56 C 150/2024

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudkyní Mgr. Zuzanou Hrudovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované o přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájemce z nájmu bytu

I. Výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, , nacházejícího se v domě č.p. , Anonymizováno, na , adresa, – , Anonymizováno, ze dne 23. 1. 2024, je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 3 200 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 25. 3. 2024 domáhal přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , kterou mu dala žalovaná. Výpověď mu byla doručena dne 23. 1. 2024 s tím, že výpovědní lhůta je 3 měsíce a končí dnem 30. 4. 2024. Žalobce s výpovědí z nájmu bytu nesouhlasil. Co se výpovědních důvodů týče, uvedl, že s ostatními nájemníky má dobré vztahy. Připustil, že občas požívá alkoholické nápoje a pak „pro radost ze života si i zazpívá“, ale není si vědom, že by ostatním nájemníkům toto vadilo. Popřel pěstování omamných látek v bytě i jejich užívání. Popřel rovněž, že by byt nedostatečným způsobem vytápěl nebo v něm nedostatečným způsobem udržoval čistotu. Popřel rovněž přijímání nevhodných návštěv.

2. Žalovaná se ve věci vyjádřila podáním ze dne 1. 7. 2024. Uvedla, že bytový dům na ul , adresa, zakoupila jako ruinu v roce 2003, a to za účelem zřízení svého sídla a za účelem rekonstrukce bytových jednotek k jejich následnému pronajímání. K důvodům předmětné výpovědi z nájmu bytu, o níž je veden tento spor, uvedla, že žalobce choval v bytě 2 psy, pěstoval v bytě rostliny konopí a konzumoval je, nadměrně užíval alkohol či jiné návykové látky, což dle žalované vedlo k nezřízenému, nebezpečnému a nepředvídatelnému chování žalobce, které bylo doprovázeno agresivními, hysterickými a hlasitými projevy žalobce, a to jak v denní, tak i v noční dobu na společném dvoře bytového domu. Dále žalovaná uvedla, že žalobce nerespektoval domovní řád, rušil noční klid. Dále žalovaná konkretizovala jména nájemců jiných bytů v bytovém domě, kteří měli podat na žalobce stížnost k rukám žalované. Žalovaná dále jako důvod k ukončení nájemního vztahu uvedla pozdní placení nájemného vč. služeb žalobcem (konkrétně uvedla pozdě zaplacený nájem dne 28. 6. 2024) a přijímání nevhodných návštěv, nevhodné užívání dvoru bytového domu, předávání balíčků před domem, půjčování klíčů od domu, „dost možná“ nenahlášení spolubydlícího. Žalovaná dále uvedla, že bývalá sousedka žalobce p. , jméno FO, podala výpověď z nájmu jiného bytu v předmětném bytovém domě v lednu 2024, protože nebyla schopna snášet chování žalobce.

3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

4. Z listiny označené jako Nájemní smlouva – byt. č. , hodnota, / 2020 / 1 ze dne 10. 2. 2020 soud zjistil, že jako smluvní strany jsou zde uvedeny žalovaná jako pronajímatel a žalobce jako nájemce. Předmětem nájmu byl byt č. , hodnota, , o dispozici 1+1 a celkové výměře 30 m2 v I.NP budovy na adrese , adresa, . Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou, a to od 10. 2. 2020. Nájem vč. úhrad za poskytované služby byl sjednán ve výši 4 000 Kč měsíčně, splatnost byla sjednána do 20. dne příslušného kalendářního měsíce, za který se nájemné a úhrada za služby spojené s užíváním bytu platí. Smluvně byly sjednány povinnosti nájemce a to mimo jiné tak, že nájemce je povinen chovat se tak, aby nedocházelo ke škodám na bytě, zařízení bytu, jakož i na budově a zachovávat zde klid a pořádek a dodržovat požární, bezpečnostní, hygienické a jiné předpisy. Smlouva je datována 10. 2. 2020, podepsána oběma smluvními stranami.

5. Z listiny označené jako výpověď z nájmu bytu soud zjistil, že žalovaná vypověděla dne 23. 1. 2024 žalobci nájem bytu č. , hodnota, o dispozici 1+1 na , adresa, dle nájemní smlouvy. Žalobce výpověď převzal téhož dne, tj. 23. 1. 2024. Ve výpovědi byla stanovena výpovědní lhůta v délce 3 měsíců s tím, že končí 30. 4. 2024. Výpovědní důvody byly žalovanou specifikovány následně: „trvalé problémy s užíváním bytu a porušováním domovního řádu a to především nevhodným chováním k uživatelům dalších nájemních bytů, výrazným a hlučným zpěvem při požívání alkoholu, pěstování omamných látek, dostatečným nevytápěním bytu, nedostatečným udržováním čistoty užívaného bytu, přijímáním nevhodných návštěv:“ Žalobce byl ve výpovědi poučen o možnosti vznést námitky proti výpovědi (§ 2286 občanského zákoníku) a současně o právu podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávnění, a to do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi (§ 2290 občanského zákoníku).

6. Pokud soud provedl důkazem listinu nazvanou Vyúčtování dodávky plynu č. , hodnota, , předloženými fotografiemi bytu na č. l. 14 – 18, listinu nazvanou Oznámení / Stížnost datované dne 23. 8. 2023, rozhodnutí Statutárního města , adresa, , Úřad městského obvodu , adresa, odbor vnitřních věcí a správních činností, ze dne , datum, , č.j , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , z těchto listin v návaznosti na níže prezentovaný názor soudu soud nevzal za prokázané žádné skutkové zjištění.

7. Návrh na provedení dalších důkazů, výslechy svědků navržených u jednání dne 9. 12. 2024, soud zamítl vzhledem k tomu, že skutkový stav je pro rozhodnutí ve věci dostačující a další dokazování by bylo v rozporu se zásadou procesní ekonomie a zásadou hospodárnosti.

8. Soud na základě provedeného dokazování dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu.

9. Mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem byla uzavřena dne 10. 2. 2020 nájemní smlouva. Předmětem nájmu byl byt č. , hodnota, , o dispozici 1+1 a celkové výměře 30 m2 v I.NP budovy na adrese , adresa, . Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou, a to od 10. 2. 2020. Nájem vč. úhrad za poskytované služby byl sjednán ve výši 4 000 Kč měsíčně, splatnost byla sjednána do 20. dne příslušného kalendářního měsíce, za který se nájemné a úhrada za služby spojené s užíváním bytu platí. Smluvně byly sjednány povinnosti nájemce, a to mimo jiné tak, že nájemce je povinen chovat se tak, aby nedocházelo ke škodám na bytě, zařízení bytu, jakož i na budově a zachovávat zde klid pořádek a dodržovat požární, bezpečnostní, hygienické a jiné předpisy. Žalovaná vypověděla dne 23. 1. 2024 žalobci nájem bytu č. , hodnota, o dispozici 1+1 na , adresa, dle nájemní smlouvy. Žalobce výpověď převzal téhož dne, tj. 23. 1. 2024. Ve výpovědi byla stanovena výpovědní lhůta v délce 3 měsíců s tím, že končí 30. 4. 2024. Výpovědní důvody byly žalovanou specifikovány následně: „trvalé problémy s užíváním bytu a porušováním domovního řádu a to především nevhodným chováním k uživatelům dalších nájemních bytů, výrazným a hlučným zpěvem při požívání alkoholu, pěstování omamných látek, dostatečným nevytápěním bytu, nedostatečným udržováním čistoty užívaného bytu, přijímáním nevhodných návštěv:“ Žalobce byl ve výpovědi poučen o možnosti vznést námitky proti výpovědi (§ 2286 občanského zákoníku) a současně o právu podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávnění, a to do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi (§ 2290 občanského zákoníku).

10. Dle § 2286 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „OZ“) výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

11. Dle § 2288 odst. 1 OZ pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

12. Dle § 2288 odst. 3 OZ vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

13. Dle § 2290 OZ nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

14. Po právním posouzení shora uvedeného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

15. Soud se nejprve zabýval otázkou, zda žalobce podal žalobu včas, tj. ve dvouměsíční lhůtě od doby, kdy mu výpověď došlo. Žaloba došla soudu dne 25. 3. 2024, přičemž žalobci byla výpověď doručena dne 23. 1. 2024. Žaloba tak byla podána včas ve dvou měsíční lhůtě.

16. Další otázkou, kterou se soud zabýval, bylo, zda výpověď ze dne 23. 1. 2024 splňovala podmínku určitosti výpovědi nájemní smlouvy. Zde soud dospěl k závěru, že předmětná výpověď vykazuje vady, kdy žalovaná ve výpovědi jednoznačně nevymezila údajné závadné chování žalobce jako nájemce, v němž žalovaná jako pronajímatel spatřovala porušení povinností nájemce vyplývající z nájemní smlouvy. Pronajímatele totiž tíží povinnost uvést ve výpovědi výpovědní důvod, včetně jeho skutkové specifikace. Podmínkou možnosti zkoumat důvody výpovědi v řízení před soudem je z logiky věci nezaměnitelný popis výpovědního důvodu ve výpovědi. Důkazní břemeno k prokázání tvrzení o naplněnosti výpovědního důvodu tíží pronajímatele.

17. Z výpovědi pronajímatele musí být zřejmé, pro který ze zákonem stanovených důvodů je nájem bytu vypovídán, přičemž takto použitý výpovědní důvod musí pronajímatel skutkově vymezit tak, aby z výpovědi bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění. Nemusí však takto vymezený výpovědní důvod právně kvalifikovat odkazem na konkrétní zákonné ustanovení, podle něhož nájem vypovídá; toto právní posouzení určí soud, avšak vždy jen na základě obsahu výpovědi. Z obsahu výpovědi (aby byla dostatečně určitá a srozumitelná) tak musí být vždy patrné, jaký konkrétní výpovědní důvod (ve výpovědi skutkově vymezený) pronajímatel uplatnil.

18. Je tedy třeba, aby pronajímatel ve výpovědi dostatečně skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z ní bylo patrno, z čeho konkrétně dovozuje jeho naplnění. Musí uvést tedy konkrétní skutečnosti. Použitý výpovědní důvod musí být skutkově vymezen tak, aby tento skutek byl nezaměnitelný s jiným skutkem. Tedy, z jakých konkrétních skutečností pronajímatel dovozuje, že případné porušení povinností nájemce dosáhlo takové intenzity, že se jedná o hrubé porušení povinností nájemce19. Pokud žalovaná jako pronajímatel použila ve výpovědi z nájmu takto jí specifikované výpovědní důvody: nevhodné chování k nájemníkům dalších bytů, výrazný a hlučný zpěv při požívání alkoholu, pěstování omamných látek, nedostatečné vytápění bytu, nedostatečné udržování čistoty bytu, přijímání nevhodných návštěv, nejde o dostatečně popsané a specifikované chování, které by soud mohl přezkoumávat z hlediska naplnění výpovědního důvodu. Nesplnění této povinnosti v písemné výpovědi z nájmu, nelze pak nahrazovat provedením důkazů.

20. Konkrétně není z tvrzených výpovědních důvodů patrno: vůči komu konkrétně se žalobce měl choval nevhodně, jak se nevhodné chování vůči konkrétním nájemníkům dalších bytů konkrétně projevovalo, a kdy se takto měl žalobce vůči blíže nespecifikovaným nájemcům chovat, co se týče tvrzeného zpěvu při požívání alkoholu, zde rovněž nebylo konkretizováno, kde, kdy a s jakou frekvencí měl žalobce hlasitě zpívat, co se týče tvrzeného pěstování omamných látek, zde rovněž žalovaná ve výpovědi z nájmu nespecifikovala kde, kdy a jakým způsobem mělo docházet k pěstování omamných látek, jaké omamné látky měl žalobce pěstovat, v čem konkrétně pronajímatel spatřoval nedostatečnost vytápění či nedostatečnost udržování bytu v čistotě, v jakém období měl žalobce nedostatečně vytápět byt a jak se toto nevytápění či tvrzené nedostatečné udržování bytu v čistotě projevovalo v neplnění povinností žalobce jako nájemce ve smluvním vztahu, co se týče specifikovaného tvrzeného důvodu přijímání nevhodných návštěv, zde rovněž nebylo specifikováno, v čem konkrétně spatřuje pronajímatel „nevhodnost“ návštěv, kdo a kdy se v bytě vyskytoval.

21. Výpovědní důvody musí být dostatečně určitě skutkově vymezeny, a to uvedením konkrétních okolností, které jej zakládají. Skutkově vymezení představuje uvedení skutečností, které v poměrech dané věci individualizují podmínky v zákoně uvedeného a ve výpovědi použitého výpovědního důvodu, tj. skutečnosti, kterého v daném případě zakládají, a to tak, že skutek bude nezaměnitelný s jiným skutkem. Jednání, které je nájemci vytýkáno musí být ve výpovědi popsáno dostatečně určitým a nezaměnitelným způsobem, aby bylo již z textu výpovědi jednoznačně zřejmé, jaké konkrétní chování je důvodem vedoucím pronajímatele k podání výpovědi.

22. Hrubost případného porušení povinností soud posuzuje mimo jiné z délky, trvání či opětování porušování povinností. Vzhledem k tomu, že ve výpovědi o časovém úseku není žádná zmínka, má soud za to, že se nejedná o přesné vymezení skutku.

23. Soud není oprávněn skutkové vymezení uplatněných výpovědních důvodů vlastním postupem v průběhu soudního řízení doplňovat, měnit či nahrazovat. Důvody výpovědi vykazují formální nedostatky v obsahovém skutkovém vymezení důvodů výpovědi.

24. Výpověď žalované ze dne 23. 1. 2024 adresovaná žalobci byla soudem ze shora uvedených důvodů vyhodnocena jako neurčitá, tudíž neplatná; takové právní jednání nemůže vyvolávat hmotněprávní účinky skončení nájemního vztahu.

25. Soud proto žalobě v celém rozsahu vyhověl.

26. O nákladech řízení rozhodl soud v souladu s § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o.s.ř.“) dle kterého má v řízení plně úspěšný účastník právo na náhradu nákladů řízení vůči účastníku, který ve věci úspěch neměl. V daném případě soud přiznal žalobci jako náhradu nákladů řízení však pouze zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč a čtyři paušální náhrady po 300 Kč za sepis žaloby, vyjádření ze dne 8. 8. 2024, příprava k účasti na jednání, účast na jednání před soudem dle § 2 odst. 3 ve spojení s § 1 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb.

27. Žalovaná byla v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. zavázána zaplatit náhradu nákladů řízení, ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.