5 C 12/2024

Plný text

Okresní soud v Pelhřimově rozhodl samosoudcem JUDr. Martinem Nováčkem ve věci žalobce: právnická osoba , IČ IČO sídlem adresa proti žalované: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená dne datum bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 o určení výše nájemného z bytu

I. Žaloba žalobce, aby soud určil od 11.3.2024 výši nájemného na byt č. , hodnota, v domě čp. , podezřelý výraz, , který je součástí pozemku parc.č. , hodnota, v obci a k.ú. , adresa, na částku ve výši 150 Kč/m2 bytu, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náklady řízení ve výši 9 626,30 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované , Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0, advokáta se sídlem v , adresa, .

1. Žalobce podal u zdejšího soudu dne 11.3.2024 žalobu a domáhal se vydání rozsudku, kterým by soud určil od dne podání žaloby, tedy od 11.3.2024, výši nájemného na byt č. , hodnota, v domě čp. , podezřelý výraz, , který je součástí pozemku parc.č. , hodnota, v obci a k.ú. , adresa, na částku ve výši 150 Kč/m2. V žalobě uvedl, že žalovaná je na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 13.2.2017, uzavřené na2 5 C 12/2024dobu neurčitou, nájemcem předmětného bytu, žalobce v roce 2023 přistoupil k revizi nájemních vztahů ohledně bytů, z vypracovaného odborného posudku na obvyklou výši nájemného pro , adresa, vyplynulo, že obvyklá výše nájemného z bytů ve městě odpovídá částce 115 Kč až 255 Kč/m2 bytu, žalovaná platí nájemné ve výši 49,46 Kč/m2 s tím, že se jedná o nájemné regulované zvláštním právním předpisem ve smyslu § 3074 občanského zákoníku. Žalobce nejprve přistoupil k pokusu o úpravu nájemného tím, že dne 1.9.2023 odeslal žalované návrh na úpravu nájemného s odkazem na § 2249 občanského zákoníku, tento návrh představoval návrh na uzavření nové nájemní smlouvy s novými podmínkami včetně nového nájemného a předpokládal, že pokud bude uzavřena nová nájemní smlouva na dobu určitou dvou let, bude nájemné činit 100 Kč/m2 bytu s tím, že uplynutí doby nájmu bude souviset následně s novou nájemní smlouvou, kde se dosáhne obvyklé výše nájemného, jednalo se o „odklad“ dosažení obvyklé výše nájemného o dva roky. Žalovaná však s návrhem změny smlouvy nesouhlasila a z tohoto důvodu žalobce dne 11.12.2023 zaslal žalované řádný návrh na úpravu nájemného předpokládaný a odpovídající ustanovení § 3074 občanského zákoníku, tedy návrh na úpravu nájemného v rámci trvajícího nájemního vztahu. Pro účely tohoto návrhu přijala rada , adresa, usnesení o výši nájemného, kterou považuje za obvyklou, a to 150 Kč/m2 bytu. Návrh došel žalované 13.12.2023, žalovaná na něj nereagovala zákonem předpokládaným způsobem a z tohoto důvodu se žalobce ve smyslu § 3074/2 občanského zákoníku domáhá požadovaného určení.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, v písemném vyjádření k žalobě potvrdila uzavření nájemní smlouvy ohledně předmětného bytu z 13.2.2017 s tím, že se jednalo o smlouvu na dobu určitou, avšak s možností opakovaného prodloužení nájmu vždy o jeden rok, pokud bude plnit své povinnosti vyplývající jí ze smlouvy, potvrdila, že jí žalobce doručil návrh na zvýšení nájemného na částku 100 Kč/m2/měsíc. V době uzavření nájemní smlouvy, tedy v roce 2017, již předpisy regulující nájemné neplatily, nájemné bylo stanoveno dohodou žalobce a žalované a tedy ustanovení § 3074 občanského zákoníku nelze aplikovat. Proto ve smyslu § 2249 odst. 1 občanského zákoníku může žalobce požadovat zvýšení nájemného pouze o 20% za poslední tři roky, žalobcem zaslané návrhy na zvýšení nájemného jsou nicotné, protože žalobce požaduje zvýšit nájemné v takovém rozsahu, v jakém na něj nemá nárok. S ohledem na obsah ust. § 2249 občanského zákoníku nesplňuje návrh žalobce zde uvedené náležitosti a z tohoto důvodu požaduje jeho zamítnutí.

3. Žalobce následně požadoval, aby soud v případě, že dospěje k závěru o neaplikovatelnosti § 3074 odst. 2 občanského zákoníku na tento případ, posoudil věc dle § 1765 odst. 1 a § 1766 odst. 1 občanského zákoníku. .

4. Z listin předložených soudu účastníky, o jejichž obsahu nebylo mezi účastníky sporu, soud zjistil následující skutečnosti. Dne 13.2.2017 byla mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemkyní uzavřena smlouva o nájmu týkající se Bytu na dobu určitou od 1.3.2017 do 31.5.2017 s tím, že pokud nájemce po dobu nájmu neporuší žádnou povinnost, která mu plyne z této smlouvy nebo z platného právního předpisu, sjednávají pronajímatel a nájemce, že se tato smlouva bezprostředně po uplynutí doby nájmu prodlužuje o tři měsíce a poté vždy o jeden rok. Nájemné bylo co do způsobu výpočtu a jeho výše uvedeno v evidenčním listu, který je součástí nájemní smlouvy, jedná se o dohodnuté nájemné (bez nájmu za vybavení bytu a úhrady za služby spojené s užíváním bytu) ve výši 49,46 Kč/m2, při 59,63 m2 se jedná o částku 2 949,30 Kč. Žalobce si u znalce , tituly před jménem, , jméno FO, nechal vypracovat znalecký posudek z oboru ekonomika, odvětví stanovení výše nájemného bytů, nebytových prostor a pozemků, za účelem stanovení výše obvyklého nájemného pro bytové jednotky, které jsou z hlediska lokality standardu velikosti a vybavení porovnatelné s byty pronajímanými běžně v , adresa, a znalec ve znaleckém posudku z 31.3.2023 na základě skutečností ve znaleckém posudku uvedených3 5 C 12/2024uvedl, že výše obvyklého nájemného bytů k datu ocenění činí 115 až 255 Kč/m2. Žalobce následně usnesením Rady , adresa, ze 4.12.2023 schválil výši nájemného v jeho bytech pro roky 2024-2027 dle důvodové zprávy, kterou Rada vzala na vědomí, dle této důvodové zprávy se jedná o nájemné 150 Kč/m2/měsíc, když bylo vycházeno ze shora uvedeného znaleckého posudku. Následně žalobce zaslal žalované nejprve návrh na úpravu nájemného s odkazem na § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění předpisů pozdějších (dále v odůvodnění pouze o.z.), datovaný 1.9.2023, v němž žalované s odkazem na § 2249 odst. 1 o.z. a § 3074 odst. 2 o.z. navrhl zvýšit stávající nájemné na částku 100 Kč/m2 podlahové výměry bytu měsíčně s tím, že toto navrhované zvýšení nájemného nepřekračuje cenovou hranici tvořenou výší srovnatelného obvyklého nájemného stanovenou znaleckým posudkem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , vyzval žalovanou, aby se dostavila k podepsání nové nájemní smlouvy na příslušný odbor žalobce s tím, že pokud žalobce ve lhůtě dvou měsíců neobdrží vyjádřený souhlas od žalované se zvýšením stávajícího nájemného podpisem nové nájemní smlouvy, obrátí se žalobce na soud za účelem určení výše nájemného. K této výzvě žalobce připojil znění nové smlouvy o nájmu bytu týkající se předmětného bytu, kde již je sjednána doba určitá od 1.12.2023 do 31.5.2026, když nová výše nájemného je opět sjednána formou evidenčního listu, který je součástí nájemní smlouvy. Žalovaná s návrhem žalobce nesouhlasila, elektronicky (e-mailem) žalobci sdělila svůj nesouhlas, neboť se jedná o zvýšení nájmu o 100%, změnu nájmu z doby neurčité na dobu určitou, poukázala na stav bytu. Následně žalobce zaslal žalované nový návrh úpravy nájemného, opět s odkazem na § 2249 o.z., v tomto návrhu z 7.12.2023 žalovanou vyzval v důsledku nesouhlasu žalované s uzavřením nové nájemní smlouvy k hrazení zvýšeného nájemného 150 Kč/m2/měsíčně, když se jedná o regulované nájemné ve smyslu § 3074 odst. 2 o.z.. Doložil, že tento návrh, ve kterém stanovil žalované lhůtu k vyjádření souhlasu v rozsahu dvou měsíců, žalované doručil 13.12.2023.

5. Podle § 3074 odst. 1 o.z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Podle § 3074 odst. 2 o.z. ustanovení § 2249 odst. 1 o.z. se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 o.z. se použije obdobně.

6. Podle § 2249 odst. 1 o.z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle § 2249 odst. 3 o.z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

7. Z dokazování i shodných stanovisek obou účastníků vyplývá, že mezi nimi byla dne 13.2.2017 uzavřena smlouva o nájmu bytu ve smyslu § 2235 odst. 1 o.z., z jejího obsahu vyplývá, že sice byla tehdy uzavřena na dobu určitou do 31.5.2017, za podmínek v ní uvedených však neustále dochází k pravidelnému obnovování nájmu o jeden rok ve smyslu § 2230 o.z., nájemní vztah tedy4 5 C 12/2024trvá. Pokud žalobce v rámci svých žalobních tvrzení a návrhů na zvýšení nájemného argumentuje ustanovením § 3074 odst. 2 o.z., konstatuje soud, že pokud nájemní smlouva byla uzavřena 13.2.2017, byla již uzavřena za účinnosti o.z. (účinný od 1.1.2014), v době, kdy již neplatily předpisy týkající se regulace nájemného a jak vyplývá ze samotné smlouvy o nájmu bytu, byla výše nájemného mezi účastníky uzavřena vzájemnou dohodou a tedy za této situace je zcela evidentní, že ustanovení § 3074 odst. 2 o.z. na tuto věc nelze aplikovat, tedy je nutno v případě zvýšení nájemného použít ustanovení § 2249 odst. 1 o.z.. Znamená to tedy, že pokud žalobce požaduje jako pronajímatel na žalované zvýšit nájemné, musí zachovat postup uvedený v § 2249 odst. 1 o.z., tedy může navrhnout žalované jako nájemkyni zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%. Toto ustanovení je v rámci o.z. ustanovením speciálním k ustanovení § 1765 o.z., podle něhož dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. S ohledem na zvláštní úpravu zvýšení nájemného dle § 2249 o.z. je nutno rovnováhu obnovit postupem podle této konkrétní, speciální úpravy (viz. rozsudek Nejvyššího soudu v Brně ze dne 22.5.2019, sp.zn. , spisová značka, ). Žalobce však ve vztahu k žalované takto nepostupoval, neboť, jak vyplývá opět ze shodných stanovisek účastníků, nebyla od data uzavření nájemní smlouvy žádným způsobem mezi účastníky dojednaná výše nájemného měněna a tedy za této situace musí žalobce v návrhu na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o.z. respektovat limit stanovený v tomto ustanovení, tedy na žalované požadovat zvýšení nájemného maximálně pouze o 20% (viz. rozsudek Nejvyššího soudu v Brně ze dne 26.2.2020, sp.zn. , spisová značka, ). Pokud byla mezi účastníky v nájemní smlouvě z 13.2.2017 sjednána výše nájemného na 49,46 Kč/m2, může být toto sjednané nájemné uvedeným postupem žalobce zvýeno maximálně o 20%, tedy o 9,89 Kč/m2, tedy na 59,35 Kč/m2/měsíc. Pokud žalobce požadoval zvýšení tohoto nájemného na 150 Kč/m2 (i když v žalobě neuvádí, že se jedná o měsíční nájemné, platí dle § 2246 odst. 1 o.z., že se nájemné z bytu sjednává za měsíc), je zcela evidentní, že uvedenou 20% hranici výrazným způsobem přesahuje. Ve smyslu § 2249 odst. 1 věta druhá o.z. nelze k návrhu žalobce ze dne 7.12.2023 na zvýšení nájemného, který vůči žalované učinil (v případě návrhu předchozího ze dne 1.9.2023 sám žalobce v rámci žaloby uvádí, že se nejednalo o návrh na zvýšení nájemného ve smyslu § 2249 o.z., ale o návrh na uzavření nové nájemní smlouvy), přihlížet, neboť nesplňuje shora uvedené podmínky právě ohledně navrhovaného zvýšení nájemného, jím požadované zvýšení hranici 20% překračuje. Jedná se v tomto směru o nicotný návrh žalobce, k němuž žalovaná nemusela nijak přihlížet a stejně tak k němu nemůže přihlédnout ani soud, pokud na základě něho žalobce podává žalobu. Z důvodu této nicotnosti návrhu není splněn postup žalobce dle § 2249 odst. 1 o.s.ř. a žalobce se nemůže domáhat na základě takového návrhu zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 3 o.z.. Z tohoto důvodu soud žalobu zamítnul.

8. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř., podle něhož má právo na náhradu nákladů řízení ve věci úspěšný účastník. Z tohoto důvodu má tedy žalovaná právo na náhradu nákladů řízení, sestávajících se z odměny za tři úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast při jednání soudu) po 1 500 Kč, tří paušálů po 300 Kč dle § 9 odst. 1 a § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění předpisů pozdějších, náhrady za promeškaný čas v souvislosti s jízdou zástupce žalobce z , adresa, a zpět k jednání soudu dne 22.4.2024 v rozsahu 6 půlhodin při sazbě 100 Kč/půlhodina dle § 14 odst. 3 uvedené vyhlášky, náhrady jízdného automobilem k tomuto jednání soudu o průměrné spotřebě 7 l motorové nafty/100 km a ujetí vzdálenosti celkem 230 km, která dle vyhlášky č. 398/2023 Sb.5 5 C 12/2024činí 1 955,60 Kč (paušální náhrada 1 288 Kč při sazbě 5,60 Kč/km, náhrada spotřebovaných pohonných hmot 667,60 Kč při ceně motorové nafty 38,70 Kč/l) a ze součtu shora uvedených položek z 21% DPH, která činí 1 670,70 Kč. Celkem se tedy jedná o náklady řízení ve výši 9 626,30 Kč a soud uložil žalobci povinnost tyto náklady řízení žalované zaplatit, a to ve smyslu § 149 odst.1 o.s.ř. k rukám právního zástupce žalované. Právní zástupce žalované požadoval odměnu v této věci určit jiným způsobem, považuje žalobu za žalobu o plnění na dobu neurčitou a odměna by tedy měla být stanovena z opakujícího se plnění, tedy pětinásobku ročního plnění (požadované nájemné x m2 x 5 let). S tímto názorem však soud nesouhlasí. Pokud by soud považoval žalobu za žalobu týkající se finančního plnění, nevyměřoval by žalobci soudní poplatek ve výši 2 000 Kč s odkazem na Položku 4 odst. 1 písm. c) Sazebníku soudních poplatků, který tvoří přílohu zákona č. 549/1991 Sb., ve znění předpisů pozdějších, ale vyměřil by soudní poplatek dle položky 1 uvedeného Sazebníku soudních poplatků. Soud takto nepostupoval z toho důvodu, že žalobu nepovažuje za žalobu, jejímž předmětem je požadavek žalobce na peněžní plnění, jedná se dle názoru soudu o žalobu určovací, odměnu je nutno stanovit dle § 9 odst. 1 uvedené vyhlášky z tarifní hodnoty 10 000 Kč, neboť hodnotu práva nelze vyjádřit v penězích, stejným způsobem bylo postupováno Nejvyšším soudem v Brně v jeho rozhodnutí z 26.2.2020, sp.zn. , spisová značka, .