10 C 136/2021

Plný text

Okresní soud v Písku rozhodl samosoudkyní Mgr. Andreou Větrovskou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o určení neplatnosti části dodatku smlouvy, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení, že část A) dodatku [číslo] Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 30. 4. 2016 označená jako Článek 5 původní smlouvy ve znění dodatků se mění a nahrazuje tímto zněním, je neplatná.

II. Zamítá se žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení, že výpověď daná dne 27. 5. 2021 žalovanou [právnická osoba] žalobkyni [právnická osoba] je neoprávněná.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náklady řízení ve výši 23 232 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se domáhala proti žalované určení neplatnosti části A) dodatku [číslo] smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 30. 4. 2016 jak specifikováno ve výroku I. a přezkoumání oprávněnosti výpovědi dané dne 27. 5. 2021 žalobkyni žalovanou, a to s odůvodněním, že žalovaná je vlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše k. ú. a [územní celek]. Dne 30. 4. 2016 uzavřeli účastníci smlouvu o nájmu nebytových prostor ve znění dodatků [číslo], kterou žalovaná přenechala žalobkyni k užívání část výše specifikovaných nemovitých věcí. Dodatky ke smlouvě byl předmět nájmu rozšířen. Dne 29. 4. 2021 obdržela žalobkyně od žalované přípis o zvýšení nájemného s tím, že dodatek [číslo] kterým účastníci snížili nájemné byl časově omezen, a dodatkem [číslo] mělo být nájemné nevýšeno. Dne 27. 5. 2021 obdržela žalobkyně od žalované výpověď z nájmu nebytových prostorů ze dne 26. 5. 2021. Žalobkyně podala proti výpovědi námitky, které doručila žalované dne 26. 6. 2021. Žalovaná však výpověď zpět nevzala. Žalobkyně namítala, že zkrácení výpovědní doby v dodatku [číslo] je neplatné, neboť dodatek [číslo] odkazuje na změnu čl. 5 odst. 2 nájemní smlouvy, avšak nadále zůstává v platnosti čl. 5 odst. 3, který uvádí konkrétní důvody, kdy může pronajímatel smlouvu vypovědět s 3 měsíční výpovědní dobou z taxativně uvedených důvodů. Čl. 5 odst. 2 se pak ve svém znění liší pouze odkazem na důvody výpovědi (bez uvedení důvodů) dle § 2312 o.z. Část dodatku [číslo] žalobkyně považuje za neplatnou pro její neurčitost a rozpornost s ostatními ustanoveními smlouvy. Duplicita a rozporuplnost úpravy čl. 5 odst. 2 a odst. 3 nájemní smlouvy ve znění pozdějších dodatků má za následek nejasnost, z jakých důvodů je možné nájemní smlouvu v 3 měsíční výpovědní době vypovědět. Žalobkyně se dovolává relativní neplatnosti části dodatku [číslo] k nájemní smlouvě. Nájemní smlouva tak zůstává ve znění dodatku [číslo]. Dle čl. 5 nájemní smlouvy pak není nutné uvádět výpovědní důvod a výpovědní doba je sjednána na 12 měsíců nebo je nutné naplnit a uvést konkrétní výpovědní důvod a pak je výpovědní doba 3 měsíce. Doručená výpověď neuvádí výpovědní důvod, ale stanovuje 3 měsíční výpovědní dobu. Výpověď neobsahuje základní náležitosti stanovené zákonem, ať už se jedná o identifikaci vypovídaného předmětu nájmu, když není zřejmý nájem jakých prostor je vypovídán, výpovědní důvod či výpovědní dobu. Pokud by byla změna dodatkem [číslo] považována za účinnou, její interpretace neopravňuje žalovanou k výpovědi nájmu s výpovědní dobou 3 měsíce, když změna dodatkem [číslo] nesměřuje ke změně výpovědní doby pro případ, že nájem trvá dobu delší než 5 let, jak trval v daném případě. Žalobkyně žádnou svou povinnost neporušila a nemohla předpokládat, že k výpovědi nájmu dojde. Výpovědní doba tedy nemůže být ve smyslu § 2312 o.z. za použití výkladu dohody stran kratší než 6 měsíců. Doručená výpověď z nájmu je rovněž v rozporu s dobrými mravy a zásadou poctivosti, když dle judikatury Nejvyššího soudu je v rozporu s dobrými mravy výpověď, pokud vzhledem k poměrům účastníků by vedla k nepřiměřeným důsledkům, nájemce by zatížila likvidačním způsobem, zatímco pro pronajímatele by neznamenala podstatný přínos. Opuštění předmětu nájmu by pro žalobkyni znamenal zastavení její činnosti, což by vedlo k její likvidaci. Rozpor jednání žalované s uvedenými soukromoprávními zásadami potvrzuje také cíl žalované konstantně zvyšovat nájemné, ačkoli byla informována o přetrvávajícím negativním vlivu pandemie Covid – 19 na činnost žalobkyně. Následně žalobkyně doplnila, že ve výpovědi bylo uvedeno poučení ohledně běhu výpovědní doby v rozporu se smlouvou i zákonem. Smlouva o nájmu nebytových prostor i veškeré dodatky byly vyhotoveny žalovanou, jejich znění muselo být přizpůsobeno požadavkům úvěrující banky i dotačním podmínkám.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Potvrdila, že účastníci uzavřeli dne 30. 4. 2016 smlouvu o nájmu nebytových prostor včetně dodatků č. 1 dne 12. 3. 2018, č. 2 dne 1. 7. 2018, č. 3 dne 15. 3. 2019, č. 4 dne 1. 10. 2019 a č. 5 dne 1. 5. 2020. Právní vztahy účastníků se řídí § 2201 a násl. o.z. ve spojení s § 2302 a násl. o.z. Žalovaná považuje všechny dodatky smlouvy za platné a účinné. Potřeba přijímání nových úprav při užívání prostorů k podnikatelské činnosti žalobkyní vycházela zejména z aktuálních situací při změnách výše spotřeby a úhrad služeb, které byly žalobkyní čerpány a užívány s poměrně významnou modulací způsobenou tvrzeným omezením poptávky po výrobcích žalobkyně, jejímž důsledkem měla být ekonomická nemožnost placení původně sjednaných částek. Žalovaná rekapitulovala postupné změny článku č. 5 smlouvy s tím, že výpovědí z nájmu ze dne 26. 5. 2021 doručené žalobkyni dne 27. 5. 2021 žalovaná využila zákonnou možnost ukončit nájemní vztah výpovědí, a to bez udání důvodů, když délku výpovědní doby uvedla 3 měsíce.

3. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 30. 4. 2016 vyplývá, že byla účastníky sjednána na dobu neurčitou počínaje dnem 1. 5. 2016 (Článek 5 odst. 1), žalobkyně se zavázala přenechat žalované k užívání část nemovitých věcí specifikovaných v Článku 1 odst. 2 smlouvy k podnikání s právem spoluužívat sociální zařízení a chodbu a žalovaná se zavázala platit nájemné a užívat předmět nájmu v souladu se zákonem a smlouvou. Podle Článku 5 odst. 2 smlouvy nájemce nebo pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu vypovědět v případech uvedených v § 2312 o.z. Výpovědní doba se sjednává v délce trvání 12 měsíců a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi. Podle Článku 5 odst. 3 smlouvy pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu vypovědět s 3 měsíční výpovědní lhůtou, a to v případech specifikovaných pod písm. a) - e). Podle Článku 5 odst. 4 smlouvy každá výpověď musí být učiněna v písemné formě a doručena druhé smluvní straně. V případě odepření přijetí výpovědi platí, že výpověď byla doručena 3. dnem po jejím uložení na poště.

4. Z dodatku č. 3 ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 15. 3. 2019 s účinností od 1. 4. 2019 bylo zjištěno, že účastníci sjednali, že mimo jiné Článek 5 původní smlouvy a dodatků se mění a nahrazuje v odstavci 2 tak, že nájemce nebo pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu vypovědět v případech uvedených v § 2312 o.z. Výpovědní doba se sjednává v délce trvání šesti měsíců a počíná běžet dnem následujícím po doručení písemné výpovědi. Pod písm. C/ dodatku účastníci sjednali, že v ostatním se ujednání a obsah nájemní smlouvy uzavřené dne 30. 4. 2016 a následných dodatků nemění a zůstává v platnosti.

5. Z dodatku č. 5 ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 5. 2020 bylo zjištěno, že účastníci s účinností ode dne 1. 5. 2020 dohodli, že mimo jiné Článek 5 původní smlouvy ve znění dodatků se mění a nahrazuje v odstavci 2 tak, že nájemce nebo pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu vypovědět v případech uvedených v § 2312 o.z. Výpovědní doba se sjednává v délce trvání 3 měsíců a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi. Účastníci si sjednávají jako vážný důvod k výpovědi podané pronajímatelem, prodlení nájemce s úhradou sjednaného nájemného nebo jeho části, nebo paušální platby nebo její části v délce trvání více jak jeden měsíc. Pod písm. C/ dodatku účastníci sjednali, že v ostatním se ujednání a obsah nájemní smlouvy uzavřené dne 30. 4. 2016 a následných dodatků nemění a zůstává v platnosti.

6. Z výpovědi z nájmu nebytových prostorů ze dne 26. 5. 2021 podepsané jednatelem žalované a adresované žalobkyni bylo zjištěno, že žalovaná s odkazem na smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne 30. 4. 2016 ve znění dodatků č. 1 – 5, kterými byla smlouva doplňována a měněna a s odkazem na dodatek č. 5 ze dne 1. 5. 2020, v němž byla sjednána délka trvání výpovědní doby 3 měsíce, vypověděla žalobkyni nájem všech předmětných shora uvedených nebytových prostorů a pozemků sloužících jako skladovací a manipulační plochy dle shora uvedené nájemní smlouvy na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec]. Žalovaná dále ve výpovědi uvedla, že tříměsíční výpovědní doba počne běžet prvním dnem následujícím po doručení této výpovědi a po uplynutí výpovědní doby je žalobkyně povinna najaté prostory pronajímateli řádně předat ve sjednané lhůtě a v původním stavu. Dle shodných tvrzení účastníků byla výpověď doručena žalobkyni dne 27. 5. 2021.

7. Z listiny nazvané dodatek č. 6 ke smlouvě o nájmu nebytových prostor bylo zjištěno, že tento nebyl účastníky podepsán, jednalo se pouze o návrh žalované.

8. Další žalobkyní navržené důkazy soud neprovedl, neboť žalobkyně je v žalobě označila, ale ani přes výzvu soudu učiněnou při prvním jednání nepředložila, když k dalšímu jednání soudu se žalobkyně bez omluvy nedostavila.

9. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutkový stav. Dne 30. 4. 2016 uzavřela žalovaná jako pronajímatel se žalobkyní jako nájemcem smlouvu o nájmu nebytových prostor na dobu neurčitou s účinností ode dne 1. 5. 2016, kterou žalovaná pronajala žalobkyni část nemovitých věcí za účelem podnikání. Podle Článku 5 odst. 2 smlouvy nájemce nebo pronajímatel byl oprávněn nájemní smlouvu vypovědět v případech uvedených v § 2312 o.z. Výpovědní doba byla sjednána v délce trvání 12 měsíců počínaje prvním dnem měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi. Podle Článku 5 odst. 3 smlouvy pronajímatel byl oprávněn nájemní smlouvu vypovědět v 3 měsíční výpovědní lhůtě v případech specifikovaných pod písm. a) - e). Následně byla smlouva měněna dodatky. Dodatkem č. 3 s účinností ode dne 1. 4. 2019 účastníci mimo jiné sjednali, že nájemce nebo pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu vypovědět v případech uvedených v § 2312 o.z. Výpovědní doba se sjednává v délce trvání šesti měsíců a počíná běžet dnem následujícím po doručení písemné výpovědi. Dodatkem č. 5 ke smlouvě s účinností od 1. 5. 2020 účastníci změnili Článek 5 smlouvy v odstavci 2 tak, že nájemce a pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu vypovědět v případech uvedených v § 2312 o.z. Výpovědní doba se sjednává v délce trvání 3 měsíců a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi. Účastníci si sjednali jako vážný důvod k výpovědi podané pronajímatelem prodlení nájemce s úhradou sjednaného nájemného nebo jeho části, nebo paušální platby nebo její části v délce trvání více jak jeden měsíc. Dne 27. 5. 2021 byla žalobkyni doručena do datové schránky výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor učiněná žalovanou bez uvedení důvodů se stanovením výpovědní doby 3 měsíce, která běží dle výpovědi ode dne následujícího po doručení výpovědi.

10. Podle § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

11. Podle § 2201o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

12. Podle § 2302 o.z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící k podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecně ustanovení o nájmu.

13. Podle § 2312 o.z. jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

14. Podle § 2314 odst. 1, 2, 3 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

15. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala jednak určení neplatnosti části A) dodatku č. 5 smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 30. 4. 2016 označené jako Článek 5 původní smlouvy ve znění dodatků a dále přezkoumání oprávněnosti výpovědi dané žalobkyni žalovanou dne 27. 5. 2021.

16. Pokud se týká určovací žaloby, soud se s ohledem na charakter této žaloby nejdříve zabýval tím, zda je dán naléhavý právní zájem žalobkyně na požadovaném určení. Podle ustálené judikatury naléhavý právní zájem na určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým (2 Cz 8/71). Žaloba na určení není zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti nebo má-li požadované určení povahu předběžné otázky ve vztahu k posouzení, zda tu je či není právní vztah nebo právo. Určovací žaloba nemá sloužit k rozmnožování sporů. Lze-li žalovat na určení práva nebo právního vztahu, není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy, jež se tohoto práva nebo právního vztahu týká (22 Cdo 2147/99). Žalobkyně se domáhala žalobou podle § 80 o.s.ř. určení, že část A) dodatku č. 5 nájemní smlouvy ze dne 30. 4. 2016 je neplatná, avšak v řízení netvrdila a neprokazovala naléhavý právní zájem na tomto určení. Soud proto žalobkyni písemně vyzval před prvním jednáním, aby doplnila svá tvrzení a navrhla důkazy k prokázání naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Žalobkyně ničeho nedoplnila, a to ani přes upozornění soudem při jednání o smírném řešení věci. K ústnímu jednání soudu dne 26. 5. 2022 se žalobkyně bez omluvy nedostavila, čímž znemožnila soudu, aby jí bylo dáno poučení dle § 118a o.s.ř., které soud poskytuje pouze při jednání (28 Cdo 3665/2009). Jelikož žalobkyně neunesla břemeno tvrzení a břemeno důkazní ohledně naléhavého právního zájmu na určení, soud žalobu v tomto rozsahu zamítl, aniž by se jí mohl věcně zabývat (výrok I.). Soud podotýká, že v daném případě lze žalovat přímo na určení existence právního vztahu.

17. Pokud se týká žaloby o přezkoumání oprávněnosti výpovědi dle § 2314 o.z., jedná se o specifickou žalobu, v níž žalobkyně nemusí tvrdit a prokazovat naléhavý právní zájem. Soud konstatuje, že nezbytnou podmínkou pro uplatnění této žaloby je podání námitek ve smyslu § 2314 odst. 1, 2 o.z. Žalobkyně tvrdila, že dne 25. 6. 2021 vznesla proti výpovědi žalované námitky, které označila k důkazu, avšak tyto soudu nedoložila, ačkoli na to byla při jednání o smírném řešení věci soudem upozorněna. Následně se žalobkyně k jednání dne 26. 5. 2022 nedostavila, čímž znemožnila soudu, aby jí bylo poskytnuto poučení podle § 118a o.s.ř., které soud poskytuje pouze při jednání (28 Cdo 3665/2009). Soud proto uzavřel, že žalobkyně neunesla důkazní břemeno k prokázání včasného podání námitek proti výpovědi z nájmu a z toho vyplývající včasnosti a oprávněnosti podané žaloby, a proto žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi zamítl (výrok II.). Závěrem soud konstatuje, že § 2312 o. z. obsahuje dispozitivní úpravu, dle níž si účastníci mohou sjednat délku i běh výpovědní doby odlišně od zákona, jak v daném případě učinili. Předmětná výpověď z nájmu nebytových prostor je dle názoru soudu dostatečně určitá, když obsahuje odkaz na nájemní smlouvu ve znění dodatků a vůli žalované nájemní vztah ukončit, výpovědní doba nemusí být ve výpovědi uvedena. Pokud byla účastníky sjednána, platí takto sjednaná výpovědní doba. Jako nedůvodné shledal soud námitky žalobkyně ohledně duplicity, rozporuplnosti úpravy Článku 5 odst. 2 a odst. 3 smlouvy ve znění dodatků a nejasnosti z jakých důvodů lze smlouvu vypovědět. Po uzavření dodatku č. 5 bylo možné smlouvu vypovědět s výpovědní dobou 3 měsíců nájemcem bez uvedení důvodu a pronajímatelem bez uvedení důvodu nebo s uvedením konkrétních důvodů dle čl. 5 odst. 3 smlouvy. Soud uvádí, že předmětem přezkumu soudu v případě žaloby o přezkum oprávněnosti výpovědi je, zda byly splněny výpovědní důvody uvedené ve výpovědi, žalovaná však v daném případě vypověděla smlouvu o nájmu nebytových prostor bez uvedení důvodu.

18. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť žalovaná byla ve sporu zcela úspěšná, a má proto právo na náhradu nákladů řízení v plném rozsahu, které tvoří odměna advokáta za 4 úkony právní služby po 4 500 Kč (převzetí a příprava zastoupení, písemné vyjádření k žalobě ze dne 19. 1. 2022, účast u jednání soudu dne 24. 3. 2022 a 26. 5. 2022) podle § 7, § 9 odst. 3 písm. e), § 9 odst. 4 písm. b), § 11 odst. 1, § 12 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen advokátní tarif), náhrada hotových výdajů za 4 úkony právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, 21 % DPH z uvedených částek podle § 137 odst. 3 o.s.ř.; celkem náklady řízení žalované činí 23 232 Kč, které je žalobkyně povinna zaplatit žalované ve smyslu § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám právního zástupce žalované ve lhůtě stanovené § 160 odst. 1 o.s.ř.