1 C 137/2024

Plný text

Okresní soud v Pelhřimově rozhodl samosoudcem Mgr. Milanem Vejtasou ve věci žalobce: Jméno žalobce A , narozený dne Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO: IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupenému advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o změnu závazků nebo zrušení závazků

I. Žaloba žalobce, kterou se domáhá tohoto rozhodnutí soudu: „Nájemní smlouva č. , podezřelý výraz, uzavřená mezi žalobcem a žalovaným dne 12. 4. 2022 a Smlouva o zemědělském pachtu č. , podezřelý výraz, uzavřená mezi žalobcem a žalovaným dne 12. 4. 2022 se k datu 9. 11. 2023 zrušují.“, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 11 984 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného , Jméno advokáta B, .

1. Žalobou ze dne 19. 4. 2024, podanou téhož dne od zdejšího soudu, doplněnou a upřesněnou podáním ze dne 23. 5. 2024, se žalobce domáhá zrušení Nájemní smlouvy č. , podezřelý výraz, uzavřené mezi žalobcem a žalovaným dne 12. 4. 2022 a Smlouvy o zemědělském pachtu č. , podezřelý výraz, uzavřené mezi žalobcem a žalovaným dne 12. 4. 2022 k datu 9. 11. 2023. Žalobu odůvodňuje tím, že žalobce je2 1 C 137/2024vlastníkem pozemků v k. ú. , adresa, evidovaných na LV č. , hodnota, . Tyto pozemky, tvořící v podstatě samostatný areál, užívá žalovaný. Nájemní smlouvou č. , podezřelý výraz, , kterou vypracoval v roce 2022 žalovaný, žalobce pronajal žalovanému pozemky parc. č. , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, . Aniž by nájemní smlouva rozlišovala druh a způsob využití jednotlivých pozemků, představuje roční nájemné 5 Kč/m2. Smlouva byla uzavřena dne 12. 4. 2022 na dobu určitou do 31. 12. 2031. Smlouvou o zemědělském pachtu č. , podezřelý výraz, , vypracovanou v roce 2022 žalovaným, žalobce přenechal žalovanému do užívání a požívání pozemky parc. č. , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, . I když se podle názoru žalobce v podstatě nejedná o zemědělský pacht, pachtovné bylo ujednáno částkou 0,35 Kč/m2. Smlouva byla uzavřena dne 12. 4. 2022 na dobu neurčitou s pětiletou výpovědní lhůtou. Žalobce tvrdí, že v případě částek nájemného i pachtovného byl při uzavření smluv ujištěn, že se jedná o „běžné tržní ceny“. V roce 2023 zjistil žalobce nárůst tržních cen půdy. To v žalobci vyvolalo úvahy, zda uzavřené smlouvy skutečně obsahují ujednání o běžném tržním nájmu. Nechal si vypracovat znalecký posudek, který měl k dispozici v měsíci 11. 2023 a z něj zjistil, že nájemné, respektive pachtovné, neodpovídá trhu s cenami pronajaté půdy. Nájemné dle tohoto posudku je výrazně vyšší než ve smlouvách. Proto oslovil žalobce žalovaného s žádostí o obnovení jednání o obsahu nájemní i pachtovní smlouvy, předal nový návrh. Záměrem žalobce je dosažení nového ujednání o výši nájemného a o výši pachtovného odpovídajícím cenám na trhu a též uspořádání skutečného rozsahu předmětu nájmu a rozsahu předmětu zemědělského pachtu kdy zároveň pozemky uvedené v nájemní smlouvě využívají ještě společnosti , právnická osoba, . a , právnická osoba, . (, jméno FO, ). Podle žalobce nejsou pozemky, které jsou předmětem zemědělského pachtu využívány jako zemědělský pacht vyjma parc. č. , hodnota, , druh pozemku trvalý travní porost, když ostatní jsou nezemědělské. Snahou žalobce je narovnat stav, který způsobil žalovaný jako autor předmětných smluv, nelze uvažovat o pouhé změně částek nájmu a pachtovného, ale je nutné změnit i zařazení pozemků a jejich výměry, proto se žalobci účelným jeví zrušení obou smluv a to k 9. 11. 2023 kdy byl vypracován jím zadaný znalecký posudek (viz. shora). Žalobce, jak předkládá, se domáhá odstranění zásadní nesrovnalosti, která vznikla po uzavření nájemní a pachtovní smlouvy. Jak uváděno, až po jejich uzavření měl zjistit, jaké je obvyklé nájemné a pachtovné. Chce odstranit nepoměr mezi úplatami (pro něj) a profitem žalovaného. Jeho snaha směřuje k navýšení nájemného a pachtovného, ale i k jinému uspořádání užívání pozemků, kdy má za to, že by mělo být postupováno dle toho, jak jsou pozemky řazeny a definovány. Soud v daném případě není návrhem vázán, je možné zrušení závazků i změna závazků, tak či tak by mělo být žalobě vyhověno.

2. Žalovaný navrhl podanou žalobu zamítnout. Uzavření obou smluv a dále Smlouvy o zemědělském pachtu č. , podezřelý výraz, ze dne 12. 4. 2022 předcházely „vleklé dohady“ zrušení předchozí nájemní smlouvy a uzavření nové nájemní smlouvy a pachtovních smluv, a to již od měsíce 10. 2019. Celou dobu bylo jednáno, a to i poté, kdy se od 1. 9. 2021 žalobce stal vlastníkem sledovaných nemovitých věcí, kdy sám žalobce předkládal návrhy nájemní smluvy, jsa zastoupen advokátem, nakonec, po jednáních, účastníci dospěli ke shodě na znění Nájemní smlouvy č. , podezřelý výraz, , Smlouvy o zemědělském pachtu č. , podezřelý výraz, a další Smlouvy o zemědělském pachtu č. , podezřelý výraz, , všech ze dne 12. 4. 2022. Smlouvy byly uzavřeny po vleklých jednáních a po zpracování všech připomínek žalobce. Žalobce opakovaně napadal výši nájemného a výši pachtovného, pokud ve smlouvách došlo k dohodě o jejich výších, bylo to po dlouhých dohadech. Pokud se žalobce domníval, že jsou ceny jiné, vyšší, mohl si je zjistit, ověřit, byl-li řádně zastoupen advokátem, mohl mu vysvětlit co je „obvyklé nájemné a pachtovné“ i možnosti způsobu jejich určení, včetně nechat si je určit před podpisem smlouvy i znaleckým posudkem. Navíc, jak uváděno, sám ve svých předchozích návrzích výše úplat navrhoval, jestliže byly nakonec stanoveny tak jak byly, vycházely i z jeho představ které měl na základě znaleckého posudku z roku 2019 i potvrzení realitního makléře. V nájemní smlouvě byla sjednána inflační doložka. I pokud jde o rozsah užívání předmětných pozemků dílem jako nezemědělských, dílem jako zemědělských je to výsledkem dohody která má svého odrazu3 1 C 137/2024v uvedených smlouvách stejně tak jako to, že některé z pozemků využívají i společnosti , právnická osoba, . a , právnická osoba, . (, jméno FO, ), kdy byl v nájemní smlouvě odsouhlasen podnájem sledovaných pozemků, případně jejich částí. Že se má v případě nájemného a pachtovného jednat o “běžné tržní ceny“, k tomu žalovaný žalobci žádná ujištění nedával. Na daných výších se strany, jak uváděno, dohodly. Žalobce si nechal dodatečně zpracovat znalecký posudek na cenu nájemného v měsíci 11. 2023, na základě toho začal požadovat změnu výše nájemného a pachtovného. Z tohoto měl zjistit, že dojednané ceny neodpovídají žalobcem zjištěným hodnotám. Nedošlo k žádné změně okolností, jen tomu, že žalobce dodatečně zjistil „obvyklou cenu“. Na to mezi stranami proběhla dne 11. 12. 2023 a dne 20. 12. 2023 jednání, k dohodě však nedošlo. Podle žalované nedošlo k žádné změně okolností tak podstatné, že by změna zakládala v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr, kdy má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, neboť v daném případě žalobce dobře znal podstatné okolnosti v podmínkách smluv a dlouze je dohadoval, byl zastoupen advokátem, měl možnost si zjistit ceny znaleckým posudkem, výsledná cena nájmu a pachtu s ním byla konzultována, výsledné ceny jsou kompromisem, ke kterému došly strany po dlouhém jednání. Na uvedeném nic nemění, že si dodatečně nechal určit „obvyklé nájemné“ znaleckým posudkem z měsíce 11. 2023. Prostě, dle žalovaného, si žalobce nechal zpracovat uvedený znalecký posudek a poté se mu přestala líbit řádně dohodnutá cena pachtu a nájmu, což není situace, že by se jednalo o podstatnou změnu okolností, která by odůvodňovala zrušení či změnu uzavřených smluv. Jak uváděno, znalce mohl oslovit napřed a nechat si vyhotovit znalecký posudek předtím, než byly smlouvy s výsledně dohodnutými cenami, úplatami, uzavřeny. Nad to, měl-li žalobce zjistit na počátku roku 2023, že došlo ke zvýšení cen nájmů a cen pachtů mohl vyvolat jednání o obnovení jednání o smlouvách v přiměřené lhůtě, kdy musel rozhodnout okolnost zjistit, a to nejdéle do dvou měsíců, tedy v daném případě tak mohl učinit maximálně v měsíci 3. 2023 a ne v měsíci 11. 2023 kdy jednání obnovil. Vzhledem k tomu je i to, co je uplatněno žalobou, uplatněno pozdě.

3. Soud předesílá, že již v souvislosti s popisem prováděného dokazování, skutkovými zjištěními, činí i některé dílčí výstupy právní, neboť je to s ohledem na projednávanou materii účelné. Vztah účastníků je posuzován především podle příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (zkráceně „obč. zák.“). Je-li užito některých právních předpisů dalších, je to v textu odůvodnění tohoto rozhodnutí dále uváděno.

4. Jak se podává z potvrzení o provedené lustraci v CEO ze dne 19. 11. 2024 (2x) žalobce - , Jméno žalobce A, je mladším bratrem , jméno FO, , z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Brně, , podezřelý výraz, ze dne 19. 11. 2024 je pak zřejmo, že žalovaný – , Jméno žalovaného, , je , podezřelý výraz, , kdy statutárním orgánem je představenstvo, jehož předsedou v roce 2021 byl a nadále je , tituly před jménem, , jméno FO, , jedním ze sedmi členů představenstva byl v roce 2021 a nadále je , jméno FO, , přičemž za družstvo jedná navenek předseda nebo místopředseda, a je-li pro právní jednání předepsána písemná forma, je třeba podpisu předsedy nebo místopředsedy a dalšího člena. Tyto osoby vstoupily do vztahů níže vyložených.

5. Mezi účastníky je nesporné (§ 120 odst. 3 o.s.ř.) a z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , včetně Darovací smlouvy ze dne 1. 9. 2021 za přispění návrhem na vklad práva katastru nemovitostí (1. 9. 2021) vyplývá, že žalobce je od 1. 9. 2021, jakožto právní nástupce , jméno FO, , vlastníkem (mimo jiné) parc. č. , hodnota, , o výměře 20 m², druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 1101 m², druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 5153 m², druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 4907 m², druh pozemku trvalý travní porost, parc. č. , hodnota, , o vým. 2740 m², druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 448 m²,4 1 C 137/2024druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 946 m², druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 252 m², druh pozemku vodní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 3259 m², druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 90 m², druh pozemku ostatní plocha, a parc. č. , hodnota, , o vým. 428 m², druh pozemku ostatní plocha, tedy jedenácti uvedených pozemků v k. ú. , adresa, . Jak se podává ze sdělení , právnická osoba, , ze dne 3. 6. 2024, č. j. , spisová značka, , tak v rámci revize v k. ú. , adresa, byla původní parc. č. , hodnota, , o vým. 12 m², druh pozemku ostatní plocha, v roce 2022 sloučena do parc. č. , hodnota, , o vým. 341 m2 spolu s dalšími parc. č. , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, , výsledně tak má parc. č. , hodnota, vým. 946 m² oproti původní výměře 341 m², jak patrno z přílohy protokolu o výsledku revize údajů katastru nemovitostí č. , podezřelý výraz, ze dne 9. 3. 2022 včetně „mapy“ se zákresem slučovaných parcel. Poloha uvedených jedenácti pozemků v k. ú. , adresa, je zřejmá z kopie katastrální mapy, mapy mapový list č. , adresa, , ze dne 3. 6. 2024, jakož i další kopie katastrální mapy, mapový list č. , adresa, , ze dne 10. 1. 2024 a stejně tak katastrální mapy, k. ú. , adresa, (19. 11. 2024) a katastrální mapy + ortofoto, k. ú. , adresa, (19. 11. 2024), když na poslední, představované leteckým snímkem je, patrno i zatravnění, případně jiné, další porosty.

6. Máme-li na zřeteli účastnickou výpověď žalobce, , Jméno žalobce A, , i účastnickou výpověď za žalovaného, , tituly před jménem, , jméno FO, , z vyjádření k nájmu pozemků v k. ú. , adresa, ze dne 30. 10. 2019, e-mailu ze dne 14. 5. 2020, e-mailu ze dne 26. 5. 2020, e-mailu ze dne 29. 5. 2020, e-mailu ze dne 1. 6. 2020, 10:41 hod., e-mailu ze dne 1. 6. 2020, 11:58 hod., výzvy k předání pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, ze dne 25. 6. 2022, vyjádření k výzvě k předání pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, ze dne 29. 6. 2020, nabídky komplexního řešení stávající situace v , adresa, ze dne 1. 7. 2020, dopisu žalobce ze dne 28. 11. 2021, dopisu žalobce z neuvedeného dne, respektive z dopisu žalobce ze dne 1. 12. 2021, dopisu žalobce ze dne 12. 12. 2021, dopisu žalovaného ze dne 21. 12. 2021, jak patrno z potvrzení o odeslání zprávy do datové schránky (21. 12. 2021), návrhu nájemní smlouvy z neuvedeného dne, dopisu ze dne 4. 2. 2022 včetně návrhu nájemní smlouvy z neuvedeného dne, dopisu, návrhu Nájemní a pachtovní smlouvy ze dne 25. 2. 2022, návrhu Nájemní smlouvy ze dne 21. 2. 2022 a návrhu Smlouvy o zemědělském pachtu ze dne 22. 2. 2022, vyplývá, že již v roce 2019, a dále, kdy k 1. 9. 2021 se vlastníkem předmětných pozemků stal žalobce, účastníci jednali o uzavření nájemní (a pachtovní) smlouvy, když se zjevně žalobci nezdála dosavadní výše sjednaného nájemného, jak byla stanovena, zdála se mu nízká, bylo jednáno i o způsobu a rozsahu užívání případně požívání sledovaných pozemků. V uvedené době byl již žalobce zastoupen advokátem , Jméno advokáta A, . Není bez zajímavosti, jak potvrzováno v účastnické výpovědi žalobce, , Jméno žalobce A, , tak účastnické výpovědi za žalovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , že sám žalobce v měsíci 12. 2021 předložil žalovanému svůj návrh nájemní smlouvy, v němž byly nezemědělské pozemky rozčleněny na užívání mezi tři subjekty (žalovaný, , právnická osoba, ., , právnická osoba, . /, jméno FO, /) jen parc. č. , hodnota, byla zvažována jako zemědělský, přičemž navrhované nájemné bylo podle využití pozemků 32,50 Kč/m2, 11 Kč/m2 a 5 Kč/m2, u posledně jmenovaného pak 2 Kč/m2 kdy, jak se ukazuje a podává v účastnické výpovědi žalobce, , Jméno žalobce A, , jelikož se mu dosavadní výše úplat zdála nízká, vycházel z přípisů realitních makléřů, i se svým zástupcem zcela zjevně výši možných úplat (peněžitých plnění) zjišťoval, když vycházel též ze znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 25. 3. 2019, kde jmenovaný znalec stanovil ceny, výše, 3-5 Kč/m2, když šlo o nájemné za nezemědělské pozemky, byť takto mělo být nájemné stanoveno obecně, jak žalobce, , Jméno žalobce A, , ve své účastnické výpovědi rovněž předkládá. Shrnuto, z výše uvedeného sledu událostí se jednoznačně podává, že žalobce měl možnost zjistit výši možného nájemného a možného pachtovného, tyto i zjišťoval, po těchto se aktivně pídil, a to i za účasti svého právního zástupce, kdy sám předkládal možné výše úplat jak výše popisovány. Na podkladě dopisu ze dne 4. 2. 2022 je zřejmé, že prostřednictvím svého právního zástupce naopak žalobce vyžádal návrhy smluv od žalovaného, kdy předtím žalovaný vytkl žalobci nesrovnalosti5 1 C 137/2024v jím předkládaném návrhu nájemní smlouvy, jak patrno z dopisu ze dne 21. 12. 2021 adresovaného jeho právnímu zástupci včetně potvrzení dodání do datové schránky, přičemž návazně byly žalobci, respektive jeho zástupci, předloženy návrhy Nájemní smlouvy ze dne 21. 2. 2022 a Pachtovní smlouvy ze dne 22. 2. 2022, při průvodním dopisu ze dne 25. 2. 2022, které jsou výsledně obsahově shodné s později mezi účastníky uzavřenými smlouvami (viz. zdola).

7. Z písemné Nájemní smlouvy č. , podezřelý výraz, ze dne 12. 4. 2022 vyplývá, že žalobce přenechal žalovanému do nájmu pozemky a jejich části nezpůsobilé k zemědělské výrobě do dočasného užívání, za účelem provozování ostatních činností (manipulační činnost) souvisejících se zemědělskou výrobou. Nájemní rok je stanoven od 1. 1. do 31. 12. daného roku. Doba nájmu se sjednává na dobu určitou od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2031. Nájemné, za výměru, ročně činí 5 Kč/m2 pronajímaných pozemků bez rozdílu druhu pozemku. Do celkové výplaty nájemného je zahrnuta částka odpovídající dani z nemovitých věcí. Nájemné bude hrazeno ročně a bude splatné do konce příslušného nájemního roku, tj. nejpozději k 31. 12. daného roku. Počínaje rokem 2023 bude výše úplaty valorizována koeficientem vyjadřujícím průměrnou roční míru inflace, publikovaným , právnická osoba, za období předcházejícího kalendářního roku. Žalovaný je povinen zejména užívat předmět nájmu v souladu s jeho účelem podle smlouvy. Žalovaný je oprávněn pouze s písemným souhlasem žalobce a z důvodu účelného využití pronajatých pozemků tyto dále pronajmout k užívání třetí osobě, a to za shodných podmínek ujednaných v této smlouvě. Žalobce podpisem smlouvy uděluje žalovanému souhlas k dalšímu pronajmutí pozemků či jejich částí v k. ú. , adresa, , obchodním korporacím , právnická osoba, . a , právnická osoba, . (, jméno FO, ). Smlouvu lze měnit pouze písemnými dodatky. Smlouvou se ruší veškeré doposud uzavřené platné smlouvy vztahující se k totožnému předmětu nájmu. Pronajímány jsou pozemky či jejich části, v k. ú. , adresa, na LV č. , hodnota, , a to parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, z této výměra 1041 m², parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, z této výměra 753 m², parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, z této výměra 1040 m², parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, tato celá 448 m², parc. č. , hodnota, , druh pozemku vodní plocha, tato celá 252 m², parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, z této výměra 3069 m², parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, tato celá 90 m² a parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, tato celá 428 m². Dohromady jde o výměru 7121 m², při celkovém nájemném 35 605 Kč/rok (tj. 7121 m² x 5 Kč/1 m²). K tomu je připočítávána daň, celkové nájemné vychází na 44 568 Kč. Jde o nájemní smlouvu podle § 2201 (a násl.) obč. zák., při pronajmutí nemovitých věcí a jejich částí (§ 2202 odst. 1 obč. zák.) při užívání věcí k ujednanému účelu (§ 2213 obč. zák.) a nájemném v ujednané výši (§ 2217 odst. 1 obč. zák.). Jak zjevno, může žalovaný zřídit třetím osobám k pronajatým věcem a jejich částem užívací právo, když s tímto je ve smlouvě vysloven souhlas (jde o tzv. podnájem) (§ 2215 odst. 1 obč. zák.). Z písemné Smlouvy o zemědělském pachtu č. , podezřelý výraz, ze dne 12. 4. 2022 vyplývá, že žalobce přenechal žalovanému pozemky, respektive části pozemků, způsobilé k zemědělskému využití do dočasného užívání a požívání za účelem provozování zemědělské výroby a činností s ní souvisejících. Pachtovní rok je sjednán od 1. 1. do 31. 12. daného roku. Doba pachtu se sjednává od 1. 1. 2022 na dobu neurčitou s pětiletou výpovědní lhůtou. Každá ze smluvních stran může bez uvedení důvodu smlouvu vypovědět písemnou výpovědí ke konci pachtovního roku, výpovědní doba počíná běžet prvním dnem následujícího roku pachtovního. Pachtovné se sjednává v roční výši 3 500 Kč/ha, tj. 0,35 Kč/m2, propachtovaných pozemků bez rozdílu druhu pozemku. Do výplaty pachtovného je zahrnuta částka odpovídající dani z nemovitých věcí. Nájemné je hrazeno ročně při splatnosti do konce příslušného pachtovního roku, tedy nejpozději k 31. 12. daného roku. V tomto případě není sjednána valorizace. Žalovaný je povinen zejména užívat a požívat předmět pachtu v souladu s účelem podle smlouvy. Žalovaný má právo užívat a požívat předmětné pozemky pro potřeby zemědělské výroby. Žalovaný je oprávněn pouze s písemným souhlasem žalobce a z důvodů účelného využití propachtovaných pozemků, tyto dále propachtovat k užívání a požívání třetí osobě, a to za shodných podmínek ujednaných ve smlouvě (tzv. podnájem).6 1 C 137/2024Smlouvu lze měnit pouze písemnými dodatky. Smlouvou se ruší veškeré doposud uzavřené platné smlouvy vztahující se k totožnému předmětu pachtu. Propachtovanými pozemky, případně jejich částmi, v k. ú. , adresa, , na LV č. , hodnota, jsou parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, v rozsahu výměry 60 m², parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, v rozsahu výměry 4400 m², parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, v rozsahu výměry 1700 m², parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, v rozsahu výměry 190 m², parc. č. , hodnota, , druh pozemku trvalý travní porost, celý o výměře 4907 m², parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, v rozsahu výměry 60 m², parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, celá s výměrou 20 m² a parc. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, celá s výměrou 12 m² (když v současné době je parc. č. , hodnota, přisloučena plně do parc. č. , hodnota, /viz. shora/, a tak je stran těchto takto užívána výměra 12 m² a 60 m², tj. 72 m²). Dohromady jde o celkovou výměru propachtovaných pozemků 1,1349 ha, tj. 11349 m², při ročním pachtovném za užívanou výměru 3 972 Kč, při připočtení daně z nemovitých věcí je roční pachtovné celkem 7 872 Kč. V tomto případě jde o pachtovní smlouvu podle § 2332 odst. 1 (a násl.) obč. zák., (s ohledem na souběžnou smlouvu nájemní /viz. shora/ vyhovující i při posouzení dle kritéria v § 2332 odst. 2 obč. zák.), při sjednaném pachtovním roku jinak než je stanoven v zákoně (§ 2339 odst. 2 obč. zák.), při sjednání tzv. zemědělského pachtu, kdy totiž není rozhodující veřejnoprávní určení pozemku, tedy druh pozemku, ale faktické, účelové využití pozemku, tj. za jakým účelem je propachtován a zda fakticky slouží nebo může sloužit jako předmět zemědělského pachtu (§ 2345 odst. 1 obč. zák.), kdy podpůrně se pro pacht používají přiměřeně ustanovení zákona o nájmu (§ 2341 obč. zák.). Podle § 3 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (zkráceně „kat. zák.“), se pozemky člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky, a contrario, ostatní jsou tzv. nezemědělské. Nicméně, jak uváděno, ostatní plochy, vodní plochy, přes § 2345 odst. 1 obč. zák. mohou být propachtovány, rozhodující je zda slouží a mohou sloužit jako předmět zemědělského pachtu, tj. být užívány a požívány, podstatný je dohovor stran, když ani není rozhodující, zda případně pozemek patří do zemědělského půdního fondu či nikoli, ve smyslu § 1 zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů (zkráceně jen „zák. o ochraně zem. půd. fondu“). Nad to pak i v tomto případě lze propachtovat i část nemovité věci (§ 2202 odst. 1 obč. zák. /§ 2341 obč. zák./). Z písemné Smlouvy o zemědělském pachtu č. , podezřelý výraz, ze dne 12. 4. 2022 pak vyplývá, že žalobce přenechal žalovanému k dočasnému užívání a požívání též další pozemky, než jsou pozemky sledované, v k. ú. , adresa, , při naprosto shodném pachtovném jak uvedeno výše (tj. ročně 3 500 Kč/ha /tj. ročně 0,35 Kč/m2/). Nakonec, uzavření prvně uvedených dvou smluv ze dne 12. 4. 2022 je mezi účastníky nesporné (§ 120 odst. 3 o.s.ř.).

8. Při konfrontaci účastnické výpovědi žalobce, , Jméno žalobce A, , účastnické výpovědi za žalovaného, , tituly před jménem, , jméno FO, , nelze s ohledem i na ostatní ve věci provedené důkazy, popsané shora, shledat, že by při uzavírání výše uvedené nájemní smlouvy a pachtovní smlouvy byl žalovaný ujišťován, „že se jedná o běžné tržní ceny“, sjednaná výše nájemného a pachtovného byla zjevně výstupem po vzájemném dohovoru účastníků. Totéž lze konstatovat ohledně rozsahu a způsobu užívání sledovaných jedenácti pozemků, respektive jejich částí, a ohledně způsobu řešení jejich užívání i dalšími subjekty, tedy obchodními korporacemi , právnická osoba, . a , právnická osoba, . (, jméno FO, ), kdy byly vymezeny rozsahy ploch sledovaných, zpravidla nezemědělských pozemků, které jsou využívány nezemědělsky a naopak k zemědělskému účelu, užívání a požívání, při i výsledném výstupu o tom, že užívání výše uvedeným obchodním společnostem bude umožněno na základě odsouhlaseného pronájmu. Žalobce měl zjevně možnost smlouvy prostudovat, tyto se bez výhrad žalovanému vrátily tímto parafované, podepsané zpět. S ohledem na výše popsané dokazování včetně zmiňovaných účastnických výslechů nelze učinit jiný závěr než7 1 C 137/2024ten, že, jak výše nájemného a výše pachtovného, tak způsob užívání pozemků a jejich užívání dalšími, třetími osobami, jsou výstupem po vzájemném dohovoru stran, na němž se tyto shodly. Ostatně kdyby tomu tak nebylo, nebyl by vůbec žádný důvod, aby žalobce na listinách projevil svou vůli přijetím (akceptací) navrhovaného. Z tohoto pohledu pak není ani významné, zda ujednané nájemné odpovídá „běžnému, tržnímu nájemnému“, když takováto skutečnost není pro závaznost vztahu účastníků jakkoliv rozhodující (viz. níže).

9. Z účastnické výpovědi žalobce, , Jméno žalobce A, , se podává, že údajně zásadní pochybnost o výších nájemného a pachtovného získal v měsíci 1. 2023, kdy dostal informaci o tržních cenách (pozemků), jak zprávy o trhu s půdou publikuje společnost , právnická osoba, Ze zprávy o trhu s půdou, leden 2023, společnosti , právnická osoba, lze vyčíst, že průměrná tržní cena zemědělské půdy byla v roce 2022 33,40 Kč/m2, což představuje nárůst o 13,5 % proti úrovni 29,40 Kč/m2 v roce 2021. (Jde o tržní cenu půdy nikoli pachtovné.) Jak lze vyčíst z dopisu, návrhu dodatku k nájemní smlouvě, ze dne 16. 5. 2023, včetně návrhu dodatku č. , hodnota, k Nájemní smlouvy č. , podezřelý výraz, , v měsíci 5. 2023 navrhl žalovaný žalobci zvýšení nájemného podle uzavřené nájemní smlouvy s ohledem na nárůst inflace, při roční míře 15,1 %, na výši ročního nájemného 5,755 Kč/m2 (nesprávně je uváděno ha), daný dodatek ze dne 16. 5. 2023 nebyl žalovaným přijat. Šlo zjevně o valorizaci ve výše uvedené nájemní smlouvě sjednanou.

10. Ze Znaleckého posudku č. , hodnota, , znalce , jméno FO, , obor ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí, ze dne 9. 11. 2023 lze vyčíst, že tento podle stavu ke dni 29. 10. 2023 stanovil „ceny obvyklého nájemného“ dosažitelného za pronájem sledovaných pozemků v k. ú. , adresa, , na LV č. , hodnota, , při podpůrném vycházení ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změní některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdější předpisů (zkráceně „zák. o oceňování maj.“), při užití metody „porovnávací“ při srovnání s dalšími třemi nájmy, kdy dospěl k závěru o nájmu u druhů pozemků ostatní plocha (komunikace, manipulační plocha) 255 Kč/m2 a u zemědělských pozemků o výši nájemného 42 Kč/m2, při zároveň zohlednění věcných břemen, kdy zjevně bez rozlišení faktického užívání sledovaných jedenácti pozemků v k. ú. , adresa, k nezemědělským či zemědělským účelům, jak je učiněno ve výše uvedených smlouvách, všechny vyhodnotil jako pozemky nezemědělské, tedy druh pozemku ostatní plochy, a u parc. č. , hodnota, , druh pozemku vodní plocha, s jedinou výjimkou, parc. č. , hodnota, , druh pozemku trvalý travní porost, při celkově výsledně určeném nájemném za rok od 0 Kč/m2 do 76,50 Kč/m2 dle jím prováděného vyhodnocení co je na daných pozemcích umístěno, při výsledně určeném ročním nájemném, při ale jinak parcelám celkově odpovídajícím metrům čtverečním, ve výši 147 962,25 Kč. Jak uváděno, znalecký posudek neodráží rozčlenění ploch stran jejich užívání tak, jak bylo účastníky k 12. 4. 2022 dohovořeno, a rovněž tak neodráží stav k uvedenému datu uzavření rozhodných smluv, když je dle stavu ke dni 29. 10. 2024, jak i samotným žalobcem, , Jméno žalobce A, , v jeho účastnické výpovědi potvrzováno. S ohledem na uvedené, bohužel daný znalecký posudek není v projednávané věci jakkoli směrodatný, nad to pak případné určení „obvyklého nájemného“, které by bylo dosažitelné za pronájem sledovaných pozemků, není pro danou věc zcela podstatné. Podstatné totiž je, na jaké výši nájemného a na jaké výši pachtovného se účastníci konkrétně dohodli (viz. shora). Jak žalobce, , Jméno žalobce A, , předkládá ve své účastnické výpovědi, až teprve na základě tohoto posudku, který měl žalobce k dispozici v měsíci 11. 2023 zjistil „změnu okolností“, tedy to, že nájemné bylo stanoveno špatně a rozsah užívání pozemků případně neodpovídá, což jej vedlo k tomu, že obnoví jednání o smlouvě, což již v měsíci 11. 2023 realizoval, jak i žalovaná potvrdila při jednání dne 26. 11. 2024. Uvedené, o obnovení jednání o smlouvě na konci měsíce 11. 2023, je pak nad to mezi účastníky nesporné (§120 odst. 3 o.s.ř.). Z návrhu nájemní smlouvy, který byl žalované doručen dne 29. 11. 2023, a který nebyl přijat, se podává, že napříště by užívání pozemků mělo být koncipováno pouze jako nájem na dobu určitou od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2027 se sjednanou valorizací s ohledem na inflaci, ale zároveň i s valorizací o procentuální nárůst cen půdy, při nájemném stanoveném podle výše8 1 C 137/2024uvedeného znaleckého posudku ze dne 9. 11. 2023, kdy by bylo zohledněno jednotřetinové nájemné stanovené uvedeným znaleckým posudkem ve vztahu k pozemkům které jsou užívány i dalšími subjekty (viz. shora). Celková výše nájemného tak žalobci vychází na 57 328 Kč za rok 2023.

11. Ze zápisu z jednání ze dne 11. 12. 2023 lze vyčíst, že účastníci začali jednat o svých smluvních vztazích, totéž je pak patrno ze zápisu z dalšího jednání ze dne 20. 12. 2023, k žádné shodě o změně stávajících smluv se nedobrali. Z dopisu, výzvy k jednání o obnově obsahu smluvních vztahů, ze dne 6. 3. 2024 se podává, že žalobce měl zjistit, že cena nájemného neodpovídá nárůstu cen půdy a jejich nájmů, obsah smluv nerespektuje způsob využití pozemků dle evidence katastru nemovitostí, vzhledem k tomu je požadována změna předmětu nájmu i úprava výše, při zároveň nájmu pozemků i společnostem , právnická osoba, . a , právnická osoba, , kdy by měl být sjednán nájem s nájemným v rozsahu při roční výši nájemného od 3,78 Kč/m2 do 22,95 Kč/m2, dle pozemku, a pachtovné jen ve vztahu k parc. č. , hodnota, , druh pozemku trvalý travní porost, při roční výši nájemného 2 Kč/m2.

12. Ze zápisu z jednání ze dne 16. 10. 2024, lze nakonec vyčíst, že strany i poté o smlouvách a jejich parametrech jednaly, ke shodě nedošlo, stávající smlouvy nebyly změněny ani zrušeny.

13. Ze zprávy o trhu s půdou, leden 2024, společnosti , právnická osoba, vyplývá, že v roce 2023 činila průměrná tržní cena zemědělské půdy 34,40 Kč/m2, což představuje nárůst o 2,9 % ve srovnání s hodnotou 33,40 Kč/m2 v roce 2022. V roce 2023 ohlásil , právnická osoba, zvýšení pachtovného za pacht jím spravované zemědělské půdy. Z původní úrovně ve výši 2,2 % z vyhláškové ceny činí pachtovné nově 5,8 % z průměrné ceny půdy stanovené vyhláškou. Cena stanovená vyhláškou pro jednotlivá katastrální území se pohybuje od 1,15 Kč/m2 do 19,80 Kč/m2. Úroveň pachtovného za pozemky spravované , právnická osoba, se tak může pohybovat od 667 Kč/ha / rok do 11 060 Kč/ha / rok plus daň z nemovitých věcí. Zmiňovanou vyhláškou je vyhláška Ministerstva zemědělství č. 298/2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů (zkráceně jen „vyhláška“) v níž se v § 1 vymezuje, že v její příloze se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků evidovaných v katastru nemovitostí u druhu pozemků orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty, přičemž průměrná základní cena takovýchto zemědělských pozemků je v katastrálních územích pro každé katastrální území stanovena individuálně. Průměrná základní cena takovýchto pozemků v k. ú. , adresa, je 2,85 Kč/m2 tak tomu bylo v roce 2021 a nadále, dodnes. V neposlední řadě, z informace k pachtovním/nájemním smlouvám společnosti , právnická osoba, (z 21. 11. 2024) je zřejmé, že u nově sjednávaných pachtovních smluv se pachtovné pohybuje nejčastěji ve výši 3 000 Kč - 7 000 Kč/ha / rok (plus daň z nemovitostí), u výjimečně kvalitní orné půdy může být i vyšší, u trvalých travních porostů (louky, pastviny) je pachtovné obvykle nižší. Je-li uvedené odrazem stávající situace, nebyla rozdílná ani v předchozích letech od roku 2021, nic takového není zjišťováno.

14. Dokazování, jak popsáno shora, vyhodnotil soud jako dostačující k tomu, aby bylo možno věc skutkově uzavřít a následně posoudit z hledisek právních. Bylo vyhověno všem důkazním návrhům účastníků (§ 120 odst. 1 věta prvá o.s.ř.), pokud na svých důkazních návrzích setrvali, kdy soud jen připomíná, že s ohledem na výše uvedené v souvislosti s dílčími skutkovými zjištěními nepovažoval za nutné provést výslech znalce , jméno FO, , který nakonec nebyl žalobcem ani navrhován. Jedinou výjimkou, soudem neakceptovaného důkazního návrhu, je důkazní návrh žalovaného na provedení důkazu „několika pachtovními smlouvami“ k prokázání toho, jak má na zemědělské pozemky nastaveny, ujednány, výše pachtovných žalovaný v jiných případech, kdy z tohoto má plynout adekvátnost sjednaného pachtovného s žalobcem, neboť prokazováním takovéto skutečnosti není podle názoru soudu z hlediska předmětu sporu jakkoli určující, významné.9 1 C 137/2024Provedení daného důkazu je tak dle závěru soudu v rozporu s principem hospodárnosti řízení (§ 100 odst. 1 věta prvá o.s.ř.). Vzhledem k uvedenému byl tento důkazní návrh zamítnut (§ 120 odst. 1 věta druhá o.s.ř.). Jinak, kromě důkazů označených účastníky, provedl soud ve smyslu § 120 odst. 2 věta prvá o.s.ř. i některé důkazy další, neboť byly potřebné ke zjištění skutkového stavu a vyplývaly z obsahu spisu. Provedené důkazy pak hodnotil soud ve smyslu § 132 o.s.ř. podle své úvahy, každý jednotlivě a všechny v jejich vzájemné souvislosti, při níže vyloženém skutkovém závěru.

15. O skutkovém stavu učinil soud tento závěr: Žalobce, , Jméno žalobce A, , je od 1. 9. 2021 vlastníkem parc. č. , hodnota, , o vým. 20 m², druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 1101 m², druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 5153 m², druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 4907 m², druh pozemku trvalý travní porost, parc. č. , hodnota, , o vým. 2740 m², druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 448 m², druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 946 m², druh pozemku ostatní plocha (v níž je nyní přisloučena parc. č. , hodnota, , o vým. 12 m², druh pozemku ostatní plocha, a další čtyři pozemky), parc. č. , hodnota, , o vým. 252 m², druh pozemku vodní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 3259 m², druh pozemku ostatní plocha, parc. č. , hodnota, , o vým. 90 m², druh pozemku ostatní plocha, a parc. č. , hodnota, , o vým. 428 m², druh pozemku ostatní plocha, v k. ú. , adresa, , tedy jedenácti pozemků, tzv. nezemědělských, z nichž jediným zemědělským je parc. č. , hodnota, , a to jako právní nástupce svého bratra , jméno FO, . Při předchozích jednáních, před vznikem žalobcova vlastnictví i po něm, při výhradách jak k dosavadní výši nájemného, zdající se nízkou, pak způsobu užívání a požívání daných pozemků, včetně užívání těchto dalšími osobami, obchodními korporacemi , právnická osoba, . a , právnická osoba, . (, jméno FO, ), kdy žalobce zjišťoval možné výše úplat, po vzájemné shodě účastníci uzavřeli dále uvedené smlouvy. Nájemní smlouvu č. , podezřelý výraz, ze dne 12. 4. 2022 na jejímž základě žalovaná dočasně užívá výše uvedené pozemky či jejich části o celkové výměře 7121 m² při dohodnutém ročním nájem 5 Kč/m2 bez rozdílu druhu pozemků, tj. při nájemném 35 605 Kč/rok (5 Kč x 7121 m²), při připočtení daně z nemovitých věcí, při celkově stanoveném nájemném 44 568 Kč/rok. Žalobcem je žalovanému udělen souhlas s podnájmem pozemků či jejich částí výše uvedeným obchodním korporacím, s těmito jsou uzavřeny podnájemní smlouvy. Smlouvou o zemědělském pachtu č. , podezřelý výraz, ze dne 12. 4. 2022 přenechal žalobce žalovanému k dočasnému užívání a požívání výše uvedené pozemky, či jejich části, při celkové výměře 11 349 m² (tj. 1,13490 ha) za roční pachtovné 0,35 Kč/m2 (tj. 3 500 Kč/ha) bez rozdílu druhu, tj. pachtovné ve výši 3 972 Kč/rok (tj. 0,35 Kč x 11349 m²) při připočtení daně z nemovitých věcí jde o roční pachtovné 7 872 Kč. Uzavřeli i další Smlouvu o zemědělském pachtu č. , podezřelý výraz, dne 12. 4. 2022. V měsíci 1. 2023 měl žalobce pochybnost o odpovídající výši nájemného a pachtovného jak bylo sjednáno, vzhledem k tomu si nechal vypracovat znalecký posudek na určení ceny „obvyklého nájemného“ dosažitelného za pronájem sledovaných pozemků v k. ú. , adresa, , znalcem , jméno FO, bylo takovéto nájemné stanoveno na částku 147 962,25 Kč ročně, bez rozlišení faktického užívání či požívání sledovaných pozemků, dle stavu ke dni 29. 10. 2023. V měsíci 11. 2023 žalobce dospěl k tomu, že nájemné neodpovídá, vycházeje z uvedeného znaleckého posudku, v onu dobu s žalovaným obnovil jednání o uzavřených smlouvách, k jejich změnám ani zrušení nedošlo. (V podrobnostech viz. dílčí skutková zjištění popsaná shora.)

16. V předmětné věci projednávaná problematika se výhradně týká období po uzavření smluv (s ohledem na § 1764 obč. zák.), kdy, podle § 1765 odst. 1 obč. zák. dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, nebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, nebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění.10 1 C 137/202417. Strana, která se podstatné změny okolností dovolává, musí tvrdit a prokazovat příčinou souvislost mezi podstatnou změnou a zvlášť hrubým nepoměrem v právech a povinnostech stran, která tím v rámci závazku vznikla. Může jít i o změny právního charakteru, či o změny týkající se samotného předmětu plnění, tedy lze připustit ve vazbě na projednávanou věc, že těmito může být nárůst cen nájmů a pachtů. V každém případě musí jít o změnu okolností vyvolanou vnějšími (na účastnících nezávislými) faktory (rozh. NS ČR , spisová značka, ). Aby změna okolností byla relevantní, musí zásadně nastat až po uzavření smlouvy, výjimečně se výše uvedené ustanovení vztahuje i na případy, kdy ke změně okolností objektivně došlo již v době vzniku smlouvy, avšak skutečnost zakládající tuto změnu se dotčené straně stala známou až po jejím uzavření, je pak na dotčené straně, aby prokázala, že uvedenou skutečnost neměla a nemohla znát. Rovněž se vyžaduje, aby strana, která se změny okolností dovolává, též prokázala, že změnu nešlo rozumně předpokládat, když při hodnocení předvídatelnosti změny je třeba vycházet z běžné péče a opatrnosti průměrného člověka. Povaha změny vyžaduje to, že ji nebylo možno ovlivnit. V neposlední řadě, změna okolností musí být příčinou zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech stran, dopad změny na právní postavení znevýhodněné strany musí být tak zásadní, aby v relaci k povinnostem či právům druhé strany způsobil zvlášť hrubý nepoměr. Mělo by jít o tak výrazný nepoměr v právech a povinnostech stran, že se ocitá v rozporu s principem poctivosti (§ 6 obč. zák.). Právním následkem existence podstatné změny okolností, jež splňuje všechny výše uvedené předpoklady, je vznik práva dotčené osoby domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě.

18. Jak uváděno, změna musí nastat po uzavření smlouvy, vyjímečně po uzavření smlouvy se stát dotčené straně známou. V projednávané věci žalobce mohl zjistit, ověřit, nechat si vyhodnotit, určit, „obvyklou výši“ nájemného i zjistit výši pachtovného jednoznačně přede dnem 12. 4. 2022, tedy v době než byly předmětné smlouvy uzavřeny, ostatně to i činil, což dokazuje jím předkládaný návrh smlouvy, totéž mohl učinit coby vlastník daných nemovitých věcí stran rozsahu užívání pozemků včetně užívání těchto třetími osobami (, právnická osoba, ., , právnická osoba, .). Vzhledem k uvedenému nelze přijmout žalobcem předkládané, že se dozvěděl o možných výších úplat, tj. nájemného a pachtovného, a o možném rozsahu případně způsobu užívání jeho pozemků jiném, až po uzavření smluv k 12. 4. 2022, když ve svém vlastním návrhu smlouvy prezentoval úplaty jiné, vyšší, i způsoby a rozsahy užívání jinak, ač takto nakonec nebyly nasmlouvány, jak výše popisováno. Na tom nic nemění dodatečně objednaný znalecký posudek z 9. 11. 2023. Myšlenka, že se o uvedeném dozvěděl až po uzavření smluv, tak prostě není namístě. Jestliže za takovéhoto stavu obě smlouvy datované 12. 4. 2022 uzavřel, nad to vedle smlouvy třetí, nelze mu přisvědčit, že mu snad sjednaná výše nájemného a sjednaná výše pachtovného, a užívání pozemků v odpovídajícím rozsahu (pokud jde případně o jejich části) a sjednaným způsobem, nebyly známy, tyto nemohl znát, naopak, tyto mohl zjistit, ověřit, i je zkoumat, nakonec byl i zastoupen profesionálem, advokátem, s nímž postupoval. Vzhledem k uvedenému žalobce zároveň mohl i rozumně předpokládat, že stran výše nájemného a pachtovného může docházet v budoucnu k „posunům“ v obecných stanoveních jejich výše, a to mohlo být v obou smlouvách promítnuto, u nájemní smlouvy je zavedena valorizace ve vazbě na inflaci, u pachtovní smlouvy žádná. I to jde žalovanému k tíži. Tedy shrnuto, nelze žalobci přitakat v tom, že snad v době uzavření sledovaných smluv zde byly nějaké okolnosti, které by se mu stali známými až dodatečně, tedy, že je bez svého zavinění nemohl uplatnit již při sjednávání sledovaných závazků. (Na tom nic nemění dodatečné provedení určení výše „obvyklého nájemného“ znalcem , jméno FO, v měsíci 11. 2023, dle stavu ke dni 29. 10. 2023.)

19. Nicméně, byť žalobce dle názoru soudu mohl rozumně předpokládat že je zde „vývoj trhu“ a tím (obecně) odraz ve výši nájemného a výši pachtovného, jde o věci, které nemůže (obecně) ovlivnit, a tudíž je namístě otázka zda ve smlouvách stanovená výše nájemného a stanovená výše11 1 C 137/2024pachtovného je nyní odpovídající či ne, jsouce případně tyto obecné změny změnami tak podstatnými, že zakládají hrubý nepoměr znevýhodněním žalovaného ve vazbě k neúměrnému snížení hodnoty předmětu plnění, tedy ve vztahu k vývoji případných výší nájmů a výší pachtů. A to soud v projednávané věci i bez výslovného požadavku žalobce sleduje.

20. U nájemného z druhu pozemků ostatní plocha, vodní plocha, tedy tzv. nezemědělských, není stanovena žádná úprava, žádný zobecňující pohled na toto, aby se dalo říci jaké nájemné je. Z tohoto důvodu není dle názoru soudu možno než vycházet z toho, že nájemné bylo sjednáno roční výší 5 Kč/m2, jak strany ve smlouvě odsouhlasily. Tedy jde o výsledných 35 605 Kč/rok (plus daň z nemovitých věcí). Znalecký posudek č. , hodnota, , znalce , jméno FO, , obor ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí, ze dne 9. 11. 2023 má výše nájemného odlišné, diferencované, celkově nájemné staví výší 147 960 Kč/rok, ale, jak výše uváděno, všechny pozemky zvažuje jako nezemědělské, v celém rozsahu, s výjimkou jen parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , aniž by ctil to, jak byly po dohovoru stran rozčleněny stran využívaných ploch, rozsahů, pro potřeby nájemní smlouvy a pachtovní smlouvy, které účastníci uzavřeli. A to je významné, proto předkládaný posudek není, a nemůže být (jakkoli) určující. Navíc, v celkovém kontextu, je dle stavu ke dni 29. 10. 2023, nikoli ke dni 12. 4. 2022, nicméně i kdybychom připustili, že tento vyhodnocuje možné nájemné ke dni 12. 4. 2022 v době uzavření smluv, je zde onen problém rozsahu užívání a způsobu užívání jednotlivých ploch, jak výše vyložen.

21. U pachtovného ze zemědělských pozemků je (obecně) určitý zobecňující náhled na toto, záležející v tom, jak k výším pachtů přistupuje , právnická osoba, (§ 1 zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů /zkráceně „zák. o st. poz. úřadu“/). , právnická osoba, při stanovení výše pachtů vychází z vyhlášky, z v této stanovených průměrných základních cen zemědělských pozemků podle katastrálních území a z těchto stanoví procentuálně výši pachtovného. U zemědělských pozemků v k. ú. , adresa, v roce 2021 a dodnes je průměrná základní cena zemědělských pozemků, jak výše uváděno, 2,85 Kč/m2, původně se pachtovné určovalo výší 2,2 % návazně výší 5,8 %, tedy z této částky (2,85 Kč/m2) šlo o 0,0627 Kč/m2, tj. 627 Kč/ha za rok a pak o 0,1653 Kč/m2, tj. 1 653 Kč/ha za rok. Aktuálně je pachtovné, jak výše uváděno, 3 000 Kč/ha - 7 000 Kč/ha za rok. Vzhledem k uvedenému je zřejmé, že nasmlouvané pachtovné 0,35 Kč/m2 za rok, tj. 3 500 Kč/ha za rok, bylo a je v uvedených limitech, naopak spíše vyšší. Na uvedeném nic nemění, že v daném případě je takřka u všech sledovaných pozemků druhem pozemku ostatní plocha (a vodní plocha), tedy jde o pozemky tzv. nezemědělské, když jejich vymezené části po dohovoru stran byly předány k užívání a požívání, jak mezi stranami dohodnuto, kdy dle názoru soudu není rozhodující ani to, že jinak jsou v určitém areálu, polohově vedle pozemků zemědělsky nevyužívaných, které jsou předmětem toliko užívání, na základě uzavřené nájemní smlouvy. Pořáde, je-li fakticita užívání částí těchto pozemků dohodnuta jako zemědělský pacht, pachtovné výše uvedenému rozpětí odpovídá. Je, jak se jeví, cca v polovině jeho sjednávaných výší.

22. Shrnuto, nájemné za tzv. nezemědělské pozemky není nikterak upravováno, stanovováno, záleží na dohodě stran, pachtovné podléhá vývojovým trendům (viz. výše), nicméně i při zohlednění těchto okolností mezi stranami sjednaná výše odpovídá. Vzhledem k tomu, jde-li o nájemné 35 605 Kč/rok a pachtovné 3 972 Kč/rok (k nimž se ještě připočítává daň z nemovitých věcí), není soudem shledáván „zvlášť hrubý nepoměr zvýhodněním žalovaného založený neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění“, tedy nájemného a pachtovného, který by odůvodňoval, aby po obnovení jednání o smlouvách, která nevedla k dohodě, soud uzavřené smlouvy změnil nebo dokonce zrušil, jak je navrhováno, když není návrhy účastníků vázán, jak tento postup, uplatněný žalobcem, vyplývá z § 1766 odst. 1 obč. zák. Z uvedených důvodů nelze než žalobu žalobce zamítnout, navzdory tomu, že rozdíl mezi nájemným stanoveným znalcem 147 960 Kč/rok a stávajícím nájemným a pachtovným 35 605 Kč/rok a 3 972 Kč/rok, tj. dohromady12 1 C 137/202439 577 Kč/rok je 108 383 Kč, tedy bezmála trojnásobný, když, jak sděleno s ohledem na okolnosti a provedený rozbor takovéto dodatečné „obecné určení nájemného“ je v podstatě bez významu, a rozsah a způsob sjednaného užívání a požívání sledovaných nemovitých věcí nectí.

23. Tedy s ohledem na uvedené žalobci nezbývá, než, má-li potřebu smlouvy ukončit, aby užil obecných způsobů jejich skončení, nejlépe dohodou, nedojde-li k ní pak výpovědí nájmu budou-li zde okolnosti v § 2232 obč. zák. (s ohledem na § 2229 obč. zák.) a výpovědí pachtu podle § 2347 obč. zák. avšak při mezi účastníky sjednané výpovědní lhůtě. Ukončení obou uzavřených smluv je bez vzájemné dohody zjevně problémové, o tom není sporu, soud ani netvrdí, že by uzavřené smlouvy byly pro žalobce výrazně výhodné, nicméně to nic nemění na výše uvedených závěrech o absenci „hrubého nepoměru v právech a povinnostech stran“ a „změny okolností“ tento zakládající. Nebudou-li smlouvy ukončeny jinak, bude se případně žalobce moci domáhat zrušení eventuelně změny uzavřených smluv až skutečně nastanou okolnosti, které způsobí tak hrubý nepoměr jeho znevýhodněním, že, byť tento případně mohl předpokládat, se stane daná skutečnost pro obligační, závazkové vztahy účastníků (zcela) fatální. To ale není současná situace, jak soudem řečeno.

24. Pro úplnost soud doplňuje, že podle jeho závěrů žalobce uplatnil právo na obnovení jednání o smlouvě v přiměřené lhůtě, tedy do dvou měsíců, co tvrzenou změnou okolností zjistil, když jak předkládá „ceny obvyklého nájemného“ dosažitelného za nájem sledovaných pozemků, zjistil až ze znaleckého posudku v měsíci 11. 2023, a nikoli již v měsíci 1. 2023 kdy „měl jen pochybnost“ o výších sjednaného nájemného a pachtovného, vzhledem k tomu se soud jím uplatněným nárokem zabýval plně z věcných hledisek byť s výše uvedenými výhradami. Žalovaného názoru v uvedeném tak nelze přisvědčit a tudíž nebylo shledáno důvodným, aby žaloba byla zamítnuta podle § 1766 odst. 2 obč. zák. pro neuplatnění práva na obnovu jednání o smlouvě včas.

25. Nakonec, pro úplnost soud u Nájemní smlouvy č. , podezřelý výraz, ze dne 12. 4. 2022 a Smlouvy o zemědělském pachtu č. , podezřelý výraz, ze dne 12. 4. 2022 uvádí, že i přemítal nad tím, na kolik mohou (obecně) jako platná právní jednání obstát, je-li nikoli zcela konkrétně vymezená část těch kterých pozemků předmětem pachtu a naopak nájmu, když takto je vlastně dvěma způsoby užívána a požívána jedna nemovitá věc (§ 489, § 496 odst. 1, § 498 odst. 1 obč. zák.), kdy dospívá k závěru, že uvedené je po ujednaném obsahu smluv účastníky možné (§ 1724 odst. 1 obč. zák.), máme-li na zřeteli § 2202 odst. 1 věta druhá obč. zák. a § 2341 obč. zák. (jak již výše uváděno). Uvedené řešení možná není šťastné, ale je možné, obě uzavřené smlouvy vyhodnocuje soud jako platné, strany zavazující, když nejde o právní jednání která by odporovala zákonu, nebo by mělo být plněno něco nemožného (§ 580 odst. 1 a 2 obč. zák.), což by způsobovalo jejich absolutní neplatnost (§ 588 obč. zák.). Na okraj, kdyby tomu tak bylo, smlouvy by byly absolutně neplatné, byl by to v každém případě důvod pro zamítnutí žalobcem podané žaloby, neboť měnit či rušit lze samozřejmě, logicky, jen závazky existující, tedy platné, když absolutní neplatnost (negotium nullum) působí zásadně od počátku (ex tunc). Nakonec soud dodává i to, že sjednanému užívání a požívání není na překážku ani to, že do původní parc. č. , hodnota, , o vým. 341 m², z níž je využívána plocha výměry 60 m², byla přisloučena původní parc. č. , hodnota, s výměrou 12 m², a parc. č. , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, , kdy dohromady jde o stávající výměru 946 m², když je mezi stranami pořáde ujednáno, že tato je předmětem pachtu z uvedeného pozemku v rozsahu 72 m², jak z výše uvedené pachtovní smlouvy vyplývá. Uvedené další čtyři pozemky sjednaným předmětem užívání a požívání nebyly, tedy i nadále není důvod tyto jako propachtované zohledňovat, byť již jsou nyní, stejně jako původní parc. č. , hodnota, , součástí parc. č. , hodnota, , která tak dosahuje celkové výměry 946 m².

26. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaný je v projednávané věci plně úspěšný, vzhledem k tomu má právo na náhradu všech účelně vynaložených nákladů vůči žalobci, které, jak shledáváno, jsou tvořeny náklady na jeho zastoupení advokátem. Odměnu zástupce žalované tvoří částka 7 500 Kč za pět úkonů právní služby po 1 500 Kč (§ 1 odst. 2, § 6 odst. 1, § 713 1 C 137/2024bod 4., § 8 odst. 1, § 9 odst. 1, když nejde o situaci v § 9 odst. 3 a 4, § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb.), kdy soud vychází z tarifní hodnoty 10 000 Kč, neboť hodnotu práva při změně či zrušení závazků nelze vyjádřit v penězích, respektive je lze zjistit jen s nepoměrnými obtížemi, přičemž nepřihlíží k podáním žalovaného ze dne 3. 9. 2024, 5. 9. 2024 a 22. 11. 2024, která nejsou podáními ve věci samé, a ani k podání žalovaného ze dne 12. 11. 2024, které je sice podáním ve věci samé, nicméně soudem nevyžádaným, jde tak o úkon neúčelný. Přestože jde v projednávané věci o dvě smlouvy (nájemní a pachtovní) soud tarifní hodnotu (10 000 Kč) nezdvojuje, neboť obě smlouvy jsou, s ohledem na v nich vymezovaný rozsah užívaných částí v mnoha případech stejných pozemků, vzájemně naprosto, neoddělitelně provázány. Hotové výdaje zástupce žalované tvoří částka 1 500 Kč za pět úkonů právní služby po 300 Kč (převzetí zastoupení dne 16. 7. 2024, vyjádření ze dne 22. 7. 2024, a účast při soudím jednání dne 26. 11. 2024 /v rozsahu přes šest hodin/) (§ 2 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a), d), g), § 13 odst. 1 a 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), když soud nepřihlíží k výše uvedeným podáním, z důvodů výše vyložených. K hotovým výdajům patří i cestovní výdaje za cestu k soudu a zpět dne 26. 11. 2024, při užitém vozidle , podezřelý výraz, (RZ: , SPZ, ), při celkově ujetých 68 km, při průměrné spotřebě 4,7 L/100 km, při užité palivu motorová nafta v ceně 38,70 Kč/1 L, a při paušální náhradě 5,60 Kč/1 km, když jde o celkové jízdné 504 Kč (při min. zaokrouhlení částky 504,4852 Kč) (§ 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., § 157 odst. 3 a 4, § 158 odst. 2 a 3 zákona č. 262/2006 Sb., vyhláška č. 398/2003 Sb.). S časem stráveným na cestě se pojí náhrada za ztrátu času, a to za 4 1/2 hod. po 100 Kč, tj. celkových 400 Kč (§ 2 odst. 1, § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.). Dohromady jde na nákladech zastoupení žalované advokátem o částku 9 904 Kč (tj. 7 500 Kč, 1 500 Kč, 504 Kč a 400 Kč), kterou je třeba podle § 137 odst. 1 a 3 o.s.ř. zvýšit o 21 % DPH, tj. o 2 079,84 Kč, výsledně se tak dostáváme na úplnou částku nákladů zastoupení žalovaného 11 984 Kč (při min. zaokrouhlení částky 11 983,84 Kč). Celkově jsou náklady žalovaného představovány výše uvedenou částkou, kterou soud neúspěšnému žalobci ukládá tomuto zaplatit k rukám jeho zástupce, advokáta, jak platební místo vyplývá ze zákona (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).