11 C 42/2021

Plný text

Okresní soud v Pardubicích rozhodl samosoudkyní Mgr. Monikou Nečasovou ve věci žalobkyně: ; celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: ; právnická osoba , IČO sídlem adresa žalované zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o neoprávněnost výpovědi z nájmu <b>I. Určuje se, že výpověď žalované z nájmu domu [adresa] v obci [příjmení] [jméno] ze dne 25.11.2020 daná žalobkyni, je neoprávněná.</b> <b>II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 18.456 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] do tří dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku.</b> Žalobkyně se žalobou doručenou ke zdejšímu soudu dne 31.1.2021 domáhala vůči žalované určení, že výpověď z nájmu domu [adresa] v obci [příjmení] [jméno] ze dne 25.11.2020 daná žalobkyni žalovanou je neoprávněná. V odůvodnění uvedla, že dne 10.12.2020 jí byla doručena výpověď z nájmu předmětné nemovitosti pro hrubé porušení povinností nájemcem, spočívajícím v nesložení kauce. S výpovědí žalobkyně nesouhlasí s odkazem na ustanovení § 2290 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o.z.). Žalobkyně a její manžel od roku 1989 společně převzali a užívali dům [adresa] v [příjmení] [jméno] ve vlastnictví právního předchůdce žalované [příjmení] [anonymizována dvě slova], a to dle smlouvy o nájmu bytu ze dne 31.8.1995 uzavřené mezi předchůdkyní žalované a manželem žalobkyně [jméno] [příjmení] na dobu neurčitou. V době uzavření nájemní smlouvy byla žalobkyně již manželkou [jméno] [příjmení] a dle § 703 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, platného do 31.12.2013 (dále jen obč. zák.) jí vznikl společný nájem bytu manžely k předmětnému domu. Manžel žalobkyně zemřel dne 21.12.2019 a dle § 766 odst. 1 o.z. zaniklo-li manželství smrtí manžela a manželé měli společné nájemní právo k domu, v němž se nacházela jejich rodinná domácnost, zůstane nájemcem bytu pozůstalý manžel. Žalovaná zaslala žalobkyni dopisem ze dne 14.10.2020 výzvu k uzavření nájemní smlouvy k předmětnému domu a složení jistoty (kauce) s tím, že předmětnou nemovitost užívá bez právního důvodu, následně dopisem ze dne 25.11.2020 jí dala výpověď z nájmu předmětné nemovitosti pro hrubé porušení povinností, spočívajících v nesložení jistoty. Žalobkyně dále uvedla, že zůstala po smrti manžela nájemcem uvedeného domu a neměla tak důvod uzavírat novou nájemní smlouvu, ani skládat jistotu. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Uvedla, že v rámci své podnikatelské činnosti nabyla i předmětnou nemovitost, kterou užívá žalobkyně s rodinnými příslušníky. Žalovaná má od počátku pochybnosti o správnosti, resp. platnosti uzavřené nájemní smlouvy právní předchůdkyně s žalobkyní. Žalovaná měla dosud za to, že nájemní vztah k předmětné nemovitosti mezi předchůdkyní žalované a manželem žalobkyně započal v roce 2002, neboť disponuje pouze nájemní smlouvou ze dne 10.6.2002. Žalovaná nemá žádné informace o nájemní smlouvě z 31.8.1995, její obsah nezná a předpokládá, že později uzavřená nájemní smlouva mohla nahradit smlouvu z roku 1995. Dále namítala, že z textu nájemní smlouvy z roku 2002 není jisté, s kým byla smlouva uzavřena, neboť u jména [jméno] [příjmení] není uvedeno datum narození a není zřejmé, zda byla uzavřena s manželem žalobkyně nebo jejím synem. Z uvedeného pak žalovaná nedokáže posoudit, zda žalobkyně byla osobou spolužijící nebo zda byl skutečně nájemcem její manžel a jí vzniklo právo ex lege. Dále namítala, že žalobkyně užívá předmětnou budovu jako celek, což odporuje uzavřené nájemní smlouvě, kde je uvedeno, že užívá část„ byt [číslo]“ se společnými prostorami. Žalovaná požádala žalobkyni o složení jistoty a pro její nesložení ji nájemní vztah vypověděla, přestože pokud by vyšlo najevo, že nájemní vztah nebyl uzavřen k bytu, ale k nájmu části domu, bylo by možné jej ze strany pronajímatele vypovědět kdykoli v tříměsíční výpovědní lhůtě dle obč. zák. Podanou výpověď z nájmu považuje žalovaná za důvodnou a nájemní vztah skončil. Podáním ze dne 21.4.2021 žalobkyně uvedla, že žalovaná účelově sporuje osobu nájemce, ačkoli od roku 2005 zasílala manželovi žalobkyně dopisy zvyšující nájemné, nikdy platnost nájemní smlouvy ani osobu nájemce nerozporovala a kdo je nájemcem, neměla pochyb ani po smrti jejího manžela, když dopisem ze dne 14.10.2020 ji vyzvala ke složení kauce. Žalobkyně uvedla, že obě nájemní smlouvy uzavřel a podepsal její manžel [jméno] [příjmení]. Žalobkyně nedisponuje nájemní smlouvou ze dne 10.6.2002, tato však na již uvedeném nic nemění, bude zřejmě totožná se smlouvou o nájmu bytu ze dne 31.8.1995, když žalobkyni vznikl společný nájem bytu (domu) manžely. Podáním ze dne 24.8.2021 žalovaná učinila nesporným, že nájemní smlouva byla uzavřena s manželem žalobkyně [jméno] [příjmení], dále že smlouvy o nájmu ze dne 31.8.1995 a 10.6.2002 jsou obsahově totožné, smluvní vztah byl uzavřen na základě předchozího občanského zákoníku a nájemci a jeho manželce vznikl společný nájem bytu manžely. Dále za nesporné považovala, že v daném případě se jedná o nájem bytu, přestože předmětem je nájem celého domu, i to, že žalobkyně je nájemkyní předmětného bytu po úmrtí nájemce [jméno] [příjmení]. Žalovaná má za to, že žalobkyně hrubě porušila své povinnosti vyplývající z nájmu, když nesložila na účet žalované přes výzvu jistotu (kauci), neboť dle § 2281 o.z., pokud přejdou práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovi domácnosti, má pronajímatel právo požadovat po něm jistotu, pokud zemřelý nájemce jistotu nesložil. [jméno] [příjmení] zemřel a jistotu předtím nesložil, proto výzva k úhradě jistoty byla důvodná. Jistota by měla sloužit k případné náhradě škody či nedoplatkům na nájemném. Mezi účastníky řízení bylo nesporné, že žalovaná zaslala žalobkyni výpověď z nájmu dopisem ze dne 25.11.2020, jež byl žalobkyni doručen dne 10.12.2020, nájemní smlouva byla uzavřena s manželem žalobkyně [jméno] [příjmení], [datum narození], smlouvy o nájmu ze dne 31.8.1995 a 10.6.2002 jsou obsahově totožné, smluvní vztah byl uzavřen na základě předchozího občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. a žalobkyni jako manželce nájemce vznikl společný nájem bytu manžely, jedná se o nájem bytu, žalobkyně je i nadále nájemkyní předmětného bytu po úmrtí nájemce [jméno] [příjmení], zemřelého dne 21.12.2019. Mezi účastníky zůstalo sporné, zda výpověď z nájmu domu [adresa] v obci [příjmení] [jméno] ze dne 25.11.2020 daná žalovanou žalobkyni je důvodná a oprávněná či nikoli. Smlouvou o nájmu bytu ze dne 31.8.1995 včetně příloh bylo zjištěno, že [anonymizována dvě slova] a [jméno] [příjmení] uzavřeli smlouvu o nájmu bytu [číslo] v obci [adresa] na dobu neurčitou. Jako osoby spolužijící byli uvedeni žalobkyně a jejich 4 děti. Smlouvou o nájmu bytu ze dne 10.6.2002 bylo zjištěno, že mezi [anonymizováno] [právnická osoba] a [jméno] [příjmení] byla uzavřena smlouva o nájmu bytu [číslo] v obci [adresa] na dobu neurčitou. Jako osoby spolužijící byli uvedeni žalobkyně a jejich 4 děti. Výzvou ze dne 14.10.2020 vyzvala žalovaná žalobkyni k uzavření řádné nájemní smlouvy a složení jistoty s tím, že předmětnou nemovitost užívá bez právního důvodu, kdy jediným nájemcem byl pan [příjmení] a ostatní nebyli společnými nájemci, po jeho smrti jim tak neplynou oprávnění z nájemního vztahu dle uzavřené smlouvy ze dne 10.6.2002. Žalovaná dále uvedla, že je ochotna s žalobkyní uzavřít novou nájemní smlouvu a současně je oprávněna požadovat složení finančních prostředků k zajištění úhrady nájemného tzv. jistoty, dříve kauce. Vyzvala žalobkyni ke složení kauce ve výši 3 nájmů, tj. 14.508 Kč, nejpozději do 15.11.2020. Dopisem ze dne 25.11.2020 zaslala žalovaná žalobkyni výpověď z nájmu dle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z., neboť žalobkyně hrubě porušila nájemní smlouvu tím, že nesložila na výzvu žalované ve stanovené lhůtě kauci, ani neprojevila snahu jednat o uzavření nové nájemní smlouvy, když nájemním vztahem, který pokračoval i po smrti nájemce [jméno] [příjmení], na ní jako člena nájemcovi domácnosti přešla práva a povinnosti z tohoto nájemního vztahu. Výpovědní lhůta končí 28.2.2021. Současně byla žalobkyně žalovanou poučena o možnosti podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi k soudu ve lhůtě 2 měsíců dle § 2290 o.z. Výpověď byla dle doručenky České pošty žalobkyni doručena dne 10.12.2020. Soud neprováděl další listinné důkazy, a to oddacím listem, dopisy o zvýšení nájemného k předmětnému bytu, úmrtním listem, notářským zápisem ze dne 6.7.1998 NZ [číslo], ani stanovami [právnická osoba] [právnická osoba], neboť tyto listiny považoval v daném sporu za nadbytečné s ohledem na uváděné nesporné skutečnosti mezi účastníky řízení. <i>Podle § 2290 o.z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.</i> <i>Podle § 745 odst. 1 o.z. je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo; při pozdějším uzavření nájemní smlouvy vzniká oběma manželům společné nájemní právo účinností smlouvy. To platí obdobně i v případě jiného obdobného závazkového práva.</i> <i>Podle § 766 odst. 1 o.z. zaniklo-li manželství smrtí manžela a manželé měli společné nájemní právo k domu nebo bytu, v němž se nacházela jejich rodinná domácnost, zůstane nájemcem bytu pozůstalý manžel. Svědčilo-li manželům k domu nebo bytu společně jiné závazkové právo, zůstane oprávněným pozůstalý manžel.</i> <i>Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.</i> <i>Podle § 2281 odst. 1 věta prvá o.z. přejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, má pronajímatel právo požadovat po něm jistotu, pokud zemřelý nájemce jistotu nesložil.</i> <i>Podle § 703 odst. 1 obč. zák. jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne společný nájem bytu manžely.</i> Soud s ohledem na provedené dokazování dospěl k závěru, že žalobní návrh na určení, že výpověď z nájmu domu [adresa] v obci [příjmení] [jméno] ze dne 25.11.2020 daná žalobkyni žalovanou je neoprávněná, je důvodný. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně podala žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu k soudu v řádné dvou měsíční lhůtě od jejího doručení. Mezi účastníky řízení bylo nesporné, že žalovaná zaslala žalobkyni výpověď z nájmu dopisem ze dne 25.11.2020, který byl žalobkyni doručen dne 10.12.2020, smlouvy o nájmu ze dne 31.8.1995 a 10.6.2002 jsou obsahově totožné a byly uzavřeny s manželem žalobkyně [jméno] [příjmení], [datum narození], a to na základě předchozího občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. a žalobkyni jako manželce nájemce vznikl společný nájem bytu manžely, přičemž v daném případě se jedná o nájem bytu. Nespornou byla i skutečnost, že žalobkyně je i nadále nájemkyní předmětného bytu po úmrtí nájemce [jméno] [příjmení], zemřelého dne 21.12.2019. Žalovaná nejprve vyzvala žalobkyni k uzavření nové nájemní smlouvy s tím, že předmětný dům obývá bez právního důvodu, přičemž byla vyzvána ke složení jistoty (kauce). Předmětnou výpověď z nájmu domu pak učinila vůči žalobkyni pro hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu, a to neuhrazení jistoty ve výši tří měsíčních nájmů ve stanovené lhůtě. Na základě uvedených skutkových zjištění a nesporných tvrzení pak soud dospěl k závěru, že žalobkyně byla od počátku nájemního vztahu, uzavřeného mezi předchůdci žalované a manželem žalobkyně, nájemkyní předmětného domu společně se svým manželem, když jim vznikl společný nájem bytu manžely. Žalobkyně tedy i po smrti svého manžela je nadále nájemkyní předmětného domu, a proto nemohlo dojít k tzv. přechodu nájmu na její osobu úmrtím nájemce (manžela) dle § 2279 o.z., neboť nájemní vztah žalobkyni vznikl již za trvání občanského zákoníku platného do 31.12.2013 (obč. zák. či starý občanský zákoník). Tzv. starý občanský zákoník nikde neupravoval, že by v průběhu nájemního vztahu měla být hrazena jistota (kauce), toto bylo zakotveno až novým občanským zákoníkem platným od 1.1.2014 v ust. § 2281 o.z. s tím, že takového právo požadovat jistotu má pronajímatel v případě, že na člena nájemcovy domácnosti přešel nájem a nájemce v minulosti žádnou jistotu nesložil. V daném případě však nájemní vztah uzavřený za trvání starého občanského zákoníku vůči žalobkyni i nadále trvá, a pokud byla žalobkyně žalovanou vyzývána ke složení jistoty k původní nájemní smlouvě, pak takovýto nárok žalované je nedůvodný a žalobkyně odmítnutím její úhrady neporušila žádnou ze svých smluvních povinností. Soud tedy žalobě v plném rozsahu s ohledem na shora uvedené vyhověl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, tedy určil, že předmětná výpověď z nájmu bytu je neoprávněná. Pro úplnost soud uvádí, že z obsahu výzvy žalované ze dne 14.10.2020 vyplývá, že jistota je požadována v souvislosti s uzavřením nové nájemní smlouvy s žalobkyní, neboť žalovaná měla za to, že žalobkyně užívá předmětný dům bez právního důvodu. O nákladech řízení soud rozhodoval dle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že úspěšné žalobkyni přiznal vůči žalované právo na náhradu nákladů řízení. Jejich výše je představována zaplaceným soudním poplatkem ve výši 2.000 Kč, 4 úkony právní služby po 3.100 Kč (§ 9 odst. 4 písm. b) ve spojení s § 7 bod 5 vyhl. č. 177/1996 Sb.), 4x paušální náhradou po 300 Kč (§ 13 odst. 3 citované vyhlášky), 21 % DPH. Náklady řízení tak činí celkem 18.456 Kč (výrok II.) Lhůty splatnosti soud stanovil v souladu s § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř., když neshledal důvody pro stanovení lhůty delší.