9 C 79/2022

Plný text

Okresní soud v Písku rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Ivanou Průšovou jako samosoudkyní ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce, datum narození bytem adresa žalovaného, žalobkyně, žalobce a žalobce b) celé jméno žalobce, datum narození bytem adresa žalovaného, žalobkyně, žalobce a žalobce c) celé jméno žalobkyně, datum narození bytem adresa žalobkyně d) celé jméno žalobkyně, datum narození bytem adresa žalovaného, žalobkyně, žalobce a žalobce všichni zastoupeni advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o určení výše nájemného

I. Určuje se, že žalovaný je povinen s účinností od 26. 4. 2022 platit žalobcům měsíční nájemné za užívání bytu s označením číslo o dispozici 2+1 a výměře 59,743 m², který se nalézá ve třetím nadzemním podlaží budovy adresa (objekt k bydlení), která je součástí pozemku parc. č. st. číslo – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 747 m², jak je zapsáno na listu vlastnictví číslo vedeném stát. instituce, stát. instituce, pro katastrální uzemí a územní celek a to v měsíční výši 5 500 Kč, přičemž nájemné je splatné vždy do každého 15. dne kalendářního měsíce, za který nájemné náleží a to rovným dílem mezi žalobce s tím, že úhrada může být provedena souhrnnou platbou, když platebním místem je anonymizováno název práv. osoby a to na účet vedený společností právnická osoba č. účtu bankovní účet pod variabilním symbolem číslo.

II. Žaloba o určení nájemného ve výši přesahující částku 5 500 Kč měsíčně se zamítá.

III. Žalovanému se právo na náhradu nákladů řízení nepřiznává.

1. Žalobci se žalobou soudu doručenou dne 26. 4. 2022 domáhali určení výše nájemného z bytu specifikovaného ve výroku I. s odůvodněním, že právní předchůdkyně žalobců a žalovaný uzavřeli dne 26. 6. 2000 nájemní smlouvu na tento byt a žalobci dne 26. 11. 2021 zaslali žalovanému návrh na zvýšení nájemného o 20 %, tedy na částku 4 296 Kč, když v návrhu uvedli, že naposledy bylo nájemné zvýšeno dne 1. 1. 2010. Žalovaný žalobcům sdělil, že se zvýšením nájemného nesouhlasí. Žalovaný hradí nájemné v měsíční výši 3 580 Kč, což je vzhledem k městu, lokalitě a době užívání naprosto neadekvátní. Stávající nájemné je zcela nedostatečné a nerespektuje vývoj nájemného v místě a čase. Z analýzy nájemného v České republice, kterou pro Ministerstvo pro místní rozvoj vypracovala právnická osoba, je patrné, že od července 2017 do června 2018 činila průměrná cena nájemného v městě obec a číslo až 147 Kč za metr čtvereční. Za tohoto předpokladu by výše nájemného dosahovala částky asi 7 500 Kč. Na základě kalkulačky dostupné na internetových stránkách www.odhady-zdarma.cz byla výše nájemného s ohledem na lokalitu, dispozici a vybavení bytu odhadnuta na částku 12 000 Kč. Průměrné nájemné ze zveřejněných internetových nabídek pronájmů vychází na 9 000 Kč. Jelikož žalovaný zvýšení nájemného o 20 % odmítl, aniž by pro to měl relevantní odůvodnění, musí se žalobci domáhat určení nájemného soudem a požadují tedy zvýšení určení nájemného na částku 9 000 Kč měsíčně.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil, namítl, že v bytě je mnoho závad, kdy byt je ve špatném stavu, není tam topení, musí se topit dřevem a dřevo nosit do schodů. Navíc od roku 1993 mu pan celé jméno žalobce v bytě nic neopravil a nikdo z nájemníků tak vysoký nájem neplatí.

3. Žalobci na vyjádření žalovaného reagovali tvrzením, že žalovaný po celou dobu trvání nájemního vztahu mezi ním a žalobci nepožadoval slevu z nájemného z důvodu těchto závad. Žalobci byli nuceni podat žalobní návrh o určení výše nájemného až poté, co žalovaný odmítl jejich návrh na zvýšení nájemného o 20 %.

4. Žalovaný u ústního jednání konaného dne 30. 3. 2023 uvedl, že má regulované nájemné, a to lze zvýšit pouze o 20 %. Navíc nerozumí tomu, že mu aktuálně bylo nájemné sníženo a za rok 2022 měl přeplatek.

5. Listem vlastnictví číslo vedeným stát. instituce, stát. instituce pro katastrální uzemí bylo prokázáno, že žalobci jsou každý podílem jedné ideální čtvrtiny spoluvlastníci předmětného bytu, přičemž tento byt nabyli do svého vlastnictví na základě usnesení soudu o schválení dědické dohody.

6. Nájemní smlouvou ze dne 26. 6. 2000 bylo prokázáno, že žalovaný uvedeného dne jako nájemce uzavřel s jméno celé jméno žalobkyně jako pronajímatelkou smlouvu o nájmu, na základě které jméno celé jméno žalobkyně dala žalovanému do nájmu předmětný byt na dobu neurčitou a to za nájemné, které se stanoví dle vyhlášky č. 176/1993 Sb. a které je splatné vždy do každého 15. dne v měsíci, za který nájemné náleží.

7. Dopisem ze dne 24. 11. 2021 ve spojení s podacím lístkem bylo prokázáno, že žalobci navrhli žalovanému zvýšení nájemného z předmětného bytu na částku 4 296 Kč a tento dopis podali k poštovní přepravě na adresu žalovaného doporučeně dne 26. 11. 2021.

8. Z písemnosti založené na č.l. 7 bylo zjištěno, že žalovaný sdělil žalobcům, že s navrhovaným zvýšením nájemného nesouhlasí.

9. Znaleckým posudkem titul jméno příjmení, soudního znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí číslo bylo prokázáno, že obvyklé nájemné za byt srovnatelný s předmětným bytem činí 5 500 Kč měsíčně. K tomuto závěru dospěl znalec za použití porovnávací metody, kdy jako srovnávací objekty použil tři srovnatelné byty v obec.

10. Dle § 3074 odst. 1, odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen o. z.) platí, že nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu jakož i práva a povinnosti vzniklá přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. … Ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

11. Podle § 2249 odst. 2, odst. 3 o. z. platí, že prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

12. Podle § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. platí, že ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby: a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných.

13. Na základě provedených důkazů učinil soud následující skutkové a právní závěry: jméno celé jméno žalobkyně (jako právní předchůdkyně žalobců) a žalovaný uzavřeli dne 26. 6. 2000 nájemní smlouvu na předmětný byt, jehož vlastníky jsou v současné době žalobci. Dne 26. 11. 2021 zaslali žalobci žalovanému návrh na zvýšení nájemného, v němž navrhli zvýšení o 20 %, tj. o 716 Kč s tím, že zvýšení nájemné by činilo 4 296 Kč. Žalovaný dne 3. 2. 2022 žalobcům sdělil, že se zvýšením nájemného nesouhlasí. Nájemné hrazené žalovaným činí 3 580 Kč. Výše nájemného v místě a čase obvyklá činí 5 500 Kč měsíčně. Z uvedeného je zřejmé, že nájemné placené dosud žalovaným je nižší než obvyklé nájemné a žalobci mají právo na jeho zvýšení.

14. Vzhledem k tomu, že žalovaný nesouhlasil s návrhem na zvýšení nájemného na částku 4 296 Kč, který mu žalobci učinili písemně a který splňuje podmínky ustanovení § 3074 odst. 2 o. z., žalobci se oprávněně obrátili na soud s požadavkem na určení výše nájemného. V případě žaloby o určení výše nájemného není pronajímatel ve smyslu ustanovení § 2249 respektive 3074 o. z. vázán svým předchozím návrhem na zvýšení nájemného a může se domáhat u soudu určení výše nájemného až do částky srovnatelného obvyklého nájemného. Soud však nemůže určit nájemné vyšší než je nájemné, které je v místě a čase obvyklé, a to nejdříve ode dne podání návrhu. Za situace, kdy žalovaný odmítl návrh žalobců na zvýšení nájemného (o pouhých 20 %), soud žalobě o určení výše nájemného vyhověl co do základu a nájemné určil částkou 5 500 Kč měsíčně, která odpovídá nájemnému v místě a čase obvyklému. V části požadavku na určení nájemného v rozsahu převyšujícím obvyklé nájemné pak žalobu zamítl, neboť je vázán omezením vyplývajícím z ustanovení § 2249 odst. 3 poslední věta o. z.

15. Pokud jde o obranu žalovaného spočívající v tvrzení o vadách bytu, je podstatné, že žalovaný sice uvedl seznam závad, které na předmětném bytě shledává, avšak – dle tvrzení žalobců, které žalovaný nijak nerozporoval – žalovaný po celou dobu trvání nájemního vztahu mezi ním a žalobci nepožadoval slevu z nájemného z důvodu těchto závad. V této souvislosti je navíc nutno konstatovat, že případná existence vad v bytě není pro zvýšení nájemného relevantní, neboť nároky z vad bytu jsou řešeny zvláštními ustanoveními (a to u vad vzniklých po 1. 1. 2014 ustanoveními §§ 2264 a 2265 a u vad vzniklých do 31. 12. 2013 ustanoveními §§ 668, 673-675, 692, 691, 698 a 699) a pro jejich uspokojení je nutno využít speciální postup stanovený právě v této speciální úpravě. Charakter bytu byl zohledněn v rámci znaleckého zkoumání, když jako srovnávací objekty pro určení obvyklého nájemného znalec použil právě byty obdobné povahy. Pokud žalovaný u posledního ústního jednání uvedl, že mu nájemné bylo sníženo, soud se touto námitkou nezabýval, neboť pro posouzení věci nemá žádný význam. Navíc z listin, které žalovaný k tomuto předložil, je zřejmé, že žalovanému byly vyúčtovány zálohy zaplacené na nájemné a služby spojené s užíváním bytu za rok 2022, přičemž na zálohách zaplacených za služby mu vznikl přeplatek. V evidenčním listu„ pro výpočet nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. a o změně zákona č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů,“ je pak uvedena celková měsíční platba včetně záloh na služby v částce 3 726 Kč.

16. Soud shrnuje, že na základě skutkových zjištění a po právním zhodnocení věci bylo na místě určit výši nájemného od 26. 4. 2022 (tj. od data podání žaloby) v měsíční výši 5 500 Kč. K tomu lze dodat, že žalovaným namítaná jeho nepříznivá sociální situace nemůže tento závěr ovlivnit, když soud poukazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu 26 Cdo 32/2006 (C 4495), v němž bylo vyjádřeno, že ze žádného právního předpisu nevyplývá, že by výše nájemného měla odpovídat sociální situaci nájemce.

17. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. (když se nejedná o žalobu na plnění, kde by bylo možno aplikovat ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. – viz. rozhodnutí Nejvyššího soudu 26 Cdo 1486/2016). Žalobci byli úspěšní v rozsahu přibližně 35 %, neboť se de facto domáhali zvýšení nájemného o 5 420 Kč oproti stávajícímu nájemnému v částce 3 580 Kč, avšak dosáhli zvýšení jen o 1 920 Kč a neúspěšní byli v rozsahu 65 %, takže žalovaný by měl nárok na úhradu svých nákladů řízení v rozsahu 30 %, avšak žalovaný žádné náklady řízení neuplatnil. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení a to ke Krajskému soudu v Českých Budějovicích prostřednictvím soudu podepsaného. Nebudou-li povinnosti uložené vykonatelným rozsudkem splněny řádně a včas, může se oprávněný jejich splnění domáhat návrhem na výkon rozhodnutí.