61 C 159/2023

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl soudcem JUDr. Ing. Lukášem Holendou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o vydání nemovitých věcí

I. Žalovaná je povinna vydat, a to předat držbu nemovitých věcí v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsaných na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, , a to:- pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: budova č. p. , Anonymizováno, , , adresa, , stavba občanského vybavení, s výjimkou prostor , Anonymizováno, . nadzemního podlaží , Anonymizováno, , Anonymizováno, budovy, a to místností č. , hodnota, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, až , Anonymizováno, o celkové rozloze 790,04 m2,- pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ostatní plocha – jiná plocha,- pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ostatní plocha – jiná plocha,- pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: budova č. p. , Anonymizováno, , , adresa, , stavba občanského vybavení, s výjimkou prostor ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy, a to místností č. , hodnota, až , Anonymizováno, o celkové rozloze 304,04 m2,- pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ostatní plocha – ostatní komunikace,- pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ostatní plocha – ostatní komunikace,- pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ostatní plocha – jiná plocha,- část pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ostatní plocha - jiná plocha v k. ú. , adresa, o výměře 1200 m2 specifikovaného v Nájemní smlouvě č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, s Přílohou č. , hodnotažalobkyni, a to do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 28 836 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně.

1. Žalobou ze dne 14. 6. 2023 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost vyklidit nemovitosti specifikované ve výroku tohoto rozhodnutí, resp. je vydat – předat její držbu žalobkyni, když fakticky jsou tyto nemovitosti užívány jinými subjekty. Uvedla, že je jejich vlastníkem, žalovaná tyto nemovitosti užívá na základě nájemní smlouvy ve znění dodatků č. , hodnota, až č. , hodnota, , dne , datum, žalobkyně od nájemní smlouvy odstoupila s tím, že téhož dne bylo odstoupení žalované doručeno a k uvedenému dni nájemní vztah zaniknul. Z důvodu právní jistoty žalobkyně smlouvu ještě dne , datum, vypověděla a vyzvala žalovanou k bezodkladnému odevzdání předmětu nájmu, výpověď byla doručena žalované dne , datum, . Důvodem k odstoupení od smlouvy a následné výpovědi nájmu byl jednak dluh žalované na nájemném, dále skutečnost, že žalovaná v rozporu se smlouvou přenechává části pronajatých nemovitostí jiným subjektům na dobu neurčitou, a dále skutečnost, že žalovaná bez souhlasu žalobkyně instalovala na střeše pronajaté nemovitosti fotovoltaickou elektrárnu.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. V zásadě uvedla, že nebyly dány důvody pro ukončení smluvního vztahu podle nájemní smlouvy ze strany žalobkyně, neboť žalovaná nepostupovala v rozporu se smlouvou. Ohledně údajných dluhů žalovaná namítala, že důvodem pro ukončení smluvního vztahu může být pouze dluh na nájemném, nikoliv na úrocích z prodlení nebo dalším příslušenství. Žalovaná nepopírala uzavírání smluv o podnájmu částí prostor na dobu neurčitou, podle žalované však byl takový postup v pořádku, tj. v souladu se smluvními ujednáními. Dále žalovaná namítala, že nájemní smlouva neupravuje možnost výpovědi nájmu, pouze odstoupení od této smlouvy, takže možnost dát výpověď nájemní smlouvy je vyloučena, když zákonné důvody výpovědi v podstatě odpovídají důvodům pro odstoupení sjednaným ve smlouvě. Pokud jde o instalaci fotovoltaické elektrárny, pak dle názoru žalované byla tato instalace předem řádně odsouhlasena oprávněným zástupcem žalobkyně. Konečně žalovaná namítala, že i kdyby soud vyhodnotil ukončení nájemního vztahu jako platné a účinné, ať již odstoupením nebo výpovědí, pak žalované přesto svědčí užívací právo k nemovitosti, neboť žalobkyně dosud nepřistoupila k náležitému ocenění technického zhodnocení nemovitostí žalovanou a k vypořádání tohoto zhodnocení, ačkoliv je k tomu podle smlouvy při ukončení nájmu povinna.

3. Soud projednal věc při ústních jednáních za přítomnosti zástupců obou účastníků, provedl navržené důkazy s níže odůvodněnými výjimkami, a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

4. Žalobkyně je vlastníkem nemovitostí v , adresa, , jejichž části byly dlouhodobě pronajaty žalované, která je dále do užívání na základě podnájmu nechávala dalším subjektům. K závěru o vlastnictví žalobkyně k daným nemovitostem dospěl soud na základě výpisu z katastru nemovitostí, zjištění o nájemním vztahu učinil soud z nájemní smlouvy včetně dodatků. Konkrétně vyšel soud z nájemní smlouvy ze dne , datum, , která byla měněna a doplňována dodatky č. , hodnota, až č. , hodnota, , když poslední dodatek je z , datum, . V průběhu doby byl zmíněnými dodatky upravován rozsah pronajatých prostor, výše nájemného a byly upřesňovány a měněny i další náležitosti smluvního vztahu. Z hlediska ukončení nájemního vztahu je nutno zmínit zejména dodatek č. , hodnota, z , datum, , kterým byla smlouva rozšířena o „ustanovení závěrečná“, podle kterých nestanoví-li smlouva jinak, řídí se nájemní vztahy smluvních stran příslušnými ustanoveními občanského zákoníku v platném znění. Smlouva dle dohody smluvních stran zaniká buď uplynutím sjednané doby nájmu, nebo odstoupením pronajímatele za stanovených podmínek nebo písemnou dohodou smluvních stran. Z listiny označené jako odstoupení pronajímatele, datované , datum, , soud zjistil, že žalobkyně odstoupila od nájemní smlouvy s odkazem na citaci závěrečných ustanovení dle zmíněného dodatku 3 nájemní smlouvy a s podrobným uvedením důvodů odstoupení, které spočívají v prodlení s úhradou peněžitých pohledávek žalované vůči žalobkyni, konkrétně jde o úhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávek a o úroky z prodlení vzniklé prodlením žalované s úhradou nájemného. Z horní části zmíněné listiny vyplývá, že již dne , datum, bylo odstoupení doručeno žalované. Z listiny označené jako výpověď nájmu bez výpovědní doby, datované , datum, , soud zjistil, že žalobkyně vypověděla nájemní smlouvy bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušování povinností nájemce ze strany žalované, s tím, že podle žalobkyně zanikla nájemní smlouvy již odstoupením z , datum, , odstoupení ani právní účinky vyvolané odstoupením žalobkyně nepopírá a výpověď podala „z důvodu právní jistoty zániku nájemní smlouvy“. Výpověď obsahuje podrobné uvedení důvodů výpovědi, jedná se jednak o prodlení s placením nájemného spolu s úroky z prodlení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávek, dále o zřízení užívacího práva třetím osobám na dobu neurčitou bez souhlasu žalobkyně, a dále o nepovolené stavební úpravy na předmětu nájmu spočívající v instalaci fotovoltaické elektrárny na střechu pronajaté budovy. Z doručenky vyplývá, že výpověď byla doručena žalované dne , datum, . V mezidobí mezi doručením odstoupení a výpovědi zaslala žalovaná žalobkyni listinu označenou jako jednostranný zápočet pohledávek, tato listina je datována , datum, , podle doručenky však byla doručena žalobkyni až , datum, ; žalovaná zde vyčísluje vzájemné pohledávky obou účastníků a provádí jejich jednostranný zápočet. V listině označené jako oznámení o odmítnutí vyklidit předmět nájmu, datované , datum, , žalovaná sdělila žalobkyni, že neuznává důvodnost odstoupení od nájemní smlouvy ani výpovědi z nájmu, má za to, že tato jednání žalobkyně nevedla k platnému ukončení nájemního poměru mezi účastníky a žalovaná proto odmítá vyklidit nemovitosti, žalovaná se zde věcně odvolala na své předchozí námitky a upozornila také na to, že v souvislosti s případným ukončením nájemního poměru má právo na finanční náhradu za technické zhodnocení objektů, které podle žalované odhadem činí desítky milionů Kč. Konečně z předžalobní výzvy z , datum, soud zjistil, že se žalobkyně domáhá předání pronajatých prostor, ze sdělení žalované z , datum, pak vyplývá, že žalovaná tuto povinnost odmítla. Mezi stranami bylo dále nesporné, že u Okresního soudu v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, probíhalo řízení o určení neplatnosti odstoupení od nájemní smlouvy, toto řízení bylo pravomocně zastaveno z důvodu zpětvzetí žaloby., právnická osoba, uvedeným skutkovým zjištěním soud podotýká, že jednotlivé důkazy, jakož i z nich vyplývající skutková zjištění, jsou mezi stranami v zásadě nesporné. Neshody však panují co do právního hodnocení zmíněných právních jednání obou účastníků, zejména v tom smyslu, zda nájemní vztah vůbec mohl být ukončen výpovědí nebo pouze odstoupením, dále zda odstoupení či výpověď ze strany žalobkyně vedla k platnému a účinnému ukončení nájemního vztahu, a dále zda lze případně dovodit užívací právo žalované k pronajatým prostorám z dosud neprovedeného finančního vypořádání technického zhodnocení pronajatých prostor, když mezi stranami je nesporné, že k takovému vypořádání skutečně zatím nedošlo. Soud tak ve shodě se skutkovými tvrzeními obou stran dospěl k závěru, že žalovaná užívala pronajaté části nemovitostí, jež jsou ve vlastnictví žalobkyně, na základě nájemní smlouvy již z roku 1997 ve znění dodatků č. , hodnota, – 8, žalobkyně učinila právní jednání směřující k ukončení nájemního vztahu, konkrétně doručila žalované zmíněné odstoupení a výpověď, žalovaná s těmito právními úkony nesouhlasila a odmítá předat pronajaté prostory zpět žalobkyni.

6. Pokud jde o právní hodnocení skutkového stavu, je nutno předeslat, že tento se řídí primárně aktuální verzí nájemní smlouvy, v neupravených částech (podpůrně) příslušnými právními předpisy, a to původně zejména zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (viz strana 3 – bod 1 původní smlouvy) ve spojení s občanským zákoníkem. Od doby nabytí účinnosti nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. se nájemní vztah kromě samotné nájemní smlouvy řídí ustanoveními tohoto nového občanského zákoníku (§ 3074 nového občanského zákoníku). Vzhledem k spornému ukončení nájmu v roce 2023 soud aplikoval na zjištěný skutkový stav kromě smluvních ustanovení též ustanovení § 2201 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., včetně zvláštních ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání podle § 2302 a násl. o. z., neboť oba účastníci vystupovali v rámci nájemního vztahu jako podnikatelé a také pronajaté prostory byly pronajaty za účelem podnikání, případně převážně podnikání.

7. Na základě provedených listinných důkazů a po právním zhodnocení dospěl soud k závěru, že mezi účastníky byla řádně sjednána platná nájemní smlouva, tedy že žalovaná užívala pronajaté prostory ve vlastnictví žalobkyně na základě řádného a platného nájemního práva. Žalobkyně doručila žalované dne , datum, odstoupení od nájemní smlouvy odůvodněné neplněním platebních povinností, a dále dne , datum, doručila výpověď z nájemní smlouvy odůvodněnou i jinými porušeními povinností nájemce ze strany žalované. Pokud jde o výpověď z nájmu, má soud za to, že tato obsahuje po formální stránce všechny nezbytné náležitosti, je řádně odůvodněna a byla řádně doručena žalované. Zde je nutno poukázat na kogentní právní úpravu přezkumu oprávněnosti výpovědi podle § 2314 o. z., podle něhož vypovídaná strana má právo do jednoho měsíce od doručení výpovědi vznést proti výpovědi písemné námitky, a pokud tak učiní a vypovídající strana do jednoho měsíce od doručení námitek nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. V daném případě žalobkyně dala žalované výpověď dne , datum, (tohoto dne byla výpověď doručena), žalovaná s tímto úkonem nesouhlasila, své námitky sdělila žalobkyni i písemnou formou, postupovala tedy v souladu s citovaným ustanovením a vznesla námitky podle zákonné úpravy. Žalobkyně výslovně námitkám nevyhověla, naopak trvala na předání pronajatých prostor zpět. Žalovaná poté v souladu s § 2314 odst. 3 o. z. měla dvouměsíční lhůtu k podání žaloby o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, tuto žalobu však nepodala. Uvedená lhůta je lhůtou prekluzivní, důvodnost výpovědi nájmu proto následně nelze přezkoumávat. Z uvedeného vyplývá, že – i bez ohledu na platnost či neplatnost předchozího odstoupení od nájemní smlouvy žalobkyni – zanikl nájemní vztah nejpozději doručenou výpovědí. Pokud tedy soud rozhoduje o žalobě o vyklizení nemovitostí (resp. o jejich vydání – předání držby) na základě aktuálního skutkového stavu v době rozhodování soudu, nezbývá než uzavřít, že nájemní vztah mezi účastníky již neexistuje, zaniknul nejpozději podanou výpovědí k , datum, , a žalovaná užívá pronajaté prostory k jejich dalšímu podnájmu bez platného právního titulu.

8. K uvedenému je namístě doplnit, že nájemní smlouva ve znění zejména dodatku 3 nehovoří výslovně o ukončení nájemního vztahu výpovědí, ve smlouvě jsou uvedeny pouze podmínky pro odstoupení a dále je zmíněna možnost ukončení nájmu uplynutím sjednané doby nebo písemnou dohodou. Z této formulace smlouvy však nelze dovodit, že by nebylo možné ukončit smluvní vztah i jinými způsoby, než výslovně upravenými ve smlouvě. Ve všech částech, které nejsou výslovně upraveny smlouvou, se pro hodnocení právního vztahu podpůrně použije občanský zákoník, a pokud občanský zákoník umožňuje ukončení nájemního vztahu i jinými způsoby, není důvod, proč by nemohla žalobkyně takto postupovat. Jiná situace by byla, kdyby některá dispozitivní ustanovení občanského zákoníku byla ve smlouvě výslovně vyloučena, tak tomu ovšem v tomto případě není, když nájemní smlouva spolu s dodatky možnost výpovědi sice neupravuje, ale ani nevylučuje.

9. Námitka žalované, že výpověď nemohla způsobit právní následky proto, že krátce před ní bylo doručeno žalované odstoupení od smlouvy, je nedůvodná. Pokud jde o vztah mezi těmito právními jednáními žalobkyně, pak ve výpovědi je jasně formulováno, že žalobkyně trvá na svém předchozím odstoupení a že výpověď podává pouze z důvodu právní jistoty. Soud má za to, že z časové návaznosti těchto právních úkonů nelze dovodit neplatnost či neúčinnost obou těchto úkonů. Kromě toho je nutno zmínit, že i sama argumentace žalované v tomto smyslu, pokud by se k ní soud přiklonil, by vedla k závěru o důvodnosti žaloby. Pokud by totiž výpověď z nájmu nebyla platná proto, že již dříve bylo od smlouvy odstoupeno (jak dovozuje žalovaná), znamenalo by to, že nájemní vztah zanikl již odstoupením. Následná výpověď by skutečně již nevyvolala právní účinky, neboť by se týkala již skončeného nájemního vztahu. Pokud je však předmětem tohoto řízení předání nemovitostí zpět žalobkyni, pak i při takovém hodnocení by soudu nezbylo, než žalobě vyhovět.

10. Námitka žalované, že ustanovení § 2314 o. z. je nutno vykládat v kontextu s § 647 a § 652 o. z., tedy že v důsledku jednání žalované neběžela promlčecí lhůta a neuplynula tak zákonná lhůta pro procesní obranu žalované proti výpovědi, není důvodná. § 2314 o. z. totiž dvouměsíční lhůtu pro podání žaloby o přezkoumání oprávněnosti výpovědi upravuje jednoznačně jako lhůtu prekluzivní, zatímco § 647 a § 652 o. z. se týkají promlčení a pro běh prekluzivní lhůty se neuplatní.

11. Ani námitka žalované, že dosud nedošlo k finančnímu vypořádání technického zhodnocení pronajatých prostor, nemůže vést k zamítnutí žaloby. S žalovanou lze souhlasit v tom, že v zásadě podle nájemní smlouvy má při ukončení nájemního vztahu právo na finanční vypořádání za provedená technická zhodnocení, přičemž mezi stranami není sporné, že se dosud takto nevypořádaly. Provedení takového vypořádání však není podmínkou pro splnění jiných povinností účastníků ze smlouvy, resp. zákonných povinností. Nelze tedy ze skutečnosti, že dosud nebylo vypořádáno technické zhodnocení, dovodit užívací právo žalované k pronajatým prostorám. Povinnost provést toto vypořádání po ukončení nájemního vztahu a povinnost žalované předat předmět nájmu zpět žalobkyni po ukončení nájemního vztahu jsou dvě nezávislé povinnosti, nelze splnění jedné z nich stavět jako podmínku pro splnění druhé povinnosti, takový vztah mezi nimi nevyplývá ze smlouvy ani ze zákonné úpravy.

12. S ohledem na uvedené závěry soud neprovedl další důkazy navržené ve věci žalovanou stranou, neboť z hlediska předmětu tohoto řízení a rozsahu potřebného pro rozhodnutí ve věci již soud učinil dostatečná skutková zjištění. Soud zejména neprováděl důkazy týkající se rozsahu rekonstrukcí pronajatých prostor, neboť, jak bylo zmíněno, vypořádání investic není podmínkou pro vyklizení pronajatých prostor. Dále soud neprovedl důkazy, jež měly prokazovat aktivitu žalované ohledně nesouhlasu s ukončením nájemního vztahu v červnu a červenci , Anonymizováno, , neboť žalovaná nepodala v prekluzivní lhůtě příslušnou soudní žalobu a tyto důkazy se tak jeví jako nadbytečné. Rovněž soud neprováděl důkazy týkající se souhlasu s umístěním fotovoltaické elektrárny, neboť tyto okolnosti by mohly být podkladem právě pro řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, nikoliv však pro toto řízení.

13. Na základě uvedených skutečností soud dospěl k závěru, že nájemní vztah mezi účastníky, jehož předmětem jsou prostory specifikované ve výroku tohoto rozsudku, již zaniknul, žalovaná v současnosti užívá tyto nemovitosti k podnájmu bez právního titulu, když nad rámec nájemní smlouvy jí žádné užívací právo nesvědčí. Žalobkyně jako vlastník těchto nemovitostí v tomto soudním řízení realizuje ochranu svého vlastnického práva, žaloba je tedy zcela důvodná a soud jí vyhověl.

14. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Soud žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení potřebných k uplatňování svého práva, neboť měla ve věci plný úspěch, přičemž výše těchto účelně vynaložených nákladů sestává z uhrazeného soudního poplatku 5 000 Kč, dále z odměny za zastoupení advokátem ve výši 10 500 Kč za 7 úkonů právní služby po 1 500 Kč dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (příprava a převzetí věci, sepis odvolání proti předběžnému opatření ze dne 30. 8. 2023 – č.l. 67 spisu, sepis vyjádření z 1. 11. 2023 – č.l. 128 spisu, sepis odvolání proti předběžnému opatření z 11. 12. 2023 – č.l. 189 spisu, sepis návrhu na zrušení předběžného opatření z 11. 12. 2023 – č.l. 244 spisu, účast u jednání soudu dne 25. 9. 2024 přesahující 2 hodiny, tj. 2 úkony právní služby – č.l. 309 spisu), náhrady hotových výdajů v částce 2 100 Kč za 7 úkonů právní služby dle ust. § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (po 300 Kč za jeden úkon právní služby), dále v souvislosti s účastí u jednání soudu dne 25. 9 2024 jde o náhradu za promeškaný čas za 17 půlhodin ve výši 1 700 Kč dle ust. § 14 odst. 1, 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. a cestovné po zaokroulení na celé koruny ve výši 5 399 Kč (účtována cesta vozem RZ , SPZ, jednání z , adresa, a zpět, tj. 668 km, při ceně benzinu dle příslušné vyhlášky a spotřebě dle technického průkazu 6,5 l/100 km, s připočtením paušální náhrady 5,60 Kč za 1 km, dále 21% daně z přidané hodnoty ke všem položkám vyjma soudního poplatku po zaokroulení na celé koruny ve výši 4 137 Kč dle ust. § 137 odst. 1, odst. 3 o. s. ř., celkem tedy dosáhla výše 28 836 Kč. V souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. je nutno zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právní zástupkyně žalobkyně. Výše odměny advokáta byla stanovena podle § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., nikoliv podle § 9 odst. 4 písm. a) jak účtovala zástupkyně žalobkyně, neboť předmětem řízení bylo předání držby nemovitostí (analogicky odpovídající vyklizení), nikoliv určení vlastnického práva k nim.