11 C 21/2022

Plný text

Okresní soud Plzeň-jih rozhodl samosoudkyní Mgr. Markétou Kryslovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného pro zaplacení částky 84 943,52 Kč s přísl.

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 72 996,53 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 7 123,70 Kč za dobu od 16. 2. 2021 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 2 167 Kč za dobu od 16. 3. 2021 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 20 161,64 Kč za dobu od 16. 5. 2021 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 39 573,16 Kč za dobu od 24. 7. 2021 do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 3 971 Kč za dobu od 6. 8. 2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se, co do částky 11 946,99 Kč, zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 4 032,36 Kč za dobu od 16. 5. 2021 do zaplacení a co do zákonného úroku z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 7 914,63 Kč za dobu od 24. 7. 2021 do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni k rukám jejího právního zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 19 625 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 13.1.2022 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit částku 84 943,52 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že s žalovaným uzavřela dne 23.10.2020 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem bytu o velikosti 4 + kk v domě [adresa] v [ulice] ulici v [obec]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 16 798 Kč, žalovaný měl dále povinnost platit zálohu na služby. Žalovaný nehradil řádně nájemné a žalobkyně z tohoto důvodu nájemní smlouvu ukončila ke dni 3.3.2021, kdy jí byl byt předán zpět. K tomuto dni dlužil žalovaný na nájemném částku 59 780 Kč. Na službách vznikl nedoplatek ve výši 3 971 Kč. Byt byl dále po vrácení poškozený, na jeho opravu vynaložila žalobkyně částky 24 194 Kč a 47 487 Kč. Oproti nároku na zaplacení dlužného nájemného započetla žalobkyně pohledávku žalovaného na vrácení kauce ve výši 50 394 Kč.

2. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil.

3. Soud ve věci nařídil ústní jednání. Při tomto jednání žalobkyně setrvala na podané žalobě, žalovaný se k jednání nedostavil.

4. Soud má v řízení za prokázané, že mezi účastníky byla uzavřena dne 23.10.2020 nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytu o velikosti 4 + kk v domě [adresa] v [ulice] ulici v [obec] Smlouva byla uzavřená na dobu určitou od 1.11.2020 do 31.10.2021. Ve smlouvě bylo ujednáno měsíční nájemné ve výši 16 798 Kč a zálohy na služby ve výši 2 879 Kč. Dle čl. VII. nájemní smlouvy mohou účastníci nájemní smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou. Nezaplatí-li nájemce nájemné a služby alespoň za dobu tří měsíců nebo poškozuje-li byt, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Z dopisu ze dne 22.2.2021 má soud za prokázané, že tímto dopisem žalobkyně vypověděla nájemní smlouvu z důvodu neplacení nájemného. Dopis převzal žalovaný osobně dne 26.2.2021, zároveň se zavázal předat byt zpět žalobkyni dne 3.3.2021. Z předávacího protokolu ze dne 3.3.2021 má soud za prokázané, že tohoto dne byl byt předán žalobkyni. Součástí protokolu je soupis poškození bytu, kdy v bytě chybí klíčky ve všech dveřích, jsou poškozené obložky dveří v obývacím pokoji, je zničená ovládací lišta v ložnici, v koupelně chybí skleněný kalíšek a skleněná polička, na silikonu okolo vany je plíseň, je nefunkční pračka a jsou poškozené venkovní rolety. K předávacímu protokolu byla pořízena i fotodokumentace závad a stavu měřičů. Z tvrzení žalobkyně, které žalovaný žádným způsobem nerozporoval, má soud za prokázané, že žalovaný dlužil žalobkyni na nájemném částku 59 780 Kč. Z dopisu ze dne 7.4.2021 má soud za prokázané, že tímto dopisem žalobkyně započetla svoji pohledávku za žalovaným na zaplacení dlužného nájemného v celkové výši 59 780 Kč oproti pohledávce žalovaného na vrácení kauce ve výši 50 394 Kč a zaplacení úroků z kauce ve výši 95,27 Kč. Fakturou [číslo] žalobkyně vyúčtovala žalovanému náklady na opravu bytu v celkové výši 24 194 Kč sestávající z nákladů na výmalbu a opravu zdí ve výši 17 620 Kč, odvrtání zámku a osazení nového ve výši 2 438 Kč a práce údržby ve výši 703,80 Kč. Součástí fakturované částky byl dále administrativní poplatek ve výši 4 032,36 Kč. Fakturou [číslo] žalobkyně vyúčtovala žalovanému náklady na opravu bytu v celkové výši 47 487,79 Kč sestávající z nákladů na výměnu poškozené obložky a lišty ve výši 3 105 Kč, opravu pračky ve výši 689,70 Kč, skleněného kalíšku ve výši 49,01 Kč, opravy venkovních rolet ve výši 23 003,45 Kč a 10 350 Kč a úklidu bytu ve výši 2 376 Kč. Součástí fakturované částky byl dále administrativní poplatek v celkové výši 7 914,63 Kč. Z faktur [číslo] [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a z kupní smlouvy č. [anonymizováno] má soud za prokázané, že žalobkyně účtované opravy bytu skutečně zaplatila. Z faktury [číslo] ve spojení s vyúčtováním služeb za období 2020 2021 má soud za prokázané, že žalovanému vznikl nedoplatek na službách ve výši 3 971 Kč.

5. K výzvě soudu dále žalobkyně tomuto sdělila, že administrativní poplatek v celkové výši 11 946,99 Kč byl účtován v souladu s článkem VI. odst. 3 nájemní smlouvy. Dle čl. VI. odst. 3 nájemní smlouvy pokud nájemce svým jednáním způsobí škodu na předmětném bytu nebo na předmětech, které jsou v nájmu, nahradí ji pronajímateli v plném rozsahu. Pokud bude nájemce požadovat zajištění opravy/služby po pronajímateli, bude částka za opravu navýšena o administrativní poplatek ve výši 20% ze skutečných nákladů za zajištění opravy/služby.

6. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

7. Dle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

8. Dle § 2239 o.z. nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

9. Soud má z výše uvedených důkazů za prokázané, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva ve smyslu výše uvedených zákonných ustanovení, když po započtení vratné kauce žalovaný dluží žalobkyni nájemné za únor a březen 2021 ve výši 9 290,73 Kč, nedoplatek na službách ve výši 3 971 Kč a dále náklady na opravu pronajatého bytu ve výši 59 734,80 Kč. Soud proto žalobě co do částky 72 996,53 Kč vyhověl.

10. Ohledně poplatku ve výši 11 946,99 Kč má soud za to, že se jedná o nepřiměřené plnění ve smyslu § 2239 o.z., když fakticky se jedná o smluvní pokutu, která je účtována nájemci za to, že nezajistil sám veškeré opravy předmětu nájmu. Pokud je pak tato účtována ve výši 20 % z ceny opravy, jedná se o smluvní pokutu v nepřiměřené výši, když soud z tohoto důvodu k předmětnému ustanovení nájemní smlouvy nepřihlížel. Soud proto žalobu co do částky 11 946,99 Kč zamítl.

11. Ohledně náhrady nákladů řízení soud postupoval dle § 142 odst. 2 o.s.ř., když žalobkyně byla ve věci úspěšná z 86 %, neúspěšná ze 14 %, má proto nárok na náhradu 72 % účelně vynaložených nákladů ve výši 27 257 Kč sestávajících ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 4 248 Kč, odměny advokáta za 3,5 úkonu právní služby po 4 500 Kč dle § 7 a.t., čtyř režijních paušálů po 300 Kč, cestovného [obec] – [obec] a zpět ve výši 1 266 Kč, promeškaného času ve výši 800 Kč a DPH ve výši 3 993 Kč Celkem tak byla žalobkyni přiznána na náhradě nákladů řízení částka 19 625 Kč.