11 C 164/2022

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Strejcem v právní věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastupování státu ve věcech majetkových, IČO sídlem adresa žalované o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví přikázáním nemovitých věcí

I. Spoluvlastnictví žalobkyně a žalované k pozemkům parc. [číslo] o výměře 187 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, parc. [číslo] o výměře 545 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, parc. [číslo] o výměře 443 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, vše v k.ú. a obci [obec], zapsaným na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], se ruší.

II. Pozemky parc. [číslo] o výměře 187 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, a parc. [číslo] o výměře 545 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, v k.ú. a obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, se přikazují do výlučného vlastnictví žalobkyně.

III. Žalobkyni se přikazuje do výlučného vlastnictví pozemek parc. [číslo] o výměře 76 m², ostatní plocha, v k.ú. a obci [obec], oddělený z pozemku parc. [číslo] ostatní plocha, o původní výměře 443 m², v k.ú. a obci [obec], zapsaného na [list vlastnictví], dle geometrického plánu vypracovaného společností [právnická osoba] dne [datum], číslo plánu [číslo], který tvoří nedílnou součást tohoto rozsudku.

IV. Žalované se přikazují do výlučného vlastnictví pozemky parc. [číslo] o výměře 116 m², ostatní plocha, a parc. [číslo] o výměře 251 m², ostatní plocha, vše v k.ú. a obci [obec], oddělené z pozemku parc. [číslo] ostatní plocha, o původní výměře 443 m², v k.ú. a obci [obec], zapsaného na [list vlastnictví], dle geometrického plánu vypracovaného společností [právnická osoba] dne [datum], číslo plánu [číslo], který tvoří nedílnou součást tohoto rozsudku.

V. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na vypořádací podíl částku 923 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

VII. Česká republika nemá vůči žalobci právo na náhradu nákladů, které v tomto řízení vznikly státu.

1. Žalobou podanou tomuto soudu dne [datum] se žalobce domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k pozemkům parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v k. ú. a obci [obec], kdy navrhl, aby pozemky byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně, která by byla povinna zaplatit žalované na vypořádací podíly částku 470 000 Kč. Žalobu odůvodnil žalobce tím, že pozemky, které jsou zapsány na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], jsou v podílovém spoluvlastnictví účastníků, kdy žalobkyně má spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] a žalovaná o velikosti [číslo]. Mezi právním předchůdcem žalobkyně společností [právnická osoba] a žalovanou bylo v minulosti vedeno jednání o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a dne [datum] byla dokonce uzavřena kupní smlouva za kupní cenu 470 000 Kč, která byla stanovena na základě znaleckého posudku zadaného žalovanou, smlouvu však dle sdělení žalované neschválilo Ministerstvo financí dle § 22 odst. 4 zákona č. 219/2000 Sb. o majetku České republiky, uzavřená kupní smlouva tak nenabyla účinnosti. Žalobkyně dále uvedla, že usiluje o to nabýt dané nemovité věci do svého výlučného vlastnictví, neboť je zavázána vůči Statutárnímu městu [obec] tyto nemovité věci nabýt jako výlučný vlastník a následně je převést na město Plzeň, kdy na části předmětných pozemků má být umístěna cyklostezka, která povede přes řadu dalších sousedících pozemků, a je proto dán veřejný zájem na tom, aby k realizaci této stavby v budoucnu došlo ve spolupráci s městem Plzeň. Nadto na části předmětných pozemků bude žalobkyní realizována stavba splaškové a dešťové kanalizace, pro kterou již je vydáno územní rozhodnutí. Žalovaná sdělením ze dne [datum] vyslovila souhlas s uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení služebnosti práva umístění a provozu splaškové a dešťové kanalizace a práva přístupu a příjezdu za účelem jejich oprav a údržby. Žalobkyně dne [datum] požádala žalovanou o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení služebnosti, žalovaná namísto toho přistoupila k vyhlášení aukce na uvedené nemovité věci za nejnižší nabídku 1 995 000 Kč. Žalobkyně má za to, že cena v místě a čase obvyklá odpovídá původně sjednané kupní ceně, nesouhlasí s tím, jak žalovaná nastavila výši nejnižšího podání v aukční vyhlášce, a za této situace nehodlá nadále setrvávat ve spoluvlastnictví se žalovanou. Poukázala též na to, že žalovaná předmětné pozemky k žádnému konkrétnímu veřejně prospěšnému účelu nepotřebuje a její spoluvlastnické podíly jsou menšinové.

2. Žalovaná se ve věci vyjádřila podáním ze dne [datum], ve kterém potvrdila dřívější uzavření kupní smlouvy s právním předchůdcem žalobkyně dne [datum], kdy podmínkou platnosti smlouvy bylo schválení Ministerstvem financí ČR, které však převod dne [datum] neschválilo z důvodu zásadní pochybnosti ve věci ocenění pozemku [číslo] v k.ú. [obec], kdy ministerstvo v rámci kontroly cenové hladiny dohledalo, že společnost [právnická osoba] vykupovala přímo navazující pozemky v roce 2020 za cenu 4 915 Kč za m2, zatímco znalkyně ocenila v březnu 2021 pozemek obvyklou cenou 1 207 Kč za m2. Ministerstvo dohledalo, že územní rozhodnutí Magistrátu města Plzně k dané lokalitě„ [obec] [anonymizováno]“ řeší i pozemek p. [číslo] ve spoluvlastnictví žalované, a tato skutečnost má podstatný vliv na ocenění majetku dle vyhlášky a pravděpodobně i na určení ceny obvyklé. Žalovaná nechala jiným znalcem vyhotovit nový znalecký posudek ze dne [datum], obvyklá cena majetku byla stanovena na 546 000 Kč, cena zjištěná na 698 160 Kč, žalovaná si rovněž provedla vlastní analýzu realitního trhu, kdy zjistila, že sousední pozemky určené k výstavbě bytových domů byly v roce 2020 odkoupeny předchůdcem žalobce za cenu 4 915 Kč za m2. Mezi cenovými údaji byl značný rozptyl z důvodu polohy, zatížení, ale především budoucího využití pozemků. Žalovaná má za to, že žalobce může vypořádání spoluvlastnictví dosáhnout i v rámci žalovanou vyhlášené elektronické aukce. Žalovaná nemá námitky proti zrušení podílového spoluvlastnictví a žalobcem navrženým způsobem vypořádání, t.j. přikázáním podílů žalované do vlastnictví žalobce, nesouhlasí ovšem s výší navržené náhrady.

3. V průběhu tohoto řízení došlo k právnímu nástupnictví na straně žalobce, kdy původní žalobce, [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO], zanikla fúzí sloučením se současným žalobcem jakožto nástupnickou společností, z obchodního rejstříku byl původní žalobce vymazán dne [datum] O procesním nástupnictví na straně žalobce bylo rozhodnuto usnesením tohoto soudu č. j. [číslo jednací] ze dne 28.6.2023.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí, a to z internetového nahlížení do katastru ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky shora uvedených pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], žalobce s podílem o velikosti [číslo], žalovaný s podílem o velikosti [číslo].

5. Usnesením ze dne [datum] soud ustanovil v tomto řízení [celé jméno znalkyně] znalkyní z oboru ekonomika, ceny a odhady, oceňování nemovitostí, a z oboru stavebnictví, aby nejprve stanovila, zda je možné reálné rozdělení citovaných pozemků dobře možné, příp. jakým způsobem, a pokud by reálné rozdělení pozemků nebylo možné, aby stanovila jejich cenu. Znalkyni bylo rovněž uloženo vyjádřit se k posudkům předloženým stranami vypracovaným Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Ze znaleckého posudku soudem ustanovené znalkyně ze dne [datum] [číslo] z výslechu znalkyně má soud za zjištěné, že dle závěrů znalkyně je možné reálné rozdělení předmětných pozemků. Součástí znaleckého posudku byly celkem tři plánky zachycující tři různé možnosti reálného rozdělení pozemků jakožto majetkového vypořádání podílového spoluvlastnictví stran, kdy znalkyně se klonila k použití návrhu majetkového vypořádání [číslo] protože pozemek p. [číslo] je dle situace pro územní rozhodnutí zasažen terénní úpravou s prudkým svahem, rovněž uvedla, že rozdělení rovinnou rovnoběžnou s trasou kanalizace umožňuje rozdělení a vymezení pozemků v příslušném poměru spoluvlastnických podílů.

6. Ze znaleckého posudku znalkyně [celé jméno znalkyně], stejně jako z kopie katastrální mapy a fotografií dané lokality, které byly součástí buď aukční vyhlášky žalované (ve spise na č. l. 14-16) či kopie znaleckého posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum] (ve spise na č. l. 50-60) bylo soudem zjištěno, že pozemky se nacházejí na pravém břehu řeky Radbuzy, kdy přímo na řečiště řeky navazuje pozemek [číslo] který z druhé strany sousedí s pozemkem [číslo] na němž se nachází veřejně přístupná komunikace pro pěší a cyklisty, na druhé straně této cyklostezky se nacházejí další dva pozemky ve spoluvlastnictví účastníků [číslo] [číslo]. Za těmito pozemky směrem od řeky se nachází terénní úprava v podobě valu zeminy, na kterém dle vyjádření žalobce je již realizována výstavba bytových domů. Žalobce doložil rozhodnutí [stát. instituce] Odbor [anonymizováno] správní ze dne 15.6.2022, č. j. [spisová značka] o stavebním povolení k provedení stavby vodního díla vodovodního řadu a kanalizační stoky, mj. přes pozemky, které jsou předmětem tohoto řízení (rozhodnutí ve spisu založeno na č.l. 194 a násl.). Svůj záměr převést pozemky [číslo] na město Plzeň žalobce dokládal např. Smlouvou o smlouvě budoucí uzavřenou mezi společností [právnická osoba] jako budoucím prodávajícím a městem Plzeň jako o budoucím kupujícím ze dne [datum]. Dále žalobce dokládal usnesení Rady [územní celek] či Rady [anonymizováno] obvodu [obec a číslo] z října 2021 a zápisy z jednání Komise Rady [územní celek] pro koncepci a rozvoj ze září 2021, příp. záznamy z jednání Útvaru koncepce a rozvoje města Plzně rovněž z roku 2021, které by se dle vyjádření zástupce žalobce měly týkat právě i rozšíření stávající cyklostezky směrem od řečiště řeky Radbuzy a tedy na úkor pozemků [číslo] kdy mez toto rozšíření by měla být vyznačena přerušovanou čarou v nákresech situací navrhovaného majetkového vypořádání, které jsou přílohou znaleckého posudku znalkyně [celé jméno znalkyně]. Zástupce žalobce se při jednání soudu dne [datum] vyjádřil tak, že rozšíření cyklostezky je zatím ve fázi studie a město Plzeň by začalo připravovat projektovou dokumentaci až poté, co se vyjasní majetkoprávní vztahy, zástupce však má za to, že hranice rozšíření cyklostezky by měla zůstat zachována tak, jak je nyní předpokládáno, neboť koresponduje i s dalším terénem v daném místě, zejména s již zmíněným valem zeminy.

7. Ze znaleckého posudku znalkyně [celé jméno znalkyně] a jejího výslechu bylo soudem dále zjištěno, že všechny tři předmětné pozemky se nachází v záplavovém území, a to pozemek [číslo] v záplavovém území pětileté vody a pozemky [číslo] v pásmu stoleté vody, a i s ohledem na tyto odlišnosti znalkyně stanovila v rámci orientačního ocenění dle platného cenového předpisu cenu pozemků [číslo] částkou 4 918, 4672 Kč za m2 a pozemku [číslo] částkou 4 346, 1136 Kč za m2. Znalkyně rovněž konstatovala, že předmětné pozemky jsou prakticky nezastavitelné běžnou nadzemní stavbou včetně stavby obytné, ale lze na nich vybudovat pouze stavbu podzemní infrastruktury, případně rozšíření cyklostezky.

8. K reálnému rozdělení pozemků dle předložených situací návrhů majetkového vypořádání se žalovaný vyjádřil tak, že s reálným rozdělením nesouhlasí, neboť by takto vznikly pozemky, které jsou nepotřebné, takový majetek by stát neměl ani nabývat, ani si jej ponechávat, neboť je nevyužitelný, a ekonomický význam mají pozemky jen pro žalobkyni. Pokud se jednalo o vypořádání dle varianty 2 (ve spise založené na č.l. 147), poukázal žalovaný na to, že nově vzniklý pozemek [číslo], který by měl žalovanému připadnout, není aktuálně přístupný z veřejné komunikace, což považuje za překážku možnosti reálného rozdělení nemovitostí tímto způsobem. Žalobce k tomuto způsobu vypořádání navrhl zřízení věcného břemene chůze přes část pozemku, která byla vyznačena v geometrickém plánu vyhotoveném společností [právnická osoba] dne [datum], [číslo] (ve spise na č.l. 199-201), pás pozemku postižený věcným břemenem je v geometrickém plánu vyšrafován červeně. K ocenění věcného břemene se znalkyně [celé jméno znalkyně] vyjádřila v rámci svého výslechu při jednání soudu dne [datum] tak, že to by bylo prakticky téměř neocenitelné, neboť se dá říci, že předmětné pozemky jsou v podstatě nevyužitelné, vyjma způsobu využití pro podzemní inženýrské sítě. Žalobce se vyjádřil rovněž tak, že by byl ochoten zřídit věcné břemeno ve prospěch žalované bezplatně, otázkou by však byla doba trvání, tedy časové omezení existence tohoto věcného břemene, s ohledem na plánované rozšíření cyklostezky, kdy v případě jejího zbudování by nově vzniklý pozemek [číslo] již byl přístupný z veřejné komunikace, není však v tuto chvíli jisté, kdy k rozšíření cyklostezky skutečně dojde. Žalobce sám preferoval reálné rozdělení podle situace založené ve spis na č.l. 146, podle které by pozemky [číslo] připadly žalobci a pozemek [číslo] by byl rozdělen tak, aby byla jako samostatná vydělena část pozemku, na kterém je plánována realizace a uložení nové kanalizace. Tento způsob rozdělení byl zachycen v geometrickém plánu společnosti [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum] předložený žalobcem (v soudním spisu založený na č.l. 191-193).

9. Podle § 1143 občanského zákoníku, nedohodnou-li se spoluvlastníci na zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

10. Podle § 1144 odst. 1 občanského zákoníku, je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

11. Podle § 1144 odst. 2 občanského zákoníku, rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

12. Podle § 1147 občanského zákoníku, není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, neřídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

13. V daném případě soud vycházel z toho, že účastníci jako spoluvlastníci třech uvedených nemovitých věcí, pozemků, se nedohodli na zrušení a vypořádání jejich dosud trvajícího spoluvlastnictví a k zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví proto přistoupil na návrh žalobce soud. Se zrušením spoluvlastnictví souhlasili oba spoluvlastníci, nebyli však schopni dojít dohody ohledně způsobu vypořádání. Za této situace soud postupoval dle zákonné úpravy obsažené v ustanovení § 1144 a § 1147 občanského zákoníku, ze které jasně vyplývá, jak má soud při následném vypořádání spoluvlastnictví postupovat, kdy způsoby i jejich pořadí jsou zákonem přesně vymezeny a soud se od nich nemůže odchýlit. Jako první ze způsobů vypořádání zákon stanoví reálné rozdělení společné věci, které vychází z východiska, že je obecně žádoucím způsobem vypořádání, aby si každý ze spoluvlastníků zachoval vlastnické právo k části dříve společné věci. Pokud je reálné rozdělení nemovité věci možné, resp. dobře možné, nelze přistoupit k jinému způsobu vypořádání, tzn. ani k přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za náhradu ani k prodeji věci ve veřejné dražbě.

14. Soudem bylo v dané věci zjištěno, že reálné rozdělení nemovitostí, to je daných pozemků, je dobře možné. Předmětné pozemky sice přímo netvoří jeden funkční celek, ale s ohledem na jejich bezprostřední blízkost a návaznost v jedné lokalitě a z toho plynoucí podobný charakter všech pozemků, vyplývající jak z jejich umístění v blízkosti řeky Berounky, tak ohledně jejich velmi omezeného způsobu využití, má soud za to, že vypořádání spoluvlastnictví je možné realizovat v rámci reálného rozdělení společné věci i tak, že by reálně nebyl dělen každý ze třech dotčených pozemků, ale rozdělení, které by kopírovalo míru spoluvlastnických podílů každého ze spoluvlastníků, by proběhlo způsobem, že některé pozemky jako celek by získal pouze jeden ze spoluvlastníků a jiný pozemek by byl rozdělen tak, aby bylo naplněno kritérium míry spoluvlastnických podílů a každý ze spoluvlastníků obdržel takovou výměru pozemků, která by odpovídala jeho spoluvlastnickému podílu. Rozdělení každého z pozemků samostatně podle míry spoluvlastnických podílů by totiž s ohledem na výměry pozemků bylo neefektivní.

15. Na základě této úvahy bylo dle názoru soudu možné uvažovat o reálném rozdělení předmětu spoluvlastnictví některým ze třech způsobů, které byly zachyceny ve třech situačních nákresech připojených ke znaleckému posudku znalkyně [celé jméno znalkyně]. Z těchto tří variant soud zvolil variantu první zachycenou v prvním z návrhů vyrovnání (ve spise na č.l. 146) a rovněž v geometrickém plánu [číslo] vypracovaném společností [právnická osoba], když v případě tohoto rozdělení jsou veškeré pozemky již v současné době přímo přístupné z veřejné komunikace, aniž by bylo zapotřebí založení dalšího právního institutu ve formě věcného břemene chůze či cesty. Takovéto rozdělení je technicky proveditelné, a byť nově vzniklé pozemky po rozdělení původního pozemku [číslo] jsou relativně malé výměry, je soud toho názoru, že toto rozdělení není vyloučeno zejména s ohledem na specifickou povahu daných pozemků, které již před reálným rozdělením pozemku [číslo] nebylo možno užívat běžným způsobem, což vyplývá především z toho, že tento pozemek se nachází v záplavovém území pětileté povodňové vody, a není proto možné na něm zbudovat běžnou nadzemní stavbu. Soud si je vědom, že tento způsob rozdělení v podstatě kopíruje potřeby žalobce, který na nově vzniklém pozemku [číslo] hodlá zbudovat dešťovou kanalizaci s výpustí do řeky Radbuzy. Nutno však zohlednit, že umístění podzemních inženýrských sítí je fakticky jediný možný způsob využití daných pozemků, a v daném případě tak není dle názoru soudu na místě tento způsob využití pozemku žalobci znemožnit, zejména když žalovaný žádný obdobný smysluplný způsob využití pro dané pozemky nemá. Obdobné se vztahuje i k pozemkům [číslo] a [číslo], které by z části měly být v budoucnu využity pro rozšíření současné cyklostezky, ohledně kterého je žalobce v jednání s městem Plzeň, které bude následně rozšíření realizovat. I zde se jedná dle názoru soudu o smysluplné využití jinak obtížně využitelných pozemků, které navíc poslouží veřejnému zájmu, což rovněž spíše hovoří pro to, aby tyto pozemky byly svěřeny do vlastnictví žalobce. Soud proto dospěl k závěru, že reálné rozdělení uvedeným způsobem je dobře možné, a proto byl zvolen tento způsob vypořádání, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku. Součástí tohoto rozsudku je geometrický plán, který zachycuje rozdělení pozemku [číslo].

16. Žalobce tímto způsobem vypořádání získá pozemky o celkové rozloze 808 m2, s ohledem na výši jeho spoluvlastnického podílu k nemovitostem o velikosti [číslo] by mu však náležela výměra o velikosti 807,8125m2, takže žalobce takto získal navíc výměru o velikosti 0,1875m2. Žalobce se při jednání soudu vyjádřil tak, že pro účely stanovení případného vypořádacího podílu by souhlasil s tím, aby byla použita částka 4 918, 4672Kč za m2 jako vyšší ze dvou částek stanovených znalkyní [celé jméno znalkyně] v rámci orientačního ocenění dle platného cenového předpisu ve vypracovaném znaleckém posudku. Žalovaný proti tomuto postupu neměl žádných námitek, a soud proto při použití tohoto ocenění stanovil výši vypořádacího podílu po zaokrouhlení částkou 923 Kč, kterou uložil žalobci uhradit žalované v běžné třídenní pariční lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř.

17. O náhradě nákladů tohoto řízení bylo soudem rozhodnuto podle § 150 o.s.ř., kdy soud zohlednil, že zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se může podanou žalobou domáhat kterýkoliv ze spoluvlastníků a v rámci vedeného řízení tak v podstatě není možné stanovit úspěch a neúspěch toho kterého z účastníků řízení dle § 142 odst. 1 o.s.ř. Je proto na místě rozhodnout podle § 150 o.s.ř. tak, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů řízení nárok. Vzhledem k tomu, že z žalobcem složené zálohy na vypracování znaleckého posudku byla hrazena převážná část nákladů na tento důkaz, kdy ze státních prostředků byla hrazena pouze částka 1 200 Kč na znalečné za výslech znalkyně, rozhodl soud podle § 148 odst. 1 o.s.ř. tak, že Česká republika nemá vůči žalobci nárok na náhradu nákladů, které v tomto řízení hradil stát.