celkovému předmětu řízení), proto soud uložil žalované zaplatit žalobci plnou náhradu nákladů řízení ve výši 30 280 Kč v souladu s § 142 odst. 3 o. s. ř., a to k rukám jeho zástupce dle § 149 odst. 1 o. s. ř. Tato částka představuje:- 3 192 Kč za zaplacený soudní poplatek,- 18 300 Kč za odměnu zástupce žalobce za 5 úkonů právní pomoci (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, žaloba, vyjádření ze dne 11. 3. 2025 a účast u jednání dne 6. 5. 2025) ve výši 5 x 3 660 Kč dle § 7 odst. 1 bodu 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „AT“),- 3 x 300 Kč za náhradu hotových výdajů zástupce žalobce podle § 13 odst. 4 AT, ve znění účinném do 31. 12. 2024, a 2 x 450 Kč za náhradu hotových výdajů zástupce podle § 13 odst. 4 AT, ve znění účinném od 1. 1. 2025,- cestovné za cestu k jednání dne 6. 5. 2025 automobilem zn. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, , RZ , SPZ, , na trase Praha - Ostrava a zpět, celkem najeto 856 km, průměrná spotřeba 6,6 l benzínu na 100 km, sazba základní náhrady za 1 km ve výši 5,80 Kč, cena pohonných hmot ve výši 35,80 Kč dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., tzn. celkem 6 988 Kč.

20. Soud žalobci nepřiznal požadovanou náhradu za odměnu a náhradu hotových výdajů zástupce jednak za vyjádření ze dne 31. 3. 2025, jelikož tímto podáním žalobce toliko doplnil skutková tvrzení, která již mohla být součástí vyjádření ze dne 11. 3. 2025, jednak za poradu ze dne 13. 5. 2025, neboť žalobce neprokázal, že tato porada zástupce s klientem proběhla a že přesáhla jednu hodinu ve smyslu § 11 odst. 1 písm. c) AT.

21. Žalovaná uvedla, že v případě úspěchu žalobce je nutné i v otázce náhrady nákladů řízení zvážit její nevědomost o dohodě nájemkyně a pana , jméno FO, ohledně placení nájemného. Soud však neshledal na straně účastníků žádné důvody hodné zvláštního zřetele, které by snad odůvodňovaly mimořádnou aplikaci § 150 o. s. ř. Výpověďmi svědků bylo prokázáno, že s osobou vystupující za žalovanou komunikoval i přímo pan , jméno FO, , žalovaná tedy o dohodě o hrazení nájemného i dalších plateb musela vědět, navíc si přijaté částky ponechávala. A i kdyby se snad žalovaná skutečně nezajímala o to, zda nájemkyně po dobu více než půl roku nájemné a zálohy na služby řádně hradí, nemohla by tato skutečnost jít k tíži žalobce, který na vzniku sporu nemá podíl a úspěšně hájil své právo u soudu. Není tak spravedlivé, aby žalobce nemalé náklady řízení nesl ze svého.