61 C 37/2024

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl soudcem JUDr. Ing. Lukášem Holendou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného o určení výše nájemného

I. Žaloba, aby bylo určeno nájemné u bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , označené jako byt č. , hodnota, , na , adresa, , s účinností od 1. 2. 2024 v částce 90 Kč/m², se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení 6 716 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobou doručenou soudu dne 31. 1. 2024 a doplněnou dne 20. 3. 2024 se žalobci domáhali vydání rozhodnutí, kterým by soud určil výši nájemného za jimi užívaný byt č. , hodnota, na adrese , adresa, ve výši 90 Kč/m² s účinností od 1. 2. 2024. Uvedli, že stávající výše nájemného se opírá o usnesení Okresního soudu v , adresa, ze dne 19. 2. 2018 č. j. , spisová značka, , kterým byl schválen smír účastníků o stanovení nájemného ve výši 75 Kč/m² s každoročním navýšením o míru inflace. Stávající nájemné s ohledem na sjednané inflační navýšení přesahuje 105 Kč, tato výše však podle žalobců neodpovídá kvalitě bytové jednotky a za odpovídající nájemné považují navrhovaných 90 Kč/m². Podle žalobních tvrzení se žalovaný zavázal provést opravy rozvodu elektřiny, sociální zařízení a dalších součástí bytu a tím zvýšit jeho kvalitu, učinil tak ale jen omezeně.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Namítal, že současná výše nájemného je výrazně pod průměrem nájemného za byty v obdobné lokalitě, což odpovídá zhoršenému technickému stavu bytu. Dále namítal, že žalobci nedodrželi procesní postup nutný pro uplatnění požadavku na snížení nájemného podle § 2249 občanského zákoníku (dále jen o. z.), konkrétně že nepodali žalobu v zákonné lhůtě po mimosoudní výzvě.

3. Soud projednal věc při ústním jednání za přítomnosti účastníků a dospěl k následujícím zjištěním. Z nesporných stanovisek stran má za prokázané, že byt, kterého se týká toto soudní řízení, je ve vlastnictví žalovaného a užívají jej žalobci, dále, že stávající nájemné se opírá o výše citované usnesení o schváleném smíru, v současnosti je placeno nájemné ve výši okolo 107 Kč/m², přičemž žalobci nemají dluh na nájemném. Z usnesení Okresního soudu v , adresa, ze dne 19. 2. 2018 č. j. , spisová značka, soud zjistil, že jím byl schválen smír účastníků v tom smyslu, že s účinností od 1. 4. 2018 bylo určeno nájemné 75 Kč/m² s tím, že od 1. 1. 2019 bude tato částka každoročně zvyšována o míru inflace; citované usnesení neobsahuje závazek žalovaného k jakékoliv rekonstrukci či opravě daného bytu. Z emailové komunikace mezi účastníky soud zjistil, že žalobce a) vyzval žalovaného dne 24. 7. 2023 ke snížení nájemného na 90 Kč/m² s tím, že další dva roky by bylo nájemné navyšováno po 5 Kč ročně, současně žalobce vyzval žalovaného k vydání přeplatku za minulé období a k jednání o případném odprodeji bytu; žalovaný reagoval emailem z 24. 7. 2023 tak, že mu má žalobce a) zatelefonovat. Žalobci v řízení netvrdili ani neprokazovali, že by vyzvali žalovaného ke snížení nájemného jiným způsobem ano že by žalovaný návrh žalobců přijal, resp. že by mezi nimi bylo dosaženo dohody.

4. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

5. Podle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

6. Podle § 2249 odst. 4 o. z. navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.

7. Soud aplikoval citované ustanovení na zjištěný skutkový stav a dospěl k závěru, že žalobě nelze vyhovět. Žalobci totiž nedodrželi zákonem předpokládaný a jasně stanovený postup nutný k úspěšnému vedení sporu o snížení nájemného. Pokud totiž žalobci vyzvali žalovaného ke snížení nájemného dne 24. 7. 2023 (jak vyplývá z emailové komunikace dokumentující i doručení výzvy žalovanému a jak je ostatně mezi účastníky nesporné), vyplývá z citovaného ustanovení, že žalovaný měl lhůtu dvou měsíců na přijetí návrhu na snížení nájemného, a pokud tento návrh neakceptoval, měli žalobci lhůtu dalších tří měsíců na podání žaloby k soudu. Celková lhůta od doručení výzvy ke snížení nájemného do podání žaloby o určení nájemného tedy nemůže přesáhnout pět měsíců, jinak žaloba nemůže být úspěšná. V tomto konkrétním případě byla výzva ke snížení nájemného učiněna 24. 7. 2023 a žaloba byla podána až 31. 1. 2024, tedy po uplynutí zákonem stanovené lhůty. Z tohoto důvodu nemohl soud žalobě vyhovět. Uvedené časové souvislosti jsou také důvodem, proč se soud nezabýval žalobou věcně, tedy neposuzoval, jaká by byla běžná výše nájemného, a také důvodem, proč neprovedl důkaz znaleckým posudkem, jak navrhovali žalobci. Soudu nezbylo, než žalobu v plném rozsahu zamítnout, neboť byla podána opožděně (ve smyslu citovaného § 2249 o. z.).

8. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Soud proto žalovanému přiznal náhradu nákladů řízení potřebných k uplatňování svého práva, neboť měl ve věci plný procesní úspěch. Výše účelně vynaložených nákladů sestává z odměny za zastoupení advokátem ve výši 4 500 Kč za tři úkony právní služby dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, po 1 500 Kč (příprava a převzetí věci, sepis vyjádření k žalobě, účast u jednání soudu), náhrady hotových výdajů advokáta v částce 1 050 Kč (za 2 úkony právní služby po 300 Kč a 1 úkon 450 Kč podle § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), 21% daně z přidané hodnoty ve výši 1 166 Kč (zaokrouhleno na celé Kč) dle ust. § 137 odst. 1, odst. 3 o.s.ř., celkem tedy dosáhla výše 6 716 Kč. V souladu s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. je nutno zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokáta žalovaného.