24 C 156/2020

Plný text

Okresní soud v Pardubicích rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Lucií Lubasovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení , anonymizováno . sídlem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované 2. celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované 3. celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované 4. celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa všechny zastoupeny advokátem anonymizováno jméno příjmení , sídlem adresa o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu <b>I. Určuje se, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor datovaná dnem 30.6.2020 a doručená žalobkyni dne 2.7.2020, jíž žalované 1) -4) vypovídají nájem prostor sloužících k podnikání o výměře 181 m2 umístěných v 1. patře vpravo ve dvorním traktu domu na adrese [adresa] [číslo] pro [anonymizováno] a [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce], je neoprávněná.</b> <b>II. Žalované 1. – 4. jsou povinny nahradit společně a nerozdílně žalobkyni náklady řízení ve výši 62 555,90 Kč, a to k rukám zástupce žalobkyně do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 1.9.2020 proti žalovaným domáhala určení, že výpověď pronajímatelek (žalovaných) ze dne 30.6.2020 z nájmu prostor sloužících k podnikání o výměře 181 m 2 v 1. patře vpravo ve dvorním traktu domu [adresa], ulice [ulice] v [obec], je neoprávněná. Návrh odůvodnila tím, že žalobkyně na straně nájemce uzavřela s žalovanými (resp. právním předchůdcem žalovaných 2) a 3) a žalovanými 1) a 4) dne 1.10.2005 nájemní smlouvu na pronájem nebytových prostor specifikovaných ve výroku shora, a to na dobu určitou do 31.12.2035. Žalobkyni byla dne 2.7.2020 doručena výpověď z pronájmu nebytových prostor s výzvou k náhradě škody 23 472 Kč, přičemž žalobkyně proti výpovědi vznesla dne 13.7.2020 námitky, ohledně nichž žalované dopisem ze dne 4.8.2020 uvedly, že je mají za nedůvodné a vypořádané. Žalobkyně namítala, že žalovanými tvrzená škoda nemůže být relevantním výpovědním důvodem, tvrzené opakované porušování povinností nájemce, resp. podnájemce nebylo žalovanými konkretizováno, navíc by se nejednalo o hrubé či zásadní porušení povinností nájemce. Uvedla, že pokud žalované odkázali na výzvy k odstranění nedostatků ze dne 18.10.2019 a 6.1.2020, pak žalobkyně takové výzvy neobdržela. Výzva ze dne 18.10.2019 nebyla žalobkyni doručena - s ní měla možnost seznámit se až v rámci soudního řízení, navíc výzva byla adresována jednatelce jako fyzické osobě na sídlo žalobkyně, žalobkyně tak dovozuje, že nedošlo k doručení do sféry žalobkyně. Pokud jde o zde uváděné výtky, pak ucpání odpadu ve vnitrobloku řešila jak žalobkyně s podnájemcem, tak žalované s podnájemcem, k ucpání došlo pouze jednou a závada byla drobným nákladem odstraněna. Tvrzené poškození dlažby vlivem ucpané kanalizace nebylo nijak prokázáno, navíc sám znalec dne 18.2.2020 konstatoval, že závady z ucpané kanalizace byly odstraněny. Únik vody z podnajatých prostor do přízemí objektu byla opětovně běžná provozní záležitost, přičemž k žádné škodě touto událostí nedošlo, užívání prostor v přízemí nebylo nijak omezeno. Žalobkyně zároveň upozornila, že do konce r. 2019 byly v objektu řešeny opakované problémy se zatékající srážkovou vodou skrz vadnou střechu, kdy vlivem opravy střechy žalovanými v tomto období již k žádnému zatékání vody nedocházelo. K tvrzenému užívání prostor – místnosti v 1.patře bez právního důvodu žalobkyně uvedla, že uvedené prostory od 4/ 2015 neužívá a pokud do prostor umístil nějaké věci podnájemce, tak se tak stalo jen na krátký čas – v květnu 2019 k výzvě žalobkyně tento prostor vyklidil. Dle žalobkyně uvedená místnost sloužila historicky spolu s podestou v 1. patře ke skladování, prostory nebyly nijak zabezpečeny a žalovaným skladování věcí v podstatě nevadilo. Žalobkyně uvedla, že zadní schodiště i podesta v 1. patře jsou prostory přístupové a manipulační, byly takto s vědomím žalovaných užívány, jednalo se obvyklý způsob jejich užívání. Na zadním schodišti pak byly s vědomím žalovaných umístěny věci i jiných nájemců, a to opět s vědomím pronajímatelů. Pokud jde o tvrzené znečištění podlahy a trámů v oblasti podesty v 1. patře vlivem úniku olejů, pak žalobkyni nebylo známo, kdy, v jakém rozsahu a z jakých důvodů by mělo dojít k tvrzené škodě. Uvedená škoda je opět vzniklá vlivem běžného provozu fastfoodového občerstvení, nejedná se o škodu nijak velkou, přičemž podlaha v místech poškození byla ve špatném původním stavu a její opravou naopak došlo ke zhodnocení prostor. Žalobkyně uvedla, že nebyla vyrozuměna o znaleckém šetření, nebyla k němu přizvána, znalecký posudek o tvrzené škodě, která měla být způsobena únikem nevhodně skladovaných olejů, neměla k dispozici. Tvrzené závady pak žádným způsobem neomezovaly činnost dalších nájemců v objektu. Pokud jde o výzvu z 6.1.2020, pak žalobkyně dopis datovaný tímto dnem neobdržela, ale obdržela dne 6.1.2020 výpověď z nájmu, kterou formulovala toliko žalovaná 4). Pokud by žalobkyně připustila vznik tvrzené škody, pak se nejednalo o závažné, hrubé či opakované porušení povinností nájemce, navíc tvrzená výše škody je v kontextu celé věci zanedbatelná. Žalobkyně poukázala na dosavadní styl komunikace mezi nájemcem a pronajímateli, kdy veškeré záležitosti byly řešeny korespondencí s právním zástupcem, emailem či osobní komunikací, avšak podání výpovědi se stalo bez předchozího projednání, kdy žalobkyně mohla legitimně očekávat, že takto zásadní záležitost s ní bude žalovanými standardně komunikována. Akcentovala, že pronájem nebytových prostor na 30 let byl realizován za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyně, která na svůj náklad provedla nákladnou rekonstrukci prostor v řádu několika milionů korun, přičemž až od 3/ 2018 dala pronajaté prostory se souhlasem pronajímatelů do podnájmu spol. [právnická osoba] za účelem provozování rychlého občerstvení. Uvedla, že žalované pravidelně opakovaně upozorňovala na závadný stav domu za účelem plnění své prevenční povinnosti, aniž by žalované prováděli nezbytné opravy a rekonstrukce. Žalobkyně rekapituluje, že výpověď z pronájmu považuje nejen za neoprávněnou z důvodů rozvedených výše, ale rovněž za neplatnou. Neplatnost výpovědi dovozuje z neurčitosti uvedených výpovědních důvodů, když dopis ze dne 18.10.2019 ani z 6.1.2020 neobdržela, ze skutečnosti absence uvedení zákonných ustanovení, jež měla žalobkyně porušit. Dle žalobkyně nelze v tvrzeném jednání spatřovat hrubé či závažné, či opakované porušení povinností nájemce – dle žalobkyně je výpověď neplatná a neoprávněná, zároveň postup žalovaných považuje za rozporný s dobrými mravy a navrhla, aby mu soudem nebyla přiznána právní ochrana.

2. Žalované s podanou žalobou nesouhlasily, navrhovaly její zamítnutí. Uvedly, že v průběhu trvání nájemního, resp. podnájemního vztahu, bylo řešeno porušování povinností nájemce – opakované vyplavení prostor v přízemí, ucpání kanalizace, obtěžování pachy z provozu fastfoodového občerstvení, nevhodné uskladňování olejů na schodišti a podestě v 1. patře, ucpání kanalizace, užívání více prostor než bylo vymezeno nájemní smlouvou. Žalované uvedly, že žalobkyni opakovaně vyzývali k odstranění závadného stavu, který však neodstranila, zároveň žalobkyně nesplnila svoji povinnost na zjištěné závady žalované upozornit. Dle žalovaných byla výzva ze dne 18.10.2019 doručena do sféry žalobkyně, kdy nelze přičítat k tíži žalovaných, že se žalobkyně z výzvou neseznámila a zásilku si v místě svého sídla nepřevzala. Žalované vzaly původně podanou výpověď z nájmu ze dne 23.12.2019 zpět, avšak dopisem ze dne 6.2.2020 žalobkyni upozornili, že daná výpověď má být brána jako výzva k nápravě. Ke zjištění způsobené škody nechaly žalované vypracovat dne 9.4.2020 znalecký posudek, s nímž měla žalobkyně možnost se seznámit, výši vzniklé škody pak žalované za zanedbatelnou nepovažují. Žalované mají za to, že míra porušování povinností nájemcem a poškození budovy, kdy žalobkyně přes opakované výzvy nezjednala nápravu, představuje hrubé porušení povinností nájemce a výpověď tak byla dána oprávněně.

3. Mezi účastníky byly nesporné tyto skutečnosti: -) mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor na dobu určitou dne 1.10.2005 s tím, že právními nástupci pronajímatele [jméno] [příjmení] jsou žalované 2) a 3), -) žalobce se souhlasem žalovaných přenechal předmět nájmu do podnájmu spol. [právnická osoba], přičemž účelem podnájmu je provozování restaurační činnosti, -) původní výpověď z nájmu nebytových prostor datovaná dnem 23.12.2019 byla po námitkách žalobkyně vzata zpět, -) dne 2.7.2020 byla žalobci doručena výpověď z nájmu nebytových prostor, -) dne 13.7.2020 byly ze strany nájemce podány námitky, které byly žalovanými odmítnuty, -) znalecký posudek [anonymizováno] [příjmení] ohledně tvrzené škody na předmětu pronájmu byl žalobci žalovanými doručen při jednání dne 25.11.2020, nebyl součástí dané výpovědi, žalobce zároveň nebyl přítomen šetření znalce na předmětu pronájmu přítomen, -) vyjma podnájemce spol. [právnická osoba] žádný další subjekt v nemovitosti žalovaných neprovozuje restaurační činnost, -) zadní přístupové schodiště nebylo předmětem pronájmu žalobkyni, prostor (místnost) vlevo od schodiště v 2. nadzemním podlaží byl předmětem pronájmu žalobkyni do 31.3.2015, -) v době šetření za účasti obou stran dne 14.1.2021 byla na stropě 1.nadzemním podlaží olejová skvrna jako na č.l. 88 spisu, tj. minimálního rozsahu, přičemž se jedná o prostor pod podestou 2.nadzemního podlaží.

4. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 1.10.2005 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanými 1) ,4) a právním předchůdcem žalovaných 2) a 3) na straně pronajímatele a žalobkyní jako nájemcem, předmětem pronájmu jsou prostory v 1. patře vpravo ve dvorním traktu o rozloze 181 m2 v domě č.p [číslo] v ulici [ulice] v [obec]. Strany sjednaly nájem na dobu určitou do 31.12.2035, nájemné ve výši 60 000 Kč ročně splatné čtvrtletně. Pronajímatelé se zavázali umožnit nájemci stavebně technické přizpůsobení pronajímaných prostor k zamýšlenému užívání (administrativní a obchodní činnost). V čl. VI. bod 2) strany ujednaly možnost skončení nájmu výpovědí z důvodu dle § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. s 3 měsíční výpovědní lhůtou. V čl. VI.3 sjednaly, že porušování všeobecně závazných předpisů o bezpečnosti práce a požární ochraně ze strany nájemce, který přes písemné upozornění nezjedná nápravu, může být důvodem k předčasnému ukončení smlouvy o nájmu. Dle čl. IX odst. 4 je nájemce povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebné stavební úpravy či opravy objektu s tím, že pro případ nesplnění této povinnosti odpovídá za škodu tím vzniklou.

5. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze dne 14.10.2008, bylo zjištěno, že pronajímatelky pronajali žalobkyni kancelář v 1. patře vlevo vedle původně pronajatých prostor o výměře 30 m2 s tím, že celková pronajatá plocha činí 181 + 25 + 30 m2.

6. Z výpovědi z nájmu ze dne 10.2.2015 bylo zjištěno, že žalobkyně jako nájemce vypověděla pronájem nebytového prostoru dle dodatku [číslo] ke smlouvě o pronájmu nebytových prostor s tím, že nájem těchto prostor (kanceláře o výměře 30 m2) skončí 31.3.2015.

7. Z informativního výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalované jsou spoluvlastníky domu [adresa] na pozemku st.p. [číslo] v ulici [ulice] v [obec] s tím, že žalované 1) a 4) mají spoluvlastnický podíl o vel. 1/3, žalovaná 2) o vel. id. ¼ a žalovaná 3) o vel. id. 1/12.

8. Z výpovědi z pronájmu prostor sloužících k podnikání datované dnem 30.6.2020 bylo zjištěno, že pronajímatelky v zastoupení [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dali žalobkyni výpověď z pronájmu nebytových prostor v objektu [adresa] v ul. [ulice] v [obec] s odůvodněním, že docházelo k opakovaným porušováním povinností nájemce, a to i prostřednictvím podnájemce. Konkrétně uvedli uchovávání tuků v nevhodných nádobách, kde únikem došlo k poškození části budovy, přičemž škoda byla znaleckým posudkem vyčíslena na částku 23 472 Kč. Pronajímatelky uvedli, že nájemce byl opakovaně vyzýván k nápravě dopisy ze dne 18.10.2019 a 6.1.2020. Ve výpovědi je nájemní smlouva označena opakovaně jako smlouva ze dne 1.10.2015, pronajímatelky současně nájemci daly poučení dle § 2286 OZ o možnosti podání námitek a přezkoumání oprávněnosti soudem.

9. Z námitek proti výpovědi ze dne 13.7.2020 bylo zjištěno, že žalobkyně konstatovala doručení výpovědi dne 2.7.2020, v zákonné lhůtě pak uplatnila proti výpovědi námitky, neboť považovala výpověď za neplatnou a neoprávněnou (s argumentací shodnou jako v soudním řízení). Dále uvedla, že odkazovaný dopis z 6.1.2020 žalobkyně neeviduje, ale pokud jím měla být míněna předchozí výpověď, která byla žalobkyní odmítnuta, pak důvody v ní obsažené žalobkyně rovněž odmítla. Zároveň žádala o zaslání avizovaného znaleckého posudku k seznámení se s jeho závěry a apelovala na společné jednání za účelem dosažení konsenzu.

10. Z plné moci ze dne 10.3.2013 bylo zjištěno, že žalované 1) a 3) zmocnili žalované 2) a 4) k zastupování ve věci pronájmu a správy nebytových prostor v přízemí v pravé straně objektu a kanceláře v 1. patře budovy, pravého zadního traktu ve dvoře a traktu v čele dvora v objektu [adresa] v ul. [ulice] v [obec]. Z plné moci ze dne 27.4.2020 bylo zjištěno, že žalované 2) a 4) udělili plnou moc advokátu [anonymizováno] [jméno] [příjmení] při výkonu práv a oprávněných zájmů ve věci nájemní smlouvy na nebytové prostory na adrese [adresa žalované] [právnická osoba] dne 1.10.2015 (správně 2005). Z plné moci datované dnem 10.11.2019 bylo zjištěno, že žalované 1) a 3) udělili žalované 4) plnou moc k zastupování ve věci pronájmu části domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] včetně práva podat výpověď z nájmu.

11. Ze sdělení žalovaných ze dne 4.8.2020 adresovaného zástupci žalobkyně bylo zjištěno, že žalované odmítli námitky žalobkyně, neboť jednání žalobkyně považují za hrubé porušení povinností nájemce.

12. Z dopisu žalované 4) datovaného dnem 18.10.2019 bylo zjištěno, že v hlavičce dopisu je uveden a následně oslovován právní zástupce žalobkyně. Obsahem dopisu je výzva k nápravě hrubého porušování povinností nájemce, přičemž toto je konkretizováno jako: 1) ucpání kanalizačního vedení v důsledku nesprávného nakládání s odpady a poškození dlažby ve dvoře, 2) nesplnění povinnosti nahlášení závady – prasklého ventilu, kdy v důsledku toho došlo k masivnímu zatékání do budovy, 3) opakované vytopení nebytových prostor v přízemí podnájemcem – zřejmě vadné kanalizační potrubí, přičemž vada nebyla oznámena 4) podnájemce užívá prostory, které nejsou předmětem nájmu, došlo ke znečištění a poškození dlažby před vchodem a schodiště. Zároveň byla žalobkyně vyzvána k vyklizení prostor, které nejsou předmětem nájmu, a to zadního schodiště a místnosti v 1. patře.

13. Z obálky obsahující výzvu datovanou dnem 18.10.2019 bylo zjištěno, že byla rozlepená (nikoliv mechanicky poškozená), jako adresát byl označen na prvém místě [jméno] [příjmení] (jednatelka), následně [právnická osoba], adresa [adresa žalobkyně], jako odesílatel je označena žalovaná 4). Dle připojené dodejky je adresátem zásilky [jméno] [příjmení], datum podání je dne 21.10.2019. Dle razítka pošty nebyla zásilka vyzvednuta v úložní době. Dle podacího lístku byla jako adresát označena [jméno] [příjmení] a [právnická osoba] na adrese [adresa žalobkyně]. Na obálce jsou vyznačena data 23.10.2019 a 2.11.2019, dále 11.11 a 26.11, na obálce je razítko ZPĚT se zaškrtnutým důvodem vrácení – nevyzvednuto.

14. Z výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 23.12.2019 bylo zjištěno, že byla ze strany žalované 4) adresována žalobkyni s tím, že nájem je vypovídán z důvodu opakovaných porušení povinností nájemce, na které byla upozorněna dopisem ze dne 18.10.2019, zároveň došlo v důsledku úniku skladovaných tuků k jejich absorpci do podlah a trámů a průtoku do prostor v přízemí, čímž došlo ke vzniku škod.

15. Z námitek žalobkyně ze dne 20.1.2020 adresovaných žalovaným bylo zjištěno, že žalobkyně nesouhlasila s výpovědí doručenou žalobkyni dne 6.1.2020 s odůvodněním, že výpověď je neplatná z důvodu absence poučení o právu vznést námitky, dále je pak i neoprávněná. Uvedla, že absentuje konkrétní uvedení porušené povinnosti nájemcem, dopis z 18.10.2019, na který je odkazováno, žalobkyně neobdržela. Zároveň uvedla, že výtky uváděné žalovanou 4) ve výpovědi neznačí zásadní, hrubé či opakované porušení smluvních povinností.

16. Z dopisu žalované 4) ze dne 6.2.2020 bylo zjištěno, že vzala podanou výpověď z nájmu nebytových prostor zpět s tím, že tato má být považována za výzvu k nápravě jednání poškozujícího předmět nájmu a žalobkyně byla upozorněna, že nedojde-li k nápravě, bude věc řešit dalšími kroky.

17. Ze znaleckého posudku č. 576/4/ 2020 ze dne 9.4.2020 zpracovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno] bylo zjištěno, že dne 18.2.2020 provedl na žádost žalované 4) místní šetření schodiště v zadním traktu objektu na adrese [adresa žalované]. V době prohlídky byla zjištěna promaštěná dlažba před vstupem v rozsahu 2 x 2 m, na nástupním rameni schodiště byl skladovaný odpad, a to jak papírový, tak z kuchyně, zejm. použité oleje, PVC krytina ve vstupu a na horní podestě byla mastná, poškozená, na podestě ve 2. nadzemním podlaží pod PVC krytinou byla intenzivně promaštěná prkna (v době šetření se zde nádoby s olejem nenacházely), stupně schodiště byly zamaštěné, v prostoru přízemí byla patrna mastná skvrna od oleje proteklého z podesty ve 2. nadzemním podlaží, ve spodním líci schodišťového ramene nebyly zjištěny stopy poškození po zatečení vody. V době prohlídky znalcem bylo žalovanou 4) tvrzené ucpání kanalizace a poškození objektu unikající vodou v prodejním prostoru v 1. nadzemním podlaží odstraněno a nebylo tedy posuzováno. Znalec konstatoval, že skladování materiálu, zejm. odpadů v místě schodiště je v rozporu s normou ČSN, neboť schodiště je únikovým prostorem, schodišťový prostor je nevhodně využíván, neboť hořlavé kapaliny se mohou skladovat jen v prostorách k tomu účelu sloužícím – nejsou tak dodržena ustanovení vyhl. č. 241/2001 Sb. Náklady sanace znalec určil částkou 19 398 Kč bez DPH, tj. 23 472 Kč vč. DPH.

18. Z dopisu zástupce žalobkyně ze dne 10.6.2019 adresovaného žalovaným 1) a 4) bylo zjištěno, že žalobkyně opakovaně upozorňovala na závadný stav domu, který ohrožuje prostory nájemce a podnájemce včetně způsobení škody na jejich majetku – konkrétně do pronajatých prostor zatéká srážková voda, opadává omítka v prostorách zásobování, průnik myší do technických místností, nefunkční svod vody v důsledku čehož zatéká do základů domu, neuspokojivý stav rozvodové skříně v průjezdu, zanedbaný stav domu. Uvedla, že má zájem na pokračování pronájmu, avšak stav domu je dlouhodobě neřešený a ohrožující uživatele objektu.

19. Z dopisu zástupce žalobkyně ze dne 30.7.2019 adresovaného žalované 4) bylo zjištěno, že žalobkyně reagovala na vyjádření žalované 4) v dopise ze dne 25.6.2019, který byl reakcí na dopis žalobkyně ze dne 10.6.2019. Žalobkyně vzala na vědomí, že pronajímatelky provádějí dílčí opravy střechy a že celková rekonstrukce bude zahájena na podzim 2019. Žalobkyně potvrdila, že vytýkaná opadaná omítka je na schodišti, které není součástí nájemní smlouvy, nicméně závada byl uvedena pro dokreslení celkového stavu. Dále uvedla, že podnájemce spol. [právnická osoba] k výzvě žalobkyně prostor skladu, který nebyl pronajatý, ke dni 31.5.2019 vyklidil. Zároveň nesouhlasila s tvrzením žalované 4), že by se stav objektu postupně od r. 2005 zlepšoval.

20. Z emailu ze dne 2.7.2019 bylo zjištěno, že žalovaná 4) informovala jednatelku žalobkyně o ucpaném kanále ve dvoře zbytky potravin z provozu [právnická osoba] s tím, že kanál bude vyčištěn a náklady budou žalobkyni přeúčtovány.

21. Z faktury ze dne 31.7.2019 bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] účtoval žalované 4) za čištění kanalizace částku 5 300 Kč – č.l. 150 22. Z emailu ze dne 10.10.2019 bylo zjištěno, že jednatelka žalobkyně informovala žalovanou 4), že od paní [příjmení] je informována, že v přízemí dochází k úniku vody přes strop, přičemž je předpoklad, že se tak děje vlivem úniku srážkové vody. Žalobkyně vyzvala pronajímatelky k odstranění závadového stavu.

23. Z emailu ze dne 13.10.2019 adresovaného žalovanou 4) jednatelce žalobkyně bylo zjištěno, že žalovaná uvedla, že únik vody do provozovny paní [příjmení] v přízemí byl řešen se zástupci podnájemce, přičemž konstatovala, že voda uniká z odpadních trubek při větší zátěži odpadů, přičemž v daných místech je střecha opravená a nemůže se jednat o protékání dešťové vody.

24. Jednatelka žalobkyně v reakci na email ze dne 13.10.2019 dne 25.11.2019 uvedla, že celou věc na místě prověřila a nesouhlasí s jejími závěry, neboť voda se u paní [příjmení] objevuje pouze při deštích – byla provedena kontrola odpadů bez zjištění závad. Opakovala, že příčinou zatékání musí být srážková voda, kdy řešení této závady je v kompetenci vlastníků. Zároveň předala žalované 4) kontakt na instalatéra za účelem ověření dané domněnky a požádala o předání informace ohledně výsledku šetření.

25. Z emailu ze dne 24.2.2020 bylo zjištěno, že zástupce žalobkyně informoval žalovanou 4), že naposledy byl stav podnajatých prostor ohledně vytýkaných závad prohlédnut 21.2.2020 s tím, že závady nebyly shledány a pokud jde o úkapy mastnoty, tyto budou podnájemcem vyčištěny, přičemž se jedná o běžné provozní záležitosti.

26. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 20.6.2018 ve spojení s výpovědí smlouvy ze dne 9.5.2019 bylo zjištěno, že spol. [právnická osoba] měla od pronajímatelek pronajatu v době od 1.6.2018 do 31.8.2019 kancelář o výměře 25 m2 jako sídlo společnosti.

27. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení], jednatele spol. [právnická osoba] bylo zjištěno, že na zadním přístupovém schodišti a podestě v 1. patře spol. [právnická osoba] skladovala použité oleje v plastových sudech umístěných ještě v přepravce, které dodává specializovaná firma – toto opatření bylo přijato cca před 1 rokem (cca 7/ 2020), kdy se stala nehoda, kdy došlo k úniku oleje z barelu umístěného na podestě v 1. patře. Aktuálně firma použité oleje na schodišti ani na podestě neskladuje, zadní schodiště bylo opakovaně k výzvě žalobkyně čištěno od mastných stop, přičemž na zadním schodišti skladovala věci i nájemkyně paní [příjmení]. Spol. [právnická osoba] byla opakovaně žalovanou 4) vyzývána k odstranění věcí ze schodiště, podesty a zadní místnosti v 1. patře. Žalovaná 4) firmu upozorňovala, že zde nesmí být barely skladovány, nicméně nebylo vymezeno místo, kde by skladovány být mohly. Dle svědka dlažba před zadním vstupem není znečištěná od oleje, resp. byla již vyčištěna, v místnosti v 1. patře vlevo (která nebyla předmětem podnájmu) měla firma uložené kartony, sklo a plast, které ale na výzvu žalobkyně odstranila, uvedené se stalo cca před půl až rokem nazpět. Svědek potvrdil ucpání kanalizace i vinou spol. [právnická osoba] s tím, že čištění firma uhradila. Nebyl si vědom, že by při ucpání kanalizace došlo k poškození dlažby, dle svědka o problému byl informován zřejmě žalobkyní. Svědek uvedl, že naposledy před rokem došlo k vytopení nájemkyně paní [příjmení] v přízemí, toto se stalo v několika případech, v jednom z nich byl příčinou prasklý bojler. Spol. [právnická osoba] se snažila veškeré zjištěné nedostatky obratem napravit a řešit. Dle svědka byl opakovaně problém se střechou nad provozovnou, když v období deště se v restauraci tvořily mokré fleky na stropě, tato závada již byla odstraněna. Svědek zhodnotil celkový stav objektu jako starý a opotřebovaný, uznal, že protečením barelu na podestě v 1. patře došlo ke způsobení škody, která by měla být odstraněna cca v 9/2021 – vzhledem k poklesu obratu restaurace nebyl svědek schopen řešit odstranění závad neprodleně.

28. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že užíval nebytové prostory v objektu žalovaných, kde pronájem skončil cca před 12 lety. Svědkův bratr měl od žalovaných pronajaty prostory prodejny v přízemí a sklad v patře přístupný ze zadního schodiště vlevo, svědek měl prostory podnajaty. Svědek uvedl, že měl na zadním schodišti umístěny krabice od kol, stejně tak na podestě, odkud se v pravidelných intervalech odvážely. Dle svědka bylo schodiště celý den přístupné, kdokoliv se mohl do domu dostat. Pronajatý prostor odpovídal stáří domu a porevolučnímu stavu. [ulice] schodiště bylo využíváno svědkem a dále panem [příjmení] jako přístupové.

29. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v prostorách domu žalovaných měl 2 roky ateliér, a to v zadní části vedle spol. [právnická osoba] v přízemí. Svědek měl představu rozšíření ateliéru, proto uvažoval o pronájmu dalších prostor v patře jako kanceláře, nicméně od tohoto plánu z důvodu covidu upustil. V uvažované místnosti (míněn prostor v 1. patře přístupný ze zadního schodiště) byly skladované různé věci – svědek je identifikoval jako věci paní [příjmení] a dále se domníval, že se jedná o věci spol. [právnická osoba] Cca v letech 2018 – 2019 byl svědek 2 x na zadním schodišti, které bylo promaštěné, na schodišti byly barely s olejem, krabice s oblečením od paní [příjmení], barely s olejem byly i na podestě v 1. patře, přičemž olej prosákl až do prostor ateliéru – jednalo se o flek o velikosti cca 20 cm, tato závada svědka v podnikání neomezila, snížení nájemného z tohoto důvodu nežádal. Svědek následně, co přestal mít o pronájem kanceláře zájem, na zadní schodiště nechodil, pouze na žádost žalované 4) tam byl pořídit fotodokumentaci. Dle svědka by aktuálně byl nejvhodnějším řešením prodej celého domu, čemuž ale brání problémy s žalobkyní a spol. [právnická osoba] Dle svědka ve vnitrobloku nepanovali dobré vztahy, všichni na sebe byly navzájem naštvaní.

30. Z výslechu jednatelky žalobkyně bylo zjištěno, že v objektu žalovaných se nacházejí 2 vchody – hlavní pro zákazníky a druhý únikový a zásobovací, kdy tímto vchodem se v době, kdy žalobkyně provozovala cukrárnu, přepravovalo zboží, přepravky byly rovněž skladovány na podestě v 1.patře a na schodišti. Cca v r. 2007 žalobkyně zadní schodiště opravovala a čistila, v r. 2007 si pronajala (po odchodu pana [příjmení]) místnost v 1. patře za účelem skladování věcí, které přesunula ze schodiště. Po skončení pronájmu dané místnosti žalobkyně dál měla v uvedené místnosti uskladněné nějaké věci. Rovněž spol. [právnická osoba] do uvedené místnosti umístila nějaké věci, ale ty k výzvě žalobkyně odstranila. V r. 2019 byly na zadním schodišti uskladněny věci paní [příjmení], nacházely se tam barely s olejem z provozu [právnická osoba], a to po dobu, než byly vyvezeny. Žalobkyně s podnájemcem řešila ukládání olejů tak, aby byla zachována čistota prostor s tím, že se jednalo jen skladování krátkodobé, skladování olejů řešila společnost i s žalovanou 4). Spol. [právnická osoba] již od oleje vyčistila zadní schodiště i prostor před vchodem, uvedla, že neví, do jakých prostor olej z podesty v 1. patře prosákl. Dle jednatelky komunikace s žalovanou 4) byla špatná - až s velkým časovým odstupem opravila rozbité okno, 4 roky byl neosvětlený průchod, střechou zatékalo, přičemž žalovaná 4) se občas přišla na objekt podívat, ale nic neřešila. V 4/2018, kdy začala provoz [právnická osoba] byly na stropě fleky od zatékající vody ze střechy, voda se dostala i do elektřiny. Jednatelka uvedla problém s vodou v objektu – v jednom případě praskl zásobník vody, o čemž se dozvěděla od [právnická osoba], volala jí i paní [příjmení], přičemž hned následující den byla závada odstraněna. Jednatelce volala 2x paní [příjmení] kvůli zatékání vody, jednatelka nabízela i odškodnění, neboť byla pojištění, ale to paní [příjmení] nikdy nechtěla. Jednatelka tyto závady vždy řešila neprodleně a napřímo s dotčeným subjektem, nikoliv s pronajímateli. Komunikace s žalovanými probíhala do léta 2019 operativně emailem, nebo telefonicky, s žalovanou 4) byla komunikace špatná, když jednatelka něco potřebovala. Uvedla, že fyzicky od žalovaných žádný dopis v r. 2019 nebo 2020 neobdržela. Jednatelka uvedla, že má nadále zájem na pokračování pronájmu, neboť prostory vlastním nákladem rekonstruovala, na rekonstrukci si brala vysokou půjčku, kterou splácela. Doplnila, že v 4/ 2018 jednala na dvoře objektu s p. [příjmení], který uváděl, že objekt ve velmi špatném stavu, že by byl nejlepší jeho prodej, ale ten komplikuje dlouhodobý pronájem paní [příjmení] (dle jednatelky p. [příjmení] nevěděl, s kým v té době hovoří).

31. Z výpovědi žalované 4) bylo zjištěno, že dle žalované 4) bylo žalobkyni vycházeno vstříc – pokud se dostala do finančních problémů, došlo ke snížení nájemného, nebylo žádáno vyklizení pronajaté místnosti v 1. patře (po p. [příjmení]), s vědomím žalovaných prostor žalobkyně dále užívala, skladování věcí na podestě nikomu nevadilo. Potvrdila, že do objektu od r. 2017 zatékalo, prováděly se dílčí opravy střechy do r. 2019. Rozbité okno, na které upozorňovala jednatelka žalobkyně bylo opraveno asi po 1 roce. Dle žalované 4) s příchodem [právnická osoba] začaly problémy – průjezd natřeli na šedo, opakovaně zalomili klíč v zámku, reklamu připojili na veřejné osvětlení, na dvoře měla velkoobjemové popelnice, blokovala parkováním průjezd do dvora, na dvoře byl cítit přepálený tuk. Zároveň příchod spol. [právnická osoba] a její provoz měl dle žalované 4) negativní dopad na shánění nových nájemníků do objektu. Žalovaná 4) začala do zadní části objektu více docházel v souvislosti s rekonstrukcí ateliéru svědka [příjmení], kdy zjistila, že na podestě je skladován použitý olej v otevřené nádobě. Uvedla, že vlivem činnosti [právnická osoba] došlo k ucpání kanalizace, žalovaná zajistila její čištění, [právnická osoba] s.r.o. se k odpovědnosti přihlásila a hradila její dočištění. Dle žalované 4) žalobkyně na tuto závadu nereagovala. Na zadním schodišti byly cca od r. 2018 se souhlasem žalované 4) krabice od paní [příjmení], které byly odstraněny v průběhu r. 2019 – 2020. Žalovaná 4) uvedla,že žalobkyní byla upozorňována na problémy se střechou, na neosvětlený průchod, upozornila na protečení vody k paní [příjmení] následně žalovaná 4) zjistila, že se tak stalo vlivem prasklého bojleru u spol. [právnická osoba] Žalobkyně v té době uváděla, že příčinou je vadná střecha, ale dle žalované 4) byla střecha v těchto místech již rekonstruovaná. Paní [příjmení] vlivem zatečení vody měla mokré kostýmy (provozovala půjčovnu kostýmů), které usušila, žádnou kompenzaci nežádala, k zatečení vody k paní [příjmení] došlo cca 2x až 3x. Del žalované 4) byly barely s použitým olejem umístěny od spol. [právnická osoba] na podestě v 1. patře, k výzvě p. [příjmení] byly přemístěny dolů, ale protože byly prasklé a stály v oleji byly umístěny do přepravek. Žalovaná 4) ohledně skladování nádob s olejem odkázala spol. [právnická osoba] na žalobkyni, že to není její starost. Žalovaná 4) navrhovala spol. [právnická osoba], aby původně pronajatou místnost jako kancelář (ve dvoře objektu) využívali pro skladování olejů, neboť v prostoru pronajatém žalobkyni nebyl žádný prostor, kde by bylo možné oleje skladovat. Dle žalované 4) pokaždé, když byla v objektu přítomna, spol. [právnická osoba] na nevhodné skladování olejů upozorňovala. Žalovaná 4) uvedla, že na nedostatky byla žalobkyně upozorněna v dopise ze dne 18.10.2019 a v korespondenci v r. 2020.

32. Z připojených fotografií ve spojení s výslechem žalované 4) bylo zjištěno, že v 7/ 2019 v místnosti v 1. patře vlevo byly skladovány papíry, několik sklenic a 3 plastové nádoby. V 11/2020 je místnost téměř zaplněna papírovým odpadem, v zadní části u okna je patrný nábytek. V 7/2019 je v rozsahu cca 5 x 6 ks venkovní dlažby patrné znečištění mastnotou u zadních dveří, které jsou z poloviny popsány reklamní upoutávkou. V 7/2019 na podestě v1. patře byly umístěny 3 uzavřené barely, dále 6 uzavřených a 5 otevřených kbelíků. V 11/2019 je na podestě v 1.patře po odkrytí PVC krytiny patrné promaštění dřevěné podlahy. V létě 2019 jsou na zadním schodišti patrné papírové krabice ve větším množství podél stěn (paní [příjmení]), na schodišti jsou patrné známky promaštění. Na jaře 2020 byly na zadním schodišti umístěny 4 uzavřené barely v přepravkách a 2 otevřené kbelíky. V 9/2020 byl stav podesty v 1. patře takový, že na zemi bylo položeno PVC, omítka na zdech byla značně opotřebovaná, oprýskaná, část zbývajících lišt kolem PVC nesl znaky značné opotřebovanosti, zdi byly popraskané.

33. Soud pro nadbytečnost neprovedl důkaz listinami: emailovou komunikací z 1/ 2020 a 2/ 2020, fotodokumentací stavu po rekonstrukci žalobkyni pronajatých prostor včetně opravy podesty v 1. patře (č.l. 224 – 227), výkresy půdorysů a stavebním povolením ze dne 17.1.2006, neboť provedeným dokazováním byl náležitě zjištěn skutkový stav potřebný pro rozhodnutí ve věci samé a provedení daných důkazů by na jeho závěrech nemohlo nic změnit.

34. Z dalších ve věci provedených důkazů – čestného prohlášení [jméno] [příjmení] soud žádné pro rozhodnutí významné skutkové zjištění neučinil (navíc [jméno] [příjmení] byl ve věci vyslechnut jako svědek a jeho svědecká výpověď značně posunula význam okolností uváděných v čestném prohlášení).

35. Soud hodnotil provedené důkazy jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že v podstatných bodech je lze považovat za věrohodné, jakkoliv výslechy jednatelky žalobkyně a žalované 4) nutně musely být ovlivněny jejich zájmem na výsledku řízení – v kontextu dalších provedených důkazů nicméně neplyne, že by byly významně zkreslené či nepravdivé – u výpovědi žalované 4) je patrná značná celková nespokojenost s provozem spol. [právnická osoba], a to nikoliv jen pokud jde o výpovědí vytýkaná pochybení (žalovaná 4) ve své výpovědi na předních místech uvádění natření průjezdu, zalomený klíč, zápach, napojení reklamy na veřejné osvětlení, umístění velkoobjemových odpadních nádob). Žalovanými předložený dopis včetně obálky datovaný dnem 18.10.2019 považoval soud za zcela autentický nevzbuzující pochybnosti, že by byl žalovanými účelově pozměněn.

36. Na základě provedeného dokazování učinil soud tento závěr o skutkovém stavu.

37. Žalované 1) - 4) jsou spoluvlastnicemi domu [adresa], ulice [ulice] v [obec], přičemž dne 1.10.2005 byla mezi žalovanými, resp. jejich právním předchůdcem a žalobkyní uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly prostory sloužící k podnikání o výměře 181 m2 v 1. patře vpravo ve dvorním traktu domu, nájem byl uzavřen na dobu určitou do 31.12.2035 za nájemné ve výši 60 000 Kč ročně splatné vždy čtvrtletně. Pronajímatelé se zavázali umožnit žalobkyni stavebně technické přizpůsobení prostor, což žalobkyně učinila a v pronajatých prostorách provedla celkovou rekonstrukci, přičemž v době rekonstrukce byl stav objektu značně zanedbaný. Smluvní strany ujednaly možnost výpovědi z pronájmu dle § 9 odst.2 zákona č. 116/1990 Sb., dle čl. VI.3 sjednaly, že porušování všeobecně závazných předpisů o bezpečnosti práce a požární ochraně ze strany nájemce, který přes písemné upozornění nezjedná nápravu, může být důvodem k předčasnému ukončení smlouvy o nájmu. Žalobkyně v pronajatém prostoru provozovala nejprve samostatně cukrárnu, v období 2008 – 2015 měla žalobkyně dále pronajatou jako kancelář místnost v 1. patře vlevo (kam přesunula své věci ze zadního schodiště), kde i po skončení nájemního vztahu s vědomím pronajímatelek skladovala své věci, stejně tak měla věci umístěné na podestě v 1. patře. Se souhlasem pronajímatelek pronajatý prostor přenechala v r. 2018 do podnájmu spol. [právnická osoba], který provozuje restaurační činnost fastfoodového typu. Žalobkyně žalované průběžně upozorňovala na zjištěné závady na objektu – konkrétně zatékání vlivem vadné střechy, což bylo řešeno dílčími opravami v letech 2017 – 2019, na rozbité okno, neosvětlený průchod, zatečení vody do přízemní provozovny pronajaté paní [příjmení]. Spol. [právnická osoba] skladovala použité oleje ze svého provozu na podestě v 1. patře, kde došlo v r. 2019 k zatečení oleje a prosáknutí na strop ateliéru v přízemí provozovaném panem [jméno] [příjmení], přičemž tato závada vliv na provoz ateliéru neměla, žádnou kompenzaci p. [příjmení] nežádal. Mastná skvrna na stropě byla o vel. cca 20 cm, znalcem byla vyčíslena škoda vlivem této události na 23 472 Kč vč. DPH, přičemž stav podesty před vznikem škody odpovídal značnému stáří a opotřebení objektu – na podlaze bylo PVC, stěny oprýskané, omítka popadaná, zdi prasklé, podlaha byla pouze zčásti u stěn ukončena lištou, která nesla známky značného opotřebení (nikoliv mastnotou). Na výzvu pana [příjmení] spol. [právnická osoba] přemístila barely s olejem na zadní schodiště, kde byly umístěny ještě v přepravkách. Spol. [právnická osoba] opakovaně od mastnoty čistila zadní přístupové schodiště i prostor před zadním vchodem. Na zadním schodišti bylo od r. 2018 do r. 2019 – 2020 skladováno větší množství plných papírových krabic z provozovny paní [příjmení] (z přízemí). V době, kdy místnost v 1. patře vlevo užíval k podnikání pan [jméno] [příjmení] rovněž docházelo ke skladování krabic od kol na zadním přístupovém schodišti a na podestě v 1. patře. V době provozu spol. [právnická osoba] došlo cca 2x -3x k zatečení vody do přízemních prostor užívaných paní [příjmení] – v jednom případě se jednalo o prasklý bojler, přičemž žádná škoda paní [příjmení] nevznikla, žádnou kompenzaci nežádala, žalobkyně na zatečení vody k paní [příjmení] žalovanou 4) upozornila. Vlivem provozu spol. [právnická osoba] došlo v 7/ 2019 k ucpání kanalizace, o čemž žalovaná 4) informovala žalobkyni kvůli nárokování úhrady čištění – celkový náklad na čištění činil 5 300 Kč, k odpovědnosti se přihlásila spol. [právnická osoba] a dočištění kanalizace uhradila. Spol. [právnická osoba] měla v místnosti v 1. patře vlevo, který dříve využívala ke skladování žalobkyně, umístěny nějaké věci, tento prostor k 31.5.2019 vyklidila, v 7/ 2019 zde měla umístěný papírový odpad, několik sklenic a plastových nádob. Žalované zaslaly na adresu sídla žalobkyně, kde jako adresát byla nejprve označena jednatelka a následně spol. [právnická osoba], doporučený dopis datovaný dnem 18.10.2019, obsahem dopisu je výzva k nápravě hrubého porušování povinností nájemce, přičemž toto je konkretizováno jako: 1) ucpání kanalizačního vedení v důsledku nesprávného nakládání s odpady a poškození dlažby ve dvoře, 2) nesplnění povinnosti nahlášení závady – prasklého ventilu, kdy v důsledku toho došlo k masivnímu zatékání do budovy, 3) opakované vytopení nebytových prostor v přízemí podnájemcem – zřejmě vadné kanalizační potrubí, přičemž vada nebyla oznámena, 4) podnájemce užívá prostory, které nejsou předmětem nájmu, došlo ke znečištění a poškození dlažby před vchodem a schodiště; zároveň byla žalobkyně vyzvána k vyklizení prostor, které nejsou předmětem nájmu, a to zadního schodiště a místnosti v 1. patře. Uvedený dopis se po skončení úložní doby vrátil žalovaným jako nedoručený zpět. Žalované daly žalobkyně první výpověď z pronájmu dne 23.12.2019, tato byla žalobkyni doručena dne 6.1.2020 – žalobkyně uplatnila námitky proti výpovědi, kterou považovala za neplatnou a neoprávněnou, žalovaná 4) vzala dopisem ze dne 6.2.2020 podanou výpověď zpět s tím, že výpověď má být považována za výzvu k odstranění nedostatků. Ve výpovědi ze dne 23.12.2019 jsou jako důvody výpovědi uvedeny: opakované porušení povinností nájemce (na které byla upozorněna dopisem ze dne 18.10.2019), vznik škody vlivem průtoku skladovaných tuků do podlah a trámů a do prostor v přízemí. Dne 2.7.2020 byla žalobkyni doručena další výpověď z pronájmu prostor sloužících k podnikání, v níž pronajímatelky v zastoupení [anonymizováno] [jméno] [příjmení] daly žalobkyni výpověď z pronájmu nebytových prostor v objektu [adresa] v ul. [ulice] v [obec] s odůvodněním, že docházelo k opakovaným porušováním povinností nájemce, a to i prostřednictvím podnájemce - konkrétně uchovávání tuků v nevhodných nádobách, kde únikem došlo k poškození části budovy, přičemž škoda byla znaleckým posudkem vyčíslena na částku 23 472 Kč, přičemž nájemce byl opakovaně vyzýván k nápravě dopisy ze dne 18.10.2019 a 6.1.2020. V dané výpovědi je nájemní smlouva označena opakovaně jako smlouva ze dne 1.10.2015, pronajímatelky současně nájemci daly poučení dle § 2286 OZ o možnosti podání námitek a přezkoumání oprávněnosti soudem. Dne 13.7.2020 uplatnila žalobkyně proti výpovědi v zákonné lhůtě námitky, neboť považovala výpověď za neplatnou a neoprávněnou, uvedla, že odkazovaný dopis z 6.1.2020 žalobkyně neeviduje, ale pokud jím měla být míněna předchozí výpověď, která byla žalobkyní odmítnuta, pak důvody v ní obsažené žalobkyně rovněž odmítla. Po celou dobu trvání nájemního vztahu docházelo mezi pronajímatelkami a nájemkyní k emailové či osobní komunikaci, písemná forma komunikace nebyla běžná.

38. Po právní stránce posoudil soud věc následovně.

39. Podle ustanovení § 9 odst.2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor není-li dohodnuto jinak, může pronajímatel písemně vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže a) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou; b) nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem; c) nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajimateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas; d) nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek; e) užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit; f) bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru; g) nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajimatele; h) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd; i) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku; j) nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajimatele (§ 5 odst. 4).

40. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen OZ) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

41. Podle §2213 OZ nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

42. Podle § 2216 OZ umožní-li nájemce užívat věc třetí osobě, odpovídá pronajímateli za jednání této osoby stejně, jako kdyby věc užíval sám.

43. Podle §2309 písm. b) OZ jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

44. Podle §2310 odst. 1 OZ ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Podle odst.2 výpovědní doba je tříměsíční.

45. Podle §2314 odst. 1 OZ vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odst. 2 nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odst. 3 vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

46. Podle § 553 odst.1 OZ o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.

47. Podle §570 odst. 1 OZ právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde; zmaří-li vědomě druhá strana dojití, platí, že řádně došlo.

48. Soud za shora zjištěného skutkového stavu při aplikaci výše uvedených zákonných ustanovení dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, neboť bylo prokázáno, že výpověď daná žalobkyni žalovanými je neoprávněná.

49. Soud se v prvé řadě zabýval splněním zákonných předpokladů pro projednání žaloby dle ust. § 2314 OZ a dospěl k závěru, že žaloba je projednatelná, neboť žalobkyně včas proti výpovědi uplatnila námitky, výpověď nebyla žalovanými vzata zpět a žaloba byla podána včas.

50. Následně se soud zabýval oprávněností podané výpovědi v širším slova smyslu, tedy i její platností. Soud s ohledem na znění ust. § 3074 odst.1 OZ na posuzovanou věc aplikoval příslušná ustanovení občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., když uzavřel, že odkaz v nájemní smlouvě týkající se výpovědních důvodů, s ohledem na vyjádření stran v soudním řízení, je odkazem na zákonná ustanovení umožňující výpověď z nájmu a nikoliv vtělení konkrétních výpovědních důvodů z ust. § 9 odst.2 zákona č. 116/1990 Sb. do nájemní smlouvy. Naplnění výpovědních důvodů tak soud posuzoval v souladu s ust. § 2309 písm. b) OZ s tím, že za výslovný výpovědní důvod nad rámec tohoto ustanovení shledal ujednání smluvních stran o tom, že výpověď může pronajímatel podat z důvodu porušování všeobecně závazných předpisů o bezpečnosti práce a požární ochraně ze strany nájemce, který přes písemné upozornění nezjedná nápravu.

51. Pokud jde o posouzení platnosti dané výpovědi – je skutečností, že žalované se v podané výpovědi datované dnem 30.6.2020, která byla podána jimi zmocněným zástupcem, dopustily celé řady nepřesností – v prvé řadě je chybně uvedeno datum uzavření nájemní smlouvy, jež je vypovídána (žalované uvedli 1.10.2015, ačkoliv smlouva byla uzavřena dne 1.10.2005) přičemž, vzhledem k tomu, že v době podání výpovědi žalobkyně jiný nájemní vztah s žalovanými neměla, nebudí takové právní jednání pochybnosti o tom, že nájemní smlouvou je míněna smlouva ze dne 1.10.2005 – toto chybné označení neplatnost výpovědi tedy nepůsobí. Dále žalované ve výpovědi chybně dávají žalobkyni poučení dle § 2286 OZ, které se však týká výpovědi z nájmu bytu a nikoliv prostor sloužících k podnikání – sankce neplatnosti se však při absentujícím poučení na výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání neuplatní – toto chybné poučení tak neplatnost výpovědi opět nepůsobí.

52. Soud se tak dále zabýval určitostí vymezení výpovědních důvodů, a dospěl k závěru, že ve spojení s výzvou ze dne 18.10.2019 a výpovědí ze dne 23.12.2019 (chybně označena jako dopis ze dne 6.1.2020) byly výpovědní důvody žalovanými dostatečně skutkově vymezeny – k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 649/2018), ačkoliv přímo ve výpovědi je uvedeno pouze jednání podnájemce ve smyslu způsobení škody únikem olejů ve výši 23 472 Kč. Je třeba uvést, že požadavku určitosti výpovědních důvodů dostojí i odkaz na listinu, která uvedené konkrétní důvody obsahuje (k tomu srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 1811/2018, 26 Cdo 2217/2019). V přezkoumávané výpovědi učinily žalované odkaz na dopis ze dne 18.10.2019, v němž specifikovaly konkrétní porušení povinností nájemce, tak, že je objektivně seznatelné – viz rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 649/2018. Mezi účastníky spornou otázku, zda předmětná výzva byla žalobkyni doručena soud posoudil tak, že tato výzva se do dispoziční sféry žalobkyně dostala bez ohledu na fakt, že žalobkyně se s ní fakticky neseznámila – výzva byla doručována na adresu sídla žalobkyně doporučeně a ačkoliv na prvém místě byla jako adresátka uvedena jednatelka, na dalším místě figuruje firma žalobkyně, výzva byla u poskytovatele po dobu úložní doby uložena a následně vrácena žalované 4) jako odesílateli. Soud tak dovodil, že nemůže jít k tíži žalovaných, pokud žalobkyně na adrese svého sídla nepřebírá poštu, ačkoliv jí v tom žádné objektivní okolnosti (žádné takové nebyly tvrzeny) nebránily. Pokud žalobkyně namítala, že jako adresát je na prvém místě uvedena jednatelka a nikoliv žalobkyně, které je zásilka adresována na druhém místě, je soud přesvědčen, že dovodit z tohoto důvodu nedoručení zásilky do sféry žalobkyně by byl ze strany soudu přepjatý formalismus. Soud zároveň s ohledem na stav předložené obálky s výzvou datovanou dnem 18.10.2019 nemá pochybnosti o její autenticitě. V přezkoumávané výpovědi je dále žalovanými učiněn odkaz na dopis ze dne 6.1.2020, ačkoliv dopis s tímto datem neexistuje – existuje však výpověď žalované 4) ze dne 23.12.2019 doručená žalobkyni právě dne 6.1.2020 a zpětvzetí této výpovědi ze dne 6.2.2020, přičemž vzhledem k tomu, že komunikace mezi stranami písemně (vyjma výpovědi a výzvy ze dne 18.10.2019) neprobíhala, lze dovodit, že žalobkyni muselo být seznatelné, jakou listinu žalované uvedeným dopisem ze dne„ 6.1.2020“ mínily (nicméně odkaz na tuto listinu je nadbytečný, neboť jediné konkrétně vymezené porušení povinnosti nájemcem je vznik škody vlivem úniku tuků a prosáknutí do podlah a trámů včetně stropu v přízemí, což je závada uvedení žalovanými zároveň ve výpovědi ze dne 30.6.2020).

53. Soud tak s ohledem na výše uvedené neshledal danou výpověď datovanou dnem 30.6.2020 neplatnou či zdánlivou (k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 5461/2017, 26 Cdo 3862/2015).

54. Soud se dále zabýval oprávněností podané výpovědi v užším slova smyslu, tj. naplněním uvedených výpovědních důvodů a otázkou, zda ve svém souhrnu představují hrubé porušení povinností nájemce.

55. K výpovědnímu důvodu: vznik škody ve výši 23 472 Kč vlivem uchování tuků v nevhodných nádobách – bylo prokázáno, že podnájemce spol. [právnická osoba] uchovávala v době v 7/ 2019 na podestě v 1.patře, která nebyla předmětem pronájmu, ale jednalo se plochu manipulační, olej ze svého provozu v uzavřených plastových nádobách a dále v otevřených kbelících, přičemž z nádob/nádoby došlo k úniku oleje, čímž byla promaštěna prkna pod PVC krytinou a došlo k prosáknutí do stropu ateliéru v přízemí v rozsahu cca 20 cm. Podesta je umístěna v 1. patře objektu, je přístupná ze zadního schodiště, které pro své potřeby využíval v té době podnájemce, byly zde umístěny věci paní [příjmení], nájemce [jméno] [příjmení] tuto část objektu nevyužíval. Tímto jednáním podnájemce, které lze přičítat žalobkyni došlo dle znalce ke škodě ve výši 23 472 Kč, vlivem této události nebyl [jméno] [příjmení] užívající ateliér v přízemí nijak na podnikání omezen, barely s olejem byly podnájemcem z podesty odstraněny a aktuálně byla škoda na podestě odstraněna.

56. K výpovědnímu důvodu: ucpání kanalizačního potrubí a poškození dlažby ve dvoře – bylo prokázáno, že v 7/ 2019 došlo k ucpání kanalizace ve dvorním traktu, přičemž spol. [právnická osoba] se přihlásila k odpovědnosti, náklady dočištění kanalizace uhradila, přičemž o této závadě informovala žalovaná 4) žalobkyni. Tvrzení o poškození dlažby ve dvoře prokázáno nebylo (v době prohlídky objektu znalcem 18.2.2020 taková závada nebyla zjištěna).

57. K výpovědnímu důvodu: opakované vytopení přízemních prostor podnájemcem a neoznámení vady – bylo prokázáno, že podnájemce ve 2 -3 případech vytopil nájemkyni v přízemí paní [příjmení], přičemž jednou se tak stalo z důvodu prasklého bojleru. Žalobkyně o zatékání vody k paní [příjmení] informovala žalovanou 4) dne 10.10.2019, nicméně strany se neshodly na důvodech tohoto zatékání – dle žalobkyně uvedené mělo původ v úniku srážkové vody ze střechy, dle žalované 4) v provozu podnájemce a zatížení odpadů. Ve všech případech paní [příjmení] žádnou náhradu ani snížení nájemného nežádala, jedinou škodou byly promočené kostýmy, které usušila.

58. K výpovědnímu důvodu: nesplnění povinnosti nahlášení závady – prasklého ventilu, v důsledku čehož došlo k masivnímu zatékání do budovy – tento tvrzený výpovědní důvod nebyl prokázán, resp. pokud jím byl míněn prasklý bojler, pak uvedené je zcela subsumovatelné pod důvod výše včetně jeho hodnocení soudem.

59. K výpovědnímu důvodu: užívání prostor, které nejsou předmětem nájmu – žalobkyně v řízení neprokázala, že by předmětem nájmu byla podesta v 1. patře či zadní přístupové schodiště. Bylo prokázáno, že na podestě v 1. patře se nacházely barely s olejem z provozu podnájemce, které byly v 7/ 2019 odstraněny, následně se nacházely před jejich odvezením na zadním schodišti. Bylo dále prokázáno, že na zadním schodišti, které sloužilo jako zásobovací a manipulační plocha, byly ve velkém množství uskladněny plné krabice paní [příjmení], v předchozí době na podestě i na schodišti skladovala věci jak nájemkyně (při provozování cukrárny), tak předchozí nájemce [jméno] [příjmení], přičemž pronajímatelé tento stav akceptovali. Žalobkyně i po skončení nájmu místnosti v 1. patře vlevo zde měla uskladněné své věci, a to se souhlasem pronajímatelů, v 7/ 2019 zde měl podnájemce uskladněno minimum odpadu – papír, několik sklenic a plastových nádob, přičemž pokud jde o následné skladování většího množství věcí v 11/ 2020 nebylo prokázáno, že by se jednalo o věci podnájemce – sám svědek [příjmení] věci identifikoval jako věci paní [příjmení], zčásti se domníval, že by mohlo jít o věci podnájemce. K uvedenému je třeba doplnit, že žalované daly souhlas s podnájmem prostor žalobkyně k provozování fastfoodového občerstvení, zároveň si byly vědomy, že s ohledem na pronajatý prostor zde nejsou vymezené prostory vhodné pro krátkodobé skladování použitých olejů a tyto bude muset podnájemce před jejich odvozem krátkodobě někde umístit.

60. K výpovědnímu důvodu: znečištění a poškození dlažby před vchodem a schodiště – bylo prokázáno, že v době 7/ 2019 a v době šetření znalce 18.2.2020 nesla dlažba před zadním vchodem a schodiště známky zmaštění – uvedené bylo podnájemcem opakovaně čištěno.

61. Soud s ohledem na výše uvedené uzavřel, že prokázaná porušení povinností podnájemcem tak, jež lze přičítat žalobkyni a jež jsou uvedena výše, ve svém souhrnu nedosahují takové intenzity (s přihlédnutím i k časovému odstupu od porušení povinností a podání výpovědi – k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 2751/2004), aby se jednalo o hrubé porušení povinností nájemce dle § 2309 písm.b) OZ (ani výše vzniklé škody nedosahuje takové výše, že by bylo lze uvažovat o hrubém porušení povinností nájemcem- v tomto ohledu je třeba nikoliv jen automaticky srovnávat výši nájemného a vzniklé škody, ale je třeba přihlédnout ke skutečnosti, že nájemné bylo sjednáno v roce 2005, tedy aktuálně neodpovídá obvyklému nájemnému, navíc bylo sjednáno za situace předpokládané vysoké investice nájemcem do pronajímaných prostor – k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 163, 2/2009), či že by se jednalo o naplnění výpovědního důvodu sjednaného smlouvou, tj. porušování všeobecně závazných předpisů o bezpečnosti práce a požární ochraně ze strany nájemce, který přes písemné upozornění nezjedná nápravu (nájemce nebyl pronajímateli na takovou okolnost upozorněn). V celé věci soud rovněž zohlednil kontext žalovanými vytýkaných vad, když uvedená pochybení se týkají objektu, který je ve značně zanedbaném stavu, samotné žalované žalobkyní vytýkané vady odstraňovaly až se značným zpožděním (jakkoliv soud nehodnotí jejich finanční náročnost), řada vytýkaného jednání nájemkyni bylo jednáním do té doby bez problémů tolerovaným jiným nájemcům (skladování věcí a užívání podesty v 1. patře a zadního přístupového schodiště, stejně tak místnosti v 1. patře vlevo) a lze přisvědčit žalobkyni, že žalovanými uváděné výpovědní důvody lze sice podřadit pod porušení povinností nájemcem, ale takového charakteru, že je lze předpokládat v rámci provozu daného – fastfoodového - typu zařízení.

62. Z výše uvedených důvodů proto soud určil, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor datovaná dnem 30.6.2020 a doručená žalobkyni dne 2.7.2020, jíž žalované 1) -4) vypovídají nájem prostor sloužících k podnikání o výměře 181 m2 umístěných v 1. patře vpravo ve dvorním traktu domu na adrese [adresa] [číslo] pro [anonymizováno] a [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce], je neoprávněná.

63. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o.s.ř. - vzhledem k tomu, že žalobkyně měla v řízení plný úspěch, přiznal jí soud právo na náhradu nákladů řízení proti žalovaným. Náklady žalobkyně pak jsou představovány zaplaceným soudním poplatkem ve výši 2 000 Kč a náklady právního zastoupení - zástupci žalobkyně vznikl nárok na odměnu za 16,5 úkonů právní služby po 2 500 Kč, tj. 41 250 Kč dle §7 bod 5. a §9 odst.3 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (za převzetí a přípravu zastoupení, sepis námitek proti výpovědi, sepis žaloby, 5x vyjádření ve věci ze dne 8.3.2021, 20.4.2021, 9.7.2021, 16.8.2021 a 7.4.2022, účast při jednání dne 25.11.2021, 31.3.2021, 28.7.2021, 23.3.2022, 12.4.2022, přičemž 3 jednání přesáhla 2 hodiny, účast při vyhlášení rozsudku dne 21.4.2022). Vedle odměny náleží zástupci žalobkyně paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč za 17 úkonů právní služby, tj. celkem 5 100 Kč a náhrada za ztrátu času dle 14 odst.1, odst.3 vyhl. č. 177/1996 Sb. za ztrátu času cestou z [obec] na jednání k Okresnímu soudu do Pardubic (při jedné cestě v trvání přesahující 1/2 hodiny), tj. 24 započatých půlhodin x 100 Kč, tj. 2400 Kč. Dále soud přiznal žalobkyni právo na náhradu cestovních výdajů v celkové výši 1 296,20 Kč – za cestovné k jednání dne 31.3.2021 a 28.7.2021 při vzdálenosti do místa jednání a zpět 2x 50 km, průměrné spotřebě 6,1 l /100 km, sazbě za 1 km dle vyhl. č. 589/2020 Sb., ve výši 4,40 Kč/km Kč a ceně nafty 27,20 Kč (tj. 606 Kč), a za cestovné k jednání dne 23.3.2022 a 12.4.2022 při vzdálenosti do místa jednání a zpět 2 x 50 km, průměrné spotřebě 6,1 l /100 km, sazbě za 1 km dle vyhl. č. 511/2021 Sb., ve výši 4,70 Kč/km Kč a ceně nafty 36,10 Kč (tj. 690,20 Kč). Vzhledem k tomu, že zástupce žalobkyně je plátcem DPH náleží mu rovněž náhrada uvedené daně z částky 50 046,20 Kč ve výši 10 509,70 Kč. Náhradu nákladů řízení v celkové výši 62 555,90 Kč Kč jsou žalované povinny zaplatit k rukám zástupce žalobce (platební místo dle § 149 odst. 1 o.s.ř), a to společně a nerozdílně.

64. Lhůta k plnění byla žalovaným stanovena postupem dle § 160 odst. 1 o.s.ř., tj. jako třídenní, když soud neshledal důvody pro stanovení lhůty delší.