9 C 278/2020

Plný text

Okresní soud v Pardubicích rozhodl soudkyní Mgr. Jaroslavou Sádovskou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: ; celé jméno žalobkyně, narozená dne datum, IČO obec a číslo, PSČ, obec zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa, obec proti žalované: ; celé jméno žalované, narozená dne datum bytem adresa, obec zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa, část obce o určení neplatnosti výpovědi z nájmu

I. Žalobní návrh, aby bylo určeno, že výpověď z nájmu st. parcely číslo jejíž součástí je budova adresa v Katastrálním území a obci obec, zapsaná na list vlastnictví datovaná dne 11. 8. 2020 a doručená dne 2. 9. 2020 je neplatná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení ve výši 13 552 Kč do 15 dnů od právní moci výroku tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované Mgr. jméno příjmení. 1 Žalobkyně se proti žalované domáhala určení, že výpověď z nájmu st. p. číslo jejíž součástí je budova adresa v k.ú. a obci obec datovaná dnem 11. 8. 2020 a doručená dnem 2. 9. 2020 je neplatná. Uvedla, že dne 22. 1. 2019 uzavřela se žalovanou smlouvu o nájmu budovy adresa zapsané na list vlastnictví u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice pro katastrální území a obec Stéblová. Účelem nájmu bylo ubytování v soukromí a nájem byl sjednán na dobu určitou, a to 96 měsíců počínaje dnem 1. 2. 2019. Dle čl. VI. bodu 12. nájemní smlouvy strany prohlásily, že jakékoliv porušení povinností nájemce stanovené v čl. VI. smlouvy se považuje za hrubé porušení povinností nájemce. Dopisem ze dne 11. 8. 2020 doručeného dne 2. 9. 2020 vypověděla žalovaná žalobkyni smlouvu o nájmu uvedené budovy. Jako důvod výpovědi uvedla hrubé porušení smlouvy, konkrétně čl. VI. odst. 9 s tím, že není dodržován sjednaný účel nájmu. Ten měl být porušován tím, že žalobkyně ubytovává i více než 25 lidí, minimálně v 8 pokojích. K výpovědi z nájmu zaslala žalobkyně žalované námitku, v níž poukázala na to, že nebyl nepředložen žádný relevantní důkaz o hrubém porušení smlouvy a jakési obecné konstatování o počtu ubytovaných osob nemůže obstát. Nebyla rovněž uvedena žádná právní norma, o kterou by žalovaná svá tvrzení o počtu ubytovaných osob opřela a odůvodnila. Dále nebyl splněn další předpoklad podání výpovědi obsažený v § 2309 písm. b) občanského zákoníku (dále jen o.z.), když nebyla učiněna žádná písemná výzva ke sjednání nápravy údajně závadového stavu. Žalobkyně tak považuje výpověď z nájmu za absolutně neplatnou. V odpovědi doručené dne 2. 11. 2020 jí žalovaná sdělila, že odmítá uvedené námitky a trvá na výpovědi z nájmu, proto podává žalobu na určení neplatnosti této výpovědi. 2 Žalovaná navrhla zamítnutí žalobního návrhu. Uvedla, že výpověď byla podána ze zákonných důvodů dle § 2309 písm. b) o.z., a to z důvodu hrubého porušení nájemní smlouvy. Odkázala na čl. VI. bod 12 smlouvy, kde se uvádí, že jakékoliv porušení nájemce stanovené v čl. VI. smlouvy se považuje za hrubé porušení. Dále poukázala na to, že pokud byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu dne 2. 9. 2020, reagovala až dne 16. 10. 2020, kdy uvedla, že výpovědi nepředcházela žádná výzva k nápravě, proto považuje výpověď za neplatnou. Žádná dřívější reakce žalobkyně nebyla žalované doručena, z čehož vyplývá, že žalobkyně nepodala ve smyslu § 2314 o.z. ve lhůtě 1 měsíce námitky proti výpovědi, proto dle odst. 2 téhož ustanovení platí, že žalobkyni zaniklo právo žádat přezkoumávání oprávněnosti výpovědi, což platí pro jakýkoliv důvod výpovědi, který by byl dán. Žalobkyni tak zaniklo právo žádat přezkoumávání oprávněnosti výpovědi. 3 Soud zjistil ze smlouvy o nájmu budovy, že tato byla uzavřena dne 22. 1. 2019 a jejím předmětem je nájem stavební parcely číslo, jejíž součástí je budova adresa v obci obec, zapsaná na list vlastnictví u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice. Předmět nájmu je zkolaudován jako rodinný dům. Žalovaná jako nájemce prohlásila, že se jedná o objekt vhodný pro její podnikatelskou činnost, čímž je ubytování v soukromí. Doba trvání nájmu byla stanovena na dobu určitou v délce 96 měsíců, počínaje dnem 1. 2. 2019. V čl. VI. smlouvy bylo kromě jiného ujednáno, že nájemce je povinen užívat předmět nájmu pouze k účelu touto smlouvou sjednanému a je povinen dodržovat v souvislosti s touto smlouvou veškeré právní předpisy týkající se povinností ubytování v soukromí. Dle smlouvy byl nájemce oprávněn opatřit předmět nájmu štíty, návěstími a podobnými označeními po výslovném a písemném povolení pronajímatele. Smluvní strany v bodě 12 uvedeného čl. VI. shodně prohlásili, že porušení jakékoliv povinnosti nájemce stanovené v čl. VI. smlouvy se považuje za hrubé porušení povinností nájemce. 4 Z listiny ze dne 11. 8. 2020 označené jako výpověď smlouvy z nájmu předmětné budovy bylo zjištěno, že žalovaná dala žalobkyni výpověď z nájmu s tím, že v souladu s čl. I. odst. 3 smlouvy se žalobkyně zavázala užívat předmět nájmu pouze a výhradně za účelem ubytování v soukromí, což v současné době porušuje, když ubytovává i více než 25 lidí, minimálně v 8 pokojích. Dochází tak z její strany k hrubému porušování smlouvy, když není dodržován sjednaný účel nájmu a s odkazem na čl. VI. odst. 12 je toto nutno považovat za hrubé porušení smlouvy. S ohledem na výše uvedené, proto tímto vypovídá dle § 2309 písm. b) o.z. smlouvu z důvodu hrubého porušování povinností spočívajících v porušením sjednaného účelu nájmu. Nájemní vztah skončí uplynutím tříměsíční výpovědní doby, která počíná běžet následující den po doručení výpovědi. 5 Z listiny ze dne 16. 10. 2020 bylo zjištěno, že právní zástupce žalobkyně potvrdil právnímu zástupci žalované, že výpověď z nájmu byla žalobkyni doručena dne 3. 9. 2020 a je v ní poukazováno na ust. § 2309 písm. b) o.z. s tím, že mělo dojít k hrubému porušení nájemní smlouvy. Žalobkyně má však za to, že nebyl předložen žádný relevantní důkaz a obecné konstatování o počtu ubytovávaných osob nemůže jako obsah hrubého porušení nájemní smlouvy obstát. Rovněž bylo poukázáno na to, že žalovaná nevyzvala žalobkyni k nápravě, když právo vypovědět nájemní smlouvu svědčí pronajímateli až poté, co nájemce nezjednal nápravu závadového stavu, pokud tento existuje, a pokud k tomu byl řádně vyzván. K takovéto výzvě prokazatelně nedošlo a není tedy splněn zákonný důvod k podání výpovědi. 6 Právní zástupce žalobkyně při jednání doplnil, že ve výpovědi z nájmu ze dne 11. 8. 2020 se nenachází žádný právní předpis, který by měl být porušen a má proto za to, že takováto výpověď je neurčitá, nejasná a tím pádem i neplatná. Teprve v podání žalované, které mu bylo doručeno dne 3. 8. 2021, se hovoří o jednotné klasifikaci ubytování v soukromí. Takováto klasifikace není obecně právním předpisem a žalobkyně k ní rovněž nepřistoupila. 7 Žalobkyně k věci uvedla, že v objektu je 8 pokojů, které pronajímá a celkový počet lůžek je 27, což bylo dle stavebního zákona umožněno. Všechna lůžka však nebyla nikdy plně obsazena, maximálně bylo ubytováno 20 osob. Výpovědi z nájmu se sama písemně nebránila, až na základě jí udělené plné moci tak učinil její právní zástupce. 8 Podle § 2309 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., o.z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím sjednané doby. Porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ust. § číslo, nebo je po dobu delší než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání. 9 Podle § 2310 odst. 1 a 2 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční. 10 Podle § 2314 odst. 1 a 2 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí do 1 měsíce, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky, které vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitka včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. 11 Po zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti soud dospěl k závěru, že návrh na určení neplatnosti výpovědi z nájmu, není důvodný. Podle § 2309 písm. b) o.z. zákonným důvodem k výpovědi ze strany pronajímatele je i to, že nájemce hrubě porušuje své povinnosti vůči pronajímateli, kdy se uvádí pouze 2 případy takového hrubého porušení, a to rozpor s ust. § číslo, což je souhlas pronajímatele opatřit prostor sloužící k podnikání štíty či podobnými znameními a dále prodlení s placením nájemného. Soud k tomuto uvádí, že v předmětném ustanovení se však jedná pouze o výčet demonstrativní, nikoliv úplný a je vhodné, aby si strany ve smlouvě samy sjednaly, co bude v jejich nájemním vztahu považováno za hrubé porušení povinností pronajímatele. V daném případě si strany v písemně uzavřené smlouvě sjednaly, že dojde-li k porušení práv a povinností stanovených v čl. VI. smlouvy, bude se jednat o hrubé porušení povinností nájemce. Žalovaná v písemné výpovědi dané žalobkyni přesně uvedla, co považuje za hrubé porušení povinností pronajímatele a z jakých důvodů výpověď podává, když přesně uvedla, že žalobkyně ubytovává více jak 25 osob, minimálně v 8 pokojích. Soud má za to, že takováto výpověď z nájmu bytu je zcela jasná a srozumitelná, není zde žádná její neurčitost či nesrozumitelnost, ani to, že by její obsah musel být zjišťován výkladem. Projev vůle mezi účastnicemi byl proto dostatečně vymezen a nemůže jít o výpověď neplatnou pro její neurčitost. Obecně také platí, že právní normy soukromého práva jsou zásadně dispozitivní, což znamená, že strany se mohou při úpravě svých práv a povinností od právních norem soukromého práva odchýlit, jestliže to zákon nezakazuje. Celá úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání je úpravou dispozitivní a strany se tak mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3721/2019). Nebylo také důvodu, proč by toto nemělo platit i o ust. § 2314 o.z. upravujícímu přezkum oprávněnosti výpovědi, tedy proč by si strany smlouvy nemohly nastavit jiná pravidla pro uváděný přezkum, např. jinou formu, lhůty či vyloučit námitky či řízení o oprávněnosti výpovědi apod. Smysl ani účel ust. § 2314 o.z. nevyžaduje, aby šlo o úpravu kogentní. V daném případě ze smlouvy nevyplývá, že by si účastnice vyloučily použití těchto ustanovení. Z předložených listinných důkazů je zřejmé, že výpověď smlouvy o nájmu budovy byla žalobkyni dána 11. 8. 2020 a doručena 2. 9. 2020, což potvrdil ve svém dopise ze dne 16. 10. 2020 i právní zástupce žalobkyně. První reakcí žalobkyně na uvedenou výpověď z nájmu byl až dopis ze dne 16. 10. 2020. Z uvedeného vyplývá, s odkazem na ust. § číslo odst. 1 a 2, že námitky proti uvedené výpovědi nebyly uplatněny a nebyly uplatněny včas, tj. v 1 měsíční lhůtě. Přitom z uvedeného ustanovení, které si ve smlouvě účastnice nevyloučily, výslovně vyplývá, že podání námitek je nezbytnou podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Nesouhlasí-li vypovídaná strana s uplatněným výpovědním důvodem, příp. má-li za to, že výpověď je neplatná, a chce se domáhat u soudu přezkumu její oprávněnosti, musí vznést proti této výpovědi námitky, a to v písemné formě a vypovídající straně je musí dodat do 1 měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena. Jen tak jí zůstane právo na přezkoumání výpovědi u soudu (§ číslo odst. 2, dle něhož nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne). Zákon neupravuje ani obsah námitek, ale jejich smyslem vždy je seznámit vypovídající stranu s tím, že s výpovědí nesouhlasí. Zde je pak také možnost předejít sporu o přezkum oprávněnosti, a to zpětvzetím výpovědi - viz § 2314 odst. 3 o.z. Zde soud odkazuje i na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR týkajícího se právě námitek proti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání nepodaných včas - sp. zn. 26 Cdo 1509/2019. Nemohou obstát ani námitky žalobkyně v tom směru, že je výpověď neurčitá, tím pádem i neplatná a nelze se jí řídit a nemůže se k ní vztahovat ani měsíční lhůta k podání námitek. Nejednalo se také o jasný důvod výpovědi k nájmu, když ten byl specifikován až dne 3. 8. 2021, kdy žalovaná hovoří o klasifikaci ubytování v soukromí, což mělo být důvodem k výpovědi. Soud k návrhu stran sice provedl důkaz listinou označenou Oficiální jednotná klasifikace ubytování v soukromí a videozáznamem z prohlídky uvedeného ubytovacího prostoru, které předložila strana žalovaná, ale k těmto nemohl přihlížet právě proto, že vzhledem k nedodržení lhůty pro podání námitek nemohlo dojít k přezkoumání výpovědi z uvedeného nájmu. Ze všech výše uvedených důvodů soud tak musel uvedený návrh zamítnut. Nebyla nutná ze strany žalované ani výzva k nápravě závadového stavu před podáním výpovědi. Ze všech výše uvedených důvodů musel soud žalobní návrh zamítnout. 12 Vzhledem k tomu, že žalovaná měla ve věci plný úspěch, byla jí dle § 142 odst. 1 o.s.ř. přiznána náhrada nákladů řízení, která spočívá v nákladech za právní služby, a to za 4 úkony dle § 9 odst. 3 písm. e) a § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., v platném znění, po 2 500 Kč za 1 úkon, 4 x paušální náhrada po 300 Kč a 21% DPH ve výši 2 352 Kč Celkem tak náhrada nákladů řízení činí 13 552 Kč. Soud v daném případě nezjistil žádné okolnosti mimořádného zřetele hodné, pro které by výjimečně nepřiznal žalované právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Uvedené náklady jsou splatné k rukám právního zástupce žalované dle § 149 odst. 1 o.s.ř. 13 Pokud jde o lhůtu splatnosti, soud stanovil lhůtu delší, než je zákonná 3 denní dle 160 odst. 1 o.s.ř., a to lhůtu 15 dnů od právní moci rozsudku. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů od doručení písemného vyhotovení rozhodnutí ke Krajskému soudu v Hradci Králové, pobočka v Pardubicích prostřednictvím Okresního soudu v Pardubicích, a to písemně ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí - exekuci.