10 C 26/2019

Plný text

Okresní soud Plzeň - jih rozhodl samosoudcem JUDr. Josefem Millerem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou titul jméno příjmení sídlem adresa žaloba o určení vlastníka

I. Žaloba, aby byl nahrazen projev vůle žalované uzavřít s žalobcem kupní smlouvu, jejíž předmětem bude převod parcely parc. [číslo] o výměře 15 105 m2 zapsané u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih na [list vlastnictví] pro k.ú. a [územní celek] a pozemkových parcel ve zjednodušené evidence – parcely původ Pozemkový katastr, a to parcely parc. [číslo] o výměře 9 147 m2 a parcely parc. [číslo] o výměře [výměra], to vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih na [list vlastnictví] pro k.ú [obec], [územní celek] za kupní cenu ve výši 1 125 176 Kč, která je splatná do 30 dnů ode dne provedení vkladu vlastnického práva k předmětným pozemkům ve prospěch žalobkyně do katastru nemovitostí, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna na náhradě nákladů řízení zaplatit k rukám zástupkyně žalované, advokátky [titul] [jméno] [příjmení] částku 182 746,30 Kč, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 6. 2. 2019 původně domáhala určení, že je vlastníkem pozemkových parcel ve zjednodušené evidenci, parcely původ. Pozemkový katastr v k.ú. [obec], p. [číslo] p. [číslo] dále p. [číslo] p. [číslo] v k.ú. [obec], [územní celek]. Žaloba byla podána proti žalovaným [celé jméno žalované] a [právnická osoba] [anonymizováno]. V průběhu řízení žalobkyně vzala žalobu proti [právnická osoba] [anonymizováno]. v celém rozsahu zpět s odůvodněním, že již tato společnost není ve věci pasivně legitimována a současně navrhla změnu žaloby. Přestože soud prvního stupně nepřipustil tuto změnu žaloby a zpětvzetí žaloby vůči [právnická osoba] [anonymizováno]. prohlásil za neúčinné, k odvolání této společnosti Krajský soud v Plzni rozhodl usnesením ze dne 14. 7. 2020 č.j. [číslo jednací] tak, že usnesení soudu prvního stupně změnil a řízení proti této společnosti zastavil. V odůvodnění svého rozhodnutí odvolací soud k návrhu na změnu žaloby uvedl, že změna nebyla připuštěna pouze z důvodu špatně označených parcel. Po vrácení věci soudu prvního stupně, žalobkyně v podání ze dne 28. 4. 2020 navrhla další změnu žaloby nahrazující projev vůle žalované [celé jméno žalované] tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, přičemž soud tuto změnu připustil v usnesení z 1. 10. 2020 [číslo jednací] [spisová značka].

2. Podanou žalobu proti původním žalovaným žalobkyně odůvodnila tím, že uzavřela s [celé jméno žalované] dne 1. 10. 2001 smlouvu o pronájmu zemědělských pozemků, které tehdy [celé jméno žalované] vlastnila. Smlouva byla uzavřena na dobu sedmi let, přičemž byla prodloužena na dalších sedm let. V této smlouvě o pronájmu si žalobkyně a žalovaná [celé jméno žalované] ujednaly předkupní právo pro případ, že by žalovaná jako pronajímatel prodala pozemky, které byly předmětem pronájmu. Dne 30. 4. 2018 však [celé jméno žalované] přesto uzavřela se [právnická osoba] [anonymizováno] smlouvu, jejímž předmětem byly mimo jiné i pozemky, které jsou předmětem projednávané žaloby. Z komunikace mezi žalobkyní a [celé jméno žalované] muselo být přitom zřejmé, že žalobkyně má vůli své předkupní právo realizovat. Tímto způsobem se podle názoru žalobce žalovaná [celé jméno žalované] dopustila protiprávního jednání.

3. V dalším průběhu řízení, které se konalo na základě připuštěné změny návrhu pouze proti [celé jméno žalované], soud nařídil jednání na den 20. 10. 2020. Na tomto jednání žalovaná [celé jméno žalované] upozornila žalobkyni, že již není vlastníkem předmětných pozemků a tudíž, že z její strany nemůže k žádnému prodeji těchto pozemků žalobkyni již dojít. Přesto žalobkyně na podané žalobě trvala a po zahájení jednání ve věci samé navrhla, aby soud připustil, aby do řízení přistoupila na straně žalované [právnická osoba] [anonymizováno], a to jako účastník řízení, eventuálně jako vedlejší účastník na straně žalované. Žalovaná [celé jméno žalované] naopak navrhla, aby soud toto účastenství nepřipustil a navrhla žalobu zamítnout. Soud z důvodu, že tento návrh na přistoupení [právnická osoba] [anonymizováno], vůči které bylo řízení k návrhu žalobkyně již pravomocně zastaveno, zamítl samostatným usnesením.

4. Soud ve věci již rozhodl rozsudkem z 20. 10. 2020 č.j. [číslo jednací] ve znění opravného usnesení z 20. 10. 2020 č.j. [číslo jednací] a žalobu zmítl. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Plzni svým usnesení z 30. 6. 2021 č.j. [číslo jednací] rozsudek soudu prvého stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Soudu prvního stupně vytkl, že žalobu zamítl s odůvodněním, že žalovaná v době rozhodnutí již nebyla vedena jako vlastník předmětných nemovitých věcí s nesprávným závěrem o nedostatku pasivní legitimace žalované. Podle názoru odvolacího soudu byla zásadní skutečností v dané věci za připuštěnou změnu žaloby, že byl uplatněn nárok za porušení smluvního předkupního práva s obligačními účinky. Posouzení důvodnosti uplatněného nároku proto záviselo na posouzení, jaká právní úprava na danou věc dopadá, zda občanský zákoník č. 40/1964 Sb. nebo občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014 č. 89/2012 Sb. Odvolací soud vysvětlil, jaké následky by v dané věci měla úprava podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. a úprava v režimu tzv. nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. S právním názorem o tom, jaká právní úprava občanského zákoníku na věc dopadá, měl soud prvního stupně účastníky řízení seznámit a pak o nároku žalobkyně znovu rozhodnout.

5. Po vrácení věci podle pokynu odvolacího soudu na jednání konaném dne 8. 10. 2021 soud prvého stupně sdělil účastníkům svůj předběžný právní názor, a to že ve smyslu ust. § 3074 a § 3028 odst. 3 obč. zák. by měl na vztah mezi účastníky dopadat občanský zákoník č. 40/ 1964 Sb., neboť předmětnou nájemní smlouvu je nutno hodnotit jako smlouvu pachtovní (dopis čl. 233 spisu).

6. Soud provedl důkaz smlouvou o pronájmu zemědělských pozemků uzavřenou mezi [celé jméno žalované] a společnosti [právnická osoba], která je založena na čl. 42 spisu. Předmětem této smlouvy byly pozemky specifikované v příloze této smlouvy, která se nachází na čl. 43 spisu. Ze smlouvy vyplývá, že byla uzavřena na sedm let s tím, že pokud by pronajímatel chtěl smlouvu vypovědět, musel by tak učinit písemně, minimálně rok předem ke dni 1.10 běžného roku. Pokud tak neučiní a písemně nevypoví nájem, prodlužuje se smlouva na dalších sedm let. V bodě 6. smlouvy se nachází ujednání, že v případě, pokud by pronajímatel chtěl pozemky uvedené ve smlouvě prodat, vyhrazuje si nájemce předkupní právo. Smlouva nabyla účinnosti od 1. 10. 2000.

7. K prodlužování nájemní smlouvy žalobkyně zastávala názor, že smlouva byla vždy prodlužována na dalších sedm let, pokud nedošlo k vypovězení nájmu. Naproti tomu žalovaná k tomu uvedla, že mohlo dojít k prodloužení pouze o dalších sedm let, tzn. do roku 2014. K předkupnímu právu obsaženému v ujednání pod bodem 6. smlouvy účastníci shodně uvedli, že se jednalo o obligační právo, nikoliv o právo věcné.

8. V názoru na prodlužování předmětné smlouvy o pronájmu zemědělských pozemků se soud ztotožnil s názorem žalobkyně. Ze smlouvy nelze učinit jiný závěr než ten, že se smlouva prodlužovala vždy o dalších sedm let, pokud nedošlo ze strany pronajímatele k písemnému vypovězení nájmu. Tomuto závěru nakonec odpovídá i prohlášení v kupní smlouvě uzavřené mezi [celé jméno žalované] a [právnická osoba] [anonymizováno] ze 13. 4. 2018 (čl. 44-46 spisu). [celé jméno žalované] jako prodávající předmětné pozemky pod bodem [číslo] výslovně prohlásila, že smlouva o pronájmu zemědělských pozemků, na jejímž základě je předmět převodu pachtován [právnická osoba], [anonymizováno] na dobu určitou v trvání do 30. 9. 2021. V podstatě na toto prodlužování poukázal ve svém rozhodnutí i Krajský soud v Plzni.

9. Pokud jde o režim občanského zákoníku, který by měl být použit na ujednání o předkupním právu, podle názoru žalobkyně by mělo být použito ustanovení tzv. nového občanského zákoníku, a to z důvodu, že došlo k prolongaci celého nájemního vztahu od roku 2014 po dobu dalších sedmi a let a ujednání o předkupním právu na základě uzavřené kupní smlouvy dospělo až v roce 2018. Na předkupní právo by proto měl být aplikováno dle názoru žalobkyně ust. § 2143 občanského zákoníku, kdy první hlava nového občanského zákoníku, a to konkrétně ust. § 3030 nového občanského zákoníku. V případě, že by ujednání o předkupním právu posuzováno podle starého občanského zákoníku, platilo by, že oba subjekty kupní smlouvy by si musely být vědomé, že existuje předkupní právo žalobkyně, a pokud uzavřely kupní smlouvu, je jejich jednání absolutně neplatné ve vztahu k ust. § 6 nového občanského zákoníku. Naproti tomu žalovaná s odkazem na ust. § 3074 odst. 1 ve spojení s ust. § 3028 odst. 3 nového občanského zákoníku zdůraznila, že smlouva se prodlužovala vždy pouze o rok v souladu s ust. § 676 odst. 2 starého občanského zákoníku. Předkupní právo tak podle názoru žalované zaniklo již v roce 2014. Ust. § 2145 nového občanského zákoníku je podle názoru žalované neaplikovatelné. Žalovaná připomněla, že občanský zákoník z roku 1964 možnost zneplatnění smlouvy uplatněním předkupního práva nezná. Poukázala také na to, že žalovaná o svém záměru pozemky prodat žalobkyni informovala a jednala s ní o tom. Žalobkyně neprokázala, že by tato jednání byla v rozporu s dobrými mravy nebo, že by došlo k zjevnému zneužití práva.

10. Je skutečností, že žalovaná o svém záměru prodat pronajaté pozemky žalobkyni informovala dopisem z 21. 12. 2017, a dokonce doložila jeho doručení žalobkyni doporučeně, viz. čl. 40 a 227 spisu. Žalobkyně tato jednání navíc nijak nepopírala. víc Ve spisu je na čl. 228 založen dopis jednatele žalobkyně reagující na záměr žalované pozemky prodat. O prodeji pozemků žalobkyni nedošlo podle tvrzení žalované proto, že jí jednatel žalobkyně nabídl částku 26 Kč za m2 pozemku, což žalovaná nepřijala. Žalobkyně k tomu namítla, že došlo k nesprávnému postupu žalované v uplatnění předkupního práva v tom smyslu, že žalovaná měla kupní smlouvu, kterou uzavřela s kupcem, tedy s firmou [právnická osoba], předložit žalobkyni. Poukázala na rozvazovací podmínku, která mohla být ze strany žalobkyně použita, což ale vyžadovalo, aby se žalobkyně seznámila s podmínkami uzavřené kupní smlouvy, ale to žalovaná neučinila.

11. Při hodnocení argumentace účastnic soud vycházel především z toho, že předmětná smlouva o pronájmu zemědělských pozemků se prodlužovala vždy o sedm let, a to včetně ujednání o předkupním právu, neboť jiný výklad smlouvy podle názoru soudu nelze učinit. Pokud se jedná o právní režim, který dopadá na ujednání o předkupním právu, je podle názoru soudu vyloučeno na ujednání o předkupním právu v daném případě použít tzv. nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. V případě nájmu je použití nového občanského zákoníku vyloučeno ustanovením § 3074 odst. 1 poslední věta obč. zák. č. 89/2012 Sb. Na samotné použití předkupního práva v dané věci však dopadá ustanovení § 3028 odst. 3 tohoto nového občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení platí, že není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměru vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé dosavadními právními předpisy, tedy zákonem č. 40/1964 Sb. K právnímu názoru žalobkyně, že na věc je nutné použít nový občanský zákoník, je nutné zdůraznit, že nelze směšovat současné použití starého a nového občanského zákoníku.

12. Předkupní právo se podle závěru soudu řídí tedy ustanovením § 602 a násl. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Podle těchto ustanovení platilo, že předkupní právo stanovilo povinnost vlastníka pro případ, že by chtěl věc převést třetí osobě kupní smlouvou, nabídnout tuto věc nejprve oprávněnému (předkupníkovi). Vlastník, v daném případě žalovaná, měla tudíž povinnost před uzavřením kupní smlouvy s třetí osobou, nabídnout nejprve využití předkupního práva oprávněnému. Teprve v případě, že oprávněný (žalobkyně) nabídku nevyužil, mohla následně kupní smlouvu uzavřít se svým zájemcem. K nabídce tedy docházelo před samotným uzavřením kupní smlouvy s třetí osobou. Taktomu bylo i v projednávané věci, když žalovaná oznámila svůj úmysl pozemky prodat žalobkyni již v prosinci 2017, kdy jednala s [jméno] [příjmení], zastupujícím žalobkyni jako její jednatel Kupní smlouvou, kterou prodala předmětné pozemky [právnická osoba] [anonymizováno] uzavřela až poté, a to v dubnu 2018. Tento postup nelze podle názoru soudu označit za nesprávný, nebo dokonce za jednání v rozporu s dobrými mravy, a tudíž za absolutně neplatné, jak dovozuje žalobkyně. Podle závěru soudu nedošlo ze strany žalované k porušení předkupního práva ve smyslu ustanovení § 603 odst. 3 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Podané žalobě, aby byl nahrazen projev vůle žalované uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu, nelze proto vyhovět a soud ji zamítl.

13. Ve sporu úspěšné žalované soud podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. přiznal náhradu nákladů řízení. Tato náhrada se odvíjí od hodnoty nemovitostí, jichž se právní spor týkal a která činila částku 1 125 176 Kč. Na podkladě ust. § 8 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. činí sazba odměny za jeden právní úkon advokáta částku 12 820 Kč. Soud žalované přiznal náhradu za jedenáct právních úkonů ve věci po 12 820 Kč a za jeden právní úkon v poloviční výši (vyhlášení rozsudku 18. 10. 2021) částku 6 410 Kč. Takto byla přiznána náhrada právního zastoupení ve výši 147 430 Kč s připočtením dvanácti režijních paušálů po 300 Kč a náhrady DPH ve výši 31 716,30 Kč.