24 C 3/2022

Plný text

Okresní soud v Pelhřimově rozhodl samosoudcem JUDr. Zdeňkem Tichým ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 847 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba se žádostí, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni částku 847 000 Kč spolu s úroky z prodlení ve výši 15% ročně z částky 847 000 Kč od 2. 9. 2022 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku 92 056,80 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalovaných [příjmení] [jméno] [příjmení]. 2 24 C 3/2022 1. Žalobkyně se ve své žalobě domáhala na žalovaných zaplacení částky 847 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z částky 847 000 Kč od 2. 9. 2022 do zaplacení.

2. Žalobkyně tvrdila, že dne 28. 3. 2022 byla mezi ní jako zájemcem, žalovanými jako vlastníky pozemků p. [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] a společností [právnická osoba], [IČO] jako zprostředkovatelem uzavřena rezervační smlouva, jejímž předmětem byla rezervace příležitosti pro žalobkyni k uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] s dodatkem [číslo] k rezervační smlouvě uzavřeným dne 30. 5. 2022, kdy rezervační doba byla sjednána do 31. 7. 2022 a do tohoto dne byli žalovaní jako prodávající a žalobkyně jako kupující povinni uzavřít kupní smlouvu. Podle článku 2.1 rezervační smlouvy se žalobkyně zavázala složit ve prospěch bankovního účtu zprostředkovatele rezervační zálohu ve výši 847 000 Kč a tato rezervační záloha byla také žalobkyní na účet zprostředkovatele č.ú. [bankovní účet] řádně a včas složena dne 30. 3. 2022. Podle článku 2.5 rezervační smlouvy byly ujednány povinnosti smluvních stran v procesu uzavření kupní smlouvy a podle článku 2.4 rezervační smlouvy bylo dohodnuto, že nedojde-li v rezervační době, tedy do 31. 7. 2022 k uzavření kupní smlouvy, i přes výzvu zájemce, tedy žalobkyně k jejímu uzavření z důvodů na straně vlastníka, tedy žalovaných, jsou žalovaní povinni uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy, tedy ve výši 847 000 Kč.

3. Žalobkyně dále tvrdí, že v okamžiku uzavření rezervační smlouvy jí nebyla známa skutečnost, že stavba [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec], je postavena z konstrukčních prvků – předpjatých železobetonových střešních vazníků, které dle varování [anonymizováno] mohou vykazovat technologické vady hrozící ztrátou únosnosti a zřícením nosné konstrukce střechy a tedy vést k přímému ohrožení lidských životů, přičemž [anonymizováno] vyzvala veškeré své členy, aby při zjištění existence objektů, jejichž konstrukce je složena z předmětných vazníků, bezodkladně informovali [anonymizováno]. Žalobkyně také bezprostředně po tomto zjištění dne 2. 5. 2022 žalované o obsahu tohoto varování informovala, že tato zjištění ohledně konstrukce dotčené stavby žalobkyně zjistila náhodou poté, co žalobkyně zaslala podklady k vypracování projektové dokumentace na stavební úpravy nemovitostí včetně fotografií dotčené stavby [titul]. [jméno] [příjmení], autorizovanému inženýrovi pro pozemní stavby, který žalobkyni na výskyt problematických vazníků upozornil a následně byla v souladu s výše uvedenou výzvou o existenci dotčené nemovitosti informována i [anonymizováno]. Na významné riziko havárie u těchto staveb je ze strany [anonymizováno] upozorňováno také v článku„ [anonymizováno 5 slov]“, k tomuto problému byl publikován i článek„ [anonymizováno 5 slov] [anonymizováno] – [anonymizována dvě slova]“. Žalobkyně hodlala nemovitosti využívat pro výkon své podnikatelské činnosti v souladu s účelem, ke kterému jsou stavby na nich kolaudovány. V návaznosti na zjištění problematických předpjatých střešních vazníků vznesla žalobkyně podle článku 2.5 rezervační smlouvy připomínky k původnímu návrhu kupní smlouvy, který byl ze strany zprostředkovatele předložen krátce po uzavření rezervační smlouvy, ze strany žalovaných nebylo na vznesené návrhy žalobkyní nejprve reagováno, dne 29. 6. 2022 bylo žalobkyni doručeno vyjádření zprostředkovatele jednajícího jako zástupce žalovaných, že podle vědomí žalovaných dotčená stavba žádnými závadami netrpí a že úpravy kupní smlouvy nejsou na místě. Je sice možné, že žalovaní jako laikové o vadách dotčené stavby nevěděli, rozhodně však vady dotčené stavby nemohla žalobkyně zjistit při prvotní prohlídce nemovitostí a při uzavírání rezervační smlouvy. Žalovaní ve svém vyjádření ze dne 29. 6. 2022 prostřednictvím zprostředkovatele uváděli, že podle nich není k poskytnutí záruk za stav dotčené stavby ani k poskytnutí slevy z kupní ceny žádný důvod. Ze strany žalovaných nebylo nikdy rozporováno, že 3 24 C 3/2022 by střešní konstrukce dotčené stavby nebyla složena z problematických předpjatých betonových vazníků a tuto skutečnost, která je objektivním faktem, lze tak podle žalobkyně považovat za nespornou. Žalobkyně i přes nečinnost žalovaných se pokusila sehnat odbornou osobu schopnou a ochotnou provést diagnostiku střešních vazníků, a proto i zaslala žalovaným a zprostředkovateli nabídku na prověření vazníků od statika [titul] [jméno] [příjmení]. Žalobkyně také zpracovala změny kupní smlouvy tak, aby strany mohly jednat o konkrétním návrhu, tento text kupní smlouvy s navrhovanými úpravami byl zaslán žalovaným a zprostředkovateli dne 20. 7. 2022 a v tomto e-mailu byla učiněna výzva k uzavření kupní smlouvy, a to včetně uvedení konkrétního data, času a místa uzavření kupní smlouvy a tato smlouva měla být uzavřena dne 29. 7. 2022 v 9.00 hodin, v kanceláři [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta a ve výzvě byli žalovaní i vyzváni, aby do textu kupní smlouvy doplnili číslo úschovného účtu advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který byl schovatelem a dále i žalobkyně požádala o předložení všech povinných revizí ve vztahu k nemovitostem a o předložení [anonymizováno]. Žalovaní na výzvu žalobkyně na uzavření kupní smlouvy však vůbec nereagovali. Ze strany zprostředkovatele byl žalobkyni dne 23. 7. 2022 doručen jen stručný přípis, ve kterém nebylo poskytnuto relevantní vyjádření a ani informace a žalobkyně na zprávu zprostředkovatele nedokladně reagovala a zmínila i to, že stále očekává, že bude vyřešen nesoulad zápisu věcného břemene, které je v katastru nemovitostí zapsáno k tíži jedné z nemovitostí, která měla být předmětem převodu pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec], jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. a je geometrickým plánem vymezeno tak, že přístupová cesta oprávněného vede právě přes budovu, která je součástí uvedeného povinného pozemku. Žalobkyně se také dne 29. 7. 2022 před 9.00 hodin dostavila do kanceláře [anonymizováno] [příjmení] a byla připravena kupní smlouvu uzavřít, avšak žalovaní a ani zprostředkovatel se na uvedené místo v uvedeném čase nedostavili. Dne 29. 7. 2022 ve 12.34 hodin byl do e-mailové schránky žalobce doručen e-mail od zprostředkovatele vystupujícího jako zástupce žalovaných, ve kterém zprostředkovatel žalobkyni sdělil, že strana prodávající odmítla úpravy znění kupní smlouvy, které naposledy navrhla strana kupující, strana prodávající odmítla též úpravy znění kupní smlouvy, které byly proaktivně navrženy z naší strany jako zprostředkovatele koupě, zprostředkovatel dále uváděl, že přikládá původní návrh kupní smlouvy, jednalo se o návrh, který nikterak nezohledňoval zjištění o problematické konstrukci dotčené nemovitosti a vyzval žalobkyni k uzavření kupní smlouvy v přiloženém znění v 17.00 hodin téhož dne, tedy 29. 7. 2022 v kanceláři [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [obec]. Žalobce nebyl v době doručení e-mailu fyzicky schopen se na určené místo dostavit, jednání žalovaných a zprostředkovatele lze označit jako odporující rezervační smlouvě, tak i obecným občanskoprávním požadavkům na čestné a poctivé jednání, před koncem doby rezervace nebyl žalobkyni předložen text smlouvy o advokátní úschově a výzva k uzavření kupní smlouvy v pátek odpoledne byla zjevně jen účelovou snahou navodit dojem, že žalovaní své povinnosti ze rezervační smlouvy splnili. Žalobkyně také dne 1. 8. 2022 sdělila, že žalovaným chyběla ochota reflektovat v textu kupní smlouvy skutečnosti, které vyšly najevo až po uzavření rezervační smlouvy a které mají zásadní vliv na zamýšlenou transakci a že se tak jedná o podstatné porušení závazků vyplývající pro žalované z rezervační smlouvy a že uvedené skutečnosti představují důvody na straně žalovaných, pro které nedošlo k uzavření kupní smlouvy ve sjednané rezervační době a proto také žalobkyně podle článku 2.4 rezervační smlouvy vyzvala zprostředkovatele k vrácení složené rezervační zálohy, přičemž žalobkyně dále uvedla, že bude-li rezervační záloha vrácena zpět v souladu s rezervační smlouvou, nebude po žalovaných požadovat úhradu smluvní pokuty sjednanou v článku 2.4 rezervační smlouvy.

4. Žalobkyně má za to, že k uzavření kupní smlouvy v rezervační době nedošlo z důvodu na straně žalovaných, když také i žalovaní porušili ujednání článku 2.5 rezervační smlouvy tedy konkrétně povinnost reagovat na návrhy protistrany bez zbytečného odkladu, jednat se žalobkyní o zapracování důvodných připomínek do textu kupní smlouvy, žalovaní znemožnili uzavření kupní 4 24 C 3/2022 smlouvy i tím, že nebyli schopni obstarat text smlouvy o advokátní úschově a ani nereagovali na požadavek žalobkyně na narovnání rozporu mezi zápisem věcného břemene a skutečným stavem a také i porušili svůj závazek podle článku 3.1 rezervační smlouvy dostavit se ve stanoveném čase na místo určené ve výzvě žalobkyně k uzavření kupní smlouvy a kupní smlouvu uzavřít. Vznikla jim tak povinnost podle článku 2.4 rezervační smlouvy uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 847 000 Kč.

5. Žalobkyně dále poukazuje na to, že k podstatné změně podmínek transakce fakticky došlo právě zjištěním, že konstrukce dotčené stavby se sestává z problematických předpjatých betonových vazníků a v reakci na toto zjištění měla být kupní smlouva přiměřeně opravena, tak jak předpokládá článek 2.5 rezervační smlouvy. Žalovaní nemohli očekávat, že po zjištění o rizicích spojených s problematickou konstrukcí dotčené stavby bude žalobkyně ochotna uzavřít kupní smlouvu ve stejném znění a se stejnými podmínkami, jako by dotčená stavba uvedenou rizikovou konstrukci neměla. Tato zjištění ohledně konstrukce dotčené stavby v kombinaci s odmítnutím žalovaných zohlednit tyto skutečnosti v kupní smlouvě jsou podstatnou změnou okolnosti ve smyslu § 1788 odst. 2 obč. zák.. Po žalobkyni by bylo možno rozumně požadovat, aby kupní smlouvu uzavřela, byla-li by přiměřeně upravena s ohledem na uvedená zjištění, k tomu také aktivita žalobkyně směřovala a nebylo možno na žalobkyni rozumně požadovat, aby kupní smlouvu uzavřela ve znění, která uvedená zjištění nezohledňují, jak bylo požadováno žalovanými a také žalobkyně o tom, že došlo ke změně okolností podle § 1788 obč. zák. žalované i zprostředkovatele několikrát informovala. Podle ust. § 1788 odst. 2 obč. zák. povinnost žalobkyně k uzavření kupní smlouvy v důsledku podstatné změny okolností zanikla a žalobkyně tak ani nemohla porušit svou povinnost kupní smlouvu uzavřít a nelze aplikovat článek 2.3 rezervační smlouvy a požadovat po žalobkyni úhradu sjednané kompenzace.

6. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby s tím, že nárok uplatněný žalobou neuznávají ani z části.

7. Žalovaní nerozporovali uzavření rezervační smlouvy dne 25. 3. 2022, kupní ceny byla sjednána ve výši 20 000 000 Kč, žalobkyně také složila k rukám realitní kanceláře rezervační zálohu ve výši 847 000 Kč. Zástupce žalobkyně [jméno] [příjmení] si také nemovitosti, které měli být předmětem kupní smlouvy velmi důkladně prohlédl v přítomnosti syna žalovaných [jméno] [celé jméno žalovaného], byl seznámen se stavem nemovitostí a postupně se obracel na realitní kancelář se žádostmi o doložení různých dokumentů, které obratem zasílali. Zástupce žalobkyně jednal buď se zástupcem realitní kanceláře, občas se synem [jméno] [celé jméno žalovaného]. Do konce lhůty sjednané rezervační smlouvu do 31. 5. 2022 nedošlo k uzavření kupní smlouvy, a to údajně proto, že žalobkyně si nestačila vyřídit úvěr. Proto byl dne 30. 5. 2022 uzavřen dodatek ke rezervační smlouvě a lhůta byla prodloužena lhůta do 31. 7. 2022 a realitní kancelář měla připravit návrh kupní smlouvy, avšak žalobkyně přišla s výhradami ohledně statiky objektu, konkrétně se jednalo o problém vazníků. Od zástupců realitní kanceláře jim bylo sděleno, že se domnívají, že se jedná o zástupní problém a že ve skutečnosti žalobkyně nedostala úvěr a obává se, že jí nebude vrácen rezervační poplatek. Následně obdrželi návrh kupní smlouvy ze strany žalobkyně, kde se měli zavázat poskytnou 20ti letou záruku na vazníky a odpovídat v této době za možné škody třetím osobám, toto ujednání odmítli, neboť je absolutně nestandardní a nic takového nebylo dohodnuto ani v rezervační smlouvě či v jejím dodatku a trvali na uzavření původní smlouvy připravené realitní kanceláří. O výzvě žalobkyně k podpisu smlouvy dne 29. 7. 2022 v advokátní kanceláři [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nevěděli, nikdo je o tom neinformoval. Ještě v době platnosti dodatku k rezervační smlouvě nechali připravit u jejich právního zástupce smlouvu o úschově části kupní ceny, jak bylo dohodnuto se žalobkyní a realitní kanceláří. I po vypršení lhůty podle dodatku k rezervační smlouvě měli zájem se žalobkyní dále jednat, ze strany realitní kanceláře byl 5 24 C 3/2022 vznesen dotaz, zda by souhlasili se slevou z kupní ceny ve výši 1 000 000 Kč, s tím souhlasili. Realitní kancelář měla dále oslovit odborníky z [anonymizováno 5 slov] [obec], [anonymizováno] – [obec] a [titul] [příjmení] [příjmení] se měl vyjádřit, že náklady na posouzení stavu vazníků by činily cca 30 000 Kč s tím, že podle jejich názoru se jedná o zbytečnou paniku, neboť vazníky na budově mají rozpětí 12 m, ty se nepokládají za rizikové, protože neobsahují spoje jednotlivých dílů. Realitní kancelář měla oslovit zástupce žalobkyně s tím, že by polovinu nákladů nesla ona a polovinu žalobkyně, což mělo být odmítnuto a zástupce žalobkyně nepřistoupil ani na návrh, že realitní kancelář uhradí tyto náklady celé a zástupce žalobkyně se měl údajně vyjádřit tak, že o nemovitosti již nemá zájem. Žalovaní mají za to, že v žádném případě nezavdali příčinu k uplatnění smluvní pokuty a domnívají se, že právo uplatnit smluvní pokutu spíše náleží jim, neboť smlouvu ve lhůtě odmítla uzavřít žalobkyně a pokud měli výhrady ke znění kupní smlouvy zpracované a předložené žalobkyní, toto nelze vykládat tak, že by odmítli kupní smlouvu uzavřít. Po celou dobu trvání rezervační smlouvy a jejího dodatku měli zájem nemovitosti žalobkyni prodat, poskytovali potřebnou součinnost a výhrady vůči nestandardním požadavkům žalobkyně, co do délky záruční doby a odpovědnosti třetím osobám nelze vykládat jako nesouhlas s uzavřením kupní smlouvy.

8. V průběhu řízení žalobkyně dále tvrdila a namítala, že žalovaní jí poskytli pouze dílčí výkresy staveb na nemovitostech a po podpisu rezervační smlouvy byla jí poskytnuta na základě opakovaných žádostí také smlouva o zřízení věcného břemene včetně geometrického plánu ohledně jeho rozsahu, když poté tak zjistila, že věcné břemeno vůbec neodpovídá skutečnosti. Žalovaní se také dopustili jednání v rozporu s článkem 2.5 rezervační smlouvy už tím že na její připomínku ohledně potenciální nebezpečnosti stavby v důsledku její střešní konstrukce nijak nereagovali. Zjištění o výskytu problematických střešních vazníků ve střešní konstrukci stavby bylo zjištěním, které bylo učiněno až po uzavření rezervační smlouvy a těžko tedy mohla žalobkyně požadovat zohlednění této skutečnosti již v textu rezervační smlouvy. Pokud žalovaní trvali na uzavření původní smlouvy připravené realitní kanceláří, tímto dokazují tvrzení žalobkyně, že odmítli jakkoli jednat o textu kupní smlouvy a nereagovali na návrhy žalobkyně a porušili tak článek 2.5 rezervační smlouvy a kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně žalovaných. Je také nepravdivé tvrzení žalovaných, že nevěděli o výzvě žalobkyně k podpisu smlouvy, neboť adresátem výzvy byl zástupce realitní kanceláře a [jméno] [celé jméno žalovaného], který jménem žalovaných celou dobu vystupoval. Pokud žalovaní odmítli úpravy kupní smlouvy předložený žalobkyní a upravený návrh kupní smlouvy předložené realitní kanceláří, tak uvedené dokazuje, že nebyli ochotni o úpravách textu kupní smlouvy vůbec jednat a že jimi bylo i zmařeno uzavření kupní smlouvy. Změna poměrů ve smyslu ust. 1788 odst. 2 obč. zák. je pouze na straně žalobkyně a nikoli žalovaných, na straně žalobkyně pouze zanikla povinnost uzavřít smlouvu a nelze shledávat tuto změnu poměrů na straně žalovaných, aby se jí dovolávali. Žalovaní také nikdy neoznámili, že by měli dojem, že na jejich straně došlo ke změně okolností a tvářili se tak, že okolnosti k uzavření smlouvy nezanikly včetně platebních závazků.

9. Žalovaní v průběhu řízení učinili nesporné tvrzení o tom, že v nemovitostech, které byly předmětem prodeje, se nachází předpjaté betonové vazníky, s tímto se také souhlasí a tuto skutečnost, tak jak se uvádí v žalobě považují za nespornou. Podle žalovaných za této situace došlo k zániku povinnosti uzavřít kupní smlouvu v důsledku změny okolností, což žalovaní akceptovali a žalovaní dále tvrdí, že i u nich nastala změna okolností se stejnými důsledky, když odmítli uzavřít kupní smlouvu ve znění, kde byla upravena 20ti letá záruka a další pro žalované nepřijatelné povinnosti, proto ani nemohlo dojít k porušení rezervační smlouvy a jejich práva a povinnosti zanikly. 6 24 C 3/2022 10. Z rezervační smlouvy ze dne 25. 3. 2022 a jejího dodatku ze dne 20. 5. 2022 se zjišťují skutečnosti, tak jak jsou i tvrzeny žalobkyní, pokud jde o obsah rezervační smlouvy, tedy zejména, že smluvními stranami byli jednak žalovaní [celé jméno žalovaného] [celé jméno žalované] jako vlastníci, dále žalobkyně jako zájemce a společnosti [právnická osoba] jako zprostředkovatel. Předmět smlouvy byl vymezen tak, že zájemce má vážný zájem o koupi nemovitosti, a to za podmínek dále uvedených a za kupní cenu ve výši 20 000 000 Kč Rezervační smlouva dále obsahuje i práva a povinnosti smluvních stran, kromě závazku zájemce ohledně složení rezervační zálohy ve výši 847 000 Kč je zde i ujednání ohledně zaplacení smluvní pokuty, a to pro případ, že pokud nedojde v rezervační době k uzavření kupní smlouvy i přes výzvu zájemce k jejímu uzavření z důvodů na straně vlastníka, je vlastník povinen uhradit zájemci smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy. Dále rovněž rezervační smlouva upravuje i práva a povinnosti účastníků v procesu uzavírání kupní smlouvy, zejména pokud jde i o právo vyjadřovat se k návrhu textu kupní smlouvy, k související smluvní dokumentaci a oprávnění vznášet odůvodněné připomínky do textu kupní smlouvy a žádat zapracování takovýchto připomínek od textu kupní smlouvy a smluvní strany se též dohodli, že pokud bude návrh kupní smlouvy v rezervační době předložen a účastníci budou o vzájemných návrzích či připomínkách jednat a zároveň bude potřeba časový prostor pro nalezení vzájemné shody, přistoupí k přiměřenému prodloužení rezervační doby v zájmu dosažení účelu této smlouvy a uzavření kupní smlouvy. Dále rezervační smlouva obsahuje dohodu smluvních stran, pokud jde o předpoklady, za kterých kupní smlouva bude uzavřena, zejména se jedná o ujednání kupní ceny za nemovitost ve výši 20 000 000 Kč a jejího zaplacení a ve smyslu dodatku k rezervační smlouvě došlo k prodloužení rezervační doby do 31. 7. 2022.

11. Z listin, které byly předložené žalobkyní ohledně betonových předpínaných vazníků, a to pokud jde o [anonymizováno], bylo zjištěno, že [anonymizováno] informovala o této situaci s ohledem na závažné havárie v oblasti předpjatých betonových konstrukcí a vyzývala své členy, aby o těchto stavbách, které byly takto postaveny z uvedených konstrukčních prvků, informovali příslušné [anonymizována dvě slova], aby majitelé objektů byli informováni o situaci a mohli ji preventivně řešit. Je zdůrazněna nutná kontrola skutečného stavu, projevy poruch jsou často při zběžné prohlídce nerozpoznatelné. Je nutno uvažovat o provedení odborné prohlídky nosné konstrukce doplněné v případě potřeby diagnostickým průzkumem kritických detailů vazníků se zaměřením na stav předpínací výztuže a na tyto práce musí navazovat odborné vyhodnocení skutečného stavu a zatížení konstrukce včetně provedení statického posouzení konstrukce v rozsahu odpovídajícím stavebnímu stavu konstrukce nebo navrhovaným úpravám.

12. Z obsáhlé e-mailové korespondence vedené mezi účastníky rezervační smlouvy vyplývá, že žalobkyně řešila problematické nosníky na hale, která měla být předmětem koupě, jako tomu bylo u e-mailu ze dne 16. 6. 2022, kde je uváděno, že se jedná o věc, o které žalobkyně před podpisem rezervační smlouvy nevěděla a že se přes svého projektanta dozvěděla, že jsou na hale nosníky, které vykazují statické vady a že na několika budovách již spadly a odkazuje se zde na [anonymizováno] - [anonymizováno 6 slov]. Ve svém e-mailu ze dne 20. 7. 2022, který byl adresován panu [celé jméno žalovaného] a panu [příjmení], žalobkyně uvádí, a tak jak vyplývá z obsahu, jedná se o řešení otázky problematických nosníků, že tato skutečnost se považuje za změnu celkových okolností podle § 1788 odst. 2 obč. zák., neboť rezervační smlouva je svým obsahem smlouvou o smlouvě budoucí kupní a že tato skutečnost má za následek zánik povinnosti žalobkyně uzavřít uvažovanou kupní smlouvu. Nicméně jsou žalovaní vyzváni podle rezervační smlouvy k uzavření návrhu kupní smlouvy u advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení], a to dne 29. 7. 2022 v 9.00 hodin. 7 24 C 3/2022 13. Vzhledem k tvrzení žalobkyně o tom, že ze strany žalovaných nebylo nikdy rozporováno, že by střešní konstrukce dotčené stavby nebyla složen z problematických předpjatých betonových vazníků a že lze tuto skutečnost považovat za nespornou a vzhledem k vyjádření žalovaných o tom, že i oni učinili nesporným, že v nemovitostech, které byly předmětem prodeje, se nachází předpjaté betonové vazníky, musel se soud zabývat tím, zda nastaly skutečnosti předvídané z ust. § 1788 odst. 2 obč. zák., tedy zda se jedná o skutečnost mající za následek zánik povinnosti uzavřít kupní smlouvu.

14. V daném případě byla rezervační smlouva uzavřena jako trojstranná, tedy mezi žalovanými jako vlastníky, žalobkyní jako zájemcem a společností [právnická osoba] jako zprostředkovatelem a žalobkyně má pravdu v tom, že rezervační smlouva má povahu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, na uvedené ostatně odkazuje i ve své e-mailové korespondenci ze dne 20. 7. 2022, kdy se dovolává změny okolností ve smyslu ust. § 1788 odst. 2 obč. zák., když uvedené ustanovení upravuje zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu, a proto i žalobkyně poukazuje na to, že tato změna okolností je tou skutečností mající za následek zánik její povinnosti uzavřít uvažovanou kupní smlouvu. V daném případě je také nepochybné, že předmětem prodávaných nemovitostí podle uzavřené kupní smlouvy byla i nemovitost obsahující problematické předpjaté betonové vazníky, tato závažnost vyplývá i ze sdělení [anonymizováno], na které žalobkyně odkazuje, žalovaní ani netvrdí, že by o této skutečnosti informovali žalobkyni v době uzavření rezervační smlouvy, lze tak přisvědčit žalobkyni, že se o této skutečnosti dozvěděla až po jejím uzavření a žalovaní také v průběhu řízení stejně tak jako žalobkyně učinili nesporné tvrzení o tom, že se právě na nemovitosti, která je předmětem prodeje, nachází tyto problematické předpjaté betonové vazníky.

15. Podle ust. § 1788 odst. 2 obč. zák. změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

16. Tvrzená změna okolností vedoucí k zániku povinnosti zavázané strany uzavřít budoucí smlouvu musí nastat po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, ale nejpozději do uplynutí doby, do níž měla být budoucí smlouva uzavřena. Závazek k uzavření budoucí smlouvy z důvodu změny okolností však může zaniknout bez ohledu na to, zda závazek k uzavření budoucí smlouvy převzala pouze jedna smluvní strana či obě z nich. Institut změny okolností lze tedy uplatnit i v případech, kdy závazek uzavřít budoucí smlouvu převzaly obě smluvní strany. Pokud dojde k takové změně okolností, která je předpokládána ust. § 1788 odst. 2 obč. zák., je jejím právním důsledkem zánik povinnosti zavázané strany uzavřít budoucí smlouvu. K zániku povinnosti uzavřít budoucí smlouvu dochází již změnou okolností a zákon vyžaduje včasné oznámení změny okolností oprávněné straně a z oznámení musí být zjevné, že jde o změnu okolností, které mají vést k zániku povinnosti uzavřít budoucí smlouvu. Žalobkyně se také v e-mailové korespondenci ze dne 20. 7. 2022 dovolává změny okolností a jak již bylo uvedeno výše, jednalo se o nemovitost obsahující problematické předpjaté betonové vazníky, změna okolností nastala po uzavření smlouvy rezervační, která má povahu smlouvy o smlouvě budoucí a změnu okolností vyvolal i samotný fakt, že šlo o rizika, která jsou spjata se změnou okolností a která právě vyplývala i ze sdělení [anonymizováno]. Pokud tedy povinnost žalobkyně k uzavření smlouvy zanikla a učinila-li poté návrh na uzavření smlouvy kupní, jednalo se tak o návrh jiné smlouvy, který měl vést k uzavření jiného smluvního vztahu a pokud k uzavření takovéto jiné smlouvy nedošlo, nevztahuje se na uzavření takovéto smlouvy článek 2.4 rezervační smlouvy, neboť v tomto článku byla sjednána 8 24 C 3/2022 smluvní pokuta pouze pro případ, pokud by nedošlo k uzavření smlouvy v rezervační době, která byla sjednána ve smyslu dodatku k rezervační smlouvě do 31. 7. 2022 a ke změně okolností vedoucí k zániku povinnosti zavázané strany, tedy žalobkyně, došlo ještě před uplynutím rezervační doby, tedy před 31. 7. 2022, tedy nemohl být ani naplněn požadavek k uzavření smlouvy do 31. 7. 2022, smluvní pokuta byla sjednána pouze pro případ, že by v rezervační době nedošlo k uzavření kupní smlouvy, nikoli pro případ zániku povinnosti uzavřít budoucí smlouvu ve smyslu ust. § 1788 odst. 2 obč. zák.. Jinak řečeno, rezervační smlouva spojovala vznik práva na smluvní pokutu, pokud by byl naplněn závazek k uzavření smlouvy až do 31. 7. 2022, tedy že by tento závazek nezanikl ve smyslu ust. § 1788 odst. 2 obč. zák..

17. Proto musel soud žalobu v celém rozsahu zamítnout a nebylo tak ani zapotřebí provádění dalších důkazů ohledně vzniku práva na smluvní pokutu nebýt zániku povinnosti k uzavření smlouvy ve smyslu ust. § 1788 obč. zák..

18. Při rozhodování o náhradě nákladů řízení postupoval soud podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. a s ohledem na výsledek sporu náleží žalovaným právo na náhradu nákladů řízení, které jsou tvořeny náklady právního zastoupení, jedná se o zastupování dvou osob ve smyslu ust. § 12 odst. 4 vyhl. č. 167/1996 Sb., advokátní tarif. Jedná se celkem o 4 hlavní úkony po 11 700 Kč snížené za každou zastupovanou osobu o 20%, tj. 9 360 Kč za každou osobu (převzatí a příprava zastoupení, odpor proti platebnímu rozkazu, vyjádření k žalobě, účast při jednání), tj. 74 880 Kč, k tomu náleží paušál 4 x 300 Kč, tj. 1 200 Kč, DPH 15 976,80 Kč, celkem tedy náhrada nákladů řízení je představována částkou 92 056,80 Kč.