10 C 74/2019

Plný text

Okresní soud v Písku rozhodl samosoudkyní Mgr. Andreou Větrovskou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení bytu

I. Žalovaná je povinna vyklidit a vyklizenou předat žalobci bytovou jednotku (byt) [číslo] o výměře 66,38 m2, (3+kk) v bytovém domě v ulici [adresa] v části [část obce] v obci [obec], stojícím na pozemcích parc. č. st. [číslo], par. [číslo] k níž náleží spoluvlastnický podíl ve výši id. [číslo] na společných částech uvedeného domu, zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], a to do 15 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 38 033 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se domáhal proti žalované vyklizení bytové jednotky (dále jen bytu) specifikované ve výroku I. s odůvodněním, že je vlastníkem bytu a dne 5. 9. 2016 uzavřel se žalovanou nájemní smlouvu ve spojení s Dodatkem [číslo] na dobu určitou. Žalovaná neplatila nájemné řádně a včas a opakovaně porušovala smluvní ujednání. Nájemní vztah skončil ke dni 30. 3. 2018 a žalovaná byla vyzvána k vyklizení a předání bytu žalobci do 15. 12. 2018, což neučinila. Vlastnické právo žalobce je zapsáno v katastru nemovitostí a žalovaná nedisponuje titulem, který by ji opravňoval k užívání bytu, přičemž nehradí nájemné a dluží žalobci cca 70 000 Kč. Žalovaná slíbila vyklizení bytu a opakovaně žádala o prodloužení lhůty. Byt však nevyklidila ani v nově stanovených termínech. Teprve poté, co byla upozorněna na hrozící žalobu, začala uplatňovat námitky. Kupní smlouva byla uzavřena v říjnu 2016 a do února 2019 nebyly žalovanou vzneseny žádné výhrady. Žalobce odkázal na § 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), dle něhož odstoupení od smlouvy musí být učiněno bez zbytečného odkladu, což žalovaná neučinila, přičemž k tomu neměla žádné faktické ani právní důvody. Navíc jí situace zřejmě vyhovovala vzhledem k probíhajícím či nastávajícím exekučním řízením vůči její osobě.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, když byt je v jejím vlastnictví. Žalobce jej měl získat kupní smlouvou ze dne 11. 10. 2016, když okolnosti uzavření smlouvy byly hrubě nemorální. Žalobce zneužil její komplikované finanční situace, přislíbil řešení, které spočívalo v tom, že jí zajistí oddlužení a následnou možnost byt stále užívat s tím, že jí byt zůstane, resp. bude převeden zpět do jejího vlastnictví. Zjistila, že za ni při uzavření kupní smlouvy jednal pan [jméno] [příjmení], který se vykazoval plnou mocí ze dne 3. 10. 2016, na níž je však uvedeno, že zmocnění přijal dne 5. 9. 2016, tedy dříve, než mu zmocnění udělila. V plné moci není uvedeno, že mu dala zmocnění ke sjednání výše kupní ceny 2 100 000 Kč, která byla následně uvedena v kupní smlouvě. Kupní smlouvu tak považovala za absolutně neplatnou, neboť zmocněnec neměl zmocnění ohledně sjednání výše kupní ceny, což je podstatná náležitost kupní smlouvy. Dne 11. 10. 2016 byla za žalovanou sjednána [jméno] [příjmení] zástavní smlouva, která měla zajišťovat částku 490 000 Kč, kterou měla žalovaná vrátit do 28. 2. 2017 a dále se ve smlouvě měla zavázat k úhradě částky 8 500 Kč měsíčně do doby, než zástavce uzavře kupní smlouvu a než vrátí investici dle čl. II odst. 5 nějaké Dohody, čemuž vůbec nerozuměla. V kupní smlouvě mělo být jejím zástupcem uvedeno, že obdržela částku 200 000 Kč v hotovosti dne 26. 9. 2016, což není pravda. Pouze ji žalobce požádal o písemné potvrzení převzetí částky 200 000 Kč v hotovosti, předložil jí k podpisu výdajový pokladní doklad i s kopií datovaný dne 26. 9. 2016, který nepodepsala, protože částku neobdržela. Později jí byl předložen k podpisu výdajový doklad ze dne 10. 2. 2017 s tím, že jí mělo být vyplaceno žalobcem 250 000 Kč jako úhrada části kupní ceny, což odmítla podepsat, protože finanční prostředky neobdržela. Podáním ze dne 25. 2. 2019 odstoupila od kupní smlouvy z důvodu nezaplacení celé kupní ceny, čímž se kupní smlouva od počátku zrušila. Závěrem doplnila, že dne 5. 9. 2016 jí byla předložena k podpisu nájemní smlouva na předmětný byt, která je absolutně neplatná, neboť byla uzavřena dříve, než kuní smlouva ze dne 11. 10. 2016 bez ohledu na čl. VI o rozdílném ujednání data platnosti a účinnosti smlouvy.

3. Okresní soud v Písku ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 6. 11. 2019 č. j. [číslo jednací], kterým žalobě vyhověl a přiznal žalobci náklady řízení. K odvolání žalované Krajský soud v Českých Budějovicích rozsudkem ze dne 17. 6. 2020 č. j. [číslo jednací] zrušil rozsudek soudu prvého stupně a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Soud proto vázán právním názorem odvolacího soudu poučil žalobce dle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. a tento doplnil tvrzení a navrhl důkazy.

4. Dle tvrzení žalobce neexistuje žádný relevantní zákonný či smluvní důvod, pro který by mohla žalovaná řádně odstoupit od uzavřené smlouvy. Krajským soudem předestíraný smluvní důvod pro údajné nezaplacení kupní ceny ujednaný údajně stranami nebyl a není dán. Žalobce ve smlouvě takovýto důvod neshledal ujednaným, resp. z textu smlouvy nijak ani jednoznačně nevyplývá. Tvrzení žalované je účelové, když tato protiprávně okupuje předmětný byt a nehradí nájemné. Od smlouvy řádně neodstoupila, neměla k tomu žádný relevantní zákonný či smluvní důvod. V mezidobí nepodala určovací žalobu ani neučinila kroky k vrácení kupní ceny, ačkoli v souvislosti s jejími tvrzeními by tak dle smlouvy měla učinit bezodkladně. Až teprve nyní napadá vztahy týkající se zmocněnce a zmocnitele či zastoupení zmocněnce. Listiny související s převodem předmětné nemovitosti žalobce nevyhotovoval, ale pouze signoval. Vůči žalované směřuje a směřovala řada exekucí a dalších závazků, jež se i v předmětném období různě měnila, na což bylo reagováno, a to i z její strany moderacemi ujednání. Žalobce souhlasil s uhrazením kupní ceny tak, že dne 26. 9. 2016 uhradil ve prospěch žalované v hotovosti částku 200 000 Kč, před podpisem dodatku [číslo] pak v hotovosti částku 250 000 Kč a zbylá část kupní ceny byla uhrazena z hypotečního úvěru bezhotovostně prostřednictvím sjednané advokátní úschovy. Žalobce tak v celém rozsahu uhradil kupní cenu za předmětnou nemovitou věc, když s ohledem i na následné exekuce a další závazky žalované akceptoval i její úpravu navýšením. Žalobce neměl žádný důvod k poškození žalované a považuje za nelogické její tvrzení, že by jí měl předkládat k podpisu nějaké kvitanční doklady o hotovostních platbách, neboť k takovému postupu neměl žádný důvod. Dále doplnil, že 860 000 Kč mělo být vyplaceno žalované do 15. 11. 2016 na účet advokátní úschovy, o němž uvedla, že jí není znám, avšak jednalo se o účet advokáta JUDr. [příjmení], který žalovanou zastupoval ve věci prodeje nemovitosti. Smlouva o úschově peněžní částky byla sepsána dne 3. 10. 2016 a podepsána všemi účastníky včetně samotné žalované. [příjmení] byla určena [právnická osoba] [anonymizováno], která měla zástavní právo na nemovitosti a se kterou vedla žalovaná spor u finančního arbitra. Ostatní čísla účtu, o kterých tvrdila, že jí nejsou známa, byly účty jejích věřitelů, tyto byly zapsány v prvotní kupní smlouvě, která byla podepsána žalovanou. Kupní smlouva, která byla nabývacím titulem, byla již podepsána p. [příjmení] v zastoupení na základě generální plné moci, když tato smlouva byla totožná s první smlouvou. Důvodem nového podpisu byla nutnost opravy pro katastrální úřad. Žalobce vyloučil, že by osobně účty měnil či doplňoval. Z porovnání obou smluv je patrné, že ani [jméno] [příjmení] neprováděl tyto úkony v přepisu či doplňování smluv. Veškeré nutné dodatky, ať už advokátní úschovy či kupní smlouvy byly rovněž podepsány p. [příjmení] na základě generální plné moci, která ho zplnomocňovala k těmto úkonům. Dodatek ke kupní smlouvě byl vyhotoven pouze pro účely banky (změna advokátní úschovy a úvěrující banky), kdy tato akceptovala dodatek i plnou moc. S výjimkou hypotečního úvěru obdržela žalovaná finance v hotovosti, a to na vlastní žádost, vše z důvodu nových exekucí. Exekuce byla zapsána i po provedení vkladu kupní smlouvy, byť se žalovaná zavázala v kupní smlouvě nemovitost nezatížit. Žalovanou nepodvedl, veškeré finanční transakce, smlouvy apod. žalovaná konzultovala se svým právním zástupcem. Naopak podvodným jednáním žalované se cítí velmi dotčen a poškozen sám žalobce.

5. Žalovaná i nadále setrvala na svých tvrzeních o neuhrazení celé kupní ceny, když částku 200 000 Kč v hotovosti neobdržela, nebyla jí vyplacena ani částka 150 000 Kč, lhůta k výplatě byla vázána na jí neznámou skutečnost, která se měla týkat hypotečního úvěru. Další finanční částka jí měla být vyplacena do 15. 11. 2016 bezhotovostním převodem na účet advokátní úschovy č. [bankovní účet], když neví, komu účet patřil a nikdy tak nebylo učiněno. Z textu generální plné moci ze dne 3. 10. 2016 pak neplyne právo pro [jméno] [příjmení] na sjednání obsahu kupní smlouvy o prodeji předmětných nemovitostí, ale pouze k uzavření a podpisu kupní smlouvy. Způsob vypořádání kupní ceny byl zcela nečitelný a nebyl v souladu s vůlí žalované. V tomto směru plná moc trpí vadou právního jednání, která ji činí neplatnou pro nesrozumitelnost a neurčitost projevu vůle. [příjmení] mocí nebyl [jméno] [příjmení] zmocněn, aby sjednával Dodatek [číslo] ke kupní smlouvě a připojoval k němu dne 10. 2. 2017 svůj podpis v zastoupení žalované. Část kupní ceny ve výši 250 000 Kč měla být uhrazena před podpisem tohoto Dodatku [číslo] zbylá část kupní ceny ve výši 1 750 000 Kč měla být vyplacena z hypotečního úvěru složením do úschovy u advokáta Mgr. [jméno] [příjmení]. K takovému sjednání závazků za žalovanou však nebyl [jméno] [příjmení] oprávněn, navíc již poté, co byla kupní smlouva uzavřena a předložena s návrhem na vklad vlastnického práva katastrálnímu úřadu a vklad byl povolen. Je zcela nelogické, aby v Dodatku [číslo] bylo uvedeno v čl. IV úhrada kupní ceny, že mělo být již před podpisem tohoto dodatku vyplaceno 250 000 Kč. Žalovaná nedala plnou moc [jméno] [příjmení] ke sjednání smlouvy o advokátní úschově ze dne 2. 3. 2017, v níž je uvedeno v čl. II, že měl být uzavřený dodatek [číslo] ze dne 28. 2. 2017, o němž žalovaná neví. K převodům a dispozicím s penězi nedala žádný souhlas a má podezření, že kupní cenu jí nesrozumitelným způsobem rozdělili a předisponovali prostřednictvím úschovy u advokáta žalobce a [jméno] [příjmení] ve vzájemné součinnosti. Zároveň nedala nikdy souhlas ani pokyn, aby kupní cena za prodej nemovitostí byla zasílána ve prospěch [právnická osoba], [právnická osoba] jí neznámému majiteli účtu č. [bankovní účet], č. [bankovní účet], č. [bankovní účet]. Uvedená manipulace svědčí o nesolventnosti žalobce, neboť v důsledku bylo manipulováno v souhrnu pouze s částkou 1 750 000 Kč, která měla být poskytnuta z úvěru [právnická osoba] zřejmě přímo na účet úschovy advokáta, jak bylo neoprávněně sjednáno zástupcem žalované. Z výše uvedeného je zřejmé, že celá kupní cena sjednaná ve smlouvě ze dne 11. 10. 2016 v částce 2 100 000 Kč nebyla uhrazena, když ani v dodatku [číslo] nedošlo ke snížení její výše na částku 2 000 000 Kč, jak by se mohlo dopočítat ze znění článku IV. dodatku kupní smlouvy.

6. Z nájemní smlouvy uzavřené dne 20. 9. 2016 bylo zjištěno, že žalobce (jako pronajímatel) a žalovaná (jako nájemce) uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl mimo jiné byt specifikovaný ve výroku I. tohoto rozsudku. Podle Článku II. bodu 2.1 nájemní smlouvy nemovitosti zakoupil pronajímatel od nájemce za situace, kdy kupní cena byla hrazena formou hypotečního úvěru, přičemž pronajímatel je povinen hradit měsíční splátku dle smlouvy o hypotečním úvěru. Podle bodu 2.2 s ohledem na skutečnost vyjádřenou v předchozím odstavci bude výše nájemného stanovena dle výše splátky hypotečního úvěru a ostatních nákladů uvedených níže, to vše na základě dodatku k nájemní smlouvě, který bude sepsán neprodleně po podpisu hypotečního úvěru pronajímatele. Výše nájemného bude platná po celou dobu trvání nájemní smlouvy. Podle odst. 2.3 smlouvy se výše nájemného může změnit, a to v závislosti na výši hypoteční splátky dle nové úrokové sazby po skončení pětileté fixační doby, což bude nájemci oznámeno. Podle Článku IV. bod 4.1 se nájem sjednává na dobu určitou, a to 60 měsíců, počínaje dnem účinnosti této smlouvy. Podle bodu 4.4 strany si dohodly peněžní jistotu ve výši 50 000 Kč, která bude uhrazena k rukám pronajímatele do 5 dnů od účinnosti smlouvy. Podle bodu 4.6 v případě, že dojde k čerpání peněžní jistoty, je nájemce povinen do 14 dnů peněžní jistotu doplatit do původní výše. V Článku V. smlouvy se žalobce zavázal, že za podmínky, že nájem bude po celou dobu jeho trvání hrazen řádně a včas, ve lhůtě do 30 dnů ode dne ukončení nájmu uzavře s nájemcem nebo osobou nájemcem určenou kupní smlouvu, jejímž předmětem budou pronajaté nemovitosti. Kupní cena bude rovna zbývající části (zůstatkové ceně) hypotečního úvěru a níže uvedených nákladů. Podle článku VI. smlouva je platná dnem podpisu oběma smluvními stranami a účinná dnem nabytí vlastnických práv pronajímatele k předmětu nájmu. Nájemní smlouvu žalovaná podepsala.

7. Dodatkem [číslo] ze dne 30. 3. 2017 účastníci sjednali změnu nájemní smlouvy v Článku II. a IV. Podle bodu 2.2. výše měsíčního nájemného činí 8 500 Kč. Nájem se sjednává na dobu určitou 12 měsíců, počínaje dnem účinnosti této smlouvy. V případě řádného plnění smlouvy, se smlouva automaticky prodlužuje o dalších 12 měsíců. Dodatek [číslo] žalovaná podepsala.

8. Z informace o jednotce pořízené prostřednictvím internetu dne 21. 3. 2019 ve spojení s výpisem z katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, [stát. instituce] prokazujícím stav evidovaný k datu 5. 12. 2016 bylo zjištěno, že žalobce je v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] zapsán jako vlastník předmětného bytu na základě kupní smlouvy ze dne 11. 10. 2016, přičemž na předmětných nemovitostech byla evidována 3 zástavní práva smluvní k zajištění pohledávek a dále exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne 30. 11. 2016.

9. Z výzvy k úhradě dlužného nájemného ze dne 17. 4. 2018 ve spojení s podací stvrzenkou ze dne 30. 4. 2018 vyplývá, že žalobce vyzval žalovanou prostřednictvím Realitní kanceláře [anonymizováno] [právnická osoba] k úhradě dlužné částky za pronájem předmětného bytu ve výši 33 893 Kč (neuhrazené nájemné za období [číslo] - [číslo] a neuhrazený rozpis záloh za [číslo]) s tím, že dle čl. 4 nájemní smlouvy byla oproti neuhrazeným nájmům započtena peněžní jistota, kterou je třeba dle smlouvy doplatit do původní výše do 14 dnů (tj. do 10. 5. 2018).

10. Z dopisu nazvaného Opakované porušování nájemní smlouvy (čl. 4) a Dodatku [číslo] (čl. 2) ze dne 27. 11. 2018 soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou prostřednictvím Realitní kanceláře [anonymizováno] [právnická osoba] k úhradě dlužné částky za pronájem předmětného bytu ve výši 40 123 Kč (neuhrazené nájemné za období [číslo] - [číslo], neuhrazený rozpis záloh za [číslo] a neuhrazené nájmy a zálohy správě majetku za období [číslo] - [číslo]) s tím, že dle čl. 4 nájemní smlouvy byla oproti neuhrazeným nájmům započtena peněžní jistota, kterou je třeba dle smlouvy doplatit do původní výše, což žalovaná neučinila. Vzhledem k opakovanému porušování nájemní smlouvy, a to čl. 4 (nutnost doplnit čerpanou peněžní jistotu do původní výše) a Dodatku [číslo] čl. 2 (povinnost hradit nájemné řádně a včas), sdělil žalobce žalované, že užívá nemovitost neoprávněně, když nájemní smlouva nebyla automaticky prodloužena a vyzval ji k vyklizení a předání bytové jednotky do 15. 12. 2018.

11. Z výzvy k vyklizení bytové jednotky ze dne 6. 2. 2019 vyplývá, že žalobce vyzval žalovanou prostřednictvím Realitní kanceláře [anonymizováno] [právnická osoba] k úhradě dlužné částky - nákladů spojených s užíváním nemovitosti ve výši 12 376 Kč (neuhrazené služby za 11/2018 - 2/ 2019) do 8. 2. 2019 na účet žalobce s tím, že na základě vzájemné dohody byla žalované prodloužena nově doba vyklizení a předání nemovitosti do 28. 2. 2019 za podmínky uhrazení dlužné částky řádně a včas. Zároveň žalovanou vyzval k vyklizení bytu do 28. 2. 2019.

12. Z kupní smlouvy datované dne 11. 10. 2016 vyplývá, že žalovaná v zastoupení [jméno] [příjmení] uzavřela dne 11. 10. 2016 kupní smlouvu se žalobcem na předmětný byt. Smluvní strany se dohodly, že kupní cena ve výši 2 100 000 Kč bude žalované zaplacena po částech, když část kupní ceny ve výši 200 000 Kč zaplatil kupující dne 26. 9. 2016 z vlastních zdrojů a to v hotovosti k rukám prodávající, část kupní ceny ve výši 150 000 Kč bude uhrazena prodávajícím při podpisu smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru, část kupní ceny ve výši 860 000 Kč zaplatí kupující z hypotečního úvěru poskytnutého [právnická osoba] po splnění podmínek do 15. 11. 2016, a to bezhotovostním převodem na účet advokátní úschovy č. [bankovní účet] u advokáta JUDr. [jméno] [příjmení], když podmínky výplaty prostředků se řídí smlouvou o úschově, část kupní ceny ve výši 515 500 Kč zaplatí kupující z hypotečního úvěru poskytnutého [právnická osoba] po splnění podmínek do 15. 11. 2016, a to bezhotovostním převodem na účet [právnická osoba], dle písemného potvrzení o výši zůstatku včetně sankcí za předčasné splacení, část kupní ceny ve výši 26 199 Kč zaplatí kupující z hypotečního úvěru poskytnutého [právnická osoba] po splnění podmínek do 15. 11. 2016, a to bezhotovostním převodem na účet [bankovní účet], část kupní ceny ve výši 264 301 Kč zaplatí kupující z hypotečního úvěru poskytnutého [právnická osoba] po splnění podmínek do 15. 11. 2016, a to bezhotovostním převodem na účet č. [bankovní účet], zbylou část kupní ceny ve výši 84 000 Kč zaplatí kupující z hypotečního úvěru poskytnutého [právnická osoba] po splnění podmínek bezhotovostním převodem na účet č. [bankovní účet] [variabilní symbol] Smluvní strany potvrdily, že s platebními podmínkami souhlasí. V Čl. VI. odst. 9 smluvní strany sjednaly, že v případě, že by se jakékoliv prohlášení kupujícího uvedené v této smlouvě ukázalo nepravdivým, je prodávající oprávněn v budoucnu od této smlouvy odstoupit s účinky jejího zrušení od samého počátku, požadovat navrácení nemovitosti a požadovat náhradu tím způsobené škody. Soud provedl následně k důkazu kupní smlouvu ze dne 11. 10. 2016, jak uvedeno shora s úředně ověřeným podpisem [jméno] [příjmení] dne 11. 10. 2016 a žalobce dne 12. 10. 2016 a dále generální plnou moc ze dne 3. 10. 2016 s úředně ověřeným podpisem žalované vše vyhotovené dálkovým přístupem Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním ze sbírky listin katastru dne 4. 9. 2020, přičemž tyto listiny se shodují s listinami provedenými k důkazu již dříve.

13. Z generální plné moci ze dne 3. 10. 2016 s úředně ověřeným podpisem žalované bylo zjištěno, že žalovaná zmocnila [jméno] [příjmení] k zastoupení v plném rozsahu při všech právních úkonech spojených s prodejem nemovitých věcí v k. ú. [obec] (mimo jiné předmětného bytu) a udělila výslovný souhlas s prodejem specifikovaných nemovitostí, když plná moc opravňovala zmocněnce zejména a bez omezení k uzavření a podpisu kupní smlouvy, zástavní smlouvy s úvěrující bankou strany kupující, smlouvy o svěření peněz nebo o advokátní či notářské úschově, k uzavření všech potřebných dodatků výše uvedených smluv. U podpisu zmocněnce bylo uvedeno, že zmocnění přijímá v [obec] dne 5. 9. 2016.

14. Z Dodatku [číslo] ke kupní smlouvě ze dne 10. 2. 2017 ve spojení s generální plnou mocí pro [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že žalobce a žalovaná v zastoupení [jméno] [příjmení] se dohodli na změně výše úhrady části kupní ceny a posunutí data úhrady smluvní ceny a o úschově. V Čl. IV písm. b) byla sjednána část kupní ceny ve výši 250 000 Kč, která byla uhrazena před podpisem tohoto dodatku [číslo]. Pod písm. c) bylo sjednáno, že zbylou část kupní ceny ve výši 1 750 000 Kč kupující zaplatí z hypotečního úvěru u [právnická osoba] složením do úschovy u Mgr. [jméno] [příjmení] [jméno] advokáta bezhotovostním převodem na účet č. [bankovní účet] nejpozději do 31. 3. 2017 a částka 1 750 000 Kč bude sloužit jako úhrada části kupní ceny. Schovatel vyplatí prostředky složené na účet v souladu se smlouvou o úschově. Podle Čl. VIII ostatní náležitosti ve smlouvě zůstávají nezměněny.

15. Ze zástavní smlouvy č. 2016 [číslo] ze dne 11. 10. 2016 bylo zjištěno, že žalovaná (jako zástavce) zastoupená na základě plné moci ze dne 5. 9. 2019 [jméno] [příjmení] a společnost [právnická osoba] (jako zástavní věřitel) uzavřely zástavní smlouvu k zajištění dluhu žalované specifikovaného v Článku II. smlouvy. K zajištění dluhu žalovaná zřídila zástavnímu věřiteli zástavní právo mimo jiné k předmětné bytové jednotce.

16. Ze speciální plné moci ze dne 5. 9. 2016 s úředně ověřeným podpisem žalované bylo zjištěno, že žalovaná zmocnila [jméno] [příjmení] k zastoupení v plném rozsahu při všech právních úkonech spojených se zástavou nemovitých věcí (mimo jiné předmětného bytu).

17. Z výdajového pokladního dokladu datovaného dne 26. 9. 2016 bylo zjištěno, že tento byl vyplněn na částku 200 000 Kč, v záhlaví byl uveden žalobce, vyplaceno komu - uvedena žalovaná, účel platby: KS ze dne [číslo] 2016 - úhrada části kupní ceny, přičemž doklad nebyl podepsán.

18. Z výdajového pokladního dokladu datovaného dne 10. 2. 2017 bylo zjištěno, že tento byl vyplněn na částku 250 000 Kč, v záhlaví byl uveden žalobce, vyplaceno komu - uvedena žalovaná, účel platby: Dodatek [číslo] KS ze dne 10. 2. 2017 úhrada části kupní ceny, přičemž doklad nebyl podepsán.

19. Z odstoupení od kupní smlouvy ze dne 25. 2. 2019 ve spojení s dodejkou na jméno žalobce doručenou dne 28. 2. 2019 vyplývá, že žalovaná zaslala prostřednictvím právního zástupce žalobci dopis, v němž sdělila, že odstupuje od kupní smlouvy ze dne 11. 10. 2016, kterou na žalobce převedla vlastnické právo k nemovitým věcem, neboť ve smyslu § 2001 a násl. o.z. považuje skutečnost, že jí nebyla řádně zaplacena kupní cena sjednaná v celkové částce 2 100 000 Kč za porušení kupní smlouvy podstatným způsobem, o němž žalobce jako druhá strana již při uzavírání smlouvy věděl nebo musel vědět, že by smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala. Vlivem pro ni nesrozumitelného textu, tento úmysl žalobce nepoznala včas před podpisem citované kupní smlouvy.

20. Ze smlouvy o advokátní úschově ze dne 2. 3. 2017 ve spojení s generální plnou mocí bylo zjištěno, že advokát Mgr. [jméno] [příjmení], [příjmení], [anonymizováno] uzavřel se žalobcem jako (složitelem a kupujícím) a žalovanou v zastoupení [jméno] [příjmení] (jako prodávající) smlouvu o úschově, v níž se dohodli, že část kupní ceny z kupní smlouvy uzavřené mezi prodávajícím a kupujícím dne 11. 10. 2016 a dodatku [číslo] ze dne 28. 2. 2017 ve výši 1 750 000 Kč z hypotečního úvěru bude složena do advokátní úschovy u advokáta nejpozději do 31. 3. 2017 na účet č. [bankovní účet] a bude vydána následujícím způsobem uvedeným pod písm. a) – f). Ve výši 845 000 [právnická osoba] na účet č. [bankovní účet], ve výši 516 000 [právnická osoba] na účet č. [bankovní účet], ve výši 248 518 Kč na účet prodávajícího č. [bankovní účet], ve výši 26 199 Kč na účet prodávajícího č. [bankovní účet] [variabilní symbol], ve výši 26 283 Kč na účet prodávajícího č. [bankovní účet] [variabilní symbol] a ve výši 88 000 Kč na účet Finančního úřadu č. [bankovní účet] [variabilní symbol].

21. Z potvrzení o výplatě kupní ceny z úschovy ze dne 22. 7. 2020 ve spojení s transakcemi k podpisu, výpisem z účtu advokáta a informacemi o transakcích na účtu vyplývá, že advokát potvrdil, že kupní cena byla vyplacena dle čl. III smlouvy o úschově. Dle výpisů z účtu byla platba ve výši 1 750 000 Kč připsána na účet advokátní úschovy dne 20. 3. 2017 a odchozí platby na shora uvedené účty byly provedeny ve dnech 22. 3. 2017 a 3. 4. 2017.

22. Z kupní smlouvy uzavřené dne 3. 10. 2016 vyplývá, že mezi žalobcem a žalovanou byla již dne 3. 10. 2016 uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl mimo jiné uvedený byt. Smlouva je svým obsahem shodná s kupní smlouvou ze dne 11. 10. 2016 s výjimkou označení nemovitých věcí, které byly předmětem převodu. Smluvní strany potvrdily, že s platebními podmínkami souhlasí a žalovaná podepsala kupní smlouvu osobně.

23. Z návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí ve spojení s informacemi o průběhu řízení [anonymizováno] [číslo] [rok] [číslo] a usnesením katastrálního úřadu vyplývá, že žalobce i žalovaná podali dne 6. 10. 2016 katastrálnímu úřadu návrh na vklad vlastnického práva mimo jiné k bytu. Usnesením o zastavení řízení ze dne 14. 10. 2016 Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, [stát. instituce] řízení zahájené dne 6. 10. 2016 na základě kupní smlouvy ze dne 3. 10. 2016 pro zpětvzetí návrhu zastavil.

24. Ze smlouvy o úschově peněžní částky ze dne 3. 10. 2016 vyplývá, že žalobce (jako složitel), žalovaná (jako prodávající) a advokát JUDr. [jméno] [příjmení] se dohodli, že složitel složí do úschovy nejpozději do 15. 11. 2016 částku 860 000 Kč dle kupní smlouvy ze dne 3. 10. 2016. Schovatel se zavázal vyplatit předmět úschovy za stanovených podmínek, když prodávající vede spor s [právnická osoba] o výši plnění z úvěrové smlouvy č. 2016 ze dne 6. 1. 2016, spor o neplatnost úvěrové smlouvy je veden před Finančním arbitrem pod sp. zn. [spisová značka] [rok] a výše plnění závisí na výsledku sporu. Schovatel v případě převodu vlastnického práva ve prospěch složitele vyplatí peněžní prostředky tak, že podle výsledku sporu společnosti [právnická osoba] vyplatí částku připadající na její oprávněný nárok a zbývající částka bude vyplacena dle dispozic prodávající. Smlouva je podepsaná žalobcem a žalovanou osobně, není podepsaná advokátem.

25. Z dohody o ukončení smlouvy o úvěru [číslo] vypořádání závazků z ní plynoucích bylo zjištěno, že mezi [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] (jako věřitelem) a žalovanou (jako dlužníkem) byla dne 20. 4. 2016 uzavřena smlouva o spotřebitelském úvěru. Žalovaná se rozhodla nečerpat úvěr a protože vznikly náklady v souvislosti s uzavřením smlouvy a zástavní smlouvy, zavázala se žalovaná věřiteli uhradit 26 283 Kč na účet č. [bankovní účet]. 26. [jméno] [příjmení] jako svědek před soudem uvedl, že má realitní [právnická osoba] [anonymizováno], kterou žalovaná oslovila s tím, že chce vyřešit svůj problém, vyplatit exekuce a další věci, zkontaktoval ji proto se žalobcem, který chtěl nemovitost koupit. Žalovaná řešila řadu exekucí, trvalo to dlouho. První kupní smlouvu ze dne 3. 10. 2016, první smlouvu o úschově i návrh na vklad do katastru nemovitostí podepisovala žalovaná. Jelikož byla ve smlouvě chyba ohledně označení nemovitostí, byl návrh na vklad vzat zpět, což již učinil za žalovanou svědek na základě generální plné moci. Poté byla vyhotovena kupní smlouva ze dne 10. 11. 2016, kterou za žalovanou uzavřel se žalobcem a která byla vložena do katastru nemovitostí. Poté za žalovanou uzavřel Dodatek [číslo] ke kupní smlouvě, kde byla navýšena kupní cena o 100 000 Kč na základě požadavku žalované a novou smlouvu o úschově s jiným advokátem. Kupní cena byla žalované hrazena ve výši 200 000 Kč dle první kupní smlouvy žalobcem v hotovosti, když žalovaná nikdy neuvedla, že by jí tato částka zaplacena nebyla. Druhou částku ve výši 250 000 Kč svědek předal žalované u ní doma v hotovosti, a to poté, co ji obdržel od žalobce před podpisem Dodatku [číslo]. Jelikož byla smlouva podepsaná, nepředkládal žalované k podpisu žádné doklady. Žalovaná požadovala vyplacení částek 200 000 Kč a 250 000 Kč v hotovosti a nikoli na účet, z důvodu exekuce.

27. Soud nehodnotil označení e-mailové adresy žalované, v níž se označovala jako pojišťovací poradce a oznámení Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj o provedení zápisu exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, neboť byly žalobcem předloženy po koncentraci řízení.

28. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutkový stav. Účastníci uzavřeli dne 5. 9. 2016 nájemní smlouvu na předmětný byt na dobu určitou 60 měsíců, jejíž účinnost odložili na dobu, kdy bude žalobce vlastníkem předmětné nemovitosti. Dne 3. 10. 2016 uzavřeli účastníci osobně kupní smlouvu mimo jiné na předmětný byt. Návrh na vklad podaný katastrálnímu úřadu oběma účastníky, byl vzat zpět z důvodu chybného označení nemovitostí v kupní smlouvě. Řízení před katastrálním úřadem bylo zastaveno. Poté byla vyhotovena nová kupní smlouva ze dne 11. 10. 2016, která byla s výjimkou označení nemovitých věcí zcela shodná s původní kupní smlouvou a na jejím základě byl žalobce zapsán jako vlastník předmětného bytu do katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, [stát. instituce] na LV [číslo] pro obec a k. ú. [obec]. Druhou kupní smlouvu za žalovanou uzavíral zmocněnce [jméno] [příjmení] na základě generální plné moci udělené mu žalovanou. Dne 10. 2. 2017 uzavřel za žalovanou dodatek [číslo] ke kupní smlouvě ze dne 11. 10. 2016, v níž byla navýšena kupní cena o 100 000 Kč, posunut datum termínu úhrady smluvní ceny a nový článek o úschově. Dne 2. 3. 2017 za žalovanou uzavřel smlouvu o advokátní úschově se žalobcem a advokátem Mgr. [jméno] [příjmení], [příjmení], [anonymizováno], který obdržel částku 1 750 000 Kč na účet dne 20. 3. 2017 a v souladu s uzavřenou smlouvou o úschově vyplatil jednotlivé částky ve dnech 22. 3. 2017 a 3. 4. 2017. Dodatkem [číslo] ze dne 30. 3. 2017 účastníci doplnili nájemní smlouvu o výši nájemného a dobu trvání nájmu změnili na 12 měsíců počínaje dnem účinnosti smlouvy s tím, že v případě řádného plnění smlouvy se tato automaticky prodlužuje o dalších 12 měsíců. Výzvou ze dne 17. 4. 2018 odeslanou dne 30. 4. 2018 žalobce vyzval žalovanou k zaplacení dlužných částek v celkové výši 33 893 Kč (dlužné nájemné a služby). Dopisem ze dne 27. 11. 2018 byla žalovaná vyzvána k zaplacení dlužné částky ve výši 40 123 Kč a současně jí bylo sděleno, že nájemní smlouva nebude automaticky prodloužena z důvodu nedoplnění čerpané jistoty do původní výše a neplacení nájemného řádně a včas. Lhůta k vyklizení bytu byla stanovena do 15. 12. 2018. Výzvou ze dne 6. 2. 2019 byla žalovaná vyzvána k úhradě dlužné částky ve výši 12 376 Kč a vyklizení bytu do 28. 2. 2018. Žalovaná dopisem ze dne 25. 2. 2019 doručeným žalobci dne 28. 2. 2019 sdělila žalobci, že od kupní smlouvy ze dne 11. 10. 2018 odstupuje z důvodu porušení smlouvy podstatným způsobem, když jí nebyla zaplacena celá kupní cena a sdělila žalobci, že byt jako výlučná vlastnice nevyklidí.

29. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon.

30. Podle § 1040 o. z., kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

31. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná vlastnoručně podepsala první kupní smlouvu ze dne 3. 10. 2016, generální plnou moc a speciální plnou moc pro [jméno] [příjmení]. Již v původní kupní smlouvě byl uveden způsob úhrady kupní ceny včetně jednotlivých účtů příp. označení společností, kterým má být plněno. Následně provedená úhrada kupní ceny dle smlouvy o advokátní úschově, odpovídá jednotlivým účtům, případně společnostem, které byly uvedeny již v původní kupní smlouvě, kterou žalovaná podepsala či v dalších smlouvách jí podepsaných (např. dohodě o ukončení smlouvy o úvěru, smlouva o úschově peněžní částky). Pokud žalovaná tvrdila, že jí nejsou známa čísla účtů, na něž bylo plněno, tak s ohledem na jí podepsané smlouvy bylo toto tvrzení vyvráceno. Část kupní ceny uhrazená [právnická osoba], byla označena již v původní smlouvě o úschově peněžní částky, kterou podepsala žalovaná osobně, když s touto společností vedla arbitráž a v kupní smlouvě byl odkaz na úschovu JUDr. [příjmení]. Další části kupní ceny byly označeny již v původní kupní smlouvě buď číslem účtu nebo společností. Co se týká hotovostních plateb, z kupní smlouvy ze dne 3. 10. 2016 vyplývá, že částku 200 000 Kč zaplatil kupující dne 26. 9. 2016 v hotovosti k rukám prodávající. Jelikož tuto smlouvu žalovaná podepsala, tímto podpisem ztvrdila, že částku převzala. Nevyplněný výdajový pokladní doklad na částku 200 000 Kč nelze považovat za důkaz, který by toto vyvrátil. Navíc je v něm uvedeno, že je ze dne 26. 9. 2016, avšak účelem platby je KS ze dne 11. 10. 2016. Co se týká druhé hotovostní částky ve výši 250 000 Kč, svědek [jméno] [příjmení] před soudem potvrdil, že částku převzal před podpisem Dodatku [číslo] od žalobce v hotovosti a dovezl ji žalované domů. Svědek pracuje v realitách a potvrdil, že obdobným způsobem postupovali (uzavírání smluv), pokud bylo potřeba vyřešit něčí exekuce. Skutečnost, že si nenechal od žalované podepsat doklad o předání peněz, vysvětlil tím, že již byla podepsaná smlouva a proto ho nepotřeboval. Soud hodnotil výpověď svědka za věrohodnou, neboť podrobně popsal, jakým způsobem postupovaly jednotlivé kroky při převodu bytu i skutečnost, že následně poté jej oslovil žalobce a požádal ho, aby vyřešil neplacení nájemného žalovanou, a proto psal žalované výzvy jménem své společnosti. Dále uvedl, že žalovaná požadovala vyplatit uvedené částky v hotovosti z důvodu svých exekucí.

32. Námitky žalované, že [jméno] [příjmení] podepsal přijetí zmocnění dříve, nežli mu je žalovaná udělila, nemá žádný význam, neboť se jedná o jednostranný právní úkon žalované, k němu není třeba žádná akceptace zmocněncem. Generální plnou moc soud neshledal neurčitou nebo nesrozumitelnou. Dále žalovaná namítla, že zmocněnec neměl zmocnění ohledně sjednání výše kupní ceny jako podstatné náležitosti kupní smlouvy. V tomto soud odkazuje na § 446 o. z., dle něhož překročí-li zmocněnec zástupčí oprávnění a nesouhlasí-li s tím zmocnitel, oznámí to osobě, se kterou zmocněnec právně jednal, bez zbytečného odkladu poté, co se o právním jednání dozvěděl. Neučiní-li to, platí, že překročení schválil; to neplatí, pokud osoba, s níž zástupce právně jednal, měla a mohla z okolností bez pochybností poznat, že zmocněnec zástupčí oprávnění zjevně překračuje. Jelikož dle generální plné moci žalovaná zmocnila [jméno] [příjmení] ke všem právním úkonům spojených s prodejem předmětných nemovitostí, mohl uzavřít za žalovanou kupní smlouvu a pokud by zmocněnec neměl zmocnění ke sjednání kupní ceny, avšak žalovaná překročení zástupčího oprávnění neoznámila žalobci bez zbytečného odkladu poté, co se o právním jednání dozvěděla, platí, že překročení schválila. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná sama uzavřela kupní smlouvy ze dne 3. 10. 2016. Od další kupní smlouvy odstoupila dne 28. 2. 2019 z důvodu podstatného porušení smlouvy ve smyslu § 2001 a násl. o.z., neboť jí nebyla řádně zaplacena kupní cena sjednaná v celkové částce 2 100 000 Kč, což dokládala nepodepsanými výdajovými pokladními doklady. V kupní smlouvě si účastníci sjednali způsob úhrady kupní ceny, který byl změněn Dodatkem [číslo] celková kupní cena tak byla navýšena na částku 2 200 000 Kč, z toho 1 750 000 Kč bylo uhrazeno prostřednictvím advokátní úschovy a dvě hotovostní částky žalovaná převzala, jak bylo potvrzeno svědkem [příjmení] a podpisem žalované na kupní smlouvě ze dne 3. 10. 2016. Jelikož v Dodatku [číslo] ze dne 10. 2. 2017 byl odkaz na smlouvu o úschově s advokátem Mgr. [příjmení] [jméno] a k vyplacení částky 1 750 000 Kč skutečně došlo, odkaz ve smlouvě o advokátní úschově na Dodatek [číslo] ze dne 28. 2. 2017 hodnotil soud jako písařskou chybu v datu. Celková kupní cena tak byla žalované zaplacena. Jelikož žalovaná odstoupila od kupní smlouvy z důvodu nezaplacení kupní ceny, její odstoupení od smlouvy nemohlo vyvolat s ohledem na výše uvedené skutečnosti, žádné právní účinky.

33. Co se týká nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou 60 měsíců dne 5. 9. 2016 s účinností dnem nabytí vlastnických práv pronajímatele k předmětu nájmu. Dne 30. 3. 2017 byl mezi účastníky uzavřen Dodatek [číslo] kterým byla zkrácena doba určitá na 12 měsíců počínaje dnem účinnosti této smlouvy s automatickým prodloužením v případě řádného plnění smlouvy o dalších 12 měsíců. Účinnost smlouvy nastala dne 14. 10. 2016 Smlouva tak byla uzavřena na dobu určitou do 14. 10. 2017. Soud tuto hodnotil jako platnou s odkazem na § 1760 o. z., dle něhož skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nezakládá. Žalovaná v bytě i nadále bydlela a první písemná výzva žalobce k vyklizení bytu žalobce byla ze dne 27. 11. 2018. Ve smyslu § 2285 o. z. došlo k obnovení nájemní smlouvy na dobu dalších 12 měsíců, tj. do 14. 10. 2018, kdy nájemní vztah skončil, neboť žalovaná byla vyzvána k vyklizení výzvou ze dne 27. 11. 2018. Soud s ohledem na všechny shora uvedené skutečnosti dospěl k závěru, že žalovaná užívá byt bez právního důvodu, a proto žalobě jako důvodné vyhověl a uložil žalované povinnost podle § 1040 o. z. byt specifikovaný ve výroku I. vyklidit ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř.

34. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť žalobce byl ve věci zcela úspěšný, a má proto právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení, které tvoří odměna advokáta za 5 úkonů právní služby po 1 500 Kč (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, písemné vyjádření žalobce ze dne 3. 6. 2019, účast na jednání před soudem dne 15. 8. 2019 a 31. 10. 2019) podle § 7, § 9 odst. 1, § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen advokátní tarif), náhrada hotových výdajů za 5 úkonů právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, cestovné za cestu z [obec] do [obec] a zpět k jednání soudu dne 15. 8. 2019 a 31. 10. 2019 v účtované výši 1 800 Kč při kombinované spotřebě motorového vozidla [anonymizováno], [registrační značka] ve výši 4,9 l benzínu na 100 km a ujeté vzdálenosti celkem 360 km podle § 13 odst. 5 advokátního tarifu, náhrada za promeškaný čas v rozsahu 16 započatých půlhodin po 100 Kč podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu, 21 % DPH z uvedených částek podle § 137 odst. 3 o.s.ř. a zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, náklady řízení žalobce za řízení před soudem prvního stupně činí 20 004 Kč. Soud nepřiznal žalobci odměnu za písemné vyjádření ze dne 3. 9. 2019, neboť v něm žalobce neuvedl nová tvrzení ani důkazy. Náklady řízení žalobce před odvolacím soudem tvoří odměna advokáta za 2 úkony právní služby po 1 500 Kč (písemné vyjádření k odvolání ze dne 28. 1. 2020, účast na jednání před odvolacím soudem dne 17. 6. 2020) podle § 7, § 9 odst. 1, § 11 odst. 1 advokátního tarifu, náhrada hotových výdajů za 2 úkony právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, cestovné za cestu z [obec] do [obec] a zpět k jednání odvolacího soudu dne 17. 6. 2020 v účtované výši 1 300 Kč za použití motorového vozidla [anonymizováno], [registrační značka] při spotřebě pro kombinovaný provoz ve výši 4,9 l benzinu na 100 km a celkem ujeté vzdálenosti 260 km, náhrada za promeškaný čas v rozsahu celkem 12 započatých půlhodin po 100 Kč podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu a 21 % DPH z uvedených částek podle § 137 odst. 3 o.s.ř. Náklady řízení žalobce před odvolacím soudem činily 7 381 Kč Náklady řízení žalobce před soudem prvního stupně po zvrácení věci k novému projednání tvoří odměna advokáta za 3 úkony právní služby po 1 500 Kč (účast u jednání Okresního soudu v Písku dne 24. 9. 2020 a 18. 2. 2021, písemné vyjádření žalobce ze dne 12. 10. 2020) podle § 7, § 9 odst. 1, § 11 odst. 1 advokátního tarifu, náhrada hotových výdajů za 3 úkony právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, cestovné za cestu z [obec] do [obec] a zpět k jednání soudu dne 24. 9. 2020 a 18. 2. 2021 v účtované výši 1 800 Kč za použití motorového vozidla [anonymizováno], [registrační značka] při spotřebě pro kombinovaný provoz ve výši 4,9 l benzinu na 100 km a celkem ujeté vzdálenosti 360 km, náhrada za promeškaný čas v rozsahu 16 započatých půlhodin po 100 Kč podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu a 21 % DPH z uvedených částek podle § 137 odst. 3 o.s.ř. Náklady řízení žalobce před soudem I. stupně činí 10 648 Kč. Soud nepřiznal žalobci odměnu za písemné podání ze dne 14. 10. 2020, neboť jím pouze doplňoval své písemné vyjádření ze dne 12. 10. 2020, za které mu byla odměna přiznána, a proto tento úkon soud nepovažoval za účelně vynaložený a dále nepřiznal žalobci odměnu za písemný závěrečný návrh, neboť se nejedná o úkon právní služby. Celkové náklady řízení žalobce činí 38 033 Kč, které je žalovaná povinna zaplatit žalovanému v souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám právního zástupce žalobce ve lhůtě stanovené v § 160 odst. 1 o.s.ř.