12 C 221/2021

Plný text

Okresní soud v Písku rozhodl samosoudkyní Mgr. Danielou Špeldovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalobce, žalovaného a žalované 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalobce, žalovaného a žalované o vyklizení nemovitosti

I. Žalovaná [celé jméno žalované], [datum narození], a žalovaný [celé jméno žalovaného], narozen [datum], jsou povinni společně a nerozdílně vyklidit a odevzdat žalobci byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím, nacházející se v 1. patře budovy [adresa] vlevo od schodů na adrese [adresa žalovaného], a to do 15 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku ve výši 13 712 Kč, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou ze dne 15. 7. 2021 domáhal proti žalovaným vyklizení bytu specifikovaného ve výroku I. s odůvodněním, že žalobce je výlučným vlastníkem nemovité věci uvedené ve výroku I. Žalobce dne 18. 4. 2014 uzavřel nájemní smlouvu na byt nacházející se v prvním podlaží domu [adresa] v obci [obec] s nájemkyní [jméno] [příjmení] (nyní [celé jméno žalované]), když v bytě 1. žalovaná bydlela společně se 2. žalovaným a jejich nezletilými dětmi. Žalovaní se podle žalobce v průběhu nájmu stali manžely a svědčilo jim společné nájemní právo. Žalovaní dlužili na nájemném a souvisejících poplatcích ke dni 1. 9. 2020 částku 67 938 Kč, když od prosince 2019 nehradili své závazky řádně a včas. Účastníci uzavřeli dohodu o uznání dluhu a dohodu o jeho plnění ze dne 1. 9. 2020, v němž žalovaní uznali svůj závazek a zavázali se jej uhradit v pravidelných měsíčních splátkách. Dále se žalobce a žalovaní dohodli, že jedním dokumentem původní nájemní smlouvu ukončili a uzavřeli novou nájemní smlouvu ze dne 1. 9. 2020 shodně na byt uvedený ve výroku I. rozsudku s novými podmínkami nájmu. V této smlouvě se žalovaní zavázali společně a nerozdílně hradit nájemné ve výši 5 000 Kč a služby ve výši 3 200 Kč, nejpozději do 30. dne příslušného kalendářního měsíce počínaje zářím 2020. Účastníci si dohodli, že pokud nájemci poruší smlouvu zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Za zvlášť hrubé porušení se považuje zejména to, nezaplatí-li nájemce nájem a související náklady za dobu alespoň tří měsíců. Žalovaní od 1. 9. 2020 neuhradili na nájemném a službách ničeho ani přes výzvu žalobce. Žalobce proto zaslal žalovaným výpověď z nájmu bytu ze dne 7. 1. 2021 a vyzval je, aby mu byt nejdéle do 15. 3. 2021 odevzdali. Žalovaní byt neopustili a byt užívají nadále bez právního titulu. Žalobce doplnil dne 8. 12. 2021, že žalovaní jsou společnými nájemci, a že žalobce nemohl provést vyúčtování, neboť nevěděl, kolik osob žije v bytě, zda 3 či 7. Dne 6. 1. 2022 žalobce, že není instalován samostatný vodoměr v bytě, proto je pro provedení vyúčtování potřeba znát počet osob v bytě.

2. První žalovaná k žalobě uvedla, že žalobci je známo, že s 2. žalovaným nejsou manželé, a že neshody se žalobcem začaly několik měsíců po nastěhování, kdy žalobce na žalované připojil společnou elektřinu na chodbě. Nikdy nedostali žádné vyúčtování za vodné a stočné, přestože platili zálohu 1 000 Kč měsíčně a zálohu na topení ve výši 2 000 Kč měsíčně. V roce 2019 pronajal žalobce vedlejší byt, přičemž na společnou terasu pouští sousedka své kočky, které při otevření okna lezou do bytu žalovaných. Žalobce neučinil žádné opatření. Od 1. 4. 2021 zastavil žalobce vodu, ačkoli věděl, že žalobci mají 2 nezletilé děti, přičemž od srpna 2021 musí žalobci nosit vodu od studny. S žalobcem nebyla žádná domluva. První žalovaná uvedla dne 6. 1. 2022, že není v dobré finanční situaci, a že od roku 2014 do roku 2020 platila řádně zálohy na energie i nájemné, přičemž vyúčtování jí nebylo poskytnuto. Nyní uznává, že řádně nájemné a služby s bydlením spojené neplatí a věc ohledně bydlení řeší.

3. Druhý žalovaný se k žalobě nevyjádřil a k ústnímu jednání konanému dne 6. 1. 2022 se nedostavil a věc proto byla projednána a rozhodnuta bez přítomnosti 1. žalovaného podle § 101 odst. 3 o.s.ř., když soud vycházel z toho, že 1. žalovaný souhlasí s jednáním v jeho nepřítomnosti.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobce je vlastníkem nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro k. ú. a [územní celek] tj., že žalobce je vlastníkem bytu o velikosti 3+1 s příslušenstvím, nacházející se v 1. patře budovy [adresa] vlevo od schodů na adrese [adresa žalovaného].

5. Z nájemní smlouvy ze dne 18. 4. 2014 bylo zjištěno, že žalobce uzavřel s 1. žalovanou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl byt, označený ve výroku I. rozsudku, na dobu neurčitou od 1. 4. 2014, přičemž 1. žalovaná se zavázala platit nájemné ve výši 5 000 Kč, poplatky za topení ve výši 2 000 Kč a vodné a stočné ve výši 1 000 Kč se splatností do 15. dne kalendářního měsíce.

6. Z uznání dluhu ze dne 1. 9. 2020 bylo zjištěno, že žalovaní uznali svůj dluh ve výši 49 000 Kč vzniklý za období od prosince 2019 do června 2020 na nájemném, poplatcích za topení a vodném a stočném. Žalovaní se zavázali uhradit tuto částku spolu s náklady za právní služby žalobce ve výši 18 938 Kč v pravidelných měsíčních splátkách ve výši nejméně 3 000 Kč počínaje zářím 2020, a to pod ztrátou výhody splátek.

7. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 9. 2020 mezi žalobcem a oběma žalovanými bylo zjištěno, že účastníci uzavřeli tuto smlouvu na dobu určitou od 1. 9. 2020 do 31. 8. 2021, jejímž předmětem byl byt specifikovaný ve výroku I. rozsudku. Žalovaní uvedli, že domácnost má 4 členy. Žalovaní se zavázali hradit nájemné ve výši 5 000 Kč měsíčně a poplatky na topení ve výši 2 000 Kč a vodné a stočné ve výši 1 000 Kč měsíčně a poplatky za připojení na wifi síť ve výši 200 Kč. Strany si sjednaly, že počínaje 1. 1. 2021 bude nájemné včetně poplatků činit 8 700 Kč. Strany se dohodly, že pokud žalovaní poruší zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby nájemci bez zbytečného odkladu odevzdal, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatí-li nájem a související náklady za dobu alespoň 3 měsíců, poškozuje předmět nájmu, způsobuje pronajímateli škody či neoznámí pronajímateli změnu v počtu osob žijících v předmětu nájmu nebo řádně a včas nehradí závazek dle dohody o uznání dluhu a dohody o jeho plnění ze dne 1. 9. 2020.

8. Z výzvy k úhradě včetně podacího lístku ze dne 17. 12. 2020 ve spojení s podacími lístky ze stejného data bylo zjištěno, že žalobce vyzval žalované k zaplacení částky 45 600 Kč. Žalobce zesplatnil dluh z dohody ze dne 1. 9. 2020. Zároveň žalobce upozornil na možnost výpovědi nájmu.

9. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne 7. 1. 2021 ve spojení s výpisem z evidence České pošty s. p. ze dne 8. 1. 2021 bylo zjištěno, že žalobce vypověděl nájemní smlouvu ze dne 1. 9. 2020 z důvodu nehrazení nájemného a služeb po dobu 3 resp. 4 po sobě jdoucích měsíců, když doručena byla výpověď žalovaným vhozením do schránky dne 15. 2. 2021.

10. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutkový stav: Žalobce, který je výlučným vlastníkem bytu uvedeného ve výroku I. rozsudku (odst. č. 4 odůvodnění shora), uzavřel jako pronajímatel dne 1. 9. 2020 se žalovanými jako společnými nájemci smlouvu o nájmu uvedeného bytu (odst. č. 7 odůvodnění shora), která navazuje na nájemní smlouvu ze dne 18. 4. 2014 (odst. č. 5 odůvodnění shora), a na základě které přenechal žalovaným tento byt do užívání, a to na dobu určitou od 1. 9. 2020 do 31. 8. 2021, přičemž současně žalovaní potvrdili podpisem dohody o uznání dluhu ze dne 1. 9. 2020, že žalobci dluží částku 49 000 Kč na nájemném, poplatcích za topení a vodném a stočném a náklady za právní služby žalobce, a že budou dluh splácet (odst. 6. odůvodnění shora). Protože žalovaní nehradili splátky řádně, vyzval je žalobce k uhrazení zbývající části dluhu (odst. č. 8 odůvodnění shora). Žalovaní porušili své povinnosti, když nehradili nájemné a zálohy na služby po dobu 4 měsíců, proto žalobce výpovědí ze dne 7. 1. 2021 vypověděl nájem žalovaným (odst. č. 9 odůvodnění shora), přičemž žalovaní nepodali žalobu o neplatnost výpovědi z nájmu bytu.

11. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

12. Podle § 2291 odst. 1 o.z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle odst. 2 nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

13. Podle § 1040 odst. 1 o.z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

14. Podle § 2270 odst. 1 o.z. uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu; společným nájemcem bytu se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě. Podle § 2270 odst. 2 o.z. co platí o nájemci, platí obdobně o společných nájemcích, není-li dále stanoveno jinak. Podle § 2271 o.z. společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Ustanovení o společnosti se použijí přiměřeně.

15. Podle § 2272 odst. 1 o.z. nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Podle § 2272 odst. 2 o.z. pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma. Podle § 2272 odst. 3 o. z. pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

16. Z provedených důkazů vyplývá, že žalobce vypověděl dne 7. 1. 2021 nájemní smlouvu uzavřenou se žalovanými jako společnými nájemci dle § 2270 o.z. dne 1. 9. 2020, a to z důvodu hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu dle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. a podle § 2291 odst. 1, 2 o.z., neboť neuhradili více než tři měsíční nájmy a zálohy na služby, když výpověď jim byla doručena dne 15. 2. 2021. Žalovaní tak užívají byt bez právního důvodu a proto uložil soud žalovaným povinnost vyklidit byt specifikovaný ve výroku I. rozsudku podle § 1040 odst. 1 o.z. Lhůta k vyklizení byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř., když soud neshledal žádné důvody pro její prodloužení.

17. Pokud jde o obranu 1. žalované spočívající v tom, že žalobce řádně nevyúčtovával zálohy na energie a vodné a stočné, soud ji shledal nedůvodnou, neboť žalovaní nepodali žalobu na neplatnost výpovědi z nájmu bytu poté, co jim byla výpověď doručena dne 15. 2. 2021, a soud se proto nemohl touto námitkou zabývat věcně. Navíc žalovaní dle pronajímatele nenahlásili zvýšení počtu osob v bytě, čímž porušili své povinnosti dle § 2272 o.z.

18. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť žalobce byl ve věci zcela úspěšný, a má proto právo na náhradu nákladů řízení, které tvoří odměna advokáta při zastupování žalobkyně za 4 úkony právní služby po 1 500 Kč podle § 7, § 9 odst. 1, § 11 odst. 1, vyhlášky č. 177/1996 Sb. (převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby, vyjádření ze dne 8. 12. 2021, účast na jednání soudu dne 6. 1. 2022), náhrada hotových výdajů advokáta za 4 úkony právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., 21 % DPH z uvedených částek podle § 137 odst. 3 o.s.ř. a zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč; celkem náklady řízení žalobce činí 13 712 Kč, které jsou žalovaní povinni zaplatit v souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám právního zástupce žalobce. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř., když soud neshledal žádné důvody pro její prodloužení.