123 C 12/2023

Plný text

Okresní soud v Pardubicích rozhodl soudcem JUDr. Lukášem Kratochvílem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem budova Anonymizováno proti žalované: Jméno žalované A , narozená dne Datum narození žalované A bytem Adresa žalované B zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení 192 500 Kč a částky 134 617 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaná zaplatila žalobkyni částku ve výši 192 500 Kč, částku ve výši 134 617 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 134 617 Kč od 9. 5. 2023 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení ve výši 103 576 Kč k rukám jejího zástupce , Jméno advokáta, do tří dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 14. 9. 2023 domáhala na žalované zaplacení celkové částky 327 117 Kč s příslušenstvím (zákonným úrokem z prodlení). Žalobkyně jako převodce uzavřela se žalovanou jako zájemcem za účasti zprostředkovatele spol. , právnická osoba, ., zast. spol. , právnická osoba, , smlouvu o rezervaci a o poskytnutí součinnosti dne 30. 11. 2022. Předmětem převodu v rámci kupní smlouvy byly nemovitosti, a to pozemek parc. č. st , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, v obci a k.ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Dne 7. 10. 2022 byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní mezi žalobkyní jako budoucí prodávající, žalovanou jako budoucí kupující, za účasti zprostředkovatele spol. , právnická osoba, ., když předmětem prodeje byly shora označené nemovitosti (LV č. , hodnota, ). Kupní cena byla dohodnuta na částku 3 850 000 Kč. Kupní smlouva měla být dle žalobkyně uzavřena nejpozději do 23. 1. 2023 (pozn. správně do 13. 1. 2023). Přes výzvu žalovaná odmítla bezdůvodně kupní smlouvu podepsat. Žalovaná neměla zajištěny finanční prostředky na zakoupení nemovitostí, podpisy kupní smlouvy neustále oddalovala, a proto uskutečnění prodeje zmařila. Z důvodu porušení smlouvy o smlouvě budoucí kupní požaduje žalobkyně na žalované zaplacení smluvní pokuty ve výši 5 % (čl. II. bod 2.3 smlouvy) z kupní ceny, tedy částku 192 500 Kč. Žalovaná požadovala po žalobkyni, aby se vystěhovala z předmětných nemovitostí v , Anonymizováno, do listopadu 2022, tedy ještě před podpisem kupní smlouvy do nájemního bytu. Za nájemné žalobkyně vynaložila 6x 22 000 Kč, za energie částku 25 117 Kč, celkem tedy náklady za předčasné vystěhovává činily 157 117 Kč. Žalovaná poskytla žalobkyni na bydlení částku 70 000 Kč. Po odečtení této částky činí výše škody 87 117 Kč. Zprostředkovatel nebyl schopen smluvní vztah mezi účastnicemi dořešit, proto si najala žalobkyně za souhlasu žalované jinou realitní makléřku, která jim pomáhala s realizací kupní smlouvy. V této souvislosti žalobkyně zaplatila 1 % z kupní ceny tzn. 38 500 Kč a advokátce za přípravu dohody o narovnání částku 9 000 Kč. Žalovaná ani přes písemnou výzvu žalobkyní vyčíslenou částku dobrovolně neuhradila.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, uplatněný nárok považovala za neoprávněný, a požadovala její zamítnutí. Základní otázkou v tomto sporu je, zda-li výzva k uzavření kupní smlouvy byla učiněna včas dle uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní, k čemuž zjevně nedošlo. Žalovaná byla připravena podepsat řádnou kupní smlouvu ve sjednaných termínech, měla připravené i finanční prostředky. Žalobkyně neprokázala, že by postupovala dle uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ve které byl ujednán termín pro podání výzvy k uzavření kupní smlouvy do 13. 1. 2023. Žalovaná potvrdila uzavření smlouvy o smlouvy budoucí kupní dne 7. 10. 2022, když žalovaná před podpisem této smlouvy zaplatila zprostředkovateli prodeje částku 50 000 Kč, která měla být započtena na úhradu kupní ceny a na úhradu provize zprostředkovatele. Žalovaná dle smlouvy zaplatila na účet žalobkyně částku 70 000 Kč, která měla být započtena na úhradu kupní ceny. Na kupní cenu měla žalovaná zaplatit částku 2 530 000 Kč a zbývající část kupní ceny ve výši 1 200 000 Kč z úvěru. Dle článku II. odst. 2.2. smlouvy o smlouvě budoucí kupní se žalobkyně s žalovanou dohodly, že kupní smlouva bude uzavřena nejpozději do 13. 1. 2023, kdy zavázanou stranu je třeba ve výše uvedené lhůtě tj. do 13. 1. 2023, vyzvat k uzavření kupní smlouvy, jinak tato povinnost zaniká. Žalované byla doručena až dne 20. 1. 2023 výzva k uzavření smlouvy kupní od zprostředkovatele spol. , právnická osoba, ., která je datována dnem 13. 1. 2023. Přílohou výzvy byla kupní smlouva a smlouva o úschově. Žalovaná dne 19. 1. 2023 zaslala žalobkyni a zprostředkovateli dopis, ve kterém sdělila, že marným uplynutím času pozbyla uzavřená smlouva o smlouvě budoucí kupní svou účinnost a s odkazem na ust. § 1788 odst. 1 o.z. tak povinnost uzavřít budoucí smlouvu zanikla. Žalobkyně neprokázala, že by žalovaná po ní požadovala, aby se vystěhovala z nemovitosti v , Anonymizováno, . Nebyla tak prokázána odpovědnost žalované za škodu. Není pravdou, že by žalovaná odmítala spolupracovat se stávajícím zprostředkovatelem, naopak to byla žalobkyně, která nechtěla v této spolupráci pokračovat. Žalovaná rovněž namítala, že nebyla předložena příslušná plná moc, která by pana , jméno FO, opravňovala v dané věci jednat za realitní kancelář. Žalovaná zpochybnila, že by se osobně účastnila jednání dne 11. 1. 2023 v realitní kanceláři pana , jméno FO, .

3. Na základě provedených důkazů soud zjistil následující skutkový stav.

4. Předžalobní upomínkou bylo prokázáno, že žalobkyně neúspěšně vyzvala dne 30. 4. 2023 písemně žalovanou k úhradě dluhu.

5. Z e-mailové komunikace mezi účastnicemi, příp. se zprostředkovatelem, bylo zjištěno následující: žalobkyně i žalovaná setrvaly na své argumentaci a uplatněných nárocích prezentovaných následně i v soudním řízení, rovněž korespondence ze strany zprostředkovatele spol. , právnická osoba, . byla zdokladována a potvrzena v rámci svědecké výpovědi zástupce , právnická osoba, .

6. V e-mailové odpovědi žalobkyně ze dne 16. 1. 2023 v reakci na e-mail ze dne 13. 1. 2023 (od , právnická osoba, , , právnická osoba, .), sděluje žalobkyně, že cituji: „V pátek jste mi tvrdil, že nemůžeme podepsat kupní smlouvu a najednou mi ji pošlete ? Je dobrý, že nevím, kdy si ji vyzvednu, když už tam nebydlíme“.

7. Z dopisu žalované ze dne 19. 1. 2023 nazvaného „Ukončení účinnosti smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 7. 10. 2023“ (č.l. 36), bylo zjištěno, že žalovaná označená ve smlouvě jako budoucí kupující oznámila smluvní straně označené jako budoucí prodávající, že smlouva s přihlédnutím k hlavě II. odst. 2., 3., ke dni 13. 1. 2023 pozbyla účinnosti s odkazem na § 1788 odst. 1 občanského zákoníku, tak povinnost uzavřít budoucí smlouvu zanikla.

8. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobkyně byla v rozhodné době vlastníkem dotčených nemovitostí, a to pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v obci a k.ú. , adresa, , zapsaných na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, .

9. Ze smlouvy o rezervaci a o poskytnutí součinnosti ze dne 13. 9. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně jako převodce uzavřela se žalovanou jako zájemcem za účasti zprostředkovatele spol. , právnická osoba, ., IČ: , IČO, , zast. spol. , právnická osoba, , IČ: , Anonymizováno, , smlouvu s dobou rezervace do 30. 11. 2022 s kupní cenou 3 850 000 Kč a rezervační zálohou stanovenou ve výši 50 000 Kč. Předmětem převodu kupní smlouvou byly nemovitosti, a to pozemek parc. č. st , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, vše v obci a k.ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, .

10. Z výhradní smlouvy o zprostředkování a poskytování služeb ze dne 13. 9. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně jako klient uzavřela se spol. , právnická osoba, ., IČ: , IČO, , zast. spol. , právnická osoba, , IČ: , Anonymizováno, , jako zprostředkovatelem smlouvu na dobu určitou do 31. 10. 2022, když předmětem převodu byly nemovitosti v obci a k.ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, .

11. Ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 7. 10. 2022 bylo zjištěno, že tato smlouva byla uzavřena mezi žalobkyní jako budoucí prodávající, žalovanou jako budoucí kupující, za účasti zprostředkovatele spol. , právnická osoba, ., když předmětem prodeje byly nemovitosti v obci a k.ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Kupní cena byla dohodnuta na částku 3 850 000 Kč (čl. III). Kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději do 13. 1. 2023. Dle čl. II. odst. 2.1 smlouvy, se účastníci smlouvy vzájemně zavazují uzavřít po vyzvání ve lhůtě uvedené v odst. 2 tohoto článku této smlouvy a za podmínek sjednaných v této smlouvě, kupní smlouvu, na základě které budoucí prodávající prodá budoucímu kupujícímu předmět budoucího převodu a budoucí kupující se zaváže za předmět budoucího převodu zaplatit budoucímu prodávajícímu kupní cenu uvedenou v článku III. odst. 1 smlouvy. Dle čl. II. odst. 2.2 smlouvy, se účastníci smlouvy zavazují uzavřít kupní smlouvu nejpozději do 13. 1. 2023. Zavázanou stranu je třeba ve výše uvedené lhůtě vyzvat k uzavření kupní smlouvy, jinak povinnost uzavřít kupní smlouvu zaniká. Zavázaná strana je povinna uzavřít kupní smlouvu bez zbytečného odkladu poté, so ji k tomu oprávněná strana vyzve v souladu s touto smlouvou. Dle čl. II. odst. 2.3 smlouvy, nedojde-li k podpisu kupní smlouvy z důvodu na straně některého z účastníků, ačkoliv byl k jejímu uzavření oprávněným účastníkem včas vyzván, vzniká oprávněnému účastníku nárok na smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny sjednané v čl. III. odst. 1 smlouvy, právo na náhradu škody není tímto ujednáním dotčeno.

12. Z výzvy datované dne 13. 1. 2023 bylo zjištěno, že zprostředkovatel spol. , právnická osoba, ., zast. spol. , právnická osoba, , vyzval žalobkyni jako budoucí prodávající a žalovanou jako budoucí kupující, k uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově s odkazem na čl. II odst. 2.2 smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 7. 10. 2022, v rámci výzvy ze dne 13. 1. 2023. Přílohou byl nepodepsaný návrh kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově. Z obálky adresované žalované (č.l. 44) bylo zjištěno, že předmětná výzva byla dána k poštovní přepravě dne 13. 1. 2023 (vedena pod , Anonymizováno, ). Ze sledování zásilek PoštaOnline (č.l. 28) bylo zjištěno u zásilky pod č. , Anonymizováno, , že byla odeslána žalované (, adresa, ) dne 13. 1. 2023, doručována dne 16. 1. 2023, uložena dne 16. 1. 2023 (adresát nezastižen), dodána adresátovi dne 20. 1. 2023. Z obálky adresované žalobkyni (č.l. 81) bylo zjištěno, že předmětná výzva byla dána k poštovní přepravě dne 13. 1. 2023 (vedena pod , Anonymizováno, ).

13. Z přehledu plateb (transakcí – č.l. 49-51) bylo zjištěno, že žalovaná zaplatila na účet žalobkyně dne 17. 10. 2022 částky ve výši 20 000 Kč a 50 000 Kč a na účet zprostředkovatele dne 16. 10. 2022 částku 50 000 Kč (rezervační poplatek).

14. Z nepodepsaného návrhu Dodatku č. 1 ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne 7. 10. 2022 (č.l. 15), bylo zjištěno, že předmětem měla být změna čl. II odst. 2.2 smlouvy, v rámci kterého by se strany dohodly, že původně sjednaný termín pro uzavření kupní smlouvy (13. 1. 2023) se mění (prodlužuje) na 25. 1. 2023 s tím, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 25. 1. 2023, smlouva zaniká. Dále mělo dojít ke změně čl. II. odst. 2.3 Smlouvy, kdy původní ujednání o smluvní pokutě (5 % z kupní ceny) se mění tak, že smluvní pokuta se sjednává ve výši 70 000 Kč.

15. Z nájemní smlouvy ze dne 3. 10. 2022 bylo zjištěno, že tato smlouva byla uzavřena mezi žalobkyní jako nájemkyní a , tituly před jménem, , jméno FO, jako pronajímatelkou, když předmětem nájmu byl byt o vel. 3+kk (80 m2) v bytovém domě č.p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 11. 2022 do 31. 10. 2023, nájemné ve výši 14 000 Kč měsíčně, záloha na úhradu za služby spojené s užíváním bytu ve výši 5 800 Kč. Z dohody o složení blokovacího depozita ze dne 20. 9. 2022 bylo zjištěno, že dle smlouvy se žalobkyně jako nájemkyně zavázala uhradit zálohu ve výši 10 000 Kč (blokovací depozitum) na účet zprostředkovatele (, jméno FO, , IČ: , IČO, ), dále se nájemkyně zavázala zaplatit na účet pronajímatelky (, tituly před jménem, , jméno FO, ) jistotu ve výši 15 000 Kč.

16. Z příjmového pokladního dokladu ze dne 6. 2. 2023 bylo zjištěno, že žalobkyně zaplatila za právní služby (sepis dohody o narovnání) advokátce , Jméno advokátky, částku 9 000 Kč.

17. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalovaná nabyla kupní smlouvou ze dne 18. 5. 2023 nemovitosti, a to pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, (rodinný dům), pozemek parc. č. , Anonymizováno, v obci , adresa, a k.ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, .

18. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že manželé , jméno FO, a , jméno FO, nabyli v režimu SJM kupní smlouvou ze dne 1. 2. 2023 nemovitosti, a to bytovou jednotku č. , Anonymizováno, v budově č.p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , (, adresa, ) na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, a podíl na společných částech domu a pozemku o vel. , Anonymizováno, , v k.ú. a obci , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, .

19. Z kupní smlouvy ze dne 1. 2. 2023 bylo zjištěno, že žalovaná jako prodávající uzavřela s manželi , jméno FO, a , jméno FO, jako kupujícími za účasti zprostředkovatele spol. , právnická osoba, ., IČ: , IČO, , tuto smlouvu s kupní cenou 3 490 000 Kč. Předmětem převodu kupní smlouvou byly nemovitosti, a to bytová jednotka č. , Anonymizováno, v budově č.p. , Anonymizováno, , (, adresa, ) na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, a podíl na společných částech domu a pozemku o vel. , Anonymizováno, , v k.ú. a obci , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, .

20. Z výslechu svědkyně , Anonymizováno, (pozn. dříve , Anonymizováno, ) bylo zjištěno, že v lednu 2023 jí oslovila žalobkyně jako klientka, se kterou má přátelský vztah, pomáhala jí s finančními záležitostmi, s převodem nemovitosti a uzavřením kupní smlouvy. Účastnila se spolu se žalobkyní schůzky v realitní kanceláři pana , jméno FO, (spol. , Anonymizováno, ) v , adresa, dne 11. 1. 2023, byla tam přítomna ještě paní , jméno FO, (žalovaná) a pan , jméno FO, , kterému měla prodávat žalovaná byt. Byla jim předložena kupní smlouvy, kde však chyběl popis nemovitosti, částky, požadovaly doložení úvěrové smlouvy od paní , jméno FO, , která potvrdila, že nedisponuje finančními prostředky na koupi nemovitosti, i proto, že neprodala ještě byt panu , jméno FO, . , jméno FO, poslal e-mail obsahující dodatek ke kupní smlouvě, kde byl uveden rok 2022. Žalobkyně měla zájem do 13. 1. 2023 podepsat kupní smlouvu, k čemuž nedošlo. Asi 23. 1. 2023 došlo ke schůzce v kanceláři u , tituly před jménem, , jméno FO, , který zastupoval pana , jméno FO, , kde se měla podepisovat finální kupní smlouva. , jméno FO, opětovně žádala o prodloužení lhůty o dalších 10-14 dnů. Následně paní , jméno FO, sdělila, že o nemovitost neměla zájem. Svědkyně navrhla, že by záležitost převzala její advokátka, s čímž byly žalobkyně i žalovaná spokojeny, avšak nedošlo ke zdokladování solventnosti žalované, proto kupní smlouvu neuzavřela. Potvrdila, že termín uzavření smlouvy byl do 13. 1. 2023, žalobkyně však neměla k dispozici řádnou výzvu. Svědkyně tvrdila, že z obsahu smlouvy o smlouvě budoucí kupní vyplývala povinnost žalované jako kupující doložit solventnost, neboť v článku V. bod 5.1., je zmíněno, že jedno vyhotovení smlouvy připadne financující bance.

21. Z výslechu svědka , právnická osoba, bylo zjištěno, že jako zástupce realitní kanceláře , jméno FO, , právnická osoba, . byl ve smluvním vztahu v roce 2022, kdy byla uzavřena smlouva o zprostředkování s paní , jméno FO, (žalobkyní), která nabízela k prodeji nemovitost v obci , adresa, . Došlo i k uzavření dodatku ohledně snížení kupní ceny. Jako zájemce o nemovitost vystupovala paní , jméno FO, (žalovaná). , jméno FO, měla zájem o koupi domu v , Anonymizováno, , neměla však zajištěno dostatečné financování, které vázlo na prodeji jejího bytu panu , jméno FO, , který však začal podnikat, a proto musel doložit bance nové daňové přiznání, čímž se celá věc zkomplikovala. Vše tak vázlo na zajištění úvěru pro manžele , jméno FO, na koupi bytu od paní , jméno FO, . Protože končila platnost smlouvy o smlouvě budoucí kupní, dohodli se na vytvoření dodatku, kterým by došlo k prodloužení lhůty k podání výzvy. Dne 11. 1. 2023 rozeslal e-mail žalobkyni i žalované ohledně uzavření tohoto dodatku, následně však účastnice přestaly komunikovat, k uzavření dodatku nedošlo. Dne 17. 1. 2023 tzn. již po vypršení platnosti smlouvy se konala schůzka v realitní kanceláři, kde byl přítomen pan , jméno FO, , paní , jméno FO, , , Anonymizováno, (pozn. nyní , Anonymizováno, ), paní , jméno FO, . Zde se pan , jméno FO, omluvil za komplikace s úvěrem, který měl již v té době schválen, na dotaz k účastnicím, zda stále mají zájem uzavřít předmětnou kupní smlouvu, odpověděla paní , jméno FO, kladně, avšak paní , jméno FO, doporučila paní , jméno FO, nereagovat. Z toho důvodu schůzka skončila, byla tam vyhrocená situace. Následně došlo dne 1. 2. 2023 ke schůzce u , tituly před jménem, , jméno FO, , který připravuje smlouvy pro realitní kancelář, a to za účasti svědka (p. , jméno FO, ), , tituly před jménem, , jméno FO, , paní , jméno FO, , , Anonymizováno, , , právnická osoba, pana , Anonymizováno, jako finančního poradce paní , jméno FO, . , tituly před jménem, , jméno FO, potvrdil, že smlouvy jsou připraveny k uzavření, avšak paní , jméno FO, s paní , jméno FO, odmítly prodej přes stávající realitní kancelář realizovat. Pro svědka tak obchodní záležitost skončila. Dle jeho názoru nebylo nutné, aby paní , jméno FO, dokládala schopnost financovat koupi nemovitosti v , Anonymizováno, , která vyžadovala rekonstrukci, protože měla prodat byt za 3,5 mil. Kč a dům v , Anonymizováno, koupit za 3,8 – 3,9 mil. Kč. Ze strany paní , jméno FO, nebo paní , jméno FO, nezazněl požadavek na doložení solventnosti (zajištění úvěru) vůči paní , jméno FO, . Ke snížení kupní ceny nemovitosti v , Anonymizováno, došlo na základě dohody s paní , jméno FO, i zájmu paní , jméno FO, . Svědek neměl povědomost o vedlejším ujednání mezi paní , jméno FO, a , jméno FO, ohledně uvolnění domu v , Anonymizováno, . , jméno FO, poskytla paní , jméno FO, částku 70 000 Kč, neboť se paní , jméno FO, chtěla odstěhovat z nemovitosti v , Anonymizováno, do bytu, jednalo se o zápočet na kupní cenu.

22. Z výslechu svědka , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že poskytoval v období r. 2022-2023 právní služby na základě smluvního vztahu realitní kanceláři , jméno FO, , právnická osoba, ., za kterou jednal pan , jméno FO, , konkrétně zajišťoval přípravu smluv, když detaily smlouvy si řešil zprostředkovatel. V daném případě uplynula platnost trvání smlouvy o smlouvě budoucí a nepodařilo se ve stanovené lhůtě uzavřít kupní smlouvu. Svědek proto inicioval schůzku v jeho AK na den 1. 2. 2023 za účasti paní , jméno FO, , , jméno FO, , , Anonymizováno, , pana , jméno FO, . , jméno FO, neměla zajištěno financování koupě nemovitosti, které bylo vázáno na prodej jejího bytu panu , jméno FO, , který měl mít zajištěno financování koupě bytu. Ani jedna ze stran neprojevovala velký zájem o uzavření finální smlouvy, proto nebyl výsledek schůzky jednoznačný. Za důvod neuzavření kupní smlouvy označil to, že paní , jméno FO, neměla zajištěno financování koupě nemovitosti, když nebyl realizován prodej jejího bytu panu , jméno FO, . Svědek tvrdil, že z dikce předmětné smlouvy o smlouvě budoucí kupní nevyplývá povinnost strany kupující doložit financování koupě. Informace o schopnosti paní , jméno FO, financovat koupi předmětné nemovitosti měl svědek zprostředkovaně od pana , jméno FO, . Svědek nevyloučil, že připravoval i kupní smlouvu ohledně prodeje bytu paní , jméno FO, panu , jméno FO, .

23. Z čestného prohlášení ze dne 18. 9. 2024 bylo zjištěno, že , tituly před jménem, , jméno FO, , nar. , datum, , prohlásila, že v době, kdy její matka , Jméno žalované A, (žalovaná) plánovala koupi domu na adrese , adresa, , tzn. od 12/2022 do uzavření kupní smlouvy v 1/2023, byla připravena matce poskytnout ručitelský závazek k úvěru od , právnická osoba, ., kterým by byla uhrazena dohodnutá kupní cena předmětného domu ve výši 3 850 000 Kč. Na poskytnutí ručení byla dohodnuta s matkou pro případ, že by se plánovaný prodej nemovitosti, kterou vlastnila (byt č. , Anonymizováno, v budově č.p. , Anonymizováno, pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , podíl na společných částech domu a pozemku o vel. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, ) uskutečnil později než v lednu 2023.

24. Čestné prohlášení dcery žalované o tom, že byla připravena ručit žalované úvěrem u , Anonymizováno, , označila žalobkyně za důkaz irelevantní, účelově vytvořený, doložený až po koncentraci řízení. Z pohledu žalobkyně je nepochopitelné, proč žalovaná nesdělila na schůzce konané 1. 2. 2023, že tentýž den uzavřela smlouvu na prodej svého bytu.

25. Soud provedl důkaz čestným prohlášením ze dne 18. 9. 2024, neboť takový postup považuje za souladný s ust. § 118b odst. 1 o.s.ř., když tímto důkazem mohla být zpochybněna věrohodnost provedených důkazních prostředků (zejména výslechy svědků) týkajících se schopnosti žalované financovat nemovitosti žalobkyně v , Anonymizováno, .

26. Dle ust. § 1785 zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník – dále jen o.z.) smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

27. Dle ust. § 1786 o.z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

28. Dle ust. § 1788 odst. 1 o.z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

29. Dle ust. § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

30. Dle ust. § 2910 o.z. škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.

31. Dle ust. § 2913 odst. 1 o.z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

32. Na základě provedených důkazů dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním a z nich vyplývajícím právním závěrům. Mezi stranami bylo nesporné, že žalobkyně jako převodce uzavřela se žalovanou jako zájemcem za účasti zprostředkovatele spol. , právnická osoba, ., dne 13. 9. 2022 smlouvu o rezervaci a o poskytnutí součinnosti, s dobou rezervace do 30. 11. 2022, kupní cenou 3 850 000 Kč, rezervační zálohou ve výši 50 000 Kč, když předmětem převodu kupní smlouvou byly nemovitosti, a to pozemek parc. č. st , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, vše v obci a k.ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Rovněž nebylo sporu o tom, že mezi žalobkyní jako budoucí prodávající, žalovanou jako budoucí kupující, za účasti zprostředkovatele spol. , právnická osoba, ., byla uzavřena dne 7. 10. 2022 smlouva o smlouvě budoucí kupní, když předmětem prodeje byly nemovitosti v obci a k.ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , kupní cena byla dohodnuta na částku 3 850 000 Kč. Dle článku II. odst. 2.2. smlouvy o smlouvě budoucí kupní bylo dohodnuto, že kupní smlouva bude uzavřena nejpozději do 13. 1. 2023, přičemž zavázanou stranu je třeba ve výše uvedené lhůtě vyzvat k uzavření kupní smlouvy, jinak tato povinnost zaniká. Dle čl. II. odst. 2.3 smlouvy, nedojde-li k podpisu kupní smlouvy z důvodu na straně některého z účastníků, ačkoliv byl k jejímu uzavření oprávněným účastníkem včas vyzván, vzniká oprávněnému účastníku nárok na smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny sjednané v čl. III. odst. 1 smlouvy. Soud má za prokázané (výzva, obálky, sledování zásilky , Anonymizováno, , výpověď svědka , jméno FO, , stanoviska účastnic), že žalované byla doručena výzva k uzavření smlouvy kupní od zprostředkovatele spol. , právnická osoba, ., která je datována a odeslána dne 13. 1. 2023, až dne 20. 1. 2023. Žalovaná navíc již dne 19. 1. 2023 zaslala žalobkyni a zprostředkovateli dopis, ve kterém sdělila, že marným uplynutím času pozbyla smlouva o smlouvě budoucí kupní svou účinnost a povinnost uzavřít budoucí smlouvu zanikla. Z obsahu smlouvy o smlouvě budoucí kupní nevyplynula povinnost žalované jako budoucí kupující dokládat schopnost financování předmětu koupě (nemovitostí), což potvrdili i svědci , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , který smlouvu pro realitní kancelář připravoval. Z jednání žalované, kdy zaplatila zprostředkovateli prodeje dne 16. 10. 2022 rezervační poplatek ve výši 50 000 Kč a na účet žalobkyně dne 17. 10. 2022 částku 70 000 Kč (na zápočet kupní ceny), lze dovozovat zájem o koupi nemovitostí. Nebylo tak prokázáno, že by žalovaná do dne 13. 1. 2023, resp. dokonce do 17. 1. 2023, odmítala finální kupní smlouvu týkající se nemovitostí žalobkyně v , Anonymizováno, uzavřít. Je zřejmé, že žalovaná nebyla k uzavření kupní smlouvy vyzvána včas, a proto nemůže žalobkyně nárokovat po žalované zaplacení smluvní pokuty (čl. II. odst. 2.3 smlouvy). Protože v daném případě nevyzvala oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zanikla v souladu s ust. § 1788 odst. 1 o.z. Žalobkyně nijak neprokázala ani svá tvrzení o tom, že žalovaná po ní požadovala, aby se dříve vystěhovala z nemovitostí v , Anonymizováno, . Nebyla tak prokázána odpovědnost žalované za škodu vyčíslenou žalobkyní za nájem a související služby (energie). Z výpovědi svědků , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , kteří iniciovali schůzky za účelem vyřešení věci, vyplynulo, že strany již v této fázi neprojevovaly výraznější snahu o uzavření finální kupní smlouvy. Nelze v této souvislosti pominout výpověď svědka , jméno FO, , kterému na dotaz při jednání dne 17. 1. 2023, zda stále mají zájem uzavřít předmětnou kupní smlouvu, odpověděla žalovaná kladně, avšak paní , jméno FO, (nyní , Anonymizováno, ) doporučila žalobkyni nereagovat. Dle svědka nezazněl ze strany žalobkyně ani požadavek na doložení solventnosti žalované. S ohledem na shora uvedené je pro rozhodnutí v této věci irelevantní kdy, komu a za jakou cenu prodala žalovaná bytovou jednotku č. , Anonymizováno, v , adresa, , zapsanou na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Soud se blíže nemusel zabývat neuzavřenými návrhy smluv, v rámci kterých se nabízely různé možnosti, které nakonec účastnice nevyužily. Soudu tak nezbylo než žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

33. Dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. soud přiznal úspěšné žalované právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 103 576 Kč (výrok II.) představující odměnu advokáta za 7 úkonů právní služby (tj. převzetí věci, podání odporu dne 2. 2. 2024, písemná vyjádření ze dne 12. 7. 2024, ze dne 21. 8. 2024, účast na soudním jednání dne 11. 6. 2024, 13. 8. 2024, 24. 9. 2024) po 9 620 Kč (z puncta 327 117 Kč) tj. 67 340 Kč (§ 7 bod 6 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif – AT), paušální náhradu hotových výdajů advokáta 7x 300 Kč tj. 2 100 Kč (§ 13 odst. 4 AT), náhrada cestovného z , adresa, do , adresa, a zpět (502 km) osobním automobilem Volvo V90 CC, RZ , SPZ, , při průměrné spotřebě benzínu nafty ve výši 38,70 l/100 km, vč. amortizace 5,60 Kč/km (dle vyhlášky č. 398/2023 Sb.) v celkové výši 4 035 Kč x 3 jízdy tj. 12 105 Kč, náhrada za promeškaný čas podle § 14 odst. 3 AT za 36 půlhodin po 100 Kč, celkem 3 600 Kč. Podle § 137 odst. 3 o.s.ř. činí náhrada DPH ve výši 21 %, celkem 17 881 Kč, když zástupce žalované je plátcem této daně. Dále náhrada hotových výdajů za pořízení ověřené kopie výpisu z KN (příjmový doklad ze dne 21. 8. 2024) ve výši 550 Kč. Žalobkyně je povinna nahradit náklady řízení žalované k rukám jejího zástupce (platební místo dle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř.).

34. Lhůta k plnění byla stanovena dle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.