12 C 283/2020

Plný text

Okresní soud v Písku rozhodl samosoudkyní Mgr. Danielou Špeldovou v právní věci žalobce: ; název žalobkyně , IČO sídlem adresa žalobkyně ; zastoupeného advokátem: Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného ; zastoupenému advokátem: JUDr. jméno příjmení sídlem tř. Národní svobody číslo , PSČ obec o zaplacení 80 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba žalobce proti žalovanému ze dne 13. 8. 2020 o zaplacení částky 80 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 16. 7. 2020 do zaplacení se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 38 962 Kč, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobce se žalovaným uzavřel Výhradní dohodu o zprostředkování ze dne 20. 2. 2020 (dále jen„ Smlouva“). Podpisem Smlouvy žalovaný projevil zájem prostřednictvím žalobce prodat nemovitosti v k. ú. [obec] a žalobce se zavázal vykonávat činnosti, na jejichž základě žalovanému vznikne příležitost k uzavření kupní smlouvy. Provize žalobce byla sjednána v čl. 5 Smlouvy ve výši 80 000 Kč. Na základě Smlouvy zahájil žalobce investice do propagace, vynaložil nemalé náklady na činnost realitních makléřů a jiných jeho pracovníků, nemalé náklady na inzerci nemovitosti na placených a jiných webových serverech, náklady za tisk reklamních letáků a nabídkových katalogů apod. Na tuto činnost se ozývali zájemci o koupi, kteří měli zájem o prohlídku předmětné nemovitosti, což je jedna z podstatných okolností důležitých pro obstarání zájemce o převod předmětu převodu. Na základě výše uvedených činností žalobce pro žalovaného opatřil zájemce o koupi – [jméno] [příjmení] (dále jen„ Zájemce“), když s tímto Zájemcem byla uzavřená Dohoda o koupi nemovitosti. Tato skutečnost byla žalovanému oznámena doporučeným dopisem. Zájemce současně na důkaz svého zájmu o předmětnou nemovitost složil na účet žalobce blokační úhradu ve výši 80 000 Kč. Ve smlouvě bylo v čl. 2 ujednáno, že se žalovaný zavazuje v případě opatření příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy zaplatit žalobci provizi uvedenou v čl. 5 Smlouvy ve výši 80 000 Kč. Žalobci vznikl nárok na provizi, když žalovanému obstaral reálnou a možnou příležitost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu, neboť mu umožnil jednat s vážným zájemcem vlastnícím peněžní prostředky na zaplacení kupní ceny (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 2694/2011). To, že k uzavření zprostředkovávané smlouvy nedošlo, nelze žalobci přičítat za vinu, neboť se tak stalo výlučně z důvodů váznoucích na straně žalovaného, když tento nedostál svým povinnostem uvedených v čl. 9 Smlouvy. Zájemce dne 14. 4. 2020 žalovaného vyzval k uzavření kupní smlouvy. K úhradě dlužné částky byl žalovaný vyzván předžalobní výzvou ze dne 2. 7. 2020, do dne podání žaloby ale z dlužné částky ničeho neuhradil. Protože žalovaný požadovanou částku dobrovolně neuhradil, požaduje žalobce též zákonný úrok z prodlení, a to od uplynutí 7 denní lhůty k plnění stanovené předžalobní výzvou, která byla žalovanému dodána dne 8. 7. 2020. Sedmidenní lhůta k plnění tak uplynula 15. 7. 2020 a zákonný úrok z prodlení je tak požadován ode dne následujícího, tj. 16. 7. 2020. S ohledem na výše uvedené žalobce navrhuje, aby soud žalobě vyhověl. Žalobce se vyjádřil k odporu žalovaného dne 9. 11. 2020, že pokud žalovaný svou procesní obranu staví na skutečnosti, že žalobcem opatřený zájemce neakceptoval podmínku žalovaného na zajištění doživotního práva nájmu na prodávaném bytě a z tohoto důvodu žalobci nárok na provizi vzniknout nemohl, jde o nepravdivé tvrzení, neboť od počátku byla mezi stranami domluva taková, že nájemní smlouva mezi opatřeným zájemcem a žalovaným bude sjednána na dobu dvou let. Toto bylo za účasti žalovaného a zástupkyně žalobce [jméno] [příjmení] tlumočeno Zájemci před podpisem Dohody o koupi nemovitosti, přičemž žalovaný navíc doplnil, že„ to možná ani dva roky nebudou, neboť je na tom zdravotně opravdu špatně“. Zájemce tuto podmínku žalovaného akceptoval, s tím, že pro případ, že by byl po uplynutí dvouleté doby nájmu žalovaný nadále naživu, nájemní smlouvu mu prodlouží. Veškeré námitky žalovaného obsažené v jeho podání tak lze shledat jako účelové, když žalobce při výkonu své zprostředkovatelské činnosti postupoval v souladu s pokyny žalovaného, přičemž tyto námitky mají zjevně zakrýt skutečný důvod toho, proč daný obchodní případ nedopadl, a to, že si žalovaný prodej rozmyslel. Žalobce tedy navrhuje soudu, aby žalobě v plném rozsahu vyhověl. Žalobce doplnil dne 9. 3. 2021, že z nahrávky označené jako [číslo] s rozhovorem žalovaného s [jméno] [příjmení] nevyplývá pro danou věc nic podstatného, když toliko zachycuje informování žalovaného o skutečnosti, že [jméno] [příjmení] předá kontakt na žalovaného zástupkyni žalobce. Podle nahrávek rozhovorů se zástupkyní žalobce [jméno] [příjmení], označeny jako [číslo] [číslo] uvádí žalobce, že z nahrávky [číslo] jde jednoznačně dovodit, že původní domluva mezi žalobcem a žalovaným byla dokonce taková, že žalovaný po prodeji předmětný byt opustí a najde si vlastní pronájem, a v nahrávce [číslo] se pak žalovaný a priori zabývá argumentací, proč je pro něj předmětná nájemní smlouva nepřípustná. Za zmínku zde stojí pasáž, kdy [jméno] [příjmení] žalovanému sděluje, že na době trvání na dobu určitou dvou let se jasně domluvili, přičemž je možné následné prodloužení nájemní smlouvy. Toto v předmětném telefonátu žalovaný nikterak nerozporuje, pouze se zmiňuje o tom, že v rámci případného prodloužení nájemní smlouvy by po něm mohl pronajímatel požadovat zvýšení nájemného. Nahrávku [číslo] zachycující telefonát žalovaného se Zájemcem lze rozdělit do dvou kategorií, když žalovaný plně doznává svou neochotu jednat se zástupkyní žalobce, přiznává, že této nezvedá telefony, a rovněž z ní vyplývá i to, že žalovaný telefony nezvedal i Zájemci, čehož lze jednoznačně dovodit porušování povinností žalovaného dle předmětné zprostředkovatelské smlouvy a důvodnost nároku žalobce na smluvní pokutu ve výši provize. Dále žalovaný odůvodňuje svůj nesouhlas s nájemní smlouvou na dobu dvou let, přičemž Zájemce na toto reaguje, že„ na tom se domluvili“, přičemž Zájemce nevylučuje možnost nájemní smlouvu prodloužit. Žalovaný se pak vyjadřuje i ke svému zdravotnímu stavu, který se dle jeho slov významně zlepšil. Za zmínku pak stojí i věta pronesená žalovaným, že„ když se naštve, tak všechno zapomene“. Z nahrávky [číslo] je pak patrné, že žalovaný byl po celou rozhodnou dobu v kontaktu i s jinou realitní kanceláří. Naskýtá se tak otázka, zda jeho obstrukce týkající se nájemní smlouvy nejsou ryze účelové s cílem vyvázat se ze smluvního vztahu se žalobcem a prodat předmětnou nemovitost přes jinou realitní kancelář. Žalobce je tedy přesvědčen, že výše uvedenými nahrávkami žalovaný neprokázal své tvrzení, že nájemní smlouva měla od počátku být dohodnuta na dobu neurčitou. Z vyjádření [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] je naopak zřejmé, že původní dohoda zněla na dobu dvou let s možností dalšího prodloužení, přičemž v případě telefonátu s [jméno] [příjmení] žalovaný tuto skutečnost nijak nerozporuje, ač k tomu měl nepochybně dostatek prostoru. Za zmínku rovněž stojí i věta pronesená žalovaným, že„ když se naštve, tak všechno zapomene.“ Je tedy otázkou, zda v kontextu s touto větou žalovaný svou procesní obranu toliko nepřikrášluje, respektive zda své požadavky týkající se nájemní smlouvy na„ dožití“ nezačal uvádět až v kontextu se svým lepšícím se zdravotním stavem, v důsledku čehož pro něj prodej nemovitosti začal postrádat smysl.

2. Žalovaný v odporu ze dne 25. 9. 2020 uvedl, že nepopírá, že v letech 2019 – 2020 postupně uzavřel se žalobcem tři dohody o zprostředkování prodeje své bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v Tyršově ulici v [obec] vytvořené dle bytového zákona o velikosti 2+1 s příslušenstvím a výměře 63 m2 (Nevýhradní dohody o zprostředkování ze dnů 8. 8. 2019 a ze 30. 10. 2019 a Dohodu o výhradním zprostředkování ze dne 20. 2. 2020), ve kterých byla ujednána mezi žalobcem a jím provize 80 000 Kč za zprostředkování prodeje tohoto bytu. Tyto dohody však již od uzavření první z dohod dne 8. 8. 2020 obsahovaly mezi žalovaným a žalobcem ústně sjednanou podmínku zprostředkování, že žalovaný bude moci v odprodaném bytě dožít v nájmu u kupujícího jako pronajímatele za v místě a čase obvyklé nájemné až do konce svého života. Žalovaný totiž onemocněl někdy v r. 2015 ještě před tím, než začal nabízet svůj byt k prodeji těžkým onkologickým onemocněním s nejistou prognózou ohledně trvání jeho dalšího života a chtěl si prodejem bytu i nájmem tohoto bytu na své dožití zajistit příjmy a bydlení v bytě, na který byl zvyklý. S touto podmínkou prodeje seznámil i [jméno] [příjmení] z pobočky žalobce na [část obce] třídě [číslo], [obec], která s ním vyřizovala potřebné náležitosti při sjednání zprostředkovatelských smluv za žalobce. [jméno] [příjmení] tyto podmínky akceptovala a řekla, že vše chápe, a že s touto podmínkou žalovaného budou pro něj vyhledávat zájemce o koupi. Do písemných smluv tuto podmínku sice nikdy neuvedla, nicméně při nabídce bytu zřejmě o tom, že zájemce bytu má podmínku dožití v nájmu v převáděném bytě, nějakým způsobem informovala. Podmínka zprostředkování v podobě nájmu na dožití pro prodávajícího je pak patrna i z postupu žalobce o vyhledání zájemce o koupi. Na základě prvních dvou smluv o zprostředkování uzavřených mezi žalovaným a žalobcem ze srpna a října 2019 k zajištění zájemce, který by chtěl byt žalovaného koupit za nabízenou cenu 1 980 000 Kč se zátěží v podobě doživotního nájmu žalovaného zřejmě právě z důvodu striktní podmínky nájmu žalovaného v převáděném bytě na dožití, ze strany žalobce nedošlo. Doba, na kterou byla sjednána druhá z dohod o zprostředkování podepsaná oběma stranami 30. 10. 2019 marně uplynula 30. 1. 2020. Teprve poté, když již žádná dohoda o zprostředkování mezi stranami neplatila, se někdy těsně před 21. 2. 2020 ozvala žalovanému [jméno] [příjmení] s tím, že pro něj má zájemce o koupi bytu, který je ochoten jeho byt koupit i s podmínkou, že žalovaný zůstane v bytě v nájmu, ale že kupní cenu je nutno snížit na cenu 1 930 000 Kč včetně provize. V pobočce žalobce pak podepsali dne 21. 2. 2020 žalobce (zastoupen [jméno] [příjmení]), žalovaný a Zájemce Výhradní dohodu o zprostředkování prodeje bytu (patrně antidatována na 20. 2. 2020, žalovaný je si jistý, že ji podepisoval zároveň s Dohodou o koupi nemovitosti ve stejný den) a Dohodu o koupi nemovitosti, svým obsahem v podstatě dle žalobce smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Po uzavření dohod zaslal žalobce žalovanému a Zájemci smluvní dokumentaci celého obchodu. V této dokumentaci byl žalobcem 3. 3. 2020 vytvořen i návrh nájemní smlouvy mezi Zájemcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem o nájmu bytu [číslo] za nájemné 6 000 Kč měsíčně a za úhradu spotřebovaných služeb, ke splnění podmínky zprostředkování v podobě doživotního bydlení žalovaného v nájmu v bytě, přičemž doba trvání nájmu vyplněna nebyla. Při následném jednání mezi žalovaným a Zájemcem vyšlo najevo, že Zájemce o koupi byl zástupkyní žalobce nesprávně informován o této podmínce prodeje, když mu bylo [jméno] [příjmení] sděleno, že tento nájem by měl trvat jen maximálně dva roky. Tato informace podle žalovaného mohla pocházet z toho, že se žalovaný [příjmení] [příjmení] svěřil, že …podle doktorů už mu možná zbývají jen 2 roky života… Nicméně, když se zájemce o koupi dozvěděl, že žalovaný požaduje nájem bytu na dobu určitou do konce svého života a ne na max. 2 roky, jak byl informován žalobcem, smlouvu již uzavřít nechtěl, mj. s poukazem na to, že je o 14 let starší než žalovaný, projevil obavy, že žalovaný ještě může žít dlouho, a že nájemní smlouvu s takto formulovanou dobou nájmu zájemce o koupi uzavřít nechce. Žalovaný několikrát, naposledy mj. v reakci na předžalobní výzvu žalobce ze dne 2. 7. 2020 žalobce informoval, že obchod nebyl zprostředkován za dohodnutých podmínek, a že žádnou kupní smlouvu, pokud kupující nebude akceptovat podmínku jeho nájmu převáděného bytu na dožití, uzavírat nechce. Žalobce se v dalším svém postupu soustředil na vyrábění důkazů, že žalovaný zmařil uzavření zprostředkované kupní smlouvy, aby mohl zinkasovat provizi, s podmínkou zprostředkování v podobě uzavření nájemní smlouvy na dobu života žalovaného se nijak nezabýval, mj. zřejmě i podmiňoval vrácení rezervačního poplatku Zájemci tím, že bude dále vyzývat žalovaného k podpisu kupní smlouvy. Pokud by Zájemce byl ochoten splnit podmínku uzavření nájemní smlouvy se žalovaným na dobu jeho života, nemá žalovaný problém kupní smlouvu s ním uzavřít a dokonce ani s tím, že by žalobce měl obdržet provizi. Z výše uvedeného podle žalovaného vyplývá, že nárok žalobce na provizi nevznikl, neboť žalobce nezprostředkoval v daném případě zájemce o prodej, který byl ochoten akceptovat mezi žalovaným a žalobcem dohodnuté podmínky prodeje, konkrétně podmínku uzavření nájemní smlouvy pro žalovaného jako nájemce k předmětu převodu při uzavření kupní smlouvy o nájmu bytu na dobu jeho života. V tomto směru odkazuje žalovaný zejména na rozsudek Nejvyššího soudu ČR č. j. 33 Cdo 844/2017-162 ze dne 29. 1. 2019. To, že je část závazku již na počátku vzniku sjednána ústně a část písemně ustanovením občanského zákoníku ani jakémukoli ujednání mezi stranami sporu, jak byly ve výše zmíněných smlouvách učiněny, neodporuje. Podle názoru žalovaného je otázkou, zda je vůbec platná dohoda o zprostředkování ze dne 20. 2. 2020 a dohoda o koupi nemovitosti (dle žalobce smlouvě o smlouvě budoucí kupní), když předmět převodu či budoucího převodu je vymezen jen jako bytová jednotka [číslo]. Tato jednotka však je jednotkou vytvořenou dle zák. č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů a s ní vždy musí být převáděn i podíl na společných částech domu a pozemku, které jsou s vlastnictvím jednotky spojeny jako samostatné věci, resp. podíly k nim. Bez převodu těchto podílů je převod jednotky neplatný a nezapsatelný v KN. Zmíněné podíly žalovaného na společných částech domu a pozemku p. č. st. [číslo] KN k. ú. [obec] o velikosti [číslo] celku však předmětem zprostředkování převodu dle zprostředkovatelských smluv ani dohody o koupi nemovitosti ze dne 21. 2. 2020 nejsou. Jestliže tedy dle obsahu zprostředkovatelských smluv nelze uzavřít platnou smlouvu kupní, nemůže ani vzniknout nárok na provizi pro rozpor s ustanovením § 2447 o. z., neboť provize je splatná až uzavřením (platné) zprostředkované smlouvy. Navrhuje proto zamítnutí žaloby a náhradu nákladů řízení. Žalovaný doplnil dne 4. 2. 2021, že má k dispozici maily a záznam telefonních hovorů žalovaného s [jméno] [příjmení], a dále záznam telefonního hovoru s [jméno] [příjmení], s [jméno] [příjmení] a s [jméno] [příjmení] Dohody žalobce se žalovaným vždy obsahovaly podmínku sjednání nájemní smlouvy pro žalovaného za obvyklých podmínek na dobu určitou do jeho dožití. Tuto podmínku nebyl ochoten akceptovat zájemce sjednaný zprostředkovatelem. Žalobce tak neobstaral příležitost uzavřít kupní smlouvu za sjednaných podmínek, proto dle žalovaného nemá právo na provizi. Ve smluvní dokumentaci není nikde uvedena podmínka nájmu bytu žalovaným, přestože byla mezi účastníky dojednána. Žalovaný byl ochoten akceptovat i sjednání nájmu na dobu určitou 2 let s automatickým prodlužováním. Žalovaný podepsal, že převzal oznámení o opatření zájemce o nemovitost, přestože je zde uvedena osoba„ [jméno] [příjmení]“. Žalovaný doplnil dne 17. 2. 2021, že dle telefonického hovoru s [jméno] [příjmení], tato dobře věděla o podmínce dožití žalovaného v bytě, se kterou je zprostředkování prodeje tohoto bytu spojeno, ale byt chtěla nabízet zájemcům bez této podmínky, s čímž žalovaný nesouhlasil a o době určité trvání nájmu pro žalovaného 2 let od prodeje nebyla žádná zmínka. Žalovaný si nahrával hovory proto, že po chemoterapiích byl bezprostředně po nich zmatený a nepamatoval si obsah hovorů před chemoterapií.

3. Z hovoru ze dne 5. 2. 2020 s [jméno] [příjmení] je patrné, že žalovaný chce prodat byt s podmínkou svého nájmu v bytě na dožití, doslovně„ dokud nechcípnu“, že si chce případné 2 roky života, co mu zbývají, užít. [jméno] [příjmení] mu nabídla, že by mu případně pomohla s prodejem jeho bytu, neboť pracuje v jiné realitní kanceláři, a sdělila žalovanému výši nájmu tržního cca 7 000 Kč až 8 000 Kč plus poplatky za energie měsíčně.

4. Z hovoru ze dne 9. 3. 2020 s [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tato si byla vědoma podmínky žalovaného v podobě nájmu na dobu dožití žalovaného, který na této podmínce trvá, avšak zájemci tato podmínka nevyhovuje, rád by poskytl byt na kratší dobu nájmu dvou let s možností prodloužení, přičemž žalovaný i při zvážení této varianty má obavu ze zvýšení nájmu. [jméno] [příjmení] tak ponechává dohodu na žalovaném a [jméno] [příjmení] jako zájemci.

5. Z nahrávky hovoru s [jméno] [příjmení] ze dne 2. 5. 2019 je zřejmé, že žalovaný chce prodat byt jako investici s nájmem na dožití, doslovně„ kam bych šel“, a že [jméno] [příjmení] pro něj má zájemce o koupi bytu.

6. Z nahrávky hovoru s [jméno] [příjmení] ze dne 30. 3. 2020 soud zjistil, že podle žalovaného byl [jméno] [příjmení] zřejmě [jméno] [příjmení] špatně informován o podmínce doby nájmu v trvání dvou let s možností prodloužení, neboť žalovaný vždy požadoval dobu na dožití, kterou však [jméno] [příjmení] s ohledem na to, že je o 14 let starší, nemůže a není ochoten akceptovat. Žalovaný nikdy o 2 letech nájmu nemluvil, pouze hovořil o tom, že mu lékař sdělil, že se mu zbývají cca 2 roky života. Momentálně je jeho stav lepší, ale nádory tohoto typu se vracejí. [jméno] [příjmení] chtěla snížit cenu o 100 000 Kč, nesdělovat zájemcům, že jde pouze o investici.

7. Z nahrávky hovoru ze dne 13. 2. 2020 s [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalovaný chce zůstat v bytě, nechce se stěhovat, i když o pronájmu uvažoval, a je pro sdělení zájemcům o koupi bytu, že jde pouze o investici.

8. Z mailů žalovaného a [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že dne 13. 3. 2020 zaslal žalovanému žalobce tj. [jméno] [příjmení] návrh kupní smlouvy a nájemní smlouvy. Dne 1. 4. 2020 vyzvala [jméno] [příjmení] žalovaného k podpisu kupní smlouvy a nájemní smlouvy s tím, že pokud žalovaný nesouhlasí s nájemní smlouvou, nechť se dohodne s [jméno] [příjmení], přičemž nelze měnit dohodu původní o době 2 let nájmu žalovaného s možností prodloužení za podmínku doživotního nájmu. Mailem ze dne 23. 4. 2020 bylo zjištěno, že žalovaný byl žalobce opět vyzván k podpisu smlouvy s opětovným odkazem na ujednání dvouletého nájmu s možností jeho prodloužení.

9. Z informace z webu je patrné, že dne 11. 2. 2020 byl k prodeji nabízen byt žalovaného za cenu 1 930 000 Kč bez jakýchkoliv dalších podmínek tj. bez uvedení podmínky nájmu.

10. Z Oznámení o opatření zájemce ze dne 21. 2. 2020 je zřejmé, že žalovaný byl informován o opatření zájemce o převod jeho bytu, a to [jméno] [příjmení], přičemž oznámení si měla převzít [jméno] [příjmení] dne 20. 2. 2020, přestože oznámení podepsal žalovaný, když toto oznámení odkazuje na dohodu o zprostředkování z 20. 2. 2020.

11. Z nevýhradní dohody o zprostředkování prodeje ze dne 8. 8. 2019 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovaným a žalobcem, zastoupeným [jméno] [příjmení], na dobu do 30. 10. 2019, když předmětem prodeje byl byt [číslo] v nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] v k. ú. [obec], sjednaná provize 80 000 Kč při výši kupní ceny 1 980 000 Kč. Podle čl. 2 je předmětem dohody obstarání příležitosti žalovanému žalobcem uzavřít se zájemcem o předmět prodeje kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí a závazek žalovaného k zaplacení provize. Podle čl. 9 je povinen žalovaný uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši provize při porušení svých povinností popsaných v čl. 8 jako např. poskytnutí součinnosti směřující k uzavření smlouvy.

12. Z nevýhradní dohody o zprostředkování prodeje ze dne 30. 10. 2019 č. zakázky [číslo] soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalovaným a žalobcem, zastoupeným [jméno] [příjmení], na dobu do 30. 1. 2020, když předmětem prodeje byl byt [číslo] v nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] v k. ú. [obec], sjednaná provize 80 000 Kč při výši kupní ceny 1 980 000 Kč. Podle čl. 2 je předmětem dohody obstarání příležitosti žalovanému žalobcem uzavřít se zájemcem o předmět prodeje kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí a závazek žalovaného k zaplacení provize. Podle čl. 9 je povinen žalovaný uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši provize při porušení svých povinností popsaných v čl. 8 jako např. poskytnutí součinnosti směřující k uzavření smlouvy.

13. Z výhradní dohody o zprostředkování prodeje ze dne 20. 2. 2020 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovaným a žalobcem, zastoupeným [jméno] [příjmení], na dobu do 21. 4. 2020, když předmětem prodeje byl byt [číslo] v nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] v k. ú. [obec], sjednaná provize 80 000 Kč při výši kupní ceny 1 930 000 Kč. Podle čl. 2 je předmětem dohody obstarání příležitosti žalovanému žalobcem uzavřít se zájemcem o předmět prodeje kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí a závazek žalovaného k zaplacení provize. Podle čl. 9 je povinen žalovaný uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši provize při porušení svých povinností popsaných v čl. 8 jako např. poskytnutí součinnosti směřující k uzavření smlouvy.

14. Z lékařského potvrzení žalovaného, [datum narození], je patrné, že [nemocnice], chemoterapeutická ambulance, realizovala vyšetření žalovaného léčeného pro onkologické onemocnění, a to [anonymizováno 8 slov].

15. Nájemní smlouva byla připravena žalobcem dne 3. 3. 2020 na dobu určitou, bez stanovení konkrétní doby, mezi Zájemcem tj. [jméno] [příjmení] o koupi bytu [číslo] v nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] v k. ú. [obec], a žalovaným při sjednání nájemného 6 000 Kč měsíčně.

16. Dohodou o koupi nemovitosti datovanou 21. 2. 2020 jako smlouvou o smlouvě budoucí se dohodli žalovaný, zastoupený žalobcem, a zájemce na tom, že bude uzavřena kupní smlouva ohledně bytu [číslo] v nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] v k. ú. [obec], když zájemce se zavázal v čl. 12 2., že vyzve žalovaného k uzavření kupní smlouvy nejpozději do konce doby trvání dohody (tj. 21. 4. 2020), a žalovaný je povinen nejpozději do 1 měsíce od vyzvání smlouvu kupní uzavřít (čl. 11). V čl. 5 uznal žalovaný svou povinnost zaplatit sjednanou provizi, přičemž bylo odkázáno na její ujednání v dohodě o zprostředkování.

17. Z výzvy [jméno] [příjmení] žalovanému k uzavření smlouvy je zřejmé, že tak učinil mailem dne 14. 4. 2020. Žalovaný odpověděl [jméno] [příjmení] dne 16. 4. 2020 tak, že byl uveden [jméno] [příjmení] v omyl, neboť žalovaný nechtěl přistoupit na podmínky nájemní smlouvy a [jméno] [příjmení] na dvouletou smlouvu.

18. Dopis žalovaného právnímu zástupci žalobce z července 2020 je reakcí na předžalobní výzvu, v němž žalovaný sdělil, že [jméno] [příjmení] vždy informoval pouze o nájemní smlouvě na dobu dožití, nikoliv na dobu dvou let, a pokud jej tak informovala, tak nesprávně, a žalovaný se necítí být finanční vázán k žalobci. Z potvrzení o podání je zřejmé datum 2. 7. 2020.

19. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalovaný je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] postavené na pozemku parc. č. stav. [číslo] v k. ú. [obec], a dále spoluvlastnického podílu na společných částech budovy o velikosti [číslo] a podílu na společných částech pozemku o velikosti [číslo], zapsaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek, na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] (dále jen„ předmětný byt“).

20. Předžalobní výzva vč. podacího archu je adresována žalovanému a datována 2. 7. 2020 a jejím předmětem je výzva k zaplacení částky 80 000 Kč do 7 dnů od jejího doručení. Sledování zásilky popisuje odeslání dne 2. 7. 2020 a doručení dne 8. 7. 2020.

21. Z lékařské zprávy [nemocnice], a. s. ze dne 28. 1. 2021 je patrné, že diagnóza žalovaného je [anonymizováno 14 slov]. Došlo ke kompletní regresi a stav nelze označit za kompletní remisi. Chemoterapie již podávána nebude.

22. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl dne 4. 2. 2021, že chtěl jako investici koupit byt v [obec], kontaktoval proto ohledně nabízeného bytu žalovaného žalobce, konkrétně [jméno] [příjmení], která domluvila schůzku s žalovaným. Žalovaný uvedl, že je nemocný a lékaři mu odhadují dva roky života. Svědek zaplatil zálohu 80 000 Kč, protože souhlasil s podmínkami žalovaného v podobě nájemní smlouvy, když dobu 2 let nenavrhl žalovaný, zřejmě vyplynula z informace o odhadu lékařů, avšak dobu nájmu včetně možnosti prodloužení žalovaný ani nerozporoval. Žalovaný byl dle [jméno] [příjmení] nekontaktní s tím, že nesouhlasil s nájemní smlouvou na dva roky, ale chtěl smlouvu na doživotí, což byla neakceptovatelná podmínka pro svědka, neboť je o 14 let starší než žalovaný. Svědek vyzval žalovaného k podpisu smlouvy s možností prodloužení, přestože z telefonického hovoru s ním věděl, že žalovaný trvá na doživotním nájmu, a protože tato nebyla podepsána, obdržel od žalobce zpět 80 000 Kč.

23. Svědkyně [jméno] [příjmení] sdělila, že je zaměstnancem žalobce a kontaktoval jí známý [jméno] [příjmení], že žalovaný chce prodat byt, proto žalovaného kontaktovala, ten jí sdělil, že je vážně nemocný, zbývají mu asi dva roky života, což jí sdělil už předtím její známý, a chce byt prodat, aby o něj nepřišel, a chce buď do nájmu, nebo v bytě zůstat dva roky bydlet. [jméno] nájmů byly však vysoké, proto podmínkou žalovaného byly dva roky nájmu, což měla sdělovat zájemcům. Zájemci nějací byli, ale přesto museli prodloužit opakovaně smlouvu o zprostředkování. Po skončení smluv zůstal byt v nabídce žalobce a ozval se [jméno] [příjmení], ale žalovaný trval na doživotním nájmu, čímž ale dle svědkyně porušil dohodu se žalobcem o nájmu bytu na dva roky s možností prodloužení. Dle svědkyně jí žalovaný telefonicky kontaktoval, že již netrvá na době nájmu dvou let a přestal komunikovat. Informace o investici tj. podmínce nájmu nebyla zveřejněna v nabídce na webu, protože informaci o zdravotním stavu sdělovala svědkyně zájemcům při prohlídce, když tuto podmínku měli sjednanou se žalovaným ústně. Nabídková cena bytu se neměnila, přestože to svědkyně navrhovala. Nájemní smlouva měla být sjednána na 2 roky s možností prodloužení, a to nikoliv automatické, avšak v písemném návrhu přesto uvedena nebyla, šlo pouze o jakýsi„ mustr“. Žalovaný chtěl ve smlouvě o nájmu uvést dobu na doživotí a trval na„ doladění“ nájemní smlouvy před podpisem té kupní. Záznamy o jednání s klienty realitní kanceláře žalobce se nedělají standardně. Svědkyně je zainteresována na provizi za realizovaný obchod, jde o její hlavní činnost. S prodloužením nájemní smlouvy přišel [jméno] [příjmení].

24. Soud zamítl pro nadbytečnost důkaz výslechem žalovaného.

25. Soud z provedených důkazů dovodil následující skutkový stav. Žalovaného známý [jméno] [příjmení] předal kontakt na žalovaného [příjmení] [příjmení] v souvislosti s úmyslem žalovaného prodat předmětný byt, jak je patrné z hovoru z 2. 5. 2019 (odst. [číslo] odůvodnění shora). Žalobce a žalovaný uzavřeli dohodu o zprostředkování prodeje předmětného bytu (odst. [číslo] odůvodnění shora) dne 8. 8. 2019 do 30. 10. 2019 (odst. [číslo] odůvodnění shora), a to nevýhradní, dne 30. 10. 2019 do 30. 1. 2020 (odst. [číslo] odůvodnění shora), a to nevýhradní, a dne 20. 2. 2020 do 21. 4. 2020 (odst. [číslo] odůvodnění shora), a to výhradní. Sjednaná cena předmětného bytu byla 1 980 000 Kč v nevýhradních smlouvách a 1 930 000 Kč ve výhradní smlouvě. Ve všech smlouvách byla sjednána provize 80 000 Kč za zprostředkování prodeje a současně smluvní pokuta ve výši provize pro případ porušení povinností žalovaného vč. poskytnutí součinnosti směřující k uzavření smlouvy. Předmětný byt byl nabízen za částku 1 930 000 Kč na webových stránkách žalobce a žádné další podmínky uvedeny nebyly (odst. [číslo] odůvodnění shora). V době mezi skončením nevýhradní smlouvy 30. 10. 2019 a uzavřením smlouvy výhradní dne 21. 2. 2020 mluvil dne 5. 2. 2020 žalovaný se svou známou [jméno] [příjmení], která mu mj. nabídla pomoc při prodeji předmětného bytu, a které mj. žalovaný sděloval, že v předmětném bytě chce žít„ dokud nechcípne“ (odst. [číslo] odůvodnění shora). Se zástupkyní žalobce [jméno] [příjmení] hovořil žalovaný dne 13. 2. 2020 a dne 9. 3. 2020 (odst. [číslo] a [číslo] odůvodnění shora), přičemž v obou rozhovorech zazněla podmínka žalovaného doživotně bydlet v předmětném bytě s tím, že tuto informaci je třeba sdělovat případným zájemcům o koupi, a že na podmínku Zájemce tj. [jméno] [příjmení] na nájem na 2 roky s možným prodloužením žalovaný nemůže přistoupit. Žalovaný a Zájemce uzavřeli dne 21. 2. 2020 tj. v době mezi oběma těmito rozhovory Dohodu o koupi nemovitostí jako smlouvu o smlouvě budoucí (odst. [číslo] odůvodnění shora) a žalobce předložil žalovanému i návrh nájemní smlouvy z 3. 3. 2020 předmětného bytu mezi žalovaným a Zájemcem na dobu určitou bez stanovení konkrétní doby a s nájmem ve výši 6 000 Kč měsíčně (odst. [číslo] odůvodnění shora), když oznámení o opatření zájemce převzal žalovaný dne 21. 2. 2020 (odst. [číslo] odůvodnění shora). Žalovaný na opakované mailové výzvy k podpisu kupní smlouvy a nájemní smlouvy ze dne 1. 4. 2020 a ze dne 23. 4. 2020 (odst. [číslo] odůvodnění shora) nereagoval, přestože jejich návrhy dne 13. 3. 2020 obdržel. Dne 30. 3. 2020 hovořil žalovaný se Zájemcem a ujasnili si, že Zájemce není ochoten akceptovat podmínku doživotního nájmu předmětného bytu žalovaným s tím, že ohledně 2 let mluvil žalovaný pouze v souvislosti se sdělením prognózy délky jeho života lékařem (odst. [číslo] odůvodnění shora). Zájemce tj. [jméno] [příjmení] přesto vyzval žalovaného dne 14. 4. 2020 k podpisu smlouvy, na což reagoval žalovaný dne 16. 4. 2020 tak, že nemůže přistoupit na nájem dvou let (odst. [číslo] odůvodnění shora). Žalobce byl žalovaným informován dopisem v reakci na předžalobní upomínku ze dne 8. 7. 2020 o tom, že se necítí být finančně zavázán (odst. [číslo] a [číslo] odůvodnění shora). Ohledně zdravotního stavu žalovaného je patrná z lékařské zprávy [nemocnice] diagnóza [anonymizováno 8 slov] (odst. [číslo] odůvodnění shora) a z lékařské zprávy ze dne 28. 1. 2021 kompletní regrese s ukončením chemoterapie (odst. [číslo] odůvodnění shora). Svědek [jméno] [příjmení] tj. Zájemce u jednání soudu vypověděl mj., že dobu nájmu v trvání 2 let určitě nenavrhl žalovaný (odst. [číslo] odůvodnění shora) a svědkyně [jméno] [příjmení] tj. zástupkyně žalobce uvedla ve výpovědi mj., že žalovaný chtěl v předmětném bytě dále bydlet, i když zvažoval i vystěhování se jinam, a že jí a Zájemci sdělil, že mu lékaři„ dávají“ 2 roky života, na což reagoval Zájemce souhlasem s nájmem na 2 roky s možností prodloužení (odst. [číslo] odůvodnění shora).

26. Podstata zprostředkovatelské smlouvy záleží v závazku zprostředkovatele vyvíjet činnost, která má vést k uzavření určité smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou, tj. činnost spočívající v podstatě ve vyhledání potenciální strany určité smlouvy, již zájemce hodlá uzavřít (srov. např. též [příjmení], J., [příjmení], O., [příjmení], M., [příjmení], J., a kol. Občanský zákoník, Komentář, 10. vydání, Praha, C. H. Beck, 2006, s. 1349), jak argumentoval žalobce, a zprostředkovatel je tak zavázán pouze k vyhledání smluvního partnera pro zájemce a nikoliv k uzavření smlouvy s třetí osobou (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 772/2001). Platí rovněž, že činnost zprostředkovatele zásadně směřuje jen k nalezení potencionálního smluvního partnera pro zájemce, jeho závazek vyplývající ze zákona je splněn vyhledáním třetí osoby a je již věcí zájemce, zda s ním smlouvu uzavře, a že zprostředkovatel obecně neručí za výsledek kontraktačního jednání (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 5296/2008). Současně lze ale přisvědčit i žalovanému, že podle judikátu Nejvyššího soudu ČR č. j. 33 Cdo 844/2017-162 ze dne 29. 1. 2019:„ …Činnost zprostředkovatele podle zprostředkovatelské smlouvy směřuje pouze k vyhledání třetí osoby, s níž by měl zájemce možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. V rámci zprostředkování pak není zprostředkovatel povinen zájemce zastupovat a uzavření zprostředkovávané smlouvy je věcí samotného zájemce. Strany si však mohou dohodnout (sjednat) další povinnosti zprostředkovatele jdoucí nad rámec vlastní zprostředkovatelské činnosti; v takovém případě nelze závazek zprostředkovatele považovat za splněný pouhým obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu, byť by se jednalo o uzavření smlouvy s určitým obsahem, proto ani samotné obstarání příležitosti k uzavření smlouvy právo na provizi zprostředkovateli nezakládá…“ 27. Soud dospěl k závěru, že pokud jde o právní hodnocení věci, žalovaný a žalobce tedy sjednali závazkový vztah, a to v podobě zprostředkovatelské smlouvy ze dne 20. 2. 2020 ve smyslu § 2445 a násl. o. z., jejímž předmětem bylo obstarání příležitosti žalovanému žalobcem uzavřít se zájemcem o předmět prodeje kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě o smlouvě budoucí a závazek žalovaného k zaplacení provize, když v předešlé době uzavřeli účastníci dvě obdobné, ale nevýhradní smlouvy o zprostředkování. Nedílnou součástí zprostředkovatelských smluv bylo od počátku ústní ujednání podmínky nájemního vztahu žalovaného, a to dle žalobce na 2 roky s možným prodloužením a dle žalovaného na dobu jeho dožití. Ze skutkových zjištění popsaných v odst. [číslo] odůvodnění shora lze dovodit k obsahu ústního ujednání o nájmu předmětného bytu, že žalovaný při telefonátu s [jméno] [příjmení] jednoznačně hovořil o době nájmu v předmětném bytě„ na dožití“ a obdobně v hovoru s [jméno] [příjmení] mluvil pouze o nájmu do doby, než zemře, doslova:„ dokud nechcípnu“. O době dvou let nájmu hovořila pouze svědkyně [jméno] [příjmení] při své svědecké výpovědi a v telefonických hovorech, v nichž mj. uváděla, že by bylo dobré nesdělovat zájemcům fakt o nájmu žalovaného předem, nevěrohodně tvrdila, že nedošlo ke snížení ceny prodávaného bytu, přestože z listinných důkazů vyplynulo, že cena snížena o 50 000 Kč byla (1 980 000 Kč x 1 930 000 Kč). Pokud byla v hovoru žalovaného a [jméno] [příjmení] zmíněna možnost odstěhování se žalovaného do nájmu jinam, pak jí zmínila svědkyně, a žalovaný odporoval, že se mu do stěhování nechce. To však samo o sobě nemůže být důkazem o ústním sjednání podmínky pro zprostředkování prodeje bytu. Svědek [jméno] [příjmení] v telefonickém hovoru uvedl, že o podmínce dvou let nájmu ho informovala [jméno] [příjmení], a dále uvedl při výslechu u soudu, že určitě dva roky nájmu nikdy nenavrhl žalovaný, maximálně tomu pouze neodporoval, z čehož Zájemce nesprávně dovozoval, že se na této variantě účastníci dohodli. Doba dvou let byla žalovaným zmíněna jen v souvislosti s jeho zdravotním stavem, kdy mu lékař sdělil na jeho dotaz odhad délky jeho života s ohledem na jeho onkologickou diagnózu. Věrohodně a logicky působí tvrzení žalovaného, že žalobce nejprve nemohl prodat byt žalovaného s podmínkou nájmu na dožití, proto se uchýlil ke snížení ceny, zkrácení doby nájmu a možnosti vystěhování žalovaného do nájmu jinam. Žalovaný sice důrazně neodporoval těmto návrhům, i když je nepochybně zvažoval, ale vždy nakonec trval na tom, že chce v bytě zůstat tj. bydlet do smrti. Za přinejmenším nedůslednost žalobce lze označit to, že jako subjekt v oboru znalém, podnikající v oboru realit, nesjednal podmínku nájmu bytu žalovaným v žádné ze zprostředkovatelských smluv, uzavřených písemně, a to co do doby či ceny nájmu. Z uvedeného má soud za to, že žalovaný a žalobce se ústně dohodli na tom, že podmínkou prodeje předmětného bytu je umožnění nájmu žalovanému na dožití. Žalobci by tedy vznikl nárok na provizi, když by žalovanému obstaral reálnou a možnou příležitost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu a umožnil by mu jednat s vážným zájemcem vlastnícím peněžní prostředky na zaplacení kupní ceny. Žalobce opatřil žalovanému sice potenciálního kupujícího [jméno] [příjmení], který však považoval za neakceptovatelnou dobu nájmu žalovaného do konce jeho života, čímž nesplňoval mezi účastníky sjednané podmínky zprostředkování prodeje předmětného bytu. Nárok žalobce na částku 80 000 Kč jako provizi, uvedenou v čl. 5 Smlouvy, za opatření příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy dle čl. 2 Smlouvy, tak nelze považovat za důvodný, neboť Zájemce nesplňoval podmínky prodeje předmětného bytu, sjednané mezi účastníky zčásti písemně a zčásti ústně, když nesouhlasil s nájmem žalovaného na dožití. Nebylo tak možné uzavřít platnou kupní smlouvu a nemohl tak vzniknout nárok na provizi pro rozpor s ustanovením § 2447 o. z., podle něhož je provize splatná až uzavřením zprostředkované smlouvy. Pokud jde o posouzení nároku žalobce jako„ sankce“ za porušení podmínek zprostředkovatelské smlouvy spočívající v neprojevení součinnosti žalovaného při podpisu kupní smlouvy, ani tento by nebyl důvodným, protože k žádnému porušení podmínek ze strany žalovaného nedošlo, když Zájemce nesplňoval podmínky prodeje předmětného bytu, sjednané mezi účastníky zčásti písemně a zčásti ústně, neboť nesouhlasil s doživotním nájmem žalovaného.

28. K dalším námitkám žalobce a žalovaného lze uvést, že z hovoru s [jméno] [příjmení] z jiné realitní kanceláře nelze dovodit jednání žalovaného v rozporu se závazky vůči žalobci či s dobrými mravy, neboť k němu došlo v době, kdy žádná smlouva se žalobcem nebyla žalovaným uzavřena. Naopak nedůslednost při označení bytu ve zprostředkovatelských smlouvách tj. bez podílů na pozemku a budově ve smyslu zák. č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, není důvodem pro neplatnost těchto smluv, neboť oba účastníci měli za nesporné, o jakou bytovou jednotku jde, a navíc nejde typově o smlouvu, která by byla nabývacím titulem.

29. Na základě všech skutečností a úvah shora popsaných soud dospěl k závěru, že žaloba žalobce je nedůvodná, a proto ji zamítl, jak je zřejmé z výroku I. rozsudku shora.

30. O nákladech řízení rozhodl soud dle úspěchu ve věci podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému náklady řízení v celkové výši 38 962 Kč spočívající v odměně za zastupování advokátem dle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění ve výši 4 300 Kč za jeden úkon právní služby, a to za 7 úkonů právní služby za převzetí a přípravu zastoupení podle § 11 odst. 1 písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, sepis a podání odporu z 25. 9. 2019, vyjádření ze dne 4. 2. 2021 a podání ze dne 17. 2. 2021 dle § 11 odst. 1 písm. d) vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, další jednání delší než jedna hodina dle § 11 odst. 1 písm. c) vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, a účast na jednání soudu dne 4. 2. 2021 a dne 7. 4. 2021 dle § 11 odst. 1 písm. g) vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, a dále v 7 režijních paušálech po 300 Kč podle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. v platném znění spolu s 21% DPH podle § 14a vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění (výrok II. rozsudku shora).