12 C 45/2024

Plný text

Okresní soud v Písku rozhodl samosoudkyní Mgr. Danielou Špeldovou v právní věci žalobce: Jméno žalobce A ., IČO IČO žalobce A sídlem Adresa žalobce A zastoupeného advokátem: Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: právnická osoba bytem adresa zastoupenému advokátem: Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o žalobě na poskytnutí náhrady za změnu v území

I. Zamítá se žaloba žalobce proti žalovanému ze dne 14. 2. 2024 o zaplacení částky ve výši 569 544 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ode dne 8. 11. 2023 do zaplacení.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 76 180 Kč, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobce se po žalovaném žalobou ze dne 14. 2. 2024 domáhal zaplacení majetkové újmy s odůvodněním, že žalobce je vlastníkem pozemků p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, (dále též „pozemky OV“). Žalobce pozemky OV zakoupil v roce 2022 se záměrem odstranit stávající morálně dožité stavby rekreačního zařízení, které se na nich nacházejí a umístit na pozemky OV celkem 11 rodinných domů (dále též „projekt , právnická osoba, “). Takovéto využití pozemků OV je v souladu s aktuálně platným územním plánem obce , adresa, , neboť na pozemcích OV je územním plánem obce , adresa, vymezena plocha s rozdílným způsobem využití „Plochy bydlení – B“. 1) Žalobce po nabytí pozemků začal činit přípravné kroky pro projekt , právnická osoba, , kdy jako první zadal již v dubnu 2022 ověřovací studii společnosti , jméno FO, , právnická osoba, ., která potvrdila, že záměr je v místě možné uskutečnit. V červnu roku 2022 proběhlo úvodní jednání zástupců žalobce se zástupci žalovaného. Po ustanovení nového zastupitelstva obce , adresa, představili zástupci žalobce zástupcům žalovaného znovu záměr projektu , právnická osoba, dne 5. 1. 2023, kdy tento projekt byl přítomnými členy zastupitelstva odmítnut a následně zaslal žalobce dne 3. 2. 2023 žalovanému na tomto jednání představenou ověřovací studii projektu , právnická osoba, a výzvu k dalšímu jednání. V návaznosti na představení projektu rozhoduje zastupitelstvo obce , adresa, usnesením č. 13 ze dne 2. 3. 2023 o pořízení regulačního plánu v lokalitě , adresa, a následně usnesením č. 37 ze dne 18. 5. 2023 o zpracování a následném vydání územního opatření o stavební uzávěře pro lokalitu , adresa, , která zahrnuje pozemky OV. Žalobce uplatnil vůči návrhu opatření obecné povahy – územního opatření o stavební uzávěře námitky, ke kterým však nebylo obcí , adresa, přihlédnuto a dne 1. 9. 2023 tak byla na úřední desce obce , adresa, vyvěšena veřejná vyhláška, kterou se oznamuje vydání opatření obecné povahy, kterým je územní opatření o stavební uzávěře na pozemcích parc. č. , hodnota, , vše v k. ú. , adresa, (dále jen „opatření obecné povahy“). Opatřením obecné povahy byla na výše uvedených pozemcích (zahrnujících pozemky OV) „zakázána veškerá stavební činnost, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území, a to zejména umisťování a provádění veškerých staveb, ve smyslu § 2 odst. 3 a 5 a stavebního zákona“. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“) (Žalobce si je vědom toho, že dne 1. 1. 2024 došlo k nabytí plné účinnosti zákona č. 283/2021 Sb., Stavební zákon, avšak vzhledem k jeho ustanovení § 334a odst. 2, které stanoví, že ve všech věcech týkajících se územního plánování se v přechodném období (tj. od 1. 1. 2024 do 30. 6. 2024) postupuje podle dosavadních právních předpisů (zejm. zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů) má za to, že i při žalobě na poskytnutí náhrady za změnu v území podané v období od 1. 1. 2024 do 30. 6. 2024 se bude postupovat podle dosavadních předpisů.) dává v § 97 možnost vydat územní opatření o stavební uzávěře, kterým se omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace, jestliže bylo rozhodnuto o jejím pořízení nebo o pořízení její změny, kdy obec , adresa, tuto možnost využila. Zároveň však stavební zákon v § 102 zakotvuje povinnost poskytnout náhradu vlastníkovi pozemku nebo stavby, jehož práva k pozemku nebo stavbě byla územním opatřením o stavební uzávěře omezena a byla mu tím způsobena majetková újma. Žalobce je vlastníkem pozemků OV a zcela nepochybně na nich nyní v důsledku vydání opatření obecné povahy nemůže provádět zamýšlenou stavební činnost, neboť tato je opatřením obecné povahy zakázána. Tato náhrada mu náleží i pokud bude opatření obecné povahy shledáno oprávněným (pro úplnost: žalobce brojí proti opatření obecné povahy podaným podnětem na zahájení přezkumného řízení, to však nemá na nyní uplatňovaný nárok žádný vliv). Vzhledem k zákazu stavební činnosti na pozemcích OV a odsunutí realizace stavebního záměru žalobce o příslušný počet měsíců, po které stavební uzávěra trvá, tak podle odborného odhadu kalkulace výnosu z hotového stavebního záměru žalobci náleží náhrada ve výši 284 772 Kč za každý měsíc trvání stavební uzávěry. Žalobce prozatím na obci , adresa, uplatnil náhradu za měsíce září 2023 a říjen 2023 v celkové výši 569 544 Kč jako cenu újmy z nájmu jedné nemovitosti s tím, že další nároky později na obci , adresa, uplatní v závislosti na délce trvání stavební uzávěry (a následně též příslušně navrhne rozšíření žaloby). Úhrada majetkové újmy však byla obcí , adresa, zprávou ze dne 18. 11. 2023 odmítnuta. Podle ustanovení § 102 odst. 5 stavebního zákona platí, že nedojde-li k dohodě mezi vlastníkem pozemku, jenž byl omezen územním opatřením a obcí, která jej omezila, rozhodne o výši náhrady soud. Ze shora popsaných důvodu je zřejmé, žalobce je vlastníkem pozemků v území, které je předmětem stavební uzávěry, jeho vlastnické právo bylo vydáním opatření obecné povahy omezeno a mezi ním a žalovaným nedošlo k dohodě o výši náhrady za změnu v území, natož pak k jejímu vyplacení. Vzhledem k tomu žalobce navrhuje, aby soud rozhodl tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku ve výši 569 544 Kč se zákonným úrokem z prodlení ode dne 8. 11. 2023 a náklady řízení. Žalobce doplnil k výzvě soudu dne 27. 6. 2024, že žalobce v rámci své obchodní činnosti posoudil předchozím vlastníkem inzerovaný areál (pozemky OV) a usoudil, že ačkoliv v dnešní době zřejmě není ekonomicky únosné rekonstruovat a provozovat v této lokalitě rekreační středisko, tak jak bylo vybudováno pro společnost , právnická osoba, , hodí se pozemky OV pro odlišný záměr – klidné místo pro bydlení a rekreaci v samostatně stojících jednopodlažních rodinných domcích, které budou pronajímány koncovým uživatelům (dále též „projekt , právnická osoba, “). Za tímto účelem také pozemky OV zakoupil a začal připravovat výstavbu 11 ks rodinných domů (5x vila 3+kk se 132 m2 zastavěné plochy a 6x vila 4+kk se 166 m2 zastavěné plochy), které jsou na pozemku usazeny v terénní vlně, aby se eliminoval pohled z jednoho domku na druhý. V souvislosti s přípravou projektu , právnická osoba, žalobce také vícenásobně jednal s žalovaným, kdy zástupci žalovaného opakovaně vyslovili obavy z nárůstu automobilové dopravy kvůli realizaci projektu , právnická osoba, . Pouze z tohoto důvodu byly vypracovány variantní studie s odlišným řešením a jiným počtem domů, které však narážely na ekonomickou životaschopnost projektu. Navíc ani tyto upravené záměry nevedly ke změně přístupu zástupců žalovaného, kteří deklarovali, že projektu zamezí „za každou cenu“, a tedy žalobce neměl důvod dále rozpracovávat realizaci těchto variantních řešení a soustředil se na původní záměr projektu , právnická osoba, dle ověřovací studie z data 04/2022 s počtem jedenácti rodinných domů. Žalobce po nabytí pozemků OV započal s přípravou projektu , právnická osoba, , kdy příprava obdobných developerských projektů standardně probíhá ve více na sebe navazujících fázích. Z těchto fází bylo žalobcem realizováno: a) Příprava demolice existujících budov na pozemcích OV: Žalobce najal odbornou firmu na zhotovení projektu odstranění stávajících staveb a rovněž zástupce, který ho v řízení o odstranění stávajících staveb zastoupil. Byl vyhotoven projekt, vyjednány podmínky těchto kroků s dotčenými orgány státní správy a zahájeno řízení o odstranění staveb – vše probíhalo dle platných předpisů, žalovaný uplatnil námitky, které věcně a místně příslušný stavební úřad vypořádal a následně vydal dne 31. 5. 2023 rozhodnutí č.j. , hodnota, , kterým povolil odstranění stávajících staveb na pozemcích OV. Žalovaný se proti tomuto rozhodnutí odvolal a požadoval jeho zrušení (včetně návrhu na přezkum vydaných závazných stanovisek) a celá věc se tak přenesla k druhoinstančnímu stavebnímu úřadu (Krajský úřad – Jihočeský kraj, odbor regionálního rozvoje, územního plánování a stavebního řádu), který požadavku žalovaného nevyhověl, když veškeré odvolací body žalovaného označil jako nedůvodné. Žalobce má postup žalovaného v řízení o odstranění stavby za šikanózní výkon práva, kdy žalovaný sice využíval zákonných opravných prostředků, ale veškeré jeho námitky byly shledány jako nedůvodné a jak poznamenal i druhoinstanční stavební úřad – žalovaný si v řízení přisvojoval postavení, které mu nepřísluší. Věcně jednat o podmínkách odstranění staveb přitom žalovaný odmítl a místního šetření se zástupci dotčených orgánů státní správy se bohužel žádný ze zástupců žalovaného neúčastnil. Postup žalovaného směřoval pouze k co nejdelšímu pozdržení přípravy záměru žalobce. b) Průzkumy areálu a pozemků OV: Pro ověření možnosti realizace projektu , právnická osoba, probíhalo mnoho jednání na dotčených orgánech státní správy, která zajišťoval pro žalobce , tituly před jménem, , jméno FO, . Byl realizován projekt realizace vodního díla – vrtu na dodávku pitné vody, byl připraven a schválen projekt na vykonání kontrolního hydrogeologického průzkumu pro získání zdroje pitné vody. Byly provedeny průzkumy a kontrolní měření pro vydatnost těchto zdrojů. c) Příprava studie realizace záměru a navazující fáze: Opět , tituly před jménem, , jméno FO, připravil, projednal a propočítal studii proveditelnosti záměru žalobce pro vybudování 11 rodinných domů. Pro projekt byla získána stanoviska dotčených orgánů i odborných autorit nezbytných pro realizaci projektu – doprava, kanalizace, vodní hospodářství, odbor ochrany životního prostředí, , právnická osoba, , atd. Byla zahájena příprava projektové dokumentace ve stupni DÚR – dokumentace pro vydání rozhodnutí o umístění stavby (územního rozhodnutí). Pozemky OV nebyly v září 2023, říjnu 2023 a ani poté komerčně využívány. Žalobce provádí pouze občasnou kontrolu pozemků OV a na nich umístěných objektů tak, aby se v nich nezdržovaly závadové osoby a uživatelé drog. Rovněž žalobce uvádí, že k odstranění původních staveb dosud nedošlo, přestože žalobce již je držitelem pravomocného povolení k jejich odstranění, jak je uváděno výše. Je dobrou praxí stavebníků, že samotné bourací práce jsou zahajovány až po nabytí právní moci stavebního povolení vydaného k novému záměru, tak aby bezprostředně po dokončení odstranění stavby byly zahájeny stavební práce na stavbě nového záměru a tím byla minimalizována zátěž okolí stavební činností. Žalobce doplnil dne 9. 10. 2024, že přestože samého počátku a představení svého záměru měl vůli s žalovaným jednat, tato vzájemná jednání byla žalovaným zmařena a ten s žalobcem fakticky nejednal, a to právě s odkazem na probíhající soudní řízení. Po vyhlášení stavební uzávěry bylo žalovaným navrhováno, že by nemovitosti v obci , adresa, od žalobce odkoupil, konkrétní nabídka však nikdy učiněna nebyla. Pokus jednatele žalobce projednat žádost o výjimku ze stavební uzávěry a související otázky na zastupitelstvu obce dne 25. 7. 2024 byl odbyta několika větami starosty žalovaného a žádné reálné jednání žalobce a žalovaného tak ve skutečnosti vedeno nebylo. Řízení o žalobcem podané žádosti o výjimku ze stavební uzávěry žalovaný přerušil. Žalobce uvedl dne 2. 12. 2024, že dne 21. 11. 2024 proběhlo jednání o budoucím regulačním plánu žalovaného, nikoliv o náhradě za změnu území. Žalobce 19. 3. 2025 sdělil, že jednání prakticky neprobíhají. Žalobce dne 9. 5. 2025 doplňuje, že s přerušením řízení nesouhlasí, že bylo nepravomocně rozhodnuto o nezrušení stavební uzávěry, a že byla žalobci předestřena žalovaným kompromisní varianta „6“ regulačního plánu.

2. Žalovaný se vyjádřil dne 9. 4. 2024 tak, že uplatněný nárok žalobce neuznává v celém rozsahu a zásadně ho odmítá. Žalovaný považuje uplatněný návrh za zmatečný, nesrozumitelný a nepodložený a v každém případě zcela předčasný. Žalobce uplatňuje nárok založený na výnosu z hotového stavebního záměru, ačkoli tento by nemohl být a nemůže být z řady objektivních důvodů v současné době od 1. 9. 2023 realizován a užíván, na což nemá vůbec žádný vliv vydané opatření o stavební uzávěře žalované. Náhrada újmy za změnu území v důsledku stavební uzávěry by se v praxi mohla na základě snížení výnosu prodeje staveb, respektive z pronájmu staveb (jak vyplývá z konstrukce kalkulace žalobce) uplatnit po skončení stavební uzávěry jako rozdíl, o který byl stavebník prokazatelně zkrácen vhledem k posunutí realizace záměru v čase a případně změny záměru co do jeho rozsahu. V žádném případě nelze uplatňovat náhradu újmy od počátku účinnosti stavební uzávěry (mimochodem účinnost je od 16. 9. 2023, nikoli 1. 9. 2023 podle žaloby), když stavby ani nemohly být povoleny a natož realizovány z objektivních důvodů. Na předmětných pozemcích jsou v současné době stávající stavby hotelu, apartmánů, garáží, bazénu a zázemí bazénu, jejichž odstranění bylo povoleno rozhodnutím Městského úřadu , adresa, ze dne 31. 5. 2023 (potvrzeno Krajským úřadem v Českých Budějovicích rozhodnutím ze dne 9. 1. 2024!), ale které dosud nebyly odstraněny (a ani nemohly být od 1 9. 2023, od kdy žalobce uplatňuje náhradu újmy, na základě nepravomocného povolení odstraněny). Aby mohla být uplatněna náhrada újmy založená na kalkulaci z ušlého nájemného, musely by stavby alespoň potencionálně existovat, k čemuž kromě příslušného povolení podle stavebního zákona by musely být splněny další podmínky. Povolení podle stavebního zákona, natož realizaci staveb není možné předpokládat od 1. 9. 2023, z čehož vychází žalobce, ale z reálného odhadu povolovacího řízení a při splnění dalších podmínek pro povolení staveb a povolení jejich užívání, zejména provedení podmiňujících staveb, aby mohly být vůbec pronajaty. Žalobce však nevytvořil dosud předpoklady pro podání potencionálně úspěšné žádosti o povolení podle stavebního zákona. Nemá potřebnou dokumentaci, ani výsledky projednání s dotčenými orgány, které by potvrzovaly souhlas s provedením záměru žalobce v požadované podobě a rozsahu. Disponuje pouze studií zpracovanou společností , právnická osoba, , právnická osoba, ., kterou prokazuje pouze hypotetickou reálnost stavebního záměru, kdy existují minimálně dvě verze studie (04/2020 předložená soudu a 10/2020 předložená žalovanému v předchozích jednáních), ve kterých se ale konfigurace a skladba, respektive počet jednotlivých rodinných domů liší (v první studii bez označení, v druhé označeno vila A a vila B). Nejenže to svědčí o dosud nevyjasněnosti konečné podoby, respektive o „vývoji“ podoby stavebního záměru žalobce, ale dle samotné studie stavební záměr žalobce tak vyvolává potřebu změny této předmětné dopravní infrastruktury a vyžaduje proto nyní uzavření smlouvy s obcí jako příslušným vlastníkem místní komunikace podle § 88 stavebního zákona č. 183/2006 Sb., popřípadě plánovací smlouvy podle § 130 a násl. stavebního zákona č. 283/2021 Sb. po 1. 7. 2024. Žalovaný tedy uzavírá, že žalobce nemůže požadovat újmu za stavební uzávěru spočívající v ušlém nájemném staveb, které nemohly být ani potencionálně realizovány 1. 9. 2023. Žalovaný předpokládá, že stavební záměr žalobce bude realizován na základě pořizovaného regulačního plánu, který koncepčně vyřeší podmínky uspořádání území a pro zastavění předmětných ploch (zejména s ohledem na velikost pozemků a staveb a jejich dopraní napojení) tak, aby nevznikly nežádoucí kolize, které by měly vliv na odpovědnost žalované za organizaci a využití jejího území. V současné době je projednáván návrh zadání regulačního plánu, byl vybrán jeho zpracovatel a je perspektiva, že bude vydán počátkem roku 2025. Zamýšlený stavební záměr žalobce tedy není zcela vyloučen, bude povolen a realizován po nabytí účinnosti regulačního plánu. Může mít však jinou podobu, odlišnou konfiguraci umístění staveb, jejich skladbu a počet apod. Žalovaný se v tomto směru snažil jednat s žalobcem solidně a předpokládal a dále předpokládá, že se aktivně zapojí do pořízení regulačního plánu, aby sledovala svůj stavební záměr. Žalobce však zvolil cestu bezohledného prosazování svého zájmu a konfrontace, jejímž výsledkem je i podaná žaloba. Konstrukce kalkulace požadované újmy je bez ohledu na shora uvedené zmatečná a nesrozumitelná. V prvé řadě je třeba konstatovat, že žalobce nesplnil zákonný předpoklad podle § 102 odst. 5 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. pro podání žaloby soudu. Návrh dohody musí být reálný a nikoli „absurdní“. V návrhu dohody, označené jako „Výzva k úhradě majetkové újmy způsobené změnou v území“, žalobkyně uvedla toliko, že je připravovaná výstavba 11 rodinných domů, že již do přípravy investovala 20 500 000 Kč (přitom jediným prokazatelným nákladem je kupní cena pozemku 13 500 000 Kč) a každým měsícem náklady rostou o 100 000 Kč (ovšem bez další bližší specifikace těchto nákladů), že očekávaný měsíční výnos z nájmu Projektu , právnická osoba, stanovený odborným odhadem dosahuje výše 284 772 Kč, pokud později dojde k jeho realizaci, což se každým měsícem podle žalobkyně posouvá, a sdělila číslo účtu a termín pro platbu. Podle odborného odhadu vychází v průměru v prvním případě nájem 24 288 Kč a ve druhém 27 222 Kč, pravděpodobně za měsíc (to není v odborném odhadu uvedeno). U srovnávaných nemovitostí pak je v odborném odhadu uvedena „inzerovaná cena“, což může být jak cena nájmu, tak kupní cena. Odborný odhad obsahuje srovnávání podle názoru žalobkyně nesrovnatelných nemovitostí, chybí jejich podrobnější popis, a to jak z hlediska jejich stavebně technického provedení, tak zejména vybavení. Ačkoli ani v odborném odhadu ani v žalobě nejsou uvedeny konkrétnější údaje, předpokládáme, že první průměrný nájem se vztahuje na dům VILA 3KK a druhý průměrný nájem na dům VILA 4KK, pak nájem za 7 domů v prvním případě je 170 016 Kč pravděpodobně za měsíc a v druhém případě 108 888 Kč pravděpodobně za měsíc, celkem 278 904 Kč. Žalovaný právě jen využil svého zákonného oprávnění v rámci své odpovědnosti za svěřené území stanovit podrobnější podmínky pro výstavbu a využití území v plochách určených územním plánem k zastavění. Žalovaný je přesvědčen, že uplatněný nárok je jednak předčasný a jednak v daném okamžiku co do rozsahu nepřezkoumatelný a proto navrhuje, aby soud podanou žalobu zamítl a uložil žalobci uhradit žalovanému náklady řízení. Žalovaný doplnil dne 15. 7. 2024, že bez ohledu na to, že postup při pořízení regulačního plánu je upraven § 61 až § 71 stavebního zákona č. 183/2006 Sb., který musí žalovaná dodržet, stejně jako postup při zadání veřejné zakázky na zpracování návrhu zadání regulačního plánu a návrhu regulačního plánu, žalovaná může konstatovat, že v souladu se zákonnými požadavky projednala zadání regulačního plánu, schválila zadání regulačního plánu a nyní je zpracována první verze návrhu regulačního plánu, jehož dopracování se předpokládá v září – říjnu 2024. Záměr žalobce je v něm zahrnut, avšak v jiné konfiguraci a rozsahu. Žalobce dne 3. 6. 2024 na základě předchozí dohody o nabídce na prodej areálu na dotčených pozemcích žalovaného požadoval sdělení nabídkové ceny a dále požádal dopisem ze dne 2. 7. 2024 o výjimku ze stavební uzávěry, což lze označit jako kroky k mimosoudnímu řešení. Následně Krajský úřad Jihočeského kraje vydal veřejnou vyhlášku ze dne 11.7. 2024 č. j. , číslo, kterou byl zveřejněn návrh na zrušení opatření obecné povahy o stavební uzávěře schváleného Zastupitelstvem obce , adresa, dne , datum, s účinností 16. 9. 2023 na pozemcích parc. č. , hodnota, vše v k. ú. , adresa, . Žalovaný doplnil dne 24. 10. 2024, že zasílá tímto pro informaci soudu e-mailovou komunikaci mezi účastníky v rámci jednání o smírném řešení včetně návrhu zástavby podle jedné z alternativ řešených ve zpracovaném regulačním plánu připraveném pro pojednání s dotčenými orgány, s vlastníky dotčených pozemků a s veřejností. Žalovaný doplnil dne 2. 12. 2024, že mezi účastníky proběhlo jednání o možnostech využití pozemků žalobce pro výstavbu při respektování požadavků žalovaného a dotčených orgánů v rámci pořizování regulačního plánu, po dobu kterého byla vyhlášena předmětná stavební uzávěra, o čemž svědčí záznam z jednání dne 21. 11. 2024. Žalovaný dne 31. 1. 2025 sdělil, že se žalobcem jednají a pro obě strany přijatelné variantě řešení výstavby rodinných domů. Žalovaný 18. 3. 2025 požádal o přerušení řízení z důvodu probíhajícího řízení u Krajského soudu v Českých Budějovicích o přezkumu územního opatření o stavební uzávěře a případného zrušení stavebního uzávěry.

3. Ze Seznamu nemovitostí v KN na LV č. , hodnota, v k.ú. , adresa, ke dni 24. 2. 2024 je zřejmé, že žalobce je vlastníkem pozemků p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, .

4. Z Územního plánu obce , adresa, – textová část (str. 21) je mj. patrné, že Plochy bydlení-B jsou charakterizovány jako jedna plocha v lokalitě „, adresa, “, v dnešní době nevyužívaná, širší způsob využití uvnitř této plochy nesmí negativně ovlivňovat hlavní využití tj, bydlení, účelem plochy je zkvalitňovat a rozvíjet stávající využití a stavby s ohledem a respektováním hlavního využití. Hlavním využitím těchto ploch je bydlení v kvalitním prostředí, umožňující nerušený a bezpečný pobyt a každodenní rekreaci a relaxaci obyvatel, jedná se o bydlení v klidném a čistém prostředí využívající ale také respektující hodnoty území. Přípustným využitím je bydlení, veřejná prostranství, zeleň, shromažďovací místa pro tříděný komunální odpad, občanské vybavení, dopravní a technická infrastruktura, garáže, odstavná a parkovací stání. Podmíněným přípustným využitím je podnikatelská činnost, další podnikatelská činnost, chov hospodářských zvířat, penzión. Nepřípustným využitím je každé využití, které by bylo v rozporu s hlavním využitím plochy nebo by mohlo narušit pohodu bydlení a kvalitní prostředí pro bydlení anebo toto narušení vyvolávat, zejména stavby pro rodinnou rekreaci, stavby pro obchod, stavby pro výrobu a skladování a stavby zemědělských staveb a dále např. autoservisy, čerpací stanice pohonných hmot, myčky, diskotéky, garáže pro nákladní automobily, hromadné a řadové garáže, autobazary, stavby pro shromažďování většího počtu osob.

5. Z Územního plánu obce , adresa, – grafická část (hlavní výkres) je mj. patrné využití Plochy bydlení – B v současnosti k rekreaci, dále jako lesní, zemědělské a smíšené obytné.

6. Podle Ověřovací studie, datované 4/2020, projekt , právnická osoba, , právnická osoba, je anotace projektu: Lokalita se rozkládá na jižním svahu, v klidném prostředí, nedaleko vodní nádrže , adresa, na řece , název, docházkové vzdálenosti se nachází zátoka s přítokem řeky , název, , která nabízí možnost osvěžení v letních měsících. Předmětem ověřovací studie je návrh souboru rodinných domů na pozemku určeném dle ÚP k bydlení (B – plochy bydlení). Soubor je uspořádán tak, aby bylo zajištěno maximální soukromí a bezpečí vlastníků domů. Jednotlivé vily jsou chráněny navrženými přírodními prvky. Celý projekt je svým technickým řešením použitých materiálů a technologií koncipován jako maximálně šetrný k životnímu prostředí. Předpoklady pro realizaci projektu jsou: Návrh obytného souboru je v souladu s ÚP (B – plochy bydlení), Projednání výjimky z ochranného pásma lesa, Projednání možnosti užívání ploch pozemku v navrženém nadregionálním biokoridoru (NBK 49) dle ÚP, Projednání možnosti užívání ploch pozemku v navržené ochranné zóně nadregionálního biokoridoru (OZNRBK-4) dle ÚP, Projednání napojení inženýrských sítí, Kanalizace, Zbudování společné ČOV (výhody společné ČOV oproti vybudování, jednotlivých ČOV pro každý dům - efektivnější, levnější realizace a provoz), Odvod přečištěných odpadních vod, Svedení do , název, – souhlas , právnická osoba, , Vsakování na pozemku – souhlas , právnická osoba, , Vodovod, Zbudování vodárny, Požární voda – hydrant/podzemní nádrž – dle PBŘ, Napojení na silnoproud – dle požadavků správce sítě (EG.D), trafostanice v SV části pozemku, Slaboproudá elektrotechnika – Bezdrátové přijímače pro každý dům.

7. Ze Zápisu ze zastupitelstva obce , adresa, ze dne 2. 3. 2023 je zjištěno, že mj. bylo schváleno pořízení Regulačního plánu Obce , adresa, , a to pořízení regulačního plánu , adresa, – lokalita , adresa, dle § 6 odst. 5, písm. f) a § 62, písm. b) stavebního zákona, který se bude pořizovat z vlastního podnětu, a jehož cílem je stanovení podrobných podmínek pro využití pozemků v ploše bydlení, ploše smíšené obytné, ploše rekreace, ploše těžby a ploše veřejného prostranství a souvisejících zejména pozemky č. (B) , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, aj.

8. Ze Zápisu ze zastupitelstva obce , adresa, ze dne 18. 5. 2023 bylo zjištěno, že bylo schváleno usnesení č. 37 Regulační plán obce , adresa, – stavební uzávěra , adresa, , konkrétně zastupitelstvo obce na svém zasedání dne 18. 5. 2023 schvaluje: zpracování a následné vydání územního opatření o stavební uzávěře dle § 97 stavebního zákona pro lokalitu , adresa, z důvodu omezení či zákazu stavební činnosti v nezbytném rozsahu, což by mohlo ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace (regulačního plánu), o jejímž pořízení bylo rozhodnuto zastupitelstvem obce na zasedání dne 2. 3. 2023. Vymezené území, pro které bude územního opatření o stavební uzávěře zpracováno a vydáno s uvedením funkčních ploch a pozemků: (B) , hodnota, aj. vše v k.ú. , adresa, .

9. Z Námitek žalobce k návrhu opatření obecné povahy ze dne 2. 8. 2023 vyplývá, že žalobce je podal proti návrhu opatření obecné povahy – územního opatření o stavební uzávěře na pozemcích parc. č. , hodnota, , vše v k. ú. , adresa, zveřejněného dne 4. 7. 2023.

1. Zastupitelstvo obce , adresa, dne 4. 7. 2023 dle § 98 a současně dle § 6 odst. 6 písm. c) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále též „StavZ), a v souladu s § 172 odst. 1 za použití § 25 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též „SŘ“), zveřejnilo návrh opatření obecné povahy – územního opatření o stavební uzávěře na pozemcích parc. č. , hodnota, , vše v k. ú. , adresa, (dále jen „návrh OOP“).

2. Společnost , Jméno žalobce A, ., IČO: , IČO žalobce A, , se sídlem , adresa, (dále též „vlastník“) je vlastníkem pozemků p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, (dále též „pozemky vlastníka“) a je tedy osobou, která je podle ust. § 172 odst. 5 SŘ aktivně legitimována podat námitky proti návrhu OOP.

3. Vzhledem k tomu, že zveřejněný návrh OOP je zcela nepřiměřený okolnostem, nezdůvodnitelný, diskriminační, porušující zákaz libovůle a v rozporu s právním řádem, podává proti němu vlastník tímto, námitky, které níže dále rozvádí o detailně odůvodňuje. K vymezení území a prostorovému rozsahu stavební uzávěry. K věcnému rozsahu stavební uzávěry bylo uvedeno, že z konstantní judikatury správních soudů vyplývá, že územní opatření o stavební uzávěře dle § 97 odst. 1 StavZ nemůže přinášet větší omezení stavebních činností, než přinese připravovaná územně plánovací dokumentace. Pokud tomu tak je, nejedná se o koncipování stavební uzávěry pouze v nezbytném, a tudíž zákonném rozsahu. Závěrem lze konstatovat, že stavební uzávěra je institutem, který je velmi specifický. Stavební uzávěrou zpravidla dochází ke značnému omezení vlastníků staveb a pozemků a jejich ústavně garantovaných vlastnických práv, a proto by měla být využívána jen ve výjimečných případech a velmi uvážlivě. Z tohoto důvodu také náleží omezeným vlastníkům pozemků a staveb náhrada (otázka její výše není pro uplatnění námitek proti návrhu OOP rozhodná, vlastník však otevřeně zastupitelstvu obce , adresa, deklaruje, že případné újmy z důvodu nuceného odložení realizace jeho záměru se bude domáhat v plné výši). Z pohledu vlastníka je nepřijatelné, aby zastupitelstvo obce (resp. obec, jakožto územní samosprávný celek) svoji pravomoc vydat územní opatření o stavební uzávěře (s odkazem na ochranu vznikající regulačního plánu) zneužívalo k jiným účelům, než ke kterým je tato svěřena. Vzhledem k obsahu návrhu OOP a časové souslednosti kroků obce , adresa, a zastupitelstva obce , adresa, má však vlastník za to, že v návrhu OOP zmíněné přijetí usnesení zastupitelstva obce , adresa, ze dne 2. 3. 2023 o pořízení regulačního plánu obce , adresa, a přijetí usnesení zastupitelstva obce , adresa, ze dne 18. 5. 2023 o zpracování stavební uzávěry, které byly provedeny až po projednání záměru stavebníka vybudovat projekt , právnická osoba, s obcí jsou právě takovým zneužitím pravomoci. Pro úplnost vlastník uvedl časovou souslednost jednotlivých kroků. Ve výsledku je výše popsaný postup obce , adresa, a jejího zastupitelstva zcela zásadně v rozporu se zásadou legality i zákazu zneužití pravomoci a správního uvážení a vlastník má za to, že takto pojatý návrh OOP nemůže v případném soudním přezkumu obstát.

10. Z Veřejné vyhlášky, oznámení o vydání opatření obecné povahy, kterým je územní opatření o stavební uzávěře rozhodlo usnesením č. 58/2023 dne 1. 9. 2023 zastupitelstvo žalovaného a je z něj mj. patrné, že na pozemcích parc. č. , hodnota, vše v k. ú. , adresa, , včetně stavebních objektů, se omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území, a to zejména umisťování a provádění veškerých staveb, ve smyslu § 2 odst. 3 stavebního zákona, a to do doby než bude vydán a nabude účinnosti regulační plán, který určí podrobné podmínky pro vymezení a využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb nebo veřejně prospěšné opatření pro ochranu hodnot a charakter území, pro vytváření příznivého životního prostředí pro území obce , adresa, . Dle čl. II. „se zakazuje veškerá stavební činnost, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území, a to zejména umisťování a provádění veškerých staveb, ve smyslu § 2 odst. 3 a 5 a stavebního zákona. Povolují se a) udržovací a zabezpečovací práce na stávajících objektech“, b) zabezpečení svahů. Stavební uzávěra se nevztahuje na stavby, pro které ke dni vydání tohoto územního opatření existuje pravomocné územní rozhodnutí nebo stavební povolení, popř. stavby v době tohoto nařízení jsou již realizovány a nemohou tedy svou realizací a existencí již ovlivnit proces pořízení a zpracování nového regulačního plánu. Námitky žalobce byly zamítnuty.

11. Z Odborného odhadu č. , hodnota, ze dne 10. 10. 2023 je zřejmé, že cena pronájmu rodinného domu v obci , adresa, ke dni 10. 10. 2023 činí 24 288 Kč.

12. Z Odborného odhadu č. , hodnota, ze dne 10. 10. 2023 je patrné, že cena pronájmu rodinného domu v obci , adresa, ke dni 10. 10. 2023 činí 27 222 Kč.

13. Z Výzvy k úhradě majetkové újmy způsobené změnou v území ze dne 1. 11. 2023 soud zjistil, že žalobce žádal po žalovaném úhradu částky 284 772 Kč jako náhradu za každý měsíc trvání stavební uzávěry, a to vždy do 7 dní od skončení příslušného kalendářního měsíce, jinak se bude domáhat nároku soudní cestou.

14. Z Odpovědi na výzvu k úhradě majetkové újmy ze dne 18. 11. 2023 je zřejmé, že celou věc konzultoval žalovaný s právníkem a v kolegiu zastupitelů obce. Na základě tohoto vyhodnocení, a právě ve vazbě na žalobcem uvedená ustanovení stavebního zákona konstatuje žalovaný, že na základě zaslané výzvy nelze požadavek na poskytnutí újmy vůbec posoudit. Není totiž vůbec jasné, jaká skutečná práva byla omezena, pokud existují nebo pokud vznikla a pokud ano, tak na základě čeho. Dále není zřejmé, z čeho se nárok skládá, jakým postupem byla vypočtena požadovaná částka náhrady újmy a v jaké je příčinné souvislosti tvrzená újma s vyhlášenou stavební uzávěrou. Na základě přípisu, nelze vůbec uvažovat o tom, že by měly být poskytnuty nějaké prostředky z finančního rozpočtu obce. Požadavek na újmu nelze na základě neurčitých údajů a nesrozumitelného a neprůkazného postupu při stanovení výše požadované náhrady újmy vůbec posoudit. K zaslané výzvě a vůbec k celé záležitosti lze uvést, že po celou dobu se žalovaný se žalobcem snažil jednat solidně a korektně. Nemůže mu býti zazlíváno, že hájí práva obce zákonnými prostředky. Je nezpochybnitelné, že se snaží žalovaný dosud nevyřešené území obce zregulovat tak, aby výstavba v něm byla možná, a přitom nedocházelo k poškozování veřejných zájmů. Důkazem toho je, že zpracování regulačního plánu probíhá v maximálním možném tempu. Byla proto nemilým překvapením výzva, která nemá oporu v § 102 zák. č. 183/2006 Sb. a působí spíše jako zastrašování. I přesto žalovaný chce jednat s klientem o případném odkupu pozemků pro účely obce za cenu přiměřenou jejímu pořízení. Výzva nesplňuje zákonné požadavky, přesto žalovaný je připraven k oboustrannému jednání o možnosti odkupu pozemků či k jednání s projektantem, na kterém bude představena fáze aktuálního stavu regulace území.

15. Z rozhodnutí Městského úřadu , adresa, ze dne 31. 5. 2023 o povolení odstranění staveb je patrná Výroková část: Odbor regionálního rozvoje MěÚ , adresa, , jako stavební úřad příslušný podle § 13 odst. 1 písm. c/ zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "stavební zákon") a místně příslušný podle § 11 odst. 1 písm. b) zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále i "správní řád"), přezkoumal v řízení o odstranění stavby podle § 128 stavebního zákona podklady pro odstranění stavby, které mu dne 06.03.2023 předložil , Jméno žalobce A, ., IČO , IČO žalobce A, , , adresa, kterého zastupuje , jméno FO, , nar. , datum, , , adresa, (dále jen "vlastník"), a na základě tohoto přezkoumání: I. Podle § 128 odst. 4 stavebního zákona a § 18o odst. 2 vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu povoluje odstranění stavby SO 01 – hotel, SO 02 – apartmány, SO 03 – garáže, SO 03 - bazén s technologickými objekty, SO 05 - zázemí k bazénu, , adresa, , (dále jen "stavba") na pozemku st. p. , hodnota, v katastrálním území , adresa, .

16. Z odvolacího rozhodnutí Krajského úřadu v Českých Budějovicích ze dne 9. 1. 2024 ve věci povolení odstranění staveb je zřejmá výroková část: „Krajský úřad – Jihočeský kraj, odbor regionálního rozvoje, územního plánování a stavebního řádu, jako příslušný orgán dle ust. § 67 odst. 1 písm. a) zákona č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení), ve znění pozdějších předpisů, ve vazbě na ust. § 11 odst. 1 písm. b) a § 89 odst. 1 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále také „správní řád“), obdržel dne 12.07.2023 odvolání, které mu předal Městský úřad , adresa, , odbor regionálního rozvoje (dále také „stavební úřad“). Toto odvolání podala , právnická osoba, , IČO , IČO, , , adresa, , proti rozhodnutí stavebního úřadu, č. j. , číslo, ze dne 31.05.2023, spis. zn. , číslo, ., jehož výrokem I. bylo s odkazem na § 128 odst. 4 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“) a § 18o odst. 2 vyhl. č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu, povoleno odstranění stavby s názvem „SO 01 hotel, SO 02 apartmány, SO 03 garáže, SO 03 bazén s technologickými objekty, SO 05 zázemí k bazénu“, na pozemcích st. p. , hodnota, v katastrálním území , adresa, ; vedlejším výrokem II. pak byly stanoveny podmínky pro odstranění stavby. Krajský úřad – Jihočeský kraj, odbor regionálního rozvoje, územního plánování a stavebního řádu (dále také „odvolací orgán“, popřípadě „krajský úřad“), přezkoumal napadené rozhodnutí stavebního úřadu v rozsahu podle ust. § 89 odst. 2 správního řádu a rozhodl takto: I. Podle § 90 odst. 1 písm. c) správního řádu se rozhodnutí stavebního úřadu č. j. , číslo, ze dne 31.05.2023, mění takto: část výroku rozhodnutí, původně znějící: povoluje odstranění stavby SO 01 hotel, SO 02 apartmány, SO 03 garáže, SO 03 bazén s technologickými objekty, SO 05 zázemí k bazénu, , adresa, a dále: Účastníci řízení, na něž se vztahuje rozhodnutí správního orgánu: , Jméno žalobce A, ., , adresa, /, Anonymizováno, , , adresa, , Anonymizováno, , , adresa, , adresa, se nahrazuje textem: povoluje odstranění stavby SO 01 hotel, SO 02 apartmány, SO 03 garáže, SO 04 bazén s technologickými objekty, SO 05 zázemí k bazénu, , adresa, Naše č. j.: , číslo, Sp. zn.: , číslo, a dále: Účastníci řízení podle ust. § 27 odst. 1 správního řádu jsou: - , Jméno žalobce A, ., , adresa, , kterou zastupuje , jméno FO, , , adresa, ; , právnická osoba, ., , adresa, . II. Ve změnou nedotčených částech se podle § 90 odst. 5 správního řádu rozhodnutí stavebního úřadu č. j. , číslo, ze dne 31.05.2023 potvrzuje. Účastníci odvolacího řízení podle ust. § 27 odst. 1 správního řádu jsou: - , Jméno žalobce A, ., , adresa, , kterou zastupuje , jméno FO, , , adresa, , , právnická osoba, ., , adresa, .

17. Ze studie zpracovaná společností , jméno FO, , právnická osoba, ., datované 10/2020, je patrná anotace projektu: Lokalita se rozkládá na jižním svahu, v klidném prostředí, nedaleko vodní nádrže , adresa, na řece , adresa, . Pozemek je dle ÚP určen k bydlení (B – plochy bydlení). Projekt řeší návrh souboru rodinných domů. Soubor je uspořádán tak, aby bylo zajištěno maximální soukromí a bezpečí vlastníků domů. Jednotlivé vily jsou chráněny navrženými přírodními prvky. Celý projekt je svým technickým řešením použitých materiálů a technologií koncipován jako maximálně šetrný k životnímu prostředí. Předpoklady pro realizaci projektu jsou: Návrh obytného souboru je v souladu s ÚP (B – plochy bydlení), Projednání výjimky z ochranného pásma lesa – Souhlas odboru životního prostředí (, tituly před jménem, , jméno FO, ), Projednána možnost užívání ploch pozemku v navrženém nadregionálním biokoridoru (NBK 49) a (OZNRBK-4) dle ÚP (zachovat minimum bariér), Projednání napojení inženýrských sítí o Kanalizace, Zbudování společné ČOV (výhody společné ČOV oproti vybudování jednotlivých ČOV pro každý dům - efektivnější, levnější realizace a provoz), Odvod přečištěných odpadních vod (svedení do , název, /vsakování na pozemku) – na základě zpracované projektové dokumentace pro povolení stavby, souhlas , právnická osoba, , Vodovod, Zbudování vodárny, vodojemu, Požární voda – podzemní nádrž – dle PBŘ, Napojení na silnoproud – dle požadavků správce sítě (EG.D), trafostanice v SV části pozemku, Slaboproudá elektrotechnika – Společný bezdrátový příjem a rozvod pro každý dům – výběr operátora.

18. Z oznámení o projednání návrhu zadání regulačního plánu ze dne 25. 3. 2024 je zřejmé, že žalovaný jako pořizovatel Regulačního plánu , adresa, – lokalita , adresa, vystavil návrh k veřejnému nahlédnutí. Součástí návrhu je vymezení řešeného území, požadavky na vymezení pozemků a jejich využití, požadavky na umístění a prostorové uspořádání staveb, požadavky na ochranu a rozvoj hodnot území, požadavky na řešení veřejné infrastruktury, požadavky na veřejně prospěšné stavby a veřejně prospěšná opatření další požadavky vyplývající z územně analytických podkladů a ze zvláštních právních předpisů, výčet druhů územních rozhodnutí, které regulační plán nahradí, případné požadavky na plánovací smlouvu a dohodu o parcelaci, požadavky na uspořádání obsahu návrhu regulačního plánu a obsahu jeho odůvodnění s ohledem na charakter území a problémy k řešení včetně měřítek výkresů a počtu vyhotovení.

19. Z kupní smlouvy žalobce ze dne 22. 2. 2022 je patrné, že tento koupil nemovitosti, a to pozemky p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , od , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , za kupní cenu 13 500 000 Kč.

20. Z E-mailu , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 27. 6. 2024 je patrné, že společnost , právnická osoba, zpracovali Ověřovací studii, Návrh stavby (projednal se soulad s odborem územního plánu a odborem životního prostředí), zahájili práce na ÚR – viz koordinační situace a návrh vil. K emailu je přiložena Fotografie stavu (hlavní budova) objektu ze září 2023 a koordinační situační výkres.

21. Z Veřejné vyhlášky o projednání zadání regulačního plánu ze dne 25. 3. 2024 je patrné, že žalovaný oznámil, že zpracoval návrh zadání Regulačního plánu , adresa, – lokalita , adresa, a oznamuje jeho veřejné projednávání.

22. Z Usnesení Zastupitelstva obce , adresa, ze dne 30. 5. 2024 je patrné, že došlo ke schválení zadání regulačního plánu a starostovi žalovaného bylo uloženo ve spolupráci s pořizovatelem zajištění návrhu Regulačního plánu , adresa, – lokalita , právnická osoba, .

23. Z korespondence , právnická osoba, . s obcí , právnická osoba, je patrné, že žalobce vyzval žalovaného dne 3. 6. 2024 ve smyslu dohody o sdělení bližší definice zadání regulačního plánu tj. sdělit bližší regulativy na budoucí využití pozemku, areálu, aby případně bylo možné začít pracovat na úpravě projektu, popř. revizi záměru a sdělit nabídkovou cenu za prodej areálu, když prodejní cena areálu by měla odrážet reálnou situaci a výši nákladů, které již byly vynaloženy, a to náklady na pořízení nemovitosti, pořizovací cena, dokumentace k nákupu, odměna za zprostředkování, náklady na financování, technická revize areálu, návrh budoucího využití, studie a vytvoření projektu záměru budoucího využití, řízení o odstranění stavby - projekt, projednání, schválení, odvolání ke krajskému úřadu, hydrologický průzkum - projekt kontrolních vrtů, hydrologický průzkum, náklady na právní služby, a to do měsíce od konání zastupitelstva - tj. do 30. 6. 2024. Žalobce urgoval odpověď dne 1. 7. 2024. Žalovaný reagoval dne 4. 7. 2024, že v současné době probíhá zpracování návrhu regulačního plánu, který bude obsahovat i údaje o vlivu záměru na území a o jeho nárocích na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu včetně vyjádření vlastníků této infrastruktury, přičemž zpracovatel postupuje v souladu se zaslanými stanovisky jednotlivých orgánů. Podle předpokladu nastíněného ve smlouvě s projektantem by měl být návrh dopracován přibližně v měsíci září - říjnu. Termínově nedokáže odhadnout jaký bude další vývoj projednání, udělá však všechno pro to, aby nedošlo ke zbytečným průtahům. Pokud jde o případnou nabídku na odkup areálu, bude toto v prvé řadě nutné prodiskutovat a schválit v zastupitelstvu obce. Případnou cenu na odkup areálu by bylo možné odvodit od ceny, kterou žalobce vynaložil na nákup areálu včetně prokazatelných nákladů, které vznikly například v souvislosti s pořízenou architektonickou studií a projektem na demoliční práce.

24. Ze Stanoviska Městského úřadu v , adresa, ze dne 3. 4. 2024 sp. zn. , číslo, jsou patrné požadavky k návrhu zadání regulačního plánu z hlediska vodního zákona (254/2001), zákona o ochraně krajiny (114/1992 Sb.), ochrany zemědělského půdního fondu (334/1992 Sb.), o ochraně ovzduší (201/2012 Sb.), o odpadech (541/2020 Sb.), o lesích (289/1995 Sb.)

25. Ze žádosti , Jméno žalobce A, . o výjimku ze stavební uzávěry ze dne 2. 7. 2024 je patrné, že „dne 1. 9. 2023 byla na úřední desce obce , adresa, vyvěšena veřejná vyhláška, kterou se oznamuje vydání opatření obecné povahy, kterým je územní opatření o stavební uzávěře na pozemcích parc. č. , hodnota, vše v k. ú. , adresa, (dále jen „opatření obecné povahy“). Opatření obecné povahy nabylo účinnosti v souladu s § 173 odst. 1 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „SŘ“) patnáctým dnem po dni vyvěšení, tj. dne 16. 9. 2023. Společnost , Jméno žalobce A, ., IČO: , IČO žalobce A, , se sídlem , adresa, (dále též „Navrhovatel“) je vlastníkem pozemků p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, (dále též „pozemky Žadatele“) a je tedy opatřením obecné povahy dotčen na svých právech. Žadatel tímto v souladu s § 129 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „StavZ“) a článkem III. opatření obecné povahy žádá nadepsanou obec o vydání výjimky ze zákazu umísťování a provádění veškerých staveb ve vztahu k pozemkům Žadatele. Žadatel má za to, že povolení výjimky neohrožuje sledovaný účel opatření obecné povahy, kterým je v souladu s čl. II. opatření obecné povahy zamezení ztížení nebo znemožnění budoucího využití území. Jak již Žadatel upozorňoval v námitkách proti návrhu opatření obecné povahy zveřejněného dne 4. 7. 2023, pozemky Žadatele jsou v současné době fakticky zastavěné, a to chátrající budovou hotelu a souvisejících rekreačních nemovitostí. Záměrem Žadatele, který je nadepsané obci ze správního spisu opatření obecné povahy již dobře znám, není – vzhledem k současné zastavěnosti pozemků Žadatele – dle názoru Žadatele způsobilý ohrozit účel využití pozemků Žadatele, kterým je dle územního plánu nadepsané obce plocha s rozdílným způsobem využití pro plochy bydlení – B.“26. Z Veřejné vyhlášky Krajského úřadu Jihočeského kraje ze dne 11. 7. 2024 soud zjistil, že „Krajský úřad Jihočeského kraje, odbor regionálního rozvoje, územního plánování, stavebního řádu (dále jen „krajský úřad“), jako příslušný správní orgán podle § 67 odst. 1 písm. a) zákona č. 129/2000 Sb., o krajích, ve znění pozdějších předpisů, obdržel podnět k provedení přezkumného řízení podle § 174 odst. 2 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „správní řád“) ve vydaného opatření obecné povahy, kterým je územní opatření o stavební uzávěře na pozemcích parc. č. , hodnota, vše v k.ú. , adresa, (dále též jen „opatření obecné povahy“ nebo „stavební uzávěra , adresa, “). Krajský úřad po předběžném posouzení dle § 95 správního řádu dospěl k závěru, že lze mít důvodně za to, že stavební uzávěra , adresa, byla vydána v rozporu s právními předpisy, a proto vydal dne 9. února 2024 pod sp. zn. , číslo, z moci úřední usnesení o zahájení přezkumného řízení ve výše uvedené věci. Krajský úřad přezkoumal stavební uzávěru , adresa, přiměřeně podle §§ 94 až 99 správního řádu a zpracoval návrh rozhodnutí v přezkumném řízení, jehož obsahem je zrušení stavební uzávěry , adresa, (viz příloha této vyhlášky). Tento návrh rozhodnutí krajský úřad v souladu s § 172 správního řádu doručuje veřejnou vyhláškou. V souladu s § 172 odst. 5 správního řádu mohou vlastníci nemovitostí, jejichž práva, povinnosti nebo zájmy související s výkonem vlastnického práva mohou být tímto návrhem rozhodnutí v přezkumném řízení stavební uzávěry , adresa, přímo dotčeny, a obec , adresa, , podat proti tomuto návrhu písemné odůvodněné námitky. V souladu s § 172 odst. 4 správního řádu může kdokoli, jehož práva, povinnosti nebo zájmy mohou být návrhem rozhodnutí v přezkumném řízení stavební uzávěry , adresa, přímo dotčeny, uplatnit připomínky. Námitky a připomínky se doručují krajskému úřadu do 30 dní ode dne doručení této veřejné vyhlášky (tj. do 45 dnů ode dne zveřejnění této veřejné vyhlášky). Přezkumné řízení o opatření obecné povahy je zvláštním řízením podle části šesté správního řádu, na které se pouze přiměřeně použijí ustanovení části druhé, zejména § 94 a následujících ustanovení. Výsledek přezkumu územního plánu je tedy opět opatření obecné povahy. Osoby dotčené přezkumným řízením tak nemají postavení účastníků řízení.“27. Z návrhu rozhodnutí v přezkumném řízení , číslo, z 11.7. 2024 ve věci územního opatření o stavební uzávěře na pozemcích parc. č. , hodnota, vše v k. ú. , adresa, lze dovodit, že Krajský úřad Jihočeského kraje, odbor regionálního rozvoje, územního plánování a stavebního řádu (dále jen „krajský úřad“), jako příslušný orgán podle § 67 odst. 1 písm. a) zákona č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení), ve znění pozdějších předpisů, ve vazbě na ustanovení § 11 odst. 1 písm. b) a § 97 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „správní řád“), rozhodl na základě obdrženého podnětu k provedení přezkumného řízení podle § 174 odst. 2 správního řádu ve věci územního opatření o stavební uzávěře na pozemcích parc. č. , hodnota, vše v k.ú. , adresa, (dále též jen „opatření obecné povahy“ nebo „stavební uzávěra , adresa, “), které nabylo účinnosti dne 19. září 2023 (dále jen „stavební uzávěra , adresa, “): opatření obecné povahy, jímž byla vydána stavební uzávěra , adresa, , se podle § 97 odst. 3 ve vazbě na § 174 odst. 2 správního řádu ruší. Krajský úřad ve vazbě na ustanovení § 99 odst. 1 správního řádu stanovil, že účinky tohoto rozhodnutí v přezkumném řízení nastávají ode dne nabytí účinnosti tohoto rozhodnutí. Toto rozhodnutí nabývá účinnosti dnem svého oznámení, tj. 15. dnem ode dne jeho vyvěšení na úřední desce orgánu, který rozhodnutí vydal (§ 25 správního řádu). V odůvodnění se zabývá správní orgán tím, zda byla stavební uzávěra vydána oprávněným orgánem, tj. Zastupitelstvem obce , adresa, , zda Zastupitelstvo obce , adresa, při vydání stavební uzávěry nepřekročilo zákonem mu stanovenou působnost, zda byla stavební uzávěra vydána zákonem stanoveným postupem, zda byla stavební uzávěra vydána v souladu se stavebním zákonem a jeho prováděcími vyhláškami, když krajský úřad spatřuje zásadní nezákonnost vyjádřenou zejména ve formě porušení nezbytného rozsahu a omezené doby platnosti. V rámci regulačního plánu nelze nastolenou problematiku vyřešit, neboť regulační plán není nástrojem pro nastavení chybějících koncepcí. Tvorba koncepcí v území je předmětem územního plánu, nikoliv regulačního plánu (porovnej § 43 a § 61 stavebního zákona). Zatímco územní plán stanovuje koncepční řešení, regulační plán se již věnuje dílčím pozemkům, popř. stavbám a požadavkům na ně kladeným. Předmětná stavební uzávěra, jejíž ukončení platnosti je navázáno na vydání regulačního plánu, který má vyřešit problematické záležitosti uvedené v odůvodnění stavební uzávěry, by tak nikdy nemohla být ukončena, neboť regulační plán by v této podobě nemohl být vydán. Výsledek posouzení zákonnosti vydaného opatření obecné povahy: Jak je zřejmé z výše uvedeného, krajský úřad v souladu s ustanovením § 94 správního řádu posoudil napadenou stavební uzávěru i postup pořizovatele a Zastupitelstva obce , adresa, při vydání i v procesu jejího pořizování a dospěl k závěru, že zde nelze vydat stavební uzávěru s cílem pořídit regulační plán, který má však řešit záležitosti, které mu dle stavebního zákona nenáleží. Takový regulační plán by neměl být zastupitelstvem vydán a stavební uzávěra by nebyla časově omezena. Krajský úřad se vypořádal i s podněty společnosti , Jméno žalobce A, a připomínkami obce , adresa, v právním zastoupení panem , tituly před jménem, , jméno FO, , a pana , jméno FO, v právním zastoupení panem , tituly před jménem, , jméno FO, . Krajský úřad shledal, že při vyhlášení stavební uzávěry , adresa, k porušení právních předpisů spočívajícím ve výše popsaných skutečnostech (zejména nemožnost naplnění koncepčních řešení, která jsou důvodem pro vyhlášení stavební uzávěry, regulačním plánem). Krajský úřad s ohledem na práva nabytá v dobré víře i s ohledem na šetrnost zásahu do činnosti samosprávných celků posuzoval, zda došlo k tak výraznému poškození práv dotčených osob, či orgánů veřejné správy, že je nezbytné do opatření obecné povahy zasáhnout a dospěl k závěru, že stavební uzávěra byla vydána v rozporu se zákonnými předpisy, přičemž na základě tohoto rozporu bylo nezbytné do opatření obecné povahy zasáhnout.

28. Z pozvánky ze dne 17. 7. 2024 je zřejmé, že žalovaný uskutečnil veřejné zasedání zastupitelstva dne 25. 7. 2024 a ze zápisu ze zasedání zastupitelstva obce dne 25. 7. 2024 je patrné, že se projednávala žádost žalobce o výjimku ze stavební uzávěry ve vztahu k pozemkům žalobce a zastupitelstvem bylo schváleno přerušení řízení o výjimce ze stavební uzávěry, a to do rozhodnutí Krajského úřadu v Českých Budějovicích v přezkumném řízení o zrušení stavební uzávěry.

29. Z e-mailové korespondence žalovaného žalobci ze dne 27. 9. 2024 je patrné, že žalovaný vyzval žalobce, aby sdělil, zda odprodá areál žalovanému a za jakých podmínek.

30. Z e-mailové korespondence žalobce žalovanému ze dne 2. 10. 2024 je zjištěno, že žalobce vyzval žalovaného, aby mu navrhl prodejní cenu, když dosavadní náklady činily 19 550 000 Kč.

31. Z e-mailové korespondence ze dne 23. 10. 2024 je zřejmé, že žalobce děkoval žalovanému za zaslání podkladů regulačního plánu a iniciuje schůzku s projektantem, což je reakce na výzvu žalovaného z 22. 10. 2024 k upřesnění částky 6 050 000 Kč, o které se navýšil kupní cena areálu 13 500 000 Kč.

32. Soud měl k dispozici návrh regulačního plánu žalovaného.

33. Soud měl k dispozici záznam z jednání mezi účastníky ze dne 21. 11. 2024, jehož předmětem bylo využití areálu žalobce v souladu s místními podmínkami.

34. Ze stanoviska Krajského úřadu pro Jihočeský kraj, č.j. , číslo, ze dne 17. 4. 2024, vyplývá, že souhlasí s návrhem regulačního plánu ze dne 25. 3. 2024.

35. Soud měl k dispozici emailovou komunikaci, z prosince 2024 o žádosti k výjimce ze stavební uzávěry a z ledna 2025, Anonymizováno36. Soud měl k dispozici předvolání Krajského soudu v Českých Budějovicích sp. zn. 57A 19/2024, pověření MMR z 12. 3. 2025 Plzeňského kraje výkonem nadřízeného orgánu územního plánování vůči obci , adresa, ve věci přezkumného řízení o stavební uzávěře , adresa, , vydané 31. 8. 2023 zastupitelstvem dle usnesení 8/2023, usnesení Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 17. 3. 2025 o pokračování řízení o návrhu na zrušení opatření obecné povahy z 1. 9. 2000 o stavební uzávěře sp. zn. 57A 19/2024 a záznam o jednání z 21. 11. 2024 o charakteru zástavby, kde jsou patrná rozdílná stanoviska účastníků, a rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích č. j. 57A 19/2024-173 ze 7. 5. 2025, dle něhož bylo zamítnut návrh na zrušení opatření o stavební uzávěře žalobce.

37. Z emailu z 19. 3. 2025 je zřejmá varianta „6“ regulačního plánu.

38. Z výslechu , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že žalobce je jeho klientem, spolupracují i na jiných projektech. Pokud jde o obec , adresa, , tak to je dotčený orgán, který kontaktovali v rámci projektu v katastrálním území , adresa, , který realizovali pro klienta. S projektováním či s nějakou spoluprací na projektu v k. ú. , adresa, začali v roce 2022 na začátku roku, kdy žalobce koupil areál. Nejprve se začali zabývat platným územním plánem, který nastudovali. Zjistili podmínky územního plánu, začali připravovat zakázku, probíhalo zaměření, geologický průzkum, další rozbory a následovala realizace ověřovací studie, na nějakém předběžném projednání nad nějakým konkrétním řešením. Pak s tímto materiálem šli navštívit obec , adresa, s tím, že jsme tento projekt představili, resp. jeho koncepci k nějakému záměru. Bylo to někdy v roce 2022 nebo 2023. Reakce byla veskrze pozitivní, a proto pokračovali v práci na dalším záměru, resp. rozvíjeli jsme další spolupráci s dalšími profesemi, které na to navazují, to znamená, že vedli nějaké standardy řešení, napojení na infrastrukturu, oslovili odbor územního plánování, odbor životního prostředí, veškeré „subodbory“, kde jsme si zjišťovali podmínky, které budou stanoveny. Všude získali předběžné souhlasy s tím, že jsme směřovali dál ty kroky k přípravě územního rozhodnutí. S odborem životního prostředí jsme řešili biokoridor, ochranné pásmo od lesa, které tam bylo poměrně zásadní, aby věděli, v jakých mantinelech se pohybují, a v těch pracích by i nadále pokračovali, pokud by nedošlo k tomu, že se začal řešit regulační plán ze strany žalovaného, což znamená obce , adresa, , a byla vyhlášena stavební uzávěra, což byly nové skutečnosti, se kterými se museli nějak vypořádat, protože původní územní plán nepožadoval pořízení regulačního plánu a ani nebyl předpoklad, protože tam před tím byl původní rekreační objekt, resp. areál, kde byly stavby určené k rekreaci. V této době byly pozastaveny další práce, které by se měly týkat dalšího zasíťování, případě parcelace, protože v takovém případě, kdyby pokračovali, tak by to časové hledisko hrálo roli nebo by ta případná povolení už ztratily svůj význam v čase, pokud by se nepodařilo vyřešit ty okolnosti regulačního plánu, příp. stavební uzávěry. Pokud jde o nějaké konkrétní činnosti, například stavební činnost či činnosti směřující ke stavebnímu povolení, tak tyto realizovány nebyly. Dá se říct, že nad rámec té ověřovací studie, což bylo nějaký bod 1, se dále pořídil návrh stavby, což byla jakási koncepce řešení, jednak těch domů, jednak svahu toho území, včetně standardů, zasíťování a napojení na infrastrukturu a bod 3, který už se nepodařilo dotáhnout dále bylo vyhotovení nějakého detailního návrhu projektu těch domů. Práce se zastavily ve fázi, kdy se zabývali už dalším postupem, a to vlastně jako pod tím bodem 3, a to byla dokumentace pro územní řízení, protože v rámci příprav této dokumentace pro územní řízení došlo ke komplikacím a v této fázi byly práce zastaveny. Pokud jde o rok 2022, tak v té době skutečně územní plán umožňoval realizaci toho záměru, tak jak byl zadán klientem zpracovatelům toho zadání. Žádné podmínky dotčených orgánů, které by bránily realizaci toho projektu, stanovené nebyly, ani nebyly řečeny, ani nevyplývaly ze žádného dokumentu. Právě to byl důvod, proč měl být posouzen náhled na územní plán zpracovatele odborem územního plánování, tak aby bylo zřejmé, jestli je v souladu se záměrem. Pokud jde o důvod k přerušení prací, který nám byl sdělen klientem, tak došlo údajně k tomu, že vyšly najevo nové skutečnosti, které nevyplývaly z dosavadních podmínek, na jejichž základě záměr realizovali, tzn., že z toho vyplývaly rizika, které by nevedly k výsledku, tak jak se původně dohodli, proto byl dán pokyn k přerušení prací, který respektovali. Podobnou záležitost, že by obec či město uplatňovala své požadavky mimo územní řízení, či stavební řízení, svědek ještě neřešil. Svědek má emailovou komunikaci, kdy komunikovali určitě s odborem životního prostředí. Pokud jde o návrh stavby a ověřovací studii, tak ty návrhy stavby byly dva, ověřovací studie plus první návrh stavby byl prezentován obci , adresa, , o přepisu záznamu neví, a pokud jde o druhý návrh stavby, který byl detailnější, tak ten vznikl, ale nebyl důvod prezentace obci tohoto návrhu, protože to už nastaly ty problémy ve velmi krátké následné době. Pokud jde o kontaktování obecního úřadu v , adresa, , tak kontaktovali zejména odbor územního plánování, regionálního rozvoje a případně odbor životního prostředí, a byla jim odprezentována ověřovací studie a ten první návrh stavby s tím, že to bylo představené obci , adresa, v té první fázi, následně jednali separátně s těmito odbory emailem, telefonicky, kdy posílali nějaké stanovení hranic těch staveb, které v tom projektu mají být. Pokud jde o písemné odpovědi orgánů, tyto nejsou k dispozici, ani není standardem, aby dotčené orgány v této fázi poskytovaly písemné odpovědi potenciálním účastníkům. V době, kdy ověřovali územní plán pro účely projektu, tak tam požadavek na pořízení regulačního plánu vyznačen nebyl, tak jak bychom s ním případně počítali. O vypršení lhůty neví.

39. Z výslechu , tituly před jménem, , právnická osoba, soud zjistil, že pokud jde o projekt v obci , adresa, , tak to měl být malý developerský, bezproblémový projekt, protože jinak realizují projekty ve spojení dvou velkých společností, přičemž ta jedna je ta, co investuje, a druhá ta, co realizuje stavby. V Dražíči koupil žalobce areál, zástupci společnosti analyzovali vstupy, zjistili, co je v územním plánu, jaký je strategický plán, zjistili jsme, že obec , adresa, chce navýšit množství obyvatel v obci, že jsou tam nějaké technické překážky, ale že by nebyl problém např. s ČOV ani s přístupovou komunikací. Projekt byl představen starostce , jméno FO, za přítomnosti zastupitele , jméno FO, , což je syn současného starosty. Záměr vzbudil souhlasné stanovisko, že bude lépe využit areál, který je v současné době využíván problematicky, žalobce dostal pasport, ze kterého vycházel při další přípravě dokumentace pro územní rozhodování a pro další realizaci projektu. Jednali současně Se sousedem , jméno FO, , který vlastní mnohem větší část pozemku, tak aby byli schopni případně vzájemně navázat na technickou infrastrukturu, nikoliv přikupovat další pozemky. Zpětná vazba nového zastupitelstva na projekt žalobce byla negativní, nebyla zřejmá vůle pro další rozvoj obce tímto způsobem, mezitím bylo v rámci projektu navrhováno několik ověřovacích studií, a to s počtem 15ti domků, 11ti domků a byla vůle realizovat projekt na demolici, s nímž obec nesouhlasila a neúspěšně se odvolala. Konstruktivním bylo jednání v listopadu 2024, kde byl účasten , tituly před jménem, , jméno FO, a bylo vycházeno z návrhu žalobce na 11 domků a z návrhu žalovaného na 5 domků, přičemž 6 domků už bylo dle žalobce na hraně rentability, protože by zastavěné pozemky nebylo možné prodat ve smyslu původní kalkulace a kompromisním byl počet 8 domků. Pokud jde o částku 19 550 000 Kč, byla vyčíslena a navržena žalovanému pro případ odstoupení od projektu a zpětného prodeje areálu tak, aby se žalobci vrátila část nákladů, které vložil, tzn. včetně 25 % za dluhopisy, jež uhradili za dobu, kdy není projekt realizován. Za žalobce jednali i jiné osoby, k dohodě to však nepřispělo. Verzí záměrů bylo více, neboť žalobce se snažil zapracovat všechny výtky nebo požadavky dotčených orgánů a regulativy z jejich strany, a to prostřednictvím architekta , jméno FO, a výsledkem bylo, že pro dotčené orgány je přijatelný počet 9 rodinných domků. Náklady spojené s realizací prací na ověřovací studii, s oslovením veškerých dotčených orgánů a s celým tímto procesem se dají specifikovat ve výši 460 000 Kč. Financování zajistil žalobce tak, že vydal dluhopisy na období, za něž byly úročeny, přičemž první dluhopis byl vydán při úroku 6,5 % s tím, že byl vydán 1. 3. 2022 a splatnost byla 1. 3. 2024, a další úroková sazba po prodloužení investic do dluhopisů činila 9 % a prodloužení činilo 1 rok, a protože ani tento termín nebyl splněn, je splatnost dluhopisů 1. 9. 2026, a to s 8 % úrokem. Stanovisko žalovaného se z jednání nedalo dovodit a možnost kompenzace investic žalobci nezazněla. Žádost žalobce o výjimku ze stavební uzávěry zatím neměla kvalitativní předpoklady a žalovaný mu nesdělil specifikaci potřebného doplnění obsahu takové žádosti i přes žádosti žalobce. Při vyčíslení újmy vycházel žalobce z rozdílu mezi částkou plánovaného výnosu 7–8 miliónů Kč a částkou ušlého zisku v podobě nájmu, což je fiktivní částka za omezení stavební uzávěrou dle hlediska nájmu z časového hlediska, což je jednodušší než vyčíslení přímých nákladů, které by do toho byly investovány, kdyby byly domy postaveny. Kupní cena areálu byla 13,5 miliónů, výnos byl plánován na 28 miliónů, tj. 10 parcel, každá za 2 milióny. Rozdíl mezi částkou 13,5 miliónů Kč a částkou 19 550 000 Kč popsal žalobce v mailu z 23. 10. tak, že na nákup pozemků byly použity dluhopisy, byl pořizován demoliční výměr, geologická studie, ověřovací studie a další záležitosti, spojené s přípravou dokumentace pro územní řízení, a právní služby.

40. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Žalobce je vlastníkem nemovitostí, popsaných v žalobě jako „pozemky OV“ (odst. č. 3. odůvodnění shora), které koupil dne 22. 2. 2022 (odst. č. 19. odůvodnění shora), a ohledně nichž je dle územního plánu zřejmé využití k bydlení, rekreaci, jako lesní, zemědělské a smíšené obytné (odst. č. 4., 5. odůvodnění shora). Žalobce předložil ověřovací studii 4/2020 a 10/2020 na soubor rodinných domů na pozemcích určených dle územního plánu k využití k bydlení (odst. č. 6. a 17. odůvodnění shora). Podle , tituly před jménem, , jméno FO, nad rámec té ověřovací studie, což byl bod 1, se dále pořídil návrh stavby, což byla jakási koncepce řešení, jednak těch domů, jednak svahu toho území, včetně standardů, zasíťování a napojení na infrastrukturu a bod 3, který už se nepodařilo dotáhnout dále bylo vyhotovení nějakého detailního návrhu projektu těch domů. Práce se zastavily ve fázi, kdy se zabývali už dalším postupem, a to vlastně jako pod tím bodem 3, a to byla dokumentace pro územní řízení, protože v rámci příprav této dokumentace pro územní řízení došlo ke komplikacím a v této fázi byly práce zastaveny. Pokud jde o rok 2022, tak v té době skutečně územní plán umožňoval realizaci toho záměru, tak jak byl zadán klientem zpracovatelům toho zadání. Žádné podmínky dotčených orgánů, které by bránily realizaci toho projektu, stanovené nebyly, ani nebyly řečeny, ani nevyplývaly ze žádného dokumentu. (odst. č. 38. odůvodnění shora). Podle statutárního zástupce žalobce došlo v důsledku změny zastupitelstva i ke změně postoje žalovaného k projektu žalobce (odst. č. 39. odůvodnění shora). Dne 2. 3. 2023 bylo schváleno žalovaným pořízení Regulačního plánu obce , adresa, – lokalita , adresa, (odst. č. 7. odůvodnění shora) a dne 18. 5. 2023 byla zastupitelstvem žalovaného schválena stavební uzávěra , adresa, (odst. č. 8. odůvodnění shora), proti které dne 2. 8. 2023 podal žalobce námitky (odst. č. 9. odůvodnění shora), přičemž veřejná vyhláška o vydání opatření obecné povahy byla vyvěšena dne 1. 9. 2023 (odst. č. 10. odůvodnění shora). Reakcí žalobce byla výzva k zaplacení újmy žalobci žalovaným dle odborného odhadu (odst. č. 11., 12. odůvodnění shora) ve výši 284 772 Kč za každý měsíc trvání stavební uzávěry (odst. č. 13. odůvodnění shora). Žalovaný odmítl zaplatit požadovanou částku, což sdělil dne 18. 11. 2023 žalobci (odst. č. , hodnota, . odůvodnění shora), a argumentoval mj. tím, že bylo povoleno rozhodnutím Městského úřadu v , adresa, ze dne 31. 5. 2023 ve spojení s odvolacím rozhodnutím ze dne Krajského úřadu v Českých Budějovicích ze dne 9. 1. 2024 odstranění staveb z pozemků OV (odst. č. 15., 16. odůvodnění shora). Žalovaný následně zpracoval návrh zadání regulačního plánu, který dne 25. 3. 2024 projednal (odst. č. 21. odůvodnění shora), a ke kterému vydal stanovisko Městský úřad v , adresa, dne 3. 4. 2024 a krajský úřad s ním souhlasil stanoviskem ze dne 17. 4. 2024 (odst. č. 24., 34. a 37. odůvodnění shora), a jehož zadání bylo žalovaným schváleno dne 30. 5. 2024 (odst. č. 22. s 32. odůvodnění shora). Žalobce dne 2. 7. 2024 požádal o výjimku ze stavební uzávěry (odst. č. 25. odůvodnění shora). Žalovaný s ohledem na vyčkání výsledku přezkumného řízení Krajského úřadu v Českých Budějovicích přerušil řízení o výjimce ze stavební uzávěry dne 17. 7. 2024 (odst. č. 28. odůvodnění shora). Mezi účastníky probíhala korespondence, jejíž podstatou byl regulační plán a jeho zadání, a dále možnost žalovaného odkoupit od žalobce areál při zohlednění nákladů vynaložených dosud žalobcem ve výši 19 550 000 Kč, sestávající z kupní ceny 13 500 000 Kč, částky 460 000 Kč za ověřovací studii, záměry, jednání s dotčenými úřady a právní služby při zamýšleném počtu 10 parcel, každé za 2 milióny Kč (odst. č. 20., 23., 29., 30., 31., 39. odůvodnění shora). Krajský úřad v Českých Budějovicích zpracoval návrh rozhodnutí o přezkumném řízení, jehož obsahem je zrušení stavební uzávěry pro nezákonnost, když důvodem je porušení nezbytného rozsahu a omezení doby platnosti, neboť žalovaným nastolené problémy lze řešit pouze územním plánem, nikoliv regulačním plánem jako navazující územně plánovací dokumentací (odst. č. 26. a 27. odůvodnění shora). V prosinci 2024 a lednu 2025 žádal žalobce žalovaného o výjimku ze stavební uzávěry (odst. č. 35. odůvodnění shora), této dosud nebylo vyhověno, neboť nemá požadované náležitosti (odst. č. 39. odůvodnění shora). Rozsudkem Krajského soudu v Českých Budějovicích č. j. 57A 19/2024-173 ze 7. 5. 2025 byl zamítnut návrh na zrušení opatření o stavební uzávěře žalobce s tím, že nebylo shledáno pochybení při přijímání opatření o stavební uzávěře v souvislosti s realizací regulačního plánu (odst. č. 36. odůvodnění shora). Žádost žalobce o výjimku ze stavební uzávěry dosud nebyla úspěšná, neboť měla kvalitativní nedostatky (odst. č. 39. odůvodnění shora).

41. Lze přisvědčit argumentaci žalobce, že dle přechodných ustanovení zák. č. 283/2021 Sb. v platném znění se postupuje dle § 334a odst. 2 ve věcech týkajících se územního plánování v přechodném období podle dosavadních právních předpisů, s výjimkou územního řízení týkajícího se vyhrazené stavby uvedené v příloze č. 3 k tomuto zákonu nebo stavby s ní související, které v přechodném období nelze zahájit. Pro účely přechodných ustanovení v části dvanácté hlavě II dílu 2 se za den nabytí účinnosti tohoto zákona považuje 1. červenec 2024.

42. Podle § 102 odst. 1 StavZ platí: (1) Vlastníkovi pozemku nebo stavby, jehož práva k pozemku nebo stavbě byla územním opatřením o stavební uzávěře omezena a byla mu tím způsobena majetková újma, náleží náhrada. Podle § 102 odst. 5 StavZ platí: (5) Povinnost poskytnout náhradu za změnu v území na základě písemné žádosti vlastníka obsahující prokázání majetkové újmy má obec, kraj nebo stát, jejichž orgány vydaly územní opatření o stavební uzávěře, vydaly územně plánovací dokumentaci nebo její aktualizaci nebo změnu, anebo zrušily územní rozhodnutí, územní souhlas nebo veřejnoprávní smlouvu nahrazující územní rozhodnutí. Nedojde-li k dohodě o výši náhrady, rozhodne o její výši soud.

43. Soud se zabýval návrhem žalobce proti žalovanému o zaplacení majetkové újmy dle odborného odhadu ve výši 284 772 Kč za každý měsíc trvání stavební uzávěry, která měla vzniknout omezením územním opatřením o stavební uzávěře , adresa, , schválené zastupitelstvem žalovaného dne 18. 5. 2023, když dne 2. 3. 2023 bylo schváleno žalovaným pořízení Regulačního plánu obce , adresa, – lokalita , adresa, , a veřejná vyhláška o vydání opatření obecné povahy byla vyvěšena dne 1. 9. 2023. Rozsudkem Krajského soudu v Českých Budějovicích č. j. 57A 19/2024-173 ze 7. 5. 2025 byl zamítnut návrh na zrušení opatření o stavební uzávěře žalobce s tím, že nebylo shledáno pochybení při přijímání opatření o stavební uzávěře v souvislosti s realizací regulačního plánu. Soud se tak mohl zabývat pouze tím, zda vznikla prokazatelná majetková újma ve smyslu § 102 odst. 1 StavZ. Z výslechu , tituly před jménem, , jméno FO, vyplynulo, že byla realizována „pouze“ ověřovací studie a předběžně osloveny dotčené orgány, práce se zastavily ve fázi, kdy se zabývali už dalším postupem, což byla dokumentace pro územní řízení, a to v roce 2022 či 2023, a současně bylo povoleno rozhodnutím Městského úřadu v , adresa, ze dne 31. 5. 2023 ve spojení s odvolacím rozhodnutím ze dne Krajského úřadu v Českých Budějovicích ze dne 9. 1. 2024 odstranění staveb z pozemků OV, a že v průběhu realizace regulačního plánu probíhala komunikace o možnosti žalovaného odkoupit od žalobce areál při zohlednění nákladů vynaložených dosud žalobcem. Z uvedeného lze učinit závěr, že nelze dovodit vznik prokazatelné újmy, neboť stavební uzávěra nebyla nedůvodnou s ohledem na potřebnost regulačního plánu a žalobce jako zadavatel sám práce na dokumentaci pro územní řízení zastavil v roce 2023 do vyřešení regulačního plánu, jednal o možnosti prodeje areálu se žalovaným a nebyly ani odstraněny stavby v areálu, byť o jejich odstranění bylo rozhodnuto. Lze přisvědčit i argumentaci žalovaného, že ke dni 1. 9. 2023 nebylo možné zahájit realizaci stavebních prací na stavbě rodinných domů, z jejichž potenciálních nájmů dovozuje žalobce vznik a vyčíslení újmy, pouze na základě záměrů, resp. ověřovacích studií 4/2020 a 10/2020, a předběžných ústních souhlasů dotčených orgánů, přičemž bez vlivu je to, že žalobce neúspěšně podával žádost o výjimku ze stavební uzávěry. Z komentářové literatury navíc lze zjistit, že náhrada za omezení by měla být stanovena ve výši rozdílu mezi obvyklou cenou pozemku před a po vydání územního rozhodnutí o stavební uzávěře, a vzhledem k tomu, že projektové práce skončily ve stejné době, kdy bylo rozhodnuto o stavební uzávěře, tj. v souvislosti s tímto rozhodnutím, a vzhledem k tomu, že demoliční práce nebyly zahájeny, přestože žalobce má k dispozici stavební povolení k takové demolici, a že žalobce zmiňoval pouze nemožnost využití předmětných pozemků po dobu 2 měsíců, nelze dovodit jiný závěr než ten, že nedošlo ke změně stavu nemovitostí žalobce, a nemohla tak vzniknout ani prokazatelná újma v důsledku nuceného přerušení prací na projektu žalobcem v podobě rozdílu obvyklé ceny před a po vydání územního rozhodnutí o stavební uzávěře po dobu dvou měsíců, a je tedy nadbytečné se zabývat mechanismem výpočtu náhrady za prokazatelně vzniklou újmu. Proto soud žalobu jako nedůvodnou dle § 102 odst. 1 StavZ zamítl, jak je zřejmé z výroku I. rozsudku shora. (výrok I. rozsudku shora)

44. O nákladech řízení rozhodl soud dle úspěchu ve věci podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému náklady řízení v celkové výši 76 180 Kč spočívající v odměně za zastupování advokátem dle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění ve výši 10 540 Kč za jeden úkon právní služby, a to za 7 úkonů právní služby za převzetí a přípravu zastoupení z 2. 4. 2024 podle § 11 odst. 1 písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, sepis a podání vyjádření k žalobě ze dne 9. 4. 2024, k doplnění žaloby ze 14. 7. 2024 a závěrečné vyjádření z 15. 7. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. d) vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, a účast na jednání soudu dne 5. 4. 2024, 12. 12. 2024 a 11. 6. 2025 podle dle § 11 odst. 1 písm. g) vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, a dále ve 2 režijních paušálech po 450 Kč a 5 režijních paušálech po 300 Kč podle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. v platném znění. (výrok II. rozsudku shora)