11 C 43/2023

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Strejcem v právní věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení 567 000 Kč s příslušenstvím I. Žaloba o zaplacení částky 567 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z této částky od 31. 12. 2022 do zaplacení se zamítá.II. Žalovaní a) a b) jsou povinni zaplatit žalovaným č. , hodnota, a č. , hodnota, plnou náhradu nákladů tohoto řízení v částce 291 288 Kč k rukám zástupkyně žalovaných , Jméno advokátky, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou tomto soudu dne 20. 3. 2023 se žalobci a), b) domáhali vydání soudního rozhodnutí, kterým by žalovaným bylo uloženo společně a nerozdílně zaplatit žalobcům částku 567 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z této částky od 31. 12. 2022 do zaplacení. Žalobu odvodnili tím, že dne 31. 8. 2022 uzavřeli žalobci a žalovaní za účasti vedlejšího účastníka, společnosti , Anonymizováno, dohodu o složení blokovacího depozita, jejímž předmětem byla dohoda o budoucím prodeji, respektive koupi pozemku par. č. , hodnota, - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, zapsáno na LV , Anonymizováno, pro obec , adresa, a k.ú. , adresa, , za kupní cenu ve výši 18 900 000 Kč. Žalobci podle obsahu dohody uhradili žalovaným dne 1. 9. 2022 rezervační poplatek za rezervaci uvedené nemovitosti ve výši 567 000 Kč. Dohoda o depozitu byla uzavřena na dobu do 30. 11. 2022 a v rámci dohody se smluvní strany zavázali uzavřít kupní smlouvu bez zbytečného odkladu po vyzvání druhé smluvní strany, nejpozději do konce doby trvání dohody o depozitu. Žalobci informovali žalované, že budou část kupní ceny hradit prostřednictvím hypotečního úvěru (článek 3.3. dohody o depozitu), žalobci v návaznosti na uzavření dohody začali komunikovat s bankou, která jim měla poskytnout hypoteční úvěr, a shromažďovali podklady bankou požadované. Hypoteční úvěr byl žalobcům bankou schválen, měli jen doložit některé dokumenty, které představovaly buď podmínku pro uzavření smlouvy o úvěru nebo pro čerpání úvěru. V souvislosti s žádostí o poskytnutí úvěru si předmětné nemovitosti prohlédl znalec určený bankou, který poukázal na existenci právních vad předmětných nemovitostí spočívajících v tom, že stav zápisu v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému stavu, neboť dům je v katastru nemovitostí evidován jako rodinný dům, nicméně v domě se nachází sedm jednotek a rodinný dům může mít pouze tři (bytové) jednotky. V návaznosti na to vznesla banka požadavek, aby žalobci do dvanácti měsíců od posledního čerpání zajistili, aby bylo ze stavu zápisu v katastru nemovitostí zřejmé, že byl narovnán právní stav evidence předmětných (zastavovaných) nemovitostí, konkrétně rekolaudace budovy č.p. , Anonymizováno, na bytový dům. Před uplynutím doby trvání dohody o depozitu obdrželi žalobci od žalovaných výzvu k uzavření kupní smlouvy ze dne 21. 11. 2022 a žalobci v reakci na tuto výzvu sdělili žalovaným, že od počátku deklarovali zájem o nabytí předmětných nemovitostí, následně však vyšlo najevo, že ujištění žalovaných o tom, že právní stav předmětných nemovitostí je naprosto v pořádku, se ukázalo být nepravdivé, a to ohledně evidence způsobu využití domu jako rodinný dům v katastru nemovitostí, a banka poskytující žalobcům hypoteční úvěr proto požadovala rekolaudaci budovy na bytový dům jakožto stanovenou podmínku, kterou by byli žalobci povinni splnit. Žalobci prostřednictvím své reakce ze dne 25. 11. 2022 informovali žalované o tomto problému a vyzvali je, aby před podpisem kupní smlouvy předložili doklady, ze kterých bude vyplývat možnost využití budovy dle faktického stavu, respektive podklady, díky kterým bude možno narovnat právní stav evidence nemovitostí. Odpovědí žalovaných bylo sdělení, že žalobci nesplnili svůj závazek z dohody o depozitu a neuzavřeli kupní smlouvu, tudíž žalovaným vznikla pohledávka z titulu smluvní pokuty ve výši 567 000 Kč, kterou žalovaní započetli proti pohledávce žalobců na vrácení zaplaceného blokovacího depozita ve stejné výši. Žalobci jsou přesvědčeni, že nárok na uvedenou smluvní pokutu žalovaným nenáleží, a není proto důvodný ani zápočet předmětných pohledávek. Žalobci v rámci svého zájmu o nabytí předmětných nemovitostí očekávali, že stav nabízených nemovitostí, zejména stav právní, je naprosto v pořádku, což se následně ukázalo očekáváním nesprávným. Žalobci jsou přesvědčeni, že se jedná o naprosto zásadní skutečnost, která jim objektivně bránila v získání potřebného úvěru financování části kupní ceny, což bylo mimo jiné potvrzeno i znalcem určeným bankou, to vše navíc za situace, kdy se jeví jako v podstatě nemožným provedení změny z rodinného domu na dům bytový s ohledem na existenci objektivních skutečností, zejména pro rozpor takové změny s platným územním plánem. Žalobci proto nemohli být nuceni uzavřít kupní smlouvu za situace, kdy nemovitost má prokazatelně právní vadu a žalovaní ji odmítli odstranit, respektive napravit. Rezervační poplatek ve výši 567 000 Kč jim proto má být vrácen, neboť kupní smlouva nebyla v určené lhůtě uzavřena, ale nestalo se tak z důvodu na straně žalobců. K vrácení částky vyzvali žalobci žalované přípisem z 21. 12. 2022, který žalovaní převzali 30. 12. 2022, částku měli zaplatit do sedmi dnů od doručení přípisu, žalovaní však částku neuhradili.

2. Žalovaní v podání ze dne 5. 5. 2023 učinili nesporným uzavření dohody o složení blokačního depozita mezi účastníky dne 31. 8. 2022 a uhrazení rezervačního poplatku žalobci ve výši 567 000 Kč dne 1. 9. 2022. Dle žalovaných předmětné nemovitosti během platnosti dohody o složení blokovacího depozita netrpěli žádnými právními vadami. Dle § 1920 odst. 1 o.z., který navazuje na obecné vymezení vadného plnění dle § 1916 o.z., trpí předmět plnění právní vadou, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba. Taková skutečnost v tomto případě není tvrzena ani prokazována a zejména neexistuje. Žalobci byli od počátku informováni o právním i faktickém stavu nemovitosti, se kterým měli možnost se podrobně seznámit už před uzavřením dohody o složení blokačního depozita, což také žalobci stvrdili svým podpisem této dohody, kde se mimo jiné v článku 3.5 uvádí, že žalobci měli možnost si předmět převodu důkladně prohlédnout i za účasti odborně způsobilé osoby, a proto jsou jim známy veškeré právní i faktické skutečnosti a vlastnosti předmětu převodu, zároveň je zde zdůrazněno, že kupní cena uvedená v dohodě odpovídá faktickému a právnímu stavu nemovitostí. Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že účel užívání předmětu převodu byl po celou dobu platnosti dohody o složení blokačního depozita uveden jako „rod. dům“, a žalobci tak od samého počátku věděli, že je určen k využití jako rodinný dům. Ačkoliv způsob užívání není právní vadou, je zjevné, že účel užívání, ke kterému byl předmět převodu zkolaudován, užíván a také prodáván, je jednoznačně shodný se zápisem v katastru nemovitostí, a žalobci si proto v době podpisu dohody o složení depozita museli být vědomi toho, že předmět převodu je určen k užívání jako rodinný dům. To, jakým způsobem chtěli žalobci po nabytí vlastnictví předmět převodu užívat, je bezpředmětné. I dohoda o složení blokačního depozita označuje účel užívání domu jako rodinný dům. Žalovaní předmět převodu koupili v roce 1992 jako budovu se způsobem využití k bydlení a takto jej také užívali více než třicet let pro bydlení své rodiny. Dohoda mezi účastníky je soukromoprávního charakteru, nemá žádný vliv na režim užívání domu dle veřejnoprávních kritérií. Žalovaní vyzvali žalobce řádně dle uzavřené dohody k uzavření kupní smlouvy a žalobci následně kupní smlouvu odmítli uzavřít, což je obojí nesporné. Důvodem odmítnutí byly tvrzené právní vady předmětu převodu spočívající v tom, že účel užívání domu zapsaný v katastru nemovitostí je jako rodinný dům, ačkoliv fakticky se jedná o bytový dům, tato skutečnost, i kdyby byla pravdou, nezakládá právo žalobců neuzavřít kupní smlouvu a nesplnit tak svoji povinnost dle uzavřené dohody. Žalobci ve stanovené lhůtě neuplatnili ani žádná práva z vad, ani jiný způsobem dohodu o složení blokačního depozita neukončili, ta skončila pouhým uplynutím doby ke dni 30. 11. 2022. Žalobci porušili svoji povinnost k uzavření kupní smlouvy, žalovaným proto vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 567 000 Kč a žalovaní žalobce po právu vyzvali k její úhradě. V článku 3.3. dohody o složení depozita prohlásili žalobci, že mají dostatek finančních prostředků k úhradě sjednané kupní ceny, a ačkoliv je zde uvedeno, že část kupní ceny bude hrazena z hypotečního úvěru, není nijak specifikováno jaká část. Banka rovněž poskytla žalobcům návrh smlouvy o úvěru na financování koupě, není tedy pravdou, že by žalobcům jakákoliv skutečnost „objektivně bránila v získání potřebného úvěru k financování části kupní ceny“. Pokud žalobci tvrdí, že předmětná nemovitost není rodinným domem, nýbrž bytovým domem, nemá to žádný vliv na možnost nabytí vlastnického práva k této nemovitosti jen pro údaj týkající se způsobu užívání nemovitosti. V předmětu převodu nejsou vymezeny žádné bytové jednotky dle § 1159 o.z. Občanský zákoník specifikuje způsoby vzniku bytu, tj. bytové jednotky, třemi způsoby, a to výstavbou, rozhodnutím soudu nebo rozdělím práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám prohlášením vlastníka. Žádným z těchto způsobů byty v předmětném domě vymezeny nebyly a právně nevznikly, nemůže se tak jednat o bytový dům. Pokud žalobci nesouhlasili s podmínkami banky k poskytnutí úvěru, mohli řešit poskytnutí úvěru u jiného bankovního ústavu nebo využít nabízené pomoci ze strany zprostředkovatele - realitní kanceláře. Navíc konkrétní způsob užívání nemovitosti je věcí jednání vlastníka této nemovitosti. Pokud žalobci měli zájem koupit předmět převodu, jak byl koneckonců specifikován v dohodě o složení depozita, pak je na jejich zodpovědnosti tento předmět také užívat v souladu s požadavky veřejného stavebního práva, tedy k vymezenému účelu. Faktický způsob užívání nemovitosti vlastníkem zakládá maximálně veřejnoprávní odpovědnost, nikoliv právní ani faktické vady nemovitosti pro účel převodu vlastnictví k ní. Žalobci proto nemají nárok na zaplacení žalované částky z titulu právní vady předmětu převodu. Žalovaní po celou dobu jednali zcela v souladu s uzavřenou dohodou, předpokládali uzavření kupní smlouvy a za tímto účelem z důvodu výslovné žádosti žalobců předmět převodu vyklidili, s čímž měli nemalé výdaje, zároveň přišli o dalšího vážného zájemce o koupi, neboť předmět převodu rezervovali žalobcům. Žalovaní proto navrhli zamítnutí podané žaloby.

3. Na toto podání žalovaných reagovali žalobci vyjádřením ze dne 19. 6. 2023, v němž uvedli, že ze strany realitní kanceláře bylo deklarováno, že se jedná o bytový dům se sedmi byty, v rámci společných jednání s kanceláří probíhala diskuse o aktuálních pronájmech bytů, výnosnosti a podobně, realitní kancelář před podpisem dohody předala žalobcům pouze grafickou vizualizaci uspořádání domu, respektive bytů, s tím, že veškerá další dokumentace bude předána později po podpisu dohody. V rámci zápisu v katastru nemovitostí byla nemovitost označena jako rodinný dům ve smyslu zapsaného způsobu využití, což bylo vysvětlováno tím způsobem, že se nejedná o byty v pravém slova smyslu, nýbrž o jakési obytné buňky s vlastním hygienickým zázemím a kuchyňským koutem, které mohou být tímto způsobem užívány. Uvedená ujištění se následně ukázala jako nepravdivá, neboť způsob využití uvedený v katastru nemovitostí neodpovídá faktickému užívání nemovitosti, zejména faktickému uspořádání, které neodpovídalo způsobu využití rodinný dům. Není tedy v podstatě pravdou, že by žalobci od úplného začátku věděli, že předmět převodu je určen k využití jako rodinný dům, neboť jim bylo předestíráno zcela jiné využití nemovitosti, což se dozvěděli až po podpisu dohody o složení blokačního depozita. Po podpisu dohody navštívil nemovitosti znalec z banky, který zjistil, že dle vnitřní dispozice je v domě celkem šest samostatných bytů, a nejedná se proto o rodinný dům, který může obsahovat maximálně tři byty, nýbrž o dům bytový. Tuto informaci obdrželi žalobci od znalce a předali ji prodávajícím s výzvou, aby věc byla řešena a závadný stav napraven, tedy aby zápis v katastru nemovitostí odpovídal skutečnosti, neboť žalobci i za těchto okolností měli dále zájem o nemovitost, financování měli prakticky zajištěno. Až po podpisu dohody o složení depozita se žalobci dozvěděli, že zapsaný stav katastru neodpovídá stavu skutečnému. Žalobci mají za to, že za nastalé situace bylo jejich právem dožadovat se po žalovaných vysvětlení, respektive poskytnutí součinnosti k nápravě a nemohli být nuceni k uzavření kupní smlouvy bez toho, aby byl předmětný stav ze strany žalovaných napraven., právnická osoba, podání ze dne 21. 8. 2024 (č.l. 110 soudního spisu) žalobci upřesnili svoji právní argumentaci tak, že úhrady žalované částky se domáhají jednak s poukazem na ustanovení § 6 občanského zákoníku ohledně poctivosti jednání, neboť žalovaní si v daném právním stavu nepočínali poctivě, když zamlčeli některé velmi podstatné okolnosti související s kvalitou předmětu prodeje a prakticky nabízeli k prodeji jinou věc, než ve skutečnosti byla. Pokud prezentovali předmět prodeje jako rodinný dům a následně se ukázalo, že se fakticky o rodinný dům nejedná, porušili tím několik atributů poctivého jednání, zejména informační povinnost a povinnost počínat si tak, aby druhá strana nepřišla v důsledku takového jednání k újmě. Dále žalobci argumentovali změnou okolností, kdy odkazovali na ustanovení § 1765 občanského zákoníku a § 1788 o.z. (při jednání soudu dne 18. 10. 2023 zástupce žalobců uvedl, že smlouva o složení depozita do značné míry splňuje podmínky smlouvy o smlouvy budoucí kupní). Po uzavření dohody o složení depozita bylo zjištěno, že v případě předmětu prodeje se nejedná o věc, která byla popsána v obsahu dohody, to znamená rodinný dům, ale věc jinou, bytový dům, k tomuto zjištění dospěli žalobci až poté, co byl ze strany financující banky zpracován znalecký posudek, v němž znalec celou situaci podrobně popsal a vysvětlil, o jaké důvody opřel svá zjištění o existenci bytového a nikoliv rodinného domu. Při existenci těchto skutečností po žalobcích nelze rozumně požadovat, aby kupní smlouvu uzavřeli. Uvedené znalecké zjištění našlo svůj odraz i v textu návrhu úvěrové smlouvy a v důsledku porušení povinnosti žalovaných vyplývající z příslušných stavebně-právních předpisů by se žalobci dostali do situace, kdy by měli povinnost tato pochybení napravit, k čemuž není žádný důvod. Navíc by se žalobci vystavili riziku značných negativních důsledků vyplývajících z úvěrové smlouvy v podobě smluvní pokuty, zesplatnění hypotečního úvěru či odstoupení od úvěrové smlouvy. Dále se žalobci dovolávali ustanovení § 583 o.z., neboť prohlášením žalovaných o kvalitě předmětu převodu a ujišťováním o splnění všech stavebně právních povinností k předmětu převodu je na místě úvaha o tom, že žalovaní byli uvedeni v omyl o rozhodující okolnosti, z čehož dovozují možnou neplatnost dohody o složení blokačního depozita.

5. V rámci svého závěrečného návrhu zástupce žalobců navrhl moderaci smluvní pokuty, neboť s ohledem na nepoctivé jednání žalovaných a jejich přístup ke zjištěným problémům byla sjednaná smluvní pokuta minimálně zcela zjevně nepřiměřená a je zde prostor pro soud tuto smluvní pokutu moderovat, respektive ji vůbec nepřiznat.

6. Žalovaní s moderací smluvní pokuty nesouhlasili, ve svém závěrečném návrhu a v podání ze dne 6. 1. 2025 poukázali na to, že žalobci v průběhu řízení nikdy netvrdili, že by sjednaná smluvní pokuta měla být nepřiměřená, v žalobě i později uplatňovali zcela jinou argumentaci. Žalovaní po celou dobu popírají a prokazují, že z jejich strany se o žádné nepoctivé jednání nejednalo. Uzavření kupní smlouvy s obsahem dle dohody o složení blokačního depozita bylo zásadní a důležité pro obě smluvní strany, neboť obě smluvní strany akceptovaly stejnou výši smluvní pokuty v případě, že druhá ze stran kupní smlouvu neuzavře, pokuta tak byla pro obě strany stejná a odráží jejich zájem. Výše pokuty odpovídá třem procentům kupní ceny a žalovaní měli zájem nemovitosti za sjednanou kupní cenu 18 900 000 Kč žalobcům prodat. Také žalobci stvrzují, že měli zájem za tuto kupní cenu nemovitosti koupit. Smluvní pokuta v dané výši je tak zcela zjevně přiměřenou ke všem okolnostem. Škodu, kterou žalobci žalovaným způsobili tím, že kupní smlouvu neuzavřeli, smluvní pokuta nepokryje, když žalovaní prodali nemovitosti zhruba o rok déle a za částku o 4 900 000 Kč nižší, nemovitosti byly prodány na základě nezměněného právního i faktického stavu a je evidentní, že žalobci tak způsobili žalovaným svým protiprávním jednáním, neuzavřením kupní smlouvy, škodu právě v rozdílu těchto kupních cen. Prostor pro snížení smluvní pokuty tak není dán.

7. Soudem bylo v daném případě zjištěno z dohody o složení blokačního depozita, že tuto uzavřeli dne 31. 8. 2022 žalobci jako zájemci a žalovaní jako prodávající za vedlejší účasti společnosti , Anonymizováno, majitele franšízy , Anonymizováno, . Z této listiny bylo zjištěno, že předmětem dohody byl rodinný dům, respektive pozemek parc. č. , hodnota, o výměře 263 m², druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba domu č.p. , Anonymizováno, , způsob využití: rodinný dům, v části obce , adresa, , k.ú. , adresa, , vedeno na LV , Anonymizováno, . Žalobci jako zájemci a žalovaní jako prodávající uvedli v článku 1.2 smlouvy, že se touto dohodou navzájem zavazují uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k těmto nemovitostem za kupní cenu ve výši 18 900 000 Kč, a žalovaní jako prodávající se dohodou zavázali po dobu trvání dohody nepřevést nemovitosti na jinou osobu. V článku 2. dohody se žalobci jako zájemci zavázali uhradit žalovaným rezervační poplatek za rezervaci nemovitostí ve výši 567 000 Kč jako tzv. blokovací depozitum do třech pracovních dnů od uzavření dohody na bankovní účet realitní kanceláře uvedený v záhlaví této dohody s tím, že blokovací depozitum bude od okamžiku uzavření kupní smlouvy považováno za úhradu první části kupní ceny nemovitosti. V článku 3. dohody se žalovaní jako prodávající a žalobci jako zájemci vzájemně zavázali uzavřít kupní smlouvu bez zbytečného odkladu po vyzvání druhé smluvní strany, nejpozději do konce doby trvání této dohody stanovené v článku 4.1., strany se dále zavázaly poskytnout nezbytnou součinnost, aby mohla být kupní smlouva uzavřena v době trvání dohody. Dále žalobci jako zájemci prohlásili a ujistili prodávající, že disponují dostatečnými peněžními prostředky a jsou schopni doplatit kupní cenu, kterou uhradí v částce 567 000 Kč z vlastních zdrojů a ve výši 18 333 000 Kč z prostředků hypotečního úvěru a z vlastních zdrojů. V článku 3.5. žalobci jako zájemci prohlásili, že měli možnost si nemovitost důkladně prohlédnout, a to případně i za účasti k tomu odborně způsobilé osoby, a jsou jim proto známy veškeré právní i faktické skutečnosti a vlastnosti nemovitosti a sjednaná kupní cena uvedená v této smlouvě odpovídá faktickému a právnímu stavu nemovitosti. V článku čtvrtém byla sjednána doba trvání této dohody do 30. 11. 2022. V článku 4.3. smlouvy bylo sjednáno, že v případě, že žalobci jako zájemci poruší svou povinnost uzavřít kupní smlouvu dle článku 3.1. dohody nebo pokud se ukážou jako nepravdivá prohlášení zájemce v článku 3.3. dohody, zavazují se bezodkladně zaplatit prodávajícím, tedy žalovaným, smluvní pokutu, která odpovídá výši blokovacího depozita v článku 2.1. dohody; strany pak berou na vědomí, že nárok prodávajícího na úhradu smluvní pokuty může být a bude započten proti nároku zájemce na vrácení blokovacího depozita. Stejná smluvní pokuta byla v článku 4.2. smlouvy sjednána vůči žalovaným jako prodávajícím, pokud by oni porušili svoji povinnost kupní smlouvu uzavřít v době trvání dohody.

8. Žalobci doložili výpisem z účtu žalobce a) vedeného u , právnická osoba, ., že dne 1. 9. 2022 uhradili na účet realitní kanceláře , Anonymizováno, částku blokační jistoty. Dle vyjádření zástupkyně žalovaných při jednání soudu dne 2. 8. 2023 (č.l. 59 soudního spisu) byla žalovaným realitní kanceláří vyplacena ½ částky původního depozita a druhá polovina zůstala realitní kanceláři dle dohody stran. Z výpisu z katastru nemovitostí , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, -město, , Anonymizováno, pro obec , adresa, , k.ú. , adresa, prokazujícího stav evidovaný ke dni 24. 8. 2022 (ve spise na č.l. 37) bylo soudem zjištěno, že k uvedenému datu byli žalovaní vedeni jako vlastníci parcely č. , hodnota, - zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , způsob využití - rodinný dům, nabývacím titulem byla smlouva o převodu nemovitosti z roku 1992. Ve výpisu uveden nebyl žádný záznam o zástavním právu nebo jiném věcném právu zatěžujícím nemovitost. Z výpisu z katastru nemovitostí k témuž listu vlastnictví k datu 5. 3. 2024 (na č.l. 122 soudního spisu) bylo zjištěno, že aktuálním vlastníkem předmětných nemovitostí je s účinností od 8. 1. 2024 , jméno FO, na základě kupní smlouvy ze dne 9. 11. 2023, z výpisu byl dále zjištěn zápis o zástavním právu smluvním do výše 10 800 000 Kč pro oprávněnou osobu , právnická osoba, . na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 9. 11. 2023.

9. K průběhu procesu jednání stran před uzavřením dohody o složení blokovacího depozita a po jejím uzavření byla vyslechnuta jako svědek jednak realitní makléřka , jméno FO, , která měla na starosti prodej dané nemovitosti za realitní kancelář InterCora reality s.r.o., a rovněž byl proveden účastnický výsledek žalobců a), b). Z těchto důkazů má soud za zjištěné, že dne 17. 8. 2022 (ohledně tohoto data soud vycházel z výpovědi svědkyně , jméno FO, ) kontaktovala žalobkyně b) svědkyni , jméno FO, jako realitní makléřku z důvodu zájmu o předmětný dům, následující den se uskutečnila první prohlídka domu ze strany obou žalobců za účasti svědkyně , jméno FO, , se kterou žalobci celý dům prošli, s výjimkou dvou bytů v přízemí, které byly v době této první prohlídky zamčeny, neboť byly ještě užívány nájemci. Svědkyně , jméno FO, uvedla, že e-mailem zaslala žalobcům kopii výpisu z katastru předmětných nemovitostí a tzv. floorplan zachycující dispozici jednotlivých bytových jednotek v domu. K tomu svědkyně doložila soudu odeslaný e-mail žalobkyni b) ze dne 18. 8. 2022 a předání těchto listin žalobcům potvrdil ve své účastnické výpovědi také žalobce a). Ten uvedl, že v domě se sešli s manželkou, žalobkyní b), k prohlídce ještě druhý den po první prohlídce, kdy potvrdili jejich skutečný zájem o nemovitost a domluvili se na připravení rezervační smlouvy. Ještě před jejím uzavřením provedl žalobce a) další prohlídku domu se zástupcem stavební firmy, s níž žalobci dle svého vyjádření v minulosti již spolupracovali, tato prohlídka dle svědkyně , jméno FO, proběhla dne 26. 7. 2022, když den předtím, dne 25. 7. 2022, zaslala žalobcům rezervační smlouvu. K přítomnosti stavaře uvedla svědkyně , jméno FO, , že ten byl přítomen proto, že měl provádět rekonstrukci domu plánovanou žalobci, a žalobce a) se s ním bavil o tom, jak rozdělit stávající byty na další byty v prvém patře. Dle svědkyně mluvili žalobci při prohlídkách a při kontaktu s ní o tom, že nemovitost chtějí celou pronajmout, respektive v ní existující byty, a že s pronajímáním nemovitostí, bytů, mají velké zkušenosti. Totéž dle svědkyně , jméno FO, sdělila žalobkyně b) svědkyni telefonicky při prvním kontaktu se svědkyní, kdy na dotaz svědkyně žalobkyně b) uvedla, že dům by chtěli žalobci na investici a chtěli by jej pronajmout. Žalobce a) ve své účastnické výpovědi uvedl, že při prohlídce domu se zástupcem stavební firmy se zaměřili na to, že dům byl zvenku vlhký z důvodu svedení okapů a narušení asfaltu na vnější komunikaci, řešili také kotel, stav krovu a střešní krytinu, při této schůzce byl přítomen žalovaný č. , hodnota, , který žalobci popisoval například jakým způsobem je v domě dělaná elektrika do jednotlivých bytů a jak vyúčtovává elektřinu nájemníkům. Svědkyně , jméno FO, uvedla, že při této prohlídce se již dostali žalobci do všech bytů. Následně byla dne 31. 8. 2022 podepsána v sídle realitní kanceláře rezervační smlouva o složení blokovacího depozita a žalobci složili zálohu. Žalobce a) ve své účastnické výpovědi uvedl, že při podpisu rezervační smlouvy žalobci sdělili, že cca polovinu ceny budou hradit z hypotečního úvěru, následně oslovili banky. Žalobce a) ve své výpovědi opakovaně uváděl, že vícekráte žádali realitní makléřku o předání stavební dokumentace k domu, protože potřebovali vědět, jakým způsobem je v domě dispozice a jak s tím mají pracovat. K tomuto svědkyně , jméno FO, uvedla, že žalovaní neměli k domu nějaké plánky, a proto její kolega pořídil fotografie domu a změřil vnitřní dispozici, aby bylo patrné, jak jsou jednotlivé jednotky uspořádány. Samotný dům svědkyně dle své výpovědi inzerovala jak v sekci rodinných domů tak v komerčních inzercích a inzerovala jej jako rodinný dům/bytový dům, neboť je běžné, že se prodávají i velké rodinné domy, o které mají zájem investoři, kteří je předělají uvnitř na několik samostatných bytových jednotek a ty dále pronajímají. Žalobce a) ohledně inzerce domu uvedl, že ten byl nabízen v inzerátu, na který žalobci reagovali, jako činžovní dům. Soudu bylo stranami a také svědkem , jméno FO, předloženo několik výtisků inzerce předmětného domu, které nebyly nijak datovány, byla v nich však uvedena rozdílná výše prodejní nabídkové ceny v rozmezí od částky 19 570 000 Kč po 16.900.000 Kč, dům byl v této inzerci označen buď jako rodinný/bytový, popřípadě vícegenerační rodinný dům nebo jako dům činžovní, vždy s uvedením popisu dispozice domu v prvém a druhém nadzemním podlaží tak, že v prvém nadzemním podlaží se nachází dva byty 1+1 a 2+kk a dále dva samostatné pokoje s příslušenstvím a v druhém nadzemním podlažím dvougenerační byt 3+1 a 1+1, popřípadě, že v 1. NP se nachází čtyři bytové jednotky.

10. K procesu získávání hypotéky žalobci uvedl žalobce a) ve své výpovědi, že dům prohlédl odborník banky, neboť dům měl sloužit jako zástava hypotečního úvěru, tato prohlídka proběhla bez účasti žalobců. Žalobci dostali informaci z banky, že ta s úvěrem souhlasí, dostali smluvní dokumentaci a následně proběhla osobní schůzka s bankéřkou, při které je bankéřka upozornila, že je tam jedna zásadní podmínka, která se týká toho, že dům byl identifikován jinak, než je veden na LV a že se stav musí napravit do dvanácti měsíců jako jedna podmínka poskytnutí úvěru pod sankcí smluvní pokuty, případně rozvázání úvěrové smlouvy. První okamžik, kdy se žalobci dozvěděli o rozporu mezi zápisem v katastru nemovitostí ohledně způsobu užívání daného domu a faktickým stavem užívání, byl dle žalobce a) ten, když dostali smluvní dokumentaci z banky ke smlouvě o úvěru, a že to pro žalobce byla věc neočekávaná. Žalobce a) uvedl, že žalobci proto začali zjišťovat na příslušném městském úřadě, za jakých podmínek by bylo možné rodinný dům rekolaudovat na bytový dům, kdy se jedná například o požárně bezpečnostní podmínky, problém byl ale vyžadovaný počet parkovacích míst, protože naráželi na straně úředníků na to, že toto musí zabezpečit vlastník, kterým žalobci nebyli, proto žalobci informovali realitní kancelář a žádali, aby prodávající tuto věc napravili, reakce žalovaných ale byla taková, že to dělat nebudou. Obdobně svědkyně , jméno FO, ve své výpovědi uvedla, že koncem října 2022 jí volali žalobci, že by se chtěli sejít, že nedostali úvěr, že se nejedná o rodinný dům a že si zjišťovali, že by museli udělat parkovací místa, na schůzce pak začali žalobci útočit, že jim nebylo řečeno, že se jedná o bytový dům a že jim bylo něco zamlčeno.

11. Svědkyně , jméno FO, ve své výpovědi dále uvedla, že v průběhu celé transakce nedošlo k žádným stavebním úpravám předmětného domu ze strany žalovaných, ti dům pouze vystěhovávali, oba žalovaní měli vážné zdravotní komplikace a nebyl ani důvod nějaké stavební úpravy domu provádět. Žalobci ve své účastnické výpovědi uvedli, že dům chtěli koupit jednak pro bytovou potřebu svých třech dospělých dětí a případné volné prostory by pronajímali. Dále žalobci uvedli, že podnikají v oboru pronájmu bytových jednotek a kancelářských prostor jako fyzické osoby přibližně 15 let, jedná se o pronájem prostor, které jsou v jejich vlastnictví. Žalobce a) uvedl, že dnes mu je znám rozdíl mezi domem rodinným a bytovým (činžovním), předtím ten rozdíl úplně neznal, byť z obecně jazykového výkladu vnímal rozdíl mezi domem rodinným a domem činžovním, v momentě, kdy si dům prohlížel, nevěděl, že rodinný dům může mít pouze tři bytové jednotky, aby se mohlo jednat o dům rodinný.

12. Žalobci soudu předložili nepodepsaný koncept smlouvy o úvěru číslo , hodnota, , která měla být uzavřena mezi žalobci jako úvěrovanými klienty a , právnická osoba, . jako bankou na úvěr ve výši 14 500 000 Kč s datem nejzazšího termínu pro čerpání úvěru 30. 4. 2023. Z této listiny bylo soudem zjištěno, že v článku 7 odst. 7.1, písmeno d) se uvádí, že jako další podmínka a povinnost žalobců bylo stanoveno do dvanácti měsíců od posledního čerpání zajistit, aby bylo ze stavu zápisu v katastru nemovitostí zřejmé, že byl narovnán právní stav evidence zastavované nemovitosti, tedy předmětného domu, konkrétně ohledně rekolaudace na bytový dům budovy č.p. 108 v katastru nemovitostí. Nesplnění této podmínky by mělo dle bodu 7.2 konceptu smlouvy za následek možnost požadovat bankou úhradu smluvní pokuty ve výši 1% z úvěrové částky sjednané ve smlouvě, popřípadě zesplatnění úvěru a odstoupení od smlouvy bankou. Dále žalobci předložili listinu označenou jako Vyhodnocení rizik spojených s nemovitou zástavou, vyhotovenou pro , právnická osoba, . , tituly před jménem, , jméno FO, . Z této listiny bylo zjištěno, že , tituly před jménem, , jméno FO, v ní popsal stav nemovitosti včetně okolí a jejího umístění v lokalitě a jako riziko nemovité věci uvedl, že skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací, když dle vnitřní dispozice je v domě celkem šest samostatných bytů a nejedná se již o rodinný dům, který může mít maximálně tři byty, nýbrž o bytový dům a bude nutné provést změnu užívání stavby domu č.p. 108 z rodinného domu na bytový dům. Z výslechu svědka , jméno FO, bylo soudem zjištěno, že pro , právnická osoba, . pracuje jako externí poradce, je vystudovaný stavební inženýr s odborností na oceňování nemovitostí. Při vyhotovení Vyhodnocení postupoval podle interní metodiky banky a při stanovení počtu bytů v domě vycházel z toho, zda se jedná o byt, tedy o prostor, který lze jako samostatný pronajmout, který je ohraničen a slouží k bydlení, dále aby prostor mohl být hodnocen jako samostatný byt, má za to, že by se mělo jednat o prostor, který je přístupný z nějakých společných prostor, tedy samostatně přístupný, má vlastní sociální zařízení a alespoň přípravu kuchyňské linky. Svědek uvedl, že k této otázce lze zohlednit ještě další kritéria jako dostatečné osvětlení prostoru či aby se nejednalo o prostor v suterénu, ale pro potřeby Vyhodnocení banky se zásadně jedná o to, aby se jednalo o prostor ke standardnímu bydlení. Z tohoto pohledu vycházel svědek po prohlídce domu z toho, že v prvém nadzemním podlaží byly dvě garsonky a dva byty o velikosti 1+1, z nichž jeden měl být pro dceru majitelů, v prvém patře byl jeden větší byt o velikosti 3+1, který užívala rodina majitelů, dále byt o velikosti 1+1, kde bydlela matka nebo tchyně majitelů, a ještě jedna garsonka, ve které sice bylo sociální zařízení, ale nebyla tam ani příprava kuchyňské linky, a tento prostor proto jako samostatný byt nehodnotil. Pro potřeby banky popisuje svědek ve Vyhodnocení skutečný stav nemovitosti v době prohlídky a zjistí případná rizika, která si již potom banka sama vyhodnotí, a to i ve vztahu ke konkrétnímu klientovi. Prostory v přízemí, tedy jednotlivé byty, dle jeho názoru stavebně odpovídají standardu samostatné bytové jednotky, a pokud by měl být dům užíván jako dům rodinný, bylo by možné v přízemí provést stavební úpravy tak, aby tam byl jeden byt. Informace o domu zjišťuje svědek standardně především ze samotné prohlídky nemovitosti, veřejně přístupné jsou také informace ve stavebním archivu, respektive na stavebním úřadu, kam je možné se objednat.

13. Ze zprávy , Anonymizováno, , Odbor stavebně-správní ze dne 15. 11. 2023 bylo soudem zjištěno, že dle údajů ve stavebním archivu města , Anonymizováno, byl objekt povolen jako objekt pro bydlení v roce 1929, dále byla dohledána kolaudační rozhodnutí s ročníkem 1992 a 1993, kterými bylo změněno užívání 1. NP ze třech bytů na nebytové prostory - kanceláře a vzorkovou prodejnu se zázemím, pro 2. NP bylo dohledáno pouze povolení z roku 1929, stávající způsob užívání objektu není stavebnímu úřadu znám. Stavební úřad dále sdělil, že z hlediska územního plánu je změna objektu na bytový dům možná, kdy jedním z podkladů je výpočet normového počtu parkovacích míst s možností udělení výjimky, bez konkrétních podkladů ale nelze přesný počet parkovacích míst stanovit. K tomu byly soudu předloženy kopie kolaudačních rozhodnutí domu z roku 1992 a 1993 a zakreslení půdorysu přízemí a prvého nadzemního podlaží domu. Svědek , jméno FO, soudu dále předložil kopii fotografií, které pořídil při své prohlídce domu a kopii inzerce, kterou získal na internetových stránkách, jejichž odkaz soudu upřesnil ve svém přípise ze dne 30. 12. 2024 (na č.l. 180 soudního spisu).

14. Z dopisu žalovaných žalobcům ze dne 21. 11. 2022 bylo soudem zjištěno, že žalovaní vyzvali žalobce dle článku 3. odst. 3.1 dohody o složení blokačního depozita k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 30. 11. 2022. Na tento dopis reagovali žalobci přípisem ze dne 25. 11. 2022, z něhož bylo zjištěno, že žalobci v něm mimo jiné uvedli, že je žalovaní utvrzovali, že právní stav nabízených nemovitostí, jakož i stavebně-technická dokumentace jsou naprosto v pořádku a slíbili dodat veškerou dokumentaci a podklady odpovídající faktickému stavu nemovitosti, což se ukázalo jako liché a budova č.p. 108 dle žalobců trpí právními vadami, jejichž odstranění je velmi problematické, ne-li nemožné, poukázali na počet jednotek v domě a rozdíl mezi evidovaným způsobem využití jako rodinný dům, který však může mít pouze tři bytové jednotky, jinak se z něho stává dům bytový, proto vyzvali žalované, aby před podpisem kupní smlouvy předložili doklady, ze kterých bude vyplývat možnost užívání budovy dle faktického stavu, eventuálně doklady, díky kterým bude možno narovnat právní stav evidence nemovitostí, s tím, že je zájmem žalobců vyřešit celou věc smírně. Následně žalovaní dopisem ze dne 30. 11. 2022 vyzvali žalobce k úhradě smluvní pokuty dle článku 4.3 dohody o blokačním depozitu, neboť žalobci do 30. 11. 2022 neuzavřeli kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za kupní cenu 18 900 000 Kč, a zároveň žalovaní započetli v souladu s článkem 4.3 dohody pohledávku na zaplacení smluvní pokuty oproti pohledávce žalobců na vrácení zaplaceného blokačního depozitáře v téže výši, čímž byly oba nároky vypořádány.

15. V daném případě má soud na základě provedených důkazů za zjištěné, že účastníci tohoto řízení uzavřeli dne 31. 8. 2022 ve smyslu § 1746 odst. 2 občanského zákoníku smlouvu, která není v občanském zákoníku zvláště jako typ smlouvy upravena a která jednak zahrnovala závazek žalovaných nepřevést uvedené nemovitosti po dobu účinnosti této smlouvy, tedy do 30. 11. 2022, na jinou osobu než žalobce a dále obsahovala ujednání stran a jejich závazek uzavřít do 30. 11. 2022 kupní smlouvu, kterou budou nemovitosti převedeny žalovanými jako prodávajícími na žalobce jako kupující za kupní cenu 18 900 000 Kč, kdy v tomto bodě odpovídá uzavřená smlouva svým ujednáním smlouvě o smlouvě budoucí kupní dle § 1785 a násl. občanského zákoníku. Pro případ nesplnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu kteroukoliv ze stran byla ve smlouvě ze dne 31. 8. 2022 sjednána smluvní pokuta dle § 2048 občanského zákoníku, která byla pro obě strany stejná a která svojí výší odpovídala částce, kterou žalobci složili na účet realitní kanceláře jako tzv. blokovací depozitum ve výši 567 000 Kč; ta by byla v případě uzavření kupní smlouvy použita na úhradu kupní ceny. Současně byla účastníky výslovně sjednána možnost započtení nároku žalobců na vrácení tohoto tzv. blokovacího depozita oproti nároku žalovaných na zaplacení smluvní pokuty ze strany žalobců.

16. Soud v dané věci vycházel z toho, že předmětem transakce mezi účastníky a jejich dohody měl být pozemek parcelní č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , u které byl v předmětné dohodě o složení blokačního depozita uveden způsob využití: rodinný dům, což odpovídá stavu zápisu v katastru nemovitostí. Pojmy rodinný dům a bytový dům byly do 31. 12. 2023 vymezeny v § 2 písm. a) vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecních požadavcích na využívání území, vydané Ministerstvem pro místní rozvoj podle § 193 a § 194 písm. a) zákona č. 183/2006 Sb. (stavební zákon). , právnická osoba, je zde definován jako stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena, rodinný dům je vymezen jako stavba pro bydlení, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, kdy rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Pojem byt byl do 31. 12. 2023 definován vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, v § 3 pod písmenem g) tak, že bytem je soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splnil požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen; oproti tomu ubytovací jednotkou se dle písmena d) téhož zákonného ustanovení mínil jednotlivý pokoj nebo soubor místností, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na přechodné ubytování a jsou k tomuto účelu určeny, popřípadě ubytovací jednotka v zařízení sociálních služeb určená k trvalému bydlení. Obě tyto vyhlášky byly s účinností od 1. 1. 2024 zrušeny novelou zákona č. 283/2001 Sb., stavební zákon, který pojmy bytový a rodinný dům a byt nyní definuje obdobně v § 13. V době uzavření předmětné dohody stran byly účinné výše citované vyhlášky, v nichž je vymezení bytu a domu rodinného či bytového stanoveno pro účely veřejného práva. Pro účely soukromého práva a soukromoprávní vztahy, jejichž předmětem je byt nebo dům, je nutno vycházet především z vymezení bytu obsažené v ustanovení § 2236 odst. 1 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), podle něhož se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelům bydlení. Takovýto prostor pak může být předmětem např. nájemní smlouvy. Komentářová literatura uvádí (Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 - 3014), 1. vydání, 2014, s. 346 - 349: M. Hulmák, E. Kabelková, , právnická osoba, .Beck), že půjde pravidelně o několik místností pod společným zamčením, tj. přístupných společnými vchodovými dveřmi, s vlastním vstupem, takže člověk, který v něm bydlí, může byt obývat, aniž je závislý na místnostech nebo prostorech v ně bytu, byť se nevylučuje, aby z ujednání stran nebo povahy věci vyplývalo něco jiného; povaha pronajatého prostoru podle veřejného práva např. v § 3 písm. g) vyhlášky č. 268/2009 Sb. a stav, v jakém je prostor zkolaudován, je pouze určitým vodítkem při zkoumání způsobilosti prostoru k nájmu jako byt, avšak není rozhodující pro posouzení, zda došlo k uzavření platné smlouvy o nájmu bytu nebo domu podle tohoto ustanovení a porušení veřejného práva bude správním deliktem bez bezprostředního vlivu na nájem; s odkazem na § 2235 občanského zákoníku se uvádí, že podstatné je, že dané místnosti jsou určeny k bydlení podle smlouvy. Pojem „dům“ není v občanském zákoníku definován, lze jím v souladu s obecným vymezením rozumět samostatnou stavbu jako celek, objekt, v němž se může nacházet jeden (rodinný dům) nebo více bytů (bytový dům), přičemž rovněž v domě se mohou nacházet prostory, které nejsou určeny k bydlení.

17. Soud zohlednil provedené důkazy a z nich zjištěné okolnosti, za kterých byla „dohoda o složení blokačního depozita“ účastníky uzavřena, jak byly tyto okolnosti popsány výše v tomto rozsudku. Pro posouzení důvodnosti nároku žalobců na vrácení tzv. blokačního depozita a tedy na zaplacení žalované částky soud v daném případě považuje za zásadní především tu skutečnost, že žalobci měli před uzavřením dohody o složení blokačního depozita možnost seznámit se dostatečně jak s právním tak i s faktickým stavem předmětných nemovitostí. Byl jim realitní makléřkou předán již při první schůzce s makléřkou výpis z katastru nemovitostí ohledně předmětného domu a pozemků, z něhož byl seznatelný i zapsaný stav způsobu užívání domu č.p. , Anonymizováno, jako rodinného domu. Současně bylo žalobcům z opakované prohlídky předmětného domu před uzavřením dohody zřejmé, že předmětný dům slouží k bydlení, a to jednak vlastníkům předmětné nemovitosti, popřípadě jejich rodině, a dále že další místnosti v počtu minimálně čtyř jsou poskytovány k nájmu třetím osobám. Současně žalobci výslovně uvedli, že zájem o koupi domu projevili na základě inzerce, v níž byl tento dům označen výslovně jako činžovní. Žalobci se profesně pohybují v oblasti pronajímání bytů a nebytových prostor vícero let, v této oblasti podnikají a žalobce a) připustil, že i v obecném jazyce je zřejmý rozdíl mezi domem rodinným a činžovním. Soud má za to, že rozdíl mezi těmito dvěma pojmy v obecném jazyce je běžným člověkem vnímám tak, že rodinný dům slouží pro účely bydlení jedné, možná dvou rodin, zatímco dům činžovní, což je synonymum či ekvivalent pro pojem domu bytového, představuje dům, ve kterém se nacházejí výhradně či především nájemní byty. Je pravdou, že předmětný dům byl v dohodě o složení blokačního depozita označen jako dům rodinný, což by s ohledem na zjištění svědka , jméno FO, patrně při skutečné dispozici domu neodpovídalo veřejnoprávnímu vymezení rodinného domu, ale spíše domu bytovému. Pokud se však žalobci při vědomí tohoto právního i faktického stavu rozhodli danou nemovitost za sjednanou kupní cenu zakoupit, tedy v tom faktickém i právním stavu, v jakém byla, a k tomuto se zavázali v dohodě o složení blokačního depozita ze dne 31. 8. 2022, je nutné z této jejich vůle vycházet a při zohlednění zásady, že smlouvy mají být dodržovány, respektovat závazek žalobců vůči žalovaným kupní smlouvu uzavřít do 30. 11. 2022 za sjednaných podmínek a sjednané kupní ceny, pod sankcí sjednané smluvní pokuty.

18. Soud má za to, že žalovaní v rámci jednání stran při uzavření dohody o složení blokačního depozita nejednali se žalobci nepoctivě ve smyslu § 6 občanského zákoníku, neboť žalobcům poskytli veškeré rozhodné informace a umožnili jim seznámit se s faktickým i právním stavem nabízených nemovitostí. Pokud žalobci namítali, že jim žalovaní nepředložili další podrobnou stavební dokumentaci k předmětnému domu, má soud za to, že tato skutečnost, zejména s ohledem na povahu námitek žalobců založených na rozdílu mezi rodinným a bytovým domem, není nikterak rozhodná, když nelze očekávat, že by žalobci i po předložení podrobnější stavební dokumentace, která však zřejmě nebyla objektivně k dispozici, jednali v rámci dané transakce jinak nebo že by si lépe uvědomili namítaný rozdíl ve způsobu užívání domu. Žalovaní patrně žalobce výslovně neupozornili na to, že dům by bylo možné z pohledu veřejného práva hodnotit jako dům bytový obsahující více než tři samostatné bytové jednotky, zde však soud vychází rovněž z toho, že vymezení určitých prostor v domě jako bytů např. pro uzavírání nájemních smluv se třetími osobami v režimu soukromého práva závisí do značné míry, ne-li výhradně, na vůli vlastníka domu ohledně toho, jakým způsobem bude dům uvnitř v rámci jeho dispozice užívat a zda určité prostory sám určí pro bydlení jako samostatné bytové jednotky a kolik jich bude chtít takto vymezit. Vymezení bytových jednotek v předmětném domě je v podstatě faktické a nikoliv právní, neboť byty nejsou jako samostatné bytové jednotky zapsány v katastru nemovitostí. Soud reflektuje náhled, na základě něhož , tituly před jménem, , jméno FO, v rámci Vyhodnocení rizik spojených s nemovitou zástavou dospěl pro potřeby hypoteční banky k závěru, že v předmětném domě se nachází celkem šest samostatných bytů, současně však nutno vycházet i z toho, že tuto vnitřní dispozici domu bylo možné rozhodnutím vlastníka ohledně způsobu užívání změnit a naplnit tak i veřejnoprávní podmínky způsobu užívání domu jako rodinného. Žalobce a) svůj záměr s využitím domu prezentoval vůči soudu nejprve při jednání dne 20. 8. 2023 tak, že dům žalobci chtěli mít ve svém portfoliu nemovitostí, mají dospělé děti, které mohly tuto nemovitost využít pro svoji bytovou potřebu. Při svém účastnickém výslechu při jednání soudu dne 18. 11. 2024 toto rozvinul tím způsobem, že prostory, které by zůstaly volné v daném domě, chtěli žalobci pronajmout. Svědkyně , jméno FO, ve své výpovědi uvedla, že zejména žalobkyně b) již při první komunikaci se svědkyní na její dotaz uvedla, že žalobci hledají dům na investici, chtěli by jej pronajmout a takto se vyjadřovali žalobci i později. Z tohoto vyplývá, že sami žalobci dům nevnímali jako dům rodinný v obecném významu tohoto slova, ale jako dům, jehož součástí jsou prostory způsobilé k pronájmu třetím osobám k bydlení ve smyslu soukromoprávního vymezení bytu, a za tohoto stavu chtěli dům koupit. Nelze proto než uzavřít, že žalobci kupovali předmětné nemovitosti v určitém faktickém a právním stavu, se kterým byli srozuměni, a chtěli jej dále určitým způsobem využít. Bylo proto čistě na nich, jakým způsobem budou dům dále užívat, a tedy zda jej dále budou využívat v dosavadní podobě jako dům bytový nebo po provedení určitých dílčích stavebních úprav jako dům rodinný, čímž by rovněž reálně došlo k nalezení souladu mezi faktickým stavem užívání a způsobem užívání zapsaným v katastru nemovitostí, jak požadovala hypoteční banka. V tomto směru by tak byly další případné kroky a nakládání s danou nemovitostí čistě již na vůli a úmyslech žalobců. S doklady a s informacemi, které žalobci měli ještě před podpisem dohody o blokačním depozitu k dispozici, však nelze dospět k závěru, že by žalovaní před žalobci jakékoliv rozhodné informace zatajili, zamlčeli či že by žalobce uvedli v omyl ve smyslu § 583 občanského zákoníku.

19. Dle názoru soudu nedošlo v daném případě ani k zániku povinnosti žalobců uzavřít budoucí kupní smlouvu z důvodu změny okolností ve smyslu § 1788 odst. 2 občanského zákoníku. Komentářová literatura i judikatura Nejvyššího soudu (srovnej usnesení NS ČR sp. zn. , spisová značka, ze dne 29. 11. 2022) dospěla v závěru, že zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu podle § 1788 odst. 2 věty první o.z. vyžaduje, aby došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, a aby tato změna byla natolik intenzivní, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, jde o okolnosti, k nimž jedna nebo obě strany přihlížely při uzavírání smlouvy, přičemž skutečnost, že určité okolnosti měly význam pro rozhodování smluvní strany, musí být v procesu uzavření smlouvy zjevná; ke změně okolnosti může dojít mimo jiné tím, že se po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí pouze zjistí, že okolnosti, z nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely, byly nepravdivé nebo neúplné; k zániku povinnosti uzavřít budoucí smlouvy dochází již změnou okolností (závazek zanikne jenom na základě změny okolností). Soud je v této věci toho názoru, že k takovéto změně okolností v daném případě nedošlo. Okolnosti, z nichž strany při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí vycházely byly ty, že předmětem koupě je nemovitá věc o určitém faktickém a právním stavu, přičemž žalobci prezentovali, že část kupní ceny budou financovat z hypotečního úvěru. Tyto okolnosti se v pozdější době nijak nezměnily, nemovitost nadále zůstala ve stejném právním i faktickém stavu a žalobci dále měli část kupní ceny financovat z hypotečního úvěru. Nově žalobci pouze zjistili, že z důvodu daného faktického a právního stavu daných nemovitostí si hypoteční banka klade určité podmínky pro poskytnutí úvěru, ohledně kterých měli žalobci za to, že nebudou s to je splnit, a žalobci tedy při uzavření smlouvy o depozitu právní stav věci patrně dostatečně nevyhodnotili. Tato skutečnost však není změnou poměrů ve smyslu citovaného zákonného ustanovení, neboť žalobci v době uzavření dohody o složení blokačního depozita nevěděli najisto a neměli jistotu, že hypoteční úvěr od banky skutečně dostanou, zajištění si hypotečního úvěru proto bylo čistě jejich riziko. Změnou okolností by patrně byla situace, kdy by již v době uzavření dané dohody měli žalobci úvěr sjednaný a následně z určitých důvodů banka úvěr odmítla poskytnout, to však nebyl tento případ. Podmínky, které si banka stanovila pro poskytnutí úvěru, proto nelze klást jakkoliv k tíži žalovaných, ale je nutné je hodnotit čistě jako riziko žalobců, se kterým do smluvního vztahu se žalovanými vstupovali, když žalobci v době podpisu dohody se žalovanými spíše předpokládali, byť na základě jistě racionálních úvah, že úvěr od banky získají, jistá však tato skutečnost nebyla. V daném případě v průběhu doby účinnosti rezervační dohody nevyšly najevo žádné skryté vady prodávaných nemovitostí, které by mohly představovat změnu okolností ve smyslu § 1788 odst. 2 o.z. a předmětné nemovitosti ani netrpěly žádnou právní vadou, neboť tou je dle § 1920 odst. 1 občanského zákoníku situace, kdy k věci uplatňuje právo třetí osoba. Není zcela bez významu ani to, že daná nemovitost byla nakonec částečně zakoupena na základě hypotečního úvěru a nemožnost financování kupní ceny prostřednictvím hypotečního úvěru proto nebyla objektivního charakteru, ale zjevně se jednalo o určité překážky striktně na straně žalobců.

20. Žalobci v rámci závěrečného návrhu navrhli dále moderaci smluvní pokuty dle § 2051 občanského zákoníku, a to až do té míry, aby smluvní pokuta nebyla přiznána. Soud vycházel z toho že dle judikatury Nejvyššího soudu by moderaci smluvní pokuty nebránilo již provedené započtení ze strany žalovaných. Ustanovení § 2051 o.z. připouští, aby soud na návrh dlužníka snížil nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. Při posouzení tohoto návrhu žalobců učiněného v závěrečném návrhu na konci celého řízení soud mohl vycházet pouze ze skutečnosti, které již byly obsahem soudního spisu s ohledem na koncentraci řízení dle § 118b odst. 1 o.s.ř. I na základě těchto okolností bylo možné dle názoru soudu dospět k závěru, že moderace smluvní pokuty v daném případě není na místě. Soud jako správné shledal argumenty žalované strany vůči navržené moderaci v tom směru, že smluvní pokuta zajišťovala povinnost obou smluvních stran uzavřít ve sjednané době předjednanou kupní smlouvu. Smluvní pokuta byla pro obě smluvní strany sjednána ve výši 3% sjednané kupní ceny nemovitostí, což v porovnání s cenou nemovitostí a s povinností žalovaných nepřevést nemovitosti po sjednanou dobu na třetí osobu neshledává soud jako nepřiměřenou výši pokuty. Soud také souhlasí s tím, že neuzavřením smlouvy ze strany žalobců vznikla žalovaným škoda tím, že žalovaní ve prospěch žalobců odmítli jiného zájemce, takže nemovitost se jim posléze podařilo prodat až za další rok a za výrazně nižší cenu, než která byla sjednána se žalobci, když dle předložené inzerce byla ještě realitní kanceláří RE/MAX snížena nabídková cena nemovitostí až na částku 16 900 000 Kč (viz č.l. 127 soudního spisu) a dle výpovědi svědkyně , jméno FO, byla faktická prodejní cena ještě nižší, a to 14 000 000 Kč. Tento rozdíl by nepochybně bylo možné hodnotit jako újmu, která žalovaným jednáním žalobců, a tedy porušením smluvní povinnosti zajištěné smluvní pokutou, vznikla a tím, že tato škoda je vyšší než sjednaná smluvní pokuta, je již z toho důvodu moderace smluvní pokuty vyloučena dle § 2051 o.z. Lze shrnout, že bylo vůlí žalobců na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní koupit předmětné nemovitosti za stavu, v kterém byli i později, kdy žalobci pouze zjistili problém s financováním na své straně, a proto kupní smlouvu neuzavřeli, avšak právě toto porušení jejich smluvní povinnosti bylo utvrzeno dle 2048 o.z. sjednanou smluvní pokutou, na kterou proto žalovaným vznikl vůči žalobcům nárok, a žalovaní ji oprávněně vůči žalobcům započetli.

21. Ze všech těchto důvodů shledal soud podanou žalobu jako nedůvodnou a jako takovou ji zamítl.

22. Žalovaným, kteří byli v tomto řízení úspěšní, přiznal soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. plnou náhradu nákladů tohoto řízení za deset úkonů právní služby po 16 928 Kč dle § 7, § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif) ve znění platném do 31. 12. 2024, deset režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 adv. tarifu ve stejném znění a za 3 úkony právní služby po 19 044 Kč, 1 po 9 522 a 4 režijní paušály po 450 Kč dle adv. tarifu ve znění platném od 1. 1. 2025, za úkony vyúčtované zástupcem žalovaných v podání ze dne 14. 1. 2025 (ve spise na č.l. 207), dále 21% DPH, celkem 291 288 Kč. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř.