85 C 273/2019

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudcem Mgr. Dušanem Broulíkem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o určení nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím, v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec], činí s účinností od 12. 9. 2019 částku ve výši 6 677 Kč měsíčně.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci k rukám jeho právní zástupkyně na náhradě nákladů řízení částku 10 712 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na náhradě nákladů řízení částku ve výši 12 282 Kč na účet České republiky - Okresního soudu v Ostravě, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se domáhal, žalobou došlou soudu dne 12. 9. 2019, určení výše obvyklého nájemného bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] (dále též předmětný byt). Žalobu odůvodnil tím, že je výlučným vlastníkem předmětného bytu i domu a žalovaný obývá předmětný byt na základě zápisu o dohodě odevzdání převzetí bytu ze dne 1. 7. 1991 v návaznosti na rozhodnutí o přidělení bytové jednotky z podnikové výstavby ze dne 20. 6. 1991, kdy v současné době platí měsíční nájemné 50,02 Kč/m2/měsíc. Žalobce 23. 4. 2019 doručil žalovanému návrh na zvýšení nájemného na částku 6.722 Kč měsíčně, kdy vycházel z místně a časově obvyklého nájemného za obdobné byty, ale žalovaný toto zvýšení neakceptoval. Žalobce se proto domáhá určení výše obvyklého nájemného za předmětný byt, a to ode dne podání návrhu.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí. Předmětný byt je v původním stavu z doby výstavby z počátku 70-tých let, včetně rozvodů a elektroinstalace, dále do předmětného bytu zatéká a žalobce toto neřeší, kdy dokonce odmítl vyměnit kuchyňskou linku, přestože je 50 let stará. Též nelze hovořit o atraktivní poloze předmětného bytu, když výhled je na býv. [příjmení] [jméno] nebo [obec] a předmětný byt se tak potýká se znečištěným ovzduším, kdy často nelze otevřít okno. Přestože žalovaný většinu roku pobývá v zahraničí, jsou náklady hrazeny jako by předmětný byt obývaly tři osoby, kdy nájemné je hrazeno ve vyšší výši (cca 100 – 500 Kč měsíčně) než je předepsáno žalobcem.

3. Žalovaný se, a ač řádně a včas předvolán, k ústnímu jednání se nedostavil, soud tedy věc projednal a rozhodl v nepřítomnosti žalovaného dle ustanovení § 101 odst. 3 občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.). Žalovaný se tím, že se nedostavil, zbavil možnosti při jednání aktivně vystupovat, tedy tvrdit, a navrhovat důkazy k prokázání svých tvrzení.

4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázáno: z Informací o pozemku – internetový výpis ze dne 11. 9. 2019, že žalobce je výlučným vlastníkem parcely č. St. 1961 v k.ú. [obec] jejíž součástí je stavba [adresa] bytový dům; Rozhodnutí o přidělení bytové jednotky z podnikové výstavby ze dne 20. 6. 1991, že právní předchůdce žalobce přidělil žalovanému byt [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec]; z Zápisu o dohodě o odevzdání a převzetí bytu ze dne 1. 7. 1991, že právní předchůdce žalobce předal žalovanému do osobního užívání byt [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] od 1. 7. 1991 na dobu neurčitou; z Evidenčního listu pro výpočet úhrady za užívání bytu ze dne 22. 8. 2019, že výše nájemného bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] činí s účinností od 1. 2. 2019 částku 3 426 Kč měsíčně; z Návrhu na zvýšení nájemného ze dne 15. 4. 2019, že žalobce navrhl žalovanému výši nájemného bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] na částku 6 722 Kč měsíčně; ze znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalkyně] ze dne 30. 7. 2020, že obvyklé nájemné bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] činí s účinností k 1. 9. 2019 částku 6 677 Kč měsíčně ve stavu ke dni ocenění.

5. Pokud soud v řízení případně provedl další důkazy, ze kterých v rozhodnutí nevycházel, bylo to z toho důvodu, že z těchto důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti, které by měly význam pro rozhodnutí soudu ve věci samé.

6. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Dne 20. 6. 1991 právní předchůdce žalobce přidělil žalovanému byt [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec], kdy dne 1. 7. 1991 právní předchůdce žalobce zápisem o dohodě o odevzdání a převzetí bytu předal žalovanému do osobního užívání byt [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] od 1. 7. 1991 na dobu neurčitou. Výše nájemného bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] činí s účinností od 1. 2. 2019 částku 3 426 Kč měsíčně. Dne 15. 4. 2019 žalobce navrhl žalovanému výši nájemného bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] na částku 6 722 Kč měsíčně. Obvyklé nájemné bytu [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [obec] činí s účinností k 1. 9. 2019 částku 6 677 Kč měsíčně ve stavu ke dni ocenění.

7. Po právní stránce dále soud věc posoudil dle ustanovení § 3074 odst. 1, odst. 2 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) s ohledem na skutečnost, že dosavadní výše nájmu předmětného bytu nebyla určena dohodou pronajímatele a nájemce, když žalovaný předmětný byt užívá již od 1. 7. 1991, jak bude rozvedeno níže, a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

8. Předně je třeba uvést, že žalobci dnem 1. 7. 1991, na základě zápisu o dohodě o odevzdání a převzetí bytu v souladu s § 155 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. ve znění do 31. 12. 1991), vzniklo právo osobního užívání předmětného bytu, když dne 20. 6. 1991 mu byl v souladu s § 154 odst. 1 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. ve znění do 31. 12. 1991) předmětný byt přidělen. Následně se toto právo osobního užívání předmětného bytu změnilo dnem 1. 1. 1992 v souladu s § 871 odst. 1 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. ve znění do 31. 12. 2013) v nájem předmětného bytu. Výše nájmu tak byla nejprve v souladu s § 168 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. ve znění do 31. 12. 1991) stanovena dle vyhlášky č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu, následně v souladu § 696 odst. 1 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. ve znění od 1. 1. 1992) dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a nakonec dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Proto, jak bylo shora uvedeno, nelze v této věci (určení výše nájmu předmětného bytu) postupovat podle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).

9. Dále je třeba zdůraznit, že rozhodnutí v této věci (určení výše nájmu předmětného bytu) zejména závisí na posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí, jak má na mysli § 127 odst. 1 o. s. ř., a, že hodnocení soudu nepodléhají odborné znalecké závěry ve smyslu jejich správnosti, neboť k tomu nemají soudci odborné znalosti nebo je nemají v takové míře, aby mohli toto přezkoumání zodpovědně učinit. Soud hodnotí pouze přesvědčivost znaleckého posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění znaleckého nálezu a jeho soulad s ostatními provedenými důkazy. Znalecký posudek Ing. [celé jméno znalkyně] byl zpracován renomovanou znalkyní, o jejíž odbornosti nemá soud důvod pochybovat, tato se vypořádala se všemi námitkami, ve svém znaleckém závěru se vyjádřila k aktuálnímu stavu předmětného bytu (technický stav, poloha bytu), podrobně zdůvodnila své závěry. Ostatně žalovaný, ač vyzván (výrokem II. usnesení ze dne 10. 8. 2020, č.j. 85 C 273/2019 - 100), se ke znaleckému posudku (jeho závěrům), nikterak nevyjádřil (nezpochybnil je).

10. Též nelze přehlédnout, že z Analýzy nájemného v České republice Ministerstva pro místní rozvoj ČR z června 2019, příloha 4 Přehled modelovaných tržních nájmů části obcí (viz www.mmr.cz/getmedia/0ea0c9d0-43cb-451d-b7e0-4f1cc9c29546/MMR-PRL4-modelovane -najmy-casti-obci-tabulky.pdf.aspx?ext=.pdf) vyplývá, že v Městském obvodu [okres] je modelovaná průměrná výše nájmů bytů 99 Kč/m2/měsíc, tedy ani z tohoto pohledu není obvyklé nájemné předmětného bytu ve výši ve výši 6 677 Kč měsíčně (cca 100 Kč/m2/měsíc) nepřiměřeně vysoké.

11. Pokud žalovaný uvádí, že většinu roku pobývá v zahraničí, a přesto jsou náklady hrazeny jako by předmětný byt obývaly tři osoby a dále, že nájemné je hrazeno ve vyšší výši (cca 100 – 500 Kč měsíčně) než je předepsáno žalobcem, tak tyto skutečnosti nemají samy o sobě vliv na stanovení výše obvyklého nájemného předmětného bytu, už jen z tohoto důvodu, že výše obvyklého nájemného z plochy bytu se neodvíjí od počtu osob v bytě, na rozdíl od nákladů (vodné a stočné, TUV apod.).

12. Vzhledem ke všemu výše uvedenému, proto soud žalobě výrokem I. tohoto rozsudku vyhověl a určil výši nájemného předmětného bytu v souladu s § 2249 odst. 3 věta třetí občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) s účinností od 12. 9. 2019 částkou ve výši 6 677 Kč měsíčně.

13. O náhradě nákladů řízení účastníků bylo rozhodnuto výrokem II. tohoto rozsudku v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobce byl v řízení plně procesně úspěšný, a proto mu byly přiznány náklady řízení, představující zaplacený soudní poplatek ve výši 2.000 Kč a náklady právního zastoupení v celkové výši 8.712 Kč Náklady právního zastoupení se skládají z odměny za zastoupení spočívající v úkonech právní služby příprava a převzetí zastoupení, sepis žaloby, sepis vyjádření a účast u jednání á 1.500 Kč podle § 7 bod 4 ve spojení s § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., příslušného počtu režijních paušálů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 téže vyhlášky a 21 % DPH dle § 137 odst. 3 o. s. ř.. V souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. byl žalovaný zavázán zaplatit náklady řízení k rukám zástupkyně žalobce.

14. O náhradě nákladů řízení, které vznikly státu v průběhu řízení za vypracované znalecké posudky, bylo rozhodnuto ve vztahu k žalovanému výrokem III. tohoto rozsudku v souladu s § 148 odst. 1 o. s. ř., když vůči žalovanému, jako plně procesně neúspěšnému, má stát právo na náhradu nákladů řízení ve výši 12 282 Kč, které již vyplatil za znalecký posudek.

15. Žalovaný byl zavázán zaplatit náhradu nákladů jak žalobce, tak státu do tří dnů od právní moci rozhodnutí, když tato lhůta je v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř..