10 C 163/2022

Plný text

Okresní soud v Pardubicích rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivetou Derikovou ve věci žalobce: ; právnická osoba , IČO sídlem adresa zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti; žalovaným: ; 1/ celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalované, žalovaného a původní účastnice 2/ celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované, žalovaného a původní účastnice o určení výše nájemného <b>I. Určuje se, že nájemné bytu [číslo] o výměře 53,78 m², dispozici 1+1, situovaného na prvním nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec] - [anonymizováno] na pozemku parc. č. st. 48 v k.ú. [část obce], obci [obec], zapsaném u [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví], činí počínaje 1. červnem 2022 částku ve výši 7 529 Kč za měsíc.</b> <b>II. Žalovaní 1., 2. jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci nedoplatek na nájemném ode dne 1. 6. 2022 do 31. 5. 2023 ve výši 49 140 Kč, a to nejpozději do 3 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>III. Žalovaní 1., 2. jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalobci náklady řízení ve výši 85 740 Kč k rukám zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] do 3 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobou doručenou soudu dne 13. 5. 2022 se žalobce domáhal po žalovaných 1., 2. (dále jen„ žalovaní“) určení, že nájemné bytu [číslo] o výměře 53,78 m², dispozici 1+1, situovaného na prvním nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec] - [anonymizováno] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v k.ú. [část obce], obci [obec], zapsaném u [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví], činí počínaje 1. červnem 2022 částku ve výši 7 529 Kč za měsíc. Tvrdil, že žalobce je vlastníkem nemovitosti – budovy [adresa] v [obec] - [anonymizováno] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v k.ú. [část obce], obci [obec] zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví], sloužící jako objekt k bydlení (bytový dům), v jehož rámci je vymezen též byt [číslo] (dále jen„ Byt“). Žalobce s 1. žalovaným uzavřel dne 1. 7. 2010 nájemní smlouvu, na základě které oba žalovaní (pravděpodobně manželé) užívají Byt na dobu neurčitou a to dále ve znění dodatku ze dne 1. 12. 2018. Výměra Bytu činí 53,78 m² a nájemné od 1. 7. 2010 činilo částku 48,41 Kč za m² za měsíc, tj. celkem 2 603,49 Kč měsíčně. Nájemní smlouva neobsahuje ujednání o automatickém navyšování nájemného, např. o úroveň inflace. Nájemní smlouva v tomto ohledu pouze ve svém čl. IV odst. IV.1 sjednala, že„ Dojde-li ke změně cenového předpisu či k uvolnění regulace nájemného, sjedná pronajímatel s nájemcem novou výši nájemného. Stanoví-li to zvláštní právní předpis, je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné a nájemce je povinen toto jeho rozhodnutí respektovat“. Nájemné po celé období od 1. 7. 2010 do 31. 12. 2018 činilo pouze 2 603,49 Kč měsíčně. Teprve jednáním účastníků v roce 2018, završeném dodatkem ze dne 1. 12. 2018, bylo dosaženo dohody na kompromisním jednorázovém navýšení nájemného, které od 1. 1. 2019 činí částku 3 434 Kč měsíčně. Ujednání o způsobu dalšího budoucího navýšení směrem k úrovni obvyklého nájemného se v rámci uvedeného dodatku sjednat nepodařilo. Dopisem datovaným dne 29. 12. 2021 a odeslaným dne 7. 1. 2022 se žalobce obrátil na žalované s návrhem na zvýšení nájemného za užívání Bytu ve smyslu ustanovení § 2249 občanského zákoníku. Podstatou návrhu bylo jednorázové navýšení stávajícího nájemného dle Nájemní smlouvy o 20 %, tj. o částku 686,80 Kč měsíčně, a to počínaje třetím kalendářním měsícem od dojití tohoto návrhu. Po takto navrhovaném zvýšení nájemného (v limitu, který pro takový návrh pronajímatele stanoví uvedená zákonná úprava) by nové nájemné za byt činilo částku 4 120,80 Kč měsíčně, tj. necelých 77 Kč na m². Žalovaní návrh žalobce obdrželi dne 11. 1. 2022, nijak na něj nereagovali, nevyjádřili, ani nepotvrdili, že s realizací návrhu souhlasí. Také platby nájemného za Byt ze strany žalovaných zůstávají i k měsíci podání žaloby nezměněny, tj. na úrovni částky 3 434 Kč měsíčně. Navrhované zvýšení nájemného ani zdaleka nedosahovalo cenovou hranici tvořenou výší srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. V domě, ve kterém se nachází Byt, žalobce jakožto pronajímatel pronajímá srovnatelné byty v dispozici 1+1 se sklepem za částky v rozmezí od 5 623 Kč měsíčně (byt [číslo] s výměrou 37,18 m²), přes 6 838 Kč měsíčně (byt [číslo] s výměrou 48,84 m²), 8 680 Kč měsíčně (byt [číslo] s výměrou 56,18 m²) až do částky 9 918 Kč (byt [číslo] s výměrou 63,03 m²) měsíčně, za nájemné odpovídající vždy nejméně částce 140,01 Kč za m², většinou však za podstatně vyšší nájemné. V současnosti se nájemné za všechny byty (všech dispozic na všech podlažích) v daném domě, s výjimkou Bytu žalovaných, pohybuje na úrovni od 140,01 Kč do 157,35 Kč za m² měsíčně. Nájemné žalovaných je hluboko pod touto úrovní a odpovídá částce 63,85 Kč za m² měsíčně, tj. pohybuje se na úrovni 40- 45 % obvyklého nájemného. Nájemné za Byt by při touto žalobou navržené aplikaci dolní hranice shora uvedeného cenového rozpětí nájemného srovnatelných bytů v dané dispozici 1+1 v domě, tj. částky nájemného ve výši 140 Kč za m² za měsíc, činilo při výměře 53,78 m² částku 7 529,20 Kč měsíčně. I v případě určení nájemného na tomto spodním limitu se nájemné za Byt, vzhledem k aktuálnímu tempu růstu inflace, absenci valorizační doložky v Nájemní smlouvě, nejpozději s rokem 2023 dále výrazně propadne pod hladinu obvyklého nájemného. Žalobce se žalobou domáhá elementární jednorázové korekce nájemného na úroveň srovnatelnou s aktuálním obvyklým nájemným.

2. V průběhu řízení žalobce doplnil, že od ledna 2021 do srpna 2022 žalovaní platili žalobci měsíčně částku 4 293 Kč, v září, říjnu a listopadu 2022 uhradili částku 4 120 Kč měsíčně a v listopadu 2021 a prosinci 2022 nepoukázali žalobci ničeho. Jedná se o neidentifikované platby realizované z pošty, bez uvedení účelu či variabilního symbolu. Ve vztahu k nájmu bytu by pak měsíční platba žalovaných měla zahrnovat nájemné 3 434 Kč a zálohu na služby 526 Kč (záloha na vodu 500 Kč, na spol. el. energii 19 Kč, komíny 7 Kč). Prvý žalovaný dále užívá garáž žalobce umístěnou v objektu garáží, které přiléhají k domu s pronajatým bytem. Platba za garáž (1 000 Kč měsíčně) byla vždy součástí uvedené jediné platby žalovaných. Žalovaní užívají garáž navzdory realizované výpovědi z nájmu garáže, který skončil ke dni 30. 4. 2021, a v rozporu s vykonatelným rozsudkem Okresního soudu v Pardubicích č. j. 6 C 173/2021-62 na její vyklizení. Žalovaní svou měsíční platbu v návaznosti na ukončení nájmu garáže počínaje květnem 2021 neupravili. Z pohledu současného nájemního vztahu na byt tak vzniká„ pozitivní saldo“, které však žalobce eviduje na svoji pohledávku z titulu bezdůvodného obohacení trvajícím užíváním garáže bez právního důvodu (ve výši ekvivalentu původního nájemného), na jejíž pokrytí však uvedené saldo nestačí. Žalovaní svoji platbu neupravili ani náležitým navýšením ve vazbě na návrh žalobce na navýšení nájemného z ledna 2022. Svoji platbu naopak později (od září 2022) paradoxně snížili, a to na částku 4 120 Kč. V části, o kterou měsíční platby žalovaných převyšují současný platný předpis nájemného a služeb, se nejedná o platbu nájemného za byt. Na návrh na zvýšení nájemného datovaný dne 29. 12. 2021 nebylo ze strany žalovaných reflektováno, platby upraveny nebyly, žalovaní platí částku jednu, která v sobě obsahuje také zálohu na služby a pravděpodobně i nějakou část za užívání garáže. Nelze ale z toho vyjmout částku za nájem bytu, která by odpovídala nájemnému zvýšenému o 20 % oproti posledně stanovenému nájemnému, nájem by po zvýšení odpovídal částce 4 120 Kč. Zálohy na služby představují částku 526 Kč měsíčně, tak jak bylo stanoveno v posledním dodatku. Nájemné, které v roce 2022 žalovaní platili, neodpovídalo nájemnému zvýšenému o 20 % oproti posledně stanovenému. Nelze tedy říci, že by žalovaní udělili konkludentní souhlas s návrhem žalobce na zvýšení nájemného ze dne 29. 12. 2021. Žalovaní vedle nájemného za byt, zálohy na služby, měli platit ještě ekvivalent za užívání garáže.

3. Žalovaní s žalobou nesouhlasili, tvrdili, že platí to, co mají, možná platí i víc, částka 4 120 Kč odpovídá 20 % navýšení, které je po nich požadováno. Dále zdůraznili, že žalobci zaplatili kauci ve výši 13 380 Kč a žalobce po nich chce stále další peníze. Žalovaní mají požádáno o sociální byt, mají snahu se odstěhovat do sociálního bydlení, neboť mají oba velké zdravotní problémy. Žalobu vnímají tak, že se jedná o útok na jejich osoby. Žalobce se snažil zvýšit nájemné dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 16. 6. 2020, tento dodatek žalovaní nepodepsali, protože pronajímatel může zvýšit nájemné o 20 % jednou za 3 roky a u předloženého dodatku doba 3 let ještě neuplynula. Přesto však platili částku 4 293 Kč. Na návrh na zvýšení nájemného, který jim přišel na začátku ledna 2022, již nereagovali, protože zvýšené nájemné hradili už dlouhou dobu. Částku, kterou platili žalobci, si určili sami, výši nájemného brali z posledního dodatku účinného od 1. 1. 2019, kdy bylo sjednáno nájemné 3 343 Kč a na zálohách na služby 526 Kč měsíčně.

4. Z informativního náhledu do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že vlastnictví budovy [adresa] ([obec]), objekt bydlení, stojící na stavební parcele p.č.st. [anonymizováno] je zapsáno pro žalobce na [list vlastnictví] pro [územní celek], k.ú. [část obce], u [stát. instituce], [stát. instituce].

5. Smlouvou o nájmu č.j.: [anonymizováno] – [číslo] bylo zjištěno, že dne 1. 7. 2010 žalobce jako pronajímatel uzavřel s 1. žalovaným jako nájemcem smlouvu o nájmu, na základě které předal žalovanému do užívání byt [číslo] o velikosti 1+1 v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] v [anonymizováno], podlahová plocha 53,78 m², a to od 1. 7. 2010 na dobu neurčitou. Nájemné bylo stanoveno na 48,41 Kč, k němu náleželo nájemné ze zařizovacích předmětů v majetku pronajímatele v celkové výši 164 Kč/měsíc.

6. Dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 1. 12. 2018 bylo zjištěno, že žalobce jako pronajímatel a žalovaní jako nájemci uzavřeli dodatek ke smlouvě o nájmu bytu [číslo] garáže v domě [adresa] v [obec] – [anonymizováno] uzavřené mezi stranami dne 1. 7. 2010 pod č.j.: [anonymizováno] – [číslo], jehož předmětem bylo stanovení nájemného za byt od měsíce ledna 2019 na částku 3 434 Kč za měsíc, pronájem garáže [číslo] činí částku ve výši 500 Kč za měsíc a záloha na služby 526 Kč, tj. nájemné za celý předmět nájmu činí celkem 4 460 Kč měsíčně. Smluvní strany se dále dohodly, že nájemce uhradí pronajímateli peněžní jistotu ve výši 13 380 Kč do 31. 3. 2019 s tím, že se pronajímatel zavázal, že vrátí nájemci jistotu, případně její nevyčerpanou část po započtení či použití jistoty v souladu s tímto dodatkem, nejpozději do 30 dnů po předání vyklizeného předmětu nájmu zpět pronajímateli.

7. Dopisem ze dne 29. 12. 2021 bylo zjištěno, že žalobce zaslal žalovaným návrh na zvýšení nájemného dle ust. § 2249 občanského zákoníku, kdy by nájemné po tomto zvýšení činilo částku 4 120,80 Kč měsíčně (bez záloh na služby). Návrh odůvodnil tím, že v posledních třech letech nedošlo ke zvýšení nájemného, které od ledna 2019 činí částku 3 434 Kč, nájemné, které je žalovanými hrazeno, v přepočtu na výměru dosahuje částky necelých 64 Kč na m², navržené nové nájemné dosahuje částky necelých 77 Kč na m². Nájemné ostatních nájemců bytů v domě (včetně srovnatelných bytů a ostatních bytů v jiných dispozicích) dosahuje vždy nejméně částky na úrovni 140 Kč na m², což odpovídá i obvyklému nájemnému v širší lokalitě domu. Navržené nové nájemné zdaleka nedosahuje srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Zároveň žalované vyzval, pokud budou s návrhem souhlasit, aby začali hradit zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití tohoto návrhu a zaslali jedno podepsané vyhotovení tohoto návrhu zpět. Žalované žalobce upozornil, že pokud se ale ve lhůtě dvou měsíců ode dne dojití návrhu nevyjádří, že se zvýšením nájemného souhlasí, vzniká žalobci možnost obrátit se na soud za účelem určení nové výše nájemného. Zprávou z pošty bylo prokázáno, že dopis byl žalovaným doručen dne 11. 1. 2022.

8. Dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 16. 6. 2020 bylo zjištěno, že žalobce předložil žalovaným návrh dodatku ke smlouvě o nájmu bytu [číslo] ze dne 1. 7. 2010, kdy předmětem dodatku bylo smluvní ujednání, že počínaje kalendářním měsícem červnem 2020 činí nájemné za byt částku 4 293 Kč.

9. Dopisem ze dne 13. 7. 2020 bylo zjištěno, že žalovaní sdělovali žalobci, že se zvýšením nájemného není možné souhlasit, jedná se o nátlak ze strany žalobce.

10. Dopisem ze dne 30. 9. 2021 bylo zjištěno, že žalobce prostřednictvím právního zástupce sděloval žalovaným, že bere zpět výpověď nájemní smlouvy na byt ze dne 2. 3. 2021.

11. Z kontrolních ústřižků poštovních poukázek předložených žalovanými bylo zjištěno, že žalovaní platili žalobci jednu platbu měsíčně bez identifikace, a to v rozmezí od ledna 2021 do srpna 2022 ve výši 4 293 Kč, září až listopad 4 120 Kč.

12. Smlouvou o nájmu č.j.: SB – [číslo] bylo zjištěno, že dne 1. 8. 2010 žalobce jako pronajímatel uzavřel s [jméno] [příjmení] jako nájemcem smlouvu o nájmu, na základě které jí předal do užívání byt [číslo] o velikosti 1+1, v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] v [anonymizováno], podlahová plocha 48,84 m², a to od 1. 8. 2010 na dobu neurčitou. Nájemné bylo stanoveno na 48,84 Kč, k němu náleželo nájemné ze zařizovacích předmětů v majetku pronajímatele v celkové výši 55 Kč/měsíc. Dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 14. 5. 2020 bylo zjištěno, že žalobce uzavřel s [jméno] [příjmení] dodatek ke smlouvě o nájmu bytu [číslo] garáže v domě [adresa] v [obec] – [anonymizováno] ze dne 1. 8. 2010, ve znění dodatku uzavřeného mezi stranami dne 18. 12. 2018, kdy předmětem dodatku bylo ujednání, že celkové nájemné dle nájemní smlouvy činí počínaje kalendářním měsícem lednem 2021 částku 7 838 Kč měsíčně, z toho částku 6 838 Kč činí nájemné za byt a částku 1 000 Kč nájemné za garáž.

13. Smlouvou o nájmu ze dne 25. 3. 2021 bylo zjištěno, že žalobce jako pronajímatel uzavřel s [jméno] [příjmení] jako nájemcem smlouvu o nájmu bytu, na základě které mu předal do užívání byt [číslo] ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v [anonymizováno], a to na dobu určitou do 1. 4. 2021 do 30. 6. 2021. Nájemné bylo stanoveno na 8 680 Kč měsíčně, zálohy na služby byly stanoveny na 220 Kč měsíčně. Dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 25. 1. 2022 bylo zjištěno, že žalobce uzavřel s [jméno] [příjmení] dodatek ke smlouvě o nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec] – [anonymizováno] ze dne 25. 3. 2021, kdy předmětem dodatku bylo ujednání, že se nájem prodlužuje od dne 1. 4. 2022 do 31. 3. 2023, zároveň bylo dohodou sjednáno zvýšení nájemného na 9 105 Kč měsíčně.

14. Smlouvou o nájmu bytu ze dne 18. 1. 2019 bylo zjištěno, že žalobce jako pronajímatel uzavřel se [jméno] [příjmení] jako nájemcem smlouvu o nájmu, na základě které mu předal do užívání byt [číslo] o velikosti 1+1, ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v [anonymizováno], podlahová plocha 63,03 m², a to na dobu určitou do 1. 2. 2020. Nájemné bylo stanoveno na 6 933 Kč měsíčně, zálohy na služby byly stanoveny na 317 Kč měsíčně. Dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 29. 11. 2021 bylo zjištěno, že žalobce uzavřel se [jméno] [příjmení] dodatek ke smlouvě o nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec] – [anonymizováno] ze dne 29. 11. 2013, kdy předmětem dodatku bylo ujednání, že se nájem prodlužuje na dobu do 31. 12. 2022, zároveň bylo dohodou sjednáno zvýšení nájemného na 9 918 Kč měsíčně od ledna 2022.

15. Smlouvou o nájmu bytu ze dne 31. 7. 2019 bylo zjištěno, že žalobce jako pronajímatel uzavřel s [jméno] [příjmení] jako nájemcem smlouvu o nájmu, na základě které jí předal do užívání byt [číslo] o velikosti 1+1, ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v [anonymizováno], podlahová plocha 37,18 m², a to na dobu určitou od 1. 8. 2019 do 31. 12. 2020. Nájemné bylo stanoveno na 5 205 Kč měsíčně, zálohy na služby byly stanoveny na 340 Kč měsíčně. Dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 22. 12. 2021 bylo zjištěno, že žalobce uzavřel s [jméno] [příjmení] dodatek ke smlouvě o nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec] – [anonymizováno] ze dne 31. 7. 2019, kdy předmětem dodatku bylo ujednání, že se nájem prodlužuje na dobu do 31. 12. 2022, zároveň bylo dohodou sjednáno zvýšení nájemného na 5 623 Kč měsíčně od ledna 2022.

16. Podle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Podle ust. § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle odst. 2 neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

18. Podle ust. § 2248 o. z. si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.

19. Podle ust. § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 2 prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle odst. 3 souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

20. Podle ust. § 3 odst. 1 nařízení vládky č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

21. Podle ust. § 745 odst. 1 o. z. je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo; při pozdějším uzavření nájemní smlouvy vzniká oběma manželům společné nájemní právo účinností smlouvy. To platí obdobně i v případě jiného obdobného závazkového práva.

22. Podle ust. § 746 odst. 1 o. z. mají-li manželé k domu nebo bytu společné nájemní právo, jsou zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně.

23. Pronajímatel je oprávněn nájemci navrhnout zvýšení nájemného v případě, že placené nájemné nedosahuje výše nájemného, které je obvyklé v daném místě za nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. K návrhu pronajímatele se přihlíží jen za podmínek, že si strany nesjednaly zvyšování nájemného podle § 2248 a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude (1), návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno (2), návrh obsahuje novou výši nájemného (3), navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 % (4) a návrh je učiněn v písemné formě a došel nájemci (5). Ustanovení § 2249 odst. 2 o. z. odkazuje na prováděcí právní předpis, který má stanovit podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Tímto prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle § 3 nař. vlády č. 453/2013 Sb. se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě použijí dva možné způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Jestliže nájemce souhlasí s návrhem na zvýšení, měl by pronajímateli do dvou měsíců ode dne dojití návrhu písemně sdělit, že se zvýšením souhlasí a že zaplatí zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce písemně pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, riskuje, že se pronajímatel bude domáhat zvýšení soudní cestou. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud při svém rozhodování není vázán 20 % limitem zvýšení nájemného za poslední tři roky tak jako pronajímatel. Jediným kritériem je výše obvyklého nájemného. Soud rozhodne, že je nájemce povinen platit nájemné ve výši obvyklého nájemného, které v průběhu řízení zjistil postupem podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Soud tedy může nájemci nájemné zvýšit i více, než mu navrhoval pronajímatel. Tím je nájemce motivován, aby návrh pronajímatele pečlivě zvažoval. O zvýšeném nájemném rozhodne s účinky ode dne podání návrhu soud. Soud může po zvážení všech okolností na straně nájemce i pronajímatele dospět k závěru, že návrh na zvýšení nájemného je v rozporu s dobrými mravy a z uvedeného důvodu je zamítnout.

24. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je v plném rozsahu důvodná. Žalovaní, kteří jsou manželé, na základě nájemní smlouvy užívají byt [číslo] v domě [adresa] v [anonymizováno], který jim žalobce jako pronajímatel dal do užívání. Dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 1. 12. 2018 se smluvní strany dohodly, že počínaje lednem 2019 činí nájemné za byt částku ve výši 3 434 Kč měsíčně, záloha na služby 526 Kč měsíčně a nájemné za garáž 500 Kč měsíčně. Žalobce začátkem ledna 2022 oslovil žalované s návrhem na zvýšení nájemného o 20 %, kdy současné nájemné by se zvýšilo o částku 686,80 Kč měsíčně (nájemné by tak činilo částku 4 120,80 Kč měsíčně). Na tento návrh však žalovaní nereagovali, návrh byl žalovaným doručen dne 11. 1. 2022. Žalobce se proto ve lhůtě stanovené v ust. § 2249 o. z. obrátil touto žalobou na soud, který by výši nájemného počínaje 1. 6. 2022 určil. Výše nájemného odpovídá srovnatelnému obvyklému nájemnému v daném místě, když tato byla zjištěna ze čtyř srovnatelných nájemných za užívání bytů v předmětném domě, které žalobce soudu předložil (tj. minimálně 140 Kč za m² podlahové plochy). Žalovaní se sice bránili tím, že žalobci hradí nájemné, tak jak mají, z kontrolních ústřižků poštovních poukázek, a také ze samotného sdělení žalovaných, bylo však zjištěno, že žalovaní měsíčně platí žalobci jednu částku bez identifikace platby (tzn. určení nájemného, služeb, případně platby za užívání garáže). Nelze tedy dovodit, že by žalovaní konkludentně akceptovali návrh žalobce na zvýšení nájemného, který jim byl doručen 11. 1. 2022 tím, že by žalobci zvýšené nájemné začali platit, a nárok uplatněný žalobou by tak byl v rozporu s dobrými mravy. To že vztahy mezi účastníky jsou napjaté, je zřejmé, na předmět sporu toto však žádný vliv nemá. Ohledně námitky žalovaných týkající se složené kauce, soud dodává, že tato bude vyúčtována po ukončení nájmu.

25. S ohledem na výše uvedené má tedy soud za to, že nárok žalobce na určení výše nájemného je důvodný, proto žalobě v plném rozsahu vyhověl a určil, že nájemné předmětného bytu užívaného žalovanými činí počínaje 1. červnem 2022 částku ve výši 7 529 Kč (výrok I.), která odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě, a to 140 Kč za m². Zároveň také stanovil nedoplatek na nájemném ode dne 1. 6. 2022 do 31. 5. 2023 ve výši 49 140 Kč (nájemné dle dodatku ze dne 1. 12. 2018 k nájemní smlouvě činilo ode dne 1. 1. 2019 částku 3 434 Kč, ode dne 1. 6. 2022 činí částku 7 529 Kč, rozdíl představuje 4 095 Kč za měsíc, nedoplatek za 12 měsíců činí 49 140 Kč) /výrok II./.

26. O nákladech řízení soud rozhodl v souladu s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 142a odst. 2 o. s. ř. (z postoje žalovaných před podáním žaloby bylo zřejmé, že předžalobní výzva by v daném případě byla nadbytečná). Soud přiznal úspěšnému žalobci vůči žalovaným, povinným společně a nerozdílně, právo na náhradu nákladů řízení zahrnujících zaplacený soudní poplatek ve výši 22 578 Kč, odměnu advokáta dle § 7 bod 6 ve spojen s § 8 bod 2 vyhl. č. 177/1996 Sb. (tarifní hodnota ve výši 451 740 Kč) v rozsahu 5 x 10 140 Kč za převzetí zastoupení advokátem, sepis žaloby a účast na 3 soudních jednání, 5 x paušální náhradu hotových výdajů advokáta dle § 13 odst. 3 vyhlášky číslo 177/1996 Sb., ve znění platném ke dni uskutečnění úkonu, za výše specifikované úkony po 300 Kč a 21 % DPH z odměny a náhrad. Náhradu nákladů řízení v celkové výši 85 740 Kč jsou žalovaní povinni zaplatit k rukám zástupce žalobce (platební místo dle § 149 odst. 1 o. s. ř.).

27. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 věta za středníkem o. s. ř., kdy s ohledem na výši částky povinné k zaplacení soud stanovil lhůtu delší, a to 3 měsíční.