5 C 43/2023

Plný text

Okresní soud v Pardubicích rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Lucií Lubasovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce zastoupený anonymizováno jméno příjmení , advokátkou sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované o neplatnost výpovědi z nájmu bytu <b>I. Žaloba, jíž se žalobce domáhal určení, že výpověď z nájmu bytové jednotky [číslo] o velikosti 1+1 nacházející se v 8. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] ze dne 16.12.2022 je neplatná, se zamítá.</b> <b>II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.</b> 1. Žalobce se proti žalovanému domáhal žalobou podanou dne 9.2.2023 určení, že výpověď z nájmu bytové jednotky [anonymizováno] 1 o velikosti 1+1 nacházející se v 8. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] ze dne 16. 12. 2022, daná mu žalovaným, je neplatná. Uvedl, že na základě nájemní smlouvy ze dne 12.1.2000 užívá bytovou jednotku [číslo] o vel. 1+1 v 8.nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec], nájem byl sjednán na dobu neurčitou. V květnu 2022 žalobce umožnil dočasné užívání bytu rodině z Ukrajiny, a to z důvodu válečného stavu v této zemi, kdy rodina neměla jinou možnost bydlení – žalobce poskytl pronajatou bytovou jednotku ukrajinské rodině do 30.11.2022, když takový postup žalobce odůvodnil snahou o poskytnutí pomoci i přesto, že si byl vědom svých povinností plynoucích z nájemní smlouvy. Žalobce popřel, že by byl veden snahou o získání finančního profitu z podnájmu bytové jednotky. Žalovaný dal dne 16.12.2022 žalobci výpověď z nájmu bytu, přičemž žalobce z důvody výpovědi nesouhlasí – poskytnutí bytové jednotky ukrajinské rodině považuje za akt milosrdenství, kdy výpověď z tohoto důvodu by byla nepřiměřeně tvrdým opatřením, stavební úpravy bytové jednotky bez souhlasu žalovaného sporoval, neboť žalovaný po vyzdění bytového jádra byt zhlédl a neměl námitek. Žalobce se proti výpovědi bránil námitkami, když postup žalovaného považuje za neadekvátní, nepřiměřený konkrétním okolnostem případu – má za to, že by výpověď z nájmu měla být považována za neplatnou, když žalobce navíc nemá jinou možnost bydlení než v předmětném bytě a pokud pobývá na chatce, jedná se o bydlení nevhodné k trvalému užívání, tedy nevyhovění podané žalobě by z žalobce učinilo prakticky bezdomovce.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žalobního návrhu, neboť výpověď z nájmu bytu byla podána po právu. Žalovaný zdůraznil, že při místním šetření dne 18.10.2022 bylo zjištěno, že žalobce byt neužívá, tento přenechal do podnájmu ukrajinským občanům, z podnájmu finančně profitoval, neboť od města jej měl pronajatý za 2 737 Kč měsíčně, zatímco podnájemcům účtoval 8 220 Kč měsíčně za situace, kdy žalovaný sám měl k dispozici pro uprchlíky z Ukrajiny ubytovací kapacity zcela zdarma. Uvedl, že ze strany žalobce se rozhodně nejednalo o nezištnou pomoc v nouzi, když na podnájem bytu byla uzavřena i rezervační smlouva s realitním makléřem. Dle žalovaného byla při místním šetření zjištěna změna dispozice bytu, a to bez souhlasu žalovaného. Uzavřel, že žalobce odmítl po zjištěních při místním šetření s žalovaným jednat, chtěl věc řešit soudně, přičemž je zřejmé, že městský byt nijak nutně nepotřebuje, když jej mohl poskytnout podnájemcům. Žalovaný vypověděl nájemní smlouvu z důvodu hrubého porušení povinností nájemce, přičemž výpověď byla žalobci doručena dne 22.12.2022, má za to, že tato výpověď je platná.

3. Mezi účastníky byly nesporné tyto skutečnosti: -) mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva ze dne 17.1.2000 na dobu neurčitou, na základě níž se stal žalobce nájemcem bytu [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice], [obec], -) žalobce uzavřel dne 20.5.2022 na pronajatý byt podnájemní smlouvu s ukrajinskými občany [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova], -) žalobce v době od 1.6.2022 umožnil užívání pronajatého bytu podnájemcům, -) podnájem byl sjednán v součinnosti se zprostředkovatelem [jméno] [příjmení] – realitní činnost, [obec a číslo], [obec], -) žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu bytu, kterou žalovaný převzal dne 22.12.2022, -) žalovaný proti výpovědi podal námitky, které žalovaný neuznal, -) žaloba o neplatnost výpovědi z nájmu bytu je včasná, tedy podaná před uplynutím prekluzivní lhůty.

4. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 17.1.2000 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem, předmětem nájmu byl byt o jedné místnosti v 8.nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Dle čl. V..2 písm. d) se nájemce zavázal byt užívat jen k bydlení, dodržovat podmínky stanovené právními předpisy, zásadami dobrých mravů nebo dohodnuté s pronajímatelem, a to zejména neposkytovat v bytě ubytování jiným za úplatu. Dle výpočtového listu činí smluvní nájem za byt 2 737 Kč měsíčně, celkem k úhradě včetně poskytovaných služeb bylo žalovaným předepsáno 3 450 Kč měsíčně.

5. Ze zápisu o provedeném místním šetření ze dne 18.10.2022, které provedli pracovníci žalovaného, bylo zjištěno, že v době šetření zjistili, že v pronajatém bytě žije ukrajinská rodina, která má od žalobce byt podnajatý.

6. Z podnájemní smlouvy ze dne 20.5.2022 bylo zjištěno, že ji uzavřel žalobce jako nájemce s [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova] jako podnájemci, předmětem podnájmu je byt [číslo] o vel. 1+1 v 8. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec], podnájem byl sjednán na dobu od 1.6.2022 do 31.5.2023 s možností prolongace. Nájemné bylo sjednáno ve výši 8 220 Kč měsíčně, zálohy na služby 2 780 Kč měsíčně a 500 Kč měsíčně, celkem tedy 11 500 Kč měsíčně s tím, že částka je splatná na měsíc předem v hotovosti k rukám nájemce. Součástí podnájemní smlouvy je předávací protokol energií a klíčů.

7. Ze smlouvy o rezervaci soud zjistil, že byla uzavřena dne 9.5.2022 mezi [jméno] [příjmení], [IČO] jako zprostředkovatelem a [anonymizována dvě slova] jako zájemcem s tím, že zájemce prohlásil, že má vážný úmysl vzít si do podnájmu byt [číslo] o vel. 1+1 v domě [adresa] v ulici [ulice] za nabídnutou cenu 11 000 Kč. Dle čl. III. zájemce má povinnost uhradit zálohu ve výši 11 000 Kč v hotovosti či na účet zprostředkovatele.

8. Z výpovědi z nájmu bytu datované dnem 16.12.2022 bylo zjištěno, že žalovaný jako pronajímatel vypověděl dle § 2288 odst.1 písm.a) občanského zákoníku nájem bytu [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice], [obec] z důvodu hrubého porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu, a to poskytování v bytě ubytování jiným za úplatu bez souhlasu pronajímatele. Nájemce byl vyzván k vyklizení bytu do 15 dnů od skončení 3 měsíční výpovědní doby. Zároveň pronajímatel nájemce poučil o právu podat do výpovědi námitky a ve lhůtě do 2 měsíců návrh k soudu k přezkumu oprávněnosti podané výpovědi.

9. Z doručenky bylo zjištěno, že výpověď z nájmu bytu byla žalobci doručena dne 22.12.2022.

10. Z námitek proti výpovědi z nájmu bytu ze dne 6.2.2023 bylo zjištěno, že žalobce jako nájemce uplatnil proti výpovědi námitky, kdy argumentoval tím, že poskytl ubytování v pronajatém bytě ukrajinské rodině v nouzi pouze na dočasnou dobu.

11. Soud hodnotil provedené důkazy jednotlivě i ve vzájemných souvislostech, přičemž dospěl k závěru, že poskytují dostatečný podklad pro učinění závěru o skutkovém stavu - z uvedeného důvodu soud pro nadbytečnost neprovedl účastnický výslech žalobce.

12. Na základě provedeného dokazování učinil soud tento závěr o skutkovém stavu. Žalobce jako nájemce měl od žalovaného jako pronajímatele na základě nájemní smlouvy ze dne 17.1.2000 k dispozici byt [číslo] o velikosti 1+1 v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec], přičemž sjednané nájemné činilo 2 737 Kč měsíčně. Dle nájemní smlouvy měl žalobce jako nájemce, mimo jiné, povinnost neposkytovat v bytě ubytování jiným za úplatu. Dne 20.5.2022 žalobce uzavřel s ukrajinskými občany [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova] podnájemní smlouvu, na základě níž přenechal podnájemcům do užívání pronajatý byt za sjednané nájemné ve výši 8 220 Kč měsíčně na dobu do 31.5.2023 s možností prolongace, nájemné mělo být dle smlouvy hrazeno na měsíc předem v hotovosti k rukám nájemce – skutečnost podnájmu bytu byla pronajímatelem zjištěna v rámci místního šetření dne 18.10.2022. Před uzavřením podnájemní smlouvy [anonymizována dvě slova] uzavřela s realitním zprostředkovatelem [jméno] [příjmení] rezervační smlouvu, v níž deklarovala vážný zájem o podnájem bytu [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec] za nabídnutou cenu 11 000 Kč měsíčně, přičemž tuto částku uhradila k rukám zprostředkovatele [jméno] [příjmení] jako odměnu. Žalovaný jako pronajímatel vypověděl dne 16.12.2022 nájem bytu žalobcem pro hrubé porušení povinností nájemce, které konkretizoval porušením povinnosti nájemce neposkytovat v bytě ubytování jiným za úplatu, ve výpovědi žalobce poučil o právu podat námitky a ve stanovené lhůtě návrh k soudu na přezkoumání oprávněnosti dané výpovědi - výpověď z nájmu byla žalobci doručena dne 22.12.2022, dne 6.2.2023 podal žalobce proti výpovědi námitky a dne 9.2.2023 podal žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

13. Po právní stránce posoudil soud věc následovně.

14. Podle §3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

15. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle odst. 3) vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

16. Podle § 2286 odst. 1 a 2 o.z. výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od 1. dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem, jinak je výpověď neplatná.

17. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda výpověď je oprávněná, do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

18. Podle § 2 odst.3 o.z. výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.

19. Po zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti soud dospěl k závěru, že návrh na určení neplatnosti výpovědi z nájmu, není důvodný. Provedeným dokazováním bylo zjištěno, že žalobce přenecháním pronajatého bytu do užívání podnájemcům porušil povinnost plynoucí výslovně z nájemní smlouvy, přičemž takové porušení soud hodnotil jako hrubé porušení zakládající pronajímateli právo vypovědět nájemci nájem z bytu. Soud se neztotožnil s názorem žalobce, že by daná výpověď byla nepřiměřená okolnostem případu, že by se příčila dobrým mravům a bylo tak na místě využití korektivu § 2 odst.3 o.z. – provedeným dokazováním byla vyvrácena argumentace žalobce, že by přenechání bytu do podnájmu bylo aktem milosrdenství, jak se snažil žalobce předestřít – naopak žalobce na situaci ukrajinských občanů v rozporu s dobrými mravy výrazně profitoval, když rozdíl v nájemném a platbě od podnájemců ve prospěch nájemce měsíčně činil cca 5 500 Kč, zároveň na podnájemcích profitoval i [jméno] [příjmení], který si nechal zaplatit za zprostředkování podnájmu odměnu od podnájemců ve výši 11 000 Kč (navíc za situace, kdy pro ukrajinské uprchlíky žalovaný zajišťoval bezplatné ubytování). Soud se neztotožnil ani s tvrzením žalobce, že by se nevyhověním žalobě stal prakticky bezdomovcem, neboť nemá jinou možnost bydlení, když je zřejmé, že při uzavírání podnájemní smlouvy počítal s tím, že podnájemci budou byt užívat do 31.5.2023, tedy i přes zimní měsíce, navíc ve smlouvě byla sjednána možnost prolongace a v době místního šetření ve druhé polovině října žalobce v bytě nebydlel – je tak zjevné, že žalobce má jinou možnost trvalého bydlení mimo byt žalovaného. Pokud jde o hodnocení dané výpovědi žalovaným, pak tato obsahuje jednoznačně určené jednání naplňující výpovědní důvod (z uvedeného důvodu se soud více nezabýval námitkami uplatněnými v řízení ze strany žalovaného stran změny dispozice bytu, když tato skutečnost výpovědním důvodem ve výpovědi ze dne 16.12.2022 nebyla), nájemce byl poučen o právu podat ve stanovené lhůtě návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (§2286 odst.2 o.z.). Z výše uvedených důvodů tak soud hodnotil výpověď jako platnou a oprávněnou, zároveň neshledal důvody pro postup dle §2 odst.3 o.z. a žalobu proto jako nedůvodnou zamítl.

20. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle § 142 odst.1 o.s.ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu, neboť ve sporu úspěšný žalovaný náhradu nákladů řízení proti žalobci nežádal.