11 C 98/2022

Plný text

Okresní soud v Pardubicích rozhodl samosoudkyní Mgr. Monikou Nečasovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobkyně adresa pro doručování: adresa žalobkyně proti žalovanému: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 150 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá po žalované zaplacení částky ve výši 150 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % p.a. z částky 150 000 Kč od 2.11.2021 do zaplacení, se zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 37 000 Kč k rukám právního zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] do tří dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku.</b> Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 17.2.2022 domáhala po žalovaném zaplacení částky 150 000 Kč s příslušenstvím. V odůvodnění uvedla, že žalovaný jako realitní zprostředkovatel nabízel k prodeji pozemek p. [číslo] pozemek p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec] a obci [obec], které jsou ve výlučném vlastnictví [jméno] [příjmení]. Žalobkyně jako zájemkyně o koupi uvedených pozemků uzavřela dne 9.9.2021 jako spotřebitel s žalovaným a [jméno] [příjmení] smlouvu o rezervaci nemovitosti (dále jen„ smlouva“). Smlouva byla uzavřena na rezervační dobu do 1.11.2021, kdy se žalovaný a [jméno] [příjmení] zavázali rezervovat pro žalobkyni uvedené pozemky po uvedenou dobu a nenabízet je jinému zájemci, a žalobkyně se zavázala složit k rukám žalovaného rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč na účet č. [bankovní účet] do 10 dnů od podpisu smlouvy. Žalobkyně rezervační zálohu složila již dne 3.9.2021. Dne 21.10.2021 obdržela žalobkyně od žalovaného a [jméno] [příjmení] e-mailem dopis ze dne 20.10.2021 označený jako„ Oznámení o neprodloužení rezervační smlouvy“, kterým jí oznámili, že trvají na ukončení smlouvy dle bodu 5.3 smlouvy, neboť žalobkyně nedoložila dle tohoto ujednání smlouvy ve lhůtě 14 dní přede dnem uplynutí rezervační doby schopnost financovat koupi pozemků. [jméno] [příjmení] dopisem dále uplatnila vůči žalobkyni smluvní pokutu dle bodu 8.4 smlouvy ve výši rezervační zálohy, tj. 150 000 Kč, přičemž právo na zaplacení tvrzené smluvní pokuty započetla na právo žalobkyně na vrácení rezervační zálohy. V souladu s uvedeným dopisem smlouva o rezervaci nemovitostí zanikla uplynutím rezervační doby, tj. dnem 1.11.2021. Žalobkyně namítala, že [jméno] [příjmení] nikdy nemohlo vzniknout právo na zaplacení smluvní pokuty dle bodu 8.4 smlouvy, když z věty čtvrté a páté bodu 8.4 smlouvy vyplývá, že v případě, že žalobkyně využila služeb hypotečního specialisty doporučeného jí žalovaným, pak právo na zaplacení předmětné smluvní pokuty nemůže vzniknout a žalobkyně má právo na vrácení složené rezervační zálohy, neboť žalobkyně využila služeb hypotečního specialisty doporučeného jí žalovaným, a to [jméno] [příjmení], což je zřejmé z e-mailové komunikace mezi ním a žalobkyní ze dne 28.8.2021. Žalobkyně tak má za to, že počínaje dnem následujícím po zániku smlouvy jako právního důvodu, který odpadl, tj. 2.11.2021, má právo na vydání částky 150 000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení. Žalovaný ani přes výzvu žalobkyně dlužnou částku neuhradil. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Potvrdil, že jako realitní zprostředkovatel nabízel předmětné pozemky ve vlastnictví [jméno] [příjmení] k prodeji, žalobkyně projevila o nemovitosti zájem a byla dne [číslo] uzavřena smlouva o rezervaci nemovitosti, kterou se žalovaný a prodávající [jméno] [příjmení] zavázali rezervovat pro žalobkyni předmětné nemovitosti a nenabízet je ke koupi jinému zájemci a žalobkyně se zavázala složit k rukám realitního zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 150 000 Kč, současně se obě strany zavázaly poskytnout si vzájemnou součinnost k tomu, aby za dobru trvání smlouvy byla uzavřena smlouva realitní a byl uskutečněn převod nemovitostí. Dále potvrdil, že nemovitosti byly pro žalobkyni rezervovány, žalobkyně složila rezervační poplatek ve výši 150 000 Kč. Žalovaný uvedl, že žalobkyně v průběhu trvání smlouvy změnila názor na koupi nemovitostí a snažila se z uzavřené smlouvy vyvázat tak, aby je koupit nemusela a získala zpět celý rezervační poplatek. Z uvedeného důvodu žalovaný činil kroky k ukončení rezervace předmětných nemovitostí a k uplatnění smluvních pokut vyplývajících ze smlouvy. Jedná se o smluvní pokutu dle bodu 8.4 smlouvy představující sankci za nedoložení včas schopnosti financování kupní ceny (nedoložení zajištění odpovídajícího hypotečního úvěru, který měla doložit nejpozději 14 dnů před uplynutím rezervační doby), kterou uplatnila prodávající paní [příjmení] v dopise ze dne 20.10.2021 nazvaném jako„ oznámení o neprodloužení rezervační doby“. Dále se jedná o smluvní pokutu dle bodu 8.1 smlouvy představující sankci za neposkytnutí součinnosti k uzavření realitní smlouvy, která je obsahem dopisu ze dne 2.11.2021 nazvané„ uplatnění smluvní pokuty“, neboť prodávající byla připravena k podpisu realitní smlouvy dle dopisu ze dne 20.10.2021. K námitce žalobkyně v rámci předžalobní výzvy, že nemohlo dojít k započtení rezervačního poplatku a nároku na smluvní pokutu uvedl, že s prodávající provedli postoupení pohledávek z uplatněných smluvních pokut na žalovaného jako postupníka a žalovaný následně provedl opětovné započtení v souladu s názorem prezentovaným žalobkyní. Dle provedeného započtení pohledávky z titulu uplatněné smluvní pokuty dle bodu 8.1 smlouvy proti pohledávce žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku jsou veškeré další nároky žalobkyně vyřešeny, přičemž žalovaný ani [jméno] [příjmení] žalobkyni ničeho nedluží. Nároku na smluvní pokutu dle bodu 8.4 smlouvy se žalobkyně brání tím, že k získání potřebného financování využila hypotečního specialistu doporučeného žalovaným, a proto prodávající ani žalovaný tak nemají na takovou smluvní pokutu nárok. Žalovaný nesporoval, že žalobkyně využila služeb hypotečního specialisty [jméno] [příjmení], s nímž na jiných kauzách spolupracoval, ale v předmětné věci žalobkyni tohoto specialistu nedoporučil, když doporučení na něj doslala žalobkyně od prodávající. Žalobkyně podáním ze dne 31.5.2022 uvedla, že na předmětnou smlouvu je třeba pohlížet jako na závazkový právní vztah ze smlouvy uzavřený se spotřebitelem a jako úschovu dle § 2402 a násl. o.z. Zánikem smlouvy dne 1.11.2021 tak uplynula i doba úschovy a vzniklo žalobkyni právo na vrácení složené částky ve výši 150 000 Kč. Dále namítala absolutní neplatnost započtení provedeným žalovaným, když žalobkyně je v postavení spotřebitele, tak žalovaný nemůže platně a účinně na její právo na vydání uvedené částky jednostranně započíst jakékoli své či postoupené právo. Dále namítala neplatnost započtení smluvních pokut žalovaným, neboť uvedené smluvní pokuty jsou pohledávkami nejistými, a tedy nezpůsobilými k započtení. Nejistotu pohledávky z titulu smluvní pokuty dle bodu 8.1 smlouvy spatřuje v podmínkách pro uplatnění této smluvní pokuty, které nejsou nijak konkrétně určeny, jedná se tak o zdánlivé jednání, ke kterému se nepřihlíží, když ujednání nevymezují dostatečně určitě povinnosti žalobkyně, které by měla porušit, aby došlo ke vzniku práv prodávající na zaplacení předmětných smluvních pokut. Uváděla, že ujednání bodu 8.1 a 8.4 smlouvy jsou vymezena na tolik obecným a neurčitým způsobem, že nelze z nich přesně a určitě vyvodit podmínky, za nichž by měly smluvní pokuty vzniknout. Současně uvedla, že návrh textu smlouvy byl předložen žalovaným a z její strany do návrhu nebylo nijak zasahováno. Dále namítala, že uplatněné pohledávky jsou i v rozporu s dobrými mravy, když znění bodu 8.1 smlouvy, 6.4 smlouvy a 8.4 smlouvy směřují v podstatě k utvrzení téhož. Žalobkyně má za to, že tvrzené pohledávky žalovaného z titulu smluvních pokut nikdy nevznikly a nemohly tak být na něj postoupeny z důvodu jejich zdánlivosti či nezpůsobilosti započtení. K jednání nařízenému na den 13.2.2023 se žalobkyně, ačkoli byla řádně obeslána, nedostavila ani nežádala odročení, proto soud jednal i v její nepřítomnosti dle § 101 odst. 3 o.s.ř. Při jednání soudu dne 13.2.2023 žalovaný uvedl, že práva a povinnosti z předmětné smlouvy jsou ujednány mezi prodávající a kupující, kdy žalovaný ve smlouvě vystupuje pouze jako zprostředkovatel. Smlouvou o rezervaci nemovitosti ze dne 9.9.2021 bylo prokázáno, že žalovaný jako realitní zprostředkovatel, [jméno] [příjmení] jako prodávající a žalobkyně jako kupující uzavřeli smlouvu o rezervaci nemovitostí, a to p. [číslo] p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], [územní celek], zapsaných na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Dle bodu 2.1 předmětem smlouvy je závazek realitního zprostředkovatele a prodávajícího rezervovat pro kupujícího nemovitosti, a tyto po dobu účinnosti této smlouvy nenabízet ke koupi jinému zájemci a závazek kupujícího složit k rukám realitního zprostředkovatele za tímto účelem rezervační poplatek. Dle bodu 2.3 je předmětem smlouvy dále závazek realitního zprostředkovatele vykonávat činnosti směřující k zprostředkování příležitosti k uzavření smlouvy, zejm. pak zajistit uvedené činnosti, např. komunikaci s hypotečním specialistou doporučeným realitním zprostředkovatelem kupujícímu a administraci financování koupě nemovitostí kupujícím dle bodu 2.3.

4. Dle bodu 4.1 se kupující zavazuje uhradit nejpozději do 10-ti dnů od podpisu této smlouvy rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč na účet realitního zprostředkovatele č.ú. [bankovní účet] vedený u [právnická osoba] Dle bodu 5.1 je smlouva uzavřena na dobu určitou, a to do 1.11.2021. Dle bodu 5.2 bylo ujednáno, že pokud kupující nedoloží schopnost financování koupě nemovitosti nejpozději 14 dnů přede dnem skončení rezervační doby dle odst. 5.1 (před automatickým prodloužením), mají realitní zprostředkovatel nebo prodávající oznámit kupujícímu, že trvají na ukončení smlouvy uplynutím rezervační doby nejpozději do konce rezervační doby. V takovém případě tato smlouva zaniká uplynutím rezervační doby. Dle bodu 6.1 jsou realitní zprostředkovatel a prodávající povinni po dobu účinnosti této smlouvy rezervovat nemovitost pro kupujícího a dále tyto nemovitosti nenabízet a další zájemce o ně odmítat. V bodě 6.4 jsou uvedeny předpoklady poskytnutí dostatečné součinnosti prodávajícího a kupujícího, zejm. učinění připomínek k realitním zprostředkovatelem předloženým realitním smlouvám a smlouvám o úschově, doložení schopnosti financování kupní ceny kupujícím nejpozději 14 dnů před koncem rezervační doby, a to v případě, že bude kupní cena financována z úvěru, pak potvrzení o schválení takového úvěru, doložení prodávající souhlasu zástavního věřitele v případě kupní ceny vyplácené ze zástavy, přistoupení k podpisu realitní smlouvy s druhou stranou na výzvu realitního zprostředkovatele. Dle bodu 8.1 bylo ujednáno, že pokud kupující nebo prodávající neposkytne součinnost k uzavření realitní smlouvy nejpozději v poslední den rezervační doby, ačkoli byly ze strany realitního zprostředkovatele splněny podmínky pro její uzavření a zároveň byla k podpisu připravena druhá smluvní strana, je ta strana, která neposkytla dostatečnou součinnost povinna uhradit druhé smluvní straně (kupujícímu či prodávajícímu) smluvní pokutu ve výši 150 000 Kč. Z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu ½, a to jako paušální náhradu nákladů v souvislosti s danou transakcí. V případě vzniku povinnosti kupujícího uhradit tuto smluvní pokutu je realitní zprostředkovatel oprávněn tuto pokutu započíst oproti složené rezervační záloze. Dle bodu 8.4 bylo ujednáno, že pokud kupující nedoloží řádně a včas schopnost financování kupní ceny dle této smlouvy, je kupující povinen uhradit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy. Z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu ½, a to jako paušální náhradu nákladů v souvislosti s danou transakcí. Realitní zprostředkovatel je oprávněn smluvní pokutu započíst oproti rezervační záloze. Toto neplatí v případě, že kupující využije služeb hypotečního specialisty doporučeného realitním zprostředkovatelem. V takovém případě je realitní zprostředkovatel povinen vrátit kupujícímu celou složenou rezervační zálohu a nárok na úhradu smluvní pokuty prodávajícímu ani kupujícímu nevzniká. E-mailem ze dne 21.10.2021 žalovaný zaslal žalované listinu nazvanou jako„ oznámení o neprodloužení rezervační doby“. Dopisem ze dne 20.10.2021 žalovaný a [jméno] [příjmení] nazvaným„ Oznámení o neprodloužení rezervační doby“ sdělili žalobkyni, že z důvodu nedoložení ve smluvené lhůtě 14-ti dní před skončením rezervační smlouvy financování koupě předmětných nemovitostí, trvají na ukončení platnosti smlouvy uplynutím rezervační doby, tj. ke dni 1.11.2021. Současně prodávající uplatnila smluvní pokutu ve výši 150 000 Kč dle bodu 8.4 smlouvy a tuto započetla na uplatněnou smluvní pokutu. Žalobkyně byla současně vyzvána k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní a smlouvy o úschově, nejpozději do 1.11.2021. Dopisem ze dne 2.11.2021 prodávající [jméno] [příjmení] uplatnila smluvní pokutu vůči žalobkyni. Uvedla, že dne 21.10.2021 žalobkyni vyzvala k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kterou obdržela již 5.10.2021 a k níž neměla žalobkyně žádné připomínky. Dále sdělila, že byla připravena sjednanou smlouvu o smlouvě budoucí podepsat i přesto, že řádně a včas nedoložila financování koupě předmětu tak, jak bylo sjednáno. Prodávající pak uplatnila nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 150 000 Kč dle bodu 8.1. smlouvy z důvodu neposkytnutí řádné součinnosti k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní s tím, že svůj nárok z titulu smluvní pokuty je oprávněna započíst na složený rezervační poplatek, avšak zápočet na složený rezervační poplatek byl uplatněn již dříve na dříve uplatněnou smluvní pokutu dle bodu 8.4 smlouvy, a proto vyzvala žalobkyni k úhradě této částky. Oznámením o postoupení pohledávek prodávající [jméno] [příjmení] prostřednictvím své právní zástupkyně informovala žalobkyni, že dne 29.12.2021 došlo k postoupení pohledávek prodávající za žalobkyní z titulu uplatněných smluvních pokut na žalovaného, a to včetně příslušenství. Konkrétně označila postoupení pohledávky ve výši 150 000 Kč, představující neuhrazenou smluvní pokutu, uplatněnou dne 3.11.2021 v souladu s bodem 8.1 rezervační smlouvy pro neposkytnutí součinnosti k uzavření smlouvy přes to, že pro uzavření byly ze strany klienta i paní [příjmení] splněny všechny podmínky, smlouva byla řádně připravena a s dostatečným předstihem zaslána k připomínkám a žalobkyně byla řádně k jejímu podpisu vyzvána. Dále označila postoupení pohledávky ve výši 150 000 Kč, představující neuhrazenou smluvní pokutu, uplatněnou dne 21.10.2021 v souladu s bodem 8.4 rezervační smlouvy pro nedoložení schopnosti financování koupě rezervované nemovitosti řádně a včas. Dopisem ze dne 14.1.2021 (zřejmě 14.1.2022) žalovaný uvedl, že uplatněný nárok žalobkyně neuznává, neboť z uzavřené rezervační smlouvy vyplývá, že uhrazená rezervační záloha má být užita na úhradu smluvních pokut, které byly uplatněny v důsledku porušení smluvních povinností ze strany žalobkyně. Žalovaný současně oznámil žalobkyni, že dne 29.12.2021 došlo k postoupení pohledávek paní [příjmení], evidovaných za žalobkyní z titulu uplatněných smluvních pokut, na žalovaného, a to pohledávka ve výši 150 000 Kč představující neuhrazenou smluvní pokutu dle bodu 8.1 smlouvy, uplatněnou prodávající dne 3.11.2021 z důvodu neposkytnutí součinnosti k uzavření smlouvy a dále pohledávka ve výši 150 000 Kč představující neuhrazenou smluvní pokutu dle bodu 8.4 smlouvy, uplatněnou prodávající dne 21.10.2021 z důvodu nedoložení schopnosti financování koupě rezervované nemovitosti řádně a včas, tj. 14 dní před skončením rezervační doby. Žalovaný tak prohlásil, že svoji pohledávku, nabytou dle postoupení ze dne 29.12.2021, vzniklou z titulu uplatnění smluvní pokuty v souladu s bodem 8.1 rezervační smlouvy započítává vůči pohledávce žalobkyně na vrácení rezervační zálohy. Dopisem ze dne 20.1.2022 žalobkyně sdělila právnímu zástupci žalovaného, že považuje existenci práva [jméno] [příjmení] na smluvní pokutu dle bodu 8.4 za spornou, neuznává ji, neboť právo na zaplacení této smluvní pokuty prodávající vzniknout nemohlo, když při zajišťování financování kupní ceny využila služeb hypotečního specialisty doporučeného jí žalovaným, a to pana [jméno] [příjmení]. Současně sdělila, že existenci smluvní pokuty dle 8.1 smlouvy považuje také za spornou a ani tuto neuznává, když je pochybné, která ze stran neposkytla dostatečnou součinnost. E-mailem ze dne 28.8.2021 žádala žalobkyně pana [jméno] [příjmení] o konzultaci možnosti financování koupě domu v [obec] s tím, že kontakt dostala od žalovaného. K tomu [jméno] [příjmení] odpověděl téhož dne, že navrhuje schůzku následující den, s níž obratem žalobkyně souhlasila. Prohlášením o poskytnutí služeb ze dne 5.12.2021 sdělil [jméno] [příjmení] jako hypoteční specialista, že poskytl v rámci výkonu své profese služby hypotečního poradenství paní [celé jméno žalobkyně] dle doporučení a po dohodě s paní [jméno] [příjmení] za účelem zajištění financování jí prodávaných předmětných nemovitostí. Uvedl, že žalobkyni zajistil financování předmětu převodu. Předžalobní výzvou ze dne 23.12.2021 žalobkyně vyzvala žalovaného k vrácení uhrazené rezervační zálohy ve výši 150 000 Kč, neboť právní důvod odpadl. Současně sdělila žalovanému, že jeho pohledávky z titulu smluvních pokut dle bodu 8.1 a 8.4 smlouvy neuznává. Soud neprováděl výslechy navrhovaných svědků, a to [jméno] [příjmení], jejího manžela ani svědka [jméno] [příjmení], neprováděl ani účastnický výslech žalovaného, když tyto navrhované důkazy s ohledem na provedené závěry a předložené listinné důkazy považoval za nadbytečné. <i>Podle § 1746 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.) strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.</i> <i>Podle § 2048 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.</i> <i>Podle § 2991 odst. 1 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odst. 2 tohoto ustanovení bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.</i> <i>Podle § 1987 odst. 2 o.z. pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.</i> <i>Podle § 553 odst. 1 o.z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.</i> <i>Podle § 557 o.z. připouští-li použitelný výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.</i> <i>Podle § 580 odst. 1 o.z. neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného.</i> Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým závěrům. V řízení bylo prokázáno a mezi účastníky nebylo sporné, že žalovaný jako realitní zprostředkovatel, [jméno] [příjmení] jako prodávající a žalobkyně jako kupující uzavřeli dne 9.9.2021 smlouvu o rezervaci nemovitostí - pozemků p. [číslo] p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], [územní celek], zapsaných na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], na dobu určitou, tj. do 1.11.2021. Žalobkyně se zavázala uhradit rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč, což učinila již dne 3.9.2021, současně se mj. zavázala i k tomu, že nejpozději 14 dnů přede dnem skončení rezervační smlouvy doloží svou schopnost financovat koupi předmětných nemovitostí. Na druhou stranu žalovaný i prodávající se zavázali rezervovat po uvedenou dobu předmětné nemovitosti pro žalobkyni a případné zájemce odmítat. Vzhledem k tomu, že žalobkyně ve lhůtě 14 dnů přede dnem skončení rezervační smlouvy nedoložila prodávající a žalovanému schopnost financovat koupi předmětných nemovitostí, tito dopisem ze dne 20.10.2021 (doručeném žalobkyni e-mailem dne 21.10.2021) sdělili, že trvají na ukončení rezervační smlouvy uplynutím rezervační doby. [příjmení] [jméno] [příjmení] tak z uvedeného důvodu uplatnila stejným dopisem vůči žalované smluvní pokutu dle bodu 8.4 rezervační smlouvy ve výši 150 000 Kč, kterou zároveň započetla na žalobkyní složenou rezervační zálohu ve stejné výši. Následně prodávající [jméno] [příjmení] uplatnila dopisem ze dne 2.11.2021 vůči žalobkyni další smluvní pokutu ve výši 150 000 Kč dle bodu 8.1. rezervační smlouvy za neposkytnutí součinnosti k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ačkoli k tomu byla prodávající řádně vyzvána a prodávající byla připravena smlouvu uzavřít. Prodávající postoupila na žalovaného své dvě pohledávky z titulu uvedených smluvních pokut, a to 150 000 Kč dle bodu 8.1 smlouvy a 150 000 Kč dle bodu 8.4 smlouvy ke dni 29.12.2021 a toto postoupení oznámila žalobkyni. Žalobkyně však vyzvala žalovaného k vrácení složeného rezervačního poplatku ve výši 150 000 Kč, když namítala absolutní neplatnost započtení uvedených předmětných pohledávek na žalovaného. Pohledávky považovala za nejisté, a tedy nezpůsobilé k započtení, když ujednání bodu 8.1 smlouvy je obecné a neurčité, podmínky nejsou konkrétně určeny a jedná se tak o zdánlivé jednání, k němuž se nepřihlíží, dále pak k ujednání dle bodu 8.4 smlouvy namítala nemožnost vzniku takového nároku, neboť pro předmětný obchod využila služeb hypotečního specialisty [jméno] [příjmení], kterého jí doporučil žalovaný. Žalovaný nesporoval, že s osobou hypotečního specialisty v jiných případech spolupracoval, avšak sporoval spolupráci s ním v rámci předmětného prodeje nemovitostí, o čemž svědčí i prohlášení samotného [jméno] [příjmení], který potvrzoval, že kontakt mezi ním a žalobkyní byl zprostředkován paní [příjmení] jako prodávající. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že žalobní nárok není důvodný a v celém rozsahu jej zamítl. V řízení bylo prokázáno uzavření předmětné rezervační smlouvy mezi uvedenými účastníky, kdy žalovaný vystupoval jako zprostředkovatel závazkového vztahu, žalobkyně uhradila požadovanou rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč, avšak v průběhu trvání rezervační smlouvy (tj. do 1.11.2021) v určené lhůtě 14 dnů přede dnem skončení trvání rezervační smlouvy nedoložila svou schopnost financovat předmět koupě, a proto žalovaný i prodávající [jméno] [příjmení] využili svého práva zakotveného v rezervační smlouvě a oznámili žalobkyni, že trvají na ukončení rezervační smlouvy ke dni uplynutí rezervační doby, přičemž prodávající současně vyzvala žalovanou k úhradě smluvní pokuty ve sjednané výši 150 000 Kč dle bodu 8.4 smlouvy z důvodu nedoložení schopnosti žalobkyně koupi předmětných nemovitostí financovat a tento svůj uplatněný nárok dopisem ze dne 20.10.2021 i započetla na uhrazenou rezervační zálohu. Soud považuje takto uplatněnou smluvní pokutu za důvodnou, když žalovaný nejen, že v řízení prokázal postoupení této pohledávky na svoji osobu od prodávající, ale i její důvodnost, když vyvrátil tvrzení žalobkyně, že by jí hypotečního specialistu [jméno] [příjmení] doporučil, naopak provedenými důkazy prokázal, zejm. prohlášením [jméno] [příjmení], že hypoteční specialista byl žalobkyni doporučen prodávající [jméno] [příjmení]. Soud má tak za to, že žalobkyně, která se k nařízenému jednání bez omluvy nedostavila, sama se zbavila možnosti být soudem poučena k doplnění důkazů ke svému tvrzení, že jí byl hypoteční specialista doporučen žalovaným, příp. že v řádné lhůtě doložila schopnost financovat předmět koupě a tedy, že tak nemohlo dojít ke vzniku nároku na smluvní pokutu dle bodu 8.4 smlouvy, když jí předložená e-mailová korespondence jednoznačně neprokazuje jí uváděné tvrzení. Co se týká další uplatněné smluvní pokuty prodávající dle bodu 8.1 smlouvy, která byla též řádně postoupena na žalovaného má soud za to, že v daném případě se jedná o ujednání neplatné, neboť je neurčité, když není zcela konkrétně vymezena smluvní povinnost stran, jejíž splnění je navázáno na možnost uplatnění smluvní pokuty, tedy není uvedeno, jaké konkrétní podmínky měl zprostředkovatel splnit pro uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní před poskytnutím součinnosti stran smlouvy k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Takové ujednání o smluvní pokutě v předmětné rezervační smlouvě považuje soud za neurčité a dle § 553 o.z. nevyvolává žádné právní účinky. S ohledem na shora uvedené dospěl soud k závěru, že žalobkyně nemá nárok na vydání bezdůvodného obohacení ve výši 150 000 Kč představující uhrazenou rezervační zálohu jako právního důvodu, který odpadl, neboť prodávající [jméno] [příjmení] řádně uplatnila svou pohledávku v podobě smluvní pokuty ve výši 150 000 Kč dle bodu 8.4 smlouvy vůči žalobkyni, tuto započetla právě na složený rezervační poplatek, přičemž svou pohledávku řádně postoupila na žalovaného a postoupení pohledávky bylo žalobkyni řádně oznámeno. Za daného stavu soud žalobu jako nedůvodnou v celém rozsahu zamítl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Pro úplnost soud uvádí, že uplatněnou smluvní pokutu prodávající, potažmo žalovaným vůči žalobkyni nepovažuje za rozpornou s dobrými mravy, neboť zajišťovala reálnou možnost a schopnost žalobkyně nejen uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ale i zaplatit za předmět koupě. Za nedůvodnou považoval i soud žalobkyní vznesenou námitku absolutní neplatnosti započtení provedeným žalovaným, když pohledávka z titulu smluvní pokuty dle bodu 8.4 rezervační smlouvy byla na rezervační zálohu vznesena i započtena kupující, která má v rámci uzavřené rezervační smlouvy stejné postavení jako žalobkyně (kupující), nikoli silnější postavení strany. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy úspěšnému žalovanému soud přiznal právo na náhradu nákladů řízení. Jejich výše je představována odměnou advokáta za 5 úkonů po 7 100 Kč (dle § 7 bod 5 vyhl. č. 177/1996 Sb.), 5x paušální náhradou hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 odst. 3 citované vyhlášky). Celkové náklady řízení činí 37 000 Kč tak, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř., když soud neshledal důvody pro stanovení lhůty delší.